Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ ở một số dự án trên địa bàn huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương, Giai đoạn 2007 - 2012

MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai được đánh giá là một nguồn lực quan trọng để tìm kiếm sự giàu có cho mỗi dân tộc. Năm 1776 nhà Kinh tế học A dam Smith đã đưa ra quan điểm về đất đai "Đất đai là nguồn lực ổn định và lâu dài, là nguồn gốc của sự giàu có cho mỗi dân tộc". Sau tám mươi năm tranh đấu, dân tộc Việt Nam đã thoát khỏi vòng áp bức của chính sách thực dân, nước ta đã bước sang một trặng đường mới, chúng ta đã trải qua 2 thập kỷ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, vừa đạt vị trí "Quốc gia có thu nhập trung bình" vào đầu năm 2012. Sự tăng trưởng kinh tế này đi cùng với tỷ lệ nghèo giảm mạnh trong toàn quốc. Chính phủ đã thực hiện chính sách chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung bao cấp sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo định hướng XHCN. Một phần nội dung của chính sách là chuyển quy trình ra quyết định xuống các cấp chính quyền, địa phương. Những vấn đề trên là động lực thúc đẩy một chính sách đổi mới trong đó tập trung vào ba vấn đề lớn đó là: + Hiệu quả kinh tế + Quản lý và phát triển bền vững nguồn tài nguyên đất đai và thị trường BĐS. + Công bằng xã hội Việt Nam đã và đang triển khai một quá trình đổi mới năng động, tiếp tục xây dựng và củng cố, đổi mới quản lý tài nguyên đất đai "đẩy mạnh đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất". Kết quả tăng trưởng của Việt Nam thực sự rất ngoạn mục trong một vài thập niên qua, với GDP thực tế gần 8% trong giai đoạn từ 2005 - 2008 và chỉ giảm sút không đáng kể vào năm 2009 dù bị ảnh hưởng bởi suy thoái nền kinh tế toàn cầu. Tăng trưởng năm 2011 - 2012 dự báo là 5 - 6%, cùng với sự tăng trưởng GDP, tỷ lệ nghèo giảm mạnh từ gần 60% vào năm 1993 nay xuống còn 14% năm 2008. Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội 2006 - 2010 và dự thảo kế hoạch 2011 - 2015 của Chính phủ đã mô tả chi tiết quá trình chuyển đổi dựa trên nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN. Để phát huy và khai thác có hiệu quả nguồn nội lực từ đất đai phục vụ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, đáp ứng nhu cầu của nhân dân đồng thời quản lý tốt và phát triển bền vững nguồn tài nguyên đất đai, từ năm 1993 thủ tướng chính phủ đã cho phép sử dụng quỹ đất, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật… tạo quỹ đất sạch phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả một lần trong suốt thời gian thuê. Thực tế đã đạt được nhiều thành quả rất khích lệ, qua đó làm thay đổi bộ mặt một số địa phương, thúc đẩy kinh tế xã hội của đất nước. Nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, dịch vụ đã phát huy tốt các nguồn vốn trong xã hội, từng bước nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh nâng mức sống ngày càng cao cho nhân dân, góp phần chuyển hóa cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động của thị trường bất động sản thông qua hình thức đấu giá trong thời gian qua cũng đã dần bộc lộ những mặt còn yếu kém. - Do chưa nhận thức được đầy đủ về vai trò, vị trí của đấu giá đối với yêu cầu phát triển kinh tế xã hội, nguồn nội lực từ đất đai, chưa được khai thác và sử dụng có hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát lớn. - Nhà nước chưa có giải pháp hữu hiệu trong quản lý và điều hành thị trường bất động sản thông qua hình thức đấu giá, nên việc điều tiết thị trường bất động sản hầu như không đáp ứng được thực tế của thị trường. - Tình trạng đầu cơ bất động sản, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản diễn ra khá phổ biến. - Tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái quy định, mua bán trao tay và xây dựng tự phát… còn khá phổ biến gây ảnh hưởng không tốt đến thị trường bất động sản và công tác đấu giá cũng như việc quản lý xây dựng theo quy hoạch, đặc biệt giảm nguồn thu cho ngân sách, gây tác động xấu đến tâm lý và đời sống của nhân dân, nhất là các đối tượng có thu nhập thấp và những hộ bị thu hồi đất làm cho sự phát triển đô thị thiếu bền vững. Để khắc phục tình trạng nêu trên, nhằm thực hiện mục tiêu phát triển thị trường bất động sản công khai, minh bạch, lành mạnh thì đấu giá QSDĐ thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản ở nước ta để phân tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ sở thực tiễn và hiệu quả kinh tế, xã hội, quản lý nhà nước về đất đai, chúng tôi đã thực hiện đề tài: "Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ ở một số dự án trên địa bàn huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương, Giai đoạn 2007 - 2012" 1.2. Ý nghĩa khao học và thực tiễn của đề tài 1.2.1. Ý nghĩa khoa học - Đất đai được thừa nhận “có giá” . Nhà nước xác định giá đất để quản lý, từ đó, nhà nước không chỉ quản lý đất đai theo diện tích, loại đất, hạng đất mà còn quản lý cả về giá trị. - Pháp luật đất đai cho phép QSDĐ được tham gia vào các giao dịch trên thị trường BĐS. Đặc biệt là hình thức đấu giá QSDĐ đã mang một vai trò mới, nhằm khai thác thuộc tính có ích của đất và nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường. - Thị trường bất động sản và những chính sách đổi mới đó đã làm cho đất đai thực sự trở thành tài sản vô cùng quý giá, người sử dụng đất yên tâm, gắn bó lâu dài với đất, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất. - Trên thực tế, giá đất do nhà nước ban hành, làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất, còn chênh lệch quá nhiều so với giá đất thực tế chuyển nhượng ở điều kiện bình thường trên thị trường. -Sự tồn tại hai hệ thống giá vẫn đang là một vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai, tuy nhiên ở mọi quốc gia đều tồn tại song song 2 hệ thống giá này, nhưng giữa hai hệ thống giá đó không quá xa nhau và nó phản ánh đúng qua hệ cung cầu trên thị trường. Để giảm khoảng cách này cần phải xã hội hóa trong hoạt động bán đấu giá QSDĐ, nhà nước vừa quản lý tốt hệ thống giá, vừa không bị lãng phí nguồn thu. - Để đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân và đất sản xuất, đảm bảo tính công khai, minh bạch, dân chủ và hiệu quả trong SDĐ, nhà nước cần nghiên cứu các chính sách, pháp luật phù hợp với thực tiễn trong hoạt động đấu giá QSDĐ. - Muốn công tác đấu giá QSDĐ đạt hiệu quả cao, cần nghiên cứu phương pháp tổ chức, khoa học, công khai minh bạch, và chính sách đồng bộ của nhà nước… 1.2.2. Ý nghĩa thực tiễn - Nam sách là huyện có lịch sử lâu đời, con người đến sinh cơ lập nghiệp khá sớm. Theo kết quả khảo cổ học gần đây nhất, cho thấy ngay từ đầu công nguyên mảnh đất này đã có người sinh sống. Nam sách đã từng là đại bản doanh của nhiều triều đại như Hai bà Trưng, nhà tiền Lý, nhà Ngô, nhà Trần... Đây cũng là vùng đất của gốm chu đậu, chùa An Ninh (Chùa trăm gian thuộc xã An Bình)… - Huyện Nan Sách tỉnh Hải Dương là trung tâm của tam giác kinh tế nối giữa Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh. - Một huyện có vị trí địa lý tương đối độc đáo, có sông bao bọc gần như bốn phía, có giao thông đường thủy dài gần 50km, thuận lợi cho việc xây dựng các bến cảng nội địa vận tải đường sông. - Nơi đây cũng là một vị trí đầu tư hấp dẫn cho các doanh nghiệp. do vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng hoặc thuê đất trả tiền một lần trong suốt thời gian thuê, hoặc trả tiền hàng năm. Đánh giá thực trạng và phương hướng hoàn thiện, để nhân rộng trong toàn tỉnh, mang lại hiệu quả cao, góp phần tăng thu ngân sách cho địa phương, tăng cường an sinh xã hội. 1.3. Mục đích yêu cầu của đề tài 1.3.1. Mục đích của đề tài: - Tìm hiểu công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Nam Sách. - Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Nam Sách, giai đoạn 2007 - 2012. - Góp ý kiến và đề xuất một số giải pháp trong công tác đấu giá QSDĐ góp phần hoàn thiện công tác đấu giá QSDĐ tại địa phương. 1.3.2. Yêu cầu của đề tài - Nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá QSDĐ của Trung ương và địa phương. - Số liệu điều tra khách quan đảm bảo độ tin cậy cao. - Đưa ra các ý kiến mang tính chất khách quan, sát với thực tế, trung thực, trên cơ sở đó đánh giá đúng mức vai trò và hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ. - Kết quả nghiên cứu bảo đảm cơ sở khoa học và thực tiễn có áp dụng so sánh với các địa phương khác.

PHẦN I MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài Đất đai đánh giá nguồn lực quan trọng để tìm kiếm giàu có cho dân tộc Năm 1776 nhà Kinh tế học A dam Smith đưa quan điểm đất đai "Đất đai nguồn lực ổn định lâu dài, nguồn gốc giàu có cho dân tộc" Sau tám mươi năm tranh đấu, dân tộc Việt Nam khỏi vịng áp sách thực dân, nước ta bước sang trặng đường mới, trải qua thập kỷ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, vừa đạt vị trí "Quốc gia có thu nhập trung bình" vào đầu năm 2012 Sự tăng trưởng kinh tế với tỷ lệ nghèo giảm mạnh tồn quốc Chính phủ thực sách chuyển đổi từ kinh tế kế hoạch hóa tập trung bao cấp sang kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo định hướng XHCN Một phần nội dung sách chuyển quy trình định xuống cấp quyền, địa phương Những vấn đề động lực thúc đẩy sách đổi tập trung vào ba vấn đề lớn là: + Hiệu kinh tế + Quản lý phát triển bền vững nguồn tài nguyên đất đai thị trường BĐS + Công xã hội Việt Nam triển khai trình đổi động, tiếp tục xây dựng củng cố, đổi quản lý tài nguyên đất đai "đẩy mạnh đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất" Kết tăng trưởng Việt Nam thực ngoạn mục vài thập niên qua, với GDP thực tế gần 8% giai đoạn từ 2005 - 2008 giảm sút không đáng kể vào năm 2009 dù bị ảnh hưởng suy thoái kinh tế toàn cầu Tăng trưởng năm 2011 - 2012 dự báo - 6%, với tăng trưởng GDP, tỷ lệ nghèo giảm mạnh từ gần 60% vào năm 1993 xuống 14% năm 2008 Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội 2006 - 2010 dự thảo kế hoạch 2011 - 2015 Chính phủ mơ tả chi tiết q trình chuyển đổi dựa kinh tế thị trường theo định hướng XHCN Để phát huy khai thác có hiệu nguồn nội lực từ đất đai phục vụ công nghiệp hóa, đại hóa đất nước, đáp ứng nhu cầu nhân dân đồng thời quản lý tốt phát triển bền vững nguồn tài nguyên đất đai, từ năm 1993 thủ tướng phủ cho phép sử dụng quỹ đất, xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật… tạo quỹ đất phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất trả tiền hàng năm trả lần suốt thời gian thuê Thực tế đạt nhiều thành khích lệ, qua làm thay đổi mặt số địa phương, thúc đẩy kinh tế xã hội đất nước Nhiều dự án lĩnh vực sản xuất kinh doanh, dịch vụ phát huy tốt nguồn vốn xã hội, bước nâng cao hiệu sản xuất kinh doanh nâng mức sống ngày cao cho nhân dân, góp phần chuyển hóa cấu kinh tế theo hướng cơng nghiệp hóa, đại hóa Tuy nhiên, bên cạnh mặt tích cực, hoạt động thị trường bất động sản thơng qua hình thức đấu giá thời gian qua dần bộc lộ mặt yếu - Do chưa nhận thức đầy đủ vai trị, vị trí đấu giá yêu cầu phát triển kinh tế xã hội, nguồn nội lực từ đất đai, chưa khai thác sử dụng có hiệu quả, cịn lãng phí, thất lớn - Nhà nước chưa có giải pháp hữu hiệu quản lý điều hành thị trường bất động sản thơng qua hình thức đấu giá, nên việc điều tiết thị trường bất động sản không đáp ứng thực tế thị trường - Tình trạng đầu bất động sản, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản diễn phổ biến - Tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái quy định, mua bán trao tay xây dựng tự phát… cịn phổ biến gây ảnh hưởng khơng tốt đến thị trường bất động sản công tác đấu việc quản lý xây dựng theo quy hoạch, đặc biệt giảm nguồn thu cho ngân sách, gây tác động xấu đến tâm lý đời sống nhân dân, đối tượng có thu nhập thấp hộ bị thu hồi đất làm cho phát triển đô thị thiếu bền vững Để khắc phục tình trạng nêu trên, nhằm thực mục tiêu phát triển thị trường bất động sản công khai, minh bạch, lành mạnh đấu giá QSDĐ thực hướng cho thị trường bất động sản nước ta để phân tích, đánh giá sở pháp lý, sở thực tiễn hiệu kinh tế, xã hội, quản lý nhà nước đất đai, thực đề tài: "Đánh giá hiệu công tác đấu giá QSDĐ số dự án địa bàn huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương, Giai đoạn 2007 - 2012" 1.2 Ý nghĩa khao học thực tiễn đề tài 1.2.1 Ý nghĩa khoa học - Đất đai thừa nhận “có giá” Nhà nước xác định giá đất để quản lý, từ đó, nhà nước khơng quản lý đất đai theo diện tích, loại đất, hạng đất mà cịn quản lý giá trị - Pháp luật đất đai cho phép QSDĐ tham gia vào giao dịch thị trường BĐS Đặc biệt hình thức đấu giá QSDĐ mang vai trò mới, nhằm khai thác thuộc tính có ích đất nâng cao hiệu sử dụng đất kinh tế thị trường - Thị trường bất động sản sách đổi làm cho đất đai thực trở thành tài sản vô quý giá, người sử dụng đất yên tâm, gắn bó lâu dài với đất, cải tạo nâng cao hiệu sử dụng đất - Trên thực tế, giá đất nhà nước ban hành, làm để tính tiền sử dụng đất, chênh lệch nhiều so với giá đất thực tế chuyển nhượng điều kiện bình thường thị trường -Sự tồn hai hệ thống giá vấn đề phức tạp quản lý đất đai, nhiên quốc gia tồn song song hệ thống giá này, hai hệ thống giá khơng q xa phản ánh qua hệ cung cầu thị trường Để giảm khoảng cách cần phải xã hội hóa hoạt động bán đấu giá QSDĐ, nhà nước vừa quản lý tốt hệ thống giá, vừa không bị lãng phí nguồn thu - Để đáp ứng nhu cầu đất cho nhân dân đất sản xuất, đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, dân chủ hiệu SDĐ, nhà nước cần nghiên cứu sách, pháp luật phù hợp với thực tiễn hoạt động đấu giá QSDĐ - Muốn công tác đấu giá QSDĐ đạt hiệu cao, cần nghiên cứu phương pháp tổ chức, khoa học, cơng khai minh bạch, sách đồng nhà nước… 1.2.2 Ý nghĩa thực tiễn - Nam sách huyện có lịch sử lâu đời, người đến sinh lập nghiệp sớm Theo kết khảo cổ học gần nhất, cho thấy từ đầu công nguyên mảnh đất có người sinh sống Nam sách đại doanh nhiều triều đại Hai bà Trưng, nhà tiền Lý, nhà Ngô, nhà Trần Đây vùng đất gốm chu đậu, chùa An Ninh (Chùa trăm gian thuộc xã An Bình)… - Huyện Nan Sách tỉnh Hải Dương trung tâm tam giác kinh tế nối Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh - Một huyện có vị trí địa lý tương đối độc đáo, có sơng bao bọc gần bốn phía, có giao thơng đường thủy dài gần 50km, thuận lợi cho việc xây dựng bến cảng nội địa vận tải đường sông - Nơi vị trí đầu tư hấp dẫn cho doanh nghiệp cần tiến hành nghiên cứu đánh giá hiệu công tác đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng thuê đất trả tiền lần suốt thời gian thuê, trả tiền hàng năm Đánh giá thực trạng phương hướng hoàn thiện, để nhân rộng toàn tỉnh, mang lại hiệu cao, góp phần tăng thu ngân sách cho địa phương, tăng cường an sinh xã hội 1.3 Mục đích yêu cầu đề tài 1.3.1 Mục đích đề tài: - Tìm hiểu cơng tác đấu giá QSDĐ địa bàn huyện Nam Sách - Đánh giá hiệu công tác đấu giá QSDĐ địa bàn huyện Nam Sách, giai đoạn 2007 - 2012 - Góp ý kiến đề xuất số giải pháp công tác đấu giá QSDĐ góp phần hồn thiện cơng tác đấu giá QSDĐ địa phương 1.3.2 Yêu cầu đề tài - Nắm vững văn liên quan đến đấu giá QSDĐ Trung ương địa phương - Số liệu điều tra khách quan đảm bảo độ tin cậy cao - Đưa ý kiến mang tính chất khách quan, sát với thực tế, trung thực, sở đánh giá mức vai trị hiệu công tác đấu giá QSDĐ - Kết nghiên cứu bảo đảm sở khoa học thực tiễn có áp dụng so sánh với địa phương khác PHẦN II TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Khái niệm bất động sản thị trường Bất động sản 2.1.1 Khái niệm Bất động sản - Điều 163 Bộ luật dân 2005 quy định, Tài sản gồm hai loại: Bất động sản, động sản - Điều 174 luật dân 2005 quy định "Bất động sản tài sản gồm: đất đai, nhà cửa cơng trình xây dựng, loại tài sản gắn liền đất" Đất đai BĐS pháp luật nước có quy định khác phạm vi giao dịch đất đai thị trường BĐS Các nước Mỹ, nước EU, Nhật, Australia, số nước ASEAN-Thailand, Malaysia, Singapore quy định Đất đai Đất đai tài sản đất hàng hoá giao dịch thị trường BĐS Trung Quốc Đất đai tài sản đất phép giao dịch thị trường BĐS, đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không mua bán mà chuyển quyền sử dụng đất Ở nước ta vậy, tất loại BĐS tham gia vào thị trường BĐS Nhiều BĐS BĐS hàng hố Thí dụ: cơng trình hạ tầng mang tính chất cơng cộng sử dụng chung; đất đai BĐS theo pháp luật chế độ sở hữu nước ta đất đai khơng phải hàng hố, mà có quyền sử dụng đất hàng hoá thị trường BĐS Thực chất hàng hóa trao đổi thị trường bất động sản Việt Nam trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 2.1.2 Khái niệm thị trường Bất động sản - Thị trường bất động sản phận cấu thành quan trọng kinh tế hàng hóa đặc biệt, khơng giống loại hàng hóa thơng thường khác -Thị trường BĐS hiểu theo nghĩa rộng nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường bất động sản tổng hòa mối quan hệ giao dịch bất động sản diễn khu vực địa lý định, khoảng thời gian định Theo nghĩa hẹp, thị trường bất động sản nơi diễn hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản Thị trường BĐS chịu chi phối quy luật kinh tế hàng hoá: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu theo mơ hình chung thị trường hàng hố với yếu tố xác định sản phẩm, số lượng giá Phạm vi hoạt động Thị trường BĐS pháp luật nước quy định nên khơng đồng Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không hạn chế quyền mua, bán, chấp, thuê BĐS tất loại đất, BĐS mua, bán, cho thuê, chấp Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, Thế chấp BĐS cho thuê nhà Chức Thị trường BĐS đưa người mua người bán đến với nhau; xác định giá cho BĐS giao dịch; phân phối BĐS theo quy luật cung cầu; phát triển BĐS sở tính cạnh tranh thị trường 2.1.3 Một số khái niệm khác - Đấu giá tài sản: Đấu giá tài sản loại hình giao dịch dân sự, quy định pháp luật bán đấu giá tài sản Việt Nam Đấu giá tài sản hình thức bán cơng khai tài sản, khối tài sản, theo có nhiều người tham gia trả giá Người trả giá cao không thấp giá khởi điểm người mua tài sản (hay gọi người trúng đấu giá) - Đấu giá QSDĐ: Căn cư vào định nghĩa tài sản QSDĐ tài sản gắn liền đất…Theo phải có từ người trở lên tham gia trả giá, trả giá cao không thấp giá khởi điển người mua tài sản (hay gọi người trúng đấu giá) - Đấu thầu: Là việc đọ giá trước công chúng, nhận làm nhận bán với giá rẻ giao cho làm bán hàng - Định giá tài sản: Định giá việc đánh giá giá trị tài sản phù hợp với giá thị trường thời điểm, địa điểm định.Định giá thơng qua hình thức định giá cụ thể, giá chuẩn, khung giá…Định giá tài sản để đưa tài sản vào lưu thông kinh tế thị trường thúc đẩy thị trường phát triển Định giá hoạt động mang tính chất khách quan - Định giá QSDĐ: Định giá QSDĐ phải dựa tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mơ, thực trạng QSDĐ giá thị trường thời điểm định giá Định giá phải khách quan, độc lập, trung thực, phải tuân thủ theo pháp luật hành - Giá cả: Là biểu tiền giá trị tài sản, số tiền thoả thuận người mua người bán thời điểm xác định Giá lớn nhỏ giá thị trường tài sản - Giá khởi điểm QSDĐ: Được xác định theo quy định pháp luật, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định công bố giá đất công khai hàng năm bảo đảm nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng QSDĐ điều kiện bình thường - Bước giá để đấu giá: Là phần chênh lệch mức giá trả cao vòng đấu trước trực tiếp với mức giá hội đồng đấu giá cơng bố cho vịng Căn vào thực tế địa phương mà UBND tỉnh quy định xác định bước giá không cần quy định bước giá cho phù hợp thực tế 2.2 Cơ sở hình thành đấu giá QSDĐ (Tr 238 chuyên đề số 11) 2.2.1 Nhà nước thừa nhận "Đất có giá" - Trước có luật đất đai 2003, Đảng nhà nước có văn pháp luật điều chỉnh để điều chỉnh quan hệ xã hội đất đai, thị 100 CT/TW ngày 13/01/1981 cải tiến cơng tác khốn, thị số: 13-CT/TW ngày 28/03/1988 ban chấp hành trung ương Đảng việc thực thi luật đất đai năm 1987, thị 47 - CT/TW ngày 31/08/1988 Bộ Chính trị giải số vấn đề cấp bách ruộng đất Nghị 10- NĐ-TW ngày 5/4/1988 đổi quản lý nông nghiệp, đặc biệt luật đất đai năm 1987 Các văn bản, nghị luật nêu làm thay đổi quan hệ luật đất đai nước ta mặt pháp lý như: khẳng định quyền sở hữu tối cao nhà nước đất đai, cho phép người giao quyền sở hữu tối cao Nhà nước đất đai, cho phép người giao quyền sử dụng đất bán thành lao động kết đất; giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng lâu dài; quy định nguyên tắc giải tranh chấp đất đai Tuy nhiên, Luật cịn mang tính hành mệnh lệnh( người giao đất trả tiền sử dụng đất, nghiêm cấm chuyển dịch đất đai hình thức, khơng thừa nhận “ đất có giá” ) Những điều luật mang nặng tính hành làm cho đất đai không vận động cách tích cực, đất đai khơng cịn tài sản q hiếm, tình trạng vơ chủ, đất, sử dụng lãng phí, lấn chiếm liên tục diễn mà Nhà nước quản lý Để khắc phục hạn chế Luật đất đai năm 1987, lần , khẳng định đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý, Luật Đất đai 1993 qua hai lần sửa đổi, bổ sung vào năm 1998 năm 2001 ghi nhận “ đất có giá” Việc Nhà nước thừa nhận “ Đất có giá” mở rộng quyền cho người sử dụng phép chuyển quyền sử dụng đất hình thức như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho th, chấp, góp vốn, bảo lãnh tùy vào hình thức sử dụng đất nội dung quan trọng việc hàng hóa hóa quyền sử dụng đất Việc mở rộng quyền người sử dụng đất Luật đất đai năm 2003 hành quy định rõ ràng chi tiết làm cho quan hệ đất đai vận động theo quy luật khách quan, từ đất đai bao hàm nội dung kinh tế, tạo tiền đề cho việc tích tụ, tập trung đất đai, phân công lại lao động xã hội phục vụ cho nghiệp cơng nghiệp hóa, đại hóa chuyển dịch cấu kinh tế nông thôn nước ta, đảm bảo lợi ích kinh tế người sử dụng đất, tạo điều kiện cho việc hình thành thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản trình hình thành thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản trình hình thành đồng thị trường nước ta Đó điều kiện để xuất việc đấu giá quyền sử dụng đất, làm cho đất đai sử dụng tiết kiệm hơn, có hiệu 2.2.2 QSDĐ hàng hóa đặc biệt Tr 238 chuyên đề số 11) - Nghị lần thứ ban chấp hành trung ương Đảng khóa IX đề quan điểm đổi sách "Quyền sử dụng đất hàng hóa đặc biệt" có nét đặc trưng + Thứ nhất: Đất đai có trước người… khơng phải sản phẩm lao động nên thân đất đai khơng có giá trị vây đất đai hàng hóa Nhưng điều kiện kinh tế hàng hóa, lao động lại sáng tạo nên giá trị đất đai, giá trị trực tiếp lên ruộng, mà gián tiếp ảnh hưởng đến giá trị, mà làm cho đất trao đổi thị trường + Thứ hai: Tính giới hạn khơng tái tạo đất đai làm tổng lượng cung loại hàng hóa khơng đổi, nhu cầu sử dụng đất ngày tăng… + Thứ ba: Vị trí cố định đất đai yếu tố định đến giá trị đất đai, khơng có thứ hai giống "độc vơ nhị" + Thứ tư: Là hàng hóa khơng thể thay sản xuất nông nghiệp, xây dựng sở hạ tầng… + Thứ năm: Hình thức trao đổi thị trường phong phú nhiều loại hàng hóa khác, đấu giá, giao đất, cho thuê (giữa nhà nước với người sử dụng), đến chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, bảo lãnh, góp vốn, thừa kế (giữa người sử dụng đất với nhau), … + Thứ sau: Do tính độc quyền cao nên tính cạnh tranh hàng hóa đất đai khơng hồn hảo Giá biến động bất thường, hiệu đầu tư nhiều cao dễ gặp phải nhiều rủi ro Cùng với việc thừa nhận “đất có giá”, Đảng nhà nước ta coi trọng “quyền sử dụng đất hàng hóa đặc biệt” làm sở cho việc đời văn pháp luật, xác định chất quan hệ Đất đai, làm cho đất đai vận động theo vai trị hàng hóa đặc biệt kinh tế Đề tài: Đánh giá hiệu công tác đấu giá QSDĐ giá khởi điểm là: 14,23 % 4.4.2.3 Ở doanh nghiệp bán đấu giá tài sản: Theo số thống kê có Hà Nội TP Hồ Chí Minh (Các tỉnh giai đoạn khơng có) từ 16 doanh nghiệp bán đấu giá tài sản thực sau: - Tổng giá trị tài sản tính theo giá khởi điểm: 2.009,54 tỷ đồng - Tổng giá trị tài sản bán đấu giá thành: 2.436,219 tỷ đồng - Giá trị chênh lệch so với giá khởi điển: 426,68 trỷ đồng Kết sau bán đấu giá tài sản, tỷ lệ thu vượt so với tổng thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 21,23% 4.4.2.4 Ở tổ chức phát triển quỹ đất Theo báo cáo 16 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trung tâm phát triển quỹ đất bán - Tổng giá trị tài sản tính theo giá khởi điểm: 295,88 tỷ đồng - Tổng giá trị tài sản bán đấu giá thành: 302,71 tỷ đồng - Giá trị chênh lệch so với giá khởi điển: 6,83 trỷ đồng Kết sau bán đấu giá tài sản, tỷ lệ thu vượt so với tổng thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 2,31% 4.4.2.5 Ở tổ chức tín dụng Theo số liệu thống kê tỉnh thành trực thuộc trung ương Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phịng số tổ chức tín dụng tụ tổ chức bán đấu giá tài sản bảo đảm BĐS, tài sản lý, kết thu là: - Tổng giá trị tài sản tính theo giá khởi điểm: 157,86 tỷ đồng - Tổng giá trị tài sản bán đấu giá thành: 158,10 tỷ đồng - Giá trị chênh lệch so với giá khởi điển: 0,024 trỷ đồng Kết sau bán đấu giá tài sản, tỷ lệ thu vượt so với tổng thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 0,02% 4.4.2.6 Hiệu bán đấu giá tài sản: Nguyễn Hữu Đắc 93 Cao học QLĐĐ- K20 Đề tài: Đánh giá hiệu công tác đấu giá QSDĐ - Tổng cộng đơn vị thực đấu giá thành công được: 19.569 - Tổng cộng tài sản đơn vị bán thành cơng, tính theo giá khởi điểm: 10.380,08 tỷ đồng - Tổng đơn vị bán đấu giá tài sản thành công, thu cho nhà nước số tiền: 11.859,25 tỷ đồng - Tổng Giá trị chênh lệch so với giá khởi điển: 1.479,17 trỷ đồng Tỷ lệ thu vượt mức trung bình bình đơn vị so với giá khởi điểm tài sản là: 14,25% 4.4.2.7 Nhận xét - Thực tế, giá trị tài sản trao đổi thị trường lớn phong phú chủ yếu bán trao tay, ký kết hợp đồng mua bán theo thỏa thuận đơi bên mà khơng có bên thứ ba tham gia vào trả giá…mà tài sản mang bán đấu giá chủ yếu tài sản nhà nước, tài sản tư nhân thi người dân chưa quen hình thức bán đấu giá - Tỷ lệ thu vượt so với giá khởi điểm đơn vị tổ chức bán đấu giá thành công 14,25% - Các doanh nghiệp bán đấu giá tài sản mang lại hiệu cao nhất, đạt 21,23% Song tổ chức tín dụng bán đấu giá tài sản đạt hiệu thấp nhất, đạt 0,02% - Cả năm đơn vị thực thành công 19.569 với tổng giá khởi điểm 10.380,08 tỷ đồng Thực tế thu 11.859,25 tỷ đồng chênh lệch giá trúng đấu giá giá khởi điểm 1.479,17 tỷ đồng, khoản tiền không nhỏ cho ngân sách nhà nước 4.4.3 Đánh giá hiệu đấu giá QSDĐ huyện Nam Sách - Căn vào (mục: 4.4), theo số liệu thống kê phịng tài huyện Nam Sách cung cấp, công tác đấu giá QSDĐ từ năm 2007 đến năm 2012, huyện Nam Sách bán giá tri tài sản BĐS, sau: Nguyễn Hữu Đắc 94 Cao học QLĐĐ- K20 Đề tài: Đánh giá hiệu công tác đấu giá QSDĐ 4.4.3.1 Năm 2007: - Tổng giá trị tài sản tính theo giá khởi điểm: 24,144,369,000 đồng - Tổng giá trị tài sản bán đấu giá thành: - Giá trị chênh lệch so với giá khởi điển: 27,622,553,000 đồng 3,478,183,000 đồng Kết sau bán đấu giá tài sản, tỷ lệ thu vượt so với tổng thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 14,41% 4.4.3.2 Năm 2008: - Tổng giá trị tài sản tính theo giá khởi điểm: 32,211,250,000 đồng - Tổng giá trị tài sản bán đấu giá thành: - Giá trị chênh lệch so với giá khởi điển: 39,197,786,000 đồng 6,986,536,000 đồng Kết sau bán đấu giá tài sản, tỷ lệ thu vượt so với tổng thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 21,69% 4.4.3.3 Năm 2009: - Tổng giá trị tài sản tính theo giá khởi điểm: 24,135,970,000 đồng - Tổng giá trị tài sản bán đấu giá thành: - Giá trị chênh lệch so với giá khởi điển: 33,848,775,000 đồng 9,712,805,000 đồng Kết sau bán đấu giá tài sản, tỷ lệ thu vượt so với tổng thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 40,24% 4.4.3.4 Năm 2010: - Tổng giá trị tài sản tính theo giá khởi điểm: 78,439,616,000 đồng - Tổng giá trị tài sản bán đấu giá thành: - Giá trị chênh lệch so với giá khởi điển: 108,807,613,000 đồng 30,387,997,000 đồng Kết sau bán đấu giá tài sản, tỷ lệ thu vượt so với tổng thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 38,74% 4.4.3.5 Năm 2011: - Tổng giá trị tài sản tính theo giá khởi điểm: 144,325,780,000 đồng - Tổng giá trị tài sản bán đấu giá thành: Nguyễn Hữu Đắc 95 181,854,577,000 đồng Cao học QLĐĐ- K20 Đề tài: Đánh giá hiệu công tác đấu giá QSDĐ - Giá trị chênh lệch so với giá khởi điển: 37,528,697,000 đồng Kết sau bán đấu giá tài sản, tỷ lệ thu vượt so với tổng thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 26,01% 4.4.3.6 Năm 2012: - Tổng giá trị tài sản tính theo giá khởi điểm: 45,687,000,000 đồng - Tổng giá trị tài sản bán đấu giá thành: - Giá trị chênh lệch so với giá khởi điển: 47,229,080,000 đồng 1,542,080,000 đồng Kết sau bán đấu giá tài sản, tỷ lệ thu vượt so với tổng thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 3,38% 4.4.3.7 Nhận xét Theo số liệu phịng tài huyện Nam Sách cung cấp tính từ năm 2007 đến năm 2012, kết đấu giá QSDĐ địa bàn huyện sau: - Năm 2007 trung tâm đấu giá tài sản thực 30 bán đấu giá QSDĐ, tổng số tiền thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 24.144.369.000 đồng Thực tế thu là: 27.622.553.000 đồng Kết sau bán đấu giá tài sản, tỷ lệ thu vượt so với tổng thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 14,41% - Năm 2008 trung tâm đấu giá tài sản thực 18 bán đấu giá QSDĐ, tổng số tiền thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 32.211.250.000 đồng Thực tế thu là: 39.197.786.000 đồng Kết sau bán đấu giá tài sản, tỷ lệ thu vượt so với tổng thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 21,69% - Năm 2009 trung tâm đấu giá tài sản thực 12 bán đấu giá QSDĐ, tổng số tiền thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 24.135.970.000 đồng Thực tế thu là: 33.848.775.000 đồng Kết sau bán đấu giá tài sản, tỷ lệ thu vượt so với tổng thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 40,24% - Năm 2010 trung tâm đấu giá tài sản thực 12 bán đấu giá QSDĐ, tổng số tiền thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 78.439.616.000 đồng Thực tế thu là: 108.807.613.000 đồng Kết sau bán đấu giá tài sản, tỷ lệ thu vượt so với tổng thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 38,74% Nguyễn Hữu Đắc 96 Cao học QLĐĐ- K20 Đề tài: Đánh giá hiệu công tác đấu giá QSDĐ - Năm 2011 trung tâm đấu giá tài sản thực 16 bán đấu giá QSDĐ, tổng số tiền thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 144.325.780.000 đồng Thực tế thu là: 181.854.577.000 đồng Kết sau bán đấu giá tài sản, tỷ lệ thu vượt so với tổng thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 26,01% - Năm 2012 trung tâm đấu giá tài sản thực 09 bán đấu giá QSDĐ, tổng số tiền thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 45.687.000.000 đồng Thực tế thu là: 47.229.080.000 đồng Kết sau bán đấu giá tài sản, tỷ lệ thu vượt so với tổng thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 3,38% - Qua bảng nhận xét ta thấy, tài sản QSDĐ từ năm 2007 đến năm 2012 hoàn toàn dự án nhà nước, QSDĐ người dân trao đổi, mua bán thị trường hoàn toàn mua bán theo phương thức đôi bên, thuận mua vừa bán Như người dân chưa chưa thấy hiệu việc đấu giá có nhiều lý + Thói quen người dân từ trước đến mua bán trao tay, thuận mua vừa bán + Người dân chưa am hiểu nhiều đấu giá tài sản nước phát triển giới + Những năm trước kia, chưa xã hội hóa nên tỉnh Hải Dương có trung tâm đấu giá thuộc sở tư pháp, thực công việc đấu giá tài sản tồn tỉnh có thời gian quan tâm đến tài sản tư nhân + Do chế độc quyền nên cán thực thi công tác đấu giá thường gây phiền phức, thủ tục rườm rà làm cho người dân khó tiếp cận, khó hiểu - Tỷ lệ thu vượt so với giá khởi điểm từ năm 2007 đến năm 2012 tính trung bình 28,89% Cao tỷ lệ trung bình nước 14,46%) 4.4.4 Đánh giá hiệu số dụ án điển hình huyện Nam Sách Nguyễn Hữu Đắc 97 Cao học QLĐĐ- K20 Đề tài: Đánh giá hiệu công tác đấu giá QSDĐ 4.5 Một số đề xuất giải pháp hồn thiện cơng tác đấu giá QSDĐ nhằm nâng cao hiệu 4.5.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật đấu giá QSDĐ Tài ngun đất đai có vai trị lớn phát triển kinh tế quốc gia đời sống xã hội, hồn thiện pháp luật đất đai đòi hỏi cấp thiết, phần quan trọng chiến lược phát triển kinh tế xã hội đất nước Đảng ta xác định : “ Phát triển thị trường bất động sản có thị trường quyền sử dụng đất Tạo điều kiện thuận lợi để chuyển quyền sử dụng đất, mở rộng hội cho công dân doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế dễ dàng có đất sử dụng đất lâu dài cho sản xuất kinh doanh” Định hướng hoàn thiện pháp luật đất đai thời gian tới là: - Khẳng định quán đất đai thuộc sở hữu toàn dân xác định rõ vị trí vai trị Nhà nước người đại diện chủ sở hữu đất đai thực việc thống quản lý toàn đất đai; - Phân biệt rõ chức quản lý Nhà nước đất đai với chức quản lý hoạt động kinh doanh đất đai; - Đổi sách tài đất đai, Nhà nước thực việc định giá đất điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai không đầu tư người sử dụng đất đai mang lại - Mở rộng quyền người sử dụng dất, bước tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân nước ngời, người Việt Nam định cư nước tham gia vào thị trường bất động sản - Xác lập sở pháp lý cho việc đời thị trường quyền sử dụng đất có tổ chức, thực việc đấu giá quyền sử dụng đất đôi với cải cách mạnh mẽ thủ tục hành đất đai theo hướng dân chủ, bình đẳng, cơng khai minh bạch Nguyễn Hữu Đắc 98 Cao học QLĐĐ- K20 Đề tài: Đánh giá hiệu công tác đấu giá QSDĐ Trong phạm vi chuyên đề, tơi đề cập tới số giải pháp hồn thiện pháp luật đất đai nói chung , tạo điều kiện cho việc đấu giá quyền sử dụng đất phát triển ổn định, nâng cao hiệu đấu giá QSDĐ a) Về lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất diễn cịn chậm, khơng quy hoạch tổng thể, sử dụng đất khơng theo quy hoạch, đất hoang hóa quy hoạch treo, sở hạ tầng chưa đáp ứng nhu cầu xây dựng đất xác định tồn quản lý sử dụng đất Để quản lý sử dụng đất đai cách hợp lý, tiết kiệm có hiệu quả, Nhà nước cần tổ chức đạo sát việc xây dựng thực quy hoạch kế hoạch sử dụng loại đất: - Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải thực theo nguyên tắc công khai, dân chủ tinh thần “ dân biết, bân bàn, dân làm, dân kiểm tra” Vì vậy, cần phải quy định pháp luật đất đai vấn đề: trình lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết, quan lập kế hoạch cần phải lấy ý kiến đóng góp nhân dân - Phải xây dựng chế tài đảm bảo việc thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất b)Về giá đất Giá đất yếu tố quan trọng, sở để quan hệ đất đai tiếp cận với thị trường Để bình ổn giá đất, cần tiến hành đồng số giải pháp sau - Cân cung cầu đất đai nhằm điều tiết giá đất cách hợp lý - Tăng cường khả cung cấp hàng hóa cho thị trường bất động sản việc xây dựng chương trình phát triển nhà ở, đảm bảo việc cung ứng nhà quản lý tốt việc cung ứng, chuyển nhượng nhà - Hoàn thiện khung pháp lý đất đai thị trường bất động sản, thống quy định hướng dẫn thực văn pháp luật có liên quan Nguyễn Hữu Đắc 99 Cao học QLĐĐ- K20 Đề tài: Đánh giá hiệu công tác đấu giá QSDĐ đến đất đai như: Bộ Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật nhà ở, Luật doanh nghiệp - Hoàn thiện hệ thống sách kinh tế, cụ thể sách thuế, phí lệ phí - Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để giao dịch đất đai đăng ký thông tin giá giao dịch công khai c) Về thu hồi, bồi thường hỗ trợ tái định cư thu hồi đất Hiện nay, đấu giá quyền sử dụng đất nhiều địa phương chậm mà vướng mắc khâu thu hồi đất Để cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt đạt hiệu cao cần tiến hành đồng số giải pháp sau: - Đảm bảo tính thống nhất, quán sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư, tránh tình trạng địa phương, dự án, cơng trình có mức bồi thường hỗ trợ khác nhau, từ làm nảy sinh ý tưởng so sánh quyền lợi từ phía người dân Khẩn trương hoàn thiện quy định pháp luật, theo hướng dựa sở thị trường để giải vấn đề bồi thường cho người bị thu hồi đất - Để nâng cao chất lượng cơng trình quy hoạch tái định cư, ý tới yếu tố văn hóa, tập quán, thói quen đồng bào dân tộc xây dựng khu tái định cư - Nâng cao lực thực bồi thường, hỗ trợ tái định cư ban, ngành địa phương đơn vị tư vấn, tinh thần trách nhiệm, tuân thủ trình tự thủ tục theo quy định pháp luật, cán việc kiểm kê, kiểm điểm, lập phương án đền bù - Có kế hoạch dài hạn với nguồn tài đảm bảo nhiều năm để thực bồi thường, hỗ trợ tái định cư Khống chế cách nghiêm chỉnh quy mô thu hồi đất, xác định tiêu chuẩn bồi thường cách hợp lý hồn thiện quy trình thu hồi đất - Khắc phục khó khăn việc xác định nguồn gốc đất dẫn đến khó Nguyễn Hữu Đắc 100 Cao học QLĐĐ- K20 Đề tài: Đánh giá hiệu công tác đấu giá QSDĐ khăn việc xác định điều kiện để bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người dân PHẦN V KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận - Đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất thực chất hình thức chuyển nhượng QSDĐ, quyền thuê đất đặc biệt - Việc đưa quyền sử dụng đất vào đấu giá thực bước tiến mạnh thị trường BĐS quản lý đất đai, góp phần làm giảm nạn đầu đất, giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn vốn từ đất cách công khai - Trong năm qua, đấu giá quyền sử dụng đất trở thành phương thức hữu hiệu việc giao đất có thu tiền sử dụng cho thuê đất Các địa phương nước xây dựng quy chế đấu giá quyền sử dụng đất riêng địa phương mình, từ đó, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất ngày diễn sôi nổi, phát triển số lượng chất lượng Đấu giá QSDĐ mang lại nguồn thu lớn cho địa phương, góp phần vào q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, đồng thời làm thay đổi mặt đô thị hóa địa phương, mang lại hiệu kinh tế, xã hội, hiệu quản lý đất đai 5.1.1 Hiệu kinh tế - Thực tế việc đấu giá quyền sử dụng đất năm qua cho thấy lợi ích kinh tế to lớn phương thức đem lại cho Nhà nước cho kinh tế Đấu giá quyền sử dụng đất giúp cho Nhà nước khai thác hợp lý quỹ đất; huy động nhiều nguồn vốn tham gia đầu tư xây dựng giúp Nguyễn Hữu Đắc 101 Cao học QLĐĐ- K20 Đề tài: Đánh giá hiệu công tác đấu giá QSDĐ tăng nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây sựng sở hạ tầng Ví dụ : Hải Dương, năm 2008 đấu giá quyền sử dụng đất thu xấp xỉ 3.000 tỷ đồng Năm 2009, công tác đấu giá quyền sử dụng đất đạt hiệu cao Theo Sở Tài nguyên Môi trường , Hải Dương tổ chức đấu giá quyền sử dụng 17,45ha đất 28 dự án, thu 3.480 tỷ đồng, tạo nguồn thu đáng kể cho ngân sách thành phố Năm 2010 , Sở tài nguyên Môi trường lên kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thu khoảng 3.000 tỷ đồng cho ngân sách Thực tiễn đấu giá nhiều địa phương cho thấy, giá đất đấu giá thường đẩy lên cao so với giá ban đầu, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước Ví dụ như: phiên đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà khu thương mại Nam Tân huyện Nam Sách- Hải Dương ( diễn ngày 30/9/2011) thành công với mức tổng số tiền thu dự kiến theo giá khởi điểm 6.517.030.000đ thực tế thu 12.441.981.000đ vượt gần 91% Đấu giá quyền sử dụng đất giúp cho người mua đất với giá xác định thấp so với việc mua đất theo thông thường thị trường Người mua đất khơng phí hoa hồng (mơi giới) loại phí khác mà cá trung tâm mơi giới thường đặt 5.1.2 Hiệu xã hội - Tại khu dân cư đồng với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng nhu cầu người dân, tạo điều kiện môi trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch địa phương Ví dụ : Tại huyện Nam Sách, số tiền thu từ đấu giá đất Nam Tân hầu hết dùng để sử dụng để xây dựng sở hạ tầng cho, cơng trình phúc lợi xã hội nhà trẻ, trường mầm non… xã - Với nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất, bên cạnh việc đầu tư xây dựng, cải tạo hệ thống sở hạ tầng, nguồn vốn huy động từ đấu giá quyền sử dụng đất hỗ trợ cho việc chuyển dịch cấu kinh tế, cấu ngành, áp dụng mơ hình sản xuất nông nghiệp Nguyễn Hữu Đắc 102 Cao học QLĐĐ- K20 Đề tài: Đánh giá hiệu công tác đấu giá QSDĐ - Sự đời hình thức đấu giá quyền sử dụng đất góp phần làm sôi động thị trường bất động sản nước ta Giá đất công bố đấu giá loại bỏ tâm lý, hoang mang, dao động giá đất chủ thể tham gia thị trường; xóa “ giá ảo” bất động sản, góp phần tạo bình ổn giá đất đai, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững 5.1.3 Hiệu công tác quản lý đất đai đấu giá QSDĐ - Ngoài hiệu mặt kinh tế, xã hội, đấu giá quyền sử dụng đất mang lại hiệu việc quản lý sử dụng đất đai Kết thu từ đấu giá quyền sử dụng đất khẳng định vai trò đất đai kinh tế thị trường Đấu giá quyền sử dụng đất để nhà nước định giá đất, góp phần tạo mặt giá đất, tạo ổn định cho thị trường bất động sản Tại dự án đấu giá bất động sản, công tác cấp giấy chứng nhận triển khai thuận lợi, tạo niềm tin nguồi sử dụng đất - Việc đấu giá quyền sử dụng đất đưa giá đất sát với thực tế, phản ánh nhu cầu thực tế thị trường giá trị thị trường lơ dất, từ hạn chế tiêu cực xảy giao đất, cho thuê đất Đấu giá quyền sử dụng đất đưa quyền sử dụng đất đến với tay chủ thể có nhu cầu khả sử dụng thực sự, tránh tình trạng “ xin – cho” trước gây lãng phí Đây thực biện pháp giúp khai thác tiềm Lợi đất đặc biệt khu đất “ vàng”, đem lại lợi ích lớn cho Nhà nước cho cộng đồng, hoàn cảnh “ tấc đất tấc vàng” 5.2 Một số kiến nghị cụ thể nhằm nâng cao hiệu công tác đấu giá QSDĐ 5.2.1 Mối quan hệ pháp luật bán đấu giá với pháp luật đất đai (Tr.40 luân văn Nga) Quyền sử dụng đất loại tài sản có giá trị lớn mang bán đấu Nguyễn Hữu Đắc 103 Cao học QLĐĐ- K20 Đề tài: Đánh giá hiệu công tác đấu giá QSDĐ giá, thực tất địa phương Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, xử lý tài sản giao dịch bảo đảm thi hành án Về bản, bán đấu giá quyền sử dụng đất quy định thống nhất, đồng Luật Đất đai văn quy phạm pháp luật liên quan Đặc biệt sau Chính Phủ ban hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 bán đấu giá tài sản, vấn đề trình tự, thủ tục bán đấu giá quyền sử dụng đất quy định thống nhất, chặt chẽ phù hợp với tình hình thực tế Tuy nhiên, cịn nhiều luật văn có liên quan cịn số quy định gây khó khăn cho việc bán đấu giá quyền sử dụng đất, cần làm rõ sau: - Về thẩm quyền tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất + Quy định tổ chức có thẩm quyền bán đấu giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 bán đấu giá tài sản chưa phù hợp với quy định Điểm a Khoản Điều 130 Luật Đất đai 2003 Theo quy định Điều 14, Điều 19, Điều 20 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, tổ chức có thẩm quyền bán đấu giá bao gồm: Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản, doanh nghiệp hoạt động đa ngành nghề có kinh doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản (hoạt động theo Luật Doanh nghiệp) Hội đồng bán đấu giá tài sản Trong đó, theo quy định Điểm a Khoản Điều 130 Luật Đất đai năm 2003, tổ chức có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất + Theo quy định Khoản Điều 58 Luật Đất đai việc đấu giá quyền sử dụng đất thực theo quy định pháp luật đấu giá Khoản Điều 55 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 bán đấu giá tài sản quy định tổ chức phát triển quỹ đất thành lập theo quy định pháp luật đất đai tổ chức thực việc bán đấu giá quyền sử dụng đất phải ký hợp đồng với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp để thực việc bán đấu giá quyền sử dụng đất Điều 16 Thông Tư số 23/2010/TT-BTP quy định chi tiết hướng dẫn thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, Tổ chức phát triển quỹ đất quan Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền xử lý việc bán đấu Nguyễn Hữu Đắc 104 Cao học QLĐĐ- K20 Đề tài: Đánh giá hiệu công tác đấu giá QSDĐ giá quyền sử dụng đất phải ký hợp đồng với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp theo quy định Khoản Điều 25 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP để thực việc bán đấu giá quyền sử dụng đất Trong đó, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư (Điểm Điều 35) Thông tư liên tịch số 01/2010/TTLT-BTNMTBNV-BTC ngày 08/01/2010 liên Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cấu tổ chức chế tài Tổ chức phát triển quỹ đất (Điểm g, Khoản 1, Điều 2) quy định Tổ chức phát triển quỹ đất có nhiệm vụ tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất, thực tế đem lại hiệu cao Vấn đề bán đấu giá quyền sử dụng đất trách nhiệm tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp, trách nhiệm Tổ chức phát triển quỹ đất quan Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền giao xử lý việc bán đấu giá quyền sử dụng đất thực việc bán đấu giá quyền sử dụng đất quy định Tại Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 bán đấu giá tài sản, tổ chức phát triển quỹ đất khơng tổ chức bán đấu giá QSDĐ không phù hợp, cần xem xét, bổ sung để tránh mâu thuẫn - Về thành lập Hội đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất: Điều 20 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 bán đấu giá tài sản “Hội đồng bán đấu giá tài sản trường hợp đặc biệt thành lập để bán đấu giá tài sản nhà nước, tài sản quyền sử dụng đất có giá trị lớn, phức tạp” Tuy nhiên, “quyền sử dụng đất có giá trị lớn, phức tạp” chưa hướng dẫn cụ thể Để quy định việc bán đấu giá quyền sử dụng đất nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất đầy đủ, hoàn thiện, đề nghị Bộ Tư pháp, Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên Môi trường cần sớm ban hành Thông tư liên tịch hướng dẫn cụ thể quyền sử dụng đất có giá trị lớn, phức tạp nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất - Về trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất: Điểm d Khoản Nguyễn Hữu Đắc 105 Cao học QLĐĐ- K20 Đề tài: Đánh giá hiệu công tác đấu giá QSDĐ Điều 61 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật Đất đai quy định: Không đấu giá quyền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thi hành án, thu hồi nợ liên quan đến quyền sử dụng đất trường hợp đất đưa đấu người tham gia đấu giá khơng thành Quy định không phù hợp với thực tiễn bán đấu giá trường hợp tổ chức đấu giá lại vào thời điểm khác 5.2.2 Cần hoàn thiện quy định giá đất nói chung giá khởi điểm, bước giá đấu giá QSDĐ (Tr 256- chuyên đề số 11) Thứ nhất, Điểm a Khoản Điều 56 Luật đất đai quy định việc định giá đất Nhà nước phải đảm bảo theo nguyên tắc “ sát với giá đất thị trường điều kiện bình thường” Tuy nhiên, thực tế cho thấy việc xác định thống nguyên tắc phức tạp, Luật cần có hướng dẫn cụ thể tiêu chí để xác định “trong điều kiện bình thường” Thứ hai , nên quy định cho UBND tỉnh, TP trực thuộc Trung ương năm công bố giá đất lần để đảm bảo cho giá đất nhà nước quy định sát với giá trị trường Thứ ba, nên thành lập quan quản lý giá đất thuộc Bộ Tài Chính để đảm bảo quản lý Nhà nước giá đất, kịp thời nắm bắt thông tin đưa định giúp Nhà nước quản lý đất đai làm tốt công tác quản lý sử dụng đất đai Theo quy định hành, người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư xây dựng nhà hộ gia đình, cá nhân phải nộp 100.000đồng/ hồ sơ với quyền sử dụng đất có giá khởi điểm từ 200 triệu đồng trở xuống Mức phí 200.000đồng/ hồ sơ áp dụng quyền sử dụng đất có giá khởi điểm từ 200 triệu đồng đến 500 triệu đồng Mức phí 500.000đồng/ hồ sơ áp dụng quyền sử dụng đất có giá khởi điểm 500 triệu đồng Trường hợp bán đấu giá quyền sử dụng đất khác ( đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê; xây dựng kết cấu hạ tầng để bán cho thuê; sử dụng quỹ đất để tạo Nguyễn Hữu Đắc 106 Cao học QLĐĐ- K20 Đề tài: Đánh giá hiệu công tác đấu giá QSDĐ vốn ban đầu cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; sử dụng đất làm mặt xây dựng sở sản xuất kinh doanh ), mức phí tham gia đấu giá triệu đồng/ hồ sơ (diện tích 0,5 trở xuống); triệu đồng/hồ sơ ( diện t ích từ 0,5 đến ha); triệu đồng/ hồ sơ ( diện tích ha) Theo ý kiến tơi, để góp phần kích thích đầu tư giúp đỡ doanh nghiệp khác, tổ chức , hộ kinh doanh, cá nhân tham giá đấu giá quyền sử dụng đất, Bộ tài chình nên bỏ quy định việc thu phí tham gia đấu giá quyền sử dụng đất 5.2.3 Cần có chế tài đủ mạnh, phù hợp với vi phạm hoạt động bán đấu giá QSDĐ, đặc biệt hành vi “thông thầu” (Tr 256- chuyên đề số 11) Hành vi “thông thầu” hành vi thể coi thường pháp luật gây hậu xấu Một là, gây tâm lý hoang mang, lòng tin nhà đầu tư người tham gia đấu giá Nếu kết đấu giá dàn xếp chắn khơng qai muốn tham gia đấu giá Hai là, dẫn đến khiếu kiện kéo dài, việc giải hậu khó khăn, đồng thời dễ dẫn đến việc thực dự án bị chậm lại, đất đai bị để khơng, khơng lãng phí mà gây thiệt hại cho Nhà nước xã hội Do cần bổ sung chế tài xử lý với hành vi Cụ thể bổ sung quy định luật hình sự, phải có quy đinh hướng dẫn cụ thể biện pháp xử lý vi phạm ( Điều 173 174 Bộ luật Hình sự) Ví dụ : vi phạm “ Thông thầu” m2 đất số tiền vi phạm lên tới gây hậu nghiêm trọng Nguyễn Hữu Đắc 107 Cao học QLĐĐ- K20 ... tài: - Tìm hiểu cơng tác đấu giá QSDĐ địa bàn huyện Nam Sách - Đánh giá hiệu công tác đấu giá QSDĐ địa bàn huyện Nam Sách, giai đoạn 2007 - 2012 - Góp ý kiến đề xuất số giải pháp cơng tác đấu giá. .. Đánh giá hiệu công tác đấu giá QSDĐ địa bàn huyện Nam Sách - Tỉnh Hải Dương - Tìm hiểu quy định chung công tác đấu giá QSDĐ địa bàn huyện - Tìm hiểu định hướng kế hoạch lập dự án đấu giá QSDĐ địa. .. lý, sở thực tiễn hiệu kinh tế, xã hội, quản lý nhà nước đất đai, thực đề tài: "Đánh giá hiệu công tác đấu giá QSDĐ số dự án địa bàn huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương, Giai đoạn 2007 - 2012" 1.2 Ý nghĩa