N HP T HP
5.2. K tqu th măđ nh tài chính c ad án
Trong th măđ nh tài chính tác gi s chia thành 2 tr ng h p:ătr ng h p 1 là d ánăđ c vay v nă uăđƣiăvƠătr ng h p 2 là d ánăkhôngăđ c vay v nă uăđƣi. Giá bán NOXH s đ căđi u ch nh theo chi phí lãi vay m iătr ng h p. B ng thông s đ u vào c a d án (xem chi ti t t i Ph l c 20)
B ng 5.1. K t qu th măđnh tài chính tr ng h p d ánăđ c vay v nă uăđƣi.
Su tăsinhăl iăn iăt iădanhăngh a
D ăán 17,08%
Ch ăs ăh u 25,97%
Giáătr ăhi năt iăròng
NPVăD ăán(tri uăđ ng) 1.388
NPVăch ăs ăh u(tri uăđ ng) 1.665 H ăs ăkh ăn ngătr ăn ăDSCR 2,01 (Ngân l uăd án xem chi ti t t i Ph l c 21)
B ng 5.2. K t qu th măđnh tài chính tr ng h p d án khôngăđ c vay v nă uăđƣi.
Su tăsinhăl iăn iăt iădanhăngh a
D ăán 19,52%
Ch ăs ăh u 25,36%
Giáătr ăhi năt iăròng
NPVăD ăán(tri uăđ ng) 1.454
NPVăch ăs ăh u(tri uăđ ng) 1.495 H ăs ăkh ăn ngătr ăn ăDSCR 1,95 (Ngơnăl uăd án xem chi ti t t i Ph l c s 22)
V i gi đ nhăc năh đ c bán h tătrongă3ăn m, c 2ătr ng h p d ánăđ u kh thi v m t tài chính trên c 2ăquanăđi m t ngăđ uăt ăvƠăch đ uăt ădoăgiáăbánăđ căđi u ch nh theo chi phí lãi vay. Bên c nhăđó,ăd án có kh n ngătr n cao vì h s kh n ngătr n c a d án l năh nă1,2.
5.3.Tài tr v năvayă uđƣiăchoăd án
Thôngăth ng, lãi su t cho d án vay b ngăđúngăv i chi phí v n c a ngân hàng cho vay. Trongătr ng h p d ánăđ c tài tr v năvayă uăđƣi,ăngu n v nănƠyăđ c NHNN tái c p v n cho NHTM v i m c lãi su t 4,5%. NHTM s đ căh ng m c chênh l ch 1,5% so v i m c lãi su t cho d án vay. Ph ngăphápăđ tính kho n tr c p lãi su t trên v n vay là tính kho n chênh l ch dòng ti n tr lãi c ng v i v n g c tr hƠngătháng/n măgi aăph ngăánă
cho vay lãi su t không h tr vƠăph ngăánăchoăvayălƣiăsu t h tr sauăđóăchi t kh u dòng ti n chênh l ch v hi n t i theo m c lãi su t không có h tr (United States department of Agriculture Rural Development, 2014).
T các thông tin trên tínhăđ c kho n tr c p lãi su t trên v n c a NHNN là 1.908 tri u đ ngătrongăđóăd án nh năđ c 1.550 tri u đ ng và NHTM nh năđ c kho ng 89 tri u đ ngăsauăkhiăđƣătr các kho n chi phí liên quan (Xem Ph l c 23) N uăđ ngătrênăph ngă di n c a các NHTM thì m c l i nhu n này quá ít so v i các kho năchoăvayăth ngăm i. Th c t , t l lãi c năbiênăgiaiăđo n 2011 ậ 2012 c a các ngân hàng l n kho ng 4,01% và các ngân hàng nh kho ng 5,03% (KPMG, 2013). So v i t l chênh l ch 1,5% thì các NHTMăkhôngăcóăđ ngăc ăthamăgiaăchoădoanhănghi p vay v nă uăđƣiăxơyăd ng NOXH.
5.4.Phân tích đ nh y
Các bi n s đ u vào có kh n ngă nhăh ngăđ n tính kh thi c a d án bao g m: t l l m phátă(doăchiăphíăđ uăt ăvƠăgiáăbánăNOXH,ăNOTMăđ căđi u ch nhăt ngăhƠngăn mătheoăt l l m phát), bi năđ ng chi phí xây d ng (chi phí xây d ng chi m 80% trong t ng chi phí đ uăt ),ăgiáăbánăNOTMă(20%ădoanhăthuăc a d ánăđ n t NOTM) và ti năđ bán hàng ( nhăh ngăđ năngơnăl uăvƠoăc a d ánăhƠngăn m).
N u chi phí xây d ngăt ngăh nă9%ăthìăd án không kh thi v m t tài chính. R i ro này có th x yăraănênăthayăđ i chi phí xây d ng có nhăh ngăđ n tính kh thi c a d án. D án s không kh thi n u giá bán NOTM b ng giá bán NOXH là 8,66 tri uăđ ng/m2. Tuy nhiên, v i m căgiáăc năh bình quân t i TP. Vinh hi n nay là 11,8 tri uăđ ng/m2 và hi n t i TP. Vinhăđangăđ c quy ho ch v i nhi uăchínhăsáchă uătiênăphátătri n tr thƠnhăđ uătƠuăt ngă tr ng và là trung tâm c a B c Trung B (Th t ng Chính ph , 2015) thì kh n ngăgiáă NOTM gi m xu ng 8,66 tri uăđ ng/m2 là khó có th x yăraănênăc ngăcóăth k t lu n bi n đ ng giá bán NOTM không có nhăh ngăđ n tính kh thi c a d án. Bi năđ ng t l l m phátăc ngăkhôngă nhăh ngăđ n tính kh thi c a d án. Xem Hình 5.2 và Ph l c 24.
Hình 5.1. Phơnătíchăđ nh y NPV tài chính
* Phân tích đ nh y theo ti năđ bán hàng: trongămôăhìnhăc ăs thì d án s bán h t trong 3 n m t 2015ăđ n 2017. M c dù nh năđ c nhi u chính sách h tr t NhƠăn c nh ngăd án NOXH không ch b ràng bu c v m c l i nhu n t iăđaămƠăcònărƠngăbu c v đ iăt ng mua nhà.ăNg iămuaăc năh NOXH ph i th c hi n nhi u b c xác minh v đ iăt ng, tình tr ng nhà , thu nh păc ngănh ăkh n ngătr n cho ngân hàng n u có nhu c u vay v nă uă đƣi (Ph l c 25). Nh ngăđ iăt ng thu căHTNTăđ cămuaăNOXHănh ngăl iăkhôngăđ c ngân hàng ch p nh n cho vay v nănh ăđƣăphơnătíchă Ch ngă3.ăT i TP.ăVinhătínhăđ n th iăđi mănƠyăđƣăcóă4ăd ánăNOXHăđ căđ aăvƠoăs d ng.ăTrongăđóăd ánăNOXHăH ngă L c và d ánăNOXHăph ng Lê L i đ c hoàn thành vào n mă2011ănh ngăph n l n các c năh v năch aăbánăđ c do ng i thu nh p th p không có kh n ngăchiătr (Lan Xuân, 2011). năn mă2012ăv n có kho ng 30% giá tr d án ch đ uăt ăch aăthuăh iăđ c. Tác gi phân tích thêm 2 k ch b n ti năđ bán hàng c a d ánăkhôngăđúngănh ămôăhìnhăc ăs . K ch b n 2: d án v n bán h tătrongă3ăn mănh ngăt l bánăhƠngătrongăn mă2015ălƠăgi m xu ng còn 5%,ăn mă2016ălƠă40%ăvƠăn mă2017ălƠă55% còn l i và k ch b n 3: d án s bán h tătrongăn mă2016,ă2017,ă2018 v i t l t ngă ng là 40%, 30% và 30%.
(3000,0) (2000,0) (1000,0) - 1000,0 2000,0 3000,0 4000,0 5000,0 6000,0 -60% -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% NPV tài chính (tri uđ ng)
B ng 5.3. K t qu ch yăđ nh y theo k ch b n ti năđ bán hàng:
K chăb n 1 2 3
IRRăd ăán 17,08% 13,77% 13,56%
NPVăd ăán(tri uăđ ng) 1.388 (396) (787)
IRRăch ăđ uăt 26% 18% 16%
NPVăch ăđ uăt (tri uăđ ng 1.665 (785) (2.538)
Ti năđ bán hàng có nhăh ng l n đ n tính kh thi v m t tài chính c a d án. ơyălƠăr i ro l n nh t mà d án NOXH 15 t ng nói riêng và các d ánăNOXHănóiăchungăđangăph i đ i m t d n t i cácăngơnăhƠngăc ngăkhôngăs n lòng c p v n cho các d án NOXH th c hi n.
5.5.Mô hình tài chính d án nhà xã h i cho thuê t ngăđ ng.
Mô hình tài chính d án NOXH cho thuê t ngăđ ngăd a trên mô hình tài chính d án NOXH bán nh ătrênănh ngăđi u ch nh các thông s sau:
DoanhăthuătƠiăchính:ăđ c tính d a trên giá thuê và di n tích sàn c a d án. Giá thuê th c hƠngăn măt ngăb ng t căđ t ngătr ng kinh t th c c a n n kinh t lƠă5,3%/n m.ăGiáăthuêă danhăngh aăhƠngăn măc ngăđ căđi u ch nh theo t l l m phát 5%/n m.
Vòngăđ i d án:ăđ i v i d án NOXH bán cóăvòngăđ iătƠiăchínhă4ăn mă(v aăđ uăt ăxơyă d ng v a bán t n mă2014ăậ 2017) còn d ánăNOXHăchoăthuêăcóăvòngăđ i tài chính 54 n măt 2014 ậ2067ă(4ăn măđ u xây d ngăvƠăcácăn măsauăchoăthuê).
Kh u hao: d án NOXH bán không có kh u hao do không có tài s n c đnh. D án NOXH cho thuê có kh u hao tài s n c đnh là giá tr d án.ă đ năgi n, tác gi s d ng giá tr kh u hao là t ngăchiăphíăđ uăt danhăngh a và giá tr này s đ c kh uăhaoăđ u trong 50ăn m.
Ngu n v năđ uăt : d án NOXH cho thuê không có ngu n v năhuyăđ ng t khách hàng nên tác gi gi đnh ph n góp v n c a khách hàng s đ c vay t Ngân hàng v i lãi su t uăđƣiă6%/n m.ăK h n vay n t iăđaăchoăvayăxơyăd ng d ánăNOXHălƠă5ăn m.ăTuyănhiên,ă đ i v i d án NOXH cho thuê thì k h n cho vay ph i dài h năđ đ m b o ch đ uăt ăcóă
kh n ngătr n . Theo d th o v Ngh đnh phát tri n và qu n lý NOXH c a BXD, BXD đangăđ xu t th i h n cho vay v nă uăđƣiăt iăđaă20ăn măđ i v i xây d ng các d án NOXH cho thuê.
Chi phí v n ch s h u:ăđ cătínhăt ngăt nh ăm că5.1.3ănh ngăđi u ch nh theo t l D/E bình quân c a d án NOXH cho thuê b ng 28%. Chi phí v n ch s h uăđ i v i d án NOXH cho thuê b ng 18,35%.
Chi phí v n bình quân tr ng s WACC:ătínhăt ngăt nh ăm c 5.1.4ănh ngăđi u ch nh theo t l D/(D+E) bình quân c a d án NOXH cho thuê b ng 11% và chi phí v n ch s h u b ngă18,35%.ăTheoăđó,ăWACCăc a d án b ng 17%.
Chi ti t v c ăc u v n, l ch tr n vay ngân hàng, chi phí v n ch s h u và ngơnăl uătƠiă chính c a d án xem t i Ph l c 26.
T các thông s và gi đnh trên, tác gi dùng hàm Goal Seek trong excel tínhăđ c n u giá thuê c nă h n mă 2014ă b ng 0,54 tri uă đ ng/m2/n mă thìă NPVă tƠiă chínhă c a d án NOXH cho thuê b ng NPV tài chính c a d án NOXH bán b ng 1.388 tri uăđ ng. So sánh v i m c giá thuê mà HTNT khu v c thành th c a Ngh An s n lòng chi tr b ng 0,42 tri uăđ ng/m2/n măvƠăgiáăthuêăh giaăđìnhăcóăm c thu nh p trên trung bình c a Ngh An s n lòng chi tr b ng 0,63 tri uăđ ng/m2/n m,ătaăth y, mô hình d ánăNOXHăchungăc ăhi n t i hoàn toàn không phù h p v i HTNT mà ch mang l i l i ích cho nh ng h giaăđìnhăcóă m c thu nh p trên trung bình. i u này s đ călƠmărõăh nătrongăCh ngăphân tích phân ph i ti p theo.
K t qu phân tích Ch ngă5ăchoăth y n u d ánăbánăđúngăđ iăt ng là HTNT thì d án không kh thi v m t tài chính. N u d án bán cho các h giaăđìnhăcóăthuănh p trên trung bình thì d án kh thi v m t tài chính dùăđ c h tr hayăkhôngăđ c h tr v năvayă uă đƣi.ăTuyănhiên,ăd án có r i ro v ti năđ bán hàng và bi năđ ng c aăchiăphíăđ uăt .ăV phíaăNHTMăkhôngăcóăđ ngăc ăthamăgiaăh tr cho vay v nă uăđƣiăđ đ uăt ăxơyăd ng d án do m c l i nhu năthuăđ c th păh nănhi u so v i m c l i nhu năchoăvayăth ngăm i. M căgiáăthuêăđ ch đ uăt ăs n lòng tham gia xây d ng d án NOXH cho thuê là 0,54 tri uăđ ng/m2/n m.
CH NGă6. PHÂN TÍCH PHÂN PH I
Phân tích phân ph i nh m phân b chi phí và l i ích mà d án mang l i cho các ch th có liênăquanăđ n d án. T đóăchoăth yăđ ngăc ăthamăgiaăth c hi n d án c a các ch th . Thôngăth ng phân tích phân ph i là phân b ph n chênh l ch gi aăngơnăl uăkinhăt và ngơnăl uătƠiăchínhă(ph n ngo i tác) mà d án t o ra cho các bên khác nhau ch u nhăh ng. Tuy nhiên, ngoài vi căđ c tr giá, ng iămuaăc năh c a d án còn đ c h tr vay v n v i lãi su t và k h nă uăđƣi nên vi c phân tích ph n tr c p lãi su t trên v n vay cho ng i mua nhà là c n thi t. Ch ngă6ăs điăvƠoăphơnătíchăphơnăph i và phân tích tài tr lãi su t trên v năvayă uăđƣiăchoăng i mua nhà.
6.1.Phân ph i phân ph i
N u ng i mua d án là HTNT, k t qu phân tích phân ph i cho th y HTNT s ch u thi t h i 31.517 tri uăđ ng do ph i tr m căgiáăcaoăh năsoăv i m c s n lòng chi tr c a h . N u ng i mua d án là h giaăđìnhăcóăthuănh pătrênătrungăbình,ăng i mua/thuê d án s đ c h ng l i 20.547 tri uăđ ng do m c s n lòng chi tr caoăh năsoăv i m c giá th c tr .ăNh ă v y, h giaăđìnhăcóăthuănh p trên trung bình s c g ngăđ đ c tham gia mua/thuê mua d án còn HTNT khu v c thành th không th tham gia mua/thuê d án. Trong c haiătr ng h p trên, Ngân sách t nh Ngh An m t 28.396 tri uăđ ng do cung c păđ t mi n ti n s d ngăđ t cho d án nên t nh Ngh Anăcóăđ ngăc ăph năđ i d án.ă iăt ng c th đ c l i t d án là ch đ uăt ,ălaoăđ ng không k n ng,ng iădơnăđ căđ n bù gi i phóng m t b ng (Xem B ng 6.1, B ng 6.2 và Ph l c 27).
B ng 6.1. Phân tích phân ph iătr ng h păng i mua nhà là h thu nh p th p
iăt ngăc ăth ă L iăíchă- chi phí (tri uăđ ng)ă
Ch ăđ uăt ă 1.388
Ng iămuaănhƠă (31.517)
Ngân sách t nhNgh ăAn (28.396)
NgơnăsáchăNhƠăn că 182
Laoăđ ngăkhôngăk ăn ngă 4.778
Ng iăđ căđ năbùăgi iăt aăm tăb ngă 3.094
B ng 6.2. Phân tích phân ph iătr ng h păng i mua nhà là h thu nh p trên trung bình
iăt ngăc ăth ă L iăíchă- chi phí
(tri uăđ ng)ă
Ch ăđ uăt ă 1.388
Ng iămuaănhƠă 20.547
Ngân sách tnhNgh ăAn (28.396)
NgơnăsáchăNhƠăn că 182
Laoăđ ngăkhôngăk ăn ngă 4.778
Ng iăđ căđ năbùăgi iăt aăm tăb ngă 3.094
D ăánăt oăraăngo iătác 24
6.2.Tr c p lãi su t trên v năvayăchoăng i mua nhà
Ngoài vi căđ c tr giá nhà,ăng i mua NOXH ho c NOTM có di n tích nh h nă70ăm2 , giáă bánă d i 15 tri uă đ ng/m2 cònă đ c cho vay t iă đaă 80%ă giáă tr c nă h v i lãi su t 5%/n mătrongăth i h nă15ăn m (Ngân hàng NhƠăn c, 2013). D ánăcóă80%ăc năh thu c NOXH,ă20%ăc năh còn l i thu c NOTM có di n tích nh h nă70ăm2 vƠăgiáăbánăd i 15 tri uăđ ng/m2 nên t t c ng iămuaăc năh c a d ánăđ u có th vay tín d ngă uăđƣi.ăM c dù h u h tăcácăđ iăt ngăđ cămuaăc năh c a d ánăđ u có thu nh p th p và khó có th t chi tr đ mua c năh mà không c n vay v n nh ngăc ngăcóănh ng tr ng h p nh n đ c s h tr t giaăđìnhăvƠăng i thân nên gi đnh có kho ng 70% ng iămuaăc năh c a d án s vay v nă uăđƣiăt ngân hàng.
Ph ngăphápăđ tính kho n tr c p lãi su t trên v n vay c ngăt ngăt nh ătr ng h p tr c p v năvayă uăđƣiăchoăd án. Thôngăth ng, ngân hàng s tr c ti p gi i ngân ti n vay mua nhà c a khách hàng cho ch đ uăt ătheoăti năđ thanhătoánăđ c ký gi a ch đ uăt ă và khách hàng. Sauăđó,ăkháchăhƠngăs th c hi năngha v tr lãi và v n hàng tháng cho ngân hàng theo h păđ ng tín d ng.ăNh ăv yăngơnăl uăchoăvayăn c aăngơnăhƠngăđ i v i kho n cho vay mua nhà c a d án thì ph iăđ c c ngătrênăngơnăl uăn vay c a t t c khách hàng có vay ti n t i ngân hàng theo các th iăđi m khác nhau.ă đ năgi n, tác gi gi đnh ngân hàng s gi i ngân kho n ti n cho khách hàng c a d án vay mua nhà m t l n vào cu i n mă2014ăv i m căgiáăNOXHăvƠăNOTMăn mă2014.
T i các ngân hàng Vietcombank, HD Bank, Vietbank, lãi su t cho khách hàng vay mua nhƠăthôngăth ng hi nă nayă lƠă12%/n m.ăNHNNăs tái c p v n cho NHTM v i lãi su t
chênh l ch 1,5% so v i lãi su t cho vay khách hàng nên m c lãi su t tái c p v n cho NHTM là 3,5%.
T ngăt nh ăcáchătínhătr c p lãi su t trên v n vay cho doanh nghi p, tínhăđ c kho n tr c p lãi su t trên v n c a NHNN là 29.426 tri u đ ngătrongăđóăng i mua nhà nh năđ c 24.823 tri u đ ng và NHTM nh năđ c kho ng 1.151 tri u đ ngăsauăkhiăđƣătr các kho n chi phí liên quan (Ph l c 28). Ng i mua nhà s c g ngăđ đ c vay v nă uăđƣiănh ng NHTM khôngăcóăđ ngăc ăcho ng i mua nhà vay t gói h tr tín d ng 30.000 t đ ng do l i nhu n c a ngân hàng nh năđ c quá ít và cho đ iăt ngăđ c mua nhà là HTNT vay có r i ro cao v kh n ngăchiătr c a khách hàng.
CH NGă7.K T LU N VÀ KHUY N NGH CHÍNH SÁCH
7.1.K t lu n
K t qu nghiên c u c a lu năv năchoăth y, v i m căgiáăNOXHăvƠăph ngăth c h tr mua nhà hi n t i thì HTNT khu v c thành th t nh Ngh An nói riêng và HTNT toàn t nh Ngh Anănóiăchungăđ u không có kh n ngăchiătr cho vi cămuaăc năh c a d án cho dù đi u chnhăt ngăth i gian vay n lênă25ăn măvƠăgi m lãi su t cho vay xu ngă3%/n m. N u d án bán cho các h giaăđìnhăcóăthuănh p trên m c trung bình thì d án kh thi v m t kinh t và tài chính. Tuy nhiên, m căđíchăc a chính sách phát tri n NOXH là h tr nh ng h giaăđìnhăcóăthu nh p th p, n u d ánăbánăđúngăđ iăt ng là HTNT thì d án không kh thi v m t kinh t xã h i và tài chính.
Phân tích phân ph i cho th y HTNT ch u thi t h i n uămuaăc năh c a d án do m c s n lòng chi tr th păh năm c giá th c tr . N u d án bán cho h giaăđìnhăcóăthuănh p trên trungăbìnhăthìăng i mua nhà s đ căh ng l i t d án. i u này cho th y NOXH ch