Thực trạng phát triển thị trường bất động sản tại thành phố đông hà, tỉnh quảng trị

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VĂN NGỌC LÂM THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ, TỈNH QUẢNG TRỊ LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI HUẾ - 2019 ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VĂN NGỌC LÂM THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ, TỈNH QUẢNG TRỊ LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số: 8850103 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS HUỲNH VĂN CHƯƠNG HUẾ - 2019 i LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học viên Mọi số liệu thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Học viên Văn Ngọc Lâm ii LỜI CÁM ƠN Sau thời gian học tập nghiên cứu triển khai đề tài: “Thực trạng phát triển thị trường bất động sản thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị” đến hoàn thành xong luận văn thạc sỹ Để hoàn thành luận văn này, nỗ lực thân, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc đến thầy giáo – PGS.TS Huỳnh Văn Chương người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ suốt thời gian triển khai đề tài nghiên cứu Đồng thời xin chân thành cảm ơn đến Ban giám hiệu trường Đại Học Nông Lâm, Ban chủ nhiệm khoa Tài Nguyên Đất Môi trường Nông nghiệp tập thể Thầy/ Cô khoa tạo điều kiện cho tơi hồn thành tốt tiến độ luận văn thạc sỹ Trong q trình thực tập tơi xin chân thành cảm giúp đỡ nhiệt tình, bảo ân cần lãnh đạo, cán bộ, chun viên Phịng Tài ngun Mơi trường thành phố Đơng Hà Đơng Hà, Văn phịng ĐKĐĐ tỉnh Quảng Trị - Chi nhánh thành phố Đơng Hà, Phịng Tài – Kế hoạch thành phố Đơng Hà, Trung tâm Phát triển Quỹ đất thành phố Đông Hà, Chi cục thuế thành phố Đơng Hà, Văn phịng UBND thành phố Đông Hà tạo điều kiện thuận lợi cho tơi suốt q trình thực đề tài Do thời gian nghiên cứu có hạn, kinh nghiệm thân cịn hạn chế nên khơng thể tránh thiếu sót Kính mong nhận ý kiến đóng góp q Thầy/ Cơ giáo bạn bè để đề tài hồn thiện Một lần tơi xin chân thành cám ơn! Tháng năm 2019 Học viên thực Văn Ngọc Lâm iii TÓM TẮT Trong trình tồn phát triển xã hội lồi người đất đai có vai trị quan trọng, khơng dừng lại giá trị kinh tế, mà chứa đựng giá trị xã hội, giá trị tinh thần, giá trị tâm linh,… Đặc biệt giai đoạn mà nước ta trình chuyển đổi từ kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang kinh tế hàng hóa nhiều thành phần định hướng xã hội chủ nghĩa đạt nhiều thành tựu to lớn Trong phải kể đến đóng góp lớn thị trường bất động sản việc ổn định xã hội, thúc đẩy phát triển kinh tế đất nước thời gian qua, đồng thời phận thiếu hệ thống loại thị trường kinh tế quốc dân Hoà chung với phát triển đất nước, thị trường bất động sản thành phố Đông Hà giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chấp, góp vốn liên doanh,… bước hình thành chưa thực sôi động thành phố lớn: Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng,… Tuy nhiên, phần làm thay đổi mặt thành phố năm qua Có thể nói thị trường rộng, vừa mang đặc trưng hàng hóa thơng thường vừa mang đặc trưng riêng mà hàng hóa khác khơng có Vì vậy, đề tài tập trung sâu vào nghiên cứu, phân tích thị trường đất đô thị mà không sâu nghiên cứu thị trường đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp,… địa bàn Đằng sau thị trường bất động sản sàn giao dịch, công ty, trung tâm văn phịng mơi giới bất động sản Từ bắt đầu hình thành thị trường bất động sản loại hình mơi giới bắt đầu hình thành vào hoạt động Những loại hình có vai trò trung gian bên mua bán tiếp xúc giao thiệp với Kết hoạt động thực yêu cầu khách hàng hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với giúp đỡ nhà môi giới Như vậy, nhà mơi giới có đóng góp khơng nhỏ cho thành cơng giao dịch bất động sản Để tìm hiểu thị trường bất động sản địa bàn thành phố Đông Hà thời gian qua nào? Tơi tìm hiểu, nghiên cứu chọn đề tài: “Thực trạng phát triển thị trường bất động sản thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị” Trong trình nghiên cứu đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu điều tra thu thập số liệu thứ cấp, điều tra thu thập số liệu sơ cấp, tham vấn chuyên gia, phân tích, xử lý số liệu Kết nghiên cứu cho thấy: Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất từ năm 2014-2018 17.114 giấy cho hộ gia đình, cá nhân Số trường hợp chuyển nhượng cấp thẩm quyền cho phép 5096 trường hợp chấp iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CÁM ƠN .ii TÓM TẮT iii MỤC LỤC iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vii DANH MỤC BẢNG BIỂU viii DANH MỤC HÌNH VẼ ĐỒ THỊ ix MỞ ĐẦU 1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2.1 MỤC TIÊU CHUNG 2.2 MỤC TIÊU CỤ THỂ Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 3.1 Ý NGHĨA KHOA HỌC 3.2 Ý NGHĨA THỰC TIỄN CHƯƠNG TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Bất động sản đặc điểm hàng hoá bất động sản 1.1.2 Thị trường bất động sản 1.1.3 Quan hệ cung - cầu thị trường bất động sản 11 1.1.4 Giá bất động sản 13 1.1.5 Nguyên tắc xác định giá đất 16 1.1.6 Phương pháp xác định giá đất 16 1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 17 1.2.1 Thực tiễn thị trường bất động sản thành phố Đà Nẵng 17 1.2.2 Thực tiễn thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh 20 1.3 CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CĨ CĨ LIÊN QUAN 23 v CHƯƠNG ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24 2.1 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI NGHIÊN CỨU 24 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 24 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 24 2.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 24 2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24 2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu 24 2.3.2 Phương pháp phân tích, tổng hợp xử lý số liệu 25 2.3.3 Phương pháp thống kê 25 2.3.4 Phương pháp so sánh 25 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 26 3.1 ĐẶC ĐIỂM ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI CỦA ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU 26 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 26 3.1.2 Các nguồn tài nguyên cảnh quan môi trường 28 3.1.3 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 30 3.1.4 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 35 3.2 HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ 37 3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 37 3.2.2 Tình hình quản lý đất đai địa bàn thành phố Đông Hà 41 3.3 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN, HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 52 3.3.1 Thực trạng thị trường bất động sản 52 3.3.2 Hoạt động môi giới bất động sản địa bàn thành phố Đông Hà 60 3.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản thành phố Đông Hà 61 3.4 ẢNH HƯỞNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 72 vi 3.4.1 Ảnh hưởng thị trường bất động sản phát triển kinh tế - xã hội thành phố Đông Hà 72 3.4.2 Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản 78 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 82 KẾT LUẬN 82 KIẾN NGHỊ 83 TÀI LIỆU THAM KHẢO 84 PHỤ LỤC 86 vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Cụm từ viết tắt Chú giải BĐS Bất động sản CBCC Cán công chức CN-TTCN Công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp ĐKQSDĐ Đăng ký quyền sử dụng đất GCN Giấy chứng nhận GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng HSĐC Hồ sơ địa HN-72 Hà nội – 72 KH Kế hoạch KT-XH Kinh tế - xã hội QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất TT BĐS Thị trường bất động sản TP Thành phố TNMT Tài nguyên môi trường TKĐĐ Thống kê đất đai THCS Trung học sở VNĐ Việt nam đồng VN-2000 Việt Nam – 2000 XD Xây dựng UBND Ủy ban nhân dân viii DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 3.1 Một số thơng tin khí hậu - thời tiết địa phương 28 Bảng 3.2: Chỉ tiêu phát triển kinh tế thành phố Đông Hà 31 Bảng 3.3 Diện tích, dân số thành phố Đông Hà giai đoạn 2005-2017 32 Bảng 3.4 Dự kiến số tiêu phát triển kinh tế - xã hội thành phố Đông Hà đến năm 2020 33 Bảng 3.5 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Đông Hà năm 2018 37 Bảng 3.6 Diện tích đất theo đơn vị hành tính đến năm 2018 43 Bảng 3.7 Tình hình đo đạc thành lập đồ - lập hồ sơ địa 47 Bảng 3.8: Tình hình giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai địa bàn thành phố Đông Hà 49 Bảng 3.9 Bảng giá loại đất địa bàn thành phố Đông Hà năm 2019 51 Bảng 3.10 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cấp có thẩm quyền cho phép 53 Bảng 3.11 Số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm QSD đất Thành Phố Đông Hà theo đơn vị hành 55 Bảng 3.12 Tỷ lệ đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử đất 56 Bảng 3.13 Số trường hợp thuê đất quan có thẩm quyền cho phép đến năm 2017 59 Bảng 3.14 Số liệu đăng ký biến động quyền sử dụng đất phân theo đơn vị phường năm 2018 63 Bảng 3.15 Một số tiêu phát triển kinh tế địa bàn thành phố Đơng Hà 65 Bảng 3.16 Diện tích, cấu loại đất quy hoạch đến năm 2020 67 Bảng 3.17 Biến động diện tích số loại đất phi nông nghiệp năm 2018 so với năm 2014 địa bàn thành phố Đông Hà 69 Bảng 3.18 Dự báo quy mô dân số nguồn lao động địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị đến năm 2020 70 Bảng 3.19 Dự báo dân số số hộ đến năm 2020 địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị 71 Bảng 3.20 Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân ngành thành phố Đông Hà giai đoạn 2014-2018 73 Bảng 3.21 Một số khoản thu, dự thu ngân sách nhà nước có nguồn gốc từ giao dịch bất động sản qua năm địa bàn thành phố Đông Hà 75 77 Ngày 01/01/2007 luật kinh doanh bất động sản thức có hiệu lực phổ biến rộng rãi đến tận người dân Hàng năm UBND tỉnh, Sở Tài nguyên Môi trường phối hợp với quan ban ngành địa phương ban hành văn hướng dẫn liên quan đến đất đai – bất động sản phổ biến đến tận phường, tận người dân giúp nhân dân nâng cao nhận thức Pháp luật Đất đai, hình thức giao dịch đất đai – bất động sản thực theo quy trình thủ tục Qua nhằm giảm đến mức thấp hình thức mua bán trao tay, giúp ổn định xã hội Ngồi cịn đóng góp khoản tiền lớn ngân sách Nhà nước, góp phần huy động nguồn vốn nhàn rỗi nhân dân,… đặc biệt hoà nhập với thị trường chung giới 3.4.1.4 Thị trường bất động sản góp phần hồn thiện hệ thống pháp luật nói chung Pháp luật Đất đai nói riêng Tất văn pháp luật đưa bắt nguồn từ thực tiễn, rút từ thực tiễn nhằm mục đích phục vụ lại thực tiễn Thực tế chứng minh rằng: Luật Đất đai năm 1993 đời tính thời điểm phù hợp sau thời gian qua thực tiễn kiểm nghiệm lại phát chỗ thiếu, điểm hạn chế Vì vậy, đến năm 1998, 2001 chỉnh lý bổ sung hoàn thiện hơn, phù hợp đến năm 2013 đưa Luật Đất đai Cũng giống thị trường bất động sản lúc đầu phát triển dạng thị trường ngầm (không pháp luật công nhận) sau phát triển cách cơng khai đến có luật bất động sản Trong việc quản lý Nhà nước đất đai luật cịn có thông tư, nghị định, công văn,… nhằm hướng dẫn bổ sung hệ thống văn pháp luật ngày hoàn thiện Tuy nhiên, thực tế lại gây khó khăn cho người dân việc tiếp cận hàng ngày, hàng tháng có nhiều văn luật ban hành, kể cán ngành khó tiếp thu hết Riêng địa bàn thành phố Đông Hà năm qua nhờ quan tâm, hướng dẫn, đạo UBND tỉnh, Sở Tài nguyên Mơi trường, UBND thành phố, Phịng Tài ngun Môi trường, nên công tác quản lý Nhà nước đất đai thực tốt nhiệt tình hướng dẫn nhân dân quy trình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, đấu giá quyền sử dụng đất,… khắc phục tình trạng thị trường ngầm Nhờ góp phần hồn thiện hệ thống pháp luật nói chung Pháp luật Đất đai nói riêng Trong năm 2018 nhờ sách đất đai phù hợp tạo hành lang thơng thống cho thị trường bất động sản hoạt động nên thu hút nhiều dự án tiếp tục xây dựng khởi cơng số cơng trình như: Đường Hồng Diệu, đường Bà Triệu, cơng viên FIDEL, khu dân cư Bắc Hiếu, đập ngăn mặn, đường tránh phía Đơng thành phố,… 78 Như vậy, thị trường bất động sản thành phố Đơng Hà hình thành phát triển góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế quan Nhà nước với người sử dụng đất sở bổ sung, hoàn thiện chế sách, hồn thiện cơng tác qn lý Nhà nước đất đai địa bàn thành phố Ngoài ra, Nhà nước cịn có vai trị lớn thị trường BĐS thể mặt chủ yếu sau: - Tạo lập môi trường pháp lý cho thị trường BĐS; - Thực công cụ vĩ mô quy hoạch (Quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội), tài chính, thuế,… thống quản lí BĐS theo pháp luật; - Cung cấp dịch vụ công thẩm định giá, tư vấn pháp luật, v.v Nói tóm lại, BĐS yếu tố quan trọng kinh tế nào, khơng mà để nhiều tài nguyên đất nước đổ vào lĩnh vực Thị trường BĐS phận quan trọng kinh tế thị trường Quản lý phát triển tốt thị trường này, đặc biệt mối quan hệ với thị trường tài góp phần phát huy nguồn lực to lớn để phát triển kinh tế-xã hội Những sở khoa học BĐS thị trường BĐS tiền đề quan trọng cho việc đề xuất giải pháp hữu hiệu cho thị trường BĐS địa bàn thành phố trước xu hội nhập kinh tế khu vực quốc tế 3.4.2 Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản 3.4.2.1 Định hướng chung Ngày nay, để hồ nhập với thị trường giới việc hình thành mở rộng hệ thống loại thị trường để có khả cạnh tranh lớn điều quan trọng, có thị trường đất đai – bất động sản với quản lý Nhà nước, định hướng xã hội chủ nghĩa Đó chủ trương lớn Đảng Nhà nước ta trình hội nhập Cũng giống thị trường khác để có định hướng phát triển lâu dài cần thực theo số định hướng chung sau: - Xây dựng hoàn thiện hệ thống sách Pháp luật Đất đai, bất động sản bảo đảm đồng bộ, thống nhất, cơng khai, bình đẳng - Cần hoàn chỉnh quy định để quyền sử dụng đất thực trở thành hàng hoá, dễ dàng chuyển bất động sản thành vốn đầu tư thông qua quyền chấp, bảo lãnh, góp vốn, cho phép thực chấp, bảo lãnh ngân hàng nước ngồi, cho phép hộ gia đình, cá nhân cho thuê, góp vốn sản xuất, kinh doanh với tổ chức nước ngoài, thử nghiệm tới vận hành thị trường chứng khoán bất động sản - Nghiên cứu, điều chỉnh, bổ sung số loại thuế lệ phí nhà đất theo hướng khuyến khích, sử dụng có hiệu bất động sản, đồng thời phát triển mạnh 79 giao dịch thức thị trường, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài gây thất ngân sách nhà nước - Tận dụng lợi thành phố để thu hút vốn đầu tư thị trường vốn thiếu nên dự án chậm triển khai kéo theo giao dịch bất động sản chậm lại - Dựa vào phương án quy hoạch tổng thể thành phố để lập kế hoạch sử dụng đất chi tiết phường để cá nhân, tổ chức có nhu cầu tiếp cận cách dễ dàng thông tin cần thiết, khắc phục tình trạng kích “cầu ảo” - Phát triển hệ thống dịch vụ phục vụ thị trường bất động sản thành lập trung tâm môi giới,… - Từng bước hoàn thiện cấu thị trường lành mạnh giao dịch thị trường bất động sản Trong đặc biệt trọng thiết lập sàn giao dịch bất động sản địa bàn thành phố - Lập quỹ hỗ trợ đầu tư phát triển nhà, đất, thực hỗ trợ cho đối tượng sách, người nghèo, người thu nhập thấp mua nhà đất 3.4.2.2 Những giải pháp cụ thể Ở Đông Hà thị trường bất động sản chưa thực phát triển theo nghĩa “thị trường”, để tháo gỡ khó khăn phát triển thị trường bất động sản giai đoạn tới vấn đề đặt cho cấp quyền địa bàn cần phải có số biện pháp cụ thể sau: - Thực nhanh chóng việc cấp GCN quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất đô thị đưa vào sử dụng ổn định Đó sở pháp lý để đất đai - bất động sản trở thành hàng hóa (vì việc chậm trễ cơng tác cấp giấy nguyên nhân quan trọng khiến giao dịch bất động sản không thực được) - Về công tác quy hoạch, phải đổi công tác lập quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển ngành quy hoạch phát triển đô thị, nông thôn, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển theo quy hoạch, có kế hoạch, khắc phục tình trạng phát triển đô thị, bất động sản cách tự phát Từ đó, bố trí lại quỹ đất, thúc đẩy trình tạo “cung” bất động sản để đáp ứng “cầu” thời gian tới, như: bố trí xây dựng khu dân cư, đặc biệt khu dân cư dành cho người có thu nhập thấp; khu cơng nghiệp, tiểu thủ cơng nghiệp,… - Văn phịng ĐKĐĐ cần phải tiến hành đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở pháp lý để đưa đất đai trở thành hàng hóa giao dịch thị trường - Để thị trường bất động sản hoạt động cách thống, thời gian tới cần phải thành lập “sàn giao dịch bất động sản” hay “trung tâm giao dịch bất động 80 sản” hay “sàn giao dịch quyền sử dụng đất”, để tạo điều kiện thuận lợi cho chủ thể dễ dàng tham gia vào thị trường, đảm bảo cho thị trường công khai, minh bạch, có quản lý Nhà nước góp phần hạn chế đầu cơ, ổn định thị trường - Phải có sách thơng thống hớn cho doanh nghiệp việc giải phóng mặt như: Nhà nước hỗ trợ cưỡng chế giải phóng mặt bằng, cho phép nợ khoản thu sau thời gian việc quy định nộp tiền sử dụng đất sau giải phóng mặt khiến cho doanh nghiệp lâm vào khó khăn Đó lúc phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ,… - Hiện nay, địa bàn thành phố Đông Hà nhiều người có nhu cầu nhà giá đất q cao nên người dân khơng có khả tiếp cận nhà Vì vấn đề cấp bách cần phải đưa biện pháp cụ thể như: tăng thêm việc xây dựng khu dân cư cho người có thu nhập thấp “tăng cung”, thực biện pháp mua trả góp, trả chậm, th mua nhà,… kích “cầu” - Mở rộng khu thị có kiến trúc cảnh quan đẹp lúc làm tăng nhu cầu sử dụng đất, đồng thời chỉnh trang khu trung tâm đô thị - Địa phương phải có nhiệm vụ đạo, kiểm tra cơng tác đền bù giải phóng mặt tất dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, đảm bảo thực sách, minh bạch, cơng khai - Nên thành lập quan có trách nhiệm việc đăng ký giao dịch bất động sản để hạn chế bớt thủ tục phiền hà - Khuyến khích tổ chức kinh tế, tổ chức tính dụng tham gia vào thị trường bất động sản như: công ty bảo hiểm, cơng ty tài chính,… - Ban hành sách ưu đãi đất đai để thu hút nhà đầu tư như: miễn giảm tiền thuê đất thời gian định, giá tiền thuê đất, cho phép ghi nợ tiền sử dụng đất, hỗ trợ vốn ban đầu cho doanh nghiệp tạo lập bất động sản,… - Cần sửa đổi quy định khung giá đất để sát với giá thị trường - Tổ chức lại hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: địa bàn thành phố Đơng Hà khơng có cơng ty thức kinh doanh vào thị trường bất động sản, mà có trung tâm phát triển quỹ đất thành lập để thực việc “khoanh lơ, bán nền”, ngồi cịn có doanh nghiệp tư nhân, hoạt động tổ chức hạn chế chủ yếu thực số mặt thị trường như: dịch vụ công cấp giấy hay tư vấn giá, làm thủ tục chuyển nhượng, tư vấn thông tin,… 81 - Tổ chức thực điểm, mô hình phát triển bất động sản, làm sở để nhân rộng tồn thành phố, chưa có sàn giao dịch bất động sản địa bàn, mà có việc giao dịch trơi thị trường không tập trung - Khai thác, sử dụng có hiệu loại bất động sản, đặc biệt bất động sản nhà đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà cơng trình đất để phát triển kinh tế - xã hội, phục vụ nghiệp cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước - Thu hút nguồn lực xã hội, khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hóa bất động sản (bất động sản), đặc biệt đầu tư xây dựng công trình sản xuất kinh doanh, cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội - Góp phần hình thành đồng loại thị trường, thể chế phù hợp với kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa hội nhập quốc tế Nhà nước chủ động định hướng, điều tiết kiểm soát để ổn định thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng tự phát, đầu bất động sản 82 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN Qua kết nghiên cứu đề tài “Thực trạng phát triển thị trường bất động sản tai thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị”, rút số kết luận sau đây: Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội thành phố Đông Hà ảnh hưởng lớn đến giá thành bất động sản khu vực thuận lợi giao thông, hạ tầng giá thành cao thường vùng khó khăn Nguồn cung, cầu thị trường khác tùy theo điều kiện phường địa bàn thành phố Thành phố Đơng Hà có diện tích tự nhiên hẹp, dân số ngày tăng, hệ thống giao thơng, sở hạ tầng chưa đồng bộ, tạo sức ép lớn việc giải công ăn việc làm, đáp ứng nhu cầu nhà ở, công tác quản lý quỹ đất để phát triển Hiện trạng sử dụng đất tình hình quản lý đất đai làm cho thị trường bất động sản địa bàn thành phố biến chuyển theo địa bàn: - Công tác cấp giấy chứng nhận nguồn cung cho thị trường bất động sản; - Công tác ban hành văn quy phạm pháp luật tiến hành thường xuyên, kịp thời theo chuyển biến thị trường; - Công tác lập quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất địa bàn thành phố kích cầu cho thị trường bất động sản - Công tác xác định ranh giới hành thống nhất, rõ ràng đơn vị phường thành phố xã thuộc huyện giáp ranh - Công tác quản lý đất đai cịn lỏng lẽo, tình trạng người dân tự ý chuyển mục đích sử dụng đất phổ biến Thị trường bất động sản thành phố Đơng Hà năm qua có phát triển chậm so với thành phố khác chưa có thị trường thức bất động sản địa bàn Hoạt động kinh doanh bất động sản cịn mang tính tự phát chưa có tổ chức quản lý Hoạt động trung tâm giao dịch bất động sản địa bàn thành phố làm cho thị trường bất động sản thành phố sôi động lên Người dân phần nhận thức lợi ích đất đai bất động sản mang lại, việc đem chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất diễn ngày nhiều 83 phát huy tác dụng việc đáp ứng nhu cầu vốn trình sản xuất kinh doanh Chính sách thu hút đầu từ tỉnh làm cho thị trường bất động sản sôi động lên Thị trường bất động sản góp phần vào thu ngân sách địa bàn, tạo nguồn vốn đầu sở hạ tầng thu nhập bình quan đầu người qua năm KIẾN NGHỊ Để phát huy tối đa thuận lợi giảm thiểu hạn chế, giúp thị trường bất động sản thành phố ngày phát triển, đề xin đề xuất số kiến nghị sau đây: Trong có đề xuất thống hệ thống đăng ký sở hữu bất động sản, đăng ký quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản đất cách khoa học, đơn giản thủ tục, tin học hóa hệ thống đăng ký để người dân tự nguyện đăng ký, Nhà nước bảo hộ dễ dàng thực quyền tài sản theo quy định pháp luật Cơ quan Nhà nước cần phải có sách ưu đãi cho tổ chức, doanh nghiệp đầu tư vào thị trường bất động sản, như: cho phép ghi nợ tiền sử dụng đất, tiền chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ,… thời gian định Để thị trường bất động sản hoạt động cách thống, thời gian tới cần phải thành lập “sàn giao dịch bất động sản” hay “trung tâm giao dịch bất động sản” hay “sàn giao dịch quyền sử dụng đất”, để tạo điều kiện thuận lợi cho chủ thể dễ dàng tham gia vào thị trường, đảm bảo cho thị trường công khai, minh bạch, có quản lý Nhà nước góp phần hạn chế đầu cơ, ổn định thị trường Nhanh chóng đào tạo số cán thực giỏi, có lực, ln cập nhật nắm bắt thông tin thị trường, để tổ chức thành lập quan riêng cho hoạt động giao dịch bất động sản Cần đào tạo, tập huấn, bồ dưỡng cán địa đặc biệt cán phường để nâng cao trình độ, thực tốt nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai Tập trung xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật, đảm bảo nguyên tắc đồng bộ, quán, tạo lập khuôn khổ pháp lý phù hợp cho thị trường bất động sản hoạt động như: ban hành văn hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản đến tận người dân 84 TÀI LIỆU THAM KHẢO Huỳnh Văn Chương (2010), “Bàn luận khái niệm đất quản lý đất đai” Trần Thị Thu Hà (2002), Bài giảng Đánh giá đất, Trường Đại học Nông Lâm Huế Hồ Đức Hạnh (2008), Khóa luận tốt nghiệp, Tìm hiểu đánh giá thị trường bất động sản địa bàn thị xã Đông Hà giai đoạn 2003-2007 Trường Đại học Nông Lâm Huế Nguyễn Thị Hải (2005), Bài giảng thị trường bất động sản , Trường Đại Học Nông Lâm Huế Luận văn thạc sỹ: “Đánh giá thị trường bất động sản thành phố Đông Hà giai đoạn năm 2003 – 2013”, học viên: Hồ Đức Hạnh, trường Đại học Nông Lâm Huế, năm 2014 Bài nghiên cứu: “Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp”, TS Nguyễn Mạnh Hùng Bước đầu tìm hiểu thực trạng phát triển thị trường bất động sản địa bàn thành phố Tam Kỳ giai đoạn từ 2011 – 2013; học viên: Huỳnh Tấn Lai Đặng Quang Phán (2009), Bài tham luận hội thảo thị trường bất động sản Việt Nam Tổng cục quản lý đất đai Trần Văn Tuấn, Giáo trình Quản lý thị trường bất động sản, trường Đại học Khoa học tự nhiên Hà Nội 10 Bộ Luật dân số 91/2015/QH13 Quốc hội Nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam thơng qua ngày 24/11/2015 11 Bộ Tài (2001), Giải pháp tài phát triển thị trường bất động sản, Hà Nội 12 Bộ Tài nguyên Mô trường (2014), Thông tư số: 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 06 năm 2014 hướng dẫn thực Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ quy định giá đất 13 Chi cục thống kê thành phố Đông Hà (2017), Niên giám thống kê năm 2017 14 Chính phủ (2014), Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 thu tiền sử dụng đất 15 Chính phủ (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai 16 Chính phủ (20170), Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 4/3/2010 Chính phủ quy định chi tiết số điều biện pháp thi hành luật đấu giá 85 17 Phòng Tài nguyên Môi trường thành phố Đông Hà (2014), Báo cáo số liệu kiểm kê đất đai năm 2014 18 Phòng Tài nguyên Môi trường thành phố Đông Hà (2019), Báo cáo số liệu thống kê đất đai năm 2018 19 Quốc hội (2013), Luật số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 Quốc hội: Luật đất đai năm 2013 20 Quốc hội (2014), Luật số 66/2014/QH13 Quốc hội: Luật kinh doanh bất động sản 21 UBND thành phố Đông Hà (2016), Báo cáo tình hình kinh tế - xã hội, quốc phịng – an ninh năm 2016 22 UBND tỉnh Quảng Trị (2017), Quyết định số: 28/2017/QĐ-UBND ngày 09/11/2017 UBND tỉnh Quảng Trị việc ban hành giá loại đất định kỳ năm (2015-2019) địa bàn tỉnh Quảng Trị 23 UBND thành phố Đơng Hà (2017), Báo cáo tình hình kinh tế - xã hội, quốc phịng – an ninh năm 2017 24 UBND thành phố Đông Hà (2017), Báo cáo tổng hợp Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội thành phố Đông Hà đến năm 2020 25 UBND thành phố Đông Hà (2018), Báo cáo tình hình kinh tế - xã hội, quốc phịng – an ninh năm 2018 26 http://thuvientailieu01 googlecode.com, Đặc điểm bất động sản 27 http://kqtkd.duytan.edu.vn/Home/ArticleDetail/vn/88/1258/ , Đặc trưng hàng hóa bất động sản 28 http://www.vietrees.org/tu-lieu/kien-thuc-bat-dong-san/ , Khái niệm thị trường bất động sản 29 http://vienkhpl.ac.vn/index.php?cid=627 , Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 1980-2003 30 http://kqtkd.duytan.edu.vn/Home/ArticleDetail/vn/88/1258/hang-hoa-bat-dongsan, Điều kiện để bất động sản trở thành hàng hóa 31 http://vnvc.com.vn/Dac-diem-phan-loai-thi-truong-BDS-525.html 32 https://bnews.vn/thi-truong-bat-dong-san-tp-ho-chi-minh-giai-phap-nao-dephat-trien-ben-vung-/81267.html 33 http://tmsgroup.vn/tin-tuc/bat-dong-san-da-nang-thuc-trang-va-huong-phattrien-ben-vung-325.htm 86 PHỤ LỤC UBND THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM BAN ĐIỀU HÀNH ISO Độc lập - Tự - Hạnh phúc PHIẾU KHẢO SÁT MỨC ĐỘ HÀI LỊNG CỦA TỔ CHỨC, CƠNG DÂN KHI SỬ DỤNG DỊCH VỤ HÀNH CHÍNH CƠNG CỦA UBND THÀNH PHỐ ĐƠNG HÀ NĂM 2018 Nhằm góp phần hồn thiện cơng tác cải cách hành cung cấp dịch vụ công tốt phục vụ tổ chức, công dân đến giao dịch UBND thành phố Đơng Hà Đề nghị ơng/bà vui lịng điền ý kiến, nhận định vào mẫu phiếu trả lại phận tiếp nhận “Tổ Một cửa” để BĐH dự án ISO tổng hợp trình UBND thành phố xem xét điều chỉnh - Nơi cư trú/Địa chỉ:  TP.Đông Hà  Nơi khác - Lĩnh vực giao dịch : PHƯƠNG ÁN ĐÁNH GIÁ NỘI DUNG ĐÁNH GIÁ (đánh dấu X vào thích hợp) I VỀ CÁN BỘ, CÔNG CHỨC: Thái độ cán bộ, công chức tiếp  Rất tốt xúc, giải cơng việc  Bình thường  Tốt  Chưa tốt  Có tinh thần trách nhiệm cao Tinh thần trách nhiệm cán bộ, công  Bình thường chức tiếp xúc, giải cơng việc  Thiếu trách nhiệm  Đầy đủ, dễ hiễu  Tạm Cán bộ, công chức hướng dẫn thủ tục  Cịn khó hiểu u cầu liên quan để giải hồ sơ  Không hiểu, cảm thấy phiền hà Cách thức làm việc cán bộ, công chức  Am hiểu công việc, chuyên nghiệp 87 PHƯƠNG ÁN ĐÁNH GIÁ NỘI DUNG ĐÁNH GIÁ (đánh dấu X vào thích hợp)  Tạm  Giải cơng việc cịn lúng túng, khơng chun nghiệp II VỀ CƠ SỞ VẬT CHẤT Cơ sở vật chất điều kiện hỗ trợ tổ  Rất tốt chức, cơng dân giao dịch (bàn  Bình thường ghế, nước uống, )  Tốt  Chưa tốt III VỀ CƠNG KHAI DỊCH VỤ Vị trí làm việc phận tiếp nhận  Thuận tiện trả kết  Chưa thuận tiện  Tạm  Rõ ràng, đầy đủ  Tạm Niêm yết công khai quy định, biểu mẫu,  Chưa đầy đủ Đeo thẻ công chức, đặt bảng tên  Có bàn cán bộ, cơng chức xử lý cơng việc  Khơng IV VỀ QUY TRÌNH Các quy trình giải hồ sơ cơng việc  Hợp lý theo quy định hành  Chưa hợp lý, cần cải tiến thêm Cách thức giải theo quy trình  Đúng trình tự, cách thức quy định  Chưa trình tự, cách thức V VỀ THỦ TỤC  Đơn giản, dễ thực Thủ tục hồ sơ theo quy định hành  Cịn rườm ra, cần cải tiến thêm  Có Ngồi thủ tục quy định, có u cầu thêm thủ tục, giầy tờ khác Nếu có, thêm  Khơng loại giấy tờ ? 88 PHƯƠNG ÁN ĐÁNH GIÁ NỘI DUNG ĐÁNH GIÁ (đánh dấu X vào thích hợp) VI VỀ THỜI GIAN Thời gian chờ đợi để đến lượt giải  Nhanh hồ sơ  Lâu  Tạm  Do có nhiều tổ chức, cơng dân đến giao dịch lúc Nếu chờ đợi lâu, lý  Do cán bộ, công chức xử lý chậm  Lý khác (CBCC làm muộn/làm việc riêng, lãnh đạo vắng, ) Thời gian trả kết giải hồ sơ so  Sớm với hẹn  Trễ hẹn  Đúng hẹn VII VỀ PHÍ, LỆ PHÍ Việc thu phí, lệ phí theo quy định  Đúng quy định niêm yết  Không quy định Tổ chức, cơng dân phải chịu chi phí  Có ngồi quy định  Khơng VIII VỀ CƠ CHẾ GIÁM SÁT, GÓP Ý Các điều kiện để phản ánh, kiến nghị,  Có góp ý (Số điện thoại đường dây nóng, hộp  Có, khơng thường xun thư, sổ góp ý, )  Khơng có  Có Việc quan cán công chức tiếp  Có, chưa tốt thu phản ánh, kiến nghị, góp ý  Khơng  Có Việc quan cán cơng chức phản  Có phản hồi, chưa thỏa đáng hồi phản ánh, kiến nghị, góp ý  Khơng phản hồi IX MỨC HÀI LỊNG CHUNG CỦA  Rất hài lịng TỔ CHỨC, CƠNG DÂN  Chưa hài lịng  Hài lịng 89 PHIẾU ĐIỀU TRA GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Địa bất động sản - Họ tên chủ sử dụng:…………………………………………… - Địa bất động sản: Khu phố………… Phường ………………… - Địa liên hệ: ……………………………………………………… Các thông tin đất - Thửa đất số:………….Tờ đồ địa số:……… - Bề rộng mặt tiền đất:……… m, Bề rộng mặt hậu……………m - Chiều sâu đất…………….m, Số mặt tiền đất: 1……2… - Mặt tiền đường: (Đường chính)……………………………………………… - Bề rộng mặt đường:……m Kết cấu mặt đường: Nhựa……Bê tông……đất - Ngõ hẻm: rộng………m, Kết cấu mặt ngõ hẻm Nhựa……Bê tơng……đất - Cách đường (nếu ngõ hẻm):…………………… m - Vị trí đất: Vị trí 1: Vị trí 2: Vị trí 3: Vị trí 4: - Giá chuyển nhượng………triệu đồng/thửa hoặc………………Triệu đồng/m2 - Thời điểm chuyển nhượng………………… - Hình thể đất: Hình chữ nhật Hình thang xi Hình bình hành Hình đa giác Hình thang ngược Hình vng Hình chữ L Các thông tin nhà tài sản gắn liền với đất Nhà ở: Loại nhà……………….Cấp nhà……………….Năm xây dựng……… - Hướng nhà:………………… Cấp nhà:……….Đơn giá XD:…………/1m DT xây dựng:………… - Quy hoạch (phù hợp/khơng phù hợp):…Có …………….Khơng - Tình hình an ninh: Tốt Khơng tốt Mơi trường: Sạch sẽ……ơ nhiễm - Mục đích sử dụng…Đất ở……Đất vườn……….Thời hạn sử dụng: Lâu dài - Tình trạng pháp lý QSDĐ:…Đã cấp giấy Chưa cấp giấy 90 Tình trạng sở hạ tầng vùng - Điện: Có Khơng Cấp nước: Tốt - Giao thơng: Thuận lợi Khơng thuận lợi - Thông tin liên lạc: Tốt Không tốt - Tình trạng nhiễm mơi trường: Khơng khí: Có Nước: có Tiếng ồn: Có Khơng tốt Khơng Khơng Khơng Ngập lụt: Có Khơng - Cách trường tiểu học gần nhất:………km Trường THCS:.…… km - Trường THPT……….… km - Cách chợ gần nhất:………km Cách bệnh viện gần nhất:……… km Đơn giá Nhà nước quy định: Quyết định số 28/2017/QĐ-UBND ngày 9/11/2017 + Vị trí 1:……………………đồng/m + Vị trí 2: :……………………đồng/m2 + Vị trí 3: :……………………đồng/m2 + Vị trí 4: :……………………đồng/m2 Đơn giá thị trường: + Vị trí 1:……………………đồng/m + Vị trí 2: :……………………đồng/m2 + Vị trí 3: :……………………đồng/m2 + Vị trí 4: :……………………đồng/m2 - Mức chênh lệch giá đất giá thị trường giá theo quy định:…………Lần Đông Hà, ngày….tháng….năm 2019 Người điều tra (ký ghi rõ họ tên) Văn Ngọc Lâm Đông Hà, ngày….tháng….năm 2019 Người điều tra (ký ghi rõ họ tên) 91 MAU 18,26,39,42,46,54,57,76 DEN P1S2-P17S3,19-25,27-38,40,41,43-45,47-53,55,56,58-75,77-91 MAU 92 ĐEN ... GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 52 3.3.1 Thực trạng thị trường bất động sản 52 3.3.2 Hoạt động môi giới bất động sản địa... thực trạng phát triển thị trường bất động sản vai trò hoạt động loại hình mơi giới giao dịch bất động sản địa bàn thành phố Đơng Hà, từ có giải pháp làm lành mạnh phát triển thị trường bất động sản. .. niệm thị trường bất động sản Do quan niệm khác hàng hoá bất động sản phạm vi thị trường nên có nhiều quan niệm khác thị trường bất động sản - Có quan điểm cho rằng: thị trường bất động sản thị trường