Quy định của pháp luật về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản và một số kiến nghị hoàn thiện

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã dành một điều quy định về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản của các bên. Quy định này đã góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy hoạt động đầu tư, minh bạch hóa thị trường kinh doanh bất động sản gắn liền với đảm bảo lợi ích hợp pháp và chính đáng của nhà đầu tư.

THỰC TIỄN PHÁP LUẬT QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN Trịnh Tuấn Anh* Lê Khánh Tâm** * ThS Trường Đại học Kiến Trúc Đà Nẵng ** ThS Trường Đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia TP Hồ Chí Minh Thơng tin viết: Tóm tắt: Từ khóa: Hợp đồng thuê bất động sản, đơn phương chấm dứt hợp đồng Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 dành điều quy định quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản bên Quy định góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy hoạt động đầu tư, minh bạch hóa thị trường kinh doanh bất động sản gắn liền với đảm bảo lợi ích hợp pháp đáng nhà đầu tư Tuy nhiên, quy định pháp luật đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản cịn tồn số bất cập cần hồn thiện Lịch sử viết: Nhận Biên tập Duyệt : 29/11/2020 : 18/12/2020 : 22/12/2020 Article Infomation: Abstract: Keywords: Real estate lease contract, unilateral contract termination The Law on Real Estate Business of 2014 sets aside a separate provision on the right to unilaterally terminate the real estate lease contract of the parties This provision has contributed significantly to promoting investment activities, transparency of the real estate business market associated with ensuring legal and legitimate interests of investors However, the reality of the law on unilateral termination of real estate lease contract still some inadequate regulations that need to be reviewed for further improvements Article History: Received Edited Approved : 29 Nov 2020 : 18 Dec 2020 : 22 Dec 2020 Quy định pháp luật đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản 1.1 Về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản Khoản Điều 30 Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) năm 2014 quy định 04 trường hợp bên cho thuê quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản (BĐS), có hai trường hợp sau: 1.1.1 Về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản bên cho thuê Thứ nhất, bên cho thuê chấm dứt bên thuê toán tiền thuê chậm 03 tháng trở lên so với thời điểm 44 Số 02(426) - T1/2021 THỰC TIỄN PHÁP LUẬT toán ghi nhận hợp đồng mà khơng có chấp thuận bên cho thuê Quy định hiểu: (i) 03 tháng liên tục tính từ thời điểm đến hạn toán; (ii) 03 tháng cộng dồn cho tất lần vi phạm, tức lần bên thuê toán trễ hạn, bên cho thuê ghi nhận lại số ngày chậm trả cộng dồn nhiều lần số ngày chậm trả đủ 03 tháng Chúng cho rằng, dù áp dụng theo cách hiểu gây số bất lợi định cho bên cho thuê chưa phù hợp với thực tiễn Bởi lẽ, quy định làm giảm ý thức tuân thủ hợp đồng bên thuê, bên thuê nhiều lần vi phạm nghĩa vụ tốn hạn phải đợi đến lần vi phạm toán mà kéo dài đủ 03 tháng trở lên đợi đến cộng dồn số ngày chậm toán đủ 03 tháng trở lên, bên cho thuê quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng Trong đó, quyền bên cho thuê quyền yêu cầu bên thuê toán đủ tiền thuê theo thời hạn phương thức thỏa thuận trong hợp đồng1; nghĩa vụ theo luật định bên thuê toán đủ tiền thuê theo thời hạn phương thức thỏa thuận hợp đồng2 năm 2014 khơng có diễn giải hay hướng dẫn khác từ quan có thẩm quyền việc thực điều khoản Trên thực tế, bên thuê sử dụng BĐS vào nhiều mục đích khác để ở, kinh doanh, cho thuê lại Vì vậy, dẫn đến trường hợp, hợp đồng thuê BĐS bên ký kết ghi nhận bên thuê mặt với mục đích sản xuất kinh doanh, sau bên thuê sửa chữa cho bên thứ ba thuê lại mặt bằng, cho sử dụng lại tài sản Khi tranh chấp xảy ra, Tòa án phán bên thuê nhà vi phạm hợp đồng với lý sử dụng nhà không mục đích th Như vậy, trường hợp này, Tịa án xác định việc bên thuê có sử dụng mục đích thuê dựa vào thỏa thuận bên hợp đồng Tuy nhiên, vấn đề đặt bên không thỏa thuận cụ thể hợp đồng, bên cho thuê viện dẫn lý để thực quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê BĐS xảy tranh chấp áp dụng nào? 1.1.2 Về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản bên thuê Khoản Điều 30 Luật KDBĐS năm 2014 cho phép bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê BĐS bên cho thuê có hành vi sau đây: Thứ hai, bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê BĐS bên thuê sử dụng BĐS khơng “mục đích th” Thứ nhất, bên th khơng sửa chữa nhà, cơng trình xây dựng nhà, cơng trình xây dựng khơng bảo đảm an toàn để sử dụng gây thiệt hại cho bên thuê Thuật ngữ “mục đích thuê” nhắc đến Điều 30 Luật KDBĐS Về nguyên tắc, bên cho thuê phải có nghĩa vụ đảm bảo giá trị sử dụng tài Khoản Điều 26 Luật KDBĐS năm 2014 Khoản Điều 29 Luật KDBĐS năm 2014 Tịa án nhân dân Quận Bình Thanh TP Hồ Chí Minh (2019), “Bản án số 1205/DS-ST ngày 16/7/2019 chấp hợp đồng thuê nhà” Số 02(426) - T1/2021 45 THỰC TIỄN PHÁP LUẬT sản thuê bên cho thuê, cụ thể đảm bảo chất lượng tài sản th tương ứng với mục đích th Do đó, có hư hỏng khuyết tật BĐS xảy bên cho th phải có nghĩa vụ sửa chữa hư hỏng để đảm bảo an tồn cho bên th Vì thế, bên cho th khơng sửa chữa BĐS xảy hư hỏng, điều không không đảm bảo việc khai thác công dụng BĐS theo nhu cầu bên thuê mà tiềm ẩn khả gây thiệt hại tài sản, sức khỏe, người cho bên thuê Tuy nhiên, để bảo đảm tính khả thi quy định trên, cần xác định tiêu chí BĐS khơng bảo đảm an toàn để sử dụng Về nguyên tắc, hợp đồng cần cân lợi ích bên, thực tế, bên có xu hướng bảo vệ quyền lợi lựa chọn cách có lợi cho Nếu khơng có hướng dẫn để làm rõ dễ làm phát sinh tranh chấp bên xác định BĐS khơng đảm bảo an tồn để sử dụng Thứ hai, bên cho thuê tăng giá thuê BĐS bất hợp lý, bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng Quy định có ý nghĩa bảo vệ quyền lợi bên thuê (thường xem bên yếu tham gia vào quan hệ thuê BĐS), bên thuê cá nhân thường họ khơng ký hợp đồng ký với điều khoản bất lợi tiền thuê điều chỉnh tăng theo định bên cho thuê Tuy nhiên, thuật ngữ “bất hợp lý” không giải thích cụ thể Thực tiễn cho thấy, giao dịch cho thuê BĐS thông thường không thực thơng qua sàn giao dịch BĐS; khó tổng hợp thông số đưa mức giá thị trường BĐS tương tự để tham khảo tình muốn xác 46 Số 02(426) - T1/2021 định giá thuê BĐS cụ thể có bị tăng bất hợp lý hay khơng Bên cạnh đó, Điều 15 Luật KDBĐS năm 2014 quy định giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS bên thỏa thuận ghi rõ hợp đồng, trường hợp Nhà nước có quy định giá bên phải thực theo quy định Tuy nhiên, nay, chưa có văn pháp luật quy định giá BĐS cho thuê, cho thuê mua Do đó, trường hợp bên cho thuê muốn thay đổi giá thuê BĐS so với giá quy định hợp đồng, bên cho thuê đơn phương áp dụng giá thuê thay đổi mà áp dụng giá sau có thỏa thuận với bên thuê, trừ trường hợp bên có thỏa thuận việc bên cho thuê tự động tăng giá thuê BĐS hợp đồng, lúc quy định Luật KDBĐS năm 2014 bảo lưu lại quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng bên cho thuê tăng giá thuê BĐS bất hợp lý 1.2 Thủ tục hậu việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản 1.2.1 Thủ tục đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản Khoản Điều 30 Luật KDBĐS năm 2014 quy định, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác, bên muốn thực quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng th BĐS phải thơng báo cho bên cịn lại biết trước 01 tháng Việc thông báo trước 01 tháng khơng có thỏa thuận khác bên nhằm để bên có quyền thực quyền làm giảm lạm dụng quyền bên có quyền cho bên cịn lại có đủ thời gian để phản biện chuẩn bị cho việc chấm dứt hợp THỰC TIỄN PHÁP LUẬT đồng thuê BĐS Tuy nhiên, quy định lại chưa bao quát nội dung thông báo thời hiệu việc đơn phương chấm dứt hợp đồng Thực tiễn giải tranh chấp Tịa án nhân dân cho thấy, Tịa án khơng chấp nhận yêu cầu bên đơn phương chấm dứt hợp đồng chưa xác định rõ nội dung thông báo, từ khơng có để giải đơn phương chấm dứt hợp đồng Cụ thể, Bản án sơ thẩm số 01/2017/KDTMST ngày 12/01/2017 Tòa án nhân dân (TAND) TP Đà Lạt tranh chấp hợp đồng kinh doanh thương mại thuê mặt bằng, phạt vi phạm bồi thường thiệt hại bên đề nghị hủy hợp đồng nhận định hành vi Công ty CP DVDL A hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng4 Tuy nhiên, Bản án phúc thẩm hủy Bản án sơ thẩm lý Tòa phúc thẩm nhận định Bản án sơ thẩm chưa làm rõ lý Công ty CP DVDL A yêu cầu hủy Hợp đồng số 01/HĐMB, hủy để chấm dứt hợp đồng hay hủy để ký lại hợp đồng mới, nội dung đề xuất bên nào, qua xác định có hay khơng có hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng xác định lỗi5 Như vậy, thấy, thông báo chấm dứt hợp đồng thuê BĐS với nội dung chưa rõ ràng, không ghi lý chấm dứt hợp đồng, không ghi để thực việc chấm dứt hợp đồng khó xác định bên gửi thơng báo có thực quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng hay khơng Bên cạnh đó, bên có hành vi điều kiện làm phát sinh quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng bên kia, bên có quyền khơng thực quyền ngay, mà thời gian lâu sau gửi thơng báo để áp dụng quyền bên có quyền cịn thực quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng hay không?, đặc biệt, bên lại khắc phục hậu cho hành vi Về vấn đề này, Luật KDBĐS năm 2014 văn hướng dẫn thi hành không quy định cụ thể 1.2.2 Hậu việc đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê bất động sản Hậu việc đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê BĐS hợp đồng chấm dứt hiệu lực, bên không bắt buộc tiếp tục phải thực nghĩa vụ với nhau, trừ thỏa thuận phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại giải tranh chấp Theo đó, có ba vấn đề mà bên quan tâm chấm dứt hợp đồng thuê BĐS, là: (i) bồi thường thiệt hại, (ii) hồn trả BĐS, (iii) xử lý tiền cọc Luật KDBĐS năm 2014 không trực tiếp điều chỉnh hậu đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê BĐS Do đó, việc xử lý hậu đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê BĐS tuân theo quy định pháp luật có liên quan tương ứng cho vấn đề Thứ nhất, bồi thường thiệt hại: Bồi thường thiệt hại điều chỉnh Bộ luật Dân (BLDS) năm 2015 Tòa án nhân dân TP Đà Lạt (2017), “Bản án 01/2017/KDTM-ST ngày 12/01/2017 tranh chấp hợp đồng kinh doanh thương mại thuê mặt bằng, phạt vi phạm bồi thường thiệt hại bên đề nghị hủy hợp đồng”, Lâm Đồng Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng (2017), “Bản án 06/2017/KDTM-PT ngày 16/8/2017 tranh chấp hợp đồng kinh doanh thương mại thuê mặt bằng, phạt vi phạm bồi thường thiệt hại bên đề nghị hủy hợp đồng” Số 02(426) - T1/2021 47 THỰC TIỄN PHÁP LUẬT Luật Thương mại năm 2005 Tuy nhiên, cho thuê BĐS với chất hoạt động thương mại (nhằm mục đích sinh lợi ); đó, vấn đề bồi thường thiệt hại hợp đồng thuê BĐS ưu tiên áp dụng theo quy định Luật Thương mại năm 2005 Theo đó, để yêu cầu bồi thường thiệt hại có đủ ba yếu tố sau: (i) hành vi vi phạm hợp đồng; (ii) thiệt hại thực tế; (iii) hành vi vi phạm hợp đồng nguyên nhân trực tiếp gây hậu quả6 Tuy nhiên, thực tế hoạt động cho thuê BĐS, bên thường thỏa thuận ấn định mức bồi thường trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê BĐS Thứ hai, hoàn trả BĐS: Theo quy định, bên thuê có nghĩa vụ hồn trả BĐS theo tình trạng lúc nhận bàn giao, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác Tuy nhiên, khó khăn việc truy cứu trách nhiệm pháp lý bên thuê khơng thực nghĩa vụ này, sau bỏ trốn liên lạc Trên thực tế, bên cho thuê thường chấp nhận bỏ chi phí để dọn dẹp BĐS sau nhận bàn giao từ bên thuê, với mục đích cho bên thứ ba tiếp tục thuê BĐS, tránh bị sụt giảm lợi nhuận Thậm chí bên th có để lại tài sản khác BĐS, bên có thỏa thuận: “Bên thuê từ bỏ quyền sở hữu tài sản đó, đồng nghĩa với việc bên cho thuê có quyền sở hữu tài sản đó”7, bên cho thuê gặp khó khăn việc sử dụng tài sản để bù đắp cho tổn thất bên thuê gây Bởi lẽ, theo nguyên lý kế toán bên th phải xuất hóa đơn ký kết giấy tờ chuyển giao quyền sở hữu cho bên cho th để hạch tốn tài sản sử dụng Thứ ba, xử lý tiền cọc: Trong mối tương quan với việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê BĐS thuật ngữ, tiền cọc hiểu biện pháp bảo đảm thực hợp đồng thuê BĐS bên thuê8 Nếu bên có thỏa thuận cụ thể việc xử lý tiền cọc bên thực quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, bên xử lý tiền cọc theo thỏa thuận Nếu bên khơng có thỏa thuận, tiền cọc xử lý theo quy định khoản Điều 328 BLDS năm 2015 Theo đó, trường hợp hợp đồng chấm dứt lỗi bên thuê tiền cọc thuộc bên cho thuê; trường hợp lỗi bên cho thuê bên cho thuê phải trả cho bên thuê tiền cọc khoản tiền tương đương tiền cọc Tuy nhiên, trường hợp hợp đồng cho thuê BĐS chấm dứt lỗi hai bên kiện bất khả kháng tiền cọc xử lý nào? Luật KDBĐS năm 2014 văn hướng dẫn chưa quy định cụ thể vấn đề Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản 2.1 Quy định quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản 2.1.1 Về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản bên cho thuê Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh (2014), “Giáo trình pháp luật thương mại hàng hóa dịch vụ”, Nxb Hồng Đức Điều 228 BLDS năm 2015 Đỗ Văn Đại (2014), “Luật nghĩa vụ dân bảo đảm thực nghĩa vụ dân : Bản án bình luận án Tập 1”, Nxb Chính trị Quốc gia 48 Số 02(426) - T1/2021 THỰC TIỄN PHÁP LUẬT Để bảo đảm quyền lợi ích bên thuê BĐS, đề xuất sửa đổi, bổ sung điểm a, điểm b khoản Điều 30 Luật KDBĐS sau: a) Thanh tốn tiền th nhà, cơng trình xây dựng chậm so với thời điểm tốn tiền ghi hợp đồng mà không chấp thuận bên cho thuê b) Sử dụng nhà, cơng trình xây dựng khơng đúng cơng năng, thiết kế mục đích thuê được thỏa thuận trong hợp đồng 2.1.2 Về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản bên thuê Để bảo đảm quyền người cho thuê BĐS, kiến nghị sửa đổi, bổ sung điểm a, điểm b khoản Điều 30 Luật KDBĐS năm 2014 sau: a) Không sửa chữa nhà, cơng trình xây dựng nhà, cơng trình xây dựng khơng bảo đảm an tồn để sử dụng gây thiệt hại cho bên thuê khoảng thời gian theo yêu cầu bên thuê b) Tăng giá thuê nhà, cơng trình xây dựng bất hợp lý, trừ trường hợp có thỏa thuận trước việc điều chỉnh giá thuê Ngoài ra, Bộ Xây Dựng với tư cách quan quản lý nhà nước KDBĐS cần ban hành văn hướng dẫn cụ thể tiêu chuẩn để xác định BĐS “không đảm bảo an tồn để sử dụng” để bên có sở thực hiện; hướng dẫn xác định giá tăng bất hợp lý, thực tế cho thấy giá thuê BĐS dựa nhiều yếu tố tính chất, vị trí, quy mơ, thực trạng BĐS giá thị trường thời điểm tăng giá9 2.2 Quy định thủ tục hậu việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản 2.2.1 Thủ tục đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản Chúng cho rằng, Luật KDBĐS năm 2014 cần bổ sung quy định nội dung thông báo thời hiệu thực quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê BĐS theo hướng sau: Thứ nhất, thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng phải có nội dung sau đây: Tên bên đơn phương chấm dứt hợp đồng; tên bên nhận thông báo; ngày chấm dứt hợp đồng; đơn phương chấm dứt hợp đồng Thứ hai, khơng có thời hạn đưa cho việc thực quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, bên lại yêu cầu bên có quyền, xác định cụ thể khoảng thời gian, đưa câu trả lời việc có thực quyền khoảng thời gian hay khơng Trong trường hợp này, bên cịn lại khơng nhận thơng báo đơn phương chấm dứt hợp đồng khoảng thời gian đó, quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng bị huỷ bỏ10 2.2.2 Hậu việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản Nhằm hạn chế tranh chấp việc giải hậu việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê BĐS, cần sửa đổi Luật KDBĐS năm 2014 theo hướng bổ sung quy định riêng hậu việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê BĐS  Nguyễn Minh Oanh (2018), “Bình luận luật nhà năm 2014”, Nxb Lao động 10 Alan B Morrison (2007), “Fundamentals of American Law”, Oxford University Press Số 02(426) - T1/2021 49 ... đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản 2.1 Quy định quy? ??n đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản 2.1.1 Về quy? ??n đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản bên cho thuê Trường... giá thuê BĐS bất hợp lý 1.2 Thủ tục hậu việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản 1.2.1 Thủ tục đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản Khoản Điều 30 Luật KDBĐS năm 2014 quy định, ... 2.2 Quy định thủ tục hậu việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản 2.2.1 Thủ tục đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản Chúng cho rằng, Luật KDBĐS năm 2014 cần bổ sung quy định