NGHIÊN cứu THÀNH lập bản đồ VÙNG GIÁ TRỊ đất ĐAI với PHẦN mềm ARCGIS (tại PHƯỜNG hạ ĐÌNH, QUẬN THANH XUÂN, hà nội)

Do đó công tác quản lý đất đai đóngvai trò hết sức quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về các vấn đề xãhội, và việc sử dụng và quản lý đất đai ở nước ta đã được đưa vào hiến pháp

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đối với bất kỳ quốc gia nào thì đất đai là tài sản vô cùng quý giá, lànguồn tư liệu chính của sản xuất đầu vào do đó đất đai là vấn đề được quantâm hàng đầu, ở nước ta cũng vậy, Luật đất đai cũng đã chỉ rõ “Đất đai là tàinguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọnghàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựngcác cơ sở văn hoá, an ninh, quốc phòng Do đó công tác quản lý đất đai đóngvai trò hết sức quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về các vấn đề xãhội, và việc sử dụng và quản lý đất đai ở nước ta đã được đưa vào hiến pháp

và nhiều Nghị quyết của Đảng để đảm bảo đất đai được sử dụng một cáchkhoa học và hiệu quả nhất

Thị trường bất động sản (BĐS) có tầm quan trọng trong nền kinh tế, kể

cả với nền kinh tế chuyển đồi theo hướng phát triển kinh tế thị trường địnhhướng xã hội chủ nghĩa, nó là một mắt xích quan trọng trong hệ thống các thịtrường ở Việt Nam, đặc biệt trong những năm gần đây khi mà nhu cầu nhà ởtăng cao tập trung ở các thành phố lớn, nó ảnh hưởng trực tiếp đến môi trường

và đời sống của người dân do đó nhu cầu thông tin về đất đai, đặc biệt là giáđất luôn luôn được người dân quan tâm, trong khi đó thông tin về bất độngsản luôn luôn thiếu và thiếu tin cậy, nhưng nó vẫn là một thị trường sôi động

và hấp dẫn, mới đây ngày 01/01/2010 Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nộimới công bố chính thức khung giá đất mới Theo luật định thì giá đất công bốphải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường Để thị trường BĐSphát triển một cách lành mạnh thì yêu cầu thông tin phải rõ ràng, đầy đủ vàngười quản lý phải nắm chắc được toàn bộ quỹ đất trong phạm vi của mình,

hệ thống bản đồ vùng giá trị đất đai sẽ đáp ứng được yêu cầu đó, dựa vào bản

đồ này người ta có thể thống kê được tổng giá trị quỹ đất trong từng khu vựchay trên toàn lãnh thổ Qua đó người quản lý có cái nhìn tổng quát, nắm được

tình hình chung của quỹ đất từ đó lựa chọn những chính sách đúng đắn nhằmquản lý đất đai một cách hiệu quả Đồng thời bản đồ vùng giá trị đất đai còngiúp những người tham gia thị trường BĐS nắm được những thông tin phục

vụ mục đích của mình

Hiện nay cùng với sự phát triển mạnh mẽ của công nghệ thông tin thì

sự xâm nhập và hỗ trợ của nó gần như trong tất cả các lĩnh vực kinh tế - xãhội và đời sống con người, công nghệ thông tin đối với quản lý Nhà nước vềđất đai cũng vậy Trong đó công nghệ GIS với khả năng quản lý và thành lậpbản đồ vùng giá trị đất đai và khả năng liên kết với các hệ thống thông tin cóliên quan vừa giúp người quản lý, người sử dụng có thể tra cứu các thông tincần thiết về tổng giá trị đất đai, giá đất và các yếu tố khác một cách tiện lợi,tin cậy và đầy đủ, giúp cán bộ địa chính dễ dàng cập nhật chỉnh lý bản đồhàng năm góp phần xây dựng hệ thông thông tin về BĐS trở thành một hệthống thông tin hiện đại và thống nhất

Xuất phát từ những nhu cầu thực tiễn trên tôi đã chọn đề tài “Nghiêncứu thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai với sự trợ giúp của phần mềmArcGIS (Thử nghiệm tại phường Hạ Đình, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội)”

2 Mục tiêu, nhiệm vụ của đề tài

Mục tiêu của đề tài là nghiên cứu cơ sở khoa học lý luận và phương phápthành lập, quản lý bản đồ vùng giá trị đất đai bằng công nghệ GIS, trên cơ sở

đó thử nghiệm thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai tại phường Hạ Đình, quậnThanh Xuân, TP Hà Nội Để đạt được mục tiêu trên cần đặt ra một số nhiệm

- Tổng hợp các kiến thức cơ bản về hệ thống thông tin địa lý (GIS) và

cơ sở lý luận của phép nội suy sử dụng trong thành lập bản đồ vùng giá trị đấtđai

- Thử nghiệm xây dựng bản đồ vùng giá trị đất đai tại phường Hạ Đình,quận Thanh Xuân, TP Hà Nội

3 Phương pháp nghiên cứu

Một số các phương pháp sử dụng trong quá trình nghiên cứu đề tài:

- Phương pháp phân tích tổng hợp

- Phương pháp điều tra thu thập thông tin thị trường, điều tra khảo sátthực địa tìm hiểu khu vực nghiên cứu

- Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường

- Phương pháp phân tích không gian

- Phương pháp bản đồ và GIS

4 Cấu trúc của đề tài

Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và mục lục, đề tài gồm

3 chương :

Chương 1: Tổng quan về giá đất và định giá đất

Chương 2: Ứng dụng phần mềm ArcGIS trong thành lập bản đồ vùnggiá trị đất đai

Chương 3: Thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai phường Hạ Đình, quậnThanh Xuân, TP Hà Nội

CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất

1.1.1 Lí luận về sở hữu

Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyềnđịnh đoạt Trong đó quyền chiếm hữu là quyền được nắm giữ vật sở hữutrong tay, quyền sử dụng là quyền được khai thác các đặc tính hữu ích của đấtđai và sử dụng nó, quyền định đoạt là quyền quyết định số phận pháp lý củathửa đất Sự thống nhất và tách rời giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng gắnliền với việc mua bán qua lại bằng 2 loại giá cả đất đai là giá mua bán quyền

sở hữu và giá mua bán chỉ quyền sử dụng Ở nước ta đất đai thuộc sở hữutoàn dân mà nhà nước là đại diện chủ sở hữu, vì thế giá mua bán ở đây chỉ giámua bán quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản được hiểu là thị trườngquyền sử dụng đất Đây là điểm khác biệt về thị trường bất động sản ở ViệtNam nói chung và việc hình thành giá đất nói riêng

1.1.2 Lí luận về địa tô - nhân tố cơ bản hình thành giá cả các loại đất khác nhau

Nghiên cứu về giá đất dựa trên cơ sở lí luận về địa tô của Mác Nói đơngiản địa tô thực chất là sự chi trả cho việc sử dụng bản thân đất đai, thể hiệnkhả năng sinh lợi của đất Khả năng sinh lợi càng cao thì giá đất càng cao.Căn cứ vào nguyên nhân và điều kiện sản sinh ra địa tô, Mác chia địa tô rathành 2 loại: địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối Đây là 2 hình thức cơ bảncủa địa tô tư bản chủ nghĩa

a) Địa tô chênh lệch: Có bản chất là lợi nhuận siêu ngạch, là sự chênh

lệch giữa giá cả sản xuất chung của nông phẩm được quyết định bởi điều kiệnsản xuất trên ruộng đất xấu nhất và giá cả sản xuất cá biệt của nông phẩm trênruộng đất trung bình và tốt Có 2 loại địa tô chênh lệch:

* Địa tô chênh lệch 1 tạo thành do sự chênh lệch về độ phì nhiêu và sựkhác nhau về vị trí giữa các thửa đất nên hình thành giá đất khác nhau Ví dụnhư ở vùng đồng bằng giá đất thường cao hơn so với khu vực miền núi.

* Địa tô chênh lệch 2 tạo thành do sự chênh lệch về độ phì nhiêu nhântạo mà người sử dụng đầu tư trên việc kinh doanh sử dụng đất Đất càng đượcđầu tư nhiều thì giá càng cao

b) Địa tô tuyệt đối: Tạo thành do sự chênh lệch giữa giá cả sản xuất cá

biệt các sản phẩm có liên quan đến đất với giá cả thị trường Địa tô tuyệt đốiđược hình thành do quan hệ cung - cầu sẽ quyết định cơ cấu đầu tư vào cácmục đích sử dụng khác nhau trong quá trình sản xuất xã hội

Trong các loại địa tô trên thì sự tồn tại của hình thức địa tô chênh lệchchính là nhân tố quyết định giá cả đất đai cao hay thấp

1.1.3 Lí luận về giá trị, giá trị sử dụng và giá cả của đất đai

Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được công nhận là một loại hànghoá đặc biệt, là sản phẩm của lao động, thoả mãn nhu cầu của con người (nơi

ở, nguồn dinh dưỡng) thông qua trao đổi, mua bán Hàng hoá đất đai cũng có

2 thuộc tính là giá trị sử dụng và giá trị Nhưng để trở thành hàng hóa, đất đai

tự nhiên phải có một quá trình chuyển đổi thành đất đai kinh tế thông qua laođộng

- Lao động cụ thể tạo ra giá trị sử dụng Giá trị sử dụng là công dụngcủa hàng hoá đất đai thoả mãn nhu cầu của con người (nơi ở và nguồn dinhdưỡng) Cơ sở của giá trị sử dụng là do những thuộc tính tự nhiên của thựcthể hàng hoá đó quyết định nên giá trị sử dụng là phạm trù vĩnh viễn vì nó tồntại trong mọi phương thức sản suất Những thuộc tính tự nhiên vốn có của đấtđai: vị trí cố định, có hạn về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng, khônghao mòn và được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (theo nghĩa rộng),

có khả năng cùng với cây xanh và các yếu tố tự nhiên khác để tạo nên sản

phẩm cây trồng khác nhau đáp ứng nhu cầu của cuộc sống con người nóiriêng và động vật nói chung.

- Lao động trừu tượng tạo ra giá trị Giá trị là lao động xã hội của ngườisản xuất kết tinh trong hàng hoá Cái gì không có lao động kết tinh thì không

có giá trị Như vậy chỉ có đất đai kinh tế mới có giá trị và là hàng hoá đượctrao đổi trên thị trường

Giá cả là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị Theo Mác thì:

Giá đất = Địa tô / Lãi suất ngân hàng

Công thức này đã phản ánh được giữa người mua và người bán sẽ thuđược một khoản lợi nhuận Người mua đất sẽ thu được một khoản lợi tô caohơn lợi tức ngân hàng nếu biết khai thác và sử dụng hiệu quả Người bán ởđây mất quyền sở hữu đất đai nhưng lại có một khoản lợi tức ngân hàng tươngđương với số lợi tô thu được khi còn là chủ sở hữu đất Đây là công thức đượctính trên lí thuyết, tuy nhiên giá cả đất đai bị chi phối bởi nhiều yếu tố và mức

độ chi phối giữa các yếu tố là khác nhau nên việc xác định giá đất phức tạphơn nhiều

1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Bản chất của giá đất là giá trị đất đai Theo nghĩa rộng đất là vô giá vìđất không có khấu hao, vô hạn về thời gian sử dụng và nếu sử dụng một cáchthông minh sáng tạo thì sức sản xuất không ngừng được tăng lên Do đó, giáđất là một “ước lệ” để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người đang cóquan hệ kinh tế trực tiếp với nó tại một thời điểm, trong một hoàn cảnh kinh

tế xã hội nhất định mà khó có thể tính đúng, tính đủ, tính hết giá trị của nó

Do mối quan hệ hữu cơ giữa các yếu tố tự nhiên kinh tế xã hội pháp lý với giá đất cho nên khi xác định giá đất phải xem xét đầy đủ các yếu

-tố này dưới góc độ khoa học và thực tiễn Đề tài xin khái quát về một số yếu

tố ảnh hưởng chính đến giá đất sau đây :

1.1.4.1 Các yếu tố tự nhiên

* Yếu tố vị trí: Có vai trò đặc biệt quan trọng trong các yếu tố tự nhiên.

Bao gồm 2 loại vị trí ảnh hưởng đến giá đất là vị trí tuyệt đối và vị trí tươngđối Vị trí tuyệt đối có thể hiểu là toạ độ định vị chính xác của thửa đất trên bềmặt trái đất hoặc là thể hiện dưới dạng địa chỉ (địa điểm cụ thể của thửa đấttrong khu vực) và vị trí tương đối (vị trí của thửa đất so với các thửa đất kháctrong vùng lân cận) Giá đất đô thị ở nước ta hiện nay biến động theo vùng vàtheo sự phân bố của các tuyến đường (càng xa trung tâm càng rẻ) và theođiểm (càng xa mặt đường giá càng rẻ)

* Yếu tố kích thước, hình thể của đất cũng có ảnh hưởng lớn đến giáđất Hình dạng mảnh đất đẹp nhất là vuông vức còn các hình dạng khác nhưtam giác, bình hành, hình bất quy tắc đều không thuận lợi cho việc sử dụngđất nên ảnh hưởng đến giá đất

* Đặc điểm về thổ nhưỡng, địa hình, địa chất, độ phì nhiêu tự nhiên củabản thân khu đất đáp ứng các mục đích sử dụng đất khác nhau, điều kiện môitrường cảnh quan xung quanh là trong lành, sạch đẹp hay không bị ô nhiễm Cũng ảnh hưởng đến giá đất

- Các yếu tố về cơ sở hạ tầng kĩ thuật (giao thông, hệ thống điệnnước ) và cơ sở hạ tầng xã hội (khu công nghiệp, trường học, công viên, nhàvăn hoá ) cũng ảnh hưởng lớn đến giá đất

- Ngoài ra còn có các nhân tố khác như tình trạng phát triển kinh tế,trình độ tiêu dùng và thu nhập của dân cư, mức lãi suất

1.1.4.3 Các yếu tố tâm lý, xã hội

- Tình hình ổn định chính trị, trị an xã hội của khu vực và các vùng lâncận, đầu cơ vào nhà đất và mức độ đô thị hoá Cục diện chính trị ổn định thìviệc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ

ra có thể thu đúng thời hạn cùng với lợi nhuận Vì vậy lòng tin của nhà đầu tư

sẽ kéo giá đất lên cao Ngược lại sẽ kéo giá đất rớt xuống Thửa đất mà nằm ởnơi có trị an xã hội tốt, đảm bảo sẽ có giá cao hơn so với thửa đất mà tìnhtrạng trị an kém

- Các yếu tố về dân cư như số dân, nghề nghiệp, trình độ Ví dụ ởnhững nơi tập trung dân cư đông đúc thì đẩy giá đất cao hơn

- Các yếu tố về tâm lý như phong thuỷ, phong tục tập quán của mỗinơi Cũng ảnh hưởng đến giá đất Nó có thể kéo giá đất lên cao hoặc xuốngthấp nhiều lần

Ví dụ như nhiều người thường quan niệm nhà có hướng đông nam sẽtốt hơn so với các hướng khác

1.1.4.4 Các yếu tố pháp lý

- Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị Quy hoạch cũng là mộttrong những công cụ để nhà nước quản lý đất đai Đây là một yếu tố làm biếnđộng về giá đất rất lớn Nếu một lô đất ở trong ngõ nhưng được quy hoạch mởmột đường phố đi qua đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt thì khi đó trởthành đất mặt phố và giá đất sẽ tăng vọt

- Nguồn gốc của thửa đất: Được Nhà nước giao, cho thuê, công nhậnquyền sử dụng đất hay đất lấn chiếm Nguồn gốc đất đai mà minh bạch rõràng thì giá đất cũng sẽ cao hơn

- Tình trạng pháp lý của thửa đất: Thửa đất đã được cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất hay chưa, có giấy phép xây dựng, các chứng thư pháp lýkhác hay không.

- Hệ thống chính sách pháp luật đất đai ở thời điểm xác định giá đất

1.2 Định giá đất

1.2.1 Khái niệm định giá đất

Về nguyên tắc định giá đất cũng giống như định giá các tài sản khác.Nhưng đất đai lại là một tài sản đặc biệt Giá đất ngoài các yếu tố về khônggian, thời gian, pháp lý chi phối còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội

Vì vậy định giá đất chỉ là một sự ước tính về mặt giá trị

Định giá đất là sự ước tính giá trị của quyền sở hữu trên đất bằng hình

thái tiền tệ dựa trên quan hệ giữa các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và khảnăng sinh lợi của đất ở một thời điểm xác định với những mục đích xác định

cụ thể

- Định giá đất mang tính khoa học vì nó có cơ sở khoa học và cở sởthực tiễn Xuất phát từ cơ sở hình thành giá đất như đã trình bày ở trên nên cóthể định giá được

- Định giá đất mang tính nghệ thuật vì còn phải phụ thuộc nhiều vào sựcảm nhận về lĩnh vực thị trường của người định giá đất, có thể nói là sự nhạycảm, nhạy bén và phân tích tình hình thị trường

1.2.2 Nguyên tắc định giá đất

Bản chất của định giá đất xác định giá trị các yếu tố tự nhiên cấu thành

và các yếu tố kinh tế - xã hội ảnh hưởng, tác động đến đất đai Định giá đấtđược thực hiện theo những nguyên tắc nhất định Đề tài xin trình bày nhữngnguyên tắc quan trọng sau đây:

1) Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Một bất động sản được đánh giá là tốt nhất và hiệu quả nhất nếu tại thờiđiểm định giá bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang có

thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròngtrong tương lai là lớn nhất, sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất có thể tồn tại vàkéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.

2) Nguyên tắc cung cầu

Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác giữa cung và cầu Khicung tăng mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khilượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽtăng lên; khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽtăng hoặc giảm tuỳ theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc

độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại

3) Nguyên tắc thay đổi

Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một bất động sản cụ thểkhông bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước, phápluật, xã hội, môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản,thay đổi cả về xu thế của thị trường đối với loại bất động sản đó như xu thế vềquy mô đầu tư bất động sản, về chất lượng đầu tư bất động sản Ngoài ra cácnhu cầu về vật chất, văn hoá, tinh thần, sở thích của người tiêu dùng thay đổikhông ngừng Tóm lại sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liêntục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người Việc ước tính giáthị trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thờiđiểm định giá nhưng nó phải bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai củabất động sản

4) Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ một bất động sản

Các yếu tố tham gia quá trình thu nhập thực từ bất động sản là các yếu

tố trực để có bất động sản, bảo trì bất động sản và vận hành bất động sản sửdụng vào mục đích đã được xác định để tạo ra thu nhập thực

Nguyên tắc này cho rằng để ước tính giá trị thực của BĐS cần phảiđánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập thực từBĐS đó Việc đánh giá được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giámặt giá trị của từng yếu tố Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt đánh giá người

ta thường đưa giá trị của từng yếu tố về cùng một mốc đồng nhất về thời gian

Các yếu tố tham gia quá trình tạo nên thu nhập thực từ BĐS bao gồm:lao động, vốn, đất đai, quản lý Khi tiến hành định giá phải căn cứ vào cácyếu tố này để đánh giá nhằm đưa giá đất gần với giá trị thực của nó

về tính phù hợp thị hiếu, cạnh tranh trong nội bộ cung cầu, giữa cung và cầu,cạnh tranh trong nội bộ vùng, giữa các vùng trong khu vực, giữa các vùngtrong cả nước

7) Nguyên tắc đóng góp

Nguyên tắc này cho rằng giá trị của một bộ phận cấu thành bất độngsản tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất độngsản mà nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhậpcủa bất động sản mà nó tham gia hợp thành

8) Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lời

Nguyên tắc này chỉ ra rằng khi sự tăng giảm liên tục của một nhân tố(X) trong sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định thì thunhập thực (thu nhập ròng) sẽ tăng tới một giới hạn nhất định Sự gia tăng liêntục của một nhân tố (X) sẽ làm giảm giá trị của thu nhập thực (thu nhập ròng)trong tương lai

9) Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc này cho rằng giá trị thị trường của một BĐS chủ thể cókhuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán của một BĐS thay thế khác tương tự vềgiá trị và tiện dụng so với BĐS chủ thế, với giả thiết không có sự chậm trễtrong việc thoả thuận giá cả và thanh toán

10) Nguyên tắc dự báo trước

Nguyên tắc này cho rằng giá trị thị trường của một BĐS là giá trị hiệntại của tất cả lợi nhuận trong tương lai có thể thu được từ BĐS đó mang lại

11) Nguyên tắc khả năng sinh lợi của đất

Khả năng sinh lời của đất được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từ đất

do nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị trí khác Các nhà kinh tế chia cácyếu tố sản xuất ra làm 4 nhóm: lao động, đất đai, vốn và quản lý Nguyên tắckhả năng sinh lợi từ đất cho rằng phần thu nhập còn lại sau khi trừ các khoảnchi phí về lao động, vốn và quản lý là thuộc về đất đai

Nguyên tắc khả năng sinh lợi từ đất nhấn mạnh đến đặc tính “độc nhất

vô nhị” về vị trí của thửa đất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúpcho việc giải thích tại sao giá trị của đất đai lại có thể thay đổi mạnh mẽ theo

vị trí

Trên đây, đề tài đã trình bày khái quát các nguyên tắc trong định giáđất Khi định giá đất ngoài việc hiểu biết đầy đủ những nguyên tắc trên cònphải nắm vững mối quan hệ giữa chúng để vận dụng một cách tổng hợp, từ đó

có thể xác định được giá trị chính xác của đất đai

Nhóm các phương pháp định giá ứng dụng là ứng dụng của phươngpháp định giá cơ bản, nghĩa là trên cơ sở giá của thửa đất mẫu được định theophương pháp định giá cơ bản, tiến hành phân tích giá cả đất đai trong toàn bộkhu vực hay trong một phần của nó, nhân tố ảnh hưởng đến giá đất và quyluật biến hoá, xây dựng mối quan hệ lẫn nhau giữa giá cả thửa đất với điềukiện thửa đất và các nhân tố ảnh hưởng trên một phạm vi rộng, dùng làm tiêuchuẩn định giá của các thửa đất trong phạm vi đó, từ đó khi cần có thể địnhgiá các thửa đất trong vùng một cách nhanh chóng và tiết kiệm Điểm mấuchốt của nhóm phương pháp này là ở việc xây dựng tiêu chuẩn định giá: cầnphải tiến hành thu thập điều tra, phân tích, xử lý một khối lượng lớn tư liệu,còn việc căn cứ vào tiêu chuẩn định giá để định giá mảnh đất thì tương đốiđơn giản và nhanh chóng, nên nhóm phương pháp này phù hợp với việc địnhgiá một số lượng lớn BĐS theo yêu cầu của quản lý Nhà nước Nhữngphương pháp thuộc nhóm này có: phương pháp định giá theo tuyến, phươngpháp định giá thửa đất tiêu chuẩn, phương pháp hiệu chỉnh hệ số cơ bản.

Phương pháp định giá khác nhau có đặc điểm và phạm vi ứng dụngkhác nhau, cũng có điều kiện hạn chế tương ứng nên lúc định giá các thửa đấtphải căn cứ vào đặc điểm của phương pháp định giá, sự hạn chế và phạm vithích hợp của nó để chọn ra phương pháp thích hợp

Bảng 1.1 Các phương pháp định giá bất động sản hay được sử dụng

Phương pháp thặng dư

Phương pháp định giá theo tuyến

Phương pháp tiếp cận giá thành

Quan điểm Thay thế Giá nhà đất =

giá thành xâydựng + giá đất

Giá thành Có thể đạt

được thay thế

Đối tượng 1.Đất đai

2.Công trìnhxây dựng

3.Bất động sản

1.Đất đai2.Vật kiến trúc

1 Đất đai 1.Đất mới

phát triển2.Vật kiếntrúc

Phạm vi ứng

dụng

Khu vực cómẫu giao dịchthực tế

Khu vực có giaodịch địa sản cógiá trị khai thác,tái khai thác

Hệ thốngđường xáhoàn chỉnhkèm theo giátuyến đường,biểu hệ sốđiều chỉnhđiều kiện

Khu vực cócông trình xâydựng, đất mớiphát triển

có dự án giaodịch tương tựhoặc thị trườnggiao dịch thìkhó định giá

2.Cần xem xét

1.Việc định giákhó khăn đốivới việc xâydựng khôngthích hợp hoặcđất đai không cógiá trị tái khai

1.Không thíchhợp với khuvực không cógiá tuyếnđường

1.Không thíchhợp đối vớiđất đai đã xâydựng hoặc đất

đã phát triển

tất cả các hạngmục sai khác

và hiệu chỉnhthích hợp

3.Phải kiểm tra

rõ tính chuẩnxác của tư liệumẫu so sánh

thác

Cơ sở lí luận 1.Không có cơ

sở lí luậnnhưng tínhthực tế cao

2.Theo giá đấtmẫu thực tế, sosánh và tìm giá

cả đất cần địnhgiá

1.Có cơ sở líluận

2.Giá đất = Giánhà đất - Giáthành xây dựng

- Lợi tức xâydựng - Lợi tứclợi nhuận

3.Giá vật kiếntrúc = Giá nhàđất - Giá đất

1.Có cơ sở líluận

2.Giá thửa đất

= Giá tuyếnđường × Chỉ

số chiều sâu ×Chỉ số hiệuchỉnh điềukiện × Hệ sốhiệu chỉnhthời gian

1.Có cơ sở líluận

2.Giá đất mớiphát triển =Tiền sử dụngđược đất + Phíphát triển +Lợi nhuận +Lợi tức+ Hiệuchỉnh vị trí

Tính hiện

thực

Tính hiện thựcnhất vì kết quảđịnh giá và giáthị trường gầnnhau

Tiếp cận với giáthị trường

Tiếp cận vớigiá thị trường

Kết quả địnhgiá thường saikhác với giáthị trường

1.4 Cơ sở của việc xác định giá đất

1.4.1 Điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất

Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất các thông tin, số liệucần thiết để tính toán đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu thập trênthị trường trong điều kiện bình thường, đồng thời phải phân tích, lựa chọn cácthông tin, số liệu chính xác và có độ tin cậy cao.

Trong trường hợp thu thập được đầy đủ thông tin, số liệu để có thể ápdụng cả bốn phương pháp xác định giá đất, thì sử dụng phương pháp so sánhtrực tiếp làm phương pháp chủ yếu để xác định giá đất

Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp ít nhất haiphương pháp xác định giá đất quy định tại Thông tư này để kiểm tra, so sánh,đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thịtrường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thấtthường, không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiện bìnhthường

Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương phápxác định giá đất có kết quả cao hơn mức tối đa của khung giá do Chính phủquy định tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2009/NĐ-CP

1.5 Khái niệm và mục đích thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai

Bản đồ vùng giá trị đất đai là bản đồ chuyên đề biểu thị giá (tính theođơn vị tiền tệ) trên đơn vị diện tích tính bằng m2 cho tất cả các thửa đất, lôđất, khu đất trống trong một vùng Loại bản đồ này thường được thành lập đểnhận biết giá trị các thửa đất, lô đất, khu đất chứ không nhằm mục đích chỉ rõgiới hạn hoặc ranh giới sở hữu

Thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai là công việc của cơ quan Nhànước có thẩm quyền thành lập và điều chỉnh hàng năm vì vậy thể hiện vai tròquản lý của Nhà nước đối với việc quản lý đất đai - nguồn vốn to lớn củaquốc gia, thuộc sở hữu của Nhà nước

Việc áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai góp phần làmđổi mới hệ thống quản lý địa chính.

Đối với các cơ quan Nhà nước có chức năng quản lý đất đai: việc thànhlập và sử dụng bản đồ vùng giá trị đất đai là tài liệu tham khảơ để định giáđất, là căn cứ tính nghĩa vụ thuế trên đất đối với người sử dụng đất, sở hữuđất

Vì vậy việc nghiên cứu thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai là rất cầnthiết và thiết thực, vừa hỗ trợ cho các nhà quản lý đất đai trong công tác địnhgiá đất, quản lý đất đai, vừa cung cấp thông tin cho người sử dụng đất để thựchiện các quyền của mình khi tham gia thị trường BĐS

CHƯƠNG 2: ỨNG DỤNG PHẦN MỀM ARCGIS TRONG THÀNH

LẬP BẢN ĐỒ VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI 2.1 Giới thiệu về phần mềm ArcGIS

Phần mềm ArcGIS là phần mềm GIS nổi tiếng được thiết kế bởi Việnnghiên cứu hệ thống môi trường ESRI của Mỹ Với 3 ứng dụng chính làArcMap, ArcCatalog, ArcToolbox Trong đó ArcMap xây dựng để và hiểnthị, xử lý và phân tích bản đồ, ArcCatalog để quản lý, theo dõi các dữ liệu đã

có hoặc tạo mới và mô tả các dữ liệu mới, ArcToolbox cung cấp các công cụ

để xử lý, nhập xuất dữ liệu từ ArcGIS sang các định dạng khác như MapInfo,Microstation hay Autocad

ArcMap tích hợp các dữ liệu địa lý và thông tin thuộc tính trong các lớp

dữ liệu (layer) và hiển thị chúng trên bản đồ Các layer có thể được tạo từnhiều nguồn khác nhau: shape files, personal geodatabases, CAD drawing,images

Các dữ liệu địa lý có 2 dạng chính là dạng vector (shape, cover, CAD,geodatabase) Và raster (ảnh số, ảnh quét, các file ảnh dạng *.jpg, *tiff), dữliệu trong shapefile (hay một feature class trong geodatabase) chỉ có thể làmột trong số 3 dạng đối tượng sau: point (điểm), line (đường), và polygon(vùng)

ArcMap có thể lưu trữ dữ liệu là shape file và personal geodatabase(gọi tắt là geodatabase)

Geodatabase là một cơ sở dữ liệu được chứa trong một file có đuôi là

*.mdb Geodatabase có thể lưu trữ topology của các đối tượng Cấu trúc củaGeodatabase có thể được hiển thị trong hình 2.1

Trong một Geodatabase có 1 hay nhiều Feature Dataset FeatureDataset là một nhóm các loại đối tượng có cùng chung hệ quy chiếu và hệ toạ

độ Một Feature Dataset có thể chứa 1 hay nhiều Feature Class Feature Classchính là đơn vị chứa các đối tượng không gian của bản đồ và tương đương với

1 lớp (layer) trong ArcMap Mỗi Feature Class chỉ chứa một dạng đối tượng(polygon – vùng, line - đường, point hay multipoint) Một Feature class sẽđược gắn chặt với 1 bảng thuộc tính (Attribute table).

Hình 2.1 Sơ đồ cấu trúc của Geodatabase

2.2 Phương pháp thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theo khung giá Nhà nước

2.2.1 Quy trình thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theo khung giá Nhà nước

1.Chuẩn bị tài liệu, phần cứng, phần mềm ArcGIS, bản đồ địa chínhdạng số

2 Điều tra thu thập giá đất theo khung giá Nhà nước: giá các thửa đấtđược quy định theo Quyết định 150/QĐ-UB của UBND Thành phố Hà Nội cụthể như sau:

+Vị trí 1: Áp dụng cho các thửa đất của một chủ sử dụng đất có ít nhấtmột mặt tiếp giáp với đường, phố

+ Vị trí 2: Áp dụng đối với thửa đất có ít nhất một mặt giáp ngõ,ngách, hẻm (gọi chung là ngõ) có mặt cắt nhỏ nhất từ 3.5m trở lên

GeoDatabase

Feature Dataest

Attribute Table

Feature class

Feature Dataest Feature Dataest

Feature class Feature class

Attribute Table Attribute Table

+ Vị trí 3: Áp dụng đối với thửa đất có ít nhất một mặt giáp với ngõ cómặt cắt nhỏ nhất từ 2m đến dưới 3.5m.

+ Vị trí 4: Áp dụng đối với thửa đất có ít nhất một mặt giáp với ngõ có

mặt cắt nhỏ nhất nhỏ hơn 2m

Đối với các thửa đất tại các vị trí 2, 3, 4 có ngõ nối thông với nhiềuđường phố có giá đất khác nhau thì áp dụng theo vị trí của đường phố gầnnhất

Nếu thửa đất có khoảng cách đến các đường phố bằng nhau thì áp dụngtheo đường phố mức giá cao nhất Đối với đất nông nghiệp thì giá đất đượctính dựa vào hạng đất phân theo 3 loại xã đồng bằng, trung du, miền núi

Khung giá Nhà nước được công bố định kỳ hàng năm Như vậy để cóthể cập nhật dữ liệu về giá đất một cách tự động theo các năm, ta cần phải liênkết dữ liệu với bảng giá Nhà nước thông qua trường mã giá trị

Hình 2.2 Liên kết dữ liệu với bảng giá Nhà nước

3 Chuyển dữ liệu sang ArcGIS

Nếu bản đồ là bản đồ địa hình, bản đồ hiện trạng, bản đồ địa chínhdạng giấy ta có thể dùng phần mềm Microstation hoặc Mapinfo để số hoá bản

đồ nền từ ảnh quét

4 Chuyển dữ liệu từ phần mềm Microstation sang phần mềm ArcGIS

5 Gán thông tin cho các đối tượng

Ma_gia_tri = Mã đường & Mã vị trí & Mã mục đích sử dụng

CSDL Thửa đất

Bảng giá nhà nước

Khởi động AcrCatalog Trong feature class Polygon tạo trường: Giá đấtthu thập

Khởi động ArcMap, mở bằng thuộc tính của lớp Polygon gán các giá trịthửa đất theo vị trí của các thửa đất trong khung giá Nhà nước

6 Khái quát hoá vùng giá trị đất đai và biên tập bản đồ

7 Lưu trữ và in bản đồ

Hình 2.2 Sơ đồ quy trình thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theo khung

giá Nhà nước

Xác định mục đích, yêu cầu, nhiệm vụ, phạm vi nghiên cứuĐiều tra thu thập thông tin

2.3 Phương pháp thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theo giá thị trường bằng ArcGIS

2.3.1 Quy trình thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theo giá thị trường

1 Xác định mục đích, yêu cầu, nhiệm vụ, phạm vi nghiên cứu

Tài liệu, phần cứng, phần mềm ArcGIS, bản đồ địa chính số (hoặc bản

đồ giấy)

2 Điều tra thu thập, xử lý thông tin

Thu thập các thông tin: các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất (vị trí, kíchthước, diện tích, loại nhà), các vùng giá trị và các hệ số ảnh hưởng

3 Chuyển dữ liệu sang ArcGIS

Nếu bản đồ là bản đồ địa hình, bản đồ hiện trạng, bản đồ chính dạnggiấy ta có thể dùng phần mềm Microstation hoặc MapInfo để số hoá bản đồnền từ ảnh quét Sau đó chuyển dữ liệu từ phần mềm Microstation hoặc

MapInfo sang phần mềm ArcGIS.

Từ bản đồ địa chính dạng *.dgn ta tách ra các lớp thông tin cần thiết rồichuyển sang định dạng của ArcGIS

Nhập dữ liệu bản đồ địa chính vào phần mềm ArcGIS

- Trong ArcCatalog tạo 1 Geodatabase và Feature Dataset

- Sử dụng công cụ Conversion Tool để chuyển đổi file sang định dạng

của ArcGIS

- Sử dụng công cụ Polygon feature class from line của ArcCatatlog để

tạo vùng cho thửa đất từ các đường line và có gắn với thuộc tính

4 Gán thông tin cho các đối tượng

- Xác định vùng giá trị, các yếu tố ảnh hưởng, hệ số ảnh hưởng tới giátrị thửa đất

- Khởi động ArcCatatlog Trong feature class Polygon tạo trường: Giá

đất thu thập (Gia_dat), hệ số vị trí (K_vitri), hệ số diện tích (K_dientich), hệ

số nhà (K_nha) và một số hệ số ảnh hưởng khác nếu có Tạo feature classchứa thông tin giá các thửa đất điều tra trên thị trường (dạng: point), tạo cáctrường: K_vitri, K_nha, K_dientich, Gia_thuthap, Gia_quychuan

- Khởi động AcrMap, mở bảng thuộc tính của lớp Polygon gán các hệ

số K_vitri, K_nha, K_dientich cho từng đối tượng thửa đất và các đối tượngđiểm Tính giá quy chuẩn (trong trường Gia_quychuan)

Giá quy chuẩn = Giá đất(điều tra trên thị trường)/(K_vitri* K_nha*K_dientich)

5 Nội suy giá đất

a/ Khái niệm và vai trò của phép nội suy

Nội suy là quá trình tính giá trị các điểm không đủ lấy mẫu dựa trên cácđiểm đã được lấy mẫu (được đo) trong cùng một vùng (miền)

Nội suy là giải đoán những giá trị chưa biết dựa trên những giá trị đãbiết

Giá đất mà ta thu thập được chiếm một số lượng nhỏ so với hàng trăm,hàng nghìn thửa đất của mỗi một khu vực Mặt khác giá đất lại là một hàmtổng hợp của nhiều yếu tố ảnh hưởng, mỗi yếu tố có một mức độ ảnh hưởngkhác nhau là có trong số khác nhau, vì vậy muốn tính được giá trị của cácthửa đất còn lại, ta phải nội suy từ những thửa đã biết

Nội suy áp dụng cho một số trường hợp sau:

- Khi một bề mặt đựơc rời rạc hoá có độ phân giải, kích thước pixel hayđịnh hướng khác so với yêu cầu

- Khi một bề mặt liên tục được miêu tả bởi một mô hình dữ liệu khác sovới yêu cầu

- Khi các số liệu hiện có chỉ là các đối tượng được lấy mẫu chứ khôngđược đo tại tất cả các điểm của vùng cần quan tâm

b/ Cơ sở logic của phép nội suy

Cơ sở logic của các phép nội suy là các giá trị tại các điểm gần nhauhơn trong không gian thì thường có khả năng giống nhau hơn là các điểmcách xa nhau trong không gian

c/ Các phương pháp nội suy

Các phương pháp nội suy phổ biến trong ArcGIS: nội suy tuyến tính,

nội suy song tuyến, trung bình trọng số, hàm Spline, Kriging.

- Nội suy tuyến tính

Nội suy tuyến tính là một phép nội suy đơn giản nhất để ước tính giá trịchưa biết Phương pháp này với giả thiết là mối quan hệ tuyến tính giữa sựchênh lệch giá trị của hai điểm và khoảng cách giữa chúng

Hình 2.3 Nội suy tuyến tính

- Nội suy trung bình trọng số

Nội suy trung bình trọng số là phương pháp thường được sử dụng Giátrị dự đoán được rút ra từ tập hợp các điểm quan sát nằm trong một khoảngbán kính cho trước kể từ một điểm chưa biết

với :

H: giá trị tại điểm chưa biết

pi: trọng số

hi: giá trị tại điểm đã biết

di: khoảng cách từ điểm chưa biết tới điểm đã biết

k: luỹ thừa của khoảng cách

- Hàm Spline

Phương pháp nội suy theo hàm Spline hay được sử dụng cho vùng đồinúi Hàm Spline có thể coi như một hàm đa thức bậc 3 theo đoạn, hàm đathức này là hàm liên tục và có các đạo hàm bậc một và bậc hai liên tục

Hàm Spline là các đa thức bậc m hoặc nhỏ hơn Với m = 1,2 hoặc 3hàm Spline tương ứng được gọi là tuyến tính, bậc hai hoặc bậc 3 Các đạohàm có 1, 2, m-1, đại lượng r được dùng để biểu thị các điều kiện ràng buộcđối với hàm Spline Khi r = 0 thì không có điều kiện ràng buộc nào Khi r = 1thì hàm Spline là liên tục và không có điều kiện ràng buộc đối với các đạohàm của nó Nếu r = m-1 thì có thể được miêu tả bằng một hàm đa thức duynhất, như vậy r = m thì chỉ có k-m điều kiện tự do Nếu r = m = 3, đó là hàm

đa thức bậc 3 theo đoạn

Hình 2.4 Nội suy Spline

- Nội suy theo phương pháp Kriging

Theo tác giả Brougough, Kriging là phương pháp nội suy dựa trênphương pháp “phân tích bề mặt” và “trọng số trung bình” “Phân tích bề mặt”tìm ra một phương trình toán học diễn tả xu hướng tổng quát của bề mặt