N HP T HP
4.1.3.sl ngăkinhă tc aălaoăđ ng không kn ng
Trong chi phí xây d ng có chi phí nhân công bao g mălaoăđ ng k n ngăvƠălaoăđ ng không có k n ng.ăTheoătínhătoán, chi phí nhân công chi m 15% chi phí xây d ngătrongăđóălaoă đ ng không k n ngălƠăch y u chi m kho ng 13% chi phí xây d ng (Ph l c 10). Nghiên c u c a Cobban trích trong Esty, Lysy và Ferman (2003) cho th y h s l ngăkinhăt c a laoăđ ng t i Ngh An b ng 0,5. D aătrênăc ăs này tác gi s d ng h s l ngăkinhăt c a laoăđ ng không k n ngăc a d án b ng 0,5.
4.2.Cácădòngăngơnăl uăkinhăt
4.2.1.L i ích kinh t
C năc vào khung phân tích Ch ngă2,ăl i ích kinh t c a d ánăđ căđoăl ng b ng giá thuê kinh t c a d án. Nh ăđƣăđ c p M că3.3,ăgiáăthuêăc năh chungăc ăhi n t i TP. Vinh là 0,63 tri uăđ ng/m2/n m (K ch b n 2) ậđơyălƠăm c giá ch có nh ng h có thu nh p trên trung bình m i có kh n ngăchiătr , giá thuê HTNT khu v c thành th có kh n ngă chi tr là 0,42 tri u đ ng/m2/n m (K ch b n 1) ậđơyălƠăkch b năc ăs - và giá thuê HTNT toàn t nh Ngh An có kh n ngăchiătr là 0,246 tri u đ ng/m2/n m (K ch b n 3).
D án NOXH nh m m căđíchăh tr ng i thu nh p th p cóănhƠăđ .ăTuyănhiên,ătheoănh ă đƣăphơnătíchă M c 3.2 thì h u h tăcácăHTNTăđ u không có kh n ngăchiătr cho vi c mua c năh NOXH nên n u d ánăđ c xây d ng thì ch có các h có thu nh p trên trung bình m i có kh n ngămua.ăBa m c giá thuê trên đ c s d ng đ tính l i ích kinh t c a d án t ngă ng v i kh n ngăchiătr c a t ngănhómăđ iăt ng mua nhà.
HƠngăn m, giá thuê c năh th c s t ngăb ngăđúngăt căđ t ngătr ng kinh t th c. Theo th ng kê c a t nh Ngh An,ăgiaiăđo n 2006 ậ 2014, t căđ t ngătr ng kinh t bình quân c t nh là 8,15% (Xem B ng 4.1).
B ng 4.1. T căđ t ngătr ng kinh t hƠngăn mătnh Ngh An
T căđ ăt ngătr ngăhƠngăn m
Giaiăđo nă2006ăậ 2010 9,70%
N mă2011 11,22%
N mă2012 6,10%
N mă2013 6,50%
N mă2014 7,24%
T căđ ăt ngătr ngăbìnhăquơn 8,15%
Ngu n: UBND t nh Ngh An (2010), UBND t nh Ngh An (2014 a)
Theo t ch c Nghiên c u Kinh t Toàn c u (EIU), t căđ t ngătr ng kinh t th c bình quân c a Vi t Nam giaiăđo n 1990 ậ 2014 b ngă6,9%/n mtrongăđóăgiaiăđo n 2006 ậ 2014 b ng 6,1%/n m. Ta th y con s c a t nh Ngh Anăcaoăh năđángăk so v i c n c. EIU d báo trongăgiaiăđo n 2015 ậ 2050, t căđ t ngătr ng kinh t th c bình quân c a Vi t Nam s
b ngă4,3%/n m. Tính chung th i gian t 1990 ậ 2050, t căđ t ngătr ng kinh t th c bình quân c a Vi t Nam s b ngă5,3%/n m (Xem Hình 4.1).
Hình 4.1. T căđ t ngătr ng kinh t th căhƠngăn măVi t Nam giaiăđo n 1990 ậ 2014 và d báoăđ năn mă2050.
Ngu n: tác gi v l i theo s li u c a EIU
Doăvòngăđ iăchungăc ăkéoădƠiă50ăn mănênăgi đ nhăhƠngăn m,ăgiáăthuêăth căc năh s t ngă theo t căđ t ngătr ng kinh t th c bình quân c a c n călƠă5,3%/n m.
Ngoài ra, vào cu iăvòngăđ i c a d án còn có kho n giá tr thanhălỦăđ t. ơy là d án b t đ ng s n nên giá tr c aăđ t s t ngăhƠngăn m do ngu năcungăđ t có h n so v i nhu c uăđ t ngày càng cao và m căt ngăhƠngăn măthôngăth ng s b ng t căđ t ngătr ng kinh t th c.
4.2.2.Chi phí kinh t
Chi phí đ t: d ánăđ c NhƠăn c giaoăđ tăvƠăđ c mi n ti n s d ngăđ tăđ xây NOXH.
Giá tài chính c aăđ t b ngă0,ăgiáăđ t tính ti n s d ngăđ t là 5 tri uăđ ng/m2 (UBND t nh Ngh An, 2014b). Giá tr kinh t c aăđ tălƠăchiăphíăc ăh i c aăđ t. D án n uăđ c xây d ngăthìăđ t s ph iăđ c dùng cho d ánăvƠăkhôngăđ c dùng cho các m căđíchăkhác.ăN u d ánăkhôngăđ c th c hi n,ăthìăđ t có th đ căbánăchoănhƠăđ uăt ăv i giá b ng giá th tr ng.Trongăđi u ki n th tr ng b tăđ ng s n không b bongăbóngăhayăđóngăb ng,ăthìăgiáă
0% 2% 4% 6% 8% 10% 12%
th tr ngănƠyăđ cădùngăđ ph n nhăchiăphíăc ăh i c aăđ t dùng cho d án. N u chi phí c ăh i c a đ tăđ c tính theo giá tr th tr ng thì giá tr ph n còn l i c aăđ tăc ngăph i đ cătínhăđ n vào cu iăvòngăđ i c a d án (Vi n Ngân hàng Th gi i ậ WBI (2002)). V y đ i v i d án phân tích, giá kinh t c aăđ tăđ căxácăđnh b ng giá tr th tr ng c aăđ t. D ánăđ c xây d ng t i ph ng Quán Bàu, TP. Vinh. Giá đ t th tr ng bình quân t i ph ng Quán Bàu là 9,46 tri uăđ ng/m2.3Nh ăv y, v i di nătíchăđ t là 3.331 m2, t ng chi phí kinh t c aăđ t d án kho ng 31.511 tri u đ ng.
Chi phí qu n lý chung c : là chi phí b ng ti n tr hƠngăn măđ qu nălỦăchungăc ătrongă su tăvòngăđ i d án. Vì d ánăch a hình thành, nên chi phí qu nălỦăchungăc ăđ c tính toán t s li u thu th p c aăcácăchungăc ăđƣăhoƠnăthƠnhăvƠăđiăvƠoăho tăđ ng có v trí g n v i d án. T iăchungăc ăTơnăPhúcăcó thi t k t ngăđ i gi ng v i d án: di n tích bình quơn/c năh : 62 m2, có thangămáy,ăkhôngăcóătrungătơmăth ngăm i. Hi n t i, m c phí qu n lỦăchungăc ăTơnăPhúcăkho ngă1.371ăđ ng/m2/tháng.4 Chi phí qu nălỦăchungăc ăhƠngăn mă s đ căđi u ch nhăt ngătheoăt căđ t ngătr ng kinh t th călƠă5,3%/n m.
Chi phí b o trì: theo quy đnh m i h giaăđìnhăkhiămuaăc năh ph iăđóngăchi phí b o trì đ c tính b ng 2% giá tr c năh ch aăbaoăg m thu VAT. Nh ng trên th c t , kho n chi phí này ch đ đ s d ng cho vi c b oătrìăchungăc ăchoănh ngăn măđ u. Kho n chi phí này đ c gi đnh ch đ đ b oătrìăchungăc ătrongă10ăn măđ u.ăTrongă10ăn mănƠy,ăphíăb o trì c a m iăn măđ c tính theo giá tr bình quân c a t ng chi phí b o trì các h giaăđìnhă đóngăgópăbanăđ u. C năh chungăc ăs xu ng c p theo th i gian nên nhu c u b o trì ngày cƠngăt ng. Sauă10ăn măđ u, chi phí b oătrìăhƠngăn m c ngăđ c gi đnh s t ngătheoăt c đ t ngătr ng kinh t th c.
Chi phí bán hàng: là chi phí n iăđa nên chi phí bán hàng kinh t đ c tính theo chi phí bánăhƠngătƠiăchínhădanhăngh aăđi u ch nh v giá th c.
Chi phí đ u t kinh t đi u ch nh theo h s chuy n đ i: đ i v i d án NOXH, chi phí xây d ng ch y u là các v t li uămuaătrongăn cănênăđ c xem là hàng phi ngo iăth ngă và h s chuy năđ i c a chi phí xây d ng b ng 1. Tuy nhiên, trong chi phí xây d ng có s
(adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
3 Ph l că2,ăđƣănêu.
d ng laoăđ ng không k n ngănênăchiăphíăxơyăd ng kinh t s đ căđi u ch nh theo m c l ngăkinhăt c aălaoăđ ng không k n ng.ăChiăphíăđ n bù gi i phóng m t b ngăđ c xem là kho n chuy năgiaoănênăkhôngăđ c tính là chi phí kinh t .ă i v i chi phí thi t b thì ch có thi t b đ t ti nănh ăthangămáyălƠăhƠngăngo iăth ng,ăcácăthi t b khácăđ c xem là hàng phi ngo iăth ngăv i h s chuy năđ i b ng 1. Các chi phí còn l i nh ăchiăphíăqu n lý d án, chi phí khác, chi phí d phòng, chi phí thi t b có h s chuy n đ i b ng 1. B ng t ng chiăphíăđ uăt ătƠiăchínhăxemăt i Ph l c 11. H s chuy năđ iăchiăphíăthangămáyăn mă 2015ălƠă0,9988ăvƠăn mă2016ălƠă0,9988ă(Xem chi ti t tính toán t i Ph l c 12).
4.3. ánhăgiáătínhăkh thi v m t kinh t
N u ng i mua nhà là các h giaăđìnhăcóăm c thu nh p trên trung bình t i Ngh An v i giá thuê kinh t l y theo m c s n lòng chi tr c a h giaăđìnhăcóăthuănh p trên trung bình thì d án kh thi v m t kinh t .ăNh ngăn u d án bán cho các HTNT thu c khu v c thành th hay toàn t nh Ngh An thì d án không còn kh thi v m t kinh t . M căđíchăc a phát tri n NOXH là t oăđi u ki n cho HTNT cóănhƠăđ nênăđ ng trên quanăđi m kinh t , xã h i, d án không kh thi.
B ng 4.2. K t qu th măđnh kh thi v m t kinh t
K chăb n 1 2 3
IRRăkinhăt ăd ăán 9% 11% 6%
NPVăkinhăt ăd ăán(tri uăđ ng) (18.502) 33.561 (62.140)
Ngơnăl uăchiăphíăđ uăt ăvƠăngơnăl uăl i ích kinh t t giá thuê nhăh ng nhi u nh tăđ n tính kh thi v m t kinh t c a d án. Các h ng m c khác nhăh ng khôngăđángăk (Xem hình 4.2). Chi ti tăNgơnăl uăkinhăt xem t i Ph l c 13.
Hình 4.2. Ngơnăl uăkinhăt chi t kh u phân theo h ng m c
4.4.Phơnătíchăđ nh y kinh t
Theoăngơnăl uăkinhăt ta th y có 4 y u t nhăh ngăđ n tính kh thi v m t kinh t c a d án: giá thuê nhà kinh t , t căđ t ngăgiáăthuêă(t căđ t ngătr ng kinh t th c), su t chi t kh u kinh t vƠăchiăphíăđ uăt .
Giá thuê kinh t có th thayăđ i 40% (giáăthuêămôăhìnhăc ăs là 0,42 tri uăđ ng/m2/n m, giá thuê th p nh t theo kh n ngă chiă tr c a HTNT toàn t nh Ngh An là 0,246 tri u đ ng/m2/n m và giá thuê cao nh tătheoăgiáăthuêăc năh hi n t i c a các h giaăđìnhăcóăthuă nh p trên trung bình là 0,63 tri uăđ ng/m2/n m). Chiăphíăđ uăt ăxơyăd ng nhà có th bi n đ ng 20% (T ng c c th ng kê, 2004 ậ 2014) so v i k ch b năc ăs . Su t chi t kh u kinh t có th bi năđ ng 20% (bi năđ ng t 8% lên 12%), t căđ t ngătr ng kinh t th c giai đo n 1990 ậ 2050 theo d báo c a EIU có th bi năđ ng t 1,9%ăđ n 9,5% t c là có th thayăđ i kho ng 40% so v iămôăhìnhăc ăs .
K t qu phơnătíchăđ nh y 1 chi u cho th y, so v iămôăhìnhăc ăs , trongăđi u ki n các y u t khácăkhôngăđ i, n u giá thuê kinh t t ngă18% - t ngăđ ngăgiáăthuêăkinhăt b ng 0,5 tri uăđ ng/m2/n măho c chiăphíăđ uăt ăgi m 16% ho c su t chi t kh u kinh t gi m 9% - t ngăđ ngăv i su t chi t kh u kinh t th c b ng kho ng 9% ho c t căđ t ngătr ng kinh t th căt ngă15% - t ngăđ ngăv i t căđ t ngătr ng kinh t th c b ng kho ng 6% - thì d án s kh thi v m t kinh t . Nh ng kh n ngănƠyăđ u có th x y ra nên có th k t
-50000,0 -40000,0 -30000,0 -20000,0 -10000,0 ,0 10000,0 20000,0 Chi phí bán hàng Chiăphíăb oătrì Chiăphíăqu nălỦ Chiăphíăđ uăt Giáătr ăthanhălỦăđ t L iăíchăkinhăt ăgiáă thuê nhà KB3 L iăíchăkinhăt ăgiáă thuê nhà KB1 L iăíchăkinhăt ăgiáă thuê nhà KB2
lu n giá thuê kinh t , chiăphíăđ uăt ,ăsu t chi t kh u kinh t , t căđ t ngătr ng kinh t th c có nhăh ngăđ n tính kh thi kinh t c a d án (Xem Hình 4.3 và chi ti t t i Ph l c 14).
Hình 4.3. Phơnătíchăđ nh y NPV kinh t
T iămôăhìnhăc ăs , giá thuê kinh t đ c tính theo kh n ngăchiătr cho vi căthuêăc năh c a HTNT theo M că3.3.2.ă t ngăgiáăthuêăkinhăt - t ngăkh n ngăchiătr c a HTNT - thì di nătíchăc năh c năđ c gi m xu ng. Thu nh p HTNT khu v c thành th dành cho thuê nhà là 1,95 tri uăđ ng/tháng.ă t ngăkh n ngăchiătr c a HTNT cho ti n thuê lên 0,5 tri uăđ ng/m2/n măhayă0,042ătri uăđ ng/m2/tháng thì di nătíchăc năh ph i gi m xu ng còn kho ng 46,8 m2/c năh .