Bài viết đánh giá thực trạng khuôn khổ pháp luật về quy hoạch – kiến trúc đô thị trong mối quan hệ với phát triển thị trường nhà ở xã hội tại Việt Nam. Kết quả nghiên cứu cho thấy, các quy định pháp luật về quy hoạch – kiến trúc đô thị trong phát triển nhà ở xã hội chưa được thực hiện nghiêm túc, làm phát sinh một số vấn đề cần phải giải quyết để bảo đảm hài hòa giữa phát triển nhà ở xã hội với quy hoạch – kiến trúc đô thị ở Việt Nam hiện nay.
PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở XÃ HỘI TRONG T NG THỂ QUY HOẠCH – KIẾN TRƯC ĐƠ THỊ: TỪ PHÁP LUẬT TỚI THỰC TIỄN TẠI VIỆT NAM ThS Võ Thị Mỹ Hương Trường Đại học Nguyễn Tất Thành Tóm tắt Bài viết đánh giá thực trạng khuôn khổ pháp luật quy hoạch – kiến trúc đô thị mối quan hệ với phát triển thị trường nhà xã hội Việt Nam Kết nghiên cứu cho thấy, quy định pháp luật quy hoạch – kiến trúc đô thị phát triển nhà xã hội chưa thực nghiêm túc, làm phát sinh số vấn đề cần phải giải để bảo đảm hài hòa phát triển nhà xã hội với quy hoạch – kiến trúc đô thị Việt Nam Từ khóa: Quy hoạch, kiến trúc, thị, nhà xã hội, pháp luật D n nhập Một vấn đề thu hút quan tâm xã hội giai đoạn phát triển nhà xã hội nước ta thời gian qua chưa quan tâm thích đáng đến vấn đề quy hoạch, kiến trúc dẫn tới bất hợp lý việc triển khai dự án nhà xã hội liên quan đến: diện tích nhà ở, quy hoạch nhà xã hội không gắn với cảnh quan, khu vực đô thị; chưa gắn quy hoạch nhà xã hội với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, tiêu chuẩn kỹ thuật nhà xã hội… Là quốc gia phát triển hội nhập sâu rộng vào kinh tế giới, bên cạnh việc giải vấn đề tổng thể cho phát triển hội nhập khía cạnh kinh tế, Việt Nam phải giải vấn đề xã hội phát sinh Một vấn đề cần giải nhà cho người dân Giải nhu cầu nhà cho người dân cụ thể hóa quyền có chỗ theo Hiến pháp 2013 Tuy nhiên, việc tạo lập nhà khơng phải thực Trong Chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 xác định Nhà nước có chế, sách hỗ trợ phát triển nhà để giải chỗ cho nhóm đối tượng sách xã hội gặp khó khăn nhà khơng đủ khả toán theo chế thị trường bao gồm: người có cơng với cách mạng, hộ nghèo khu vực nơng thơn, người có thu nhập thấp khu vực đô thị; nhà cho cán bộ, công chức, viên chức, nhân sỹ, trí thức, văn nghệ sỹ; nhà cho sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân; nhà cho công nhân lao động khu công nghiệp, cụm công nghiệp 459 sở sản xuất, dịch vụ ngồi khu cơng nghiệp; nhà cho sinh viên, học sinh trường đại học, cao đ ng, trung cấp chuyên nghiệp dạy nghề; nhà cho đối tượng sách xã hội đặc biệt khó khăn (người tàn tật, người già cô đơn, người nhiễm chất độc da cam…) Nhà xã hội nhà có hỗ trợ Nhà nước cho đối tượng hưởng sách hỗ trợ nhà ở1 Phát triển nhà xã hội dựa chế, sách miễn, giảm thuế, miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi, chế ưu đãi tài khác hỗ trợ từ nguồn vốn Nhà nước để thực sách hỗ trợ nhà xã hội Việc phát triển nhà phải tuân thủ quy định pháp luật nhà ở; tiêu chuẩn, quy chuẩn, chất lượng xây dựng; thực yêu cầu phòng, chống cháy nổ bảo đảm kiến trúc, cảnh quan, vệ sinh, mơi trường, an tồn q trình xây dựng có khả ứng phó với thiên tai, biến đổi khí hậu; sử dụng tiết kiệm lượng, tài nguyên đất đai Đối với khu vực thị việc phát triển nhà phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng chủ yếu thực theo dự án, phân bố dân cư, chỉnh trang đô thị Đối với khu vực nông thơn, miền núi, biên giới, hải đảo việc phát triển nhà phải phù hợp với quy hoạch điểm dân cư nơng thơn, chương trình xây dựng nơng thơn mới, phong tục, tập quán dân tộc, điều kiện tự nhiên vùng, miền; bước xóa bỏ việc du canh, du cư, bảo đảm phát triển nơng thơn bền vững; khuyến khích phát triển nhà theo dự án, nhà nhiều tầng Trong ngổn ngang vấn đề xã hội cần giải phát triển quốc gia việc bảo đảm hài hòa quy hoạch - kiến trúc đô thị với việc phát triển nhà xã hội quan trọng khơng kém, dự án nhà xã hội không hài hịa khơng phù hợp với quy hoạch – kiến trúc đô thị nguyên nhân “khập khễnh”, lạc lõng dự án nhà xã hội, với tổng thể quy hoạch - kiến trúc đô thị Thực trạng pháp luật quy hoạch - kiến trúc đô thị: Nhiều tầng nấc quy định cố gắng thể khác biệt quy hoạch - kiến trúc đô thị nhà xã hội 2.1 Luật quy hoạch đô thị - đạo luật quy định hoạt động quy hoạch đô thị: Nền tảng cho triển khai hoạt động quy hoạch đô thị Quy hoạch - kiến trúc đô thị cụm thuật ngữ quy định Luật Quy hoạch đô thị 2009, sửa đổi 2015 Theo đó, thị theo pháp luật hành Khoản Điều Luật Nhà 2014 460 khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao chủ yếu hoạt động lĩnh vực kinh tế phi nơng nghiệp, trung tâm trị, hành chính, kinh tế, văn hố chun ngành, có vai trị thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội quốc gia vùng lãnh thổ, địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành thành phố; nội thị, ngoại thị thị xã; thị trấn2 Quy hoạch đô thị việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống cơng trình hạ tầng kỹ thuật, cơng trình hạ tầng xã hội nhà để tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống thị, thể thông qua đồ án quy hoạch đô thị3 Kiến trúc đô thị tổ hợp vật thể thị, bao gồm cơng trình kiến trúc, kỹ thuật, nghệ thuật, quảng cáo mà tồn tại, hình ảnh, kiểu dáng chúng chi phối ảnh hưởng trực tiếp đến cảnh quan đô thị4 Khi quy hoạch thị phải bảo đảm tính đồng không gian kiến trúc, hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị không gian ngầm; phát triển hài hòa khu vực đô thị, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu sử dụng nhà ở, cơng trình y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao, thương mại, cơng viên, xanh, mặt nước cơng trình hạ tầng xã hội khác Tổ chức, cá nhân thực chương trình, kế hoạch đầu tư xây dựng phát triển đô thị, quy hoạch chuyên ngành phạm vi đô thị, kế hoạch sử dụng đất đô thị, quản lý thực dự án đầu tư xây dựng đô thị, thực quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị thực hoạt động khác có liên quan đến quy hoạch đô thị phải tuân thủ quy hoạch đô thị phê duyệt Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc thị Ngồi quy định Luật quy hoạch thị cịn quy định cụ thể vấn đề pháp lý trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch đô thị5; tổ chức thực quản lý quy hoạch đô thị theo quy hoạch6… 2.2 Quy hoạch - kiến trúc nhà xã hội: quy định lồng ghép Luật Nhà 2014 Nhà ở, nhà xã hội thuật ngữ quy định Luật Nhà 2014 Theo đó, nhà cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân7, với nhiều loại khác nhau8 Quy hoạch – kiến Khoản Điều Luật Quy hoạch đô thị 2009, sửa đổi 2015 Khoản Điều Luật Quy hoạch đô thị 2009, sửa đổi 2015 Khoản 12 Điều Luật Quy hoạch đô thị 2009, sửa đổi 2015 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị 2009, sửa đổi 2015 Xem cụ thể từ Điều 53 đến Điều 73 Luật Quy hoạch đô thị 2009, sửa đổi 2015 Khoản Điều Luật Nhà 2014 Theo Luật Nhà 2014, nhà có loại sau đây: 461 trúc đô thị nhà xã hội liên quan đến lập, phê duyệt, triển khai dự án nhà xã hội liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật Luật Nhà 2014 có quy định để bảo đảm phát triển hài hòa nhà như: có sách cho việc nghiên cứu ban hành thiết kế mẫu, thiết kế điển hình loại nhà phù hợp với khu vực, vùngmiền36; yêu cầu bảo đảm phù hợp Chiến lược phát triển nhà quốc gia, quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất có chương trình, kế hoạch phát triển nhà địa phương giai đoạn37; quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất xây dựng nhà lập, phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao (sau gọi chung khu công nghiệp); quy hoạch xây dựng sở giáo dục đại học, trường dạy nghề, trừ viện nghiên cứu khoa học, trường phổ thông dân tộc nội trú công lập địa bàn (sau gọi chung khu nghiên cứu đào tạo)38 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà địa bàn bao gồm dự án xây dựng nhà thương mại, nhà xã hội, nhà công vụ, nhà để phục vụ tái định cư công khai Cổng thơng tin điện tử39 Ngồi ra, Luật Nhà có quy định nguyên tắc kiến trúc nhà ở40 Theo đó, kiến trúc nhà phải phù hợp với điều kiện tự nhiên, phịng chống thiên tai, trình độ khoa học, kỹ thuật, truyền thống lịch sử, văn hóa phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt có khác biệt khu vực thị khu vực nông thôn41 Bên cạnh quy - Nhà riêng lẻ nhà xây dựng đất riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà liền kề nhà độc lập (Khoản Điều Luật Nhà 2014) - Nhà chung cư nhà có từ tầng trở lên, có nhiều hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư xây dựng với mục đích để nhà chung cư xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để kinh doanh (Khoản Điều Luật Nhà 2014) - Nhà thương mại nhà đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo chế thị trường (Khoản Điều Luật Nhà 2014) - Nhà công vụ nhà dùng đối tượng thuộc diện nhà công vụ theo quy định Luật thuê thời gian đảm nhận chức vụ, công tác (Khoản Điều Luật Nhà 2014) - Nhà để phục vụ tái định cư nhà để bố trí cho hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà theo quy định pháp luật (Khoản Điều Luật Nhà 2014) - Nhà xã hội nhà có hỗ trợ Nhà nước cho đối tượng hưởng sách hỗ trợ nhà theo quy định Luật (Khoản Điều Luật Nhà 2014) 36 Khoản Điều 13 Luật Nhà 2014 37 Khoản Điều 14 Luật Nhà 2014 38 Khoản Điều 16 Luật Nhà 2014 39 Khoản Điều 19 Luật Nhà 2014 40 Điều 20 Luật Nhà 2014 41 Cụ thể: 462 định chung, Luật Nhà 2014 có quy định cụ thể quy hoạch – kiến trúc thị nhà xã hội Ngồi quy định quy hoạch – kiến trúc đô thị nhà nói chung, quy hoạch – kiến trúc thị nhà xã hội nói riêng phải tuân thủ quy định sau đây: Thứ nhất, có hai loại dự án nhà xã hội dự án nhà xã hội có chương trình, kế hoạch phát triển nhà phê duyệt dự án nhà xã hội chưa có chương trình, kế hoạch phát triển nhà phê duyệt Trường hợp dự án nhà xã hội chưa chưa có chương trình, kế hoạch phát triển nhà phê duyệt Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải gửi lấy ý kiến Hội đồng nhân dân cấp trước định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở9 Dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội phải quan nhà nước có thẩm quyền quản lý, kiểm soát chất lượng, tiêu chuẩn diện tích, giá thuê, giá thuê mua, giá bán việc xét duyệt đối tượng thuê, thuê mua, mua nhà ở10 Thứ hai, để bảo đảm quyền tiếp cận nhà xã hội đối tượng hưởng sách nhà xã hội11, pháp luật hành quy định trách nhiệm quy hoạch khu vực riêng để lập dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội thuê Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Trường hợp dự án xây dựng nhà xã hội mà không thuộc khu vực phải lập dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội riêng thuê chủ đầu tư phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà xã hội dự án thuê Chủ đầu tư dự án hưởng chế ưu đãi xây dựng nhà - Tại khu vực đô thị, kiến trúc nhà phải kết hợp hài hòa cải tạo với xây dựng mới, phải gắn cơng trình nhà riêng lẻ với tổng thể kiến trúc đô thị, phải tuân thủ thiết kế đô thị quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị - Tại khu vực nơng thơn, kiến trúc nhà phải hài hịa với cảnh quan thiên nhiên, phù hợp với phong tục, tập quán, điều kiện sản xuất kinh doanh hộ gia đình, cá nhân dân tộc vùng, miền Khoản Điều 54 Luật Nhà 2014 10 Khoản Điều 54 Luật Nhà 2014 11 Theo quy định Điều 49 Luật Nhà 2014, đối tượng sau đáp ứng điều kiện quy định Điều 51 Luật Nhà hưởng sách hỗ trợ nhà xã hội: - Người có cơng với cách mạng theo quy định pháp luật ưu đãi người có cơng với cách mạng; - Hộ gia đình nghèo cận nghèo khu vực nông thôn - Hộ gia đình khu vực nơng thơn thuộc vùng thường xun bị ảnh hưởng thiên tai, biến đổi khí hậu; - Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo khu vực đô thị - Người lao động làm việc doanh nghiệp ngồi khu cơng nghiệp - Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân quan, đơn vị thuộc công an nhân dân quân đội nhân dân - Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định pháp luật cán bộ, công chức, viên chức; - Các đối tượng trả lại nhà công vụ theo quy định khoản Điều 81 Luật Nhà 2014 - Học sinh, sinh viên học viện, trường đại học, cao đ ng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập sử dụng nhà thời gian học tập - Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất phải giải tỏa, phá dỡ nhà theo quy định pháp luật mà chưa Nhà nước bồi thường nhà ở, đất 463 phần diện tích 20% nhà xã hội thuê bán nhà cho người thuê theo quy định bán nhà xã hội sau thời hạn 05 năm cho thuê Thứ ba, pháp luật nhà xã hội quy định loại nhà tiêu chuẩn diện tích nhà xã hội đất để xây dựng nhà xã hội Nhà xã hội nhà chung cư nhà riêng lẻ phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Trường hợp nhà riêng lẻ phải thiết kế, xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà xã hội Trường hợp nhà chung cư hộ phải thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà xã hội12 Về đất để xây dựng nhà xã hội, pháp luật hành đòi hỏi phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, khu nghiên cứu đào tạo, Ủy ban nhân dân có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch có trách nhiệm xác định rõ diện tích đất để xây dựng nhà xã hội 2.3 Quy hoạch bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở, cơng trình dịch vụ, tiện ích cơng cộng cho người lao động làm việc khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế: Biện pháp hỗ trợ đầu tư theo Luật Đầu tư 2014 Trên sở quy hoạch tổng thể phát triển khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế cấp có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lập quy hoạch bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở, cơng trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động làm việc khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế Đối với địa phương gặp khó khăn bố trí quỹ đất phát triển nhà ở, cơng trình dịch vụ, tiện ích cơng cộng cho người lao động khu cơng nghiệp, quan nhà nước có thẩm quyền định việc điều chỉnh quy hoạch khu công nghiệp để dành phần diện tích đất phát triển nhà ở, cơng trình dịch vụ, tiện ích cơng cộng Triển khai quy định pháp luật quy hoạch – kiến trúc đô thị nhà xã hội Việt Nam: Thiếu thống manh mún 3.1 Quỹ đất để phát triển nhà xã hội: Cuộc cạnh tranh không cân xứng nhà xã hội với nhà thương mại điều “kiện tấc đất, tấc vàng” đô thị Mặc dù Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội có quy định nguyên tắc xác định quỹ đất để 12 Điều 55 Luật Nhà 2014 464 phát triển nhà xã hội đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại loại 313; quỹ đất để phát triển nhà xã hội dự án phát triển nhà thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị14; quỹ đất để phát triển nhà xã hội khu công nghiệp15, song thực tiễn triển khai nhiều địa phương loay hoay tìm quỹ đất cho phát triển nhà xã hội, lẽ, thu hút đầu tư nhà xã hội dẫn có vốn đất sạch16 Có trường hợp doanh nghiệp bất động sản cố tình qn khơng chấp hành quy định dành 20% quỹ đất cho nhà xã hội17 Các chuyên gia cho rằng, lĩnh vực nhà xã hội Việt Nam gặp thách thức, chưa đáp ứng nhu cầu người dân, khu vực thị phân khúc thị trường nhà cấp cao bị thừa cung thiếu cung phân khúc nhà giá rẻ Hiện nay, Việt Nam có 11,28 triệu m2 nhà xã hội tương đương 282.000 Nhu cầu nhà xã hội Việt Nam giai đoạn từ 2013 – 2015 phải tăng thêm 2,64 triệu m2, tương đương với 66.000 Giai đoạn 2016 – 2020 số lên tới 84 nghìn tương đương 3,36 triệu m2 từ đến năm 2020 khoảng 432 nghìn tương đương khoảng 17,28 triệu m2 18 Tại thành phố Hồ Chí Minh, quỹ đất phát triển nhà xã hội có 357 chia làm loại: i) Quỹ đất Nhà nước trực tiếp quản lý bao gồm 19 dự án, với tổng diện tích đất 106,35 ha, quy mơ 28.476 hộ, với 2.262.393 m2sàn xây dựng; ii) Quỹ đất doanh nghiệp tự bồi thường giải phóng mặt có 19 dự án, với tổng diện tích đất 32,55 ha, quy mô 15.212 hộ, với 1.312.057 m2 sàn xây dựng; iii) Quỹ đất 20% diện tích đất để xây dựng nhà xã hội dự án nhà thương mại, khu đô thị Qua rà sốt, thành phố có 70 dự án phát triển nhà thương mại có quy mơ sử dụng đất từ 10 trở lên dành 20% tổng diện tích đất để xây dựng nhà xã hội, với tổng diện tích đất khoảng 13 Xem cụ thể Điều Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội 14 Xem cụ thể Điều Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội 15 Xem cụ thể Điều Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội 16 Vietnam Plus, Thu hút đầu tư nhà xã hội dẫn có vốn đất sạch, truy cập ngày 31/12/2016, http://baothuathienhue.vn/thu-hut-dau-tu-nha-o-xa-hoi-chi-hap-dan-khi-co-von-va-datsach-a36388.html 17 Ninh Trang, Dành 20% quỹ đất cho nhà xã hội: Nhiều chủ đầu tư làm ngơ, truy cập ngày 21/11/2016, http://tinnhanhchungkhoan.vn/bds-phap-luat/danh-20-quy-dat-cho-nha-o-xa-hoi-nhieuchu-dau-tu-lam-ngo-170161.html 18 Giang Trường, Phát triển Nhà xã hội Việt Nam: “Loay hoay” tìm chế, truy cập ngày 13/03/2014, http://www.baotainguyenmoitruong.vn/tai-nguyen-va-cuoc-song/201403/phat-trien-nhao-xa-hoi-o-viet-nam-loay-hoay-tim-co-che-518868/ 465 218,5 ha, dự kiến đầu tư xây dựng 162.500 hộ nhà xã hội Để đáp ứng nhu cầu người dân, giai đoạn 2016 – 2020 thành phố triển khai xây dựng 39 dự án, với tổng diện tích đất 140,41 ha, quy mơ 44.701 hộ, với 3.670.797 m2 sàn xây dựng, hồn thành khoảng 30.000 căn, tương ứng với 2.500.000 m2 sàn xây dựng19 Theo Thanh tra Bộ Xây dựng, Hà Nội cịn số tồn việc bố trí quỹ đất xây dựng nhà xã hội chưa bố trí quỹ đất quy hoạch khu vực riêng để lập dự án xây dựng nhà xã hội theo quy định Luật Nhà ở; việc thống kê, đánh giá trạng mức độ đáp ứng nhu cầu nhà dành cho công nhân, sinh viên, người thu nhập thấp, tái định cư, thương mại chưa xác, cụ thể đầy đủ sở u cầu Hà Nội cần bố trí quỹ đất, nguồn vốn ngân sách địa phương đầy đủ để xây dựng nhà xã hội, sinh viên, công nhân nhà cho hộ nghèo nhằm thực tiêu Thủ tướng giao20 3.2 Diện tích nhà xã hội yêu cầu bảo đảm không gian sống cho đối tượng thụ hưởng sách nhà xã hội Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội quy định loại nhà tiêu chuẩn nhà xã hội quy định tiêu chuẩn nhà sau21: - Trường hợp nhà xã hội nhà chung cư hộ phải thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích hộ tối thiểu 25 m2 sàn, tối đa 70 m2 sàn, bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Chủ đầu tư dự án điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hành quan có thẩm quyền ban hành Đối với trường hợp này, pháp luật cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích hộ tối đa, mức tăng khơng q 10% so với diện tích hộ tối đa 70 m2 bảo đảm tỷ lệ số hộ dự án xây dựng nhà xã hội có diện tích sàn 70 m2 khơng q 10% tổng số hộ nhà xã hội dự án cho phù hợp với tình hình địa phương 19 Nguyễn Cường, Thành phố Hồ Chí Minh: Rà sốt quỹ đất để xây dựng nhà xã hội, truy cập ngày 02/11/2016, http://infonet.vn/tphcm-ra-soat-quy-dat-de-xay-dung-nha-o-xa-hoi-post212874.info 20 Hiếu Công, Hà Nội cần công khai quỹ đất để phát triển nhà xã hội, truy cập ngày 21/09/2017, https://baomoi.com/ha-noi-can-cong-khai-quy-dat-de-phat-trien-nha-o-xa-hoi/c/23343581.epi 21 Điều Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội 466 - Trường hợp nhà xã hội nhà liền kề thấp tầng tiêu chuẩn diện tích đất xây dựng nhà không vượt 70 m2, hệ số sử dụng đất không vượt 2,0 lần phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Trường hợp dự án xây dựng nhà xã hội liền kề thấp tầng phải Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận Đối với dự án xây dựng nhà xã hội đô thị loại đặc biệt, loại loại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo xin ý kiến Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trước định chủ trương đầu tư - Dự án xây dựng nhà xã hội đầu tư nguồn vốn ngân sách nhà nước phải áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình quan có thẩm quyền ban hành Trường hợp chủ đầu tư dự án đề xuất áp dụng mẫu thiết kế khác phải quan định chủ trương đầu tư chấp thuận Các quy định loại tiêu chuẩn nhà xã hội dường đề cập đến khía cạnh diện tích mà chưa đề cập chưa làm rõ nhu cầu cơng trình y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao, thương mại, cơng viên, xanh, mặt nước cơng trình hạ tầng xã hội gồm hệ thống giao thông, cung cấp lượng, chiếu sáng cơng cộng, cấp nước, nước, xử lý chất thải, thông tin liên lạc công trình hạ tầng kỹ thuật khác; bảo đảm kết nối, thống hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị liên thông với cơng trình hạ tầng kỹ thuật cấp vùng, quốc gia quốc tế Luật quy hoạch đô thị yêu cầu Đây lỗ hổng cần khắc phục trình phát triển nhà xã hội Việt Nam 3.3 Nhà xã hội cho người lao động xung quanh khu công nghiệp: Chưa cân đối phát triển khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao với nhu cầu nhà người lao động Nhà nhu cầu mong mỏi lớn công nhân khu công nghiêp Theo khảo sát cơng đồn khu cơng nghiệp, khu chế xuất Hà Nội, địa bàn thành phố có tám khu cơng nghiệp hoạt động với 144.000 lao động Trong số này, gần 70% lao động nhập cư, phải thuê nhà với số tiền từ 500.000 đồng đến 1,2 triệu đồng/tháng Nhà vấn đề xúc công nhân khu công nghiệp, khu chế xuất với khoảng 90% số công nhân phải thuê Qua điều tra 100 khu công nghiệp Việt Nam, ông Kenichi Hashimoto, Trưởng đoàn nghiên cứu tổ chức JICA (Nhật Bản) nhận định, vấn đề nhà trở ngại doanh nghiệp sản xuất khu công nghiệp việc giữ chân người lao động có tay nghề 467 cao Bên cạnh đó, làm giảm sức cạnh tranh Việt Nam với quốc gia khu vực vai trò thị trường đầu tư trực tiếp nước gây ảnh hưởng tiêu cực tới vấn đề xã hội 22 Theo Báo cáo Cơ quan Hợp tác quốc tế Nhật Bản (JICA) thực nghiên cứu, khảo sát trạng điều kiện sống cho người lao động xung quanh khu cơng nghiệp Việt Nam tồn phổ biến mặt: i) Quy hoạch khơng gian thiết kế cơng trình (chất lượng môi trường sống); ii) tổ chức thực dự án xây dựng nhà khuyến khích đầu tư phát triển nhà xã hội (vấn đề tham gia nhà đầu tư khuyến khích tham gia đầu tư); iii) khả sinh lời dự án (vấn đề thực dự án khai thác cơng trình sau hồn thành) Đây tồn phổ biến khu công nghiệp hình thành trước năm 2009 (trước có quy định xây nhà cho công nhân) Tuy nhiên, tồn rõ nét thời kỳ sau năm 2009 nay23 Nguyên nhân tình trạng trên, chúng tơi cho chưa có gắn kết quy hoạch phát triển khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao với quy hoạch phát triển nhà xã hội cho người lao động Nhược điểm cần khắc phục tiến hành tái cấu trúc lại mạng lưới khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao tương lai Kết luận kiến nghị sách Nhà xã hội khơng mang sứ mạng thực chức xã hội nhà nước mà cịn mang nhiều ý nghĩa nhân văn, góp phần dung dưỡng, an dân sách an cư Giải nhu cầu nhà khơng hình thành khu nhà xã hội khu đô thị, khu kinh tế, khu cơng nghiệp… mà cịn phải bảo đảm cân đối, hài hòa với kiến trúc thị Từ thực trạng phân tích đây, chúng tơi rút kết luận yếu sau đây: Một là, tiến hành tổng rà soát phạm vi tồn quốc tình trạng phát triển nhà xã hội làm sở tổng kết, tìm kiếm mơ hình hay khắc phục kịp thời nhược điểm phát sinh, đồng thời tạo đồng thuận xã hội cho việc phát triển nhà xã hội Các tranh luận diện tích, chất lượng, tiêu chuẩn nhà 22 An Như, Cơng nhân chờ sách nhà ở, truy cập ngày 29/06/2017, http://www.nhandan.com.vn/baothoinay/baothoinay-chinhtri/baothoinay-chinhtridiemnhan/item/33315502-cong-nhan-van-cho-chinh-sach-nha-o.html 23 Dẫn theo: Nguyễn Mạnh Hải, Một số giải pháp phát triển nhà cho công nhân khu công nghiệp, http://khucongnghiep.com.vn/dinhhuong/tabid/65/articleType/ArticleView/articleId/1712/Mt-s-giiphp-v-pht-trin-nh cho-cng-nhn-KCN.aspx, truy cập ngày 15/09/2016 468 xã hội Bình Dương số tỉnh thành khác chứng tỏ quan tâm tồn xã hội loại nhà Nói cách khác, điều tra trạng, đánh giá nhu cầu sở quan trọng cho việc xây dựng quy hoạch – kiến trúc đô thị nhà xã hội phù hợp với mục tiêu phát triển nhà quốc gia địa phương Hai là, tuân thủ quy định dành quỹ đất cho phát triển nhà xã hội, đồng thời, địa phương cần vào mạnh mẽ cho việc triển khai thực dự án nhà xã hội để giải nhanh chóng nhu cầu nhà cho người dân Khi người dân an cư, tiếp hành lập nghiệp, tạo cải vật chất, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội địa phương Ngoài ra, cần nhấn mạnh rằng, quy hoạch đất đai cho phát triển nhà cần phải quan tâm để tránh bị “bỏ quên” số địa phương, cần cụ thể hóa diện tích xây dựng nhà xã hội tổng thể quy hoạch đất đai địa phương Ba là, nhà xã hội không dự án nhà mà cịn phải giải vấn đề có liên quan đến đời sống dân cư giao thông, y tế, giáo dục, công viên… nhu cầu thiết yếu gắn liền với nhu cầu định cư Không giải đồng thời hai yếu tố dự án nhà xã hội thành công thực tiễn 469 TÀI LIỆU THAM KHẢO 470 Asian Development Bank Institute, Housing Policies in Singapore, No 559, March 2016, https://www.adb.org/sites/default/files/publication/181599/adbiwp559.pdf Hiếu Công, Hà Nội cần công khai quỹ đất để phát triển nhà xã hội, truy cập ngày 21/09/2017, https://baomoi.com/ha-noi-can-cong-khai-quy-datde-phat-trien-nha-o-xa-hoi/c/23343581.epi Nguyễn Cường, Thành phố Hồ Chí Minh: Rà sốt quỹ đất để xây dựng nhà xã hội, truy cập ngày 02/11/2016, http://infonet.vn/tphcm-ra-soatquy-dat-de-xay-dung-nha-o-xa-hoi-post212874.info An Như, Công nhân chờ sách nhà ở, truy cập ngày 29/06/2017, http://www.nhandan.com.vn/baothoinay/baothoinaychinhtri/baothoinay-chinhtri-diemnhan/item/33315502-cong-nhan-vancho-chinh-sach-nha-o.html Nguyễn Mạnh Hải, Một số giải pháp phát triển nhà cho công nhân khu công nghiệp, http://khucongnghiep.com.vn/dinhhuong/tabid/65/articleType/ArticleView /articleId/1712/Mt-s-gii-php-v-pht-trin-nh cho-cng-nhn-KCN.aspx, truy cập ngày 15/09/2016 International Institute For Environment And Development, Housing density and housing preference in Bangkok‟s low-income settlements, Urbanizattion And Emerging Population Issues Working Paper 12, September, 2013, http://pubs.iied.org/pdfs/10631IIED.pdf Ninh Trang, Dành 20% quỹ đất cho nhà xã hội: Nhiều chủ đầu tư làm ngơ, truy cập ngày 21/11/2016, http://tinnhanhchungkhoan.vn/bds-phapluat/danh-20-quy-dat-cho-nha-o-xa-hoi-nhieu-chu-dau-tu-lam-ngo170161.html Giang Trường, Phát triển Nhà xã hội Việt Nam: “Loay hoay” tìm chế, truy cập ngày 13/03/2014, http://www.baotainguyenmoitruong.vn/tainguyen-va-cuoc-song/201403/phat-trien-nha-o-xa-hoi-o-viet-nam-loayhoay-tim-co-che-518868/ Vietnam Plus, Thu hút đầu tư nhà xã hội dẫn có vốn đất sạch, truy cập ngày 31/12/2016, http://baothuathienhue.vn/thu-hut-dau-tu-nha-oxa-hoi-chi-hap-dan-khi-co-von-va-dat-sach-a36388.html ... luật quy hoạch - kiến trúc đô thị: Nhiều tầng nấc quy định cố gắng thể khác biệt quy hoạch - kiến trúc đô thị nhà xã hội 2.1 Luật quy hoạch đô thị - đạo luật quy định hoạt động quy hoạch đô thị: ... có quy định cụ thể quy hoạch – kiến trúc thị nhà xã hội Ngồi quy định quy hoạch – kiến trúc đô thị nhà nói chung, quy hoạch – kiến trúc thị nhà xã hội nói riêng phải tuân thủ quy định sau đây:... thực quản lý quy hoạch đô thị theo quy hoạch6 … 2.2 Quy hoạch - kiến trúc nhà xã hội: quy định lồng ghép Luật Nhà 2014 Nhà ở, nhà xã hội thuật ngữ quy định Luật Nhà 2014 Theo đó, nhà cơng trình