LẬP dự án đầu tư KHU NHÀ hỗn hợp

LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU NHÀ HỖN HỢP DỰ ÁN PAVILON SQUARE PHẦN I: GIỚI THIỆU CHUNG VỀ DỰ ÁN VÀ CHỦ ĐẦU TƯ: I / Giới thiệu dự án Tên dự án: Dự án PAVILON SQUARE Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần phát triển Đất Việt Địa điểm đầu tư: Phường Cô Giang - Quận – Thành phố Hồ Chí Minh Sản phẩm dự án: Khu hộ Pavilon Square – khu phức hợp gồm: Khu tòa tháp hộ cao 24 tầng khối đế trung tâm thương mại cao tầng (Mặt dự án hướng mắt tiền đường Cô Bắc) khu hộ tái định cư 30 tầng hướng mặt đường Cô Giang Tổng vốn đầu tư: Đơn vị: tỷ đồng Các hạng mục đầu tư chủ yếu: Nguồn vốn dự án: - Đền bù - giải tỏa 1.088 - Vốn chủ sở hữu - Xây dựng cơng trình 2.119 - Thiết kế - quản lý – chi phí khác - Chi phí lãi vay (ước tính) Tổng 487 850 - 20% - Vốn vay Ngân hàng 1.400 - 34% - Vốn huy động khách hàng 1.927 483 4.177 Tổng - 46% 4.177 Hình thức đầu tư: đầu tư trực tiếp Quy mô dự án: - Tổng diện tích khu vực : 14.424 m2 - Tổng diện tích mặt sàn xây dựng tối đa : 161.549 m2 - Mật độ xây dựng : 50% - Hệ số sử dụng đất : 11.2 Sản phẩm dự án Trung tâm thương mại Căn hộ thương mại Căn hộ tái định cư Đơn vị m2 m2 m2 Quy mô xây dựng 31.300 88.849 41.400 Quy mô khai thác 31.300 75.521 31.320 Bãi xe m2 28.000 28.000 II / Giới thiệu chủ đầu tư Đánh giá tư cách pháp lý: đầy đủ - Tên doanh nghiệp Tên giao dịch quốc tế Đại diện doanh nghiệp CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐẤT VIỆT VIETLAND DEVELOPMENT CORPORATION Bà Phan Thị Thanh Hương Chức vụ: Phó TGĐ Theo biên họp hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Phát triển Đất Việt ngày 15/04/2008 Phường Cơ Giang, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh Lầu 17, Sunwah Tower, 115 Nguyễn Huệ, Quận 1,TP.HCM 08.38219930/08.38219931 200.000.000.000 đồng (Hai trăm tỷ đồng) Số 411032000018 – Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí - Trụ sở Địa giao dịch Điện thoại/fax Vốn điều lệ - Giấy Chứng nhận Đầu tư - Ngành kinh doanh Minh (UBND TP.HCM) cấp ngày 14/12/2007 Đầu tư xây dựng hộ kinh doanh thương mại + VNĐ : 10201.00006.17561 - Tài khoản giao dịch + USD : 10202.00000.71902 + TK vốn : 17702.00000.01167 Mơ hình tổ chức, lịch sử phát triển, máy lao động, quản lý: 2.1 Mơ hình tổ chức: 2.2 Lịch sử phát triển khách hàng: Công ty CP Phát triển Đất Việt thành lập với mục đích đầu tư, xây dựng, khai thác kinh doanh khu hộ chung cư – trung tâm thương mại Pavilon Square Phường Cô Giang - Quận - TP.HCM Công ty hoạt động theo Giấy chứng nhận đầu tư số 411032000018 UBND TP.HCM cấp lần đầu ngày 17/12/2007 Cổ đơng sáng lập pháp nhân, cá nhân có tiềm tài lớn nhiều kinh nghiệm, cụ thể:  Công ty TNHH Thủ đô Đất Việt: thành lập năm 2007, Công ty xin giấy phép đầu tư vào hàng loạt dự án lớn như: dự án Tuyền Lâm Resort rộng 15ha với tổng mức đầu tư dự kiến 320 tỷ đồng; dự án khu du lịch sinh thái hồ Tuyền Lâm rộng 17ha với tổng mức đầu tư 127 tỷ đồng; dự án khu dân cư cao cấp huyện Thuận An, Bình Dương rộng 11ha có tổng mức đầu tư 700 tỷ đồng Hiện dự án triển khai  Ông Huỳnh Thiện - Chủ tịch HĐTV công ty TNHH Thủ đô Đất Việt , chủ tịch công ty CP Dầu nhớt Vilube Ông thành viên tổ chức YPO (tổ chức nhà lãnh đạo trẻ giới), ông có mối quan hệ rộng rãi với doanh nhân nhà quản lý ngồi nước  Cơng ty Vinacapital Property Investment Limited: công ty điều hành việc đầu tư tất dự án bất động sản Vinaland Việt Nam Ban điều hành công ty người làm giám đốc điều hành hoạt động công ty lớn giới, có kinh nghiệm lâu năm lĩnh vực đầu tư tài chính, bất động sản, kinh doanh khách sạn, đầu tư xây dựng, quản lý cơng trình Hiện cơng ty đã, đầu tư quản lý nhiều dự án trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng hộ cho thuê, khách sạn, khu nghĩ dưỡng Việt Nam như: - Hùng Vương Plaza, quận 5, TP.HCM cao 30 tầng, gồm tầng trung tâm thương mại 24 tầng cao ốc hộ - Khách sạn Hilton Hà Nội: cơng ty mua lại phần vốn góp nhà đầu tư nước liên doanh tiếp tục công việc điều hành kinh doanh - Vinacapital Long Điền: khu villa thấp tầng, hộ cao cấp rộng 30.000m2 trung tâm quận TP.HCM - China Beach Resort: khu resort, sân golf, villa rộng 260ha Đà Nẵng - Capital Square: khu đa chức rộng 90.000m2 Đà Nẵng - Sofitel Hoi An Resort & Spa rộng 86.000m2 phố cổ Hội An - Hoa Sen Đại Phước: khu đô thị 200ha đảo Đại Phước, Nhơn Trạch, Đồng Nai 2.3 Bộ máy lao động, quản lý; lực điều hành:  Các cổ đông sáng lập Công ty: Cổ đông sáng lập Số cổ phần Cty TNHH Thủ Đô Đất Việt Ông Phan Minh Việt Cty Vinacapital Property Investment Limited Tổng cộng Giá trị VNĐ Giá trị USD Tỷ lệ 3.750.000 1.250.000 (ngàn đồng) 60.000.000 20.000.000 (đô la Mỹ) 3.750.000 1.250.000 góp vốn 30% 10% 7.500.000 120.000.000 7.500.000 60% 12.500.000 200.000.000 12.500.500 100%  Hội đồng quản trị Công ty gồm: STT Họ tên Ông Huỳnh Thiện Ông Don Di Lam Chức vụ Chủ tịch HĐQT Đồng Chủ tịch  Ban Giám đốc điều hành Công ty gồm: STT Họ tên Ông Lim Hui Min John Bà Phan Thị Thanh Hương Ông Tạ Hồng Sơn Chức vụ Tổng Giám Đốc Phó tổng Giám đốc Kế toán trưởng Mr Don Lam Mr Huỳnh Thiện Chief Executive Officer Chủ Tịch HĐTV Vietland VinaCapital Capital Chủ Tịch HĐQT VietLand Chủ Tịch HĐQT VietLand Development Corp Development Corp Mr Tran Vu Anh Mr Lim Hui Min John Deputy Managing Director Development Director VinaCapital VinaCapital Thành Viên HĐQT VietLand Tổng Giám Đốc VietLand Devlopment Corp Devlopment Corp Mdm Phan Thi Thanh Hương Tổng Giám Đốc Vietland Capital Phó Tổng Giám Đốc VietLand Development Corp PHẦN II : LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ / Tổng quan dự án đầu tư: 1.1 Tên dự án: Dự án Khu hộ Pavilion Square 1.2 Chủ đầu tư: Công ty cổ phần phát triển Đất Việt 1.3 Địa điểm thực hiện: Phường Cô Giang – Quận – Thành phố Hồ Chí Minh Dự án có vị trí đẹp, nằm trung tâm Quận TP.HCM, đối diện 20 lô đất vàng TP.HCM Trong tương lai gần, dự án xa lộ Đông Tây - hầm chui Thủ Thiêm hồn thành vị trí dự án trở thành vị trí đắc địa bậc TP.HCM - tập trung nhiều trung tâm thương mại, tài chính, văn phịng cho th 1.4 Hiện trạng khu đất: Toàn dự án khu chung cư lụp xụp tình trạng xuống cấp bao gồm: - 04 dãy chung cư cao tầng với khoảng 750 hộ có diện tích khoảng 750 hộ có diện tích từ 12m2 đến 60m2 - 30 nhà phố mặt tiền Đường Cô Bắc - 100 nhà phố mặt tiền Đường Cô Giang hẻm Cơ Bắc, Cơ Giang 1.5 Hình thức đầu tư: Dự án thực theo hình thức tổng thầu xây dựng Công ty CP Phát triển Đất Việt thành lập để trực tiếp triển khai dự án, Cty trực tiếp thuê nhà thầu thi công, tư vấn, thiết kế giám sát thi công để thực Khi nhà đưa vào sử dụng Chủ đầu tư lựa chọn nhà đầu tư, quản lý bất động sản chuyên nghiệp để sang nhượng quyền cho thuê trung tâm thương mại 1.6 Sản phẩm dự án: Dự án gồm Block nhà 24 tầng khối đế trung tâm thương mại cao tầng Dự án bao gồm quảng trường đường Cô Bắc, Khu tái định cư, hộ kinh doanh, văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại dịch vụ cao cấp khác 1.7 1.8 Quy mô dự án: Sản phẩm dự án Đơn vị Quy mô xây dựng Quy mô khai thác Trung tâm thương mại m2 31.300 31.300 Căn hộ thương mại m2 88.849 75.521 Căn hộ tái định cư m2 41.400 31.320 Bãi xe m2 28.000 28.000 Tổng mức đầu tư: 4.177 tỷ đồng - vốn vay ngân hàng 1.400 tỷ đồng ≈ 34% tổng đầu tư dự án 1.9 Dự kiến tiến độ thực hiện: Dự án thực đền bù giải tỏa năm 2009, thi công năm 2010 kết thúc vào năm 2013 Thời gian 2007 – 2008 Tiến độ đầu tư Tiến độ kinh doanh Thực thủ tục pháp lý Thiết kế sơ Thiết kế chi tiết 2009 Thực báo cáo kinh tế - kỹ thuật chi tiết Hoàn tất thủ tục pháp lý Đền bù giải phóng mặt 2010 2011 Tiến hành xây dựng khu tái định cư (đến 2012 hoàn tất khu tái định cư) Tiến hành xây dựng khu trung tâm thương Bắt đầu nhận góp vốn mại, hộ thương mại (đến 2013 hoàn tất) khu hộ Hoàn tất khu tái định cư & Tiếp tục xây 2012 dựng khu Căn hộ kinh doanh & Trung tâm thương mại 2013 Hồn cơng cơng trình Bắt đầu kinh doanh cho thuê khu trung tâm thương mại 1.10 Quy hoạch sử dụng đất thiết kế kiến trúc: - Diện tích khu đất : 14.424 m2 - Tổng diện tích sàn xây dựng : 161.549 m2, đó:  Tổng diện tích khu tầng hầm : 28.000 m2  Tổng diện tích khu thương mại (tầng đến tầng 6) : 31.300 m2  Tổng diện tích sàn xây dựng tái định cư : 41.400 m2  Tổng diện tích hộ thương mại : 88.849 m2 - Mật độ xây dựng : 50% - Hệ số sử dụng đất : 11,2 -  Thương mại : 2.17  Nhà : 9.03 Phương án kiến trúc tư vấn nước P&T Group – Singapore thực 1.11 Sự cần thiết phải đầu tư dự án: Thành phố Hồ Chí Minh nằm toạ độ địa lý khoảng 10 10’ – 10 38 vĩ độ bắc 106 22’ – 106 054 ’ kinh độ đơng Phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh , Đơng Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa -Vũng Tàu, Tây Tây Nam giáp tỉnh Long An Tiền Giang TP Hồ Chí Minh nằm ngã tư quốc tế đường hàng hải từ Bắc xuống Nam, từ Ðông sang Tây, tâm điểm khu vực Đông Nam Á Trung tâm thành phố cách bờ biển Đông 50 km đường chim bay Đây đầu mối giao thông nối liền tỉnh vùng cửa ngõ quốc tế Với hệ thống cảng sân bay lớn nước, TP HCM đóng vai trị đầu tàu đa giác chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, trở thành trung tâm kinh tế, văn hoá - du lịch, giáo dục - khoa học kỹ thuật - y tế lớn nước Thành phố có nhiều điều kiện thuận lợi cho việc phát triển kinh doanh, du lịch, nơi thu hút vốn đầu tư nước mạnh nước, kể từ Luật đầu tư ban hành Số dự án đầu tư vào thành phố chiếm khoảng 1/3 tổng số dự án đầu tư nước nước TP HCM trung tâm tài ngân hàng lớn Việt Nam, thành phố dẫn đầu nước số lượng ngân hàng doanh số quan hệ tài - tín dụng Doanh thu hệ thống ngân hàng địa bàn thành phố chiếm khoảng 1/3 tổng doanh thu toàn quốc Nhu cầu nhà chưa đáp ứng cao thành phố có dân số triệu người tổng số 82 triệu người nước, số người nhập cư hàng năm vào thành phố khoảng triệu người/năm nhu cầu nhà hàng năm khoảng triệu m 2/năm Bên cạnh đó, số phát triển bán lẻ tồn cầu năm 2008 A.T.Kearney cho thấy Việt Nam trở thành thị trường bán lẻ hấp dẫn nhóm thị trường giới: Quốc Gia Việt nam Ấn Độ Nga Trung Quốc Thứ hạng 2008 Thứ hạng 2007 Thay đổi +3 -1 -1 -1 Thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 150.000m thương mại bán lẻ với 13 trung tâm thương mại, tỷ lệ khai thác bình quân 92% khu vực trung tâm lên đến 100% Đơn giá cho thuê bình quân năm 2007 40$/tháng/m trung tâm thương mại khu trung tâm lớn giá thuê lên đến 200$/tháng/m Hiện Thành phố Hồ Chí Minh đánh giá thành phố trở lại cửa hàng cao cấp hai quý đầu năm 2008 diễn suy giảm nhu cầu hàng hóa tồn cầu (mất niềm tin) khiến cho tập đồn, cơng ty đa quốc gia rút lại ý định mở rộng văn phòng xem xét tới việc cắt giảm nhân Tuy nhiên cửa hàng trở lại, tiến hành chỉnh trang, nâng cấp gom lại thành cụm nguyên nhân thiếu mặt kinh doanh Theo đánh giá CBRE thành phố Hồ Chí Minh thiếu văn phịng cho thuê hạng A năm qua giá văn phịng hạng B hạng C có suy giảm lượng đầu tư lớn suy giảm kinh tế Các nhân tố dẫn đến tăng lượng cầu văn phòng hạng A kinh tế phát triển mạnh, FDI tăng cao, gia nhập WTO, gia nhập công ty đa quốc gia mới, bành trướng công ty đa quốc gia thành lập, lớn mạnh nhà bán lẻ Việt Nam: an toàn hiệu quả…làm cho suy giảm kinh tế khơng kìm hãm nhu cầu lớn hệ thống văn phòng, trung tâm thương mại lớn nhà đầu tư hiệu Trong năm 2007 Việt Nam đạt 45 tỷ USD doanh số bán lẻ số tăng 20% năm CBRE dự đoán doanh số đạt 60 tỷ vào năm 2010 Giá thuê văn phòng đánh giá phần việc tính hiệu chi phí thuê Bảng số liệu cho thấy khách A thuê 100m cửa hàng thời trang khách A có doanh thu trung bình 78.000 USD/tháng hay 780USD/m 2/tháng Như khách A thuê 20% doanh thu/tháng tương đương 15.600USD/tháng hay 156USD/ m2/tháng Tại TP HCM, Quận lên quận tài ngân hàng, trung tâm thương mại Thành phố Tuy vậy, tình trạng số chung cư thành phố xuống cấp nghiêm trọng có khu Chung cư Cơ Giang – tọa lạc Phường Cô Giang – Quận với gần 1.000 hộ sính sống ô diện tích từ 12 – 60m2 Cho đến TP HCM có nhiều dự án, chương trình, chủ trương liên quan đến quy hoạch chỉnh trang thành phố như: dự án điều chỉnh quy hoạch xây dựng thành phố chung đến năm 2025 vừa UBND thành phố báo cáo xây dựng tháng 08/2008 theo phân vùng quy hoạch, ưu tiên phát triển khu dân cư, khu đô thị với quy mô lớn, dự án xây dựng nhà xã hội với giá rẻ cho người có thu nhập thấp báo cáo trình thủ tướng phủ, dự án quy hoạch xây dưng khu đại học – cao đẳng đến năm 2025 năm 2050 nhằm mục đích khơi phục lại vị “Hịn ngọc Viễn đông” TP HCM Căn chủ trương thành phố có kế hoạch xóa dần tình trạng nhà ổ chuột, tạo mơi trường sống an tồn, đại, nâng cao sống người … Công ty CP Phát triển Đất Việt lựa chọn nhà đầu tư Dự án Khu hộ Pavilion Square, theo đó: - Dự án cung cấp phần hộ phục vụ cho nhu cầu tái định cư chỗ, người dân mua hộ với giá ưu đãi - Triển vọng tăng trưởng: Dự án vào hoạt động đáp ứng nhu cầu cao văn phòng cho thuê trung tâm thương mại cơng ty lớn 10 Có lối vào theo hướng từ Đại Lộ Trần Hưng Đạo, đại lộ Nguyễn Thái Học, Bến Chương Dương Đường Nguyễn Khắc Mậu Một quảng trường thiêt kế bố trí đường Cô Bắc tạo không gian lớn cho người dân thành phố Lối vào cho khu văn phịng bố trí đường Cơ Bắc 4.3 Quy mơ dự án: Căn hộ tái định cư có tổng số lượng 638 căn, có diện tích từ 40 m2 đến 60 m2 Tổng diện tích thương mại thiết kế 31.320 m2 Căn hộ kinh doanh có tổng số lượng 607 căn, có diện tích từ 75 m2 đến 360 m2 Tổng diện tích thương mại thiết kế 75.521 m2 Khu trung tâm thương mại dự án bao gồm tầng, có tổng diện tích sàn xây dựng 31.300 m2 4.4 Công nghệ, thiết bị: Việc xây dựng khu khách sạn cơng trình phụ trợ chủ yếu xây dựng từ nguyên vật liệu nước, số nguyên vật liệu nhập dùng trường hợp vật liệu nước không đáp ứng yêu cầu 4.5 Quy mô, giải pháp xây dựng: - Cấp cơng trình: Cơng trình cấp I - Kết cấu hệ sàn phẳng BTCT, trần mái BTCT có đan chống nhiệt - Móng cọc khoan nhồi 21 - Vật liệu chủ yếu sử dụng cho cơng trình:  Tường: Bao gạch ống dày 200mm, tường ngăn gạch ống dày 100mm Tường nhà sơn nước, màu sắc hài hòa  Sàn lát gạch ceramic, đá granite  Trần: sơn nước màu sắc theo thiết kế, trần khung nhơm chìm  Lan can, tay vịn cầu thang loggia sắt sơn màu, inox  Thiết bị chiếu sáng thiết bị vệ sinh sử dụng hàng chất lượng cao nhập ngoại - Trang thiết bị nội thất: Lắp đặt đồng hồ điện, đồng hồ nước riêng cho hộ đồng hồ pha cho khu kinh doanh tầng dưới, thang máy, máy bơm chiếu sáng cơng cộng Mỗi phịng vệ sinh trang bị sẵn thiết bị vệ sinh.Các thiết bị sản xuất nước nhập với tiêu chuẩn chất lượng cao số trang thiết bị nước bán thị trường nước - Các trang thiết bị kỹ thuật:  Hệ thống điện: thiết kế phục vụ đa chức tiết kiệm lượng, tủ điện phân phối cho tầng, sử dụng lưới điện quốc gia Ngồi cịn có hệ thống máy phát điện bổ sung sẵn sàng hoạt động  Hệ thống điều hịa thơng gió khí: thiết kế theo tiêu chuẩn quốc tế hành ASHARE gồm hệ thống thơng gió cho bãi xe tầng hầm, hút thơng thống cho toilet, điều áp cho cầu thang hiểm hố thang máy, hút khói nhà bếp  Hệ thống cấp thoát nước: cung cấp từ nguồn nước thành phố chứa bê nước hỗn hợp (sinh hoạt chữa cháy) Nước cung cấp lên tầng 15 để cung cấp cho tầng bơm lên tầng mái để cung cấp cho tầng tầng 15 Hệ thống nước thải xử lý tập trung đầu đạt bậc thải B (TCVN) trước đấu nối vào hệ thống nước thải thành phố  Hệ thống Phòng cháy chữa cháy: thiết kế theo tiêu chuẩn nhà cao tầng Úc, Anh Mỹ Hệ thống đầu phun tự động chữa cháy bột lắp đặt suốt tòa nhà  Hệ thống thông tin liên lạc: gồm hệ thống điện thoại tủ MDF; hệ thống mạng song song với hệ thống điện thoại; hệ thống TV vệ tinh; hệ thống tiếp đất theo tiêu chuẩn AS3000; hệ thống chống sét lắp mái nhà  Hệ thống thang máy: thang máy tốc độ cao, đại 22 Đến Cty chưa có hợp đồng thoả thuận cung cấp dịch vụ phục vụ - cho nhà kể Tuy nhiên, Cty có kế hoạch cho việc đấu nối điện nước nên nguồn điện, nước đàm phán với Cty điện lực Cty cấp nước Thành phố Đối với cơng tác PCCC theo chun gia, hệ thống cứu hoả Việt Nam đảm bảo vươn tới tầng 20 nhà nên Cty dự định thiết kế việc đưa nước lên tầng 15 bơm tiếp từ tầng 15 lên tầng 30 để phục vụ cơng tác PCCC Ở địi hỏi hệ thống cứu hoả cục thân nhà phải đảm bảo trường hợp xảy rủi ro hoả hoạn cứu chữa kịp thời Công tác PCCC phê duyệt sau có thiết kế sở dự án Đối với giải pháp mơi trường ngồi dự kiến hệ thống cấp nước Cty chưa có làm việc cụ thể với Sở Khoa học Cơng nghệ mơi trường Thành phố Hồ Chí Minh vấn đề liên quan - Phương thức thực hiện: Theo báo cáo nghiên cứu khả thi, Công ty tạm thời chưa xác định lựa chọn nhà thầu chưa lên danh sách nhà thầu Tuy cồ đông Công ty tổ chức, cá nhân có nhiều năm kinh nghiệm chuyên sâu thị trường đầu tư kinh doanh bất động sản Vinacapital Property Investment Limited, Công ty TNHH Thủ đô Đất Việt Ông Huỳnh Thiện - Chủ tịch HĐTV công ty TNHH Thủ đô Đất Việt , chủ tịch công ty CP Dầu nhớt Vilube - Khả xây dựng: Do nằm vị trí thuận lợi thuộc trung tâm Quận nên hệ thống giao thông thuận tiện cho việc vận chuyển nguyên nhiên vật liệu phục vụ xây dựng - Ngoài số thiết bị cao chủ đầu tư nhập toàn từ nước ngồi, ngun vật liệu phục vụ xây dựng cịn lại mua ngun vật liệu thị trường Việt Nam - Hiện thiết kế sở dự án trình Bộ xây dựng thẩm định phê duyệt, hồ sơ dự án chưa có ý kiến quan chuyên ngành yếu tố kỹ thuật khả thi công Về phương diện tổ chức sản xuất quản lý: 5.1 Phương thức quản lý khai thác: Sau Toà nhà hoàn thành vào hoạt động, kế hoạch Cơng ty lựa chọn mơ hình quản lý khai thác gọn nhẹ, chuyên sâu hiệu Việc quản lý dự án đầu tư kinh doanh khai thác Công ty ký hợp đồng thuê Công ty tư vấn quản lý dự án, Công ty kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp để thực Đây phương án quản lý đem lại hiệu cao cho nhiều dự án cao ốc cho th thời gian qua tính chun nghiệp đơn vị quản lý 23 Mặc dù Cty chưa dự kiến đơn vị thuê để quản lý nhà với kinh nghiệm triển khai nhiều dự án lớn cổ đông (Hùng Vương Plaza, quận 5, TP.HCM cao 30 tầng, gồm tầng trung tâm thương mại 24 tầng cao ốc hộ, Khách sạn Hilton Hà Nội, Capital Square: khu đa chức rộng 90.000m2 Đà Nẵng…) định hướng lựa chọn công ty chuyên nghiệp lĩnh vực bất động sản nhận thấy việc quản lý tồ nhà đảm bảo Nguồn nhân lực: Sau dự án xây xong, hộ tái định cư 5.2 thương mại bán đứt cho khách hàng, trung tâm thương mại Công ty giao cho công ty chuyên sâu bất động sản thuê lại quản lý Tài dự án: 6.1 Tổng mức đầu tư nguồn vốn đầu tư: Tổng vốn đầu tư : 238,720,158 USD Tạm tính (tỷ giá: 17.500 VND/USD) : 4.177.602.758.893 đồng Trong đó: Vốn tự có : 850.000.000.000 đồng (20%) Vốn vay NHCT : 1.400.000.000.000 đồng (34%) Vốn huy động khác : 1.927.602.758.893 đồng (46%) PHÂN BỔ NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ QUA CÁC NĂM STT Diễn giải Tổng vốn đầu tư Vốn tự có Vốn huy động đó: Lãi thời gian Đtư Vốn vay Tổng vốn đầu tư Tổng Đvt: trđ Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 4,177,603 0 0 0 850,000 5,298 788,900 55,802 0 0 1,927,603 48,193 51,684 163,522 947,994 692,451 23,760 481,980 27,000 50,400 127,140 154,800 98,880 23,760 1,400,000 300,000 192,000 908,000 0 4,177,603 5,298 1,137,093 299,485 1,071,522 947,994 692,451 23,760 Đánh giá tính khả thi nguồn vốn tham gia: a Nguồn vốn chủ sở hữu: - Công ty góp 20% vốn điều lệ quản lý tài khoản tiền gửi công ty Chi nhánh -NHCTVN Hiện tại, cổ đông Công ty chuẩn bị sẳn sàng việc tăng vốn lệ để chuẩn bị triển khai giai đoạn đền bù – giải phóng mặt bằng, mức vốn chủ sở hữu tham gia giai đoạn 700 tỷ đồng (chiếm 70% tổng mức vốn đầu tư cho hạng 24 mục đền bù – giải phóng mặt bằng) Chủ đầu tư có cam kết văn việc tuân thủ tỷ lệ vốn chủ sở hữu tham gia dự án giai đoạn - Trong giai đoạn xây dựng, sở ghi nhận xác chi phí đền bù giải tỏa dự tốn chi phí xây dựng duyệt, xác định lại tổng mức đầu tư cụ thể, cổ đông công ty tiến hành góp thêm vốn để đảm bảo đủ tỷ lệ tham gia vào dự án cam kết - Cổ đông công ty tổ chức có lực tài mạnh Trong năm 2008, Vinacapital Group – qũy đầu tư trực thuộc Vinacapital – ln trì lượng tiền gửi trung bình 400 tỷ đồng Ngân hàng Công thương – TP.HCM b Nguồn vốn huy động từ khách hàng: - Theo phương án kinh doanh dự án, Công ty bắt đầu nhận vốn góp hộ tái định cư từ năm 2011, nhận vốn góp hộ thương mại từ năm 2012 Dự án nằm trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh, thiết kế thân thiện môi trường, đại nhiều tiện ích, mức giá bán dự kiến tương đối cạnh tranh so với giá bán hộ cao cấp tương tự (mức giá bán hộ dự án chủ đầu tư xây dựng từ 2500 USD/m2 – 2700 USD/m2) dự đốn việc thu hút nguồn vốn từ khách hàng mua hộ và/hoặc thuê TTTM có tính khả thi - Trường hợp khơng huy động đủ nguồn vốn từ khách hàng, chủ đầu tư cam kết tăng vốn góp từ chủ đầu tư để bảo đảm dự án thực nội dung tiến độ 6.2 Tính tốn hiệu kinh tế: 6.2.1 Tổng mức đầu tư dự án  Chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng: Căn vào kết khảo sát thực tế Công ty đơn giá đền bù đất UBND TP HCM ban hành cơng văn số 3780/UBND-ĐTMT ngày 14/06/2008, Phịng xác định chi phí sau: (i) - Các chi phí chi cho giai đoạn đền bù giải phóng mặt gồm: Chi bồi thường đất: Chi bồi thường đất - = DT sàn thực tế x Đơn giá bồi thường theo Qđ 3780/UBNDĐTMT UBND thành phố Hồ Chí Minh Bồi thường nhà cửa: Bồi thường nhà cửa tính diện tích sàn thực tế diện tích gác gỗ (diện tích xây thêm) hộ gia đình Cơng ty áp dụng mức bồi thường nhà cửa cho diện tích sàn 2.350.000đ/m mức bồi thường cho diện tích xây thêm 1.100.000đ/m2 25 Bồi thường nhà cửa = DT sàn thực tế DT gác gỗ x 2.350.000đ/m2 + x (Xây thêm) 1.100.000đ/m2  Hỗ trợ di chuyển: 3.000.000đ/ hộ  Thưởng di chuyển: 5.000.000đ/hộ  Nhân khẩu: tính theo điều tra thực tế  Hỗ trợ đời sống: 1.000.000đ/người  Hỗ trợ khác:  Nếu DT sàn ≤ 12m2: Mức hỗ trợ 100.000.000đ/hộ  Nếu 12 m2 < DT sàn ≤ 26m2: Mức hỗ trợ 80.000.000đ/hộ  Nếu 26 m2 < DT sàn ≤ 30m2: Mức hỗ trợ 60.000.000đ/hộ  Nếu DT sàn > 30m2: Mức hỗ trợ 20.000.000đ/hộ  Hỗ trợ tạm cư:  Nếu < Nhân ≤ 4: Hỗ trợ 4.000.000đ/hộ/tháng  Nếu Nhân ≥ 5: Hỗ trợ 4.000.000đ/hộ/tháng + 500.000đ/người/tháng kể từ nhân thứ tối đa không 5.000.000đ/hộ/tháng (ii) Tổng hợp chi phí đền bù: Đơn vị: đồng DT sàn thu hồi (m2) STT Diễn giải Tổng chi phí đền bù DT sàn DT gác (m2) gỗ (m2) Tổng Nhân diện tích Bình qn Số hộ CP đền bù (VND/m2) (m2) A Khu chung cư Cô Giang Khu A 121,964,850,000 4,285 2,947 7,232 933 192 130,723,312 1.1 Tầng 41,460,150,000 935 709 1,644 229 43 44,342,406 1.2 Tầng 20,811,400,000 812 548 1,360 246 36 25,629,803 1.3 Tầng 20,331,200,000 864 578 1,442 173 35 23,531,481 1.4 Tầng 19,686,900,000 802 526 1,328 170 38 24,547,257 1.5 Tầng 19,675,200,000 872 586 1,458 115 40 22,563,303 Khu B 111,579,140,000 4,107 2,293 6,400 770 193 27,168,040 2.1 Tầng 36,208,350,000 858 16 874 126 35 42,200,874 26 2.2 Tầng 19,615,800,000 788 574 1,362 179 35 24,893,147 2.3 Tầng 17,664,500,000 782 568 1,350 145 36 22,588,875 2.4 Tầng 16,958,740,000 742 500 1,242 115 40 22,855,445 2.5 Tầng 21,131,750,000 937 634 1,571 205 47 22,552,561 Khu C 103,596,391,000 3,866 2,625 6,491 883 171 26,796,790 3.1 Tầng 35,705,611,000 859 749 1,608 172 38 41,566,485 3.2 Tầng 17,321,500,000 738 516 1,254 196 30 23,470,867 3.3 Tầng 17,385,720,000 780 405 1,185 193 32 22,289,385 3.4 Tầng 18,818,470,000 850 573 1,423 147 41 22,139,376 3.5 Tầng 14,365,090,000 639 382 1,021 175 30 22,480,579 Khu D 116,309,824,000 4,358 2,906 7,264 950 236 26,688,808 4.1 Tầng 38,358,056,000 934 686 1,620 207 38 41,068,582 4.2 Tầng 19,920,150,000 846 554 1,400 166 40 23,546,277 4.3 Tầng 19,138,698,000 865 538 1,403 157 38 22,125,662 4.4 Tầng 18,029,370,000 832 519 1,351 178 73 21,669,916 4.5 Tầng 20,863,550,000 881 610 1,491 242 47 23,681,669 453,450,205,000 16,616 10,770 27,386 3,536 792 27,289,974 Tổng A B Nhà phố Đường Cô Giang 310,033,203,500 3,726 - 3,726 545 113 83,207,829 Đường Cô Bắc 161,665,322,500 1,571 - 1,571 165 34 102,883,077 Tổng B 471,698,526,000 5,297 - 5,297 710 147 89,044,076 Tổng A+B 925,148,731,000 21,913 10,770 32,684 4,246 939 42,218,479 STT Diễn giải Tỷ lệ Số tiền (đồng) Chi phí đền bù 925,148,731,000 Cp phục vụ công tác đền bù 2% x (1) 18,502,974,620 Trích nộp quỹ theo QĐ 156 (*) 5% x (1) 46,257,436,550 Cp dự phòng 10% x (1+2+3) 98,990,914,217 Tổng chi phí 1,088,900,056,387 27 (*) QĐ 156 hay cịn gọi Quỹ 156: Ra đời vào ngày 27-10-2006 theo Quyết định số 156/2006/QĐ-UBND UBND TPHCM thức hoạt động hỗ trợ từ tháng 5-2007 nhằm mục tiêu hỗ trợ đào tạo giải việc làm cho người có đất bị thu hồi để thực dự án đầu tư đại bàn thành phố Nguồn vốn quỹ bao gồm nguồn từ ngân sách thành phố cấp ban đầu để thành lập 50 tỷ đồng khoản đóng góp chủ đầu tư sử dụng đất thu hồi người dân (khoản đóng góp tối đa khơng q 5% chi phí bồi thường, hỗ trợ dự án đố với dự án chưa triển khai không 3% dự án bồi thường dở dang)  Chi phí xây dựng dự án: STT Diễn giải Diện tích Đơn vị: đồng Tổng Căn hộ TM Tái định cư TTTM 135,402,796,27 móng cịn lại Móng tầng hầm 27,488 817,768,000,000 179,095,072,393 503,270,131,329 Khu tái định cư 41,400 217,350,000,000 217,350,000,000 - - Căn hộ thương mại 88,849 777,428,750,000 - 306,740,000,00 777,428,750,000 Trung tâm thương mại 31,300 306,740,000,000 - - 189,037 2,119,286,750,000 396,445,072,393 442,142,796,278 1,280,698,881,329 Cộng: - Chi phí xây dựng: Đơn giá xây dựng phương án dự án từ 10 triệu đồng/m2 sàn (đối cơng trình nhà tái định cư) đến 15 triệu đồng/m2 sàn (đối với trung tâm thương mại) Đơn giá dự án đề xuất theo mức giá cuối năm 2007 (bản thiết kế dự án thực cuối năm 2007) Theo tình hình diễn biến giá vật liệu xây dựng thị trường, từ tháng cuối năm 2008 đầu năm 2009, giá vật liệu xây dựng có xu hướng giảm mạnh Tính đến tháng 03/2009 tính trọn gói bao vật tư giá thi cơng xây dựng giảm 20%-25% so với kỳ năm ngoái phải kể đến số vật tư giá thép giảm 500.000đ/tấn phủ chấp nhận giảm 5% thuế GTGT từ tháng 02/2009, giá xi măng giảm lượng tương tự có sức tiêu thụ Bên cạnh đó, tình hình thị trường xây dựng năm 2009 năm 2010 theo nhiều dự báo chưa thực sôi động trở lại ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế, giá dầu mỏ; giá thép thị trường giới có xu hướng giảm ổn định Nhiều khả đơn giá xây dựng từ đến năm 2010 – 2011 ổn định Cho đến giá loại vật liệu có xu hướng giảm, hàng hóa đa dạng song thị trường vật liệu xây dựng tương đối ảm đạm nhiều chun gia đánh giá khơng xảy tình trạng khan hàng, sốt hàng năm 2008 Vì vậy, Cơng 28 ty xác định đơn giá xây dựng dự án từ 10 triệu đồng/m2 sàn (đối cơng trình nhà tái định cư) đến 15 triệu đồng/m2 sàn (đối với trung tâm thương mại) làm sở tính tốn Suất đầu tư so với nhiều dự án có quy mơ tương tự dự án Tháp Tài (Financial Tower) – Cty Bình Minh – tọa lạc Quận tương đối hợp lý  Chi phí quản lý - dự phịng: STT Đơn vị: đồng Diễn giải Thành tiền Tỷ lệ USD VND Chi phí thiết kế giám sát 5% 6,055,105 105,964,337,500 Chi quản lý dự án 5% 6,055,105 105,964,337,500 Chi dự phòng 8% 9,688,168 169,542,940,000 Chi khác (phát sinh ban đầu, huy động vốn, 5% 6,055,105 105,964,337,500 27,853,483 487,435,952,500 trưng bày mẫu…) Cộng - Chi phí quản lý – dự phòng dự án: tương ứng với 23 % tổng chi phí xây dựng dự án Mức tỷ lệ chi phí tương đối an tồn hợp lý cơng trình lớn địi hỏi trình độ thiết kế, quản lý mức dự phịng cao  Chi phí lãi vay: Năm Đơn vị: đồng Dư nợ đầu kỳ Giải ngân Thu nợ kỳ Dư nợ cuối kỳ Lãi suất kỳ Lũy kế lãi suất kỳ 2009 300,000,000,000 300,000,000,000 12% 27,000,000,000 2010 300,000,000,000 192,000,000,000 492,000,000,000 12% 50,400,000,000 2011 492,000,000,000 908,000,000,000 1,400,000,000,000 12% 127,140,000,000 2012 1,400,000,000,00 176,000,000,000 1,224,000,000,000 12% 36,720,000,000 640,000,000,000 584,000,000,000 12% 17,520,000,000 584,000,000,000 584,000,000,000 Cộng 1,400,000,000,000 1,400,000,000,000 2013 1,224,000,000,00 2014 481,980,000,000 BẢNG TỔNG HỢP VỐN ĐẦU TƯ (Chưa tính lãi vay thời gian đầu tư) STT I Đvt: đồng Số tiền Diễn giải USD Chi đền bù VNĐ 1,088,900,056,387 1.1 1.2 Chi phí đền bù Cp phục vụ cơng tác đền bù 925,148,731,000 18,502,974,620 1.3 1.4 Trích nộp quỹ theo QĐ 156 Cp dự phòng 46,257,436,550 98,990,914,217 29 II 2.1 Chi phí xây dựng Móng tầng hầm 189,037 27,488 121,102,100 46,729,600 2,119,286,750,000 817,768,000,000 2.2 2.3 Khu tái định cư Căn hộ thương mại 41,400 88,849 12,420,000 44,424,500 217,350,000,000 777,428,750,000 2.4 III Trung tâm thương mại Chi phí khác 31,300 17,528,000 27,853,483 306,740,000,000 487,435,952,500 3.1 3.2 Chi phí thiết kế giám sát Chi quản lý dự án 5% 5% 6,055,105 6,055,105 105,964,337,500 105,964,337,500 3.3 Chi dự phòng Chi khác (phát sinh ban đầu, huy động vốn, trưng 8% 9,688,168 169,542,940,000 3.4 bày mẫu…) 5% 6,055,105 Cộng I+II+III 105,964,337,500 3,695,622,758,887 6.2.2 Doanh thu dự án Theo tính tốn đơn vị, mức giá dự án là: - Nhà tái định cư : 2.500 USD/m2 - Căn hộ kinh doanh : 2.700 USD/m2 - Trung tâm thương mại : 3.000 USD/m2 Tuy thời điểm thẩm định thị trường nhà đất TP HCM có xu hướng giảm giá Mặc dù vị trí thực dự án vị trí đẹp, nhiên để đảm bảo đánh giá chặt chẽ tính khả thi dự án, Công ty áp mức giá bán giảm so với tính tốn ban đầu sau: ( Tỷ giá = 17.500 đồng/usd) Tổng Tỷ lệ khai thác Diện tích diện tích STT Diễn giải % theo quy Căn hộ tái định cư (căn) hoạch 41,400 Căn hộ kinh doanh (căn) Trung tâm thương mại 88,849 31,300 Cộng 161,549 M2 Số trung bình (m2/căn) Giá bán dự kiến (USD/m2) Quy VND (VND/m2) Doanh thu (VNĐ) 76% 31,320 638 65 2,200 38,500,000 1,205,820,000,000 85% 100% 75,521 31,300 607 146 5,217 2,400 2,700 42,000,000 47,250,000 3,171,882,000,000 1,478,925,000,000 138,141 1,251 5,856,627,000,000 6.2.3 Chi phí khác dự án - Do đặc thù dự án đầu tư sản phẩm riêng biệt: chủ đầu tư đầu tư dự án sau bán hộ tái định cư hộ thương mại, lại trung tâm thương mại chuyển cho đối tác có khả chuyên sâu kinh doanh bất động sản để khai thác sau giai đoạn đầu tư chủ đầu tư không phát sinh thêm khoản chi phí (hoạt động, vay vốn lưu động, nhân cơng…) để quản lý dự án Trong phần tính tốn hiệu Cơng ty tạm tính chi phí hoạt động 5% kể từ dự án vào khai thác (năm 2012) 30 Chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp: theo Nghị số 34/2007/NQ-CP Chính phủ - ngày 03/07/2007 số giải pháp để thực việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp: Chủ đầu tư dự án áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 10% 15 năm; kể từ hoạt động kinh doanh miễn thuế năm; giảm 50% số thuế phải nộp năm Tuy nhiên theo tính tốn đơn vị đơn vị áp dụng tính mức thuế 25% thẩm định, để bảo đảm an tồn có phát sinh chi phí, phịng KHDN tính theo mức thuế 6.2.4 Hiệu dự án ( Có bảng tính chi tiết đính kèm số 7,8,9 ) 7.2.4.1 Hiệu tài dự án: Trên sở tính tốn doanh thu chi phí trên, xác định hiệu dự án sau: Đvt: trđ STT I Diễn giải Dòng tiền vào Tổng 7,256,627 Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 300,000 192,000 - 1,390,328 2,463,232 1,980,904 930,161 (6,55 II Dòng tiền III Dòng tiền 9,364) (5,298) (1,137,093) (299,485) (924,223) (1,595,175) (1,728,848) (869,241) 697,263 (5,298) (837,093) (107,485) 466,105 868,058 252,057 60,920 NPV 139,960,971,873 IRR 22% đồng Kết luận: Các tiêu tài dự án cho thấy dự án có hiệu quả, thời gian thu hồi vốn ngắn Với hệ số chiết khấu 15% chủ đầu tư đạt NPV 139,960,971,873 đồng tỷ suất lợi nhuận 22% cao mức lãi suất vay lãi suất huy động 7.2.4.2 Độ nhạy dự án: Đánh giá độ nhạy dự án trường hợp xảy rủi ro mặt tài đến từ nguyên nhân: - Chi phí xây dựng (CP đầu tư) tăng so với dự toán - Mức doanh thu đạt thấp mức doanh thu kỳ vọng dự án Kết cho thấy: TT Chỉ tiêu Hiệu theo quan thay đổi yếu tố Trường hợp Trường hợp Trường hợp Các yếu tố 31 CP không đổi, CP đầu tư tăng doanh thu giảm 5%, doanh thu 5% không đổi 139,960,971,873 28,483,736,294 30,655,171,275 22% 16% 16% năm 10 tháng năm tháng năm tháng năm năm tháng năm tháng không thay đổi NPV (đồng) IRR Thời gian thu hồi vốn Thời gian trả nợ Kết luận: Trong trường hợp có thay đổi doanh thu chi phí nêu hiệu dự án bị ảnh hưởng: - NPV đạt 28,483,736,294 đồng với tỷ suất lợi nhuận 16% TH2 - NPV đạt 30,655,171,275 đồng với tỷ suất lợi nhuận 16% TH3 thấp mức kỳ vọng đưa Tuy nhiên tỷ suất lợi nhuận thấp so sánh với mức lãi suất vay lãi suất tiết kiệm Nguồn thu từ dự án (từ năm 2011) đủ bảo đảm cho nhu cầu đầu tư giai đoạn dự án theo năm Nguồn trả nợ ngân hàng bảo đảm Phân tích ngành, phân tích rủi ro phương án khắc phục: 7.1 - Phân tích ngành: Thị trường bất động sản năm 2009 có tín hiệu tốt có hội cho chủ đầu tư người sử dụng đích thực Cụ thể, việc Nhà nước vừa ban hành hàng loạt sách nhằm kích cầu kinh tế như: giảm lãi suất bản, bù lãi suất, giãn nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN), giảm 50% thuế VAT cho số nhóm hàng… với sách đó, ngân hàng đồng loạt “mở van” kênh cho vay tiêu dùng, vay mua BĐS, sửa chữa, xây dựng nhà ngân hàng xem xét cho vay Đó tín hiệu tốt thị trường BĐS Thực tế từ tết thị trường BĐS có tín hiệu đáng mừng Cuối năm 2008 dự án Riverside Residence Phú Mỹ Hưng vòng tiếng bán hết 133 Hay dự án Tân Mai Công ty CP đầu tư Tân Bình ngày tung bán 70%; Dự án E.Home Công ty cổ phần đầu tư Nam Long bán thành cơng Vấn đề đặt lúc thị trường đóng băng mà dự án bán vị trí dự án dòng sản phẩm mà dự án cung cấp Cty CP Phát triển Đất Việt có nghiên cứu thị trường cách kỹ lưỡng nghiêm túc, sản phẩm đầu đối tượng tiếp cận sản phẩm với hỗ trợ hậu thuẫn tập đồn lớn, cá nhân có lực kinh nghiệm lĩnh vực kinh doanh bất động sản 32 7.2 - Phân tích rủi ro phương án khắc phục: Rủi ro cân đối nguồn vốn đầu tư: Trong cấu vốn đầu tư tham gia vào dự án, chủ đầu tư cam kết tham gia 20% tổng mức đầu tư tương đương 850 tỷ đồng, vốn điều lệ chủ đầu tư 12,5 triệu USD (tương đương 200 tỷ đồng), thấp nhu cầu vốn thực tế dự án Do có khả xảy rủi ro trường hợp cơng ty khơng có khả góp thêm phần vốn thiếu Tuy nhiên cổ đông công ty tổ chức có lực tài mạnh, ngồi có cịn hỗ trợ quỹ Vinaland Các cổ đơng công ty lập cam kết việc thu xếp đủ nguồn vốn tham gia dự án theo tỷ lệ đề xuất Trong năm 2008, Vinacapital Group – qũy đầu tư trực thuộc Vinacapital - ln trì lượng tiền gửi trung bình 400 tỷ đồng Ngân hàng Công thương – TP.HCM Rủi ro tỷ lệ tham gia vốn huy động từ nguồn thu dự án 46%: dự án có vị trí thuận lợi tính cạnh tranh cao nên việc thu hút vốn ứng trước khách hàng tham gia đầu tư khả thi Trong trường hợp nguồn vốn huy động từ nguồn thu dự án không đủ theo tỷ lệ không thời điểm dự kiến, cổ đông Công ty cam kết góp số vốn cịn thiếu thực biện pháp huy động vốn từ cổ đông để bảo đảm dự án triển khai tiến độ chất lượng Trong thời gian thi công xây dựng, chủ đầu tư tiến hành kêu gọi vốn góp từ việc bán hộ Trung tâm thương mại Chủ đầu tư cam kết văn việc tuân thủ tỷ lệ vốn chủ sở hữu tham gia dự án giai đoạn nguồn vốn huy động không đủ tham gia vào dự án kế hoạch (46% tổng mức đầu tư) - Rủi ro tiến độ thực hiện: Việc thực dự án phải giải phóng mặt thu xếp tạm cư, tái định cư cho 800 hộ dân, tình hình dân cư phường Cô Giang quận lại phức tạp, có bất đồng ý kiến chủ đầu tư hộ dân làm việc giải phóng mặt bị đình trệ Tuy nhiên, thuận lợi dự án thị trường bất động sản thời gian qua có điều chỉnh giảm làm cho giá đền bù giải toả duyệt dự án sát với giá thị trường bất động sản khu vực Rất nhiều hộ dân mong muốn nhận tiền đền bù giải phóng mặt thời điểm với bồi thường nhận họ có nhiều lựa chọn chủ động tích cực giá nhà đất tạm thời chững giai đoạn Đồng thời 900 hộ dân có đến 700 hộ hộ chung cư với diện tích nhỏ (12m2 – 30 m2) chiếm 70% số hộ cần giải tỏa Theo kế hoạch, chủ đầu tư tiến hành chi tiền đền bù có tối thiểu 70% số hộ dân đồng ý di dời 33 nhận tiền đền bù tiến hành giải tỏa đền bù cho hộ thuộc khu chung cư trước sau tiến hành giải tỏa nhà mặt phố hẻm liền kề theo đánh giá việc giải tỏa nhà mặt phố khó khăn phát sinh trường hợp 20% số hộ khơng di dời Chính quyền địa phương tiến hành cưỡng chế theo quy định Nhà nước Mặt khác, UBND Quận đơn vị có nhiều kinh nghiệm cơng tác giải phóng mặt khu vực phức tạp địa bàn Trong q trình thi cơng xảy rủi ro mặt xây dựng chất lượng cơng trình Tuy nhiên cơng ty có chun gia có kinh nghiệm lĩnh vực đầu tư xây dựng, quản lý bất động sản, có phận chun mơn để chọn quản lý nhà thầu xây dựng Phương án thi công đấu thầu công khai để lựa chọn nhà thầu xây dựng trọn gói cơng trình có uy tín kinh nghiệm lĩnh vực xây dựng dân dụng Việc tham gia đấu thầu phải có bảo lãnh dự thầu; hợp đồng thi cơng xây dựng, lắp đặt trang thiết bị phải có bảo lãnh thực hợp đồng, bảo lãnh toán…Mặt khác Công ty thuê công ty độc lập quản lý dự án, trực tiếp quản lý giám sát tiến độ thi cơng chất lượng cơng trình đảm bảo dự án thực đứng kế hoạch đề - Rủi ro kinh doanh: Rủi ro nhu cầu sản phẩm: rủi ro ngày có nhiều nhà đầu tư nước nước muốn đầu tư vào Việt Nam đặc biệt TPHCM nên nhu cầu trung tâm thương mại kinh doanh hộ để gia tăng Rủi ro cạnh tranh: có rủi ro ngày có nhiều tập đồn ngồi nước đầu tư xây dựng trung tâm phức hợp Tuy nhiên dự án có vị trí thuận lợi, kiến trúc đẹp, phương thức bán hàng quản lý đại, có khả cạnh tranh tốt Rủi ro từ chi phí: thời gian gần giá vật liệu xây dựng thị trường năm 2008 có nhiều biến động theo xu hướng tình hình giá từ cuối năm 2008 đến có điều chỉnh giảm ổn định Mặc khác, cơng ty dự tính chi phí dự phịng 13 % tổng chi phí xây dựng (chi phí dự phịng chi phí khác) Rủi ro từ quản lý: rủi ro chủ đầu tư có nhiều kinh nghiệm điều hành quản lý lĩnh vực bất động sản, dự án đưa vào khai thác sử dụng Hùng Vương Plaza, Hilton Hotel Tuy nhiên, để đảm bảo chất lượng cơng trình thời gian, tiến độ thi công, Công ty ký hợp đồng với Công ty tư vấn, quản lý dự án giám sát thi công - Các rủi ro khác: 34 Rủi ro cố thi công, tác động thiên tai hoả hoạn gây thiệt hại cho chủ đầu tư ảnh hưởng đến tiến độ thi cơng chất lượng cơng trình Rủi ro đơn vị dự phòng cách mua bảo hiểm cho tồn cơng trình qúa trình thi cơng Các tác động mơi trường, quy chế phòng cháy chữa cháy,… nghiên cứu đề xuất chi tiết, sau cấp có thẩm quyền phê duyệt trước dự án thức triển khai xây dựng / Kết luận: Dự án có tính khả thi cao: - NPV > o ( 139.960.971.873 đồng ) - IRR = 22 % Trong trường hợp có thay đổi doanh thu chi phí nêu hiệu dự án bị ảnh hưởng: - NPV đạt 28,483,736,294 đồng với tỷ suất lợi nhuận 16% TH1 - NPV đạt 30,655,171,275 đồng với tỷ suất lợi nhuận 16% TH2 thấp mức kỳ vọng đưa Tuy nhiên tỷ suất lợi nhuận thấp so sánh với mức lãi suất vay lãi suất tiền gửi tiết kiệm Nguồn thu từ dự án (từ năm 2011) đủ bảo đảm cho nhu cầu đầu tư giai đoạn dự án theo năm Nguồn trả nợ ngân hàng bảo đảm Từ kết đề nghị hội đồng quản trị công ty đầu tư dự án Trên số nội dung nhóm phối hợp với Cơng ty cổ phần đất việt xây dựng kính mong thầy giáo quan tâm 35 ... nghiên cứu khả thi dự án Chủ đầu tư Phê duyệt dự tốn chi phí xây dựng Chủ đầu tư Kết thẩm định thiết kế sở Sở Xây dựng Phê duyệt thiết kế sở Chủ đầu tư Quyết định đầu tư dự án Chủ đầu tư Các giấy phép... Tổng Giám Đốc VietLand Development Corp PHẦN II : LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ / Tổng quan dự án đầu tư: 1.1 Tên dự án: Dự án Khu hộ Pavilion Square 1.2 Chủ đầu tư: Công ty cổ phần phát triển Đất Việt 1.3 Địa... hàng loạt dự án lớn như: dự án Tuyền Lâm Resort rộng 15ha với tổng mức đầu tư dự kiến 320 tỷ đồng; dự án khu du lịch sinh thái hồ Tuyền Lâm rộng 17ha với tổng mức đầu tư 127 tỷ đồng; dự án khu dân