Thực trạng thị trường bất động sản ở hà nội .doc

Thực trạng thị trường bất động sản ở hà nội .doc

Lời mở đầu

Những năm gần đây, nhà ở tại Hà Nội trở thành vấn đề vô cùng bức xúc.Để giải quyết tốt hơn vấn đề này Công ty Đầu T và phát triển nhà ở Hà Nội đợcthành lập theo quyết định của UBND Thành Phố Hà Nội, Công ty đã góp phầnvào việc giải quyết nhà ở cho mọi ngời và đợc bằng khen của Thành Uỷ Hà Nội.Đấu thầu là một trong những khâu vô cùng quan trọng của các nhà xây dựng nóichung và Công ty nói riêng, công tác đấu thầu của Công ty trong thời gian qua đ -ợc lãnh đạo Công ty luôn quan tâm và có chỉ đạo sát sao Trong lần thực tập giữakhoá này tôi chọn vấn đề về đầu thầu để lám báo cáo trong lần thực tập tại Côngty.

Với thời gian thực tập tại Công ty là không nhiều nên trong báo cáo thựctập của tôi chỉ trình bày một phần rất nhỏ về công tác Đấu thầu của Công ty trongnhững năm gần đây, đó là những gì tôi nghiên cứu đợc thông qua tài liệu và sựchỉ bảo của cán bộ công nhân viên trong toàn Công ty Nội dung chính trình bàytrong bài viết này đợc chia làm 2 phần chính sau:

Địa chỉ tại: 31 Hai Bà Trng - Hoàn Kiếm - Hà Nội.Tổng số vốn ban đầu của Công ty là: 24840 Triệu đồng.Vốn cố định là: 3000 Triệu đồng.

Vốn lu động là: 21840 Triệu đồng.

Công ty Đầu T và phát triển nhà ở Hà Nội là một doanh nghiệp nhà nớc,hạch toán kinh tế độc lập, là thành viên của Tổng Công ty Đầu T và phát triểnnhà ở Hà Nội.

Chức năng của Công Ty :

(Theo điều lệ hoạt động của Công ty trình lên Tổng công ty năm 2002)

 Lập, quản lý và tổ chức thực hiện các dự án kinh doanhxây dựng các khu đô thị, phát triển nhà và các dự án khác

 Xây dựng và lắp đặt các công trình kỹ thuật hạ tầng đôthị (sát lấp mặt bằng, hệ thống cấp thoát nớc, đờng xá, điện buđiện, ) Xây dựng các công trình xây dựng nhà ở, trang trí nội thất

 T vấn và dịch vụ cho các chủ đầu t về các công tác giảiphóng mặt bằng và các dịch vụ khác về nhà đất

 Kinh doanh nhà đất, kho bãi khách sạn dịch vụ du lịch. Liên doanh, liên kết với các tổ chức trong và ngoài nớcđể phát triển nhà ở, các công trình đô thị.

 Tổ chức thực hiện các nhiệm vụ khác do Tổng công tygiao

Trong quá trình phát triển Công ty đã tham gia vào xây dựng nhiều côngtrình nhà ở và các công trình xây dựng khác tại Hà Nội cũng nh các tỉnh lân cậnđợc đánh giá cao từ các chủ đầu t

Theo số liệu mới nhất tháng 08 năm 2002, tính từ năm 1996 cho đến nayCông ty đã bán tổng cộng 753 căn hộ, đật mức doanh thu 76.342.000.000 Đồng

Tình hình công tác đấu thầu và tài chính của Công ty trong các nămvừa qua

Công trình Công ty tham gia xây dựng trong thời gian qua

(Nguồn Hồ sơ quản lý dự án - Phòng Quản lý dự án)

Bảng doanh thu và lợi nhuận của Công ty trong những năn gần đây Đơn vị:Đồng

(Theo nguồn báo cáo tài chính từ Phòng kế toán tài chính tháng 4 năm 2002)

Bảng số liệu về các công trình đấu thầu trong thời gian.

II Chức năng, nhiệm vụ và mối quan hệ của các phòng ban

(Theo nguồn: Điều lệ hoạt động công ty Đầu T và Phát Triển Nhà ở Hà Nội)

Sơ đồ cơ cấu bộ máy Công ty Đầu T và phát triển nhà ở Hà Nội

1 Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban

1.1 Phòng tổ chức hành chính

Chức năng

Tham mu giúp việc cho Giám đốc Công ty trong công tác xây dựng bộmáy tổ chức, hành chính, điều chỉnhquản lý, sản xuất kinh doanh củaCông ty

 Quản lý toàn bộ hồ sơ, lý lịch của cán bộ Công ty theo phân cấp củaTổng công ty.

Giám Đốc

Phòng tổ chức hành chính

Phòng kế hoạch

kỹ thuậtPhòng

t vấn dịch vụ

phòng quản lý dự

Phòng kinh tế

tài chính

 Quản lý công việc hành chính của Công ty: Quản lý các hồ sơ côngvăn, giấy tờ và con dấu của Công ty.

 Quản lý tài sản của Công ty bao gồm trụ sở làm việc các khu đất màThành phố và Tổng công ty giao cho Công ty quản lý: mua sắm, quảnlý các trang thiết bị cho cơ quan

 Hớng dẫn quản lý về chế độ chính sách tiền lơng với cán bộ nhân viêncông ty theo đúng quy định của luật pháp Nhà Nớc và phân cấp củaTổng công ty.

 Quản lý công tác BHXH, BHYT, cho các cán bộ công nhân viên trongCông ty Giúp Giám đốc quản lý nhân sự, quốc phòng toàn dân, trật tựan ninh

 Lên lịch làm việc cho Ban Giám đốc, ghi chép biên bản trong các cuộchọp giao ban.

Biên chế

Bao gồm từ 9 -12 ngời

 Trởng phòng: Phụ trách chung. Phó phòng: Trợ giúp trởng phòng. Nhân viên: Từ 7 đến 9 ngời

Việt Nam và qui định của Tổng công ty nhằm đáp ứng nhu cầu quản lýkinh tế tài chính của Công ty Mở sổ sách kế toán thống kê, theo dõi vàhạch toán đầy đủ kịp thời các nghiệp vụ kinh tế phát sinh cụ thể là:

 Kế toán vốn bằng tiền (tiền mặt, tiền gửi ngân hàng )

 Kế toán các khoản phải thu, phải trả khách hàng và CBCNVtrong công ty

 Kế toán chi phí để tính giá thành sản phẩm

 Kế toán TSCĐ (nguyên giá, giá trị hao mòn, giá trị còn lại)  Kế toán vật liệu phục vụ sản xuất kinh doanh, thu hộ, chi hộ,

chi khác và quản lý hạch toán vốn trong thanh toán với cácđối tác, với Tổng công ty.

 Thờng xuyên hớng dẫn kiểm tra sổ sách kế toán các chứng từvà thực hiện việc hạch toán với các đơn vị khác trực thuộcCông ty.

Tham mu cho Giám đốc trong các hoạt động sau:

 Xây dựng chỉ đạo các công tác kế hoạch sản xuất kinh doanh xâylắp của Công ty hàng tháng, quý, năm.

 Xây dựng phơng hớng sản xuất kinh doanh cho phù hợp với khảnăng của Công ty và cơ chế thị trờng.

 Quản lý khối lợng, chất lợng, kỹ thuật, an toàn lao động, bảo hộlao động, vệ sinh môi trờng và phòng chống thiên tai theo quiđịnh của nhà nớc.

 Lập các hợp đồng kinh tế cụ thể, quản lý các hợp đồng để theodõi thực hiện của các bên có liên quan cho đến khi thanh lý hợpđồng

 Kiểm tra dự toán, quyết toán các công trình do Công ty làm chủđầu t và trình các cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy địnhhiện hành

 Soạn thảo và đôn đốc thực hiện các quy định quản lý kỹ thuật,chất lợng trong xây lắp.

 Hớng dẫn giám sát việc áp dụng các quy phạm tiêu chuẩn chất ợng trong xây lắp, đảm bảo theo tiêu chuẩn Việt Nam và Quốc tếban hành Tham gia giám sát chất lợng và nghiệm thu các côngtrình do xí nghiệp của Công ty thi công.

l- Kiển tra để ngăn ngừa các sai phạm trong thiết kế, thi công.Tham mu đề suất phơng án xử lý sai phạm nghiêm trọng, khôngảnh hởng đến chất lợng công trình.

 Tổng hợp kế hoạch mua sắm thiết bị hàng năm của các đơn vịtrong Công ty để tổ chức trang bị.

 Lập hồ sơ, quản lý thiết bị máy móc thi công của Công ty Quảnlý hồ sơ các thiết bị máy móc mà công ty trang bị, hớng dẫn cácđơn vị trong việc quản lý và sử dụng máy móc thi công.

 Soạn thảo và theo dõi việc thực hiện quy chế quản lý phân cấpBảo hộ lao động, an toàn lao động, phòng chống thiên tai, phòngchống cháy nổ của Công ty Giám sát thực hiện chế độ bảo hộlao động, an toàn lao động, vệ sinh môi trờng.

 Chủ trì tổ chức hội thảo tập huấn nâng cao trình độ KHKT nắmbắt công nghệ mới cho cán bộ kỹ thuật Phối hợp cùng Phòng Tổchức hành chính tổ chức thi tay nghề nâng bậc cho công nhân.

Giúp Giám đốc trong việc xây dựng kế hoạch, chơng trình hoạt động để tổchức thực hiện các dự án kinh doanh phát triển khu đô thị mới, cải tạo khuđô thị cũ, phát triển nhà, giải phóng mặt bằng và các dự án khác do Côngty làm chủ đầu t hoặc đợc Tổng công ty uỷ quyền, bằng các loại vốn.

Nhiệm vụ:

 Tổ chức lập các dự án đầu t, xác định rõ nguồn gốc vốn đầu t,thực hiện các thủ tục về đầu nh để trình các cấp có thẩm quyềnxét duyệt theo đúng quy chế đầu t và xây dựng hiện hành.

 Tổ chức, quản lý thực hiện việc kinh doanh, khai thác dự án theođúng quyết định phê duyệt, phù hợp với chính sách của nhà nớcvà tình hình thị trờng

 Lập kế hoạch vốn và huy động các nguồn vốn phù hợp với việcphát triển kinh doanh dự án.

 Giúp cho Giám đốc trong công tác nhận thầu và đấu thầu cáccông trình.

 Tuân thủ đúng các quy định tại điều 14 của quy chế quản lý vàxây dựng ban hành theo nghị định 52/1999/NĐ-CP của Chínhphủ Thông t 12/2000/TT-BXD ngày 13/22/200 và các quy địnhkhác của pháp luật có liên quan.

 Thực hiện chế độ báo cáo thờng xuyên và đầy đủ với chủ đầu t.Chủ đầu t thực hiện việc chỉ đạo, kiểm tra hoạt động của banQLDA và xử lý kịp thời những vấn đề nằm ngoài thẩm quyền củaban QLDA để đảm bảo đúng tiến độ, chất lợng và các yêu cầukhác của dự án.

 Giúp Giám đốc quản lý, sử dụng các nguồn vốn đầu t từ khichuẩn bị đầu t và thực hiện đầu t, dự dự án vào khai thác sử dụng,thu hồi và hoàn trả vốn đầu t Trả nợ vốn vay đúng hạn và thựchiện các điều khoản cam kết khi huy động vốn.

Biên chế

 Trởng phòng : quản lý chung các công việc

 Phó phòng: Trợ giúp trởng phòng trong các công việc chung củaphòng

 Làm dịch vu về thủ tục cấp chứng chỉ quy hoạch, giới thiệu địađiểm xây dựng cho các chủ đầu t: Dịch vụ xin cấp giấy chứngnhận quyền sở hữu đất và quền sử dụng đất Nghị định 60/CP;Dịch vụ mua nhà thuộc sở hữu nhà nớc theo Nghị định 61/CP;Dịch vụ chuyển nhợng, hợp đồng thuê nhà, sang tên, chuyển đổi,chia tách hợp đồng thuê nhà.

 Khảo sát, lập bản vẽ hiện trạng nhà đất để phục vụ công tác giảiphóng mặt bằng, điều tra xã hội học

 T vấn nhà đất theo yêu cầu của tổ chức và công dân.

 T vấn, soạn thảo hợp đồng kinh tế, hợp đồng liên doanh, liên kếtvề công tác nhà đất cũng nh dịch vụ khác theo yêu cầu của tổchức và công dân.

 Xây dựng đề xuất phơng án, tiếp thị quảng cáo thông tin nhà đất,dịch vụ du lịch lữ hành, xuất nhập khẩu lao động du học

 Kinh doanh nhà, cho thuê nhà căn hộ, văn phòng, khách sạn, cửahàng, kho bãi

 Xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu về nhà đất nhằm cung ứngthông tin về nhà đất theo yêu cầu cuả tổ chức và công dân tiến tớithành lập chợ nhà đất (Trung tâm giao dịch bất động sản HàNội).

 Dịch vụ xin giấy phép xây dựng, sửa chữa cải tạo nhà. Tổ chức thực hiện các nhiệm vụ khác do công ty giao.

Trách nhiệm

 Triển khai tốt công tác kinh doanh - t vấn - dịch vụ cũng nhtiếpthị về nhà đất và các dịch vụ khác có liên quan trên cơ sở cạnhtranh lành mạnh ngày càng nâng cao uy tín của công ty.

 Nắm bắt xử lý thông tin kịp thời, chính xác để đề ra kế hoạchkinh doanh tối u trình lãnh đạo

 Phục vụ mục tiêu phát triển chung của công ty và hoàn thànhnghĩa vụ với khách hàng

 Thờng xuyên đào tạo bồi dỡng để nâng cao trình độ của cán bộcông nhân viên trong phòng

 Có trách nhiệm giữ bí mật thông tin của phòng cũng nhcủa Côngty

 Đoàn kết giúp đỡ lẫn nhau trong công việc tạo môi trờng làmviệc lành mạnh - tiến bộ - hiện đại.

Biên chế

 Trởng phòng: Chịu trách nhiệm chung công việc của cả phòng Chuyên viên: 6-8 ngời

2 Mối quan hệ giữa các phòng ban trong công ty

Quan hệ giữa ban giám đốc và các phòng ban trong công ty

 Giám đốc công ty trực tiếp khen thởng, đề bạt, kỷ luật và cắtchức các trởng phó phòng.

 Các trởng phó phòng ban chịu trách nhiệm trớc ban Giám đốctrong nhiệm vụ và quyền hạn đợc giao

 Hàng tuần đều tổ chức họp giao ban, kiểm điểm côngviệc việc đãlàm, thảo luận và quyết định các công việc sẽ làm.

 Các trởng phó phòng ban có trách nhiệm báo cáo trung thực vớiGiám đốc về những kết quả cũng nh những vớng mắc, tồn tạitrong quá trình thực hiện nhiệm vụ đợc giao.

Quan hệ giữa các phòng ban

 Quan hệ các phòng ban trong công ty là mối quan hệ hợp tácbình đẳng, tôn trọng lẫn nhau nhằm giúp nhau hoàn thành tốtnhiệm vụ chính trị của công ty.

 Khi có vớng mắc gì, các phòng ban sẽ trực tiếp giải quyết trêntinh thần giữ vững đoàn kết nội bộ, nếu không giải quyết đợc sẽtrình lên Giám đốc Công ty giải quyết và quyết định của Giámđốc là quyết định cuối cùng.

Quan hệ giữa tr ởng phó phòng với nhân viên

 Trởng phòng trực tiếp phân công nhiệm vụ cho các nhân viêntrong phòng, có trách nhiệm quản lý đôn đốc, giám sát, tạo điềukiện để mọi nhân viên trong phòng hoàn thành tốt nhiệm vụ đợcgiao.

 Nhân viên chịu trách nhiệm trớc trởng phòng về công việc đợcphân công và có trách nhiệm báo cáo với trởng phòng về kết quảcũng nh mọi vớng mắc, tồn tại trong công việc

 Mọi cán bộ công nhân viên trong công ty căn cứ vào chức năngnhiệm vụ đợc quy định trong văn bản này, nghiêm túc thực hiệntheo đúng chức năng và nhiệm vụ của mình.

Sơ đồ thực hiện Công tác Đấu thầu

Giám đốc

Sau khi nhận đợc th mời thầu Giám đốc xem xét khả năng tham dự thầu Nếuquyết định tham gia đấu thầu Giám đốc giao cho phòng Quản lý dự án lên kếhoạch tham dự thầu.

Phòng Quản lý dự án

Sau khi nhận đợc sự phân công của Giám đốc để tổ chức mua hồ sơ mời thầu vàkhảo sát công trình mời thầu, áp đơn giá vào các mục về vật t sau đó cùng vớicác phòng ban liên quan lập hồ sơ dự thầu.

Phòng Kế hoạch kỹ thuật

Giám đốc

Phòngtổ chứchànhchínhPhòng

Kế toántàichínhPhòng

Quản lýdự ánPhòng

kếhoạchkỹ thuật

Khi nhận đợc đầy đủ các yêu cầu kế hoạch, bản vẽ chi tiết và thuyết minh kýthuật của công trình mời thầu, phòng kỹ thuật dựa vào đó lên biện pháp thi côngcông trình dự thầu và bóc tiền lơng chi tiết của từng hạng mục công trình mờithầu, thông qua đơn giá sau đó trình Giám đốc duyệt.

Phòng Kế toán tài chính

Có nhiệm vụ làm các thủ tục bảo lãnh dự thầu; giấy giới thiệu năng lực tài chínhvà lập kế hoạch cung cấp vốn cho công trình theo tiến độ thi công của Công ty,lập bảo lãnh thực hiện hợp đồng ( nếu trúng thầu).

 B ớc 1 : Mua và nghiên cứu hồ sơ mời

Sau khi nhận đợc thông tin mời thầu giám đốc quyết định tham giadự thầu, sau đó giao cho Phòng Quản lý dự án xem xét và tìm hiểukhả năng trúng thầu của Công ty và báo cáo lại cho Giám đốc Sauđó phòng mua hồ sơ dự thầu và cùng các phòng khác nghiên cứu vàlên kế hoạch dự thầu.

 B ớc 2 : Khảo sát hiện tr ờng

Công việc này chủ yếu do Phòng Kế hoạch ký thuật đảm nhận.Phòng khảo sát về giá nguyên vật liệu, cớc vận chuyển (nếu có),nhân công, các thủ tục về mặt bằng, nguồn điện, nớc thi công

 Lập bản vẽ đấu thầu  Lập dự toán chi tiết.

 Lập bản sơ lợc biện pháp thi công. Lập bản năng lực cán bộ.

 Khối lợng công trình, các bản vẽ khối lợng của chủ đầu t chào giá chotừng hạng mục công trình và tổng giá thành

 Định mức dự toán XDCB số 1242/1999 của Bộ xây dựng

 Bảng dự toán ca máy và thiết bị xây dựng số 1260/QĐ-BXD ngày28/11/1998 của Bộ xây dựng

 Tổng hợp nhân công theo thông t số 02/2000 TT-BXD ngày 16/11/1999của Bộ xây dựng về việc lập và quản lý xây dựng công trình của các dựán đầu t

 Đơn giá XDCB và vật t thiết bị của UBNN các tỉnh, thành phố ở địa ơng nơi thi công công trình

ph- Thuế VAT theo thông t số 100/1999 của Bộ Tài chính và một sốvăn bản khác có liên quan Hiện nay để đa ra một mức giá dự thầu cácdoanh nghiệp có rất nhiều cách để tính cho phù hợp với năng lực củaDN mình ở Công ty Đầu T và phát triển nhà ở Hà Nội hiện nay, côngtác tính giá dự thầu đợc tiến hành nh sau:

 Bớc 1 : Tính toán giá chi tiết cho từng đơn vị vật t thiếtbị, nhân công theo định mức và đơn giá theo chế độcủa Nhà nớc

 Bớc 2 : Lập bảng tổng hợp giá cho từng hạng mục côngtrình.

Bảng tổng hợp kinh phí dự thầuHạng mục công trình :

(Đơn vị: đồng)

Stt Nội dung Ký hiệu Cách tính Thành tiềnI

Chi phí trực tiếpChi phí vật liệuChi phí nhân công

A*1 + CLVLB*1

Tổng cộng

 Bớc 3 : Lập bảng tổng hợp kinh phí đấu thầu Dựavào kết quả của Phòng kế toán tài chính đẻ đa ra bảngtính giá chi tiết cho từng phần của công trình để nộptham gia dự thầu.

Bảng tổng hợp kinh phí đấu thầuCông trình :

đơn vị : đồngStt Hạng mục công trình Giá đấu thầu

Phần xây lắpPhần nhà lớp họcCọc

Phần nhà hiệu bộ

Tổng cộng

2.3 Nội dung chính trong hồ sơ dự thầu của Công ty

Nội dung chính của 1 bộ hồ sơ dự thầu phụ thuộc vào yêu cầu của chủ đầu t hoặcchủ công trình Thông thờng gồm các giấy tờ sau:

1 Đơn xin dự thầu xây lắp.2 Quyết định thành lập DN.3 Đăng ký kinh doanh.4 Chứng chỉ hành nghề.5 Thông tin chung.