N HP T HP
4.5.Phân tích mô ph ng Monte ậ Carlo
Kêt qu phân tích mô ph ng Monte ậ Carlo cho th y khi các bi n r i ro giá thuê kinh t , chiăphíăđ uăt ,ăsu t chi t kh u kinh t , t căđ t ngătr ng kinh t th c cùng bi năđ i, xác su tăđ d án kh thi v kinh t ch đ t 21% (Xem Hình 4.4). Chi ti t các gi đnh và k t qu ch y mô ph ng t i Ph l c 15. (80000,0) (60000,0) (40000,0) (20000,0) - 20000,0 40000,0 60000,0 -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60%
NPVăkinhăt ăă(tri uăđ ng)
Giáăthuêăkinhăt Chiăphíăđ uăt
Hình 4.4. K t qu ch y mô ph ng NPV kinh t d án
Tóm l i, n u d ánăbánăđúngăđ iăt ng là HTNT thì d án không kh thi v m t kinh t . N u d án bán cho nh ng h có thu nh p trên trung bình thì d án kh thi v m t kinh t . Tuy nhiên, m căđíchăc a phát tri n NOXH là h tr nhà choăHTNTănênăđ ng trên quan đi m t ng th n n kinh t , d án không kh thi. Khi các bi n r i ro cùngăthayăđ i thì xác su tăđ d án kh thi v m t kinh t ch đ t 21.34%.
CH NGă5.PHÂN TÍCH HI U QU TÀI CHÍNH C A D ÁN
N u d ánăNOXHăđ căbánătheoăđúngăđ iăt ng là nh ng HTNT thì d án s không bán đ c nhà và không kh thi v m t tài chính vì t t c các HTNT khu v c thành th Ngh Anăđ u không có kh n ngăchiătr cho d án theo m căgiáăvƠăph ngăth c h tr mua nhà hi n t i. Tuy nhiên, trên th c t , m t s d án NOXH v n bánăđ c nhà, m t s d án bán nhà ch mănh ngăcu iăcùngăc ngăbánăđ c h tăc năh (ví d d ánăNOXHăH ngăL c và Lê L i t i TP.Vinh). Nguyên nhân có th do HTNT nh năđ c s h tr t ng i thân, b n bè (con s này không nhi u) ho căng i mua NOXH là nh ngăng i có thu nh p cao (xác nh n t i S Xây d ngălƠăHTNTănh ngăxácănh n t i ngân hàng là h có thu nh păcaoăđ có kh n ngătr n cho ngân hàng ho c thu nh p cao không c n ph i vay v n t ngân hàng). đánhăgiáănh ng b t c p trong chính sách h tr xây d ng NOXH bán hi n nay, lu n v n v năđiăvƠoăphơnătíchătƠiăchínhăc a d án theo ti năđ bán hàng ch đ uăt ăđ aăraăvƠă d a theo th c t c a các d án NOXH hi n t i.
T mô hình tài chính d án NOXH bán, tác gi l p thêm mô hình tài chính d án NOXH cho thuê t ng đ ngăđ tìm ra m căgiáăchoăthuêăt ngă ng mà ch đ uăt ăcóăth ch p nh n đ đ uăt ăxây d ng d án NOXH cho thuê (m căgiáăchoăthuêăđ NPV d án NOXH choăthuêăđúngăb ng NPV d án NOXH bán).ă ơyăc nglƠăc ăs dùng cho ph n phân tích phân ph i đ đánhăgiáăđúng l i ích ậchiăphíămƠăng i mua nhà nh năđ c hay ch u thi t d a trên m c chênh l ch gi a giá thuê h s n lòng chi tr và giá thuê th c tr .
5.1.Các gi đnh và thông s đ u vào ch y u 5.1.1.L m phát