N HP T HP
3.2.1.Mc giá NOXH c ad án
D ánăNOXHăđ c s d ng 20% di nătíchăsƠnăđ bánătheoăgiáăth ngăm i. D án có t ng di n tích sàn b ng 14.381 m2 trongă đóă di n tích sàn NOTM b ng 2.876 m2 (= 20% * 14.381), di n tích sàn NOXH b ng 11.505 m2.
M că giáă NOTMă đ c phép giao dchă bánă vƠă đi u ch nh theo giá th tr ng. M c giá NOTM tháng 7/2014 ch đ uăt ăd đnh bán là 9,8 tri uăđ ng/m2. M c giá NOXH đ c tính theo t su t l i nhu n t iăđaă10%ătrênăt ngăchiăphíăđ uăt ăbaoăg m chi phí lãi vay sau khiăđƣăquy t toán (sau khi d án hoàn thành). M c giá NOXH ch đ uăt ăd đnh bán vào n mă2014ătrongătr ng h păkhôngăđ c vay v nă uăđƣiălƠă8,8ătri uăđ ng/m2t ngăđ ngă v i t su t l i nhu n 7% (T ngăcôngătyăkhoángăs năxơyăd ngăd uăkhíăNgh ăAnăvƠăCôngătyă c ăph năđ aă căKimăThiă(2014)). M căgiáăNOXHătrongătr ng h păđ c vay v nă uăđƣiă tác gi tínhăđ c là 8,66 tri uăđ ng/m2. Các m căgiáătrênăđƣăbaoăg m thu giá tr giaăt ngă (VAT) và không bao g m chi phí b o trì.
Theo s li u tác gi kh o sát, giá bán cácăc năh NOTM (c năh có di nătíchăsƠnăd i 70 m2 vƠăgiáăbánăd i 15 tri uăđ ng/m2) các chungăc ăt i TP. Vinh vào th iăđi m tháng 02/2015 ậ có th xem là th i đi m cu iăn mă2014ă- trung bình kho ng 11,82 tri uăđ ng/m2 (Ph l c 5). đánhăgiáăm c giá NOXH c a d án có h p lý hay không ta tính m c giá NOXHă(tr ng h p không vay v nă uăđƣi)ăd a trên m căgiáăNOTMăđi u chnhăchiăphíăđ t vƠă uă đƣiă thu VAT.ă Theoă đó, m c giá NOTM b ng 11,82 tri uă đ ng/m2 sauă khiă đi u chnhăcácă uăđƣiăcònăl i là 8,96 tri uăđ ng/m2 (xem tính toán Ph l c 6). So v i m c giá c năh NOXH c a d án là 8,8 tri uăđ ng/m2 ta th y m c giá NOXH c a d án là h p lý.
3.2.2.M c thu nh p yêu c uăđ i v i h thu nh p th p đ mua nhà xã h i.
Theoăthôngăt ăs 32/2014/TT-NHNN, nh ngăđ iăt ngăđ c mua NOXH s đ c vay tín d ngă uăđƣiăv i t ng s ti n không quá 80% giá tr c nănhƠ,ălƣiăsu tă5%/n măvƠăth i h n 15ăn m.ăNg i mua nhà ph i n pătr c cho ch đ uăt ăd án 20% giá tr c nănhƠ.ăNh ăv y cóăhaiătr ng h p, ho căng i mua nhà có s n kho n ti t ki m 20% giá tr c nănhƠăho c ng i mua nhà ph iăđiăvayăkho n này t ng i thân, b n bè ho căđiăvayăbênăngoƠi.ăKhi h giaăđìnhăph iăđiăvayăthêmă20%ăkho n ti n đ căquyăđnh là v n t có đi u này cóăngh aălƠ h giaăđìnhăs điăvayă100%ăgiáătr c năh t ngân hàng.
Di nătíchătrungăbình/c năh c a d án là 56,8 m2, giá bán NOXHătr ng h păđ c vay v n uăđƣiăbao g m chi phí b oătrìă2%ă(tínhătrênăgiáăch aăthu VAT) là 8,85 tri uăđ ng/m2. Giá tr trung bình m iăc năh bao g m chi phí b o trì b ng 502,79 tri uăđ ng.
Thôngăth ng thu nh p và thu nh p ti t ki m cho nhà s t ngăd n theo th iăgianănh ngă trênăquanăđi m th măđ nh c a ngân hàng, ngân hàng ch quanătơmăđ n m c thu nh p hi n t i c aăng i vay và gi đnh n u thu nh pătrongăt ngălaiăv n gi nguyênăthìăng iăđiăvay có kh n ngătr n hay không.
V iăph ng th c g c và lãi tr đ uăhƠngăthángătrongăvòngă15ăn măv i lãi su tă5%/n m, trong tr ng h p vay 100% giá tr c năh t ngân hàng, t ng thu nh p yêu c u c a m t h giaăđìnhăhàng tháng là 16 tri uăđ ng/thángăvƠătr ng h p vay 80% giá tr c năh là 13 tri u đ ng/tháng.
B ng 3.1. Thu nh p yêu c uăhƠngăthángăđ i v i m i h giaăđình
PH NGăTH CăLẩIăVẨăG CăTR ă UăHẨNGăTHỄNG
Vayă100%ăgiáătr ăc năh Vayă80%ăgiáătr ăc năh
S ăti năvayă(tri uăđ ng) 502,79 402,23
Lƣiăsu tă1ătháng 0,4167% 0,4167%
K ăh nă(tháng) 180 180
S ăti nătr ăn ăg căvƠălƣiăđ u hàng
thángă(tri uăđ ng) 3,98 3,18
T ăl ăti tăki măchoănhƠă 25% 25%
Thuănh păyêuăc uăhƠngăthángă(tri uă
đ ng) 16 13
Theoăph ngăth c g c tr đ u hàng tháng, t ng thu nh p yêu c u c a m t h giaăđìnhăhƠngă tháng trong n măđ u tiên, tr ng h păđiăvayă100%ăkho ng 19,3 tri uăđ ng (Ph l c 7) và trongătr ng h păđiăvayă80%ăkho ng 15,4 tri uăđ ng (Ph l c 8).
3.2.3. ánhăgiáăkh n ngăchiătr mua nhà xã h i c a h thu nh p th p.
So sánh m c thu nh p cao nh t c a HTNT khu v c thành th c a Ngh An là 11,3 tri u đ ng/tháng v i m c thu nh p yêu c u c a m t h giaăđìnhătaăth y HTNT hoàn toàn không
có kh n ngăchiătr đ mua NOXH m c dù có s h tr tín d ng c a Chính ph . K t lu n này phù h p v i k t qu s ăb sau khi th c hi năđánhăgiáăv kh n ngăchiătr mua nhà t i Vi t Nam c a WB nh ăđƣăđ c p Ch ngă1.
3.2.4.Kh n ngăchiătr nhà khiăđi u ch nhăph ngăth c h tr tín d ng
h tr HTNT có nhà , Hi p h i B tăđ ng s n TP.HCM ti p t căđ ngh NHNN xem xét h lãi su t cho vay mua nhà thu nh p th p xu ng 3% - 3,5%/n măvƠăt ngăk h n vay n lênă20ăn mătrongăđóăơnăh nă3ăn măđ u không tr lãi và g c (Nguy n Tuy n, 2015). Sau khiăđi u ch nh lãi su t và k h n kho n vay n , k t qu kh n ngăchiătr c aăHTNTănh ă sau:
N u v n gi nguyên k h n vay n lƠă15ăn măvƠăgi m lãi su t cho vay xu ng còn 3% thì trongătr ng h p vay 100% giá tr c năh , h u h tăcácăHTNTăđ u không có kh n ngăchiă tr .ă i v iătr ng h p vay 80% giá tr c năh thì có kho ng 4,2% trong t ng s HTNT khu v c thành th có kh n ngăchiătr .
N uăt ngăk h nălênă25ăn măvƠăgi m lãi su t cho vay xu ngăcònă3%ăthìătrongătr ng h p vay 100% giá tr c năh có kho ng 7,56% trong t ng s HTNT có kh n ngăchiătr . i v iătr ng h p vay 80% giá tr c năh thì có kho ng 10,92% trong t ng s HTNT có kh n ngăchiătr . S đôngăHTNTă(kho ng 90%) không có kh n ngăchiătr cho vi cămuaăc năh c a d án NOXH 15 t ngăc ngănh ăcác d ánăt ngăt trênăđa bàn TP. Vinh (Ph l c 9). M cădùăt ngăk h n và gi m lãi su tănh ngăđaăs HTNTăđ u không có kh n ngăchiătr cho vi c mua nhà m i. Ti p theo, tác gi s ti n hành tính m c giá thuê nhà phù h p v i kh n ngăchiătr c a HTNT t i Ngh An nói chung và khu v c thành th nóiăriêng.ă ơyăs lƠăc ă s đ th măđnh hi u qu kinh t c a d án d a trên kh n ngăchiătr giáăthuêăc năh c a HTNT.
3.3.Kh n ngăchiătr đ i v iăgiáăthuêăc năh chungăc ă
3.3.1.Giá thuêăc năh chungăc ăhi n t i TP. Vinh
Theo s li u tác gi kh o sát giá thuêăbìnhăquơnăcácăc năh chungăc ăt i TP. Vinh là 52,3 ngàn đ ng/m2/thángăt ngăđ ngă0,63ătri uăđ ng/m2/n m (Xem B ng 3.2).
B ng 3.2. Giá thuêăc năh chungăc ăbìnhăquơnăt i TP. Vinh (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Ngu n: Tác gi kh o sát
V i di nătíchăc năh là 56,8 m2 thì m i h giaăđìnhăph i chi ra m i tháng kho ng 2,97 tri u đ ng cho chi phí thuê nhà và m c thu nh p t i thi u c a m i h giaăđìnhăđ đ m b o chi tr choăthuêăc năh chungăc ălƠă11,9 tri uăđ ng/h /tháng (25% thu nh p chi cho nhà ). V i m c thu nh p này thì ch có nh ngăng i thu nh p trên trung bình m i thuêăđ căc nă h chungăc ăhi n t i TP. Vinh.
Tênăchungăc aăch C nă h Di nă tích /c năh (m2) Giá thuê /c nă h /tháng (tri uă đ ng) Giá thuê/m2/ tháng (tri uă đ ng)
Chungăc ăTơnăPhúc Khuăđôăth ăm iăVinhăTơn T ngă7 62 3 0,048
Chungăc ăTơnăTh nh Khuăđôăth ăm iăVinhăTơn 66 3,5 0,053
Chungăc ăA5 Kh iă2,ăQuangăTrung T ngă3 65 2,5 0,038
Chungăc ăD uăKhí Ph ngăTr ngăThi T ngă6 68 4 0,059
Chungăc ăTecco ngăPhongă nhăC ng 62 3 0,048
Chungăc ăNamă Nguy năS ăSách
ngă32,ăph ngăH ngă
D ng T ngă3 60 3 0,050
Chungăc ăH ngăD ng ngă32,ăph ngăH ngă
D ng T ngă1 49 3 0,061
Chungăc ăA5 Kh iă2,ăph ngăQuang Trung 48 1,8 0,038
Chungăc ăLotus Ph ngăQuangăTrung 66 4 0,061
Chungăc ăNamă Nguy năS ăSách
ngă32,ăph ngăH ngă
D ng T ngă5 50 3 0,060
Chungăc ăGlory Place Kh iă15,ăph ngăTr ngăThi T ngă7 64,3 3 0,047
Chungăc ăTơnăPhúc Khuăđôăth ăm iăVinhăTơn T ngă1 61 4 0,066
Chungăc ă iăcung ngăNguy năTháiăH c T ngă2 70 4 0,057
Chungăc ăH ngăL c ngăLêăVi tăThu t,ăxã
H ngăL c T ngă1 45 2,5 0,056
Chungăc ăH ngăL c ngăLêăVi tăThu t,ăxã
H ngăL c T ngă1 70 3 0,043
3.3.2.Giá thuêăc năh chungăc ătheoăkh n ngăchiătr c a h thu nh p th p
Nh ăđƣăđ c p M c 3.1, thu nh p bình quân c a HTNT toàn t nh Ngh An và riêng khu v c thành th c a Ngh An l nă l t b ng 4,6 tri u đ ng/h /tháng và 7,8 tri u đ ng/h /tháng.ăTheoăđó,ăs ti n trung bình m t HTNT toàn t nh Ngh An có th dành chi tr cho vi c thuê nhà t ngă ng b ng 1,15 tri uăđ ng/tháng ( = 25% * 4,6) và tính riêng khu v c thành th b ng 1,95 tri uăđ ng/tháng ( = 25%*7,8).
V i di nătíchăc năh là 56,8 m2thìăgiáăthuêăc năh đ h HTNT toàn t nh Ngh An có kh n ngăchiătr là 20,5 ngƠnăđ ng/m2/tháng t ngăđ ngă0,246ătri uăđ ng/m2/n măvà giá thuê đ HTNT khu v c thành th Ngh An có kh n ngă chiă tr là 35 ngƠnă đ ng/m2/tháng t ngăđ ngă0,42ătri uăđ ng/m2/n m.
Tóm l i, k t qu phơnătíchăCh ngă3ăchoăth y đaăs HTNT không có kh n ngăchiătr cho vi cămuaăc năh c a d ánăchoădùăt ngăh tr tín d ngăchoăng i mua nhà. V i m c giá thuêăc năh chungăc ăhi n t i TP. Vinh b ng 0,63 tri uăđ ng/m2/tháng thì ch có nh ng h giaăđìnhăcóăthuănh p trên trung bình m i có kh n ngăchiătr . M căgiáăthuêăc năh d án đ HTNT khu v c thành th Ngh An có kh n ngăchiătr là 0,42 tri uăđ ng/m2/n m.
CH NGă4.PHÂN TÍCH KINH T (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
D ánăNOXHăđ căh ng nhi uăchínhăsáchă uăđƣiăc aăNhƠăn c. M căđíchăc a phát tri n d ánăNOXHălƠăđ h tr nhà cho ng i thu nh p th p nênăđ d ánăđ c xây d ng thì d án ph i kh thi v m t kinh t khi ng iămuaăc năh là nh ng ng i thu nh p th p. Ch ngănƠyăs phân tích hi u qu hi u qu kinh t c a d án vƠălƠăc ăs đ đ aăraăquy t đnh cho s can thi p c aăNhƠăn căđ i v i d án này nói riêng và các d án NOXH hi n nay nói chung.
4.1.Các gi đnh và thông s chung cho phân tích kinh t 4.1.1.Chi phí v n kinh t 4.1.1.Chi phí v n kinh t
Chi phí v n kinh t ph n ánh su t sinh l iăthuăđ c trên m tăđ ng v n b ra c a n n kinh t . Theo lu năv năắ cătínhăchiăphíăc ăh i c a v n Vi tăNam”ăc a Nguy n Phi Hùng (2010), chi phí v n kinh t th c c a n n kinh t b ng 8%. Chi phí v n kinh t ADB s d ng trong th măđnh kinh t (theo giá th c) cho các d án Vi tăNamăthôngăth ng b ng 12% (ADB (2013)). D aătrênăhaiăc ăs này, tác gi s d ng chi phí v n kinh t đ i v i d án b ng 10%.
4.1.2.T giá h iăđoáiăkinhăt
T giá h iăđoáiăkinhăt đ căđoăl ng b ng bình quân tr ng s c a t giá h iăđoáiăhi u d ng xu t kh u và t giá h iăđoáiăhi u d ng nh p kh u. H s t giá h iăđoáiăs d ng trong phân tích kinh t đ c l y b ng 1,1 theo nghiên c u tình hu ngăđ ng cao t c Long Thành - D u Giây c a Nguy n Xuân Thành (2014).
4.1.3.H s l ngăkinhăt c aălaoăđ ng không k n ng
Trong chi phí xây d ng có chi phí nhân công bao g mălaoăđ ng k n ngăvƠălaoăđ ng không có k n ng.ăTheoătínhătoán, chi phí nhân công chi m 15% chi phí xây d ngătrongăđóălaoă đ ng không k n ngălƠăch y u chi m kho ng 13% chi phí xây d ng (Ph l c 10). Nghiên c u c a Cobban trích trong Esty, Lysy và Ferman (2003) cho th y h s l ngăkinhăt c a laoăđ ng t i Ngh An b ng 0,5. D aătrênăc ăs này tác gi s d ng h s l ngăkinhăt c a laoăđ ng không k n ngăc a d án b ng 0,5.
4.2.Cácădòngăngơnăl uăkinhăt
4.2.1.L i ích kinh t
C năc vào khung phân tích Ch ngă2,ăl i ích kinh t c a d ánăđ căđoăl ng b ng giá thuê kinh t c a d án. Nh ăđƣăđ c p M că3.3,ăgiáăthuêăc năh chungăc ăhi n t i TP. Vinh là 0,63 tri uăđ ng/m2/n m (K ch b n 2) ậđơyălƠăm c giá ch có nh ng h có thu nh p trên trung bình m i có kh n ngăchiătr , giá thuê HTNT khu v c thành th có kh n ngă chi tr là 0,42 tri u đ ng/m2/n m (K ch b n 1) ậđơyălƠăkch b năc ăs - và giá thuê HTNT toàn t nh Ngh An có kh n ngăchiătr là 0,246 tri u đ ng/m2/n m (K ch b n 3).
D án NOXH nh m m căđíchăh tr ng i thu nh p th p cóănhƠăđ .ăTuyănhiên,ătheoănh ă đƣăphơnătíchă M c 3.2 thì h u h tăcácăHTNTăđ u không có kh n ngăchiătr cho vi c mua c năh NOXH nên n u d ánăđ c xây d ng thì ch có các h có thu nh p trên trung bình m i có kh n ngămua.ăBa m c giá thuê trên đ c s d ng đ tính l i ích kinh t c a d án t ngă ng v i kh n ngăchiătr c a t ngănhómăđ iăt ng mua nhà.
HƠngăn m, giá thuê c năh th c s t ngăb ngăđúngăt căđ t ngătr ng kinh t th c. Theo th ng kê c a t nh Ngh An,ăgiaiăđo n 2006 ậ 2014, t căđ t ngătr ng kinh t bình quân c t nh là 8,15% (Xem B ng 4.1).
B ng 4.1. T căđ t ngătr ng kinh t hƠngăn mătnh Ngh An
T căđ ăt ngătr ngăhƠngăn m
Giaiăđo nă2006ăậ 2010 9,70%
N mă2011 11,22%
N mă2012 6,10%
N mă2013 6,50%
N mă2014 7,24%
T căđ ăt ngătr ngăbìnhăquơn 8,15%
Ngu n: UBND t nh Ngh An (2010), UBND t nh Ngh An (2014 a)
Theo t ch c Nghiên c u Kinh t Toàn c u (EIU), t căđ t ngătr ng kinh t th c bình quân c a Vi t Nam giaiăđo n 1990 ậ 2014 b ngă6,9%/n mtrongăđóăgiaiăđo n 2006 ậ 2014 b ng 6,1%/n m. Ta th y con s c a t nh Ngh Anăcaoăh năđángăk so v i c n c. EIU d báo trongăgiaiăđo n 2015 ậ 2050, t căđ t ngătr ng kinh t th c bình quân c a Vi t Nam s
b ngă4,3%/n m. Tính chung th i gian t 1990 ậ 2050, t căđ t ngătr ng kinh t th c bình quân c a Vi t Nam s b ngă5,3%/n m (Xem Hình 4.1).
Hình 4.1. T căđ t ngătr ng kinh t th căhƠngăn măVi t Nam giaiăđo n 1990 ậ 2014 và d báoăđ năn mă2050.
Ngu n: tác gi v l i theo s li u c a EIU
Doăvòngăđ iăchungăc ăkéoădƠiă50ăn mănênăgi đ nhăhƠngăn m,ăgiáăthuêăth căc năh s t ngă theo t căđ t ngătr ng kinh t th c bình quân c a c n călƠă5,3%/n m.
Ngoài ra, vào cu iăvòngăđ i c a d án còn có kho n giá tr thanhălỦăđ t. ơy là d án b t đ ng s n nên giá tr c aăđ t s t ngăhƠngăn m do ngu năcungăđ t có h n so v i nhu c uăđ t ngày càng cao và m căt ngăhƠngăn măthôngăth ng s b ng t căđ t ngătr ng kinh t th c.
4.2.2.Chi phí kinh t
Chi phí đ t: d ánăđ c NhƠăn c giaoăđ tăvƠăđ c mi n ti n s d ngăđ tăđ xây NOXH.
Giá tài chính c aăđ t b ngă0,ăgiáăđ t tính ti n s d ngăđ t là 5 tri uăđ ng/m2 (UBND t nh Ngh An, 2014b). Giá tr kinh t c aăđ tălƠăchiăphíăc ăh i c aăđ t. D án n uăđ c xây d ngăthìăđ t s ph iăđ c dùng cho d ánăvƠăkhôngăđ c dùng cho các m căđíchăkhác.ăN u d ánăkhôngăđ c th c hi n,ăthìăđ t có th đ căbánăchoănhƠăđ uăt ăv i giá b ng giá th tr ng.Trongăđi u ki n th tr ng b tăđ ng s n không b bongăbóngăhayăđóngăb ng,ăthìăgiáă (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
0% 2% 4% 6% 8% 10% 12%
th tr ngănƠyăđ cădùngăđ ph n nhăchiăphíăc ăh i c aăđ t dùng cho d án. N u chi phí c ăh i c a đ tăđ c tính theo giá tr th tr ng thì giá tr ph n còn l i c aăđ tăc ngăph i đ cătínhăđ n vào cu iăvòngăđ i c a d án (Vi n Ngân hàng Th gi i ậ WBI (2002)). V y đ i v i d án phân tích, giá kinh t c aăđ tăđ căxácăđnh b ng giá tr th tr ng c aăđ t. D ánăđ c xây d ng t i ph ng Quán Bàu, TP. Vinh. Giá đ t th tr ng bình quân t i ph ng Quán Bàu là 9,46 tri uăđ ng/m2.3Nh ăv y, v i di nătíchăđ t là 3.331 m2, t ng chi phí kinh t c aăđ t d án kho ng 31.511 tri u đ ng.
Chi phí qu n lý chung c : là chi phí b ng ti n tr hƠngăn măđ qu nălỦăchungăc ătrongă