Quản lý văn phòng cao ốc cho thuê

MỤC LỤC 1 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN .4 1.1. Thực trạng về việc quản lý các tòa nhà cao tầng hiện nay 4 1.1.1. Đặt vấn đề: .4 1.1.2. Phân loại nhà cao tấng: .5 1.1.3. Hệ thống quản lý các tòa nhà: .6 1.1.4. Thực trạng các tòa nhà cao tầng hiện nay: .8 1.1.5. Sự cần thiết của hệ thống BMS cho các tòa nhà cao tầng: .10 1.2. Nhiệm vụ của đồ án .11 2 CHƯƠNG 2: TÌM HIỂU ENTERPRISE LIBRARY 12 2.1. Enterprise library .12 2.1.1. Application Block là gì ? 12 2.1.2. Enterprise Library là gì ? 12 2.1.3. Mục tiêu của Enterprise Library: 12 2.1.4. Yêu cầu hệ thống: .13 2.1.5. Cấu trúc Enterprise Libary Application Blocks: .13 2.1.6. Phát triển ứng dụng với Enterprise Library: .14 2.2. Giới thiệu các Application Block .15 2.2.1. Caching Application Block: .15 2.2.2. Cryptography Application Block: 16 2.2.3. Giới thiệu Data Access Application Block: .18 2.2.4. Giới thiệu Security Application Block: 20 3 CHƯƠNG 3: GIẢI QUYẾT BÀI TOÁN .22 3.1. Lưu đồ các qui trình nghiệp vụ của tòa nhà .22 3.1.1. Quy trình tạo hợp đồng cho bên thuê .22 3.1.2. Quy trình tạo reservation .24 3.1.3. Quy trình tạo hợp đồng và in phiếu thanh toán cho chủ nhà (House holder) 25 3.1.4. Quy trình xử lý căn hộ không thuộc tòa nhà quản lý .26 3.1.5. Quy trình close day 27 3.1.6. Quy trình close month 28 3.1.7. Quy trình của bộ phận house keeping 29 3.1.8. Quy trình xử lý nghiệp vụ gym-spa 30 3.1.9. Quy trình post chỉ số điện nước mỗi tháng 31 3.1.10. Quy trình quản lý khách sử dụng dịch vụ giữ xe 32 3.1.11. Quy trình post doanh thu sử dụng dịch vụ hằng ngày như Laundry 33 3.1.12. Quy trình post doanh thu dịch vụ lắp đặt phí viễn thông .34 3.1.13. Quy trình nhập và tính tiền các yêu cầu của khách hàng 35 3.1.14. Quy trình tách doanh thu 36 3.1.15. Quy trình xử lý khách thanh toán tiền 37 3.1.16. Quy trình nới Due out .38 3.1.17. Quy trình vận hành kiểm soát quá trình doanh thu, công nợ, yêu cầu thanh toán 39 3.1.18. Quy trình kiểm soát doanh thu, phục vụ khách 40 3.1.19. Quy trình cho thuê phòng .43 3.2. Thiết kế cơ sở dữ liệu 46 3.2.1. Lược đồ thực thể ERD 46 3.2.2. Các thực thể .48 4 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ XÂY DỰNG HỆ THỐNG PHẦN MỀM BMS .67 4.1. Ngôn ngữ và công cụ sử dụng 67 4.2. Yêu cầu cài đặt chương trình .67 4.3. Giới thiệu chương trình 67 5 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN .78 5.1. Tóm lược vấn đề 78 5.2. Kết quả đạt được .78 5.3. Một số hạn chế .79 5.4. Hướng phát triển .80 PHỤ LỤC .81 Phụ lục hình ảnh 81 Phụ lục bảng biểu 82 Thuật ngữ .83 TÀI LIỆU THAM KHẢO .86 1 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN 1.1. Thực trạng về việc quản lý các tòa nhà cao tầng hiện nay 1.1.1. Đặt vấn đề: Những năm gần đây nền kinh tế nước ta đã có nhiều bước phát triển ấn tượng. GDP hằng năm tăng trưởng 8% cộng với việc gia nhập WTO là những sức hút đối với không chỉ doanh nghiệp trong nước mà còn đối với các tập đoàn nước ngoài. Nhiều doanh nghiệp trong nước có nhu cầu gia nhập thị trường hoặc mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh. Thêm nữa chính phủ đã cho phép các ngân hàng nước ngoài mở chi nhánh tại Việt Nam. Những yếu tố này đã khiến cho nhu cầu thuê văn phòng cao ốc tăng lên không ngừng. Quỹ đất của thành phố ngày càng ít đi do sự bùng nổ dân số: tỷ lệ sinh, số lượng người dân nhập cư năm sau tăng hơn năm trước. Nhu cầu chính đáng về nhà ở của người dân luôn là một thách thức lớn với chính quyền thành phố. Việc mỗi gia đình có riêng một ngôi nhà trở nên bất khả thi vì diện tích đất không thể sinh ra mãi. Giải pháp tốt nhất trong trường hợp này là xây dựng thật nhiều chung cư cao tầng. Cùng với một diện tích sàn như nhau, nếu được xây dựng thành chung cư sẽ cho phép nhiều người dân cùng hưởng quyền lợi được ở những căn hộ đảm bảo chất lượng cuộc sống. Thị trường bất động sản trở thành một nơi đầu tư đầy lợi nhuận nhờ những thuận lợi đó. Hàng loạt dự án cao ốc cho thuê, dự án chung cư cao cấp mọc lên từ trung tâm cho tới các khu vực ngoại vi thành phố. Tuy nhiên các nhà đầu tư không lường hết những khó khăn khi đưa vào khai thác những tòa nhà với số tầng và diện tích đưa vào sử dụng ngày càng tăng. Làm sao để cả một tòa nhà 20-30 tầng với hàng chục ngàn mét vuông văn phòng hoặc chung cư với hệ thống điện, nước, viễn thông . vận hành một cách trơn tru? Làm thế nào để cung cấp những tiện ích phục vụ cho hàng ngàn người sinh hoạt làm việc cùng lúc mà ai cũng cảm thấy hài lòng? Làm thế nào để đánh giá, kiểm định chất lượng của các tòa nhà cao tầng? Tùy theo quan điểm kiến trúc, quan điểm kết cấu xây dựng, quan điểm tiện nghi, quan điểm về tính sử dụng, quan điểm về môi trường…, mà chúng ta có các tiêu chí đánh giá và kiểm định khác nhau. Một trong những tiêu chí mà chúng em quan tâm là hệ thống quản lý tòa nhà cao tầng BMS (Building Management System). Tùy thuộc vào mục đích sử dụng của các tòa nhà mà tiêu chí đặt ra cho hệ BMS là khác nhau. Trên quan điểm đó, chúng em đưa ra vấn đề để thảo luận về các hệ BMS cho các tòa nhà cao tầng. 1.1.2. Phân loại nhà cao tấng: Để xây dựng một phần mềm quản lý tòa nhà (BMS) cho tốt và đầy đủ…, chúng ta phải hiểu rõ về loại nhà cao tầng mà phần mềm quản lý. Theo mục đích sử dụng thì chúng ta có thể phân loại các tòa nhà cao tầng như sau: ¾ Văn phòng, ngân hàng, công ty bảo hiểm. ¾ Các tòa nhà hành chính công cộng. ¾ Các tòa nhà dược phẩm, bệnh viện. ¾ Các nhà ga tàu, ga điện ngầm. ¾ Các khách sạn, nhà ăn. ¾ Các trường đại học, trường phổ thông. ¾ Các trung tâm điện thoại truyền hình. ¾ Các nhà máy điện. ¾ Các sân bay. ¾ Các trung tâm thông tin. ¾ …. Với mỗi loại nhà cao tầng có mục đích sử dụng khác nhau chúng ta phải có hệ thống BMS tương ứng phù hợp với mục đích sử dụng. 1.1.3. Hệ thống quản lý các tòa nhà: Trước hết chúng ta xem xét công nghệ các tòa nhà cao tầng như Hình 1-1 Hình 1-1 Các công nghệ sử dụng trong tòa nhà Ngoài hệ thống kỹ thuật tối thiểu như hệ thống điện và chiếu sáng, hệ thống cấp nước, hệ thống thông gió, tùy vào mục đích sử dụng của các tòa nhà mà có thêm các hệ thống như: ¾ Hệ thống điều khiển thông gió và điều hòa không khí. ¾ Hệ thống điều khiển đèn chiếu sáng. ¾ Hệ thống điều khiển đỗ ô tô. ¾ Hệ thống điều khiển ra vào tòa nhà. ¾ Hệ thống báo động xâm nhập. ¾ Hệ thống báo cháy, báo khói. ¾ Hệ thống thông tin nội bộ: mạng Lan, tổng đài điện thoại. ¾ Hệ thống giám sát và tự động hóa toàn bộ tòa nhà. Hình 1-2 thể hiện cả các thiết bị trang bị cho các tòa nhà và hệ thống tích hợp BMS. Hình 1-2 Các thiết bị trang bị cho tòa nhà và hệ thống tích hợp BMS Các hệ thống này có thể chia thành 3 nhóm chính là hình 1-3 ¾ Hệ thống giám sát và báo động. ¾ Hệ thống quản lý năng lượng. ¾ Hệ thống thông tin. Tùy thuộc vào mục đích sử dụng mà ba nhóm hệ thống trên được trang bị cho các tòa nhà hay không. Hình 1-3 Hệ thống quản lý tòa nhà BMS Trên cơ sở các hệ thống này mà chúng ta đánh giá chất lượng của các tòa nhà đạt tiêu chuẩn hay không đạt tiêu chuẩn của hệ thống BMS. 1.1.4. Thực trạng các tòa nhà cao tầng hiện nay: Khoảng 90% số nhà cao tầng ở Việt Nam đều có các hệ thống cơ sở hạ tầng, hệ thống cung cấp và thải nước, hệ thống cung cấp điện, hệ thống quạt trần hoặc điều hòa và hệ thống báo cháy. Đây là những tòa nhà loại thông thường. Khoảng 50% số tòa nhà có trang bị hệ thống điều hòa tập trung, hệ thống bảo vệ và báo cháy, hệ thống báo động xâm nhập và giám sát bằng camera nhưng chưa có hệ thống BMS. Tất cả thiết bị của các hệ thống điều hòa, báo cháy, . được điều khiển riêng biệt, các bộ điều khiển này không trao đổi thông tin với nhau, không có quản lý và giám sát chung, phần quản lý điện năng thì mới ở mức thấp. Đây là những tòa nhà đã có hệ thống điều khiển và giám sát tập trung, nhưng chưa có hệ thống BMS. Khoảng 30% số tòa nhà có trang bị hệ thống điều hòa tập trung, hệ thống bảo vệ và báo cháy, hệ thống báo động xâm nhập và giám sát bằng camera có trang bị hệ thống BMS. Tất cả thiết bị của các hệ thống điều hòa, báo cháy, được điều khiển riêng biệt và tích hợp từng phần. Hệ BMS cho phép trao đổi thông tin, giám sát giữa các hệ thống, cho phép quản lý tập trung. Hệ BMS cho phép quản lý điện năng ở mức cao. Đây là loại tòa nhà cao tầng được trang bị hệ thống tự động hóa BMS. Tất cả các tòa nhà cao tầng ở Việt Nam hiện nay đều không được trang bị hệ thống quản lý tòa nhà thông minh. Khi được trang bị hệ thống này, tất cả các hệ thống điều hòa, báo cháy, . được điều khiển tập trung, tương tác bởi hệ BMS. Các hệ thống được tích hợp đầy đủ hệ thống thông tin, truyền thông và tự động hóa văn phòng. Đây là loại nhà cao tầng thông minh. Còn gọi là các tòa nhà hiệu năng cao, tòa nhà xanh, tòa nhà công nghệ cao, tòa nhà có những chức năng đặc biệt như bệnh viện, cơ quan trung ương, nhà quốc hội . Với các con số trên, chúng ta có thể thấy thực trạng về hệ thống nhà cao tầng của chúng ta phần lớn chưa được trang bị hệ thống BMS. Nếu xét về mặt chất lượng và hiệu năng sử dụng của các tòa nhà thì chưa đạt so với yêu cầu đặt ra cho các tòa nhà đó. Chúng ta nêu một ví dụ về mặt chất lượng và hiệu năng sử dụng của các tòa nhà như sau: Các tòa nhà tối thiểu phải có hệ thống cung cấp nước, nhưng hệ thống này chưa được trang bị hệ thống BMS và tiết kiệm điện năng, do vậy tiền điện sẽ phải chi nhiều hơn so với những tòa nhà có trang bị hệ BMS và hệ thống tiết kiệm điện năng. Do vậy chất lượng và hiệu năng sử dụng là không cao. Nếu chúng ta xét về mặt kinh doanh thì các nhà cao tầng này sẽ không có tính cạnh tranh và đương nhiên là thua lỗ. 1.1.5. Sự cần thiết của hệ thống BMS cho các tòa nhà cao tầng: Qua phân tích thực trạng về hệ thống quản lý nhà cao tầng ở trên, chúng ta thấy tính cấp thiết phải trang bị các hệ BMS cho các nhà cao tầng. Ngày nay, các tòa nhà cao tầng không chỉ đạt tiêu chí diện tích sử dụng mà còn phải đạt tiêu chí về tiết kiệm điện năng, đạt tiêu chí về môi trường, tiêu chí về tiện nghi, tiêu chí về hệ thống thông tin, tiêu chí về an ninh . Tùy thuộc vào loại nhà cao tầng mà các hệ thống BMS phải trang bị cho phù hợp với các mục đích sử dụng và môi trường các tòa nhà đó được khai thác. Các hệ thống BMS này đã được chuẩn hóa và được sử dụng rộng rãi trên toàn thế giới. Các hãng cung cấp các sản phẩm này đã xâm nhập vào thị trường Việt Nam như: Siemens, Honeywell, Yamatake . Các nhà cao tầng ở Việt Namđã sử dụng hệ thống BMS để thực hiện lắp đặt cho các tòa nhà: Saigon Center HCM được đưa vào sử dụng 1996, Red riverbuilding Hanoi- 1999, Opera Hilton Hotel Hanoi-2000, Hanoi Nation Stadium-2003. Sau khi trang bị hệ BMS này, các tòa nhà đã khai thác rất hiệu quả khả năng quản lý giám sát và báo hiệu các sự cố của hệ thống HVAC (Hệ thống thông gió và điều hòa không khí) và tiết kiệm được 50% năng lượng điện tiêu thụ cho hệ thống so với trước khi lắp đặt hệ thống BMS. Các tòa nhà cao tầng được trang bị hệ thống BMS-Apogee 600 của Siemens trên mới ứng dụng cho hệ thống thông gió và điều hòa không khí (HVAC) còn các hệ thống an ninh và giám sát khác vẫn chưa được khai thác một cách hiệu quả. Với kết quả thể hiện rất khiêm tốn của bốn tòa nhà nói trên, chúng ta có thể thấy sự cần thiết của hệ thống BMS đối với các tòa nhà cao tầng như thế nào. Do vậy, đỏi hỏi các tòa nhà cao tầng cần phải được trang bị hệ thống BMS để giúp cho việc quản lý, giám sát hiệu quả và khai thác tiện lợi, đảm bảo cho nôi trường sống xanh, sạch đẹp. . thống sẽ tập trung đi sâu vào quản lý các nghiệp vụ chính sau đây: Hệ thống sẽ quản lý được các căn hộ cho thuê, văn phòng cho thuê, căn hộ tư nhân tức căn. luận văn tốt nghiệp và qua quá trình tìm hiểu nghiệp vụ thực tế nên chúng em đã quyết định xây dựng hệ thống phần mềm quản lý cao ốc văn phòng cho thuê.