Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty kinh đô

Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty kinh đô

LỜI MỞ ĐẦU

Đầu tư là một hoạt động cần thiết nhằm đảm bảo cho việc tồn tại và phát

triển không ngừng của xã hội Muốn có sự phát triển thì tất cả mọi quốc gia, doanhnghiệp hay công ty đều phải tiến hành đầu tư Có thể nói nhờ có hoạt động đầu tưmà mọi lĩnh vực được phát triển cả về chất và lượng, đặc biệt là trong lĩnh vựckinh tế Các dự án chính là nhịp cầu nối hoạt động đầu tư đến với hiện thực Thôngqua dự án mà các ý tưởng đầu tư được thể hiện và thực hiện Tuy nhiên ý tưởngđầu tư sẽ trở nên bị méo mó, không được phản ánh trung thực nếu như các dự ánlập ra không chính xác, không được kiểm tra cẩn thận Xuất phát từ lý do đó màmôn thẩm định dự án ra đời trong đó có thẩm định tài chính dự án Thẩm định tàichính dự án là công việc mà không có một dự án nào bỏ qua vì tài chính là mộtvấn đề sống còn đối với dự án Thấy được tầm quan trọng của công tác thẩm địnhtài chính dự án nên trong thời gian thực tập tại công ty kinh doanh bất động sảnKinh Đô ( là một công ty mà hoạt động chủ yếu là đầu tư vào các dự án), em đãchọn đề tài :

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TẠI CÔNGTY KINH ĐÔ

cho chuyên đề thực tập của mình Nội dung chuyên đề gồm có 3 phầnchính sau:

kế toán tài chính, phòng kinh doanh đầu tư tiếp thị nói riêng đã tạo điều kiện rấtthuận lợi và giúp đỡ em trong thời gian tiến hành thực tập tại công ty Sau đây làtoàn bộ nội dung chuyên đề của em.

PHẦN 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ DỰ ÁN VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN.

1.1 Dự án

1.1.1 Khái niệm dự án.

Hiện nay từ “dự án” được sử dụng rất rộng rãi - ta thường nghe nóiđến các dự án đầu tư phát triển tầm cỡ quốc gia hoặc quốc tế, song cũngcó thể nói đến dự án của cá nhân mỗi người, như tiến hành một nghiên cứuthử nghiệm, viết một cuốn sách Vậy có thể hiểu "dự án” là gì?

Thường có hai cách hiểu về dự án Theo cách hiểu thứ nhất (tĩnh)dự án là hình tượng về một tình huống (một trạng thái ) mà ta muốn đạttới

Trong cách hiểu thứ hai (động) theo từ điển về quản lý dự án AFNOR, dựán là một hoạt động đặc thù tạo nên một thực tế mới một cách có phương pháp vàtịnh tiến, với các phương tiện ( nguồn lực đã cho).

Theo nghị định 177/CP ngày 20/10/1994 của Chính phủ quy định:

“ Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất về việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặccải tạo những đối tượng nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về sốlượng, cải tiến hoặc nâng cao chất lượng sản phẩm hay dịch vụ nào đótrong một khoảng thời gian nhất định”.

Qua đây ta có thể nhận thấy:

+Dự án không chỉ là một ý định hay phác thảo, mà có tính cụ thểvà mục tiêu xác định, nhằm đáp ứng một nhu cầu chuyên biệt.

+Dự án không phải là một nghiên cứu trừu tượng hay ứng dụng, màphải cấu trúc nên một thực tế mới, một thực tế mà trước đó còn chưa tồntại nguyên bản tương đương Ngoài ra mỗi dự án phải có tính sáng tạoriêng.

+ Vì liên quan đến một thực tế trong tương lai, bất kì dự án nàocũng có một độ bất định và những rủi ro có thể xảy ra.

+Cuối cùng, như một hoạt động đặc thù, dự án phải có bắt đầu, cókết thúc và chịu những hạn chế nói chung là đã cho về nguồn lực( phươngtiện)

Ta cũng thấy rõ các đặc trưng sau đây cho phép nhận dạng một dựán:

+Mục tiêu dự án.

+Thời gian (Với các giai đoạn khác nhau).

1.1.2 Vai trò của dự án.1.1.2.1 Đối với nhà đầu tư.

-Dự án là một căn cứ quan trọng nhất để nhà đầu tư quyết định cónên tiến hành đầu tư hay không.

-Là phương tiện để chủ đầu tư thuyết phục các tổ chức tài chính tàitrợ vốn cho dự án.

-Là cơ sở cho các nhà đầu tư xây dựng kế hoạch đầu tư, theo dõiđôn đốc và kiểm tra quá trình thực hiện dự án

-Là công cụ để tìm kiếm các đối tác liên doanh.

-Là công cụ giúp nhà đầu tư xác định được cơ hội đầu tư tốt, giảmthiểu rủi ro, giảm thiểu chi phí cơ hội.

-Là căn cứ để soạn thảo hợp đồng liên doanh cũng như để giảiquyết các mối quan hệ trong tranh chấp giữa các đối tác trong quá trìnhthực hiện dự án.

1.1.2.2 Đối với Nhà nước.

Dự án là tài liệu để các cấp có thẩm quyền xét duyệt cấp giấy phépđầu tư, là căn cứ pháp lý để tòa án xem xét giải quyết khi có sự tranh chấpgiữa các bên tham gia đầu tư trong quá trình thực hiện dự án sau này.

1.1.2.3 Đối với các tổ chức tài trợ vốn.

Dự án là căn cứ để các cơ quan này xem xét tính khả thi của dự ánđể quyết định có nên tài trợ hay không, tài trợ đến mức độ nào cho dự ánđể đảm bảo rủi ro ít nhất cho nhà tài trợ.

Các dự án lớn hiện nay thường mang tính quốc gia hoặc quốc tế.*Các dự án nhỏ, ngoài những đặc tính ngược lại với các dự án lớn,như không đòi hỏi kinh phí nhiều, thường nằm trong một bối cảnh sẵn có

hoặc không được ưu tiên Các nguồn lực huy động chẳng những eo hẹp,mà thường không có ngay Mục tiêu và trách nhiệm đôi khi không đượcxác định rõ ràng, và những người tham gia không có kinh nghiệm tronghoạt động dự án Chủ nhiệm dự án thường kiêm luôn cả việc quản lý dự án( đối nội) lẫn việc liên hệ với các chuyên gia bên ngoài (đối ngoại).

Mỗi xí nghiệp, cơ quan thường chỉ chủ trì hoặc tham gia vàomột hay vài dự án lớn, trong khi đó có thể có nhiều dự án nhỏ cùng đồngthời thực hiện.

Về phương diện quản lý, các dự án lớn và các dự án nhỏ, tuy cónhững nét chung, nhưng cũng nhiều đặc điểm riêng đòi hỏi phải áp dụngcác phương pháp và công cụ quản lý khác nhau Các dự án lớn thường đặtra nhiều vấn đề về quản lý cần được ngiên cứu và giải quyết Ngược lại,các dự án nhỏ cho phép áp dụng một cách đơn giản và công hiệu cácphương pháp định lượng.

1.1.4 Các giai đoạn của dự án.

Dự án được xây dựng và phát triển trong một quá trình gồm nhiềugiai đoạn riêng biệt, song gắn bó chặt chẽ với nhau và đi theo một tiếntrình logic Ở đây ta phân thành 5 giai đoạn cụ thể là: Xác định dự án,phân tích và lập dự án, duyệt dự án, triển khai thực hiện, nghiệm thu tổngkết và giải thể.

1.1.4.1 Xác định dự án.

Là giai đoạn đầu tiên trong chu trình dự án có nhiệm vụ phát hiệnnhững lĩnh vực có tiềm năng để đầu tư phát triển, trên cơ sở đó hình thànhsơ bộ các ý đồ đầu tư Trong thực tế ý đồ về một dự án đầu tư mới có thểxuất phát từ các nguồn như sau:

-Từ những chiến lược phát triển ngành hay chiến lược phát triểnkinh tế quốc dân.

-Thông qua việc phát hiện những nguồn tài nguyên, nguyên nhiênvật liệu chưa được khai thác và sử dụng có hiệu quả.

-Dự án có thể được đề xuất để đáp ứng những nhu cầu sản xuất tiêudùng ở thị trường trong nước và ngoài nước còn chưa được thỏa mãn.

-Ý đồ dự án có thể nảy sinh từ yêu cầu khắc phục những khó khănvà trở ngại đối với sự phát triển kinh tế-xã hội do thiếu các điều kiện vậtchất cần thiết.

Trên cơ sở các lĩnh vực và ý đồ đầu tư khác nhau được đề xuất, cầntiến hành nghiên cứu chi tiết hóa, lựa chọn ra những ý đồ dự án có triển vọngnhất để tiến hành chuẩn bị và phân tích trong giai đoạn tiếp theo.

Việc xác định và sàng lọc các ý đồ dự án có ảnh hưởng quyết địnhtới quá trình chuẩn bị và thực hiện dự án Dự án có thể thất bại hay khôngđạt được kết quả mong muốn, tuy rằng việc thực hiện và chuẩn bị dự ántốt đến đâu, nếu như ý đồ ban đầu đã hàm chứa những sai lầm cơ bản.

1.1.4.2 Phân tích và lập dự án.

Sau khi xác định ý đồ, mục tiêu và phương tiện của dự án, ta có thểtiến hành quá trình phân tích và lập dự án Phân tích và lập dự án là giaiđoạn nghiên cứu chi tiết ý đồ đầu tư đã được đề xuất trên tất cả mọiphương diện như: thể chế - xã hội, thương mại, tài chính, kinh tế kỹ thuật,tổ chức - quản lý Để thực hiện nhiệm vụ này phải thu thập đầy đủ nhữngthông tin cần thiết cho việc nghiên cứu về thị trường, môi trường tự nhiên,các nguồn nguyên vật liệu tại chỗ, các quy định và chính sách có liên quancủa Chính phủ, về đặc điểm kinh tế- văn hóa - xã hội của dân cư trongvùng có liên quan đến dự án.

Nội dung chủ yếu của giai đoạn phân tích và lập dự án là nghiêncứu một cách toàn diện tính khả thi của dự án Tuy vậy, đối với những dựán có quy mô lớn, thì trước khi thực hiện nghiên cứu khả thi thì nên cóbước nghiên cứu tiền khả thi Trong bước nghiên cứu này, tất cả mọiphương diện chuẩn bị và phân tích dự án đều được đề cập tới, song chỉ ởmức độ chi tiết vừa đủ để chứng minh một cách khái quát rằng, ý đồ dự ánđược đề xuất là đúng đắn và việc tiếp tục phát triển ý đồ này là có tiềmnăng Nghiên cứu tiền khả thi cũng giúp loại bỏ bớt những vấn đề khôngcần thiết, cũng như xác định các vấn đề cần đặc biệt chú ý, nhờ đó giúpcho việc định hướng nghiên cứu và tiết kiệm chi phí chuẩn bị đầu tư vàodự án.

Nghiên cứu khả thi ( còn gọi là lập luận chứng kinh tế kỹ thuật) làbước nghiên cứu dự án đầy đủ và toàn diện nhất, có nhiệm vụ tạo cơ sở đểchấp thuận hay bác bỏ dự án, cũng như để xác định một phương án tốtnhất trong số các phương án còn lại Nghiên cứu khả thi, đúng như tên gọicủa nó, nhằm chứng minh khả năng thực hiện của dự án về tất cả mọiphương diện có liên quan.

Thiết kế và chỉ đạo nghiên cứu khả thi là một công tác phức tạp đòihỏi sự tham gia của nhiều lĩnh vực khác nhau Phạm vi và thời gian nghiêncứu khả thi phụ thuộc vào tính chất của dự án: dự án có phức tạp haykhông, đã được nhận thức đến mức độ nào, dự án có tính chất sáng tạo haychỉ là lặp lại Về kinh phí, nghiên cứu khả thi thường chiếm khoảng 5%toàn bộ chi phí đầu tư của dự án Thời gian nghiên cứu có thể là mộttháng, hai năm hoặc dài hơn nữa phụ thuộc vào quy mô tính chất của dựán Kết thúc nghiên cứu khả thi cũng là hết giai đoạn phân tích và lập dựán.

Thực tế đã xác nhận tầm quan trọng của công tác chuẩn bị và phântích dự án Chuẩn bị tốt và phân tích kỹ lưỡng sẽ làm giảm những khókhăn trong giai đoạn thực hiện, cũng như cho phép đánh giá đúng đắn hơntính hiệu quả và khả năng thành công của dự án Chẳng hạn việc chuẩn bịđầy đủ trên phương diện kỹ thuật sẽ làm giảm nguy cơ chi phí vượt địnhmức.

1.1.4.3 Duyệt dự án.

Giai đoạn này thường được thực hiện với sự tham gia của các cơquan Nhà nước, các tổ chức tài chính và các thành phần khác tham gia dựán, nhằm xác minh lại toàn bộ những kết luận đã được đưa ra trong quátrình chuẩn bị và phân tích dự án, trên cơ sở đó chấp nhận hay bác bỏ dựán Dự án sẽ được thông qua và được đưa vào thực hiện nếu nó được xácnhận là có hiệu quả và khả thi Ngược lại, trong trường hợp còn có nhữngbất hợp lý trong thiết kế dự án, thì tùy theo mức độ, dự án có thể được sửađổi bổ xung hay buộc phải xây dựng lại hoàn toàn.

1.1.4.4 Triển khai thực hiện.

Giai đoạn triển khai thực hiện dự án bắt đầu khi kinh phí được đưavào Trong giai đoạn triển khai thực hiện có thể chia thành những thời kỳnhỏ hơn Chẳng hạn, thời kỳ thứ nhất là thi công xây dựng các công trìnhcơ sở Sau khi hoàn thành xây dựng cơ bản, dự án chuyển sang thời kỳphát triển Trong thời kỳ này dự án bắt đầu sinh lợi và trả dần nhữngkhoản nợ trong thời kỳ đầu Thời kỳ thứ ba bắt đầu khi dự án đã đạt tới sựphát triển toàn bộ, nói cách khác các công trình đầu tư ban đầu đã được sửdụng hết công suất và kéo dài cho tới khi dự án chấm dứt hoạt động.

Thực hiện dự án là kết quả của một quá trình chuẩn bị và phân tíchkỹ lưỡng, song trong thực tế rất ít khi dự án được tiến hành hoàn toànđúng như hoạch định Nhiều dự án đã không đảm bảo được tiến độ thờigian và chi phí dự kiến, thậm chí một số dự án đã phải thay đổi thiết kếban đầu do giải pháp kỹ thuật không thích hợp hay do thiếu vốn hoặc donhiều yếu tố khách quan đem lại Nói chung những khó khăn mà dự ánphải đối phó trong khi thực hiện, đặc biệt trong thời kỳ thi công là:

+Các khó khăn tài chính: Thường xuất hiện do những biến động vềgiá cả hay do việc thiếu các nguồn vốn cần thiết trong quá trình thực hiện.Hậu quả là dự án bị trì hoãn, chi phí tăng và trong một số trường hợp quymô của dự án bị thu hẹp lại.

+Các hạn chế về mặt quản lý: Phổ biến nhất đối với nhiều dự ántrong các nước đang phát triển là thiếu những cán bộ quản lý giỏi, cơ cấutổ chức, phân công trách nhiệm không rõ ràng, sự phối hợp kém hiệu quảgiữa các cơ quan khác nhau tham gia dự án Những yếu kém trong quản lýthường gây ra tình trạng chậm trễ khi thực hiện và chi phí vượt mức, giámsát thiếu chặt chẽ và kém linh hoạt, phản ứng chậm trước những thay đổitrong môi trường kinh tế- xã hội.

+Các vấn đề kỹ thuật: Thường xuyên phát sinh trong quá trình thựchiện các dự án do việc cung ứng vật tư, máy móc, thiết bị (gồm cả đất đai)không thích hợp hay kém chất lượng, hoặc do những sai phạm, khuyếtđiểm ngay trong thiết kế ban đầu hoặc do sự tiến bộ không ngừng trongviệc áp dụng công nghệ mới.

+Các biến động chính trị: Những án thực hiện trong một thời giandài, có thể vài chục năm, thường phải đối phó với những khó khăn vềchính trị Không kể tới các biến động hay sự hỗn loạn chính trị, dự ánthường chịu tác động của những thay đổi trong các chính sách kinh tế - xãhội của Chính phủ, hay do mức độ ưu tiên và ủng hộ của Chính phủ đốivới dự án không còn như trước.

Những khó khăn và biến động thường xảy ra trong giai đoạn thựchiện dự án, như vậy đòi hỏi các nhà quản lý dự án phải hết sức linh hoạt.Đồng thời phải thường xuyên đánh giá và giám sát quá trình thực hiện đểkịp thời thấy được vướng mắc khó khăn và đề ra các biện pháp giải quyếtthích hợp, thậm chí xem xét điều chỉnh lại các mục tiêu và phương tiệnnếu cần.

1.1.4.5 Nghiệm thu, tổng kết và giải thể.

Giai đoạn đánh giá nghiệm thu tiến hành sau khi thực hiện xong dựán Đánh giá nghiệm thu khác với việc đánh giá và giám sát như là một bộphận quan trọng trong quá trình thực hiện Đánh giá nghiệm thu có nhiệmvụ làm rõ những thành công và thất bại trong toàn bộ quá trình xác định,phân tích và lập dự án, cũng như trong khi thực hiện để rút ra những kinhnghiệm và bài học cho quản lý các dự án khác trong tương lai.

Kết thúc và giải thể dự án như thế nào cũng là vấn đề cần nghĩ, tốthơn cả là ngay từ khi lập dự án ít nhất ở đây có hai việc quan trọng cầnbàn là bàn giao (hay phân chia) sử dụng các kết quả của dự án, cũng nhưnhững phương tiện mà dự án còn để lại, và bố trí lại công việc cho cácthành viên tham gia dự án, nhất là những người đã được biệt phái hoàntoàn khỏi xí nghiệp, cơ quan họ sau một thời gian dài làm việc cho dự án.

1.2 Thẩm định dự án.1.2.1 Khái niệm

Thẩm định dự án là rà soát, kiểm tra lại một cách khoa học, kháchquan toàn diện mọi nội dung của dự án và liên quan đến dự án nhằm khẳngđịnh tính hiệu quả cũng như tính khả thi của dự án trước khi quyết địnhđầu tư.

1.2.2 Nội dung thẩm định dự án.

Công tác thẩm định dự án là khâu quan trọng trong thời kỳ chuẩnbị dự án, được thực hiện bằng kỹ thuật phân tích dự án đã được thiết lậpđể ra quyết định đầu tư.

Công tác thẩm định dự án gồm các bước: Thẩm định thị trường,thẩm định kỹ thuật, thẩm định tổ chức- quản lý dự án, thẩm định tài chínhvà thẩm định kinh tế - xã hội.

1.2.2.1 Thẩm định thị trường.

Là việc tiến hành phân tích các kết quả nghiên cứu thị trường nhằmđưa ra các kết luận hợp lý, chính xác về thị trường tiêu thụ sản phẩm củadự án Thẩm định thị trường là tiền đề cho việc thực hiện các bước thẩmđịnh tiếp theo Thẩm định thị trường giúp nhà đầu tư lựa chọn mục tiêu,xác định rõ phương hướng và quy mô của dự án.

Thẩm định thị trường bao gồm các nội dung sau:

- Thẩm định nhu cầu hiện tại và tương lai về sản phẩm của dự ántrên thị trường dự kiến xâm nhập chiếm lĩnh: Xác định xem ai là kháchhàng tiềm năng, ai là khách hàng mới, nhu cầu tiêu thụ sản phẩm tronghiện tại và tương lai, mức gia tăng nhu cầu hàng năm về sản phẩm của dựán.

- Thẩm định các nguồn và các kênh đáp ứng nhu cầu: Mức độ đápứng nhu cầu hiện tại, xác định khối lượng sản phẩm của dự án dự kiến bánra hàng năm

- Thẩm định các yếu tố về sản phẩm: Chất lượng, giá bán, quycách, hình thức trình bày, dịch vụ sau khi bán sản phẩm của dự án…

- Thẩm định các vấn đề về tiêu thụ sản phẩm: Các cơ sở tiếp thị vàphân phối sản phẩm, chi phí cho công tác tiếp thị và phân phối sản phẩm,kênh phân phối dự kiến ( bán trực tiếp, bán qua các đại lý ), phương thứcthanh toán…

-Xem xét các vấn đề về cạnh tranh: Các đối thủ cạnh tranh, mức độcạnh tranh trên thị trường, lợi thế so sánh ( về chi phí sản xuất, kiểu dáng,

chất lượng, giá cả…)và khả năng thắng trong cạnh tranh của sản phẩm dựán.

- Thẩm định mức độ thâm nhập, chiếm lĩnh thị trường của dự ántrong suốt thời gian tồn tại.

1.2.2.2 Thẩm định kỹ thuật

Là việc phân tích mặt kỹ thuật của dự án Thẩm định kỹ thuật làcông việc phức tạp, đòi hỏi phải có các chuyên gia kỹ thuật chuyên sâu vềtừng khía cạnh kỹ thuật của dự án Sự đúng đắn trong thẩm định kỹ thuậtsẽ quyết định tính khả thi của dự ánvề mặt kỹ thuật, làm cơ sở để tiếp tụccác bước thẩm định tiếp theo, nhằm đưa ra quyết định đầu tư chính xáccho chủ doanh nghiêp.

Nội dung của thẩm định kỹ thuật gồm:

- Mô tả sản phẩm sẽ sản xuất của dự án: Đặc điểm của sản phẩmchính, sản phẩm phụ, chất thải; các tiêu chuẩn chất lượng cần phải đạt đượclà cơ sở cho việc nghiên cứu các vấn đề kỹ thuật khác; các hình thức bao bìđóng gói, các công dụng và cách sử dụng của sản phẩm.

Các phương pháp và phương tiện để kiểm tra chất lượng sản phẩm,các yêu cầu về chất lượng sản phẩm phải đạt được, dự kiến bộ phận kiểmtra chất lượng, các thiết bị và dụng cụ cần thiết cho việc kiểm tra, phươngpháp kiểm tra, chi phí cho công tác kiểm tra.

- Xác định công suất của dự án: Xác định công suất bình thường cóthể của dự án: Là số sản phẩm sản xuất trong một đơn vị thời gian để đáp ứngnhu cầu của thị trường mà dự án dự kiến sẽ chiếm lĩnh.

Xác định công suất tối đa danh nghĩa của dự án: là số sản phẩm sảnxuất trong một đơn vị thời gian vừa đủ để đáp ứng nhu cầu tiêu thụ của thịtrường mà dự án sẽ chiếm lĩnh, vừa để bù vào những hao hụt tổn thất trongquá trình sản xuất, lưu kho, vận chuyển và bốc dỡ.

Xác định công suất thực tế khả thi của dự án và mức sản xuất dựkiến qua các năm cần căn cứ vào nhu cầu thị trường, trình độ kỹ thuật củamáy móc thiết bị, khả năng cung cấp nguyên vật liệu, chi phí sản xuất vàchi phí vốn đầu tư.

- Thẩm định công nghệ và phương pháp sản xuất: Lựa chọn trongcác công nghệ và phương pháp sản xuất hiện có loại nào thích hợp nhấtđối với loại sản phẩm mà dự án định sản xuất, phù hợp với điều kiện củamáy móc, thiết bị cần mua sắm, với khả năng tài chính và các yếu tố cóliên quan khác như tay nghề, trình độ quản lý…

Tuỳ thuộc công nghệ và phương pháp sản xuất, đồng thời căn cứvào trình độ tiến bộ kỹ thuật, chất lượng và giá cả phù hợp với khả năngvận hành và vốn đầu tư, điều kiện bảo dưỡng, sửa chữa, công suất, tínhnăng, điều kiện vận hành, năng lượng sử dụng, điều kiện khí hậu… mà lựachọn máy móc thiết bị thích hợp.

- Xác định nguyên vật liệu đầu vào: Nguyên vật liệu đầu vào baogồm tất cả các nguyên vật liệu chính và phụ, vật liêu bao bì đóng gói Đâylà một khía cạnh kỹ thuật quan trọng của dự án.

- Xem xét các điều kiện về cơ sở hạ tầng: Nhu cầu năng lượng,nước, giao thông, thông tin liên lạc của dự án phải được xem xét, nó cóảnh hưởng đến chi phí đầu tư và chi phí sản xuất hay không.

- Xem xét lựa chọn địa điểm thực hiện dự án: Các khía cạnh về địalý, điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kỹ thuật… có liên quan đến sự hoạtđộng và hiệu quả h oạt động của dự án.

- Thẩm định kỹ thuật xây dựng công trình của dự án: Tìm các giảipháp kỹ thuật xây dựng vừa đảm bảo yêu cầu sản xuất sau này, vừa rútngắn được thời gian xây dựng công trình, mau chóng đưa công trình vàosử dụng, vừa đảm bảo chi phí xây dựng công trình phải căn cứ vào yêu cầuvề đặc tính kỹ thuật của máy móc, thiết bị, dây chuyền sản xuất, cơ sở hạtầng, cách tổ chức điều hành, nhu cầu dự trữ nguyên vật liệu và sản phẩm,về lao động sẽ sử dụng.

- Thẩm định tiến độ thi công dự án: Việc lập lịch trình thực hiện dự ánphải đảm bảo dự án đi vào hoạt động đúng thời gian dự định.

- Thẩm định vấn đề xử lý chất thải gây ô nhiễm môi trường: Xácđịnh các chất thải có khả năng gây ô nhiễm môi trường của dự án Lựachọn phương pháp và phương tiện xử lý chất thải căn cứ vào điều kiện cụ

thể về luật bảo vệ môi trường tại địa phương, địa điểm và quy mô hoạtđộng của dự án, loại chất thải, chi phí để xử lý chất thải…

1.2.2.3 Thẩm định tổ chức, quản lý dự án.

Là việc phân tích mặt tổ chức, quản lý nhằm đảm bảo hiệu quả hoạtđộng của dự án.

Cần phân tích nội dung sau:

- Xây dựng bộ máy tổ chức, quản lý dự án đảm bảo các nguyên tắcsau:

 Các mục tiêu của dự án phải được quy định và hiểu rõ. Thống nhất về chức năng.

 Tổ chức phải tinh gọn, mối quan hệ giữa các bộ phận phải rõ ràng. Mọi cá nhân phải thực hiện tốt các công việc thuộc trách nhiệm

 Đối với dự án mà trình độ khoa học kỹ thuật chưa đủ khả năng đểtiếp nhận một số kỹ thuật hoặc đảm nhiệm một số khâu công việcthì khi chuyển giao công nghệ sản xuất phải thoả thuận với bênbán công nghệ đưa chuyên gia sang trợ giúp.

- Phương pháp quản lý mua sắm vật tư, thiết bị, tiến độ dự án: Lựa chọn đơn vị cung ứng

 Quản lý chặt chẽ các điều kiện của hợp đồng mua hàng: điều kiệnvề thương mại(số lượng, giá cả, thời gian giao hàng…), điều kiệnvề kỹ thuật.

 Quản lý kế hoạch mua sắm.

 Quản lý việc thực hiện dự án: Xây dựng kế hoạch thực hiện dự án,xác định thời gian thực hiện các công việc, phương pháp giám sáttiến độ dự án.

- Xác định các tiêu thức đánh giá kết quả thực hiện dự án: Chỉ tiêuhiệu qủa sử dụng nguyên vật liệu cho dự án, hiệu quả sử dụng laođộng máy móc…

1.2.2.4 Thẩm định kinh tế - xã hội dự án.

Là đánh giá việc thực hiện dự án có những tác động gì đối với nềnkinh tế và xã hội Ta phải tiến hành xem xét những lợi ích kinh tế xã hộiròng do thực hiện dự án đem lại Lợi ích kinh tế xã hội ròng của dự án làchênh lệch giữa các lợi ích mà nền kinh tế và xã hội thu được so với cácđóng góp mà nền kinh tế và xã hội đã phải bỏ ra khi thực hiên dự án.

Lợi ích mà xã hội thu được chính là sự đóng góp của dự án đối vớiviệc thực hiện các mục tiêu chung của xã hội, của nền kinh tế Những lợiích nàycó thể được xem xét mang tính chất định tính như đáp ứng các mụctiêu phát triển kinh tế, phục vụ việc thực hiện các chủ trương chính sáchcủa Nhà nước, góp phần chống ô nhiễm môi trường, cải tạo môi sinh…hoặc đo lường bằng cách tính toán định lượng như mức tăng thu cho ngânsách, mức gia tăng số người có việc làm, mức tăng thu ngoại tệ…

Những chi phí mà xã hội phải bỏ ra cho việc thực hiện dự án cũng đượcxem xét trên khía cạnh mang tính chất định tính và định lượng.

Khi thẩm định kinh tế - xã hội dự án cần căn cứ vào các mục tiêuchủ yếu sau:

 Nâng cao mức sống của dân cư được thể hiện gián tiếp qua các sốliệu cụ thể về mức gia tăng sản phẩm quốc dân, mức gia tăng tíchluỹ vốn, mức gia tăng đầu tư, tốc độ phát triển, tốc độ tăngtrưởng…

 Phân phối lại thu nhập thể hiện qua sự đóng góp của dự án vào việcphát triển các vùng kinh tế, nâng cao đời sống của tầng lớp dân cưnghèo.

 Gia tăng số lao động có việc làm. Tăng thu và tiết kiệm ngoại tệ.

 Nâng cao năng suất lao động, đào tạo lao động có trình độ taynghề cao, tiếp nhận chuyển giao công nghệ hoàn thiện cơ cấu sảnxuất của nền kinh tế.

 Phát triển các ngành công nghiệp chủ đạo có tác dụng thúc đẩy sựphát triển của các ngành khác.

1.2.2.5 Thẩm định tài chính dự án

Là thẩm định dự án dưới giác độ của doanh nghiệp Đó là việc xemxét đánh giá và đưa ra những con số cụ thể về khả năng sinh lợi của vốnđầu tư Thẩm định tài chính dự án cho phép nhà đầu tư đánh giá tính khảthi về mặt tài chính của dự án.Do đó, có thể đưa ra được kết luận cuốicùng về tính khả thi của dự án đầu tư phải xem xét khả năng sinh lợi củavốn đầu tư, tính toán các giá trị biểu hiện khả năng này được dựa trêndòng tiền ròng của dự án Cụ thể hơn, nhà đầu tư phải tiến hành thẩm địnhcác khía cạnh liên quan đến giá trị dòng tiền vào và dòng tiền ra của dựán.

Điều quan trọng trong thẩm định tài chính dự án là phải xây dựngđược một hệ thống định mức tiêu chuẩn các chỉ tiêu thông qua việc nghiêncứu kỹ thị trường cũng như mặt bằng hàng hóa, dịch vụ cung ứng ở thờiđiểm tiến hành triển khai dự án.

Đây là một số nội dung trong thẩm định dự án và hợp lý nhất chocác dự án sản xuất Đối với mỗi loại hình dự án hay các dự án thuộc cáclĩnh vực khác nhau sẽ có những nội dung thay đổi phù hợp.

1.3 Thẩm định tài chính dự án.

1.3.1 Mục đích, ý nghĩa của thẩm định tài chính dự án.

-Nhằm khẳng định tiềm lực tài chính cho việc thực hiện dự án.-Phân tích những kết quả hạch toán kinh tế của dự án.

Thẩm định tài chính dự án nhằm xác định chi phí và lợi ích của dựán, từ đó xây dựng và xem xét các tiêu chuẩn đánh giá dự án.Thông quaphân tích, ta xác định được quy mô đầu tư, cơ cấu các loại vốn, nguồn tàitrợ cho dự án, tính toán thu chi lỗ lãi, những lợi ích thiết thực mang lạicho nhà đầu tư và cho cả cộng đồng Đánh giá được hiệu quả về mặt tàichính của việc đầu tư nhằm quyết định có nên đầu tư hay không? Nhànước cũng căn cứ vào đây để xem xét lợi ích tài chính có hợp lý haykhông? Dự án có đạt được các lợi ích tài chính hay không và dự án có antoàn về mặt tài chính hay không? Thẩm định tài chính là cơ sở để tiếnhành phân tích kinh tế xã hội.

Thẩm định tài chính dự án đầu tư giúp cho bảo vệ dự án tốt khỏi bịbác bỏ, ngăn chặn những dự án tồi, góp phần đảm bảo cho việc sử dụng cóhiệu quả vốn đầu tư ý nghĩa của thẩm định tài chính dự án đầu tư đượcthể hiện:

+Giúp cho chủ đầu tư lựa chọn được phương án đầu tư tốt nhất.+Giúp cho cơ quan quản lý vĩ mô của Nhà nước đánh giá được tínhphù hợp của dự án với quy hoạch phát triển chung của ngành, vùng lãnhthổ và của cả nước trên các mặt mục tiêu, quy mô, quy hoạch và hiệu quả.

+Giúp cho việc xác định được mặt lợi, mặt hại của dự án trên cácmặt khi đi vào hoạt động, từ đó có biện pháp khai thác các khía cạnh cólợi và hạn chế các mặt có hại.

+Giúp đỡ các nhà tài chính ra quyết định chính xác về cho vayhoặc tài trợ cho dự án đầu tư.

+Qua thẩm định giúp cho việc xác định rõ tư cách pháp nhân củacác bên tham gia đầu tư.

Ta có thể thấy sự cần thiết của thẩm định tài chính dự án còn bắtđầu từ vai trò quản lý vĩ mô của Nhà nước đối với các hoạt động đầu tư.Nhà nước với chức năng công quyền của mình sẽ can thiệp vào quá trìnhlựa chọn dự án đầu tư Tất cả các dự án đầu tư thuộc mọi nguồn vốn, mọithành phần kinh tế đều phải đóng góp vào lợi ích chung của đất nước Bởivậy trước khi ra quyết định đầu tư hay cho phép đầu tư, các cơ quan có

thẩm quyền của Nhà nước cần biết xem dự án đó góp phần đạt được mụctiêu của quốc gia hay không? Nếu có thì bằng cách nào và đến mức độnào

Một dự án đầu tư dù được tiến hành soạn thảo kỹ lưỡng đến đâucũng mang tính chủ quan của người soạn thảo Vì vậy để đảm bảo tínhkhách quan của dự án, cần thiết phải thẩm định Người soạn thảo thườngđứng trên góc độ hẹp để nhìn nhận các vấn đề của dự án Các nhà thẩmđịnh thường có cách nhìn rộng hơn trong việc đánh giá dự án Họ xuấtphát từ lợi ích chung của toàn xã hội, của cả cộng đồng để xem xét các lợiích kinh tế mà dự án đem lại.

Măt khác khi soạn thảo dự án có thể có những sai xót, các ý kiếncó thể mâu thuẫn không logic, thậm chí có thể có nhiều câu văn, nhữngchữ dùng sơ hở có thể gây ra những tranh chấp giữa các đối tác tham giađầu tư Thẩm định dự án sẽ phát hiện và sửa chữa được những sai xót đó.

Về cơ bản, đây là việc xem xét tính toán tổng vốn đầu tư cho dự áncó đầy đủ, chính xác và phù hợp hay không Vốn đầu tư cho dự án thườngbao gồm vốn đầu tư cơ bản, vốn lưu động và các chi phí khác.

Vốn đầu tư cơ bản là toàn bộ lượng vốn cần thiết để hoàn thànhcông trình sẵn sàng đưa vào sử dụng bao gồm vốn đầu tư xây lắp, vốn đầutư thiết bị, chi phí chuẩn bị mặt bằng…

Vốn lưu động là toàn bộ chi phí cần thiết để khai thác và sử dụng côngtrình Vốn lưu động thường bao gồm: Nguyên vật liệu, tiền lương, phụ tùng,thành phẩm tồn kho, hàng hoá bán chịu, chi phí đột xuất.

Việc xác định đúng chi phí khác như chi phí thành lập, chi phí trảlãi vay có chú ý đến giá trị thời gian của tiền, chi phí dự phòng… cũng làyếu tố rất quan trọng trong quyết định bỏ vốn đầu tư.

Các khoản tài chính dài hạn phải trang trải đủ các chi phí đầu tưcủa dự án bao gồm vốn cố định và vốn lưu động cần thiết cho việc vậnhành bình thường Các khoản tài chính có thể huy động dưới dạng vốn cổphần và vốn vay dài hạn Việc giải quyết nhu cầu của dự án không nhữngquyết định khả năng sinh lợi trong tương lai mà cả những cân đối thu chicủa nó Bởi vậy, trong quá trình đánh giá dự án, cơ cấu vốn do chủ đầu tưdự tính sẽ được xét một cách chặt chẽ trên cơ sở xét đoán khả năng sinhlợi trong tương lai của doanh nghiệp.

Việc xác định đúng lượng vốn cần thiết cho một vòng đời của dựán là chưa đủ nếu không xem xét đến tiến độ bỏ vốn Tiến độ bỏ vốn đượccăn cứ theo tiến độ triển khai đầu tư dự án, các điều kiện về tạm ứng vốnhoặc thanh toán khối lượng trong các hợp đồng giao nhận thầu cũng nhưkhả năng tham gia của các nguồn vốn đầu tư vào dự án.

1.3.2.2 Xem xét các nguồn tài trợ cho dự án, khả năng đảm bảovốn từ mỗi nguồn về mặt số lượng và tiến độ.

Các nguồn tài trợ cho dự án có thể là vốn chủ sở hữu, vốn vay vàđi thuê.

Vì vốn đầu tư phải được thực hiện theo tiến độ ghi trong dự án vừađể đảm bảo tiến độ thực hiện các công việc chung của dự án, vừa tránh ứđọng vốn nên các nguồn tài trợ được xem xét không chỉ về mặt số lượngmà cả thời điểm nhận được tài trợ Tiếp đó phải so sánh nhu cầu với khảnăng đảm bảo vốn cho dự án từ các nguồn về số lượng và tiến độ Nếu khảnăng nhỏ hơn nhu cầu thì phải giảm quy mô của dự án, xem xét lại khíacạnh kỹ thuật, lao động để đảm bảo tính đồng bộ trong việc giảm quy môcủa dự án.

1.3.2.3 Lập các báo cáo tài chính dự kiến cho từng năm hoặc từnggiai đoạn của chu trình dự án:

Các báo cáo thường lập và cần lập là báo cáo chi phí sản xuất kinhdoanh, báo cáo kết quả sản xuất kinh doanh, bảng cân đối kế toán Các báocáo tài chính là phương tiện thuận lợi và dễ hiểu để tóm tắt các thông tinphù hợp về dự án Trên các báo cáo tài chính này sẽ một phần nào dự tínhcác luồng tiền của dự án Từ các thông tin trên các báo cáo tài chính này,các cán bộ thẩm định sẽ tính được các chỉ tiêu phản ánh về chất lượng dựán, từ đó ra quyết định đối với dự án.

1.3.2.4 Phân tích các chỉ tiêu phản ánh mặt tài chính của dự án

* Chỉ tiêu giá trị hiện tại ròng: NPV

Phân tích tài chính một dự án đầu tư là phân tích căn cứ trên cácluồng tiền của dự án Sau khi tính đến các yếu tố, chúng ta có thể xây dựngđược một dãy các luồng tiền trong các năm của dự án như sau:

Ta có công thức tính như sau:

)1( 

Trong đó:

Co:Vốn đầu tư ban đầu

Ci: Luồng tiền ròng dự tính năm thứ ir : Tỷ lệ chiết khấu

Việc tính toán giá trị hiện tại ròng liên quan đến việc tính toán:Dự tính lượng tiền đầu tư ban đầu, tức là luồng tiền tại thời điểm 0.

Co là luồng tiền ra nên nó mang dấu âm Co bao gồm các khoảnđầu tư vào tài sản, tạo ra tài sản của dự án Nó có thể dưới dạngtiền sẵn sàng cho dự án hoạt động, tạo ra tồn kho, mua sắm tàisản cố định Đó là các khoản chi tiêu cho dự án hoạt động Trongthực tế, nó bao gồm các khoản chi tại các thời điểm khác nhautrong giai đoạn đầu tư của dự án

Dự tính các luồng tìên trong thời gian kinh tế của dự án Đây là cáckhoản thực thu bằng tiền trong các năm hoạt động của dự án Nóđược tính bằng doanh thu ròng trừ đi các chi phí bằng tiền củatừng năm Các khoản này có thể thu được tại các thời điểm khácnhau trong năm, nhưng trong tính toán phân tích, người tathường giả định các luồng tiền diễn ra vào thời điểm cuối năm.Dự tính tỷ lệ chiết khấu Rất khó để xác định một tỷ lệ chiết khấu

hoàn toàn chính xác Tỷ lệ chiết khấu là chi phí cơ hội của việcđầu tư vào dự án mà không đầu tư trên thị trường vốn Cho đếnnay vần đề tỷ lệ chiết khấu cho dự án vẫn đang là một vấn đềtranh cãi cho các nhà nghiên cứu, chưa tìm ra được tiếng nóichung Tuy nhiên có thể hiểu một cách khái quát rằng tỷ lệ nàyđược tính bằng tỷ lệ thu nhập của các tài sản tài chính tươngđương Đó là tỷ lệ thu nhập mà nhà đầu tư mong đợi khi đầu tưvào dự án

Giá trị hiện tại ròng là chỉ tiêu cơ bản đựoc sử dụng trong phân tíchdự án Một số nhà phân tích tài chính cho đây là chỉ tiêu chính tốt nhất giúpcho việc ra các quyết định đầu tư Ta nhận thấy khi tỷ lệ chiết khấu r tănglên, NPV của dự án sẽ giảm xuống Mục tiêu của doanh nghiệp là tối đa hóagiá trị tài sản của chủ sở hữu vì vậy khi thẩm định tài chính dự án, chỉ tiêuNPV rất được các nhà đầu tư quan tâm.

NPV phản ánh kết quả lỗ lãi của dự án theo giá trị hiện tại (tại thờiđiểm 0) sau khi đã tính đến yếu tố chi phí cơ hội của vốn đầu tư NPV

dương tức là dự án có lãi NPV = 0 chứng tỏ dự án chỉ đạt mức trang trảiđủ chi phí vốn Còn lại dự án có NPV âm là dự án bị lỗ.

Chính vì vậy mà ta thấy quy tắc rất đơn giản là chấp nhận dự án cóNPV dương và lớn nhất (nếu có nhiều hơn một dự án có NPV dương) Haycụ thể hơn đối với các dự án là độc lập nhau, thì dự án được lựa chọn làdự án có NPV >= 0 Dự án có giá trị hiện tại ròng càng lớn thì hiệu quảtài chính đầu tư càng cao, dự án càng hấp dẫn Đối với các dự án là loạitrừ nhau tức là chấp nhận dự án này thì phải loại bỏ dự án khác, thì dự ánđược lựa chọn là dự án có NPV lớn nhất.

Tuy nhiên việc sử dụng chỉ tiêu này cũng có những rủi ro nhấtđịnh Đó là độ tin cậy của các dự đoán đưa ra như trên Bởi vì NPV đượctính toán dựa trên những dự tính về các dòng tiền của dự án Nếu nhữngdự đoán đưa ra ở trên mà thiếu sự chính xác thì hiển nhiên việc tính toánNPV trở nên vô nghĩa và việc ra quyết định đối với dự án sẽ bị sai lệch

*Chỉ tiêu tỷ lệ nội hoàn hay tỷ lệ hoàn vốn nội bộ IRR:

Ngoài mối quan tâm đến kết qủa tuyệt đối của việc chấp nhận dự án,các chủ đầu tư còn có thể quan tâm đến tỷ lệ thu nhập bình quân các nămtrên vốn đầu tư Chỉ tiêu này cho phép có thể so sánh trực tiếp với chi phícủa vốn đầu tư vào dự án Đó chính là tỷ lệ hoàn vốn nội bộ

Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ là tỷ lệ chiết khấu mà tại đó giá trị hiện tạiròng của dự án bằng 0

Trong đó:

Co: Vốn đầu tư ban đầu

Ci: Luồng tiền dự tính năm thứ iIRR : Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ.

Để xác định IRR người ta thường sử dụng phương pháp nội suytuyến tính:



Ta thấy nếu dự án chỉ có tỷ lệ nội hoàn IRR = r (tỷ lệ chiết khấu)thì các khoản thu nhập từ dự án chỉ đủ để hoàn trả phần vốn góp và lãi đãđầu tư ban đầu vào dự án.

IRR phản ánh khả năng sinh lợi của dự án, chưa tính đến chi phí cơhội của vốn đầu tư Tứclà nếu như chiết khấu các luồng tiền theo IRR, PVsẽ bằng đầu tư ban đầu Co Hay nói cách khác, nếu chi phí vốn bằng IRR,dự án sẽ không tạo thêm được giá trị hay có lãi Vì vậy ta có kết luận thẩmđịnh như sau: Nếu các dự án độc lập nhau, thì dự án có IRR >= r sẽ đượcchọn Nếu các dự án loại trừ nhau, ta chọn dự án có IRR cao nhất.

Trong việc tính toán IRR cần lưu ý, không cần phài căn cứ vào tỷlệ chiết khấu dự tính Điều đó không có nghĩa là tỷ lệ chiết khấu là khôngquan trọng Như trên đã đề cập, một khi IRR được tính toán, tiêu chuẩn đểso sánh là tỷ lệ chiết khấu của dự án.

Khi sử dụng IRR ta phải chú ý rằng cũng như NPV, sự chính xáccủa chỉ tiêu phụ thuộc vào sự chính xác của các dự tính về luồng tiền IRRlà một chỉ tiêu mang tính tương đối, tức là nó chỉ phản ánh tỷ lệ hoàn vốnnội bộ của dự án là bao nhiêu chứ không cung cấp quy mô của số lãi haylỗ của dự án tính bằng tiền.

Khi dự án được lập trong nhiều năm, việc tính toán chỉ tiêu là rấtphức tạp Đặc biệt loại dự án có các luồng tiền ròng vào ra xen kẽ năm nàyqua năm khác, kết quả tính toán có thể cho nhiều IRR khác nhau gây khókhăn cho việc ra quyết định.

Sử dụng hai chỉ tiêu NPV và IRR để đánh giá dự án có thể đưa tớicùng một kết luận, đồng thời lại có thể đưa tới hai kết luận trái ngược.Điều đó tùy thuộc vào các luồng tiền trong tương lai và tỷ lệ chiết khấu.

Vì IRR không đề cập tới độ lớn, quy mô của dự án và không giả định đúngtỷ lệ tái đầu tư đồng thời để đạt được mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận của dựán đầu tư, nên chủ đầu tư thường coi trọng chỉ tiêu NPV hơn để đưa raquyết định trong trường hợp có sự mâu thuẫn giữa hai chỉ tiêu.

* Chỉ tiêu thời gian hoàn vốn: Thời gian hoàn vốn của một dự án làsố năm mà tại đó các luồng tiền của dự án được luỹ kế đến một khoản màbù đắp được chi phí đầu tư ban đầu

Công thức như sau:

Vốn đầu tư ban đầuThời gian hoàn vốn =

Trong công thức thời gian hoàn vốn không đề cập đến giá trị thời gian củatiền Nguyên lý thời gian hoàn vốn trong đánh giá dự án có hai hạn chếchủ yếu sau:

 Bỏ qua giá trị thời gian của tiền: Nguyên lý thời gian hoàn vốngiả định là luồng tiền nhận được trong tương lai cũng ngangbằng về giá trị của luồng tiền nhận được trong năm hiện tại.Trong thực tế, chúng ta cần chiết khấu các luồng tiền trongtương lai để làm chúng ngang bằng về giá trị với các luồng tiềnhiện tại, bởi vì các luồng tiền có thể được đầu tư để thu được lãitrong tương lai Tuy nhiên, trong khi nguyên lý thời gian hoànvốn không xem xét đến giá trị thời gian của tiền, không có lý dogiải thích tại sao chiết khấu luồng tiền không được sử dụngtrong các phân tích này.

 Bỏ qua các luồng tiền phát sinh sau thời gian hoàn vốn: Chỉ cóluồng tiền ở giai đoạn cuối cùng mà vốn ban đầu đã được bùđắp được coi là phù hợp trong các phân tích này, và vì vậynguyên lý thời gian hoàn vốn tạo ra một bức tranh không hoànchỉnh về tài chính của dự án Tất cả các luồng tiền phát sinh sauthời gian hoàn vốn bị bỏ qua

Mặc dù vậy, chỉ tiêu này cũng được áp dụng khá rộng rãi trongthực tế bởi vì :

 Đơn giản: Chỉ tiêu này đơn giản dễ hiểu và dễ tính hơn so vớinguyên lý chiết khấu luồng tiền.

 Tạo bức màn che cho dự án: Nó cung cấp một công cụ để chedấu dự án Nếu một dự án không tìm được tiêu chuẩn thời gianhoàn vốn, nhà quản lý có thể từ chối dự án mặc dù các luồngtiền lớn tiềm ẩn được tính trong tương lai.

 Khan hiếm tiền: Khi một công ty bị khan hiếm tiền, công ty sẽlựa chọn các dự án có thể bù đắp được vốn đầu tư ban đầu trongthời gian ngắn nhất Một công ty ít vốn có thể không đợi đượckỳ trả tiền lớn của một dự án với thời gian hoàn vốn lâunhưngNPV khả thi Thậm chí trong các trường hợp, nó nên sửdụng cùng với một phương pháp chiết khấu luồng tiền.

 Các rủi ro của dự án: Công cụ thời gian hoàn vốn cung cấpnhững cách nhìn nhận rủi ro của một dự án Các luồng tiền thuđược trong thời gian sớm thì sẽ ổn định hơn các luồng tiền nhậnđược từ các năm sau Các luồng tiền càng xa trong tương lai thìmức độ không ổn định càng cao.

*Chỉ tiêu chỉ số doanh lợi PI: Chỉ tiêu này còn được gọi là tỷ số lợiích - chi phí, là tỷ lệ giữa giá trị hiện tại của các luồng tiền dự án mang lạivà giá trị đầu tư ban đầu Chỉ tiêu này phản ánh một đơn vị đầu tư sẽ manglại bao nhiêu đơn vị giá trị Nếu PI lớn hơn 1 có nghĩa là dự án mang lạigiá trị cao hơn chi phí và khi đó có thể chấp nhận được Chỉ số doanh lợiđược tính dựa vào mối quan hệ tỷ số giữa thu nhập ròng hiện tại so vớivốn đầu tư ban đầu.

Nếu PI >= 1 cho thấy dự án có chỉ số doanh lợi càng lớn thì hiệuquả tài chính dự án càng cao, dự án càng hấp dẫn.

Cũng như chỉ tiêu NPV, chỉ tiêu PI cũng rất được quan tâm Chỉtiêu này có quan hệ chặt chẽ với chỉ tiêu NPV , thường cùng đưa tới mộtquyết định Nó đơn giản và dễ diễn đạt., Tuy nhiên do chỉ tiêu chỉ đưa lạisố tương đối nên khó sử dụng trong một số trường hợp ví dụ như hai dự ánloại trừ nhau.

*Chỉ tiêu điểm hòa vốn: Điểm hòa vốn là điểm mà tại đó tổngdoanh thu thu được bằng với các chi phí bỏ ra

Đối với dự án sản xuất thì điểm hòa vốn càng thấp thì khả năng thulợi nhuận của dự án càng cao, dự án càng hấp dẫn.

Để đảm bảo cho việc ra quyết định đầu tư chính xác, nhà đầu tưcần phải xem xét hiệu quả tài chính dự án một cách toàn diện bằng việckết hợp tất cả các nhóm chỉ tiêu phân tích mặt tài chính của dự án cũngnhư các chỉ tiêu trong cùng nhóm Tuy nhiên, khi vận dụng phân tích cácchỉ tiêu của dự án cụ thể phải rất linh hoạt, cán bộ thẩm định có thể lựachọn những chỉ tiêu đặc trưng thích hợp với từng đề án để xem xét, phântích.

Khi nghiên cứu các chỉ tiêu, vấn đề quan trọng nhất và cần thiết làphải ước tính được thu nhập, chi phí, lợi nhuận, luồng tiền ròng và tỷ lệchiết khấu của dự án Độ chính xác của các dự tính này càng cao thì mứcđộ thành công của dự án càng cao.

Luồng tiền ròng của một dự án là căn cứ để đánh giá dự án, đượcxác định dựa vào số chênh lệch giữa lượng tiền nhận được với lượng tiềnđã chi tiêu Những dự báo về thu, chi của dự án được lập theo phươngpháp kế toán là căn cứ để xác định luồng tiền ròng của dự án Trong báocáo thu nhập của kế toán, khâu hao được khấu trừ vào chi phí để xác địnhlợi nhuận trong kỳ, nhưng để tính luồng tiền ròng của dự án, khấu haokhông phải là chi phí bằng tiền, khấu hao chỉ là một yếu tố của chí phí làmgiảm thuế thu nhập của doanh nghiệp Do vậy, khấu hao được coi là một

nguồn thu nhập của dự án Thông thường luồng tiền ròng của dự án là toànbộ lợi nhuận sau thuế và khấu hao tài sản cố đinh.

Ci = LNSTi + DiDi là khấu hao tài sản cố định năm thứ i

Xác định chính xác tỷ lệ chiết khấu của từng dự án là một việc làmkhông đơn giản Có thể hiểu tỷ lệ chiết khấu là tỷ suất lợi nhuận thích hợpbù đắp rủi ro khi bỏ vốn đầu tư vào dự án Tỷ lệ chiết khấu dự kiến đượcxác định dựa trên chi phí vốn đó là chi phí trả cho nguồn vốn huy động, nóđược tính bằng số lợi nhuận cần phải đạt được trên nguồn vốn huy động đểgiữ không làm thay đổi số lợi nhuận dành cho chủ sở hữu của doanhnghiệp.

Khi mức rủi ro của dự án bằng với mức rủi ro của doanh nghiệp vàchính sách tài trợ của doanh nghiệp phù hợp với dự án thì tỷ lệ chiết khấuthích hợp có thể lựa chọn là chi phí trung bình của vốn (WACC).

Ta có:

WACC = WdKd(1-T) + + WsKs Trong đó

WACC: Chi phí trung bình của vốn

Wd, Ws: Tương ứng là tỷ lệ nợ, tỷ lệ vốn huy động từ các nguồn khác

Kd,Ks tương ứng là chi phí nợ trước thuế, chi phí vốn huy động từcác nguồn khác.

T: Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệpKd(1-T): Chi phí nợ sau thuế

*Phân tích bất định: Chu trình dự án thường rất dài, trong khi đódự án được soạn thảo trên cơ sở giả định nên thường không lường hết cáctình huống bất trắc xảy ra trong tương lai Vì vậy khi lập dự án cần tínhđến một số tình huống rủi ro để trên cơ sở đó xác định lại thu nhập, chiphí và hiệu quả đầu tư Nếu dự án vẫn có hiệu quả trong trường hợp bấttrắc phát sinh thì đó là dự án an toàn Việc phân tích bất định gồm phântích độ nhạy, tìm vùng an toàn và đánh giá dự án trong điều kiện rủi ro.

Khi phân tích dự án ta thấy các yếu tố thường thay đổi Chủ đầu tưcần biết khi các yếu tố thay đổi sẽ ảnh hưởng như thế nào đến kết luậnthẩm định tài chính dự án đầu tư Để làm được điều này, nhà đầu tư phảiphân tích độ nhạy Thực chất đó chính là việc xác định mối quan hệ độnggiữa các yếu tố trên cơ sở đó đánh giá lại các chỉ tiêu hiệu quả Việc phântích độ nhạy sẽ giúp cho chủ đầu tư lường trước được những kết quả docác tình huống khác nhau đem lại trước khi đưa ra quyết định đầu tư để từđó có thể xác định vùng an toàn Vùng an toàn là vùng dự án đạt hiệu quảtài chính, nó có tính chất định hướng cho doanh nghiệp trong quá trìnhthực hiện đầu tư.

Rủi ro là điều rất có thể xảy ra trong hoạt động đầu tư Do đó tacần phải xem xét các yếu tố rủi ro để có biện pháp hạn chế tác động củarủi ro đồng thời đưa ra được quyết định đầu tư đúng đắn đảm bảo tính hiệuquả của dự án ngay cả khi có rủi ro Một trong những giải pháp thườngđược sử dụng để đánh giá dự án đầu tư trong điều kiện có rủi ro là áp dụngtỷ lệ chiết khấu đã điều chỉnh rủi ro:

1.3.3 Các nhân tố tác động tới chất lượng thẩm định tài chính dựán.

Xem xét các nhân tố ảnh hưởng tới thẩm định tài chính dự án sẽgiúp ta có cách nhìn tổng thể, từ đó có những quan tâm thích hợp tới các

yếu tố tác động để đảm bảo hiệu quả trong thẩm định Các nhân tố ảnhhưởng gồm các nhân tố chủ quan và các nhân tố khách quan.

1.3.3.1 Các nhân tố chủ quan.

1.3.3.1.1 Tư duy, nhận thức của lãnh đạo, cán bộ công ty

Lãnh đạo, cán bộ công ty và những người chủ đầu tư có ảnh hưởngtrực tiếp tới công tác thẩm định tài chính dự án Chủ đầu tư có nhận thứcđúng tầm quan trọng của công tác thẩm định tài chính thì họ mới có thểquan tâm một cách thích hợp tới công việc này Nhờ đó, lãnh đạo công tymới có sự tổ chức thực hiện thẩm định khoa học và hợp lý: phân côngđúng người đúng việc, tạo điều kiện làm việc để công tác thẩm định dự ánđạt hiệu quả Cùng với ban lãnh đạo, sự hiểu biết của cán bộ công ty vềcông tác thẩm định tài chính dự án cũng có vai trò rất lớn Lãnh đạo côngty là những người đại diện cho tập thể cán bộ toàn công ty Các quyết địnhhọ đưa ra đều phải dựa trên lợi ích, nguyện vọng của toàn thể cán bộ Cánbộ công ty có nghĩa vụ hợp tác, góp ý cho ban lãnh đạo kịp thời thì họ mớicó thể tổ chức tốt công tác thẩm định.

1.3.3.1.2 Trình độ của cán bộ thẩm định.

Nếu như lãnh đạo công ty ra các quyết định định hướng cho côngtác thẩm định tài chính dự án thì cán bộ thẩm định là người trực tiếp thựchiện công việc Trình độ của cán bộ thẩm định quyết định tính hiệu quảtrong thẩm định Cán bộ thẩm định với cơ sở lý thuyết hiện đại cùngnhững hiểu biết thực tiễn sẽ vận dụng quy trình thẩm định tài chính dự ánmột cách linh hoạt, đảm bảo chính xác khi dự tính vốn đầu tư, lập các báocáo tài chính và sử dụng hệ thống các chỉ tiêu thẩm định hợp lý.

Không chỉ trình độ trong thẩm định tài chính dự án, trình độ cánbộ thẩm định trong thẩm định thị trường, thẩm định kỹ thuật, thẩm địnhtổ chức- quản lý dự án cũng quyết định hiệu quả thẩm định tài chính Kếtluận thẩm định ở các khâu này sẽ là căn cứ để tiếp tục bước thẩm định tàichính qua đó chủ đầu tư có thể đưa ra quyết định cuối cùng Thẩm địnhthị trường, thẩm định kỹ thuật, thẩm định tổ chức- quản lý dự án cungcấp những căn cứ và số liệu cần thiết để tiến hành công tác thẩm định tài

chính Nếu như các số liệu nghiên cứu thị trường, thẩm định kỹ thuật,thẩm định tổ chức, quản lý dự án cung cấp không chính xác thì việc cánbộ thẩm định đưa ra số vốn dự toán cùng các số liệu trong báo cáo tàichính sẽ sai do đó việc tính toán các chỉ tiêu thẩm định tài chính chỉ làvô nghĩa Thẩm định kỹ thuật còn giúp cho việc lựa chọn quy trình côngnghệ thích hợp sao cho dự án không chỉ khả thi về mặt kinh tế mà hơnthế còn phải tối ưu về mặt kỹ thuật, có như vậy thì kết quả thẩm định tàichính mới thực sự có ích cho chủ đầu tư Để đưa ra quyết định cuối cùng,nhà đầu tư cần căn cứ vào kết quả thẩm định các mặt của dự án Kết luậnthẩm định tài chính dự án chỉ thật sự có giá trị khi được kết hợp xem xétcùng các kết luận thẩm định khác trong toàn bộ công tác thẩm định dựán Sự yếu kém của cán bộ thẩm định ở một khâu nào đó trong công tácthẩm định đều dẫn đến quyết định đầu tư sai lầm Cán bộ thẩm địnhkhông chỉ đưa ra kết luận thẩm định mà còn giúp nhà đầu tư điều chỉnh,sửa đổi dự án sao cho hợp lý đảm bảo quyết định đầu tư đúng hướng.

1.3.3.1.3 Điều kiện cơ sở vật chất.

Điều kiện cơ sở vật chất trang bị cho công tác thẩm định tài chínhdự án cũng phản ánh chất lượng thẩm định Cơ sở vật chất được hiểu làtoàn bộ các trang thiết bị làm việc, kiến thức được đào tạo Máy móc, thiếtbị đo lường, tính toán hiện đại sẽ trợ giúp cho cán bộ thẩm định trong việcđưa ra kết luận nhanh chóng, chính xác, nâng cao hiệu quả công việc Đểsử dụng một cách khoa học, phát huy hết tính năng kỹ thuật của trang thiếtbị, nhạy bén trong thẩm định tài chính, vận dụng quy trình thẩm định mộtcách linh hoạt phù hợp với tình hình công ty và điều kiện nền kinh tế, cánbộ thẩm định cần có cơ sở lý thuyết nền tảng và không ngừng tiếp thu kỹthuật thẩm định mới cùng những hiểu biết thực tiễn.

1.3.3.2 Các nhân tố khách quan.

1.3.3.2.1 Sự phát triển của nền kinh tế.

Nền kinh tế càng phát triển đòi hỏi doanh nghiệp phải nhanhnhạy, chính xác, đạt hiệu quả kinh tế khi ra quyết định đầu tư Ngược lại,doanh nghiệp sẽ không theo kịp tốc độ phát triển của nền kinh tế với sự

cạnh tranh khốc liệt Để làm được điều đó, doanh nghiệp phải thực hiệncông tác thẩm định dự án nói chung thẩm định tài chính nói riêng Cùngvới sự phát triển của nền kinh tế, doanh nghiệp nhận thấy tầm quan trọngcủa thẩm định dự án và có những quan tâm thích đáng Tình hình thựctiễn nền kinh tế với những biến động và những phát triển trong nghiêncứu làm cho công tác thẩm định tài chính không ngừng được đổi mới vànâng cao Sự phát triển của nền kinh tế đòi hỏi phải có cơ sở lý luận, tầmhiểu biết về kinh tế một cách toàn diện, không ngừng tiếp thu nhữngquan điểm mới trong nghiên cứu kinh tế nói chung, trong thẩm định tàichính dự án nói riêng Sự phát triển kinh tế cùng với nó là sự phát triểnkhoa học kỹ thuật, công nghệ sẽ mang lại cho kỹ thuật thẩm định tàichính dự án những ứng dụng có ý nghĩa.

1.3.3.2.2 Hiệu quả đầu tư , kinh doanh của các doanh nghiệp.

Doanh nghiệp mà hoạt động đầu tư đạt hiệu quả là nhờ sự đóng gópkhông nhỏ của công tác thẩm định tài chính dự án Ngược lại nhờ đầu tư,kinh doanh đạt kết quả, doanh nghiệp có điều kiện đổi mới, nâng cao côngtác thẩm định Không chỉ hiệu qủa đầu tư, kinh doanh của chính doanhnghiệp mà của các doanh nghiệp khác trong ngành, trong nền kinh tế cũngảnh hưởng tới công tác thẩm định dự án đầu tư Các doanh nghiệp trongngành, trong nền kinh tế sẽ hỗ trợ nhau cùng hoàn thiện công tác thẩmđịnh tài chính Các doanh nghiệp hiệu quả đầu tư còn thấp có thể là dochưa nhận thấy tầm quan trọng của công tác thẩm định cũng có thể lànhận thấy nhưng doanh nghiệp chưa có điều kiện nâng cao công tác thẩmđịnh Họ sẽ quan sát học hỏi các doanh nghiệp khác hoạt động hiệu quảhơn nhờ vậy có thể tiếp thu những kiến thức, kỹ thuật mới trong thẩmđịnh tài chính dự án rút ngắn thời gian và chi phí cho việc cải tiến thẩmđịnh.

1.3.3.2.3 Các quy định của Nhà nước.

Khi thẩm định tài chính dự án, cán bộ thẩm định phải nắm vữngcác quy định hiện hành để dựa trên cơ sở lý thuyết nền tảng cùng tình hìnhthực tiễn áp dụng vào thẩm định cho từng dự án Việc thẩm định tài chính

dự án cần phải tuân theo các quy định của Nhà nước Khi đưa ra số liệuvềvốn đầu tư, các báo cáo tài chính cán bộ thẩm định phải dựa vào dự án cụthể cùng các căn cứ Nhà nước, quy định về vốn đầu tư, chế độ thuế khóa,chế độ khấu hao tài sản cố đinh Các quy định của Nhà nước hợp lý, rõràng sẽ giúp cho cán bộ thẩm định thực hiện công việc được dễ dàng chínhxác Ngoài ta, các quy định còn có tính chất định hướng, hỗ trợ cho hoạtđộng đầu tư của doanh nghiệp, cán bộ thẩm định cần nắm vững để khôngchỉ thẩm địnhdự án mà còn điều chỉnh dự án sao cho quyết định đầu tư đạthiệu quả nhất Quy định của Nhà nước còn là căn cứ để đánh giá tính hợplệ của dự án đầu tư, đánh giá kết quả thẩm định có được các cấp Nhà nướcchấp nhận hay không

Tất cả các nhân tố trên tác động đến công tác thẩm định tài chínhdự án xét cả nhân tố chủ quan và khách quan đều có tác động hai chiều.Nếu các nhân tố này thuận lợi sẽ là điều kiện đảm bảo tốt và phát triểncông tác thẩm định tài chính dự án Nhưng ngược lại nếu như trong chínhnhững yếu tố này còn chưa chính xác, rõ ràng, chưa đạt hiệu quả, cònnhiều mâu thuẫn hay chất lượng không cao thì nó sẽ tác động xấu đến chấtlượng công tác thẩm định tài chính dự án, làm sai lệch, méo mó chất lượngvà mục đích của công tác thẩm định tài chính dự án.

Trên đây là một số vấn đề lý thuyết cơ bản về dự án và thẩm địnhtài chính dự án Để làm rõ hơn các vấn đề lý thuyết này, em xin chuyểnsang phần 2 là phần thực trạng công tác thẩm định tài chính dự án tại côngty KINH ĐÔ.

PHẦN 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TẠI CÔNG TY KINH ĐÔ.

2.1 Tổng quan về công ty Kinh Đô.

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển.

Công ty Kinh Đô được thành lập ngày 1/1/1993 trên cơ sở của nghịđịnh 338/HĐBT về giải thể và thành lập lại các xí nghiệp quốc doanh vàquyết định 196/TC của chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng quy định chuyển đổicác tổ chức kinh tế đã đăng ký hoạt động theo quyết định 268 sang hoạtđộng theo loại hình doanh nghiệp mới.

Khi mới thành lập là công ty Kinh Đô, tên giao dịch là KINH ĐOCOMPANY LIMITED.

Trụ sở giao dịch: Số 51 Lý Thái Tổ, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội.Vốn điều lệ: 250 000 000 đồng.

Ngành nghề kinh doanh: Kinh doanh khách sạn, nhà khách, dichvụ, văn phòng cho thuê, uỷ thác.

Công ty TNHH Kinh Đô hoạt động theo luật công ty, có tư cáchpháp nhân, hạch toán kinh tế độc lập, có tài khoản riêng tại ngân hàng,được sử dụng con dấu theo quy định của Nhà nước.

Đến ngày 23/3/1995 Công ty TNHH Kinh Đô chuyển thành côngty Kinh Đô theo quyết định số 283/CN ngày 16/1/1993 của văn phòngChính phủ về việc thành lập doanh nghiệp Nhà nước và công văn số 275/

TCDL ngày 18/3/1993 của Tổng cụcDu lịch Việt Nam thoả thuận chocông ty TNHH Kinh Đô thành Doanh nghiệp Nhà nước.

Tên giao dịch: KINH ĐO COMPANY.

Trụ sở giao dịch: 292 Tây Sơn, Quận Đống Đa, Hà Nội.Vốn kinh doanh: 2 815 087 983 đồng.

Hiện nay vốn kinh doanh của công ty là 13 838 823 115 đồng.(Nguồn: Bảng cân đối kế toán năm 2003)

Công ty Kinh Đô là đơn vị kinh tế đoàn thể, hạch toán kinh tế độclập, có tài khoản tại ngân hàng, được sử dụng con dấu riêng theo quy địnhcủa Nhà nước Hoạt động theo luật doanh nghiệp Nhà nước.

Công ty có các địa điểm hoạt động sau:

 Toà nhà Kinh Đô 292 Tây Sơn.

 Trung tâm dịch vụ giao dịch và cho thuê văn phòng 51 Lý Thái Tổ.

 Trung tâm quản lý và cho thuê văn phòng 51 Lê Đại Hành.

 Văn phòng 41B Trần Quang Diệu: Có các phòng ban phụ tráchquản lý.

 Liên doanh KINHDO - HONGKONG LAND 31 Hai Bà Trưng HàNội.

2.1.2 Nhiệm vụ kinh doanh của công ty Kinh Đô.

Kinh doanh khách sạn, du lịch, cho thuê văn phòng, uỷ thác, ký gửivà các dịch vụ khác phục vụ cho nhiệm vụ kinh doanh khách sạn du lịch.

Liên doanh liên kết với các đơn vị và cá nhân thuộc các thành phầnkinh tế trong và ngoài nước để phát triển ngành nghề kinh doanh của côngty.

Quản lý khai thác cơ sở vật chất của Nhà nước và thành phố giao chođể tạo việc làm cho người lao động, tạo nguồn thu bổ xung cho ngân sáchNhà nước, quỹ công đoàn và đời sống cho người lao động.

Trong cơ chế thị trường, hoạt động sao cho có hiệu quả cao nhất làmục tiêu hàng đầu của công ty, bên cạnh đó công ty còn phải thực hiệnnhiệm vụ chính trị của mình Ngoài việc phải thực hiện đúng các quy địnhcủa Nhà nước về hoạt động kinh doanh, thực hịên đầy đủ nghĩa vụ đối với

Nhà nước, với Liên đoàn lao động thành phố, công ty còn phải tạo thêmviệc làm cho người lao động, thường xuyên nâng cao nghiệp vụ chuyênmôn, giáo dục ý thức trách nhiệm, tôn trọng kỹ thuật của công nhân laođộng, tăng hiệu quả hoạt động của công ty và nâng cao thu nhập của ngườilao động.

2.1.3 Sơ đồ tổ chức bộ máy quản lý của công ty.

Tổng số công nhân viên của công ty là 35 trong đó nhân viên quảnlý là 10 gồm có Giám đốc, Phó giám đốc, Giám đốc và phó giám đốc điềuhành tại các đơn vị thành viên, kế toán trưởng, các trưởng phòng.

2.1.4 Tình hình hoạt động kinh doanh của công ty Kinh Đô.

Lĩnh vực kinh doanh chính của công ty là xây dựng và cho thuêvăn phòng cấp trung bình Từ khi thành lập đến nay, công ty luôn hoạtđộng kinh doanh có lãi Các dự án của công ty đã và đang hoạt động cóhiệu quả Công ty đảm bảo trích nộp ngân sách đầy đủ, đã thực hiệnhết đơn giá tiền lương mà Nhà nước duyệt (điều mà ít có doanh nghiệplàm được), đảm bảo đời sống cán bộ công nhân viên, quyền lợi củangười lao động được đảm bảo và ngày càng nâng cao

Giám đốc

Các phòngchức năng

Phòng tài chính kế toánPhòng

tổ chứchànhchínhquản trị

PhòngKD,đầu tưvà tiếp

51 LýThái

51 LêĐạiHành

Toà nhàtrung tâm

31- HaiBà TrưngCác đơn vị

trực thuộc

Liên doanhvới nước ngoài

2.2 Công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty.2.2.1 Tổng hợp các dự án của công ty.

Căn cứ vào điều kiện của công ty cũng như qua nghiên cứu thịtrường, công ty Kinh Đô đã quyết định phương hướng kinh doanh chínhcủa mình là xây dựng và cho thuê văn phòng cấp trung bình Từ đó, dựavào phương hướng này công ty đã dần dần lập nên cho mình các dự án đểhoạt động.

Các dự án đã và đang hoạt động ở công ty gồm có:

Dự án Toà nhà Kinh Đô: 292 Tây Sơn: Cho Công ty dự toán vàtruyền số liệu thuê thời gian 6 năm từ 2001 đến 2006.

Dự án 51 Lê Đại Hành cho 4 Công ty thuê là:

 Công ty cổ phần phần mềm Việt thuê từ năm 2003 đến năm 2008.

 Công ty tư vấn Công nghiệp và đô thị Việt Nam thuê từ năm 2003đến năm 2007.

 Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và thương mại Phú Điền thuê từnăm 2003 đến 2008.

 Công ty TNHH Mạnh Đức thuê từ năm 2004 đến 2008.

Dự án 51 Lý Thái Tổ cho công ty TNHH Du lịch và thương mại ÁĐông thuê từ năm 2004 đến 2008.

Dự án 31 Hai Bà Trưng liên doanh với HONGKONG LAND để chothuê văn phòng, đơn vị này hạch toán độc lập với công ty.

Dự án đầu tư vào xây dựng văn phòng và kiốt cho thuê ở cửa khẩuTân Thanh tỉnh Lạng Sơn đang trong giai đoạn đầu chuẩn bị

Các dự án trên hiện đang hoạt động có hiệu quả đảm bảo sự hoạtđộng liên tục của công ty.

Khi đã có dự án thì một điều tất yếu là phải tiến hành thẩm địnhdự án trước khi cho dự án đi vào hoạt động Không nằm ngoài quy luậtđó, Kinh Đô cũng tiến hành công tác thẩm định các dự án của mình nhất làthẩm định tài chính dự án Tuy nhiên do quy mô của công ty còn nhỏ, vàqua quá trình từ khi thành lập đến giờ môi trường kinh doanh đã có nhiềuthay đổi và do đó Kinh Đô cũng đã có những sự thay đổi theo cho phù hợp

kể cả trong công tác thẩm định dự án Ta có thể thấy được điều này qua sựphân tích sau:

2.2.2.1 Giai đoạn từ khi thành lập đến năm 2002.

Đây là giai đoạn 10 năm đâu thành lập của công ty Sở dĩ em lấymốc năm 2002 là vì đây là năm thành lập phòng Kinh doanh đầu tư và tiếpthị của công ty Trong những năm đầu thành lập đến 2002, công tác thẩmđịnh tài chính dự án của công ty do một cá nhân đảm nhiệm và người nàylà nhân sự của phòng tổ chức hành chính quản trị Tất cả công việc củadự án cũng như thẩm định dự án đều do người này tiến hành từ công tácnghiên cứu thăm dò thị trường đến lập dự án và cuối cùng là thẩm định dựán Có thể do mới thành lập cùng với quy mô hoạt động của công ty cònnhỏ nên công tác thẩm định tài chính dự án còn khá đơn giản, cấu trúc bộphận phụ trách được đan xen lẫn với các bộ phận khác Ở giai đoạn này thìnăng suất lao động của cá nhân ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng côngviệc, chất lượng dự án hay ảnh hưởng đến công tác thẩm định tài chính dựán nói chung Việc thẩm định tài chính dự án được san sẻ một phần chocác phòng khác như phòng kế toán tài chính đảm nhận việc tính các chỉtiêu của dự án; phòng tổ chức cũng giúp làm một số việc khác…

2.2.2.2 Từ năm 2002 đến nay.

Tháng 7 năm 2002, phòng kinh doanh đầu tư và tiếp thị ra đời Đâylà bước hoàn thiện hơn, phát triển hơn công tác thẩm định dự án Phòngkinh doanh đầu tư tiếp thị ra đời là một sự chuyên môn hoá trong công tácthẩm định dự án Công tác thẩm đinh dự án đã có phòng chuyên trách đảmnhiệm, không còn gộp với phòng hành chính quản trị nữa Đội ngũ nhânviên làm công tác này được phân định cụ thể và chịu trách nhiệm về côngviệc của mình Công tác thẩm định tài chính dự án được nâng cao về chấtlượng , bảo đảm về kỹ thuật và được tiến hành chi tiết hơn, chính xác hơn.Cụ thể như đội ngũ nghiên cứu thẩm định thị trường được củng cố giúpcho công ty phát hiện được nhiều khách hàng tiềm năng hơn, khai thácđược những thị trường còn bỏ ngỏ… Hay trong công tác thẩm định tàichính dự án, việc tính toán các chỉ số tài chính của dự án cũng được tiến

hành chắc chắn hơn Lúc này phòng kinh doanh đảm nhận hết các côngviệc.Năng suất lao động được nâng lên rõ rệt Ta có thể thấy qua số liệusau:

Tổng doanh thu :

Năm 2000: 2 250 150 667 đồngNăm 2001: 2 461 422 451 đồngNăm 2002: 5 442 402 990 đồng

(Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh các năm tương ứng.)

Ta thấy năm 2002 thì tổng doanh thu đã tăng gần 2 tỷ đồng so vớinăm 2001.

Rõ ràng công tác thẩm định dự án nói chung và công tác thẩm địnhtài chính dự án nói riêng tại công ty đã và đang trên bước đường hoànthiện Đây là một trong các nhân tố giải thích cho công việc làm ăn ngàycàng hiệu quả của công ty.

2.2.3 Công tác thẩm định tài chính dự án tại Kinh Đô.

Công tác thẩm định tài chính dự án tại Kinh Đô được tiến hànhtheo sơ đồ khái quát sau: