2. Mục tiờu, yờu cầu của đề tài
3.3.2.Tỡnh hỡnh thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
3.3.2.1. Tỡnh hỡnh thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nụng nghiệp
Thực tế cho thấy, UBND thành phố đó cú văn bản quy định về thủ tục chuyển nhượng QSD đất nụng nghiệp là Quyết định 158/2002/QĐ-UB ngày 25/11/2002 và Quyết định 156/2004/QĐ-UBND, tuy nhiờn trong giai đoạn 2010- 2013, chưa cú trường hợp nào xin chuyển nhượng quyền sử dụng đất nụng nghiệp đăng ký tại UBND huyện.
Trong giai đoạn 2010- 2013, ở huyện Thanh Trỡ, phũng Tài nguyờn và Mụi trường khụng thể quản lý được cỏc thoản thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nụng nghiệp do người dõn khụng tự giỏc kờ khai biến động. Vỡ vậy, trong thời gian tới Nhà nước cần cú những quy định cụ thể hơn về việc người sử
dụng đất nụng nghiệp được quyền chuyển nhượng cho người sử dụng đất cú nhu cầu và phải đăng ký với cơ quan quản lý đất đai. Như vậy, chỳng ta mới thực sự
quản lý được việc chuyển nhượng QSDĐ nụng nghiệp cú hiệu quả.
Túm lại, tại huyện Thanh Trỡ, người sử dụng đất nụng nghiệp thực hiện chuyển nhượng đất nụng nghiệp khụng theo quy định phỏp luật do nhiều nguyờn
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 52 nhõn: lý do khỏch quan là quy định phỏp luật hướng dẫn luật chưa rừ ràng; nguyờn nhõn chủ quan từ chớnh người sử dụng đất khụng tuõn thủ quy định phỏp luật.
3.3.2.2. Tỡnh hỡnh thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Kết quả điều tra 180 hộ gia đình trong thời kỳ từ năm 2010 đến năm 2013
cho thấy, có 61 hộ tham gia chuyển nh−ợng QSDĐ, trong đó có 35 hộ tham gia chuyển nh−ợng từ 2 - 3 lần, đ−a tổng số vụ chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDĐ của các hộđược điều tra là 108 vụ.
Tình hình chuyển nh−ợng của các hộ gia đình đ−ợc thể hiện ở bảng 3.3 và
bảng 3.4.
Bảng 3.3. Tổng hợp tỡnh hỡnh thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại 3 xó, thị trấn điều tra giai đoạn 2010 – 2013 Năm Tổng số vụ chuyển nhượng (vụ) Diện tớch (m2) Tỡnh hỡnh thực hiện quyền chuyển nhượng (vụ) Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thực hiện quyền chuyển nhượng (vụ) Hoàn tất tất cả cỏc thủ tục Cú khai bỏo tại UBND cấp xó Giấy tờ viết tay cú người làm chứng Giấy tờ viết tay Khụn g cú giấy tờ cam kết GCNQS DĐ; QĐ giao, cấp đất tạm thời Giấy tờ hợp phỏp khỏc Khụng cú giấy tờ Năm 2010 21 1380 18 3 18 3 Năm 2011 24 1779 21 3 21 3 Năm 2012 42 3285 39 3 33 9 Năm 2013 21 1029 21 21 Giai đoạn 2010 -2013 108 7473 99 6 3 93 15
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)
- Năm 2010
Trong năm 2010 có 21 vụ chuyển nh−ợng với diện tớch 1380 m2. Số vụ chuyển nh−ợng làm đầy đủ các thủ tục khai báo với các cơ quan nhà n−ớc có thẩm quyền là 18 vụ (chiếm 85,71%); 3 vụ còn lại (chiếm 14,29%) hoàn toàn không thực hiện các thủ tục khai báo ("giao dịch ngầm"), chỉ giao dịch bằng giấy tờ viết tay có ng−ời làm chứng.
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 53 Nguyờn nhõn là từ 01/01/2009, Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực, mức thuế thu thuế TNCN đối với việc chuyển nh−ợng QSD đất áp dụng là 2% so với giá trị của đất, thấp hơn so với thuế chuyển nh−ợng QSD đất tr−ớc đây là 4%. Đ/ tạo điều kiện cho ng−ời sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nh−ợng QSD đất.
- Năm 2011
Năm 2011 cú 24 vụ chuyển nhượng với diện tớch 1779 m2 . Kết quả điều tra cho thấy, trong quỏ trỡnh giao dịch chuyển nhượng QSDĐ cú 21 vụ (chiếm 87,50% số vụ) làm đầy đủ các thủ tục chuyển nh−ợng; 3 vụ (chiếm 12,50% số vụ) chỉ khai báo tại UBND x/, thị trấn sau đó không làm tiếp các thủ tục còn lại.
Như vậy, so với năm 2010, năm 2011 số vụ thực hiện đầy đủ cỏc thủ tục khi tham gia chuyển nhượng QSDĐ tăng thờm 3 vụ. Nguyờn nhõn của sự gia tăng này là do trong năm 2011, đó được phờ duyệt Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và Kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2010 - 2015. Do vậy người dõn cú nhu cầu giao dịch bất động sản nhiều hơn so với năm 2010.
- Năm 2012
Trong năm 2012 số vụ chuyển nh−ợng là 42 vụ, tăng nhanh so với 2 năm tr−ớc. Tỷ lệ các vụ chuyển nh−ợng làm đầy đủ các thủ tục chuyển nh−ợng là 92,85% (39 vụ); tỷ lệ các vụ chỉ khai báo tại UBND x/, thị trấn sau đó không làm tiếp các thủ tục tài chính là 7,15% ( 3 vụ).
Nh− vậy, so với 2 năm tr−ớc trong năm 2012 số vụ làm đầy đủ các thủ tục khi tham gia chuyển nh−ợng QSDĐ chiếm cao nhất (tăng hơn 21 vụ so với năm 2010
và 18 vụ so với năm 2011). Nguyên nhân của sự gia tăng này một phần là do trong giai đoạn này tỷ lệ những ng−ời nhận chuyển nh−ợng là ng−ời từ nơi khác đến cao. Những ng−ời này khi nhận chuyển nh−ợng QSDĐ để yên tâm rằng sẽ không gặp rắc rối trong quá trình sử dụng đất sau này, họ thực hiện đầy đủ các thủ tục trong quá trình chuyển nh−ợng. Ngoài ra từ năm 2010, huyện Thanh Trỡ đẩy nhanh việc
đo đạc, rà soát lại các hồ sơ để tiến hành cấp GCNQSDĐ đồng loạt trên địa bàn huyện nên tình trạng chuyển nh−ợng QSDĐ bất hợp pháp (không đầy đủ thủ tục) giảm nhiều.
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 54 Mặt khỏc, nguyờn nhân của sự gia tăng này là do việc tiếp nhận 02 khu tập thể do Cụng ty cổ phần cơ khớ & xõy lắp số 7 và Cụng ty cổ phần thức ăn chăn nuụi trung ương đang quản lý sang Uỷ ban nhõn dõn huyện Thanh Trỡ tiếp tục quản lý để hoàn thiện hồ sơ cấp Giấy chứng nhận. Cỏc thửa đất cú khả năng tách thửa phù hợp với quy định diện tích tối thiểu đ−ợc chuyển nh−ợng là 30 m2. Vì vậy, những ng−ời có điều kiện đ/ đổ xô vào các khu vực này “mua đất”, những ng−ời này không chỉ là ng−ời dân của huyện Thanh Trỡ mà còn từ các nơi khác ngoài huyện, trong đó tỷ lệ những ng−ời đến làm việc tại các doanh nghiệp trên địa bàn huyện “mua đất” khá cao (UBND huyện Thanh Trỡ, 2012).
Trên cơ sở đánh giá từ thực tế của huyện Thanh Trỡ, ta thấy mức độ thực hiện quyền chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất tăng hàng năm và ở mức cao trong cả thành phố. Do đây là những giao dịch đ/ đăng ký tại cơ quan nhà n−ớc nên chúng ta thấy: về mặt quản lý nhà n−ớc thì cơ quan nhà n−ớc quản lý đ−ợc các giao dịch chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất đúng pháp luật thông qua việc đăng ký biến động cho ng−ời sử dụng đất.
Đối với ng−ời dân, họ đ/ nhận thức và chấp hành thực hiện chuyển nh−ợng QSD đất khai báo đăng ký biến động với cơ quan nhà n−ớc. Ng−ời nhận chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất đ/ hiểu đ−ợc nên chọn mua những thửa đất có đủ cơ sở pháp lý, ký hợp đồng chuyển nh−ợng và nộp các khoản thuế và phí theo quy định sẽ đ−ợc đăng ký sang tên hợp pháp, việc này đảm bảo quyền lợi của ng−ời sử dụng đất.
- Năm 2013
Năm 2013 cú 21 vụ chuyển nhượng với diện tớch 1029 m2. Theo kết quả
tổng hợp từ phiếu điều tra cho thấy, trong quỏ trỡnh giao dịch chuyển nhượng QSDĐ cú 21 vụ (chiếm 100% số vụ) làm đầy đủ các thủ tục chuyển nh−ợng; khụng cú tỡnh trạng " giao dịch ngầm".
Như vậy, năm 2013 cỏc vụ chuyển nhượng thấp trong cả giai đoạn 2010-2013 ( bằng so với năm 2010, ớt hơn 3 vụ so với năm 2011, ớt hơn 21 vụ so với năm 2012). Nguyờn nhõn của sự sụt giảm này là do trong năm 2013, do ảnh hưởng của sự suy thoỏi kinh tế, nhu cầu thực sự của người dõn chiếm đa phần so với nhu cầu mua đất
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 55 để kinh doanh chờ giỏ cao như trước kia, tuy vậy, nhu cầu muốn mua đất lại thuộc về đối tượng cú thu nhập chưa cao; vỡ vậy, họ hướng đến nhà chung cư giỏ rẻ hay nhà ở
xó hội.
Tình hình chuyển nh−ợng QSDĐ tại các x/, thị trấn có điều kiện phát triển khác nhau có sự khác biệt thể hiện ở bảng 3.4. Tại những x/ công nghiệp, th−ơng mại dịch vụ phát triển việc "mua bán đất" diễn ra sôi động hơn tại những x/ thuần nông nghiệp. Tuy nhiên ở mỗi x/, thị trấn trong các thời kỳ khác nhau cũng có sự biến đổi.
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 56
Bảng 3.4. Tỡnh hỡnh thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ theo cỏc xó, thị trấn Chỉ tiêu Thị trấn Văn Điển Xó Tõn Triều Xó Duyờn Hà Toàn huyện 1. Tổng số vụ chuyển nh−ợng (vụ) 51 30 27 576 2. Diện tích (m2) 4170 1653 1650 35.136 3. Tình hình thực hiện (vụ) 3.1. Hoàn tất tất cả các thủ tục 32 30 27 548 3.2. Chỉ khai báo tại UBND cấp xP 6
3.3. Giấy tờ viết tay có ng−ời làm chứng 3 3.4. Không có giấy tờ cam kết
4. Thực trạng giấy tờ (vụ)
4.1. GCNQSDĐ, QĐ giao đất tạm thời 39 27 27 548
4.2. Giấy tờ hợp pháp khác 12 3
4.3. Không có giấy tờ
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)
Tổng hợp từ 180 phiếu điều tra cho thấy, trong 108 vụ chuyển nhượng cú 63 vụ nhận chuyển nhượng và 45 vụ chuyển nhượng. Cỏc lý do chuyển nhượng chớnh
được thể hiện ở phụ lục 02.
Đối với thị trấn Văn Điển - là trung tâm đô thị của huyện, kinh tế - x/ hội phát triển tr−ớc một b−ớc so với các x/ khác nên số l−ợng giao dịch chuyển nh−ợng QSDĐ giai đoạn 2010-2013 đều lớn nhất và có mức độ khá ổn định với 51 vụ chuyển nhượng (chiếm 8,86% tổng số vụ chuyển nhượng của cả huyện Thanh Trỡ). Qua điều tra giá đất cao nhất biến động từ 10 - 16 triệu/m2 (tại khu vực khu Ga, Quốc Bảo thuộc thị trấn Văn Điển), còn trong các khu dân c− ở các x/ thì chỉ từ 5 - 8 triệu đồng/m2, đây là mức giá không quá cao so với một huyện đang trên đà phát triển nh− huyện Thanh Trỡ.
Tại x/ Tõn Triều, số lượng giao dịch chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn 2010-2013 là 30 vụ chuyển nhượng (chiếm 5,21% tổng số vụ chuyển nhượng của toàn huyện), khu vực diễn ra việc "mua bán đất" nhiều nhất là khu vực thôn Yờn Xỏ. Khu vực này từ những năm 2008 bắt đầu hình thành khu vực làng nghề nên
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 57 các hộ kinh doanh cần mặt bằng để giao dịch buôn bán vì vậy l−ợng giao dịch "mua bán đất" khá lớn. Tuy nhiên trong những năm gần đây, việc phát triển làng nghề đ/ gây ra sự ô nhiễm môi tr−ờng cho khu vực này, vì vậy ngoại trừ những ng−ời tham gia sản xuất những ng−ời bên ngoài hầu nh− không "mua đất" ở khu vực này để sinh sống. Đây là một trong những lý do của việc số l−ợng vụ chuyển nh−ợng QSDĐ ở trong năm 2013 ở x/ Tõn Triều giảm xuống so với năm 2012.
ở huyện Thanh Trỡ, tại các x/ phát triển nh− thị trấn Văn Điển, x/ Tõn Triều, số hộ sống đơn thuần chỉ dựa vào sản xuất nông nghiệp chiếm tỷ lệ thấp, dân c− sinh sống chủ yếu nhờ vào sản xuất ngành nghề, buôn bán, dịch vụ,… Đa số các hộ này không thực sự có nhu cầu sản xuất nông nghiệp nh−ng họ không "bán đất" mà sản xuất nông nghiệp cầm chừng để giữ đất. Số vụ chuyển nh−ợng hầu hết tăng dần theo thời gian do sự gia tăng dân số, đặc biệt là tăng dân số cơ học. Cùng với sự đụ thị
húa, số l−ợng ng−ời từ nơi khác đến huyện Thanh Trỡ làm ăn sinh sống càng ngày càng đông đ/ đẩy số l−ợng giao dịch "mua bán đất" hàng năm lên cao ở những x/ có nhiều khu công nghiệp. Có nhiều lý do của hiện t−ợng này, nh−ng lý do chính là tâm lý giữ đất để đề phòng các tr−ờng hợp bất trắc (ví dụ nh− sản xuất, kinh doanh thất bại,…) và giữ đất để lấy tiền bồi th−ờng khi Nhà n−ớc thu hồi đất. Vì vậy, ở những x/ này những hộ thiếu đất sản xuất nông nghiệp muốn "mua" thêm đất nông nghiệp để sản xuất khó tìm đ−ợc cung về đất.
Đối với những x/ thuần nông nh− x/ Duyờn Hà, nhìn chung việc chuyển nh−ợng QSD đất ở ít xảy ra. Trong giai đoạn 2010-2013, số lượng giao dịch chuyển nhượng QSDĐ là 27 vụ (chiếm 4,68% tổng số vụ chuyển nhượng của toàn huyện). Các vụ "mua đất" chỉ xảy ra đối với những hộ không thể tự gi/n hay thừa kế đất đai của ông cha.