ký thế chấp
3.3.4.1. Công chứng, chứng thực, xác nhận hợp đồng thế chấp
Mặc dù pháp luật về công chứng, chứng thực trong những năm gần đây có xu hƣớng thoáng hơn, thể hiện ở chỗ việc công chứng, chứng thực hay không do các bên thoả thuận trừ các trƣờng hợp pháp luật bắt buộc quy định phải công chứng. Hoạt động công chứng, chứng thực cũng góp phần hạn chế rủi ro, giảm thiểu thiệt hại cho NHTM trong hoạt động cho vay thông qua việc cung cấp dịch vụ bảo đảm an toàn pháp lý trong việc ký kết hợp đồng. Tuy nhiên, do các nguyên nhân khách quan và chủ quan, hoạt động công chứng, chứng thực còn một số bất cập nhƣ sau:
- Thủ tục công chứng còn rƣờm rà, mất thời gian khiến các bên tham gia giao dịch bảo đảm không mặn mà với việc công chứng.
- Cách hiểu và vận dụng pháp luật của ngƣời thực hiện công chứng tại nhiều nơi còn máy móc vận dụng sai các quy định của pháp luật. Ví dụ: Điều 324 khoản 1 BLDS 2005 quy định một tài sản có thể đƣợc dùng để bảo đảm
thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ đƣợc bảo đảm, trừ trƣờng hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Tuy nhiên, tại một số nơi, cơ quan công chứng lại căn cứ vào điểm 3 khoản 13 Điều 1 Nghị định số 85/2002/NĐ-CP: giá trị tài sản bảo đảm đƣợc xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ trả nợ đƣợc bảo đảm trừ trƣờng hợp pháp luật có quy định khác, để từ chối công chứng các hợp đồng thế chấp đƣợc giao kết giữa NHTM với bên thế chấp mà giá trị tài sản thế chấp thấp hơn nghĩa vụ trả nợ.
- Khi công chứng hợp đồng bảo đảm, phòng công chứng tại một số địa phƣơng yêu cầu ngân hàng phải ghi rõ nghĩa vụ đƣợc bảo đảm trong hợp đồng. Yêu cầu này gây khó khăn cho hoạt động tín dụng, nhất là đối với các khoản vay hạn mức hoặc dự phòng hoặc trong trƣờng hợp bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ trong tƣơng lai.
Vì vậy, để khắc phục các nhƣợc điểm trên, pháp luật về công chứng, chứng thực cần quy định minh bạch, cụ thể các loại giấy tờ cần thiết khi thực hiện công chứng các giao dịch thế chấp. Quy định rõ các thủ tục và thời gian thực hiện công chứng, chứng thực đối với từng loại thế chấp. Đồng thời, pháp luật cần làm rõ phạm vi trách nhiệm của công chứng viên, ngƣời thực hiện chứng thực khi thực hiện công chứng giao dịch thế chấp. Ngoài phạm vi trách nhiệm của mình, ngƣời thực hiện công chứng, chứng thực không đƣợc quyền can thiệp vào các thoả thuận hợp pháp của các bên chủ thể tham gia quan hệ thế chấp tài sản.
3.3.4.2. Đăng ký thế chấp
Việc đăng ký thế chấp mang lại những lợi ích sau:
- Công khai hóa giao dịch thế chấp cho mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu tìm hiểu, qua đó giúp họ có các thông tin cần thiết trƣớc khi quyết định xác
lập giao dịch dân sự, kinh doanh thƣơng mại. Về nguyên tắc, các quyền lợi của bên nhận thế chấp đƣợc ƣu tiên bảo vệ, do đó, khi thiết lập các giao dịch về tài sản thuộc diện đăng ký thế chấp, tổ chức, cá nhân liên quan phải tìm hiểu thông tin để bảo vệ quyền lợi của mình.
- Xác định thứ tự ƣu tiên thanh toán. Bên nhận thế chấp đƣợc hƣởng thứ tự ƣu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm, đặc biệt là trong trƣờng hợp một tài sản đƣợc dùng để bảo đảm cho nhiều khoản vay.
- Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch thế chấp và các bên liên quan; phòng chống vi phạm pháp luật trong hoạt động tín dụng ngân hàng.
- Góp phần tạo điều kiện cho thị trƣờng tín dụng phát triển nhanh, bền vững; đồng thời tạo thuận lợi cho hoạt động xét xử của toà án đối với các tranh chấp về giao dịch thế chấp[50].
Với những lợi ích nói trên, đăng ký thế chấp thực sự là một khâu quan trọng mà các bên chủ thể cần thiết thực hiện khi thực hiện thủ tục thế chấp, thậm chí cả trong những trƣờng hợp pháp luật không bắt buộc phải đăng ký. Pháp luật hiện hành về đăng ký thế chấp có một số ƣu điểm nhƣ sau:
- Các giao dịch thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất, tàu bay, tàu biển đƣợc đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền đăng ký đồng thời cả quyền sở hữu, quyền sử dụng và các biến động khác, nên thuận tiện cho việc theo dõi lịch sử các biến động liên quan đến tài sản nêu trên
- Hệ thống cơ quan đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đến cấp huyện nên thuận tiện về mặt địa lý cho việc đăng ký và tìm hiểu thông tin trực tiếp của ngƣời dân.
- Đối với các giao dịch bảo đảm bằng động sản đƣợc tổ chức đăng ký tập trung nên đã giảm đƣợc các chi phí đăng ký, tìm hiểu thông tin và thuận lợi cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu thống nhất đối với một số lĩnh vực, nhƣ các
giao dịch bảo đảm bằng tầu bay, tàu biển và các động sản khác[50].
Nhƣng bên cạnh những lợi ích và ƣu điểm nêu trên, pháp luật hiện hành về đăng ký thế chấp vẫn còn một số hạn chế nhƣ sau:
- Việc đăng ký thế chấp đƣợc quy định tản mạn tại nhiều văn bản pháp luật khác nhau, các quy định pháp luật về vấn đề này chƣa đồng bộ. Mặc dù BLDS 2005 quy định thế chấp bao gồm cả thế chấp bất động sản và động sản nhƣng các văn bản pháp luật hiện hành về đăng ký giao dịch bảo đảm mới chỉ quy định về đăng ký cầm cố động sản.
- Thẩm quyền đăng ký thế chấp thuộc nhiều cơ quan khác nhau tuỳ theo địa giới hành chính, chủ thể và loại tài sản dẫn đến khó khăn, tốn kém trong đăng ký và tìm hiểu thông tin. NHTM thƣờng nhận bảo đảm bằng nhiều loại tài sản khác nhau nên phải yêu cầu đăng ký tại nhiều cơ quan khác nhau, trong khi sự phân biệt các giao dịch bảo đảm để xác định cơ quan đăng ký cho đúng thẩm quyền đôi khi khó khăn (động sản hay bất động sản). Thủ tục đăng ký đối với từng loại tài sản cũng riêng biệt theo quy định của các văn bản pháp luật khác nhau và thực hiện tại các cơ quan đăng ký khác nhau.
- Về hiệu lực của đăng ký chƣa hợp lý. Theo quy định tại Điều 13 Nghị định số 08/2000/NĐ-CP thì việc đăng ký giao dịch bảo đảm có giá trị trong 5 năm kể từ ngày đăng ký, trừ trƣờng hợp các bên có yêu cầu xoá đăng ký trƣớc hạn hoặc có yêu cầu gia hạn. Quy định này gây khó khăn cho NHTM vì trong nhiều trƣờng hợp NHTM cho khách hàng vay với thời hạn nhiều hơn 5 năm, theo đó, khi giao dịch bảo đảm hết hạn thì hợp đồng tín dụng vẫn có hiệu lực. Để bảo đảm hiệu lực của giao dịch thế chấp, NHTM thƣờng yêu cầu bên thế chấp phối hợp để gia hạn việc đăng ký thế chấp. Trong trƣờng hợp bên thế chấp không có thái độ hợp tác với NHTM thì việc gia hạn rất khó có thể thực hiện đƣợc[45].
khăn do mô hình tổ chức phân tán. Do lƣu trữ thông tin phân tán tại các cơ quan khác nhau, hồ sơ lƣu trữ lại là hồ sơ giấy nên việc tìm hiểu thông tin khá tốn kém và mất thời gian. Mặt khác, pháp luật cũng chƣa đặt ra cơ chế tìm hiểu thông tin đầy đủ, công khai thuận lợi cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu tìm hiểu. Hiện nay, phần mềm đăng ký giao dịch bảo đảm không cho phép biết đƣợc bên nhận bảo đảm có thứ tự ƣu tiên thứ mấy đối với từng tài sản. Việc xác định thứ tự ƣu tiên chỉ đƣợc xác định thông qua văn bản cung cấp thông tin và những nghiệp vụ tín dụng khác. Đối với những tài sản có mã ký hiệu còn có thể dễ dàng xác định đƣợc từ văn bản cung cấp thông tin còn những tài sản không có mã ký hiệu thì việc mô tả chi tiết tài sản bảo đảm rất khó khăn, có khi chỉ là năm sản xuất, nƣớc sản xuất, nhãn hiệu... nên sự phân biệt tài sản này với tài sản cùng loại khác rất khó khăn, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho NHTM.
Để giải quyết những tồn tại trên, chúng tôi xin đƣa ra một số kiến nghị sau:
- Một là, Với ý nghĩa và tầm quan trọng của việc đăng ký giao dịch bảo đảm trong việc thúc đẩy và làm ổn định các giao dịch trong đời sống xã hội, chúng tôi cho rằng cần phải ban hành Luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Luật này quy định nguyên tắc đăng ký, định hƣớng xây dựng và phát triển hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm. Quy định về trình tự, thủ tục đăng ký, mô hình tổ chức của các cơ quan đăng ký theo hƣớng mở rộng phạm vi các giao dịch đƣợc đăng ký, đơn giản hoá trình tự, thủ tục đăng ký sao cho có lợi nhất cho các bên trong quan hệ bảo đảm. Trƣớc mắt, cần sớm ban hành các văn bản hƣớng dẫn BLDS 2005 đăng ký giao dịch bảo đảm, trong đó bao gồm việc đăng ký thế chấp bất động sản và đăng ký thế chấp động sản.
- Hai là, Kiện toàn mô hình tổ chức hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm theo hƣớng giảm bớt đầu mối các cơ quan đăng ký, tiến tới tổ chức đăng ký tập trung vào một hệ thống cơ quan. Đồng thời cần tập trung chức năng quản
lý nhà nƣớc về đăng ký vào một đầu mối để đảm bảo tính thống nhất. Tập trung việc đăng ký thế chấp vào một cơ quan. Thiết lập hệ thống thông tin đầy đủ, toàn diện về giao dịch thế chấp.
- Ba là, Đề nghị sửa lại hiệu lực của việc đăng ký giao dịch bảo đảm là kể từ thời điểm đăng ký đến khi xoá đăng ký.
- Bốn là, Từng bƣớc tin học hoá, hiện đại hoá hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm mà trƣớc hết là hệ thống đăng ký thế chấp. Sớm triển khai đề án đăng ký giao dịch bảo đảm qua mạng máy tính để tiết kiệm thời gian và chi phí.
- Năm là, áp dụng tổng thể các giải pháp nhằm nâng cao ý thức của các tổ chức, cá nhân trong xã hội về ý nghĩa, vai trò của công tác đăng ký giao dịch bảo đảm