7. Kết cấu luận văn
3.3.3. Hoàn thiện các quy định về nguyên tắc bồi thƣờng khi Nhà nƣớcthu hồ
hồi đất
Khoản 2, Điều 42 Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Ngƣời bị thu hồi loại đất nào thì đƣợc bồi thƣờng bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thƣờng thì đƣợc bồi thƣờng bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi”.
Theo quy định này, trƣớc tiên ngƣời bị thu hồi loại đất nào thì đƣợc bồi thƣờng bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng; tiếp đó, nếu không có đất để bồi thƣờng thì đƣợc bồi thƣờng bằng tiềntƣơng ứng với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi. Nhƣ vậy, về mặt nguyên tắc, ngƣời bị thu hồi
đất nông nghiệp thì đƣợc bồi thƣờng bằng việc giao đất nông nghiệp mới, đây dƣờng nhƣ là nguyên tắc ƣu tiên; nếu không có đất nông nghiệp để bồi thƣờng thì đƣợc bồi thƣờng bằng tiền tƣơng ứng với giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp bị thu hồi. Hầu hết các địa phƣơng đều chọn phƣơng án bồi thƣờng bằng tiền (với giá trị tƣơng ứng với quyền sử dụng đất nông nghiệp bị thu hồi) cho ngƣời bị mất đất sản xuất. Nhƣ vậy, vấn đề đặt ra là, nếu xác định ƣu tiên bồi thƣờng bằng việc giao đất mới là nguyên tắc áp dụng thống nhất, cho tất cả các trƣờng hợp đƣợc bồi thƣờng về đất, thì cần thiết phải tạo quỹ đất sạch để ngƣời sử dụng đất có điều kiện đƣợc thụ hƣởng nguyên tắc trên, thế nhƣng việc tạo quỹ đất sạch là rất khó trong thực tiễn hiện nay. Vì vậy, cần xác định việc thực hiện nguyên tắc này là ƣu tiên chỉ với địa phƣơng nào còn quỹ đất sạch để bồi thƣờng; hoặc xác định nguyên tắc này chỉ có thể đƣợc áp dụng giới hạn đối với một số chủ thể, hoặc trong một số trƣờng hợp nhất định, thì nên có sự phân loại và quy định rõ ràng để đặc định hóa về nguyên tắc và đảm bảo tính khả thi trong việc thực hiện, tránh tình trạng đã là nguyên tắc mà lại không đƣợc thực hiện bởi vì nó không thể thực hiện.
Mặt khác, quy định thời điểm tính giá bồi thƣờng là thời điểm có quyết định thu hồi đất là chƣa hợp lý và chƣa phù hợp với thực tế, vì các lý do sau đây: Một là, trong việc bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng, đa số các khiếu nại của ngƣời dân liên quan đến mức giá đất bồi thƣờng. Theo quy định hiện hành, ngƣời dân đƣợc bồi thƣờng theo phƣơng án do cơ quan nhà nƣớc phê duyệt khi có quyết định thu hồi đất. Tuy nhiên, từ lúc có quyết định thu hồi đất cho đến khi cơ quan chức năng hoàn thành thủ tục để ngƣời dân nhận tiền bồi thƣờng kéo dài trong một khoảng thời gian, thậm chí có khi là 3 năm hoặc 5 năm. Khi đó, giá đất tại thời điểm nhận tiền bồi thƣờng đã khác xa so với giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Vì vậy, ngƣời bị thu hồi đất luôn chịu thiệt thòi. Trong những năm đó, giá đất và cả chính sách bồi thƣờng về đất đai đã thay đổi, đồng tiền giảm giá trị, cơ hội đầu tƣ kinh doanh hay có nhà ở của ngƣời dân cũng bị mất... Hai là, việc thu hồi đất nông nghiệp chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (đặc biệt là xây dựng các khu đô thị, xây dựng khu nhà ở thƣơng mại); ngƣời bị thu hồi đất chỉ đƣợc bồi
thƣờng theo giá đất nông nghiệp (thông thƣờng giá đất này rất thấp chỉ vài chục ngàn đến vài trăm ngàn đồng/m2). Sau đó, diện tích đất này đƣợc giao cho các công ty kinh doanh xây dựng nhà ở. Họ tiến hành san lấp nền và xây dựng nhà ở để bán. Mỗi m2 đất lúc này có giá trị lên đến vài triệu hoặc vài chục triệu đồng. Sự chênh lệch về địa tô đƣợc tạo ra từ sự thay đổi mục đích sử dụng đất không đƣợc điều tiết vào ngân sách nhà nƣớc mà rơi vào túi của chủ đầu tƣ và làm cho họ giàu lên một cách nhanh chóng. Điều này góp phần làm gia tăng khoảng cách giàu - nghèo trong xã hội.
3.3.4. Hoàn thiện quy định về cơ chế xác định giá đất bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất