N HP T HP
3.2.4.K hn ngăchiătr nhà khiăđ iu ch nhăph ngăth ch tr tí nd ng
h tr HTNT có nhà , Hi p h i B tăđ ng s n TP.HCM ti p t căđ ngh NHNN xem xét h lãi su t cho vay mua nhà thu nh p th p xu ng 3% - 3,5%/n măvƠăt ngăk h n vay n lênă20ăn mătrongăđóăơnăh nă3ăn măđ u không tr lãi và g c (Nguy n Tuy n, 2015). Sau khiăđi u ch nh lãi su t và k h n kho n vay n , k t qu kh n ngăchiătr c aăHTNTănh ă sau:
N u v n gi nguyên k h n vay n lƠă15ăn măvƠăgi m lãi su t cho vay xu ng còn 3% thì trongătr ng h p vay 100% giá tr c năh , h u h tăcácăHTNTăđ u không có kh n ngăchiă tr .ă i v iătr ng h p vay 80% giá tr c năh thì có kho ng 4,2% trong t ng s HTNT khu v c thành th có kh n ngăchiătr .
N uăt ngăk h nălênă25ăn măvƠăgi m lãi su t cho vay xu ngăcònă3%ăthìătrongătr ng h p vay 100% giá tr c năh có kho ng 7,56% trong t ng s HTNT có kh n ngăchiătr . i v iătr ng h p vay 80% giá tr c năh thì có kho ng 10,92% trong t ng s HTNT có kh n ngăchiătr . S đôngăHTNTă(kho ng 90%) không có kh n ngăchiătr cho vi cămuaăc năh c a d án NOXH 15 t ngăc ngănh ăcác d ánăt ngăt trênăđa bàn TP. Vinh (Ph l c 9). M cădùăt ngăk h n và gi m lãi su tănh ngăđaăs HTNTăđ u không có kh n ngăchiătr cho vi c mua nhà m i. Ti p theo, tác gi s ti n hành tính m c giá thuê nhà phù h p v i kh n ngăchiătr c a HTNT t i Ngh An nói chung và khu v c thành th nóiăriêng.ă ơyăs lƠăc ă s đ th măđnh hi u qu kinh t c a d án d a trên kh n ngăchiătr giáăthuêăc năh c a HTNT.
3.3.Kh n ngăchiătr đ i v iăgiáăthuêăc năh chungăc ă
3.3.1.Giá thuêăc năh chungăc ăhi n t i TP. Vinh
Theo s li u tác gi kh o sát giá thuêăbìnhăquơnăcácăc năh chungăc ăt i TP. Vinh là 52,3 ngàn đ ng/m2/thángăt ngăđ ngă0,63ătri uăđ ng/m2/n m (Xem B ng 3.2).
B ng 3.2. Giá thuêăc năh chungăc ăbìnhăquơnăt i TP. Vinh
Ngu n: Tác gi kh o sát
V i di nătíchăc năh là 56,8 m2 thì m i h giaăđìnhăph i chi ra m i tháng kho ng 2,97 tri u đ ng cho chi phí thuê nhà và m c thu nh p t i thi u c a m i h giaăđìnhăđ đ m b o chi tr choăthuêăc năh chungăc ălƠă11,9 tri uăđ ng/h /tháng (25% thu nh p chi cho nhà ). V i m c thu nh p này thì ch có nh ngăng i thu nh p trên trung bình m i thuêăđ căc nă h chungăc ăhi n t i TP. Vinh.
Tênăchungăc aăch C nă h Di nă tích /c năh (m2) Giá thuê /c nă h /tháng (tri uă đ ng) Giá thuê/m2/ tháng (tri uă đ ng)
Chungăc ăTơnăPhúc Khuăđôăth ăm iăVinhăTơn T ngă7 62 3 0,048
Chungăc ăTơnăTh nh Khuăđôăth ăm iăVinhăTơn 66 3,5 0,053
Chungăc ăA5 Kh iă2,ăQuangăTrung T ngă3 65 2,5 0,038
Chungăc ăD uăKhí Ph ngăTr ngăThi T ngă6 68 4 0,059
Chungăc ăTecco ngăPhongă nhăC ng 62 3 0,048
Chungăc ăNamă Nguy năS ăSách
ngă32,ăph ngăH ngă
D ng T ngă3 60 3 0,050
Chungăc ăH ngăD ng ngă32,ăph ngăH ngă
D ng T ngă1 49 3 0,061
Chungăc ăA5 Kh iă2,ăph ngăQuang Trung 48 1,8 0,038
Chungăc ăLotus Ph ngăQuangăTrung 66 4 0,061
Chungăc ăNamă Nguy năS ăSách
ngă32,ăph ngăH ngă
D ng T ngă5 50 3 0,060
Chungăc ăGlory Place Kh iă15,ăph ngăTr ngăThi T ngă7 64,3 3 0,047
Chungăc ăTơnăPhúc Khuăđôăth ăm iăVinhăTơn T ngă1 61 4 0,066
Chungăc ă iăcung ngăNguy năTháiăH c T ngă2 70 4 0,057
Chungăc ăH ngăL c ngăLêăVi tăThu t,ăxã
H ngăL c T ngă1 45 2,5 0,056
Chungăc ăH ngăL c ngăLêăVi tăThu t,ăxã (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
H ngăL c T ngă1 70 3 0,043
3.3.2.Giá thuêăc năh chungăc ătheoăkh n ngăchiătr c a h thu nh p th p
Nh ăđƣăđ c p M c 3.1, thu nh p bình quân c a HTNT toàn t nh Ngh An và riêng khu v c thành th c a Ngh An l nă l t b ng 4,6 tri u đ ng/h /tháng và 7,8 tri u đ ng/h /tháng.ăTheoăđó,ăs ti n trung bình m t HTNT toàn t nh Ngh An có th dành chi tr cho vi c thuê nhà t ngă ng b ng 1,15 tri uăđ ng/tháng ( = 25% * 4,6) và tính riêng khu v c thành th b ng 1,95 tri uăđ ng/tháng ( = 25%*7,8).
V i di nătíchăc năh là 56,8 m2thìăgiáăthuêăc năh đ h HTNT toàn t nh Ngh An có kh n ngăchiătr là 20,5 ngƠnăđ ng/m2/tháng t ngăđ ngă0,246ătri uăđ ng/m2/n măvà giá thuê đ HTNT khu v c thành th Ngh An có kh n ngă chiă tr là 35 ngƠnă đ ng/m2/tháng t ngăđ ngă0,42ătri uăđ ng/m2/n m.
Tóm l i, k t qu phơnătíchăCh ngă3ăchoăth y đaăs HTNT không có kh n ngăchiătr cho vi cămuaăc năh c a d ánăchoădùăt ngăh tr tín d ngăchoăng i mua nhà. V i m c giá thuêăc năh chungăc ăhi n t i TP. Vinh b ng 0,63 tri uăđ ng/m2/tháng thì ch có nh ng h giaăđìnhăcóăthuănh p trên trung bình m i có kh n ngăchiătr . M căgiáăthuêăc năh d án đ HTNT khu v c thành th Ngh An có kh n ngăchiătr là 0,42 tri uăđ ng/m2/n m.
CH NGă4.PHÂN TÍCH KINH T
D ánăNOXHăđ căh ng nhi uăchínhăsáchă uăđƣiăc aăNhƠăn c. M căđíchăc a phát tri n d ánăNOXHălƠăđ h tr nhà cho ng i thu nh p th p nênăđ d ánăđ c xây d ng thì d án ph i kh thi v m t kinh t khi ng iămuaăc năh là nh ng ng i thu nh p th p. Ch ngănƠyăs phân tích hi u qu hi u qu kinh t c a d án vƠălƠăc ăs đ đ aăraăquy t đnh cho s can thi p c aăNhƠăn căđ i v i d án này nói riêng và các d án NOXH hi n nay nói chung.
4.1.Các gi đnh và thông s chung cho phân tích kinh t 4.1.1.Chi phí v n kinh t 4.1.1.Chi phí v n kinh t
Chi phí v n kinh t ph n ánh su t sinh l iăthuăđ c trên m tăđ ng v n b ra c a n n kinh t . Theo lu năv năắ cătínhăchiăphíăc ăh i c a v n Vi tăNam”ăc a Nguy n Phi Hùng (2010), chi phí v n kinh t th c c a n n kinh t b ng 8%. Chi phí v n kinh t ADB s d ng trong th măđnh kinh t (theo giá th c) cho các d án Vi tăNamăthôngăth ng b ng 12% (ADB (2013)). D aătrênăhaiăc ăs này, tác gi s d ng chi phí v n kinh t đ i v i d án b ng 10%.
4.1.2.T giá h iăđoáiăkinhăt
T giá h iăđoáiăkinhăt đ căđoăl ng b ng bình quân tr ng s c a t giá h iăđoáiăhi u d ng xu t kh u và t giá h iăđoáiăhi u d ng nh p kh u. H s t giá h iăđoáiăs d ng trong phân tích kinh t đ c l y b ng 1,1 theo nghiên c u tình hu ngăđ ng cao t c Long Thành - D u Giây c a Nguy n Xuân Thành (2014).
4.1.3.H s l ngăkinhăt c aălaoăđ ng không k n ng
Trong chi phí xây d ng có chi phí nhân công bao g mălaoăđ ng k n ngăvƠălaoăđ ng không có k n ng.ăTheoătínhătoán, chi phí nhân công chi m 15% chi phí xây d ngătrongăđóălaoă đ ng không k n ngălƠăch y u chi m kho ng 13% chi phí xây d ng (Ph l c 10). Nghiên c u c a Cobban trích trong Esty, Lysy và Ferman (2003) cho th y h s l ngăkinhăt c a laoăđ ng t i Ngh An b ng 0,5. D aătrênăc ăs này tác gi s d ng h s l ngăkinhăt c a laoăđ ng không k n ngăc a d án b ng 0,5.
4.2.Cácădòngăngơnăl uăkinhăt
4.2.1.L i ích kinh t
C năc vào khung phân tích Ch ngă2,ăl i ích kinh t c a d ánăđ căđoăl ng b ng giá thuê kinh t c a d án. Nh ăđƣăđ c p M că3.3,ăgiáăthuêăc năh chungăc ăhi n t i TP. Vinh là 0,63 tri uăđ ng/m2/n m (K ch b n 2) ậđơyălƠăm c giá ch có nh ng h có thu nh p trên trung bình m i có kh n ngăchiătr , giá thuê HTNT khu v c thành th có kh n ngă chi tr là 0,42 tri u đ ng/m2/n m (K ch b n 1) ậđơyălƠăkch b năc ăs - và giá thuê HTNT toàn t nh Ngh An có kh n ngăchiătr là 0,246 tri u đ ng/m2/n m (K ch b n 3).
D án NOXH nh m m căđíchăh tr ng i thu nh p th p cóănhƠăđ .ăTuyănhiên,ătheoănh ă đƣăphơnătíchă M c 3.2 thì h u h tăcácăHTNTăđ u không có kh n ngăchiătr cho vi c mua c năh NOXH nên n u d ánăđ c xây d ng thì ch có các h có thu nh p trên trung bình m i có kh n ngămua.ăBa m c giá thuê trên đ c s d ng đ tính l i ích kinh t c a d án t ngă ng v i kh n ngăchiătr c a t ngănhómăđ iăt ng mua nhà.
HƠngăn m, giá thuê c năh th c s t ngăb ngăđúngăt căđ t ngătr ng kinh t th c. Theo th ng kê c a t nh Ngh An,ăgiaiăđo n 2006 ậ 2014, t căđ t ngătr ng kinh t bình quân c t nh là 8,15% (Xem B ng 4.1).
B ng 4.1. T căđ t ngătr ng kinh t hƠngăn mătnh Ngh An
T căđ ăt ngătr ngăhƠngăn m
Giaiăđo nă2006ăậ 2010 9,70%
N mă2011 11,22%
N mă2012 6,10%
N mă2013 6,50%
N mă2014 7,24%
T căđ ăt ngătr ngăbìnhăquơn 8,15%
Ngu n: UBND t nh Ngh An (2010), UBND t nh Ngh An (2014 a)
Theo t ch c Nghiên c u Kinh t Toàn c u (EIU), t căđ t ngătr ng kinh t th c bình quân c a Vi t Nam giaiăđo n 1990 ậ 2014 b ngă6,9%/n mtrongăđóăgiaiăđo n 2006 ậ 2014 b ng 6,1%/n m. Ta th y con s c a t nh Ngh Anăcaoăh năđángăk so v i c n c. EIU d báo trongăgiaiăđo n 2015 ậ 2050, t căđ t ngătr ng kinh t th c bình quân c a Vi t Nam s
b ngă4,3%/n m. Tính chung th i gian t 1990 ậ 2050, t căđ t ngătr ng kinh t th c bình quân c a Vi t Nam s b ngă5,3%/n m (Xem Hình 4.1).
Hình 4.1. T căđ t ngătr ng kinh t th căhƠngăn măVi t Nam giaiăđo n 1990 ậ 2014 và d báoăđ năn mă2050. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Ngu n: tác gi v l i theo s li u c a EIU
Doăvòngăđ iăchungăc ăkéoădƠiă50ăn mănênăgi đ nhăhƠngăn m,ăgiáăthuêăth căc năh s t ngă theo t căđ t ngătr ng kinh t th c bình quân c a c n călƠă5,3%/n m.
Ngoài ra, vào cu iăvòngăđ i c a d án còn có kho n giá tr thanhălỦăđ t. ơy là d án b t đ ng s n nên giá tr c aăđ t s t ngăhƠngăn m do ngu năcungăđ t có h n so v i nhu c uăđ t ngày càng cao và m căt ngăhƠngăn măthôngăth ng s b ng t căđ t ngătr ng kinh t th c.
4.2.2.Chi phí kinh t
Chi phí đ t: d ánăđ c NhƠăn c giaoăđ tăvƠăđ c mi n ti n s d ngăđ tăđ xây NOXH.
Giá tài chính c aăđ t b ngă0,ăgiáăđ t tính ti n s d ngăđ t là 5 tri uăđ ng/m2 (UBND t nh Ngh An, 2014b). Giá tr kinh t c aăđ tălƠăchiăphíăc ăh i c aăđ t. D án n uăđ c xây d ngăthìăđ t s ph iăđ c dùng cho d ánăvƠăkhôngăđ c dùng cho các m căđíchăkhác.ăN u d ánăkhôngăđ c th c hi n,ăthìăđ t có th đ căbánăchoănhƠăđ uăt ăv i giá b ng giá th tr ng.Trongăđi u ki n th tr ng b tăđ ng s n không b bongăbóngăhayăđóngăb ng,ăthìăgiáă
0% 2% 4% 6% 8% 10% 12%
th tr ngănƠyăđ cădùngăđ ph n nhăchiăphíăc ăh i c aăđ t dùng cho d án. N u chi phí c ăh i c a đ tăđ c tính theo giá tr th tr ng thì giá tr ph n còn l i c aăđ tăc ngăph i đ cătínhăđ n vào cu iăvòngăđ i c a d án (Vi n Ngân hàng Th gi i ậ WBI (2002)). V y đ i v i d án phân tích, giá kinh t c aăđ tăđ căxácăđnh b ng giá tr th tr ng c aăđ t. D ánăđ c xây d ng t i ph ng Quán Bàu, TP. Vinh. Giá đ t th tr ng bình quân t i ph ng Quán Bàu là 9,46 tri uăđ ng/m2.3Nh ăv y, v i di nătíchăđ t là 3.331 m2, t ng chi phí kinh t c aăđ t d án kho ng 31.511 tri u đ ng.
Chi phí qu n lý chung c : là chi phí b ng ti n tr hƠngăn măđ qu nălỦăchungăc ătrongă su tăvòngăđ i d án. Vì d ánăch a hình thành, nên chi phí qu nălỦăchungăc ăđ c tính toán t s li u thu th p c aăcácăchungăc ăđƣăhoƠnăthƠnhăvƠăđiăvƠoăho tăđ ng có v trí g n v i d án. T iăchungăc ăTơnăPhúcăcó thi t k t ngăđ i gi ng v i d án: di n tích bình quơn/c năh : 62 m2, có thangămáy,ăkhôngăcóătrungătơmăth ngăm i. Hi n t i, m c phí qu n lỦăchungăc ăTơnăPhúcăkho ngă1.371ăđ ng/m2/tháng.4 Chi phí qu nălỦăchungăc ăhƠngăn mă s đ căđi u ch nhăt ngătheoăt căđ t ngătr ng kinh t th călƠă5,3%/n m.
Chi phí b o trì: theo quy đnh m i h giaăđìnhăkhiămuaăc năh ph iăđóngăchi phí b o trì đ c tính b ng 2% giá tr c năh ch aăbaoăg m thu VAT. Nh ng trên th c t , kho n chi phí này ch đ đ s d ng cho vi c b oătrìăchungăc ăchoănh ngăn măđ u. Kho n chi phí này đ c gi đnh ch đ đ b oătrìăchungăc ătrongă10ăn măđ u.ăTrongă10ăn mănƠy,ăphíăb o trì c a m iăn măđ c tính theo giá tr bình quân c a t ng chi phí b o trì các h giaăđìnhă đóngăgópăbanăđ u. C năh chungăc ăs xu ng c p theo th i gian nên nhu c u b o trì ngày cƠngăt ng. Sauă10ăn măđ u, chi phí b oătrìăhƠngăn m c ngăđ c gi đnh s t ngătheoăt c đ t ngătr ng kinh t th c.
Chi phí bán hàng: là chi phí n iăđa nên chi phí bán hàng kinh t đ c tính theo chi phí bánăhƠngătƠiăchínhădanhăngh aăđi u ch nh v giá th c.
Chi phí đ u t kinh t đi u ch nh theo h s chuy n đ i: đ i v i d án NOXH, chi phí xây d ng ch y u là các v t li uămuaătrongăn cănênăđ c xem là hàng phi ngo iăth ngă và h s chuy năđ i c a chi phí xây d ng b ng 1. Tuy nhiên, trong chi phí xây d ng có s
3 Ph l că2,ăđƣănêu.
d ng laoăđ ng không k n ngănênăchiăphíăxơyăd ng kinh t s đ căđi u ch nh theo m c l ngăkinhăt c aălaoăđ ng không k n ng.ăChiăphíăđ n bù gi i phóng m t b ngăđ c xem là kho n chuy năgiaoănênăkhôngăđ c tính là chi phí kinh t .ă i v i chi phí thi t b thì ch có thi t b đ t ti nănh ăthangămáyălƠăhƠngăngo iăth ng,ăcácăthi t b khácăđ c xem là hàng phi ngo iăth ngăv i h s chuy năđ i b ng 1. Các chi phí còn l i nh ăchiăphíăqu n lý d án, chi phí khác, chi phí d phòng, chi phí thi t b có h s chuy n đ i b ng 1. B ng t ng chiăphíăđ uăt ătƠiăchínhăxemăt i Ph l c 11. H s chuy năđ iăchiăphíăthangămáyăn mă 2015ălƠă0,9988ăvƠăn mă2016ălƠă0,9988ă(Xem chi ti t tính toán t i Ph l c 12).
4.3. ánhăgiáătínhăkh thi v m t kinh t
N u ng i mua nhà là các h giaăđìnhăcóăm c thu nh p trên trung bình t i Ngh An v i giá thuê kinh t l y theo m c s n lòng chi tr c a h giaăđìnhăcóăthuănh p trên trung bình thì d án kh thi v m t kinh t .ăNh ngăn u d án bán cho các HTNT thu c khu v c thành th hay toàn t nh Ngh An thì d án không còn kh thi v m t kinh t . M căđíchăc a phát tri n NOXH là t oăđi u ki n cho HTNT cóănhƠăđ nênăđ ng trên quanăđi m kinh t , xã h i, d án không kh thi.
B ng 4.2. K t qu th măđnh kh thi v m t kinh t
K chăb n 1 2 3
IRRăkinhăt ăd ăán 9% 11% 6%
NPVăkinhăt ăd ăán(tri uăđ ng) (18.502) 33.561 (62.140)
Ngơnăl uăchiăphíăđ uăt ăvƠăngơnăl uăl i ích kinh t t giá thuê nhăh ng nhi u nh tăđ n tính kh thi v m t kinh t c a d án. Các h ng m c khác nhăh ng khôngăđángăk (Xem hình 4.2). Chi ti tăNgơnăl uăkinhăt xem t i Ph l c 13.
Hình 4.2. Ngơnăl uăkinhăt chi t kh u phân theo h ng m c
4.4.Phơnătíchăđ nh y kinh t
Theoăngơnăl uăkinhăt ta th y có 4 y u t nhăh ngăđ n tính kh thi v m t kinh t c a d án: giá thuê nhà kinh t , t căđ t ngăgiáăthuêă(t căđ t ngătr ng kinh t th c), su t chi t kh u kinh t vƠăchiăphíăđ uăt .
Giá thuê kinh t có th thayăđ i 40% (giáăthuêămôăhìnhăc ăs là 0,42 tri uăđ ng/m2/n m, giá thuê th p nh t theo kh n ngă chiă tr c a HTNT toàn t nh Ngh An là 0,246 tri u đ ng/m2/n m và giá thuê cao nh tătheoăgiáăthuêăc năh hi n t i c a các h giaăđìnhăcóăthuă nh p trên trung bình là 0,63 tri uăđ ng/m2/n m). Chiăphíăđ uăt ăxơyăd ng nhà có th bi n đ ng 20% (T ng c c th ng kê, 2004 ậ 2014) so v i k ch b năc ăs . Su t chi t kh u kinh t có th bi năđ ng 20% (bi năđ ng t 8% lên 12%), t căđ t ngătr ng kinh t th c giai đo n 1990 ậ 2050 theo d báo c a EIU có th bi năđ ng t 1,9%ăđ n 9,5% t c là có th