1 TIỂU LUẬN

BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH TIỂU LUẬN ĐỀ TÀI: (Số hiệu đề: MH06/2021) GIẢI THÍCH NHỮNG HẠN CHẾ CỦA PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP VÀ PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ THƠNG QUA CÁC TÌNH HUỐNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Môn thi : Định Giá Tài Sản Số thứ tự : 38 Sinh viên thực : Võ Thị Nguyệt Lớp tín : CQ57/15.3LT2 ID phòng thi : 5810580007 Ca thi : 7h30 Hà Nội, ngày 08 tháng 06 năm 2021 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan tiểu luận độc lập nghiên cứu Sinh viên thực Võ Thị Nguyệt MỤC LỤC MỞ ĐẦU I Error! Bookmark not defined 1 Error! Bookmark not defined Error! Bookmark not defined 1 II Error! Bookmark not defined 1 Error! Bookmark not defined a Error! Bookmark not defined b Các bước tiến hành 2 Nội dung trình tự bước định giá phương pháp chi phí a Error! Bookmark not defined 4 b Các bước tiến hành III Error! Bookmark not defined Error! Bookmark not defined a Error! Bookmark not defined b Điều kiện áp dụng Error! Bookmark not defined a Error! Bookmark not defined b Error! Bookmark not defined 7 IV Error! Bookmark not defined Error! Bookmark not defined a Error! Bookmark not defined b Error! Bookmark not defined c Error! Bookmark not defined 8 Error! Bookmark not defined a Error! Bookmark not defined b Error! Bookmark not defined c Error! Bookmark not defined KẾT LUẬN 10 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 11 MỞ ĐẦU Thị trường bất động sản Việt Nam năm qua đạt tăng trưởng phát triển vượt bậc Song song với đó, địi hỏi nâng cao kiến thức kinh nghiệm thẩm định viên Đi kèm yêu cầu thẩm định viên nắm rõ hạn chế quy trình thẩm định phương pháp thẩm định giá, để sử dụng cách linh hoạt loại hình bất động sản thị trường Vậy hạn chế gì? Với mong đợi nghiên cứu thành công hạn chế phương pháp thu nhập phương pháp chi phí, tơi xin chọn đề tài “Giải thích hạn chế phương pháp thu nhập phương pháp chi phí thơng qua tình thẩm định giá bất động sản” để làm tiểu luận NỘI DUNG I Khái niệm phương pháp thẩm định giá Thẩm định giá bất động sản việc ước tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà bất động sản mang lại cho chủ thể thời điểm định Khái niệm phương pháp thu nhập Định giá bất động sản theo phương pháp thu nhập (hay cịn gọi phương pháp đầu tư) việc ước tính giá trị bất động sản dựa khoản thu nhập tương lai mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư Khái niệm phương pháp chi phí Định giá bất động sản theo phương pháp chi phí việc ước tính giá trị bất động sản dựa chi phí hợp lý tạo bất động sản đó, sau trừ hao mòn thực tế bất động sản cần định giá Hao mòn thực tế bất động sản tổng mức giảm giá bất động sản II Khái quát nội dung trình tự bước định giá: Nội dung trình tự bước định giá phương pháp thu nhập a Nội dung khái quát Ở phương pháp này, sở lý luận xây dựng chủ yếu dựa việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai Theo đó, người ta hiểu rằng, lý thuyết giá thị trường hành bất động sản ngang với giá trị tất khoản thu nhập tương lai nhận từ bất động sản Từ đó, biết thu nhập mà bất động sản tạo hàng năm, tìm giá trị bất động sản Cũng hiểu chi phí hội để tạo khoản thu nhập Trong tính tốn, để thuận tiện, người ta thường đưa hết dòng thu nhập dự kiến tương lai thời điểm tại, nên giá trị bất động sản xác định giá trị tất khoản thu nhập tương lai mà bất động sản mang lại cho chủ thể Trong thực tế, có nhiều trường hợp đầu tư vào bất động sản mà biết trước khoản thu nhập bất động sản mang lại Bên cạnh đó, cịn có trường hợp bất động sản không đầu tư, thể dự báo cách xác khoản thu nhập cách đem so sánh với bất động sản tương tự đầu tư Như thế, vận dụng kỹ thuật dự tốn vốn địnhh giá hiệu dự án đầu tư để xác định giá trị bất động sản Về cách tiếp cận từ thu nhập, có hai phương pháp phương pháp vốn hóa trực tiếp phương pháp dòng tiền chiết khấu Thứ nhất, phương pháp vốn hóa trực tiếp phương pháp thẩm định giá xác định giá trị bất động sản cần thẩm định giá dựa sở quy đổi dòng thu nhập ổn định hàng năm dự kiến có từ bất động sản giá trị thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp Phương pháp áp dụng với nguồn thu nhập tương đối ổn định Thứ hai, phương pháp chiết khấu dòng tiền phương pháp thẩm định giá trị bất động sản cần thẩm định cách chiết khấu tất khoản thu, chi dòng tiền dự kiến phát sinh tương lai thời điểm tại, có tính đến yếu tố lạm phát khơng ổn định thu nhập Về nguyên tắc phương pháp thu nhập, qua tìm hiểu thấy rằng, phương pháp thu nhập dựa nguyên tắc sử dụng tốt hiệu nhất, nguyên tắc cung cầu nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai b Các bước tiến hành Như mục a đề cập, cách tiếp cận từ thu nhập gồm hai phương pháp phương pháp vốn hóa trực tiếp phương pháp chiết khấu dòng tiền 3 Thứ nhất, nghiên cứu bước xác định giá trị bất động sản theo phương pháp vốn hóa trực tiếp Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động ròng hàng năm tài sản mang lại Ta có cơng thức: Thu nhập hoạt động ròng = Tổng thu nhập tiềm - Thất thu không thuê hết 100% công suất công - Chi phí vận hành, tu bảo dưỡng Trong đó: Tổng thu nhập tiềm toàn thu nhập bất động sản với tỷ lệ thuê 100% công suất thiết kế Thẩm định viện xác định tổng thu nhập tiềm cần định giá thông qua điều tra thị trường bất động sản cho thuê tương tự Thất thu tài sản không thuê hết 100% công suất, xác định tỷ lệ trống (khơng có khách th) nhân với tổng thu nhập tiềm Thẩm định viên xác định tỷ lệ trống thông qua điều tra thị trường bất động sản cho thuê tương tự Chi phí vận hành, tu, bảo dưỡng: gồm chi phí trực tiếp chi phí gián tiếp Chi phí trực tiếp chi phí cố định mà chủ sở hữu bất động sản trả có khách th hay khơng, như: tiền thuê bất động sản, chi phí bảo hiểm,… Chi phí gián tiếp chi phí tỷ lệ thuận với lượng khách thuê bất động sản nhiều hay ít, như: chi phí quản lý, điện, nước, vệ sinh,… Thẩm định viên cần xác định tỷ lệ chi phí vận hành, tu, bảo dưỡng tài sản thông qua điều tra từ thị trường bất động sản cho thuê tương tự Bước 2: Xác định tỷ suất chiết khấu Tỷ suất chiết khấu phản ánh mối quan hệ thu nhập giá trị rút từ liệu thị trường Điểm bất động sản sử dụng phải tương đồng rủi ro, thu nhập, chi phí, đặc điểm vật chất vị trí so với bất động sản thẩm định giá Có phương pháp xác định tỷ suất chiết khấu Phương pháp 1: Tỷ suất chiết khấu = Tỷ suất lợi nhuận không rủi ro + Phụ phí rủi ro Với: - Tỷ suất lợi nhuận nhà đầu tư không rủi ro tính lãi suất trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm - Phụ phí rủi ro: bao gồm rủi ro kinh doanh, tài rủi ro khoản Phương pháp (phương pháp đầu tư): xác định tỷ suất chiếu khấu vào bình quân gia quyền tỷ suất thu hồi vốn lãi suất kỳ vọng nhà đầu tư, quyền số tỷ trọng huy động vốn từ nguồn khác đầu tư vào bất động sản, theo công thức: M x Rm + (1-M) x Re = Ro Trong đó: Ro: tỷ suất chiết khấu M: Tỷ trọng vốn vay (1-M): Tỷ trọng vốn chủ sở hữu Rm: tỷ suất thu hồi vốn vay Re: Lãi suất kỳ vọng chủ sở hữu Phương pháp (phương pháp so sánh): tỷ suất chiết khấu áp dụng cho bất động sản cần thẩm định giá xác định cách so sánh, rút từ tỷ suất chiết khấu bất động sản tương tự thị trường Tỷ suất chiết khấu bất động sản tính cách lấy thu nhập rịng từ kinh doanh bất động sản chia cho giá bán Bước 3: Chiết khấu dòng thu nhập ổn định tương lai theo công thức: 𝐼 𝑉= ℎ𝑜ặ𝑐 𝑉 = 𝐼 𝑥 𝑌𝑃 𝑅 Trong đó: - I: thu nhập rịng hàng năm - R: Tỷ suất chiết khấu - YP: Hệ số thu nhập Thứ hai, phương pháp chiết khấu dịng tiền Trình tự bước tiến hành xác định giá trị bất động sảncũng tương tự phương pháp vốn hóa thu nhập phương pháp áp dụng theo công thức: 𝑛 𝑉= ∑ 𝑡=1 𝐶𝐹𝑡 𝑉𝑛 + (1 + 𝑟)𝑡 (1 + 𝑟)𝑛 Nội dung trình tự bước định giá phương pháp chi phí a Nội dung khái quát Theo Byrl N Boyce “phương pháp chi phí phương pháp ước tính giá trị bất động sản dựa giả thiết người mua khôn ngoan, thông thái không trả giá bất động sản cao chi phí để có bất động sản tương tự, công năng, tác dụng bất động sản cần ước tính giá trị xem xét Phương pháp chi phí xây dựng chủ yếu dựa nguyên tắc thay Theo nguyên tắc này, người ta cho giá trị bất động sản mục tiêu tương đương với chi phí làm bất động sản giống coi vật thay Lập luận phương pháp cho người mua tiềm có đầy đủ thông tin hợp lý không trả giá bất động sản cao so với chi phí bỏ để mua đất xât dựng cơng trình có lợi ích tương tự Vậy việc định giá bất động sản theo phương pháp chi phí việc ước tính giá trị bất động sản dựa chi phí hợp lý tạo bất động sản Có hai loại chi phí chi phí tái tạo chi phí thay Chi phí tái tạo chi phí hành để xây dựng cơng trình thay giống hệt cơng trình mục tiêu, bao gồm điểm lỗi thời Chi phí thay chi phí hành để xây dựng cơng trình có giá trị sử dụng tương đương, vật liệu, phương pháp kỹ thuật đại sử dụng để xây dựng loại bỏ tất phận bị lỗi Phương pháp chi phí quan tâm đến hao mịn giảm giá bất động sản Hao mòn tượng giá giảm sút tính sử dụng sau thời gian định, bao gồm hao mịn hữu hình hao mịn vơ hình Dựa vào nguyên nhân gây hao mòn, người ta phân chia hao mòn (hay gọi giảm giá bất động sản) thành loại: hao mòn tự nhiên, hao mòn lỗi thời chức hao mịn tác động từ yếu tố bên ngồi b Các bước tiến hành Phương pháp chi phí gián tiếp lấy sở so sánh thị trường để ước tính giá trị Về trình tự có bước: Bước 1: Ước tính riêng giá trị lơ đất thuộc bất động sản cách coi đất trống sử dụng điều kiện tốt hiệu theo nguyên tắc xác định giá đất quy định Luật Đất đai phương pháp xác định giá đất theo quy định Chính phủ hướng dẫn bên có liên quan 6 Bước 2: Ước tính chi phí để xây dựng mới, để tái tạo, thay cơng trình xây dựng có đất, bao gồm lợi nhuận cho nhà thầu thuế, phí phải nộp theo quy định pháp luật Các phương pháp để ước tính bước gồm: phương pháp thống kê chi tiết nhà xây dựng phương pháp so sánh thị trường Bước 3: Xác định hao mòn ước tính giá trị hao mịn lũy kế (mức độ giảm giá) cơng trình xây dựng có đất Có hai phương pháp để xác định mức độ hao mòn bất động sản: phương pháp đo mang tính kỹ thuật phương pháp đo dựa vào thị trường Bước 4: Ước tính giá trị cơng trình xây dựng cách trừ giá trị hao mịn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng hành cơng trình Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản cần thẩm định giá cách cộng kết bước kết bước III Hạn chế điều kiện áp dụng phương pháp Hạn chế điều kiện áp dụng phương pháp thu nhập a Hạn chế: Phương pháp thu nhập có sở lý luận chặt chẽ nhất, đạt độ xác cao, tránh khỏi hạn chế Thứ nhất, trình thẩm định, để phân tích giao dịch, cần phải điều chỉnh nhiều mặt như: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, thay đổi tiền cho thuê tương lai… dẫn đến khó thuyết phục khách hàng thơng tin điều chỉnh Thứ hai, nhiều trường hợp thiếu sở dự báo khoản thu nhập tương lai, hạn chế thông tin giả định dòng tiền tương lai Thứ ba, kết định giá chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan, có độ nhạy lớn trước thay đổi tham số tính tốn Thứ bốn, phương pháp địi hỏi phải xác định xác tổng thu nhập từ bất động sản năm phải dự đốn thu nhập tồn thời gian tính tốn cịn lại bất động sản, nên người thẩm định cần có nhiều kinh nghiệm b Điều kiện áp dụng: Phương pháp thu nhập dùng cần định giá bất động sản có khả mang lại khoản thu nhập ổn định dự báo trước cách hợp lý Trong điều kiện xu hướng thương mại hóa bất động sản, bất động sản đưa vào kinh doanh tạo thành thu nhập, có sở tính dịng thu nhập áp dụng phương pháp để tính giá trị Đây phương pháp dùng để tư vấn định lựa chọn phương án đầu tư Hạn chế điều kiện áp dụng phương pháp chi phí a Hạn chế Phương pháp chi phí cịn số hạn chế định Thứ nhất, việc thẩm định giá theo phương pháp phải dựa vào liệu thị trường nên cần có giao dịch bất động sản tương tự khu vực Thứ hai, chi phí nói chung không với giá trị chi phí tạo giá trị, nên phương pháp đòi hỏi phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng nhiều phận chưa với giá trị toàn Thứ ba, việc ước tính số khoản giảm giá cỏ thể trở nên chủ quan khó thực Trên thực tế, chưa có phương pháp ước tính giảm giá cụ thể chấp nhận rộng rãi Thứ bốn, để áp dụng phương pháp chi phí địi hỏi người định giá phải có nhiều kinh nghiệm, kiến thức thị trường phải thành thạo kỹ thuật xây dựng tiến hành định giá cách thích hợp Vậy nên phương pháp dùng trường hợp quan trọng b Điều kiện áp dụng Có thể thấy phương pháp cịn nhiều hạn chế, lại phương pháp thích hợp định giá nhiều loại bất động sản có mục đích sử dụng riêng biệt hay cơng trình cơng cộng có chứng thị trường để so sánh Nó dùng để thẩm định giá bất động sản nhằm xác định mức bồi thường xây dựng hợp đồng bảo hiểm dạng bồi thường khác Phương pháp chi phí cịn dùng trường hợp mà người ta tin tưởng chi phí yếu tố khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo giá trị bất động sản Đây phương pháp thông dụng người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu phương pháp thường dùng mang tính chất bổ sung kiểm tra phương pháp khác IV Hạn chế phương pháp thẩm định giá thơng qua tình thẩm định giá bất động sản Hạn chế phương pháp thu nhập thể qua tình cụ thể a Tình cụ thể Xác định giá trị đất trồng lúa, dựa tài liệu tình hình sản xuất tiêu thụ ba năm gần đây: Chỉ tiêu Đơn vị tính Năm N-2 Năm N-1 Năm N Tổng sản lượng Kg 25.000 25.800 26.100 Giá bán Đồng/kg 13.800 14.200 15.000 Chi phí sản xuất Đồng/kg 10.300 10.700 11.200 Thuế thu nhập Đồng 1.350.000 1.530.000 1.720.000 Những giao dịch mua bán đất tương tự địa phương cho thấy nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận phụ phí rủi ro 8%, cho biết tỷ suất lợi nhuận không rủi ro 2,17% Hãy tư vấn cho nhà đầu tư mức giá giao dịch trường hợp nhà đầu tư mua xong tiếp tục canh tác đến vĩnh viễn b Xử lý tình huống: (đơn vị tính: triệu đồng) Bước 1: Ước tính tổng thu nhập rịng: Tổng thu nhập tiềm năng: 25x13,8 +25,8x14,2 + 26,1x15 = 1102,86 (triệu đồng) Tổng chi phí sản xuất: 25x10,3 + 25,8x10,7 + 26,1x11,2 = 825,88 (triệu đồng) Tổng thuế thu nhập: 1,35 + 1,53 + 1,72 = 4,6 (triệu đồng) Thu nhập rịng bình qn: (1102,86 – 825,88 – 4,6) : = 90,793 (triệu đồng) Bước 2: Xác định tỷ suất chiết khấu: Tỷ suất chiết khấu = 8% + 2,17% = 10,17% Bước 3: Ước tính giá trị đất: Do đất canh tác vĩnh viễn nên áp dụng công thức: 𝑉 = V= 90,793 : 10,17% = 892,75 (triệu đồng) Vậy giá trị đất cần thẩm định 892,75 triệu đồng 𝐴 𝑖 c Hạn chế phương pháp thu nhập bước quy trình thẩm định Để ước tính giá trị bất động sản, từ bước 1, cần phải ước tính thu nhập rịng từ bất động sản mang lại Việc đòi hỏi người thẩm định cần xác định xác tổng thu nhập lúa năm thông qua điều tra thị trường bất động sản tương tự Tuy nhiên, thực tế để tìm bất động sản tương tự khu vực khó, thẩm định viên không kiếm bất động sản tương tự để so sánh kết có độ xác Các thơng tin chứng từ thường mang tính chất lịch sử, nên biến động thị trường làm ảnh hưởng đến kết thẩm định Ở bước 2, việc xác định tỷ lệ rủi ro dự kiến đòi hòi thẩm định viên phải nghiên cứu kỹ đặc điểm vùng, sở kinh tế địa phương Bên cạnh đó, thẩm định viên cần đạt yêu cầu kinh nghiệm, kiến thức thị trường nắm rõ phương pháp xác định tỷ suất chiết khấu dịng tiền tiến hành định giá cách thích hợp Trong q trình chuyển hóa dịng tiền ý đến số tiền thực tế nhận hôm nay, nên thâm định viên cần vận dụng linh hoạt hai phương pháp giá trị ròng phương pháp suất lợi tức nội hoàn để áp dụng vào thực tế.Với bất động sản có dự án đầu tư tình trên, địi hỏi thẩm định viên cần đánh giá cách kỹ việc lập dự tốn, phân biệt rõ ràng dịng tiền thu chi Hạn chế phương pháp chi phí thể qua tình cụ thể a Tình cụ thể Một khu đất có diện tích 100m2, tọa lạc ngơi nhà cổ xuống cấp, sử dụng 30 năm; tổng diện tích sàn xây dựng tịa nhà 160m Có thơng tin thị trường mảnh đất trống tương tự với đơn giá 25 triệu đồng/m2, đơn giá xây dựng thay nhà hành triệu đồng/m Yêu cầu: Ước tính giá trị bất động sản trên, biết tuổi thọ ước tính ngơi nhà 50 năm b Xử lý tình Bước 1: Ước tính giá trị mảnh đất điều kiện sử dụng tốt hiệu nhất: Giá trị mảnh đất mục tiêu là: 100 x 25 = 2500 (triệu đồng) Bước 2: Ước tính chí phí để xây dựng thay ngơi nhà đất: 10 Chi phí thay ngơi nhà: 160 x = 1440 (triệu đồng) Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá ngơi nhà: Mức giảm giá ước tính ngơi nhà: (30:50) x 1440 = 864 (triệu đồng) Bước 4:Ước tính giá trị ngơi nhà: Giá trị ước tính ngơi nhà: 1440 – 864 = 576 (triệu đồng) Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản mục tiêu: Giá trị ước tính bất động sản: 2500 + 576 = 3076 (triệu đồng) Vậy giá trị ước tính bất động sản mục tiêu 3076 triệu đồng c Hạn chế phương pháp chi phí bước quy trình thẩm định Cũng tương tự phương pháp thu nhập hay phương pháp so sánh, bước việc xác định giá trị mảnh đất mục tiêu đòi hỏi thẩm định viên nắm rõ bất động sản tương tự thị trường Để xác định nguồn gốc giao dịch chứng cớ tương tự, địi hỏi phải có sổ sách ghi chép đáng tin cậy, xác kịp thời nhằm tạo điều kiện so sánh Thẩm định viên cần phải nắm rõ kiến thức thị trường, nắm rõ Luật Đất đai phương pháp xác định giá đất theo quy định Chính phủ, hướng dẫn Bộ, ngành có liên quan Trong thực tế cịn thiếu hợp lý để ước tính cách xác chi phí tái tạo bước Ở tình trên, việc xác định chi phí thay nhà dựa vào phương pháp so sánh để tìm đơn giá thị trường Tuy nhiên, thực tế có cơng trình giống hồn tồn kiến trúc chất lượng xây dựng để so sánh Do vậy, muốn kết ước tính có độ tin cậy hơn, cần tính chi phí cho đơn vị kết cấu xây dựng tiêu chuẩn để làm sở điều chỉnh chi phí ngơi nhà mục tiêu, tốn nhiều thời gian Để xác định mức độ giảm giá ước tính ngơi nhà bước 3, xử lý tình dựa vào tuổi đời tài sản cần thẩm định Áp dụng phương pháp đo mang kỹ thuật để ước tính thời gian sử dụng ngơi nhà dựa vào đặc tính vật lý hay tuổi thọ kỹ thuật Tuy nhiên, thực tế, việc sử dụng nhà lại chịu định tính kinh tế nó, tức tùy thuộc vào thời gian nhà mang lại hiệu kinh tế Vậy nên, việc ước tính chưa hồn tồn xác, q trình ước tính cịn dễ gây nhầm lẫn, cịn có nhiều yếu tố khơng rõ ràng gắn với Điểm yếu phương pháp không xem xét cách độc lập 11 hạng mục sửa chữa khơng thể xét thấy hạng mục có tuổi thọ ngắn so với tuổi thọ nhà KẾT LUẬN Việc nghiên cứu hạn chế phương pháp thu nhập chi phí việc làm cần thiết Nó giúp cho thẩm định viên hiểu rõ phương pháp thẩm định giá, giúp họ khắc phục sai sót trình thẩm định Kết trình thẩm định để giúp cho nhà đầu tư đưa định đắn trong tương lai Qua tình cụ thể nghiên cứu này, biết trình định giá bất động sản gặp phải hạn chế yêu cầu đòi hỏi sao, giúp thẩm định viên biết cách lựa chọn phương pháp phù hợp cho loại hình bất động sản thị trường 12 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu chuyên khảo [1] TS Phạm Văn Bình (2012), Hệ thống câu hỏi tập Định giá tài sản, Nhà xuất Tài Chính, Hà Nội [2] TS Nguyễn minh Hồng TS Phạm Văn Bình (2018), Giáo trình Định giá tài sản, Nhà xuất Tài Chính, Hà Nội Tài liệu Internet [1] Cổng thông tin điện tử SỞ XÂY DỰNG Quảng Ninh (2020), “Nghiên cứu phương pháp định giá bất động sản xu hướng tồn cầu hóa thị trường bất động sản Việt Nam”, ngày 18/02 [2] Trần Thị Thanh Hà (2018), “Hồn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt Nam nay”, Luận án tiến sĩ kinh tế, Học Viện Tài Chính, Hà Nội, 2018 [3] Thẩm định giá Thành Đô (2019), “Phương pháp thẩm định giá bất động sản”, ngày 27/12  ... nhập tiềm năng: 25x13,8 +25,8x14,2 + 26,1x15 = 11 02,86 (triệu đồng) Tổng chi phí sản xuất: 25x10,3 + 25,8x10,7 + 26,1x 11, 2 = 825,88 (triệu đồng) Tổng thuế thu nhập: 1, 35 + 1, 53 + 1, 72 = 4,6 (triệu... Năm N-2 Năm N -1 Năm N Tổng sản lượng Kg 25.000 25.800 26 .10 0 Giá bán Đồng/kg 13 .800 14 .200 15 .000 Chi phí sản xuất Đồng/kg 10 .300 10 .700 11 .200 Thuế thu nhập Đồng 1. 350.000 1. 530.000 1. 720.000 Những... (triệu đồng) Thu nhập rịng bình qn: (11 02,86 – 825,88 – 4,6) : = 90,793 (triệu đồng) Bước 2: Xác định tỷ suất chiết khấu: Tỷ suất chiết khấu = 8% + 2 ,17 % = 10 ,17 % Bước 3: Ước tính giá trị đất: Do