7. Kết cấu luận văn
2.3.2.Việc xác định giá bồi thƣờng về đất đai và tài sản trên đất theo Nghị định
số 197/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ
a. Bồi thƣờng thiệt hại về đất
- Giá đất để tính bồi thƣờng thiệt hại đƣợc xác định trên cơ sở khung giá đất của địa phƣơng ban hành theo quy định của Chính phủ, đảm bảo giá đất tính bồi thƣờng phù hợp với khả năng sinh lời và giá trị chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại địa phƣơng.
- Bồi thƣờng thiệt hại đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nƣớc nuôi trồng thuỷ sản thì ngƣời bị thu hồi đất đƣợc bồi thƣờng bằng đất theo diện tích và hạng đất của đất bị thu hồi có cùng mục đích sử dụng.
Trong quá trình thực hiện nếu không có đất để bồi thƣờng thì ngƣời bị thu hồi đất đƣợc bồi thƣờng bằng tiền theo giá quy định của Nhà nƣớc. Nếu đất bị thu hồi là đất đƣợc Nhà nƣớc giao sử dụng tạm thời, đất cho thuê, đất đấu thầu thì ngƣời bị thu hồi đất không đƣợc bồi thƣờng thiệt hại về đất nhƣng đƣợc bồi thƣờng các chi phí đã đầu tƣ còn lại vào đất. Ngƣời bị thu hồi đất là ngƣời làm nông nghiệp nhƣng không thuộc đối tƣợng đƣợc bồi thƣờng, sau khi bị thu hồi đất ngƣời đó không còn đất để sản xuất nông nghiệp thì chính quyền địa phƣơng xem xét, nếu có điều kiện thì đƣợc giao đất mới để sản xuất.
- Bồi thƣờng thiệt hại đối với đất ở: Nếu đất bị thu hồi là đất ở thì đƣợc bồi thƣờng thiệt hại bằng tiền, nhà ở hoặc đất ở khu tái định cƣ (tuỳ thuộc vào điều kiện thực tế của từng địa phƣơng)
b. Bồi thƣờng thiệt hại các tài sản trên đất * Nguyên tắc bồi thƣờng thiệt hại về tài sản
- Bồi thƣờng thiệt hại về tài sản bao gồm nhà, công trình kiến trúc, cây cối, vật
nuôi và các tài sản khác gắn liền với đất hiện có tại thời điểm thu hồi đất.
- Chủ sở hữu tài sản là ngƣời có tài sản hợp pháp theo quy định trên, khi Nhà
nƣớc thu hồi đất mà bị thiệt hại thì đƣợc bồi thƣờng thiệt hại theo giá hiện có của tài sản.
- Chủ sở hữu tài sản có trên đất bất hợp pháp không thuộc đối tƣợng đƣợc
bồi thƣờng thiệt hại thì tuỳ thuộc vào từng trƣờng hợp cụ thể đƣợc UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ƣơng xem xét hỗ trợ.
* Bồi thƣờng thiệt hại về nhà và các công trình kiến trúc
- Mức bồi thƣờng đối với nhà và các công trình kiến trúc trên đất đƣợc xác định bằng giá trị hiện có của nhà và công trình phá dở cộng thêm một khoản tiền bằng một tỷ lệ phần trăm trên giá trị hiện có của nhà và công trình phá dở, nhƣng mức tối đa không quá 100% và mức tối thiểu không nhỏ hơn 60% giá trị của nhà và công trình theo giá trị mới có tiêu chuẩn kỹ thuật tƣơng đƣơng do bộ xây dựng ban hành với công trình đã phá dỡ.
- Đối với nhà ở, nhà tạm và công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình cá nhân thì mức bồi thƣờng thiệt hại đƣợc tính bằng giá trị xây dựng mới của nhà cửa, công trình có tiêu chuẩn kỷ thuật tƣơng đƣơng do Bộ xây dựng ban hành, theo giá chuẩn tƣơng đƣơng do UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ƣơng ban hành theo quy định của Nhà nƣớc.
- Đối với nhà ở, công trình kiến trúc và các tài sản khác không phải của hộ gia đình cá nhân thì đƣợc bồi thƣờng theo mức thiệt hại thực tế, cụ thể:
Mức bồi thường nhà = Giá trị hiện có của nhà, + Một khoản tiền tính công trình CT(tỉ lệ còn lại theo giá
mới)
bằng tỉ lệ % theo giá trị hiện có của nhà, CT
* Bồi thƣờng thiệt hại các tài sản khác
- Đối với mồ mả: Bồi thƣờng toàn bộ chi phí về đất đai, cất bốc, di chuyển, xây dựng lại và các chi phí liên quan trực tiếp. Trƣờng hợp đặc biệt do UBND tỉnh quyết định.
- Đối với các công trình văn hoá, nhà thờ, đình chùa, miếu mạo... thì tiền bồi thƣờng đƣợc chuyển về ngân sách địa phƣơng để quản lý sử dụng theo quy định, không bồi thƣờng trực tiếp cho các cá nhân tự quản.
- Đối với cây cối, hoa màu: Mức bồi thƣờng thiệt hại với cây hằng năm, vật nuôi, đất có mặt nƣớc đƣợc tính bằng giá trị sản lƣợng, thu hoạch trong một năm thu năng suất bình quân của 3 năm trƣớc đó với giá trị trung bình của nông sản, thuỷ sản cùng loại tại địa phƣơng.
c. Kết quả thực hiện cụ thể tại 3 dự án Bồi thƣờng thiệt hại về đất:
- Giá đất để tính bồi thƣờng thiệt hại đƣợc thực hiện theo Quyết định số 4155/2009/QĐ-UBND ngày 23/12/2008; Quyết định số 3927/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2009; Quyết định số 4080/20011/QĐ-UBND ngày 28/12/2010;
- Đối với các hộ có một phần diện tích đất bị thu hồi, diện tích đất còn lại vẫn đủ điều kiện canh tác, để ở, phù hợp với quy hoạch thì vẫn đƣợc tiếp tục sử dụng.
* Dự án xây dựng đường ven biển Thạch Khê – Vũng Áng;
Dự án xây dựng đƣờng ven biển Thạch Khê – Vũng Áng (GĐ 2) đƣợc triển khai với 608 hộ bị trực tiếp ảnh hƣởng phải thu hồi đất, trong đã có 38 hộ có đất ở (phải tái định cƣ), 507 hộ bị thu hồi đất nông nghiệp và 63 hộ bị thu hồi đất khác.
- Đối với đất ở: Trong tổng số 38 hộ gia đình có nhà ở trên đất thì có 35 hộ có nguồn gốc đất rõ ràng, hợp pháp, đƣợc hội đồng bồi thƣờng và chính quyền địa phƣơng xét tính toán bồi thƣờng tiền đất với đơn giá bồi thƣờng là 150.000 đồng/m2. Đơn giá này đƣợc căn cứ theo quy định của UBND tỉnh ban hành hằng năm, phù hợp với khung giá đất tại địa phƣơng cùng thời điểm. Còn lại 3 hộ có 1
phần nguồn gốc đất đai lấn chiếm để làm nhà, công trình phụ trợ liền kề, thì đƣợc hội đồng bồi thƣờng cùng chính quyền cấp xã xem xét hỗ trợ tối đa 30% đơn giá đất ở cùng thời điểm (50.000 đồng/m2). (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Đối với đất nông nghiệp: Trong tổng số 507 hộ có đất bị thu hồi để thực hiện dự án, các hộ này chủ yếu đang sử dụng đất nông nghiệp đƣợc giao ổn định, một phần ít là đất khai hoang phục hoá, nên đƣợc xét tính bồi thƣờng theo giá quy định 32.400 đồng/m2.
* Dự án xây dựng khu Trung tâm thương mại và Dịch vụ du lịch Quỳnh Anh.
Dự án xây dựng Khu trung tâm thƣơng mại và Dịch vụ du lịch Quỳnh Anh đƣợc tiến hành nghiên cứu với 23 hộ gia đình có đất bị thu hồi, trong đó có 12 hộ có đất ở, 3 hộ có đất vƣờn, 2 hộ có đất nuôi trồng thuỷ sản và 6 hộ có đất nông nghiệp bị thu hồi.
- Đối với đất ở : Trong tổng số 12 hộ có nhà ở trên đất và 03 hộ có đất vƣờn bị ảnh hƣởng đã đƣợc cấp có thẩm quyền cấp GCN quyền sử dụng đất nên hội đồng bồi thƣờng huyện và chính quyền địa phƣơng xét tình toán bồi thƣờng theo khung giá của Nhà nƣớc quy định, đơn giá bồi thƣờng là 850.000 đồng/m2 và 48.600 x 1,2 đồng /m2 đối với đất trồng cây lâu năm. Đơn giá này phù hợp với khung giá đất ban hành hằng năm trên địa bàn thị trấn Thạch Hà và phù hợp với khu vực tại cùng thời điểm.
- Đối với đất nông nghiệp: Đối với đất sản xuất nông nghiệp (trồng lúa, nuôi trồng thuỷ sản) bị thu hồi, các hộ này đang sử dụng đất nông nghiệp đƣợc giao ổn định để sản xuất nên đƣợc tính bồi thƣờng theo giá quy định là 55.808 đồng/m2 (Đối với đất trồng lúa, hoa màu) và 14.500 đồng/m2 đối với đất nuôi trồng thuỷ sản. Riêng đối với đất của UBND thị trấn quản lý thì theo đơn giá trên và hỗ trợ tối đa là 70%.
* Dự án xây dựng Khu đào tạo nghề thực hành trường Trung cấp nghề Hà Tĩnh
Dự án xây dựng khu đào tạo nghề thực hành trƣờng Trung cấp nghề Hà Tĩnh đƣợc nghiên cứu với 32 hộ gia đình có đất bị thu hồi, trong đã có 7 hộ có đất ở, 2 hộ
có đất lâm nghiệp và 26 hộ có đất sản xuất nông nghiệp.
- Đối với đất ở : Trong tổng số 07 hộ có nhà ở trên đất thì có 05 hộ có nguồn gốc đất ở rõ ràng, hợp pháp, đƣợc hội đồng bồi thƣờng và chính quyền địa phƣơng xét tính toán bồi thƣờng tiền đất, đơn giá bồi thƣờng là 200.000 đồng/m2. Đơn giá này phù hợp với khung giá đất ban hành hằng năm trên địa bàn thị trấn Thạch Hà và phù hợp với khu vực tại cùng thời điểm. Đối với hộ có nguồn gốc đất không rõ ràng. Hội đồng bồi thƣờng huyện đã tiến hành lấy ý kiến hội đồng tƣ vấn đất đai cấp xã và của khu dân cƣ, thống nhất hỗ trợ bằng giá đất vƣờn, trồng cây lâu năm ( 46.320 đồng /m2).
- Đối với đất nông nghiệp: Các hộ sản xuất trên đất nông nghiệp đƣợc giao ổn định nên đƣợc bồi thƣờng theo khung giá của Nhà nƣớc ban hành hằng năm (44.647 đồng/m2).
- Đối với đất lâm nghiệp: Các hộ sử dụng đất lâm nghiệp đã đƣợc lâm trƣờng giao và đã có lâm bạ nên việc tính toán bồi thƣờng cũng theo khung giá Nhà nƣớc quy định, cụ thể là 5.790 đồng/m2
Bảng 3. Tổng hợp đơn giá bồi thường về đất tại các dự án T T Tên dự án Loại đất Vị trí, hạng đất (H) Đơn giá do UBND tỉnh quy định
Đơn giá bồi thường dự
án được duyệt
I
Dự án xây dựng đường ven biển Thạch Khê – Vũng Áng (GĐ2) Đất ở Đƣờng liên thôn R>=2m 150.000 150.000 Đất nông nghiệp H2 H3 32.400 28.000 32.400 28.000 II Dự án xây dựng khu Trung tâm thương mại và Dịch vụ du lịch Quỳnh Anh Đất ở Đất ở Đƣờng liên thôn R>=2m Lối 2 650.000 550.000 650.000 550.000 Đất nông nghiệp H2 H3 55.808 50.255 55.808 50.255 III Dự án xây dựng Khu đào tạo nghề thực hành Trường Trung cấp nghề Hà Tĩnh Đất ở Đất ở Đƣờng liên thôn R>=2m Lối 2 200.000 150.000 200.000 150.000 Đất nông nghiệp H2 H3 H4 44.647 40.204 38.100 44.647 40.204 38.100 ( Nguồn số liệu tổng hợp)
Số liệu bảng trên cho thấy, hội đồng bồi thƣờng huyện đã tính toán áp dụng các đơn giá bồi thƣờng, hỗ trợ về đất theo đúng các Quyết định phê duyệt đơn giá đất của UBND tỉnh Hà Tĩnh ban hành hằng năm. Tuy nhiên vẫn còn nhiều ý kiến của các hộ dân, cụ thể:
- Giá bồi thƣờng về đất:
+ Khoảng 25% ý kiến cho rằng giá bồi thƣờng về đất trong phƣơng án bồi thƣờng của dự án so với giá thị trƣờng tại thời điểm thu hồi là phù hợp.
+ 60% ý kiến cho rằng đơn giá bồi thƣờng trong phƣơng án của dự án là tƣơng đối phù hợp.
Tuy nhiên theo thực tế điều tra giá đất trong các phƣơng án bồi thƣờng là khá sát với thực tế của địa phƣơng (UBND tỉnh Hà Tĩnh xây dựng đơn giá sau khi lấy ý kiến của chính quyền các cấp mà đặc biệt là cấp xã và huyện). Mặt khác đối với các hộ phải di dời thì đơn giá nơi tái định cƣ mới thu bằng nơi bị thu hồi đất, tuy nhiên chỉ một số ít hộ gia đình cá nhân bị thu hồi đất ở những vị trí có điều kiện thuận lợi trong kinh doanh là chƣa nhất trí với giá bồi thƣờng mà Hội đồng bồi thƣờng đƣa ra.
* Bồi thƣờng thiệt hại về tài sản trên đất:
- Giá để tính bồi thƣờng thiệt hại về tài sản, cây cối hoa màu và vật nuôi đƣợc áp dụng theo Quyết định số 02/2009/QĐ-UBND ngày 28/12/2008; và Quyết định số 02/2010/QĐ-UBND ngày 11/02/2010, Quyết định số 02/2011/QĐ-UBND ngày 11/02/2011 của UBND tỉnh về việc ban hành đơn giá bồi thƣờng, hỗ trợ đất trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh hằng năm.
- Giá bồi thƣờng nhà cửa, công trình trên đất đƣợc xác định trên cơ sở phân cấp nhà và tính toán theo giá xây dựng nhà mới, công trình cùng cấp, cùng hạng. Giá xây dựng mới chủ yếu đƣợc xác định theo đơn giá thị trƣờng tại cùng thời điểm. Vì vậy giá bồi thƣờng về nhà cửa, công trình kiến trúc tƣơng đối sát với thực tế.
Bảng 4 : Tổng hợp một số đơn giá bồi thường về tài sản tại 3 dự án TT Tên dự án Loại tài sản Đơn vị tính Giá bồi
thường (đồng)
I
Dự án xây dựng đường ven biển Thạch Khê – Vũng Áng (GĐ2) Nhà cấp 3A đ/m2 2.358.000 Nhà cấp 3B đ/m2 1.840.000 Mộ xây đ/ngôi 2.810.000 Lúa đ/m2 2.430 Màu đ/m2 2.180
Cây lâu năm Thân (R<2cm) 4.000 Thân (35<R<40) 29.100
II (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Dự án xây dựng khu
Nhà cấp 3A đ/m2 2.830.000 Nhà cấp 3B đ/m2 2.208.000
Trung tâm thương mại và Dịch vụ du lịch Quỳnh Anh Mộ xây đ/ngôi 3.375.000 Lúa đ/m2 2.900 Màu đ/m2 2.500
Cây lâu năm Thân (R<2cm) 5.000 Thân (35<R<40) 35.000 III Dự án xây dựng Khu đào tạo nghề thực hành Trường Trung cấp nghề Hà Tĩnh Nhà cấp 3A đ/m2 3.395.000 Nhà cấp 3B đ/m2 2.650.000 Mộ xây đ/ngôi 4.050.000 Lúa đ/m2 3.500 Màu đ/m2 3.000
Cây lâu năm Thân (R<2cm) 6.000 Thân (35<R<40) 42.000
( Nguồn số liệu tổng hợp)
Qua phân tích các dự án nói trên Hội đồng bồi thƣờng Huyện đã tính toán áp dụng các đơn giá bồi thƣờng, hỗ trợ về đất và các tài sản trên đất một cách chính xác theo đúng quy định đƣợc ban hành theo các Quyết định phê duyệt đơn giá của UBND tỉnh Hà Tĩnh, ngoài ra còn vận dụng nhân hệ số đơn giá từng khu vực của từng dự án cho phù hợp với thực tế, đảm bảo đúng quyền lợi cho ngƣời bị thu hồi.
Đa số các ý kiến cho rằng đơn giá bồi thƣờng tài sản tại 3 dự án là tƣơng đối hợp lý. Tuy nhiên vẫn còn có sự chênh lệch so với giá thị trƣờng, đặc biệt là đơn giá về vật liệu xây dựng liên tục biến động. Ngoài ra thời gian từ khi các hộ gia đình nhận tiền bồi thƣờng đến khi ra xây dựng mới kéo dài dẫn tới việc trƣợt giá hằng năm, khó khăn trong việc xây dựng mới.
- Giá bồi thƣờng về đất:
+ Khoảng 75% ý kiến cho rằng giá bồi thƣờng về đất trong phƣơng án bồi thƣờng của dự án so với giá thị trƣờng tại thời điểm thu hồi là tƣơng đối phù hợp.
+ Khoảng 22% ý kiến cho rằng giá bồi thƣờng về đất trong phƣơng án bồi thƣờng của dự án so với giá thị trƣờng tại thời điểm thu hồi là phù hợp.
+ Khoảng 3% ý kiến còn lại cho rằng giá bồi thƣờng về đất trong phƣơng án bồi thƣờng của dự án so với giá thị trƣờng tại thời điểm thu hồi là chƣa phù hợp.
Theo thực tế điều tra giá đất trong các phƣơng án bồi thƣờng là khá sát với thực tế của địa phƣơng tại thời điểm thu hồi, chỉ một số ít các hộ gia đình cá nhân bị thu hồi đất ở những vị trí có điều kiện thuận lợi trong kinh doanh chƣa nhất trí với giá bồi thƣờng mà hội đồng GPMB đƣa ra.
- Giá bồi thƣờng tài sản trên đất:
+ Khoảng 90% ý kiến cho rằng giá bồi thƣờng tài sản trên 3 dự án là hợp lý. Tuy nhiên vẫn có sự chênh lệch so với giá thị trƣờng, đặc biệt là giá xây dựng các công trình kiến trúc chủ yếu do biến động giá của nguyên vật liệu xây dựng trên thị trƣờng thời gian qua.