Giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản tại việt nam, trường hợp một số thành phố lớn

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI VŨ ĐỨC TOÀN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM: TRƯỜNG HỢP MỘT SỐ THÀNH PHỐ LỚN Chuyên ngành Mã số : Quản lý Kinh tế : 62 34 04 10 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS Tô Thị Ánh Dương PGS TS Bùi Quang Tuấn Hà Nội - 2017 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng tôi, số liệu nêu luận án trung thực Những kết luận khoa học luận án chưa công bố công trình khác Tác giả luận án ii MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU TRONG VÀ NGOÀI NƯỚC VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 10 1.1 Công trình nghiên cứu nước phát triển thị trường BĐS 10 1.2 Công trình nghiên cứu Việt Nam phát triển thị trường BĐS 15 1.3 Khoảng trống nghiên cứu bổ sung phát triển 22 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 24 2.1 Khái niệm BĐS vấn đề liên quan 24 2.2 Khái niệm vấn đề liên quan thị trường BĐS 31 2.3 Phát triển thị trường BĐS 41 2.4 Kinh nghiệm nước giới phát triển thị trường BĐS 49 CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 59 3.1 Chính sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam 59 3.2 Thực trạng phát triển thị trường BĐS Việt Nam 71 3.3 Đánh giá phát triển thị trường BĐS Việt Nam 89 CHƯƠNG 4: QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM PHÁT TRIỂN 109 4.1 Bối cảnh quốc tế nước 109 4.2 Quan điểm phát triển thị trường BĐS Việt Nam ổn định bền vững127127130 4.3 Giải pháp phát triển ổn định bền vững thị trường BĐS Việt Nam 137 KẾT LUẬN 150 TÀI LIỆU THAM KHẢO 152 PHỤ LỤC 162 iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT AEC Cộng đồng kinh tế ASEAN ASXH An sinh xã hội ASEAN Hiệp hội quốc gia Đông Nam Á BĐS Bất động sản BĐKH Biến đổi khí hậu CBRE Commercial Real Estate Services (Dịch vụ bất động sản thương mại) CP Chính phủ CPI Chỉ số giá tiêu dùng ĐTH Đô thị hoá EVFTA Hiệp định thương mại tự Việt Nam - EU QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất GDP Tổng sản phẩm quốc nội HĐH Hiện đại hoá HNKTQT Hội nhập kinh tế quốc tế KCN Khu công nghiệp TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh TCTD FDI Tổ chức tín dụng Đầu tư trực tiếp nước NĐ Nghị định NHNN Ngân hàng Nhà nước Việt Nam UBND Ủy ban Nhân dân UNWTO Tổ chức Du lịch Thế giới iv VLXD Vật liệu xây dựng TT BĐS TPP Thị trường bất động sản Hiệp định đối tác xuyên Thái Bình Dương VID Group Tập đoàn Đầu tư Phát triển Việt Nam VNAT Tổng Cục Du lịch Việt Nam v DANH MỤC BẢNG, HỘP Danh mục bảng biểu Bảng 3.1: Các văn pháp luật liên quan đến thị trường BĐS giai đoạn 2013 – 2016 68 Bảng 3.2: Dư nợ vay tỷ lệ nợ xấu BĐS 82 Bảng 3.3: Hoạt động thị trường nhà liền kề, biệt thự, nhà đất 85 Bảng 4.1: Số lượng nhà hoàn thành trung bình hàng năm nước giai đoạn 2012 - 2025 116 Bảng 4.2 Phân tích SWOT Thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng 124 Danh mục hình vẽ Hình 3.1: Tỷ lệ giảm giao dịch địa ốc thành công, 2003 – 2005 (%) 74 Hình 3.2: Tín dụng cho vay BĐS giai đoạn 2006 – 2009 (tỷ đồng) 78 Hình 3.3: Số lượng hộ tồn kho 2010 – 2013 81 Hình 3.4: Tình hình hoạt động hộ để bán 86 Hình 3.5: Hoạt động thị trường hộ cho thuê 87 Hình 3.6: Tình hình thị trường văn phòng Thành phố Hồ Chí Minh Hà Nội 88 Hình 3.7: Tình hình hoạt động bán lẻ 89 Hình 4.1: Giá trị hàng hóa BĐS toàn cầu (nghìn tỷ USD) 116 Hình 4.2: Dự báo tỷ lệ đô thị hóa Việt Nam 1995 – 2025 (%) 123 Hình 4.3: Tăng trưởng tổng doanh thu từ khách du lịch (đvt: nghìn tỷ) 123 Danh mục hộp Hộp 3.1: Thị trường BĐS Việt Nam mang nặng yếu tố đầu tâm lý đám đông 77 Hộp 3.2: Tồn đọng BĐS lớn, lệch pha “cung – cầu” TT BĐS 80 Hộp 4.1: Dự báo thay đổi thị trường BĐS toàn cầu tương lai 118 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thị trường bất động sản (BĐS) cho phận quan trọng kinh tế rộng lớn (Reed, R.J Mills, 2007) Thị trường BĐS nơi lưu giữ nguồn vốn lớn kinh tế, thông thường tổng giá trị BĐS chiếm khoảng 40% cải quốc gia (Vương Quân Hoàng Nguyễn Hồng Sơn, 2008) khoảng 1/3 tổng tài sản giới nằm BĐS nhà (Syz J , 2008) Bản thân thị trường lại có mối liên thông mật thiết với nhiều thị trường khác thị trường tài chính, tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động… Do đó, phát triển mạnh hay yếu thị trường bất động sản (TT BĐS) có ảnh hưởng lớn đến nhiều lĩnh vực, ngành nghề kinh tế Do đặc trưng khan đất đai, tính không song trùng bất đối xứng thông tin thị trường nên BĐS thường dễ trở thành đối tượng để đầu “thổi giá” lên cao dẫn đến hình thành tượng bong bóng BĐS Tầm quan trọng TT BĐS giữ vai trò vận hành trôi chảy hiệu kinh tế; chỗ dựa vững cho tài chính; nơi tích lũy tài sản người dân, xã hội đáp ứng nhu cầu thiết đời sống xã hội Thị trường BĐS phận hệ thống đồng loại thị trường Thị trường phát triển thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội đất nước góp phần nâng cao đời sống dân cư Trong ngành kinh doanh BĐS nói chung đòi hỏi tiền vốn lớn, đương nhiên sức hấp dẫn thị trường cao Thị trường phát triển góp phần nâng cao lực kinh doanh, động chủ thể tham gia thị trường Hơn nữa, người quản lý thị trường thuộc lĩnh vực có liên quan đến thị trường BĐS phải không ngừng tự nâng cao trình độ để bắt kịp với phát triển thị trường Mặt khác, thị trường BĐS phát triển khả thu hút vốn đầu tư nhà kinh doanh nước nước huy động vốn tích luỹ tầng lớp dân cư tăng lên, tạo điều kiện mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, đổi công nghệ, nâng cao hiệu đồng vốn Tình trạng thị trường BĐS phản ánh sức khỏe chung kinh tế Khi thị trường BĐS đình đốn kinh tế thường rơi vào trì trệ, suy thoái chí khủng hoảng Cuộc khủng hoảng địa ốc Mỹ sau lan thành khủng hoảng tài toàn cầu năm 2008 chứng cho thấy vai trò quan trọng thị trường BĐS Phát triển thị trường BĐS ngày đại mục tiêu phấn đấu nhiều quốc gia giới Phát triển quản lý có hiệu thị trường góp phần quan trọng vào trình phát triển kinh tế Ở Việt Nam, trước đổi kinh tế thị trường BĐS chưa có điều kiện để phát triển Nhưng kể từ sau đổi kinh tế, đặc biệt từ Luật đất đai ban hành vào năm 1993, thị trường BĐS có bước phát triển so với giai đoạn trước đổi kinh tế Tuy nhiên, trình hình thành phát triển, thị trường BĐS Việt Nam trải qua nhiều giai đoạn “thăng trầm” nóng, lạnh gây ảnh hưởng lớn đến việc ổn định kinh tế vĩ mô Trong năm gần đây, nhiều nguyên nhân, thị trường BĐS Việt Nam rơi vào tình trạng đóng băng Các giao dịch thị trường thưa thớt Hàng tồn đọng nhiều Theo số thống kê không thức, thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh thành phố Hà Nội có số lượng hàng tồn kho đáng kể Đến hết tháng năm 2013, tổng hàng tồn đọng BĐS Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh vào khoảng 70.000 hộ Số lượng hàng tồn kho nhiều tạo nên tình trạng nợ xấu nhiều doanh nghiệp, đặc biệt doanh nghiệp BĐS Tình trạng nợ xấu doanh nghiệp, đến lượt nó, làm cho hệ thống ngân hàng rơi vào tình trạng rủi ro, chí đổ vỡ, gây rối loạn kinh tế làm ổn định kinh tế vĩ mô Như vậy, thị trường BĐS đóng băng, không phát triển, gây hệ lụy khôn lường Phát triển BĐS nói chung, phá băng thị trường BĐS nói riêng, vấn đề có tính cấp thiết cao, có vai trò quan trọng việc ổn định kinh tế vĩ mô phát triển thị trường Việt Nam Một vấn đề đặt thị trường BĐS lại không phát triển cách ổn định bền vững Việt Nam? Các khiếm khuyết thị trường BĐS gì? Tìm hiểu nguyên nhân thực trạng thị trường BĐS, sở đưa giải pháp khắc phục, vấn đề cần thiết có tầm quan trọng đặc biệt kinh tế Vì tầm quan trọng vấn đề, thiếu công trình nghiên cứu sâu sắc toàn diện TT BĐS nên NCS chọn đề tài: “Giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Việt Nam: Trường hợp số thành phố lớn” làm đề tài luận án tiến sỹ Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 2.1 Mục tiêu nghiên cứu luận án 2.1.1 Mục tiêu tổng quát Đề xuất giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Việt Nam 2.1.2 Mục tiêu cụ thể Để đạt mục tiêu tổng quát luận án, đề tài đặt mục tiêu nghiên cứu cụ thể sau: Thứ nhất, hệ thống hóa sở lý luận BĐS thị trường BĐS, phát triển thị trường BĐS Những chu kì, cấp độ, thành tố, điều kiện phát triển… thảo luận để tìm điểm then chốt phát triển thị trường BĐS, Đặc biệt, luận án làm rõ vai trò Nhà nước phát triển thị trường bất động sản Thứ hai, nghiên cứu kinh nghiệm phát triển thị trường BĐS số nước khía cạnh bong bóng BĐS Nhật Bản Mỹ; cải cách hệ thống địa kinh nghiệm Cộng hòa Séc; Vai trò Nhà nước vấn đề phát triển kinh doanh BĐS kinh nghiệm Philippines Thụy Điển để từ rút học kinh nghiệm cho Việt Nam Thứ ba, đánh giá thực trạng phát triển thị trường BĐS Việt Nam hai góc độ: kết đạt hạn chế tồn kìm hãm phát triển thị trường Luận án rõ nguyên nhân tồn tại, hạn chế kìm hãm phát triển thị trường BĐS Việt Nam, đồng thời sâu phân tích thực trạng thị trường BĐS Hà Nội thị trường BĐS Thành phố Hồ Chí Minh để làm chứng nghiên cứu Thứ tư, sở phân tích hạn chế việc phát triển thị trường BĐS, luận án đề xuất quan điểm giải pháp khả thi nhằm thúc đẩy thị trường BĐS Việt Nam phát triển ổn định, bền vững 2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu luận án Nhiệm vụ nghiên cứu Luận án nhằm trả lời câu hỏi nghiên cứu: Phát triển thị trường BĐS gì? Những vấn đề có liên quan đến phát triển thị trường BĐS gì? Những nhân tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường BĐS (cả bình diện lý luận kinh nghiệm quốc tế) Thực trạng phát triển thị trường Việt Nam năm qua nào? Nó thể địa bàn thành phố lớn Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh nào? Những điểm đặc biệt trình phát triển thị trường BĐS Việt Nam gì? Những yếu tố tác động đến phát triển thị trường BĐS Việt Nam ? đặc biệt, luận án trọng tới vấn đềNhà nước đóng vai trò trình quản lý phát triển thị trường BĐS Việt Nam? Triển vọng giải pháp phát triển thị trường BĐS Việt Nam năm tới gì? Cần có giải pháp để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững? Luận án thuộc chuyên ngành quản lý kinh tế nên trình nghiên cứu, phân tích, đánh giá thực trạng phát triển thị trường BĐS Việt Nam luận án tập trung sâu vào phân tích vai trò thị trường bất động sản tới kinh tế, sách điều tiết thị trường BĐS, lỗ hổng sách, làm rõ vai trò Nhà nước quản lý, phát triển thị trường bất động sản Từ đó, luận án đề xuất nhóm giải pháp tạo lập môi trường pháp lý thúc đẩy thị trường BĐS Việt Nam phát triển; nhóm giải pháp công tác lập quy hoạch, kiểm tra, kiểm soát, chế tài để nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước thị trường BĐS; nhóm giải pháp phát triển hoạt động dịch vụ thúc đẩy thị trường BĐS 162 PHỤ LỤC Phụ lục 1: Phương pháp chuyên gia sử dụng luận án: Danh sách chuyên gia vấn đánh giá thị trường BĐS Việt Nam gồm ông, bà có tên sau đây: Ông Kiều Xuân Nam - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần BĐS MeKongLand Ông Lê Hoài Nam - Giám đốc Công ty Cổ phần Kiến trúc xây dựng CCA Ông Nguyễn Quốc Hùng - Phó Giám đốc - Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Tây Hồ Ông Trịnh Văn Tiến - Chủ tịch Công ty Cổ phần CONSTREXIM số Ông Vũ Văn Hùng - Chủ tịch Công ty Cổ phần Mekong Invest Ông Đinh Thanh Tuấn - Chủ tịch Công ty Cổ phần Đầu tư TVH Ông Lê Quang Thanh - Giám đốc Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Quang Trung Ông Nguyễn Việt Dũng - Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Đông Đô Ông Đinh Văn Nhượng - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Vinaconex 10.Ông Nguyễn Thanh Hải - Tổng Giám Đốc Công ty Cổ phần Hội Quán BĐS 11.Ông Nguyễn Thành Chung - Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn Xây dựng Thăng Long 12.Ông Vũ Thế Hùng - PGĐ - Ngân hàng TMCP Sài Gòn Hà Nội SHBank Các câu hỏi vấn sâu chuyên gia bao gồm câu hỏi sau: Câu 1: Xin ông/bà cho biết thị trường BĐS Việt Nam trải qua lần sốt nóng – lạnh? Nguyên nhân sốt này? Câu 2: Xin ông/bà cho biết Luật Nhà 2014 tác động đến thị trường BĐS Việt Nam? Câu 3: Xin ông/bà cho vài nhận xét tiềm thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam? Câu 4: Xin ông/bà đánh giá thị trường BĐS Hà Nội nay? Câu 5: Xin ông/bà đánh giá thị trường BĐS Thành phố Hồ Chí Minh nay? Câu 7: Xin ông/bà cho biết hội TT BĐS tương lai ? 163 Câu 8: Xin ông/bà cho vài đánh giá thách thức thị trường BĐS Việt Nam nay? Tóm lược ý kiến chuyên gia: Sau tiến hành vấn sâu chuyên gia lĩnh vực kinh tế, ngân hàng BĐS tác giả tổng hợp lại câu hỏi vấn ý kiến chuyên gia sau: Câu 1: Xin ông/bà cho biết thị trường BĐS Việt Nam trải qua lần sốt nóng – lạnh? Nguyên nhân sốt gì? Kể từ Luật Đất đai 1993 ban hành thị trường BĐS coi thị trường thức, hợp pháp kinh tế thị trường BĐS diễn sốt đất: Cơn sốt lần (1993 – 1994), sốt lần (2001 – 2002) sốt lần (2007 – 2008) Sau sốt đất thị trường BĐS rơi vào tình trạng đóng băng: đóng băng lần (1995 – 1999), đóng băng lần (2002 – 2006), đóng băng lần (2008 – 2013) Nguyên nhân sốt nóng - lạnh TT BĐS Việt Nam phát triển cấp độ thấp, thiếu tính công khai minh lực chuyên môn chủ thể giam gia thị trường hạn chế Câu 2: Xin ông/bà cho biết Luật Nhà 2014 tác động đến thị trường BĐS Việt Nam? Mở rộng tham gia người Việt Nam định cư nước người nước vào TT BĐS đổi quan trọng Luật Nhà 2014 Người Việt Nam định cư nước quyền mua nhà liền đất người Việt Nam nước Người nước nhập cảnh vào Việt Nam mua nhà với thời hạn 50 năm (có thể gia hạn có nhu cầu) không mục đích để ở, mà mục đích kinh doanh Những tác động trực tiếp tích cực Luật Nhà 2014 vào thị trường BĐS thể mặt sau: + Tăng niềm tin nhà đầu tư vào thị trường BĐS, tạo điều kiện thu hút đầu tư từ tiền tiết kiệm từ vốn FDI + Tăng cung phân khúc nhà giá rẻ dạng nhà xã hội nhà thương mại giá rẻ, giải tốt nhà cho người lao động + Tạo hội tăng cung cho phân khúc nhà cho thuê, nhà chung cư nhiều dạng khác Trong tương lai Luật Nhà 2014 có tác động tích cực lên thị trường BĐS tập trung vào khả tăng cầu nhà giá trung bình giá cao từ nguồn người Việt Nam định cư nước người nước làm việc 164 Việt Nam Thị trường BĐS tái cấu trúc, phát triển đa dạng, cân đối tạo hiệu cao cho người tiêu dùng nhà đầu tư Câu 3: Xin ông/bà cho vài nhận xét tiềm thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam? Việt Nam thị trường hấp dẫn có xu hướng thu hút nhà đầu tư nước Cách vài tháng, vài dự án BĐS lớn bán, bao gồm BĐS Côn Đảo, Đà Nẵng Hội An Một số tập đoàn nước nước đầu tư Phú Quốc Tôi cho có thay đổi lớn cấu khách du lịch: lượng du khách Trung Quốc Nga giảm thay vào du khách đến từ Hàn Quốc, Nhât Bản thành phố châu Á khác Một số khách sạn vào hoạt động cách vài tháng như: Le Meridien Hotel, The Reverie Saigon Hotel Liberty Hotel Cũng thị trường khác, thị trường du lịch nghĩ dưỡng có nhiều tiềm Giá phòng khu vực trung tâm THÀNH PHỐHCM tăng trở lại Công suất phòng tăng nhờ vào lượng khách du lịch khách công tác Hiện nay, Việt Nam giới biết đến điểm đến du lịch quốc tế, với khí hậu thuận lợi, ẩm thực phong phú, nhiều bãi biển văn hóa đa dạng, tiện nghi đáp ứng tiêu chuẩn quốc tế cho du khách nước Với việc mở rộng sân bay quốc tế, sở hạ tầng cải thiện, nhiều khách sạn tiện ích giải trí có chất lượng tốt hơn, Việt Nam dần trở thành điểm đến thay tuyệt vời so với điểm đến du lịch lâu đời khác Thái Lan Malaysia Câu 4: Xin ông/bà đánh giá thị trường BĐS Hà Nội nay? Nguồn cung nhà Hà Nội quý II/2016 đạt mức cao Cụ thể, lượng mở bán đạt 8.323 căn, giảm 16,0% theo quý tăng 29,0% theo năm Trong đó, phân khúc bình dân trung cấp chiếm tới 85,0% Hai quận Nam Từ Liêm Hoàng Mai dẫn đầu toàn thành phố với gần 65% tổng lượng mở bán quý II/2016 Giá bán trì có xu hướng tăng Giá bán tăng nhanh thị trường sơ cấp, cụ thể số dự án có giá bán tăng 1% theo quý chiếm tới 85% tổng cung sơ cấp Giá bán ghi nhận tăng nhẹ nhiều dự án hoàn thành với lượng tồn kho cao Các phân khúc giá thấp có lượng bán đạt 7.625 căn, ngang mức bán quý I, chiếm tới 90% tổng lượng bán Như vậy, thấy, nguồn cầu quý tiếp tục mức ấn tượng Giá bán tăng thêm mức tăng có phần thấp quý gần thị trường thứ cấp Có chậm lại xu hướng tăng giá bán phân khúc cao cấp sang trọng Xu hướng tăng giá quận/huyện ngoại thành rõ nét 165 Nguồn cung tiếp tục dồi hai quý tới Trong quý III, IV/2016, lượng hoàn thành dự kiến đạt 14.000 căn, chủ yếu đến từ phân khúc bình dân trung cấp Nguồn cung dự báo dao động mức ngang với lượng mở quý II, đóng góp phân khúc cao cấp sang trọng tiếp tục hạn chế Lượng cầu dự đoán tiếp tục tăng hai quý tới với nhiều hoạt động kỳ vọng từ phân khúc bình dân trung cấp Câu 5: Xin ông/bà đánh giá thị trường BĐS Thành phố Hồ Chí Minh nay? Từ đầu năm 2016, thị trường BĐS Thành phố Hồ Chí Minh có chiều hướng thay đổi Đặc biệt, việc ngân hàng siết tín dụng cho vay hoạt động BĐS khiến doanh nghiệp lĩnh vực THÀNH PHỐHCM phải tìm hướng để phát triển Hướng thay đổi thấy rõ từ doanh nghiệp BĐS lớn, chuyển dịch từ phát triển dự án hộ cao cấp dự án hộ giá rẻ Lý chủ đầu tư định chuyển dịch xu hướng thời điểm hộ cao cấp khó bán chủ yếu giới đầu tư mua, hộ giá rẻ dễ bán, người dân nhu cầu thực cao Đơn cử Dự án Him Lam Phú Đông quận thủ Đức (THÀNH PHỐHCM) Công ty Địa ốc HimLam Land mở bán đầu tháng 7/2016 với giá từ tỷ đồng đến 1,2 tỷ đồng/căn hộ HimLam Land đơn vị kinh doanh chủ yếu dự án hộ cao cấp, nhiên, tới thời điểm chủ đầu tư quay lại với dự án giá rẻ Nhiều chủ đầu tư bắt đầu tính đến việc bắt tay với đơn vị có vốn để góp vốn phát triển dự án, ngân hàng nhà nước siết tín dụng BĐS Mới đây, Công ty An Gia Invesment ký thỏa thuận hợp tác phát triển dự án Quận với quỹ đầu tư Nhật Bản, thỏa thuận giúp An Gia giảm bớt gánh nặng phụ thuộc vào vốn ngân hàng có thêm 300 triệu USD để phát triển Dự án River City Bên cạnh đó, chủ đầu tư làm để thích ứng thị trường việc tính toán kỹ đầu tư dự án giảm bớt quỹ đất để tránh đọng vốn Đây giải pháp chủ đầu tư có nhiều quỹ đất nay, lại thiếu vốn phát triển dự án Việc thay đổi doanh nghiệp tạo lợi thuận lợi cho doanh nghiệp vào cuối năm 2016, Thông tư 06 bắt đầu tác động mạnh tới thị trường BĐS Khi đó, doanh nghiệp địa ốc điều chỉnh hướng không bị ảnh hưởng nhiều hoàn vốn hay giao dịch bị giảm sút Câu 7: Xin ông/bà cho biết hội thị trường BĐS Việt Nam tương lai ? 166 Năm 2015 xem năm phục hồi mạnh mẽ kinh tế toàn cầu nói chung kinh tế Việt Nam nói riêng Đi kèm với sách vĩ mô Luật BĐS sửa đổi cởi mở động lực để thị trường BĐS có tín hiệu hồi phục tích cực khoản mức giá có xu hướng tăng nhẹ Tiếp tục đà tăng trưởng năm 2015, thị trường BĐS năm 2016 hứa hẹn có kỳ tích ấn tượng với nhiều hội mở Nền kinh tế nước ta tiếp tục cải thiện, trình đô thị hóa diễn nhanh chóng, quy mô hộ gia đình giảm, dân số trẻ…là yếu tố then chốt thúc đẩy nguồn cầu BĐS vài năm tới Ngoài ra, việc người nước phép sở hữu nhà Việt Nam cú hích mạnh để thị trường thêm sôi động Năm 2015, giá trị giao dịch ngành BĐS chiếm tỷ trọng lớn với 18,7% giá trị giao dịch toàn thị trường Điều cho thấy quan tâm nhà đầu tư nước với lĩnh vực BĐS nước ta Năm 2016, kinh tế Việt Nam bước vào chu kỳ tăng trưởng với nhiều tín hiệu tốt so với năm 2015 Đó yếu tố vĩ mô thuận lợi để thị trường BĐS tăng trưởng việc giảm giá khó xảy Câu 8: Xin ông/bà cho vài đánh giá thách thức thị trường BĐS Việt Nam nay? Trong quý II/2016, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng kết thúc, đồng thời dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN thông qua, chắn tín dụng cho thị trường BĐS hạn chế, gây khó khăn định cho chủ đầu tư, người mua nhà Việc Ngân hàng Nhà nước sửa đổi thông tư 36 buộc doanh nghiệp phải cân đối lại nguồn vốn mà doanh nghiệp BĐS phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn ngân hàng Dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS tính đến 31/1/2016 đạt 394.013 tỷ đồng, tăng 26,07% so với thời điểm 31/12/2014 tăng 0,31% so với thời điểm 31/12/2015 Một vấn đề khác thị trường tăng nóng, nhiều doanh nghiệp mải chạy theo lợi nhuận mà quên việc đánh giá nhu cầu thật thị trường tâm lý khách hàng toán đầu tư Luật nhà 2014 quy định việc phân hạng chung cư trách nhiệm Nhà nước Có quan có thẩm quyền công nhận Bộ Xây dựng Sở Xây dựng, đó, Bộ Xây dựng công nhận phân hạng hai thành phố Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh Nhưng thực tế nay, việc 167 phân hạng lại doanh nghiệp, sàn giao dịch… tự đưa trình hoạt động kinh doanh bán hàng Đến năm 2020, việc đầu tư chung cư trọng tâm, định hướng phát triển Quốc hội xác định Nhà nước phải tham gia phân hạng chung cư Trên sở đó, người mua doanh nghiệp đánh giá với mức tiền bỏ có phù hợp với nhà chung cư mua hay không Dự thảo phân hạng chung cư xây dựng lấy ý kiến bên dự kiến ban hành tháng tới Điều tác động đến doanh nghiệp BĐS người mua nhà Thị trường BĐS dần hướng đến phát triển bền vững Khá nhiều chuyên gia nhìn nhận giá trị BĐS với giá trị thật, khác với thời điểm tăng ảo vài năm trước Lợi nhuận doanh nghiệp BĐS từ 10-20% Thị trường thuộc người mua thị trường sàng lọc doanh nghiệp Về lâu dài, thách thức lớn với chủ đầu tư dự án BĐS 168 Phụ lục 2: Bảng thống kê số văn pháp luật liên quan đến TT BĐS Nhóm Đất đai Tiền sử dụng đất Văn Nội dung Luật Đất đai 2013 Luật đất đai NĐ 43/2014/NĐ - CP Hướng dẫn chi tiết thi Chủ đầu tư dự hành Luật Đất đai 2013 án phải ký quỹ NĐ 44/2014/ NĐ -CP Quy định giá đất NĐ 104/2014/NĐ - CP Quy định khung giá đất NĐ 102/2014/NĐ - CP Xử phạt hành Cao lên lĩnh vực đất đai đến tỳ VNĐ NĐ 45/2014/NĐ - CP Quy định thu tiền sử Có mức giá: dụng đất giá Nhà nước ban hành, giá theo hệ số giá thẩm định TT 48/2014/TT - BTC Gia hạn nộp tiền sử dụng Tối đa đất tiền mua nhà thuộc tháng sở hữu nhà nước NĐ 46/2014/NĐ - CP Quy định tiền thuê đất/mặt nước TT 77/2014/TT - BTC Hướng dẫn NĐ 46/2014 thu tiền thuê đất/mặt nước Luật kinh doanh BĐS Kinh doanh BĐS 2014 Ghi Giá đất giá đất sát với thị trường 24 Tăng mức vốn Tăng thêm phạm vi điều ký Quỹ chỉnh mở rộng đối doanh nghiệp kinh doanh tượng áp dụng BĐS lên 20 tỷ Mở rộng phạm vi hoạt 169 Nhóm Văn Nội dung Ghi động kinh doanh BĐS đồng (trước tổ chức, cá nhân theo Luật nước Kinh doanh BĐS 2006 tỷ đồng) Kinh doanh BĐS Bất động sản tương lai đưa vào kinh doanh NĐ 121/2013/NĐ - CP Quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng, kinh doanh BĐS TT 02/2014/ TT- BXD Quy định chi tiết & Xử phạt việc hướng dẫn thi hành NĐ cho phép tồn 121/2013 công trình xây dựng sai phép Luật Nhà 2014 Mở rộng đối tượng Người Việt sở hữu nhà Việt Nam định cư Nam nước ngoài, người nước sở hữu nhà Việt Nam TT 10/2014/ TT - BXD Quản lý chất lượng xây dựng nhà riêng lẻ TTLT 01/2014/TTLT- Thủ tục chấp nhà NHNN – BXD – BTP - hình thành tương BTNMT lai QĐ 08/2008/QĐ - BXD Quy chế sử dụng quản lý nhà chung cư 170 Nhóm Văn Nội dung TT 05/2014/TT - BXD Sừa đổi, bổ sung QĐ 08/2008 Nhà NĐ188/2013/NĐ - CP Phát triển & quản lý nhà xã hội TT 08/2014/TT - BXD Hướng dẫn NĐ 188/2013 quản lý NƠXH TT 07/2013/TT - BXD Đối tượng vay vốn mua NƠXH Luật quy hoạch đô thị 2009 Đô thị QĐ 1659/QĐ - TTg Phê duyệt Chương trình phát triển đô thị quốc gia giai đoạn 2012 - 2020 Ghi 171 Phụ lục Các thời kỳ biến động TT BĐS Việt Nam Trước 1990 Chưa hình thành thị trường BĐS thức Hiến pháp 1980 chưa công nhận mặt pháp lý thành phần kinh tế tư nhân, chưa thừa nhận có tách biệt quyền sở hữu năm đất đai với quyền sử dụng đất đai… làm cho thị trường BĐS thiếu pháp lý để hình thành cách hợp pháp Tuy thị trường BĐS thức chưa hình thành, thị trường BĐS phi thức hình thành với quy mô lớn dần kinh tế, đặc biệt lĩnh vực đất ở, nhà Nhà nước quản lý đất đai tập trung nên không tồn thị trường BĐS nghĩa Luật Đất đai 1987 nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm đất đai hình thức khuyến khích khai hoang mở đất, thâm canh tăng vụ, cải tạo tài nguyên đất Luật Đất đai 1993 ban hành dựa Hiến pháp 1992 nhằm thay cho Luật Đất đai 1987 với nhiều điểm Nhà nước thức cấp quyền sử dụng đất cho người dân cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cơn sốt BĐS hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chấp, lần ( 1993 – góp vốn, thừa kế, góp đất để hợp tác sản xuất kinh doanh Nhà nước quản lý việc cho phép đăng ký quyền 1994) sử dụng đất, thu thuế loại phí liên quan đến đất Trong thời kỳ kinh tế tiến hành đổi kinh tế, chuyển sang kinh tế thị trường nên nhu cầu đất đất kinh doanh tăng cao Cơn sốt BĐS lần thứ diễn (1993 – 1994) Để bình ổn lại thị trường có nguy bị giới đầu thâu tóm, Nhà nước ban hành Nghị định 18 87/1995/NĐ – CP, buộc người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất tiền thuê Đóng băng đất Các nhà đầu phải “bán tháo” hàng hóa BĐS sử lần thứ dụng nhiều vốn vay ngắn hạn Cung vượt cầu dẫn đến (1995 – 1999) lao dốc thị trường BĐS Bên cạnh khủng hoảng tài tiền Châu Á 1997 – 1998 có ảnh hưởng trễ đến kinh tế Việt Nam nên nhiều dự án đầu tư BĐS bị rút vốn, trì hoãn Kinh tế Việt Nam phục hồi sau chịu ảnh hưởng “trễ” khủng hoảng tài tiền tệ Châu Á Bên cạnh dòng 172 Cơn sốt BĐS vốn ngoại đổ vào thị trường BĐS sau chủ trương cho Việt lần (2001 – Kiều mua nhà tạo sốt “ảo” phân khúc nhà mặt tiền 2002) đất dự án Luật Doanh nghiệp 2000 Nghị định 81/2001/NĐ-CP cho phép người Việt Nam định cư nước mua nhà làm gia tăng nhu cầu BĐS phục vụ cho sản xuất kinh doanh đầu tư đất vùng ven đô thị Giới đầu thổi giá đất cách “phân lô bán nền” Sau đợt tăng trưởng nóng TT BĐS rơi vào tình trạng “ngủ đông” Chính phủ can thiệp Luật Đất đai 2003 Nghị định 181/2004/NĐ - CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Nghị định 181 qui định “dự án phải xây dựng nhà xong Đóng băng bán” không cho phép bán đất tác động mạnh lần (2002 – đến thị trường BĐS Ngoài sách điều tiết nhà nước, diễn biến thị trường nguyên 2006) nhân khiến cho nhà đầu tư BĐS chuyển hướng sang đầu tư lĩnh vực khác Việt Nam gia nhập WTO tạo nên kỳ vọng cho nhà đầu tư Tăng trưởng GDP năm 2005, 2006, 2007 tương ứng mức 7,55%, 6,98% 7,13% Tăng trưởng tín dụng mức cao kỷ lục (2007 50%, 2008 30%) khơi thông dòng vốn vào thị trường BĐS Chính phủ định lấy phần kinh phí từ gói kích cầu để đầu tư phát triển nhà cho người Cơn sốt BĐS có thu nhập thấp Bên cạnh việc đời Nghị số lần (2007 – 18/2009/NQ-CP số chế, sách nhằm đẩy 2008) mạnh phát triển nhà cho học sinh, sinh viên sở đào tạo nhà cho công nhân lao động khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp khu vực đô thị khiến cho phân khúc thị trường BĐS chung cư cũ “sốt” vào năm 2009 Chính phủ điều tiết thị trường sách thắt chặt tài qua việc kiểm soát chặt chẽ tín dụng đặc biệt tín dụng phi sản xuất Thị trường suy giảm Bên cạnh đời nghị định: Nghị định 69/2009/NĐ(2009 – 2013) CP quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà khiến cho thị trường BĐS “ngủ đông” năm 173 2010 Chính phủ điều chỉnh cấu hàng hóa BĐS cách hợp lý để sản phẩm BĐS đến đối tượng, phù hợp với nhu cầu thực khả toán thực thị trường Giai đoạn Chính phủ thực miễn giảm tiền sử dụng đất, thuế thu phục hồi nhập doanh nghiệp, thuế VAT doanh nghiệp phát 2014 - 2016 triển nhà xã hội Đặc biệt triển khai gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng để giúp vốn vay ưu đãi cho người có thu nhập thấp mua nhà doanh nghiệp BĐS có nhu cầu chuyển đổi dự án sang khu vực giá rẻ nhà xã hội Các giải pháp đồng kể giúp cho thị trường BĐS phục hồi tích cực Lượng giao dịch BĐS tăng mạnh so với giai đoạn trước đây, khoản thị trường BĐS có dàn hầu hết phân khúc, từ nhà thu nhập thấp, nhà trung bình chung cư cao cấp, biệt thự hạng sang kể phân khúc nhà cho thuê 174 Phụ lục Các thương hiệu dịch vụ BĐS độc lập tiếng thị trường BĐS Việt Nam CBRE Vietnam Tập đoàn CBRE Group, Inc (niêm yết sàn chứng khoán New York), thuộc danh sách 500 công ty hàng đầu giới Fortune S&P bình chọn, công ty kinh doanh dịch vụ BĐS Mỹ lớn giới tính theo doanh thu năm 2012 Với 37.000 nhân viên 300 văn phòng toàn cầu (không bao gồm văn phòng thành viên), công ty cung cấp đầy đủ dịch vụ (tư vấn chiến lược, kinh doanh thuê/mua/bán, quản lý tài sản, phát triển dự án, nghiên cứu, hỗ trợ vốn, thẩm định định giá) cho chủ sở hữu, nhà đầu tư người sử dụng BĐS Năm 2016 năm đánh dấu 13 năm phát triển CBRE Việt Nam Công ty chứng tỏ thành công dựa am hiểu nhu cầu thật khách hàng, đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp nguồn thông tin thị trường đáng tin cậy hệ thống CBRE toàn giới Hiện CBRE Vietnam thực quản lý 23 dự án tổng số 50 dự án đơn vị cung cấp dịch vụ với tổng diện tích gần 2,6 triệu m2 sàn địa ốc Trong đó, CBRE tham gia nhiều dự án lớn Hà Nội Hanoi Tower, Lotte Center Hanoi, Intercontinental Hanoi, Roya Centra, Savico Megamall…Tại THÀNH PHỐHCM có số dự án tiêu biểu Lim Tower 2, A&B Tower, Vietbank Tower, Vinhomes Central Park, khu đô thị Thảo Điền, Saigon Dragon 2… Savills Savills tập đoàn cung cấp dịch vụ BĐS hàng đầu giới, niêm yết sàn chứng khoán London mạng lưới quốc tế rộng khắp với 600 văn phòng công ty thành viên Savills xem nhà cung cấp dịch vụ BĐS lớn giàu kinh nghiệm Việt Nam với nguồn liệu cập nhật liên tục từ 1995 đến bao gồm tất phân khúc BĐS 10 thành phố lớn Việt Nam Hiện công ty có khoảng 900 nhân viên khắp nước, Savills trao giải thưởng Công ty Tư vấn BĐS tốt Việt Nam Tổng giá trị BĐS định giá hàng năm Savills Việt Nam gia tăng từ tỷ USD năm 2009 lên tỷ USD năm 2012 Ở mảng quản lý tài sản, Savills quản lý 65 triệu m2 sàn địa ốc khu vực Châu Á – Thái Bình Dương, có 500.000 m2 TTTM cao cấp, 600.000 m2 khu hộ cao cấp 40 tài sản khác Việt Nam 175 Cushman & Wakefield Được thành lập từ 1917 New York (Mỹ), Cushman & Wakefield công ty BĐS tư nhân lớn giới với khối tài sản năm 2011 lên đến 5,5 tỷ USD, phụ trách tư vấn đại diện cho khách hàng dịch vụ BĐS Đến nay, công ty có gần 250 văn phòng 60 quốc gia với 16.000 chuyên gia Thành lập chi nhánh Việt Nam từ 2008, Cushman & Wakefield nhận giải thưởng nhà tư vấn BĐS uy tín Đại lý tiếp thị BĐS tốt năm 2010 Đây kết nhờ thương hiệu mạnh, kiến thức sâu TT BĐS kinh nghiệm quốc tế mạng lưới hùng hậu với 2.300 nhà môi giới toàn cầu công ty Một số thương vụ bật công ty Việt Nam; hỗ trợ Maersk chuyển văn phòng rộng 2.800 m2 tới Zen Plaza, thực nghiên cứu tính khả thi, nghiên cứu thị trường đề xuất phát triển cho khu đất 6,6ha VIFON; tư vấn chiến lược cho KPMG chuyển tới Keangnam Landmark (Hà Nội), tiết kiệm khoảng triệu USD cho thời gian thuê 10 năm; thương lượng gia hạn hợp đồng thuê linh hoạt cho DKSH giúp tiết kiệm chi phí đến 250 000 USD 176 Phụ lục Phân tích SWOT TT BĐS Việt Nam tương lai Điểm mạnh (Strength) Điểm yếu (Weakness) Tốc độ tăng trưởng ấn tượng • Điều kiện tiếp cận gói tín dụng ngành du lịch góp phần vào gia dành cho BĐS bị hạn chế tăng nhu cầu BĐS du lịch nghỉ • Tham nhũng, đặc biệt tranh dưỡng chấp đất đai, tiếp tục điểm tối • TT BĐS Việt Nam “trẻ” nên có môi trường kinh doanh, làm chậm nhiều tiềm để phát triển tiến độ số dự án xây dựng • Tốc độ đô thị hóa nhanh có tác động tích cực nhu cầu lao động mức độ chi tiêu Các yếu tố đòn bẩy làm gia tăng nhu cầu văn phòng cho thuê BĐS thương mại • Thông tin TT BĐS chưa minh bạch, lực chủ thể tham gia thị trường hạn chế • Thị trường BĐS Việt Nam phát triển không ổn định, mang nặng yếu tố đầu tâm lý đám đông • Nguồn lực đất đai chưa sử dụng hiệu • Cơ hội (Opportunity) Thách thức (Threaten) Sự quan tâm tập đoàn bán • Vẫn có lệnh pha cung – lẻ quốc tế đến thị trường Việt Nam cầu TT BĐS, phân khúc hộ đòn bẩy kích thích TT BĐS phục cao cấp, BĐS nghỉ dưỡng có tăng vụ nhu cầu bán lẻ trưởng nhiều so với nguồn cung sản phẩm nhà xã hội, nhà giá rẻ • Sự phát triển hạ tầng giao • Phần lớn tín dụng cho TT BĐS tập trung vào sản phẩm hàng hóa • Bùng nổ BĐS du lịch nghỉ BĐS cao cấp số nhà đầu tư dưỡng dẫn đến nhiều rủi ro tiềm ẩn thông • Xuất hiện tượng đầu cơ, tăng giá từ nhà đầu tư thứ cấp, doanh nghiệp bán hàng sàn giao dịch BĐS • ... phát triển thị trường BĐS Chương 2: Cơ sở lý luận thực tiễn phát triển thị trường bất động sản Chương 3: Thực trạng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Chương 4: Quan điểm giải pháp thúc. .. sách tác động tới phát triển thị trường bất động sản, không sâu vào danh mục đầu tư bất động sản Luận án tập trung nghiên cứu phát triển thị trường BĐS Việt Nam, đặc biệt lấy thành phố lớn Việt Nam... phát triển thị trường BĐS Việt Nam ? đặc biệt, luận án trọng tới vấn đềNhà nước đóng vai trò trình quản lý phát triển thị trường BĐS Việt Nam? Triển vọng giải pháp phát triển thị trường BĐS Việt