Ứng dụng gis xây dựng bản đồ vùng giá trị đất đai tại phường ba đồn, thị xã ba đồn, tỉnh quảng bình năm 2015

333.7 TRƯỜNG ĐẠI HỌC VINH KHOA ĐỊA LÝ - QLTN ===  === NGUYỄN THỊ ÁNH NGỌC KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ỨNG DỤNG GIS XÂY DỰNG BẢN ĐỒ VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI TẠI PHƯỜNG BA ĐỒN THỊ XÃ BA ĐỒN TỈNH QUẢNG BÌNH NĂM 2015 NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGHỆ AN - 2015 TRƯỜNG ĐẠI HỌC VINH KHOA ĐỊA LÝ - QLTN ===  === KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ỨNG DỤNG GIS XÂY DỰNG BẢN ĐỒ VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI TẠI PHƯỜNG BA ĐỒN THỊ XÃ BA ĐỒN TỈNH QUẢNG BÌNH NĂM 2015 NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS Võ Thị Thu Hà B SINH VIÊN THỰC HIỆN: Nguyễn Thị Ánh Ngọc LỚP: 52K3 MSSV: 1152054138 LỚP: 2011 - 2015 NGHỆ AN - 2015 MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA VIỆC ỨNG DỤNG HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐỊA LÝ (GIS) ĐỂ XÂY DỰNG BẢN ĐỒ VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI 1.1 Cơ sở lý luận 1.1.1 Giới thiệu GIS 1.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 1.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 1.1.4 Định giá đất 14 1.2 Cơ sở thực tiễn 21 1.2.1 Cơ sở liệu giá đất tình hình xây dựng CSDL giá đất 21 CHƯƠNG II: TÌNH HÌNH VỀ XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT Ở PHƯỜNG BA ĐỒN 24 2.1 Khái quát khu vực nghiên cứu 24 2.1.1 Đặc điểm tự nhiên 24 2.1.2 Các nguồn tài nguyên 26 2.1.3 Đặc điểm kinh tế - xã hội 28 2.1.4 Tình hình quản lý sử dụng đất 33 2.1.5 Nhu cầu xây dựng Bản đồ vùng giá trị đất đai phường Ba Đồn 44 CHƯƠNG III: XÂY DỰNG BẢN ĐỒ VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI TẠI PHƯỜNG BA ĐỒN, THỊ XÃ BA ĐỒN, TỈNH QUẢNG BÌNH 45 3.1 Quy trình thiết kế sở liệu 46 3.1.1 Thiết kế CSDL theo khung giá nhà nước 46 3.1.2 Thiết kế CSDL theo khung giá thị trường 51 3.1.3 Gán thơng tin thuộc tính cho đất ArcMap 54 3.1.5 Xây dựng modul tự động nội suy giá đất Model Builder 57 3.1.6 So sánh giá thị trường khung giá nhà nước 62 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 65 TÀI LIỆU THAM KHẢO 67 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS - Bất động sản GIS - Hệ thông tin địa lý CSDL - Cơ sở liệu BTNMT - Bộ Tài nguyên Môi trường NQ-CP - Nghị phủ THCS - Trung học sở THPT - Trung học phổ thông GDP - Thu nhập bình quân đầu người UBN - Ủy ban nhân dân CT - Chỉ thị TCQLĐĐ - Tổng cục quản lý đất đai GPMB - Giải phóng mặt UBND - Ủy ban nhân dân K_VT - Hệ số vị trí K_DT - Hệ số diện tích K_HT - Hệ số hình thể DANH MỤC HÌNH Hình 1.1 Các hợp phần hệ thơng tin địa lý (GIS) Hình 1.2 Bản đồ vùng giá trị đất đai Hàn Quốc Hình 1.3 Bản đồ phường Ba Đồn, thị xã Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình Hình 1.4: Cơ cấu loại đất địa bàn phường Ba Đồn Hình 2.1 Cấu trúc CSDL giá đất phường Ba Đồn Hình 2.2 Liên kết liệu với bảng giá nhà nước Hình 2.3 Bảng thuộc tính thực thể “Bang_gia” Hình 2.4 Bảng thuộc tính thực thể “Thua_dat” theo khung giá nhà nước sau liên kết với bảng giá Hình 2.5 Bảng thuộc tính lớp Thua_dat Hình 2.6 Cách thức nội suy giá đất Hình 2.7 Cửa sổ làm việc ArcToolbox Hình 2.8 Tạo cơng cụ “Nội suy giá đất” ArcToolbox Hình 2.9 Mơ hình minh họa quy trình chạy Model Builder Hình 2.10 Mơ hình nội suy giá đất Model Builder ArcGIS Hình 2.11 Quy trình thành lập đồ hệ số chênh lệch giá thị trường giá nhà nước Hình 2.12 Khái qt hóa đồ cơng cụ Dissolve DANH MUC BẢNG BIỂU Bảng 1.1 Diện tích, cấu loại đất năm 2014 Bảng 1.2 Diện tích, cấu loại đất nơng nghiệp năm 2014 Bảng 1.3 Diện tích, cấu loại đất phi nông nghiệp năm 2014 Bảng 2.1 Mã giá trị đất phường Ba Đồn Bảng 2.2 Các trường thực thể “ Thua_dat” Bảng 2.3 Các trường thực thể “Giao_thong” Bảng 2.4 Các trường thực thể “Bang_gia” Bảng 2.5 Bảng tổng hợp hệ số vị trí vùng giá trị Bảng 2.6 Bảng tổng hợp hệ số diện tích vùng giá trị Bảng 2.7 Bảng tổng hợp hệ số hình thể vùng giá trị Bảng 2.8 Bảng kiểm tra kết nội suy LỜI CẢM ƠN Trong thời gian học tập, nghiên cứu thời gian hoàn thành khóa luận, em nhận bảo tận tình thầy cơ; góp ý giúp đỡ nhiệt tình anh chị động viên khích lệ bạn khoa Địa lý – QLTN, Trường Đại học Vinh Qua em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy cô, anh chị bạn Đặc biệt em xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc đến giáo TS Võ Thị Thu Hà (B), người trực tiếp bảo, hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành khóa luận Em xin chân thành cảm ơn! Vinh, tháng năm 2015 Sinh viên Nguyễn Thị Ánh Ngọc MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Cùng với phát triển kinh tế, thị trường Bất động sản (BĐS) ngày hình thành phát triển Đây thị trường mẻ đầy biến động, tiềm ẩn nhiều hội, thách thức cho phát triển quốc gia, vùng miền hay đơn giản nhà đầu tư Sự mong muốn có định đắn cho việc đầu tư hay sử dụng đất đòi hỏi thơng tin xác, cập nhật liên tục Được coi loại hàng hóa đặc biệt nên giá đất khơng dễ xác định Nó khơng phụ thuộc vào cung cầu thị trường mà phụ thuộc vào điều tiết, quản lý nhà nước Theo thị phủ, giá đất nhà nước ban hành phải sát với giá thị trường điều kiện bình thường Tuy nhiên, biến động liên tục thị trường BĐS nên nhà chức trách cho biết thị khó thực Chính vậy, việc xây dựng đồ vùng giá trị đất đai phục vụ cho quản lý, khai thác sử dụng đất việc làm quan trọng cần thiết Trong xã hội đại, phát triển mạnh mẽ ngành công nghệ thông tin ngày mang lại nhiều lợi ích cho người mặt đời sống, lĩnh vực kinh tế - xã hội, có lĩnh vực quản lý đất đai Đặc biệt phải kể đến hệ thống thông tin địa lý (GIS) Được thiết kế hệ thống chung để phân tích quản lý liệu không gian, GIS xâm nhập hỗ trợ đắc lực cho công tác quản lý sử dụng nguồn tài nguyên đất đai nước ta giới Việc ứng dụng GIS vào việc xây dựng Bản đồ vùng giá trị đất đai có tính trực quan cao, giúp người xem dễ dàng nắm bắt thông tin giá đất, tra cứu giá bất động sản đất theo thông tin giới hạn cho trước trị trung bình trọng số (IDW), nội suy hàm Spline, nội suy Kriging Đề tài thử nghiệm phương pháp nội suy Kriging, Spline IDW so sánh kết thu bảng 2.8 Bảng 2.8 Bảng kiểm tra kết nội suy (đơn vị tính: triệu đồng) Số hiệu Giá Giá thu thập Giá theo Kriging nội 500 76 1236 143 7325 193.5 177 245 146 176 182.16 240.05 148.28 170.50 5.16 -4.95 2.28 -5.50 suy 196.8 Sai số 3.3 Giá theo nội suy Spline 197.12 170.49 242.76 150.35 177.2 Sai số 3.62 -2.24 4.35 1.2 Giá theo nội suy IDW 193.04 178.01 245.57 146.70 176.54 Sai số -0.46 0.57 0.70 0.54 -6.51 1.01 Từ kết trên, ta thấy phép nội suy IDW phù hợp cho khu vực phường Ba Đồn Vậy ta lựa chọn kết phép nội suy IDW để xây dựng sở liệu giá đất theo giá thị trường phường Ba Đồn 3.1.4.4 Kết xây dựng đồ vùng giá trị đất đai theo giá thị trường phường Ba Đồn năm 2015( xem phần phụ lục) 3.1.5 Xây dựng modul tự động nội suy giá đất Model Builder Ở phần trên, để tính tốn giá thị trường đất từ điểm giá thu thập, ta phải thực tay bước tính giá quy chuẩn, nội suy (IDW, Spline, hay Kriging,…), thống kê theo vùng cho giá trị trung bình đất nhân ngược trở lại tính giá trị thực đất Việc thực cơng đoạn quy trình nội suy giá đất phương pháp thủ cơng nhiều thời gian công sức, cần cập nhật thơng tin Để tự động hóa bước quy trình này, đề tài tìm hiểu sử dụng cơng cụ Model Builder có ArcToolbox ArcGIS 57 Hình 2.7 Cửa sổ làm việc ArcToolbox Model Builder công cụ xuất ArcGIS người sử dụng biết đến sử dụng Bản chất Model Builder tạo ứng dụng nhỏ, người thiết kế xếp bước thực tham số đầu vào đầu thành quy trình (workflow) Sau đó, người sử dụng chạy quy trình vài nhát bấm chuột mà chí khơng cần biết hết nội dung cơng việc quy trình Hay nói cách khác, cơng đoạn mà phải tự tính tốn bên tính giá quy chuẩn, nội suy, thay lần nhấn chuột Model Builder Model Builder cho phép ta xây dựng công cụ mà sử dụng công cụ hệ thống, mở chạy từ ArcToolbox Cách tạo chạy mơ hình cách cụ thể sau: 58 Hình 2.8 Tạo cơng cụ “Nội suy giá đất” ArcToolbox Trong hộp công cụ ArcToolbox, ta tạo cơng cụ có tên “Nội suy giá đất” (hình 2.8) Tiếp theo, ta tạo model với cửa sổ Model Builder minh họa mơ hình ví dụ hình 2.9 Trong cấu trúc mơ hình Model Builder, cơng cụ ký hiệu hình chữ nhật lớp liệu (đầu vào - đầu ra) ký hiệu hình ellipse Cơng cụ liệu hiển thị màu sắc khác Đường kết nối liệu đến công cụ mũi tên hiển thị theo hướng luồng liệu (đầu vào đầu ra) 59 60 Hình 2.9 Mơ hình minh họa quy trình chạy Model Builder Khi mơ hình tạo người sử dụng cần nhấn vào nút Run quy trình thực Hình 2.10 Mơ hình nội suy giá đất Model Builder ArcGIS Các cơng cụ liệu mơ hình giải nghĩa sau: Gia_dat: lớp điểm giá đất thu thập sử dụng để nội suy đề tài sử dụng 52 giá thu thập để tiến hành nội suy; Delete Field: chức xóa bớt trường liệu bảng thuộc tính Mục đích công đoạn nhằm làm liệu trung gian để thực lại quy trình; Add Field: chức tạo thêm trường liệu bảng thuộc tính Trong trường hợp này, ta tạo thêm trường “Gia_quy_chuan” để lưu trữ 61 giá đất sau loại trừ hệ số ảnh hưởng; Calculator Field: tính tốn giá trị trường “Gia_quy_chuan” vừa tạo bước Add Field Gia_quy_chuan = Gia_thu_thap/(KVT*KDT*KHT); Thua_dat: lớp đất; IDW: công cụ nội suy giá trị trung bình trọng số IDW Khi chạy cơng cụ cần phải thiết lập thông số nội suy kích thước pixel, số điểm tham gia nội suy, bán kính tìm kiếm,… IDW_Diem_noi_suy: raster nội suy từ điểm giá sử dụng để nội suy; Zonal Statistics: công cụ thống kê theo vùng cho phép thống kê giá trị trung bình đất thể trường MEAN bảng Zstats; Zonal Statistics as Table: công cụ đưa giá trị thống kê đất vào bảng Zstats, để liên kết với bảng thuộc tính lớp Thua_dat; Add Join: công cụ liên kết bảng Zstats vào bảng thuộc tính lớp Thua_dat theo trường thống nhất, trường hợp trường “so_hieu”; Calculator Field 2: tính giá trị trường “Gia_thi_truong” Gia_thi_truong=MEAN*(KVT*KDT*KHT) Mơ hình tính tốn cho phương pháp nội suy khác tương tự mơ hình IDW, cần thay công cụ nội suy IDW công cụ Spline hay Kriging 3.1.6 So sánh giá thị trường khung giá nhà nước Quy trình xây dựng đồ hệ số chênh lệch giá thị trường giá nhà nước thể hình 2.11 62 Bước 1: Tính tốn hệ số chênh lệch - Chồng xếp hai đồ vùng giá trị đất đai theo khung giá nhà nước đồ vùng giá trị đất đai theo giá thị trường cách sử dụng công cụ Union Arc Toolbox Hình 2.11 Quy trình thành lập đồ hệ số chênh lệch giá thị trường giá nhà nước Công cụ Union thực giao đối tượng lớp khác tạo thành nhiều đối tượng nhỏ nằm lớp có tất thuộc tính lớp - Tạo trường “HS_chenhlech” (lưu trữ chênh lệch giá đất hai đồ) bảng thuộc tính lớp tạo thành sau chồng xếp đồ Dùng công cụ Field Calculator để gán giá trị cho trường HS_chenhlech theo công thức: HS_chenhlech = Giá thị trường / Giá theo khung giá Bước 2: Khái qt hóa đồ Dùng cơng cụ Dissolve để khái quát hóa đồ, chập vùng có giá trị chênh lệch giống INPUT OUTPUT 63 Hình 2.12 Khái qt hóa đồ cơng cụ Dissolve Bước 3: Biên tập đồ Bước 4: Lưu trữ in đồ Kết thành lập đồ hệ số chênh lệch khung giá nhà nước giá thị trường (xem phần phụ lục) Trên sở đồ hệ số chênh lệch thành lập ta thấy giá thị trường đất cao so với giá khung giá UBND tỉnh ban hành - Đối với khu vực phường Ba Đồn, giá thị trường đất thường cao so với giá đất đưa khung giá nằm khoảng từ đến lần - Khu vực xung quanh đường, đường có giá chênh lệch cao Các đất khu vực chủ yếu vị trí vị trí 2, có điều kiện kinh tế hạ tầng phát triển phường - Giá chênh lệch thấp thường nằm khu vực vị trí vị trí Hầu hết thường ngõ với điều kiện giao thông 64 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Bản đồ vùng giá trị đất đai công cụ quan trọng với sở pháp lý tổ chức phục vụ cho công tác quản lý đất đai phát triển thị trường bất động sản công khai minh bạch Đồng thời, phương tiện tra cứu nhanh chóng, trực quan cho người dân Trước đây, cơng nghệ chưa phát triển việc xây dựng Bản đồ vùng giá trị đất đai tra cứu thơng tin gặp nhiều khó khăn phải xử lý khối lượng thơng tin lớn liên quan đến giá đất ngày công việc trở nên dễ dàng ứng dụng công nghệ GIS số bước tự động hoá chức GIS Kết đề tài cho thấy khả ứng dụng hiệu công nghệ GIS vào xây dựng Bản đồ vùng giá trị đất đai, đề tài nghiên cứu xây dựng đồ vùng giá trị đất đai theo khung giá nhà nước theo giá thị trường phường Ba Đồn, đồ thể chênh lệch khung giá nhà nước giá thị trường năm 2015, đồng thời đề tài xây dựng Modul nội suy giá đất tự động công cụ Model Builder ArcGIS Các kết thử nghiệm với liệu phường Ba Đồn, thị xã Ba Đồn đạt kết tốt để người dân dễ tiếp cận tra cứu Qua trình nghiên cứu đề tài đưa số kiến nghị sau: 65 - Nhà nước cán quản lý đất đai cần có điều chỉnh giá đất hợp lý cho khu vực phường Ba Đồn để đảm bảo công cho người dân hạn chế vụ tranh chấp đất đai - Chú trọng đào tạo đội ngũ cán mang tính tồn diện hơn, sâu chun mơn lẫn cơng nghệ thơng tin định giá đất vừa mang tính khoa học vừa mang tính nghệ thuật - Ngoài nhà nước cần phải xây dựng Bản đồ vùng giá trị đất đai cho tỉnh thành cách đồng thống quan chuyên trách Đây nguồn tài nguyên chung để phục vụ quản lý đất đai phát triển thị trường bất động sản - Đồng thời người dân dễ tiếp cận tra cứu cần tăng cường giải pháp đưa thông tin lên mạng Internet 66 TÀI LIỆU THAM KHẢO Trần Quốc Bình (2005), Bài giảng hệ thống thông tin đất đai, Trường ĐH KHTN, ĐHQG Hà Nội Phạm Văn Cự (2006), Bài giảng hệ thông tin địa lý, Trường ĐH KHTN, ĐHQG Hà Nội Phạm Minh Đề (2006), Bài giảng định giá đất, Trường ĐH KHTN, ĐHQG Hà Nội Nguyễn Thế Huấn (2009), Bài giảng định giá đất bất động sản khác, Trường ĐH Thái Nguyên, ĐH Nông Lâm Trần Văn Tuấn (2006), Bài giảng sở kinh tế đất, Trường ĐH KHTN, ĐHQG Hà Nội UBND tỉnh Quảng Bình: Quyết định số 36/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 việc ban hành khung giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Bình năm 2015 Luật đất đai năm 2013 Số liệu thống kê đất đai năm 2015 phường Ba Đồn Trang Web: http://www.esri.com/news/arcnews/summer04articles/e- land.htmlGì thu=gì 67 PHỤ LỤC 68 69 70 71 ... lý sử dụng đất 33 2.1.5 Nhu cầu xây dựng Bản đồ vùng giá trị đất đai phường Ba Đồn 44 CHƯƠNG III: XÂY DỰNG BẢN ĐỒ VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI TẠI PHƯỜNG BA ĐỒN, THỊ XÃ BA ĐỒN, TỈNH QUẢNG BÌNH... cứu tình hình xây dựng sở liệu giá đất phường Ba Đồn, thị xã Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình - Thử nghiệm thiết kế Bản đồ vùng giá trị đất đai phường Ba Đồn, thị xã Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình năm 2105 Đối... ứng dụng hệ thống thông tin địa lý (GIS) để xây dựng đồ vùng giá trị đất đai Chương 2: Tình hình xây dựng sở liệu giá đất phường Ba Đồn, thị xã Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình Chương 3: Xây dựng đồ vùng