2. TỔNG QUAN
2.3.3. Từ khi có Luật đất ựai năm 2003
Luật đất ựai năm 2003 ựược Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2004. để hướng dẫn việc bồi thường, hỗ trợ, TđC khi Nhà nước thu hồi ựất theo quy ựịnh của Luật đất ựai năm 2003, Chắnh phủ và các Bộ, ngành ựã ban hành các văn bản sau:
- Nghị ựịnh số 197/2004/Nđ-CP ngày 3 tháng 12 năm 2004 của Chắnh phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất.
- Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chắnh phủ về phương pháp xác ựịnh giá ựất và khung giá các loại ựất.
- Nghị ựịnh số 17/2006/Nđ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chắnh phủ về sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của các Nghị ựịnh hướng dẫn thi hành Luật đất ựai và Nghị ựịnh số 187/2004/Nđ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần.
- Nghị ựịnh số 84/2007/Nđ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chắnh phủ quy ựịnh bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, thu hồi ựất, thực hiện quyền sử dụng ựất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, TđC khi Nhà nước thu hồi ựất và giải quyết khiếu nại về ựất ựaị
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 27 Chắnh phủ về việc sửa ựổi, bổ sung một số ựiều Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chắnh phủ về phương pháp ựịnh giá ựất và khung giá các loại ựất.
- Nghị ựịnh số 69/2009/Nđ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chắnh phủ quy ựịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ựất, giá ựất, thu hồi ựất, bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư.
- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chắnh hướng dẫn thực hiện Nghị ựịnh số 197/2004/Nđ-CP ngày 3 tháng 12 năm 2004 của Chắnh phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất.
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 7 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số ựiều của Nghị ựịnh số 84/2007/Nđ-CP.
- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06 tháng 12 năm 2007 của Bộ Tài chắnh hướng dẫn thực hiện Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP và Nghị ựịnh số 123/2007/Nđ-CP.
- Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngày 31 tháng 01 năm 2008 của Bộ Tài chắnh, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số ựiều của Nghị ựịnh số 84/2007/Nđ-CP.
- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy ựịnh chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư và trình tự, thủ tục thu hồi ựất, giao ựất, cho thuê ựất.
Các Nghị ựịnh và Thông tư nêu trên ựã quy ựịnh cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, TđC, GPMB như sau:
- Quy ựịnh những trường hợp Nhà nước thu hồi ựất ựể phát triển kinh tế; trách nhiệm của ủy ban nhân dân các cấp ựối với những trường hợp nhà ựầu tư thỏa thuận với người sử dụng ựất.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 28 + Quy ựịnh về giải quyết các trường hợp ựang sử dụng ựất nhưng không có một trong các loại giấy tờ về ựất ựaị
+ Căn cứ xác ựịnh thế nào là ựất sử dụng do vi phạm, lấn, chiếm không ựược bồi thường về ựất.
+ Phạm vi, giới hạn ựất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư và ựất vườn, ao liền kề với ựất ở ựể ựược hỗ trợ về ựất ở khi Nhà nước thu hồi ựất.
- Quy ựịnh về giá ựất, phương pháp xác ựịnh giá ựất:
+ Xác ựịnh lại giá ựất cho phù hợp với thị trường ựối với trường hợp giá ựất do UBND cấp tỉnh quy ựịnh và công bố chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trường trong ựiều kiện bình thường. + Quy ựịnh mở rộng khung giá, nâng mức giá tối ựa của khung giá một số loại ựất (các loại ựất nông nghiệp, ựất ở và ựất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn) tăng thêm 50%.
+ Quy ựịnh cơ chế ựịnh giá ựất bồi thường dựa trên kết quả tư vấn giá ựất của tổ chức dịch vụ tư vấn giá ựất, có sự thẩm ựịnh của Sở Tài chắnh.
- Quy ựịnh về hỗ trợ, giải quyết việc làm cho người bị thu hồi ựất:
+ Trường hợp hộ gia ựình, cá nhân bị thu hồi ựất có mức sống thuộc diện hộ nghèo thì ựược hỗ trợ ựể vượt qua hộ nghèọ
+ Trường hợp hộ gia ựình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% diện tắch ựất nông nghiệp mà không ựược Nhà nước bồi thường bằng ựất nông nghiệp tương ứng ựược hỗ trợ chuyển ựổi nghề nghiệp và tạo việc làm bằng cách giao ựất ựể làm mặt bằng sản xuất hoặc kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp.
- Quy ựịnh hộ gia ựình, cá nhân có ựất bị thu hồi ựược giao ựất TđC mà có nguyện vọng ghi nợ thì ựược ghi nợ tiền sử dụng ựất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất.
Nghị ựịnh số 69/2009/Nđ-CP vừa ựược Chắnh phủ ban hành, ựã quy ựịnh nhiều chắnh sách mới nhằm giải quyết các vướng mắc trong bồi thường,
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 29 giải phóng mặt bằng, trong ựó tập trung nâng cao mức hỗ trợ cho người có ựất nông nghiệp bị thu hồi như: ựất vườn, ao xen kẽ khu dân cư hoặc trong cùng thửa ựất có nhà ở riêng lẻ, ngoài việc ựược bồi thường theo giá ựất nông nghiệp trồng cây lâu năm còn ựược hỗ trợ thêm 30-70% giá ựất ở trong khu vực; ựất nông nghiệp xen kẽ khu dân cư ựược hỗ trợ thêm 20-50% giá ựất ở trong khu vực. Ngoài ra, nông dân bị thu hồi ựất sẽ ựược hỗ trợ chuyển nghề bằng 1,5-5 lần ựất nông nghiệpẦ đồng thời, Nghị ựịnh cũng quy ựịnh việc lập Quỹ phát triển ựất trên cơ sở trắch từ 30-50% nguồn thu hàng năm từ tiền sử dụng ựất, tiền thuê ựất ựể phục vụ nhiệm vụ tạo quỹ ựất, chuyển nhượng quyền sử dụng ựất, ựấu giá quyền sử dụng ựất; bồi thường giải phóng mặt bằng; phát triển khu tái ựịnh cư nhằm ựảm bảo vai trò của Nhà nước trong việc ổn ựịnh xã hội thông qua chắnh sách ựiều tiết tài nguyên ựất ựai sẽ góp phần làm hài hòa các lợi ắch giữa Nhà nước và các chủ thể sử dụng ựất theo quy ựịnh của pháp luật ựất ựaị Nhà nước có thể chủ ựộng mua lại diện tắch ựất của các doanh nghiệp thuộc diện phải di dời ra khỏi các ựô thị do quá trình sản xuất gây ô nhiễm môi trường ựể bổ sung vào quỹ ựất phục vụ mục tiêu chắnh sách xã hội [8].
Về cơ bản, chắnh sách bồi thường, GPMB theo Luật đất ựai năm 2003 ựã kế thừa những ưu ựiểm của chắnh sách trong thời kỳ trước, ựồng thời có những ựổi mới nhằm góp phần tháo gỡ các vướng mắc trong việc bồi thường, GPMB hiện naỵ
Về việc thực hiện thu hồi ựất và bồi thường giải phóng mặt bằng: Nhà
nước chỉ thực hiện thu hồi ựất ựể sử dụng vào các mục ựắch như xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án ựầu tư lớn theo quy ựịnh của Chắnh phủ; ựối với các dự án sản xuất kinh doanh nhỏ lẻ phù hợp với quy hoạch sử dụng ựất ựã ựược xét duyệt thì nhà ựầu tư ựược nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng ựất, nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ựất của tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân mà Nhà nước không thực hiện thủ tục thu hồi
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 30 ựất. Như vậy, Nhà nước hạn chế các trường hợp mà Nhà nước bồi thường, hỗ trợ và TđC và khuyến khắch các nhà ựầu tư tự thỏa thuận với người có ựất.
Luật đất ựai năm 1993 quy ựịnh chỉ thu hồi ựất khi ựã có dự án ựầu tư cụ thể, nay Luật đất ựai năm 2003 quy ựịnh Nhà nước thực hiện việc thu hồi ựất, bồi thường, GPMB sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất ựược công bố hoặc khi dự án ựầu tư có nhu cầu sử dụng ựất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất ựược cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, nhằm ựể chủ ựộng quỹ ựất cho ựầu tư phát triển; Nhà nước giao cho tổ chức phát triển quỹ ựất (do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thành lập) ựể thực hiện việc thu hồi ựất, bồi thường, GPMB và trực tiếp quản lý quỹ ựất ựã thu hồi ựối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất ựược công bố mà chưa có dự án ựầu tư.
Về giá ựất bồi thường: giá ựất do Nhà nước quy ựịnh ựảm bảo nguyên
tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trường trong ựiều kiện bình thường; các thửa ựất liền kề nhau, có ựiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng (KCHT) như nhau, có cùng mục ựắch sử dụng hiện tại, cùng mục ựắch sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau; ựất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, có ựiều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục ựắch sử dụng hiện tại, cùng mục ựắch sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhaụ Giá ựất ựể tắnh bồi thường là giá ựất theo mục ựắch ựang sử dụng ựã ựược UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ựịnh và công bố; không bồi thường theo giá ựất sẽ chuyển mục ựắch sử dụng. Việc bồi thường cho người có ựất bị thu hồi ựược tắnh theo giá ựất do Nhà nước quy ựịnh theo các nguyên tắc trên ựã tạo nên tắnh nhất quán về mặt giá trị. đối với trường hợp giá ựất do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ựịnh tại thời ựiểm thu hồi ựất hoặc thời ựiểm giao ựất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trường trong ựiều kiện bình thường thì UBND các tỉnh, thành phố trực
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 31 thuộc Trung ương quyết ựịnh giá ựất cụ thể cho phù hợp mà không bị giới hạn bởi Khung giá ựất do Chắnh phủ quy ựịnh tại Nghị ựịnh số 123/2007/Nđ-CP. đây là một trong những quy ựịnh của pháp luật hiện hành nhằm ựảm bảo quyền lợi cho người có ựất bị thu hồi trong trường hợp giá bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ựất thấp hơn giá ựất thực tế trên thị trường.
Về ựối tượng ựược bồi thường thiệt hại về ựất: so với trước ựây, trong
thời kỳ này ựối tượng ựược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựất ựã mở rộng hơn. Hộ gia ựình, cá nhân ựang sử dụng ựất mà không có các loại giấy tờ theo quy ựịnh nhưng ựất ựã ựược sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay ựược UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là ựất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng ựất ựã ựược xét duyệt ựối với nơi ựã có quy hoạch sử dụng ựất thì ựược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất và sẽ ựược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựất.
Về chắnh sách hỗ trợ: một trong những mối quan tâm của Nhà nước ta
hiện nay ựó là việc thu hồi ựất ựể thực hiện các dự án ựầu tư không ựược làm ảnh hưởng xấu tới ựời sống của người dân có ựất bị thu hồi, ựặc biệt là thuộc diện hộ nghèọ Ngoài các chắnh sách hỗ trợ ổn ựịnh ựời sống, ổn ựịnh sản xuất, hỗ trợ chuyển ựổi nghề nghiệp như trước ựây, chắnh sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ựất trong thời kỳ này ựã ựược quy ựịnh theo hướng tạo ựiều kiện cho các hộ nghèo vượt nghèo, các hộ bị mất ựất nông nghiệp có ựất phi nông nghiệp ựể có thể chuyển nghề từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất phi nông nghiệp. Chẳng hạn như các hộ nghèo bị thu hồi ựất thì ựược hỗ trợ ựể vượt nghèo từ 3 năm tới 10 năm theo mức và thời gian do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ựịnh; hộ sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% ựất nông nghiệp mà không có ựất nông nghiệp ựể bồi thường thì ựược giao ựất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp, trường hợp không có ựất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì những thành viên trong hộ còn trong ựộ tuổi lao ựộng ựược hỗ trợ ựào tạo
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 32 chuyển ựổi nghề nghiệp.[16]
Về TđC: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải thực hiện
các dự án TđC trước khi thu hồi ựất. Khu TđC phải có ựiều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi cũ. Trường hợp không có khu TđC thì người bị thu hồi ựất ựược bồi thường bằng tiền và ựược ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước ựối với khu vực ựô thị, bồi thường bằng ựất ở ựối với khu vực nông thôn. Trường hợp hộ gia ựình, cá nhân bị thu hồi ựất ở phải TđC thì việc bố trắ TđC phải gắn với tạo việc làm hoặc chuyển ựổi nghề nghiệp.[16]
Về trình tự tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và TđC: một ựiểm mới
ựó là người sử dụng ựất ựược thông báo trước về việc thu hồi ựất và phương án tổng thể về bồi thường, GPMB; quá trình lập phương án bồi thường, hỗ trợ và TđC có sự tham gia của người dân có ựất bị thu hồi trước khi trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.[16]