thế chấp tài sản ở nƣớc ta
Ở nƣớc ta, ngay từ thời kỳ phong kiến đã có những quy định pháp luật về biện pháp bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ, tuy nhiên chƣa có khái niệm về thế chấp tài sản mà đƣợc gọi chung là cầm cố. Thời Lê, trong "Quốc triều hình luật” (còn gọi là Bộ luật Hồng Đức) đã có các qui định cho phép cầm cố ruộng đất để vay vốn[53, tr.98]. Thời Nguyễn, trong "Hoàng Việt luật lệ" (còn gọi là Bộ luật Gia Long) quy định: ngƣời đi vay có thể đem ruộng đất, tài sản của mình để cầm cố, ngƣời có ruộng không đƣợc bán đoạn ruộng đất đã cầm cố cho ngƣời khác trƣớc khi chuộc đất đó và trả tiền cho chủ cầm đất.
Trong thời kỳ Pháp thuộc, đã có một số văn bản pháp luật quy định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Bộ dân luật Bắc Kỳ 1931 qui định hai biện pháp bảo đảm bằng tài sản đó là quyền cầm cố tài sản và quyền để đƣơng, trong cầm cố có cầm cố động sản và bất động sản. Bộ dân luật Sài Gòn 1937 cũng quy định các biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng dân sự nhƣ thế chấp, cầm cố động sản, quyền để đƣơng.
Nhƣ vậy, trong thời phong kiến và thời Pháp thuộc ở nƣớc ta đã có quy định pháp luật về biện pháp bảo đảm, nhƣng do đặc điểm của thời kỳ này nên các quy định này còn giản đơn.
Cách mạng tháng Tám thành công, nƣớc Việt Nam dân chủ cộng hoà ra đời. Nhà nƣớc non trẻ từng bƣớc thành lập hệ thống ngân hàng và các hợp tác xã tín dụng để phục vụ công cuộc công nghiệp hoá, xây dựng chủ nghĩa xã hội. Trong điều kiện nền kinh tế đƣợc quản lý theo cơ chế kế hoạch hoá, tập trung và bao cấp, các ngân hàng cũng có thẩm quyền quản lý nhà nƣớc đối với hoạt động của các xí nghiệp và tổ chức kinh tế thông qua việc xét duyệt kế hoạch và hoàn thành kế hoạch của các đơn vị đó. Các hợp đồng kinh tế
đƣợc giao kết trên cơ sở quyết định hành chính, vì vậy, pháp luật nói chung và pháp luật về bảo đảm tiền vay nói riêng trong thời kỳ này không phát triển[52, tr.30-31].
Nửa cuối những năm 80, đất nƣớc bƣớc sang giai đoạn cải cách đổi mới kinh tế. Trong điều kiện xây dựng nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa, các giao dịch kinh tế, dân sự ngày càng phát triển dẫn đến yêu cầu phải có các quy định pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ để tạo điều kiện thuận lợi cho việc giao kết hợp đồng. Ba văn bản pháp lý đầu tiên chứa đựng các quy định về biện pháp bảo đảm hợp đồng là: Quyết định số 156- QĐ/NH ngày 18/11/1989 của Tổng giám đốc Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam, Pháp lệnh Hợp đồng kinh tế năm 1989 và Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991. Song, nội dung về biện pháp bảo đảm trong các văn bản này mới chỉ đƣợc trình bày một cách khái lƣợc. Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991 quy định các biện pháp bảo đảm cho hợp đồng dân sự bao gồm: cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và đặt cọc. Pháp lệnh hợp đồng kinh tế năm 1989 quy định các biện pháp bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng kinh tế bao gồm: cầm cố, thế chấp, bảo lãnh. Tại Điều 2 Nghị định 17-HĐBT ngày 16/1/1990 của Hội đồng Bộ trƣởng hƣớng dẫn thi hành Pháp lệnh hợp đồng kinh tế đã đƣa ra khái niệm về thế chấp, theo đó "thế chấp là dùng động sản và bất động sản hoặc
giá trị tài sản khác thuộc sở hữu của mình để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng kinh tế đã ký kết". Quyết định số 156-QĐ/NH ngày 18/11/1989 của
Tổng giám đốc Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam nêu rõ những dấu hiệu đặc trƣng của các biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng và chủ thể áp dụng các biện pháp đó.
Biện pháp thế chấp tài sản đƣợc quy định đầy đủ hơn trong Quyết định 04-QĐ/NH ngày 8/1/1991 về thể lệ tín dụng ngắn hạn đối với các tổ chức kinh tế vay vốn ngân hàng và Quyết định 23-QĐ/NH ngày 06/03/1991 về thể
lệ tín dụng trung hạn, dài hạn đối với các tổ chức kinh tế. Tại Điều 24, Quyết định 04-QĐ/NH quy định: "Tài sản thế chấp vay nợ tổ chức tín dụng bao gồm
vàng, bạc, kim khí, đá quý, các chứng chỉ tiền gửi, thẻ gửi tiết kiệm do các ngân hàng quốc doanh phát hành và các bất động sản". Nhƣ vậy, các văn bản
này đã xác định thế chấp tài sản là một biện pháp dự phòng nhằm bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng dân sự, kinh tế, hợp đồng tín dụng và đối tƣợng của thế chấp bao gồm cả động sản và bất động sản.
Sau đó, Thống đốc Ngân hàng Nhà nƣớc đã ra Quyết định số 18- QĐ/NH5 ngày 16/02/1994 ban hành thể lệ cho vay vốn phát triển kinh tế hộ gia đình và cho vay tín dụng, Quyết định 198-QĐ/NH1 ngày 16/09/1994 về thể lệ ngắn hạn đối với các tổ chức kinh tế (thay thế quyết định 04-QĐ/NH), Quyết định 367-QĐ/NH1 ngày 21/12/1995 về việc ban hành thể lệ tín dụng trung hạn, dài hạn (thay thế Quyết định 23-QĐ/NH). Các văn bản này đều quy định về biện pháp thế chấp thực hiện nghĩa vụ hợp đồng tín dụng và coi biện pháp này là điều kiện bắt buộc để vay vốn; quy định điều kiện vay; quy định giới hạn về mức vốn vay so với giá trị tài sản thế chấp (mức cho vay tối đa bằng 80% giá trị tài sản thế chấp- theo quyết định 18-QĐ/NH5; bằng 70% - theo Quyết định 367-QĐ/NH1) và một số quy định khác.
Sự ra đời của BLDS 1995 (có hiệu lực ngày 01/07/1996) đã đánh dấu một bƣớc tiến quan trọng trong sự hoàn thiện của các quy định pháp luật về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. BLDS 1995 đã thay thế Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991. Từ Điều 324 đến Điều 374, Bộ luật đã quy định về 7 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự; đó là: cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, đặt cọc, ký cƣợc, ký quỹ, phạt vi phạm. Theo quy định tại Điều 346 BLDS 1995, thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền. Bất động sản do bên thế chấp giữ trừ trƣờng hợp các bên có thoả thuận
giao cho bên nhận thế chấp hoặc ngƣời thứ ba giữ. Nhƣ vậy, tiêu chí quan trọng nhất để phân biệt thế chấp với các biện pháp bảo đảm khác là tài sản thế chấp phải là bất động sản.
Sau khi BLDS 1995 ra đời, Chính phủ và các bộ ngành đã ban hành một số văn bản nhằm cụ thể hoá các quy định của Bộ luật Dân sự về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm. Các văn bản nhƣ: Nghị định 165/1999/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 19/11/1999 về giao dịch bảo đảm, Thông tƣ 06/2002/TT-BTP ngày 28/02/2000 của Bộ Tƣ pháp hƣớng dẫn Nghị định 165/1999/NĐ-CP, Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/03/2000 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm... đƣợc ban hành đã góp phần cụ thể hoá quy định của BLDS 1995 về đảm bảo thực hiện hợp đồng. Ngoài ra, biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ còn đƣợc quy định tại một số đạo luật khác nhƣ: Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Hàng không dân dụng, Luật Hàng hải, Luật Đất đai, Luật doanh nghiệp...
Ngày 17/08/1996, Thống đốc Ngân hàng Nhà nƣớc ra Quyết định 217- QĐ/NH1 ban hành quy chế thế chấp, cầm cố tài sản, bảo lãnh vay vốn ngân hàng để cụ thể hoá các quy định của Bộ luật dân sự về các biện pháp bảo đảm trong lĩnh vực ngân hàng. Quyết định này quy định rõ đối tƣợng của thế chấp là các bất động sản và liệt kê cụ thể các loại tài sản thế chấp. Theo Quyết định này: "Thế chấp tài sản vay vốn là việc bên vay vốn (gọi là bên thế chấp) dùng
tài sản là bất động sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ (bao gồm nợ gốc, lãi và tiền phạt lãi quá hạn) đối với bên cho vay (gọi là bên nhận thế chấp)".
Để các biện pháp bảo đảm tiền vay trong lĩnh vực ngân hàng đƣợc điều chỉnh tại văn bản có giá trị pháp lý cao hơn, ngày 29/12/1999, Chính Phủ đã ban hành Nghị định 178/1999/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín
dụng. Ngân hàng Nhà nƣớc đã ban hành Thông tƣ 06/2000/TT-NHNN ngày 04/04/2000 hƣớng dẫn thi hành Nghị định này.
Sau một thời gian thực hiện, một số quy định của Nghị định số 178/1999/NĐ-CP tỏ ra lạc hậu với hoạt động cấp tín dụng và thực tiễn về bảo đảm tiền vay ngày càng phát triển tại các tổ chức tín dụng. Vì vậy, ngày 25/10/2002, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 85/2002/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 178/1999/NĐ-CP. Ngân hàng Nhà nƣớc cũng ban hành Thông tƣ số 07/2003/TT-NHNN ngày 19/05/2003 hƣớng dẫn các quy định về bảo đảm tiền vay theo Nghị định số 178/1999/NĐ-CP và Nghị định số 85/2002/NĐ-CP nói trên.
Để khắc phục các khó khăn của các tổ chức tín dụng khi xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi vốn vay, Liên bộ: Ngân hàng Nhà nƣớc - Tƣ pháp - Công an - Tài chính - Tổng cục Địa chính đã ban hành Thông tƣ liên tịch số 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC ngày 23/04/2001 hƣớng dẫn việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ cho các tổ chức tín dụng.
Khác với các văn bản trƣớc đó, BLDS 1995 và các văn bản hƣớng dẫn đã xác định rõ tài sản thế chấp phải là bất động sản, bỏ quy định về giới hạn tiền vay so với giá trị tài sản thế chấp, đồng thời quy định cụ thể về chủ thể của quan hệ thế chấp, đối tƣợng thế chấp, thủ tục thế chấp, vấn đề xử lý tài sản thế chấp.
Việc thế chấp bằng quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ diễn ra ngày càng sôi động hơn. Với một đối tƣợng thế chấp đặc thù đó là giá trị quyền sử dụng đất, hoạt động này đƣợc quy định trong Luật Đất đai (Luật Đất đai năm 1993, Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998, Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 và gần
đây nhất là Luật Đất đai năm 2003) và các văn bản hƣớng dẫn thi hành. Các nội dung nhƣ: chủ thể, điều kiện, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất... trƣớc đây đƣợc quy định tại các văn bản nhƣ Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 11/02/2000, Nghị định số 66/2001/NĐ-CP ngày 28/09/2001, Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999; Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 sửa đổi, bổ sung Nghị định 17/1999/NĐ-CP... và nay đƣợc quy định tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai, Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai. Thông tƣ số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/04/2005 của Bộ Tài nguyên và môi trƣờng hƣớng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.
Về vấn đề đăng ký thế chấp quyến sử dụng đất, Liên bộ Tƣ pháp - Tài nguyên và Môi trƣờng đã phối hợp ban hành Thông tƣ liên tịch số 03/2003/TTLT-BTP-BTNMT ngày 04/07/2003 hƣớng dẫn về trình tự, thủ tục đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Sau đó, Thông tƣ này bị thay thế bởi Thông tƣ liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 hƣớng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và Thông tƣ liên tịch số 03/3006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 sửa đổi, bổ sung Thông tƣ liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT. Hai Bộ này cũng ban hành Thông tƣ liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 hƣớng dẫn việc thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất.
BLDS 2005 đƣợc Quốc Hội thông qua ngày 14/06/2005 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2006) đã đánh dấu một bƣớc ngoặt quan trọng trong quan niệm về thế chấp tài sản. Theo quy định của Bộ luật này thì tiêu chí quan trọng để phân biệt thế chấp tài sản với các biện pháp bảo đảm khác là có chuyển giao
tài sản cho bên nhận bảo đảm hay không, nếu không giao tài sản cho bên nhận bảo đảm thì đó là thế chấp tài sản, không phụ thuộc tài sản là động sản hay bất động sản. Nhƣ vậy, với thay đổi này, quan niệm về tài sản thế chấp gần giống nhƣ khái niệm về thế chấp tài sản trong Nghị định 17-HĐBT ngày 16/1/1990 của Hội đồng Bộ trƣởng hƣớng dẫn thi hành Pháp lệnh Hợp đồng kinh tế năm 1989, tất nhiên là ở mức phát triển cao hơn.
Với quan niệm mới về thế chấp tài sản, nhiều văn bản pháp luật hiện hành điều chỉnh về hoạt động thế chấp tài sản đã không còn phù hợp, gây ra mâu thuẫn trong các quy định pháp luật, đòi hỏi phải có sự điều chỉnh kịp thời. Chính phủ cùng các Bộ ngành đang xúc tiến dự thảo các văn bản hƣớng dẫn, sửa đổi các văn bản pháp luật hiện hành nhằm bảo đảm sự đồng bộ của hệ thống pháp luật.
Nhƣ vậy, các văn bản pháp luật về thế chấp tài sản nói riêng và các biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ nói chung đã và đang từng bƣớc đƣợc hoàn thiện để đáp ứng sự vận động, phát triển của các quan hệ dân sự, kinh doanh thƣơng mại trong nền kinh tế thị trƣờng, góp phần vào sự ổn định và phát triển của nền kinh tế quốc dân.