PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN, NGHĨA VỤ VÀ TRÁCH NHIỆM CỦA NGƯỜI QUẢN LÝ, ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

Như các bạn đã biết, Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản”, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người tạo ra. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”.

KHOA LUẬT

BÀI TẬP NHÓM PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN, NGHĨA VỤ VÀ TRÁCH NHIỆM CỦA NGƯỜI QUẢN LÝ, ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ NGƯỜI QUẢN LÝ ĐIỀU

HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 1

1.1 Một số khái niệm có liên quan 1

1.1.1 Khái niệm Bất động sản 1

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của Sàn giao dịch bất động sản 2

1.1.2.1 Khái niệm sàn giao dịch bất động sản 2

1.1.1.2 Đặc điểm của sàn giao dịch bất động sản 4

1.1.1.3 Mục đích của sàn giao dịch bất động sản 5

1.1.1.4 Vai trò của sàn giao dịch bất động sản với thị trường bất động sản 6

1.2 Người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản 8

1.2.1 Khái niệm người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản 8

1.2.2 Khái niệm pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người điều hành sàn giao dịch bất động sản 9

1.2.3 Điều kiện của người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản 9

1.2.3.1 Trình độ chuyên môn 9

1.2.3.2 Đạo đức nghề nghiệp 10

1.3 Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của người quản lý, điều hành sản giao dịch bất động sản trong soạn thảo các loại hợp đồng liên quan đến hoạt động của sàn giao dịch bất động sản 11

1.3.1 Các loại hợp đồng trong quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản .11

1.3.1.1 Hợp đồng kinh doanh bất động sản 11

1.3.1.2 Hơp đồng mẫu 11

1.3.1.3 Hợp đồng gia nhập 13

1.3.2 Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của người quản lý, điều hành sản giao dịch bất động sản trong soạn thảo các loại hợp đồng liên quan đến hoạt động của sàn giao dịch bất động sản 14 1.3.2.1 Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của người quản lý, điều hành sản giao dịch bất động sản trong soạn thảo nhóm hợp đồng kinh doanh bất động sản

1.3.2.2 Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của người quản lý, điều hành sản giao

dịch bất động sản trong soạn thảo hợp đồng gia nhập 18

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI QUẢN LÝ, ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN .19

2.1 Thực trạng quy định pháp luật về quyền, nghĩa vụ của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản .19

2.1.1 Những điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản 20

2.1.2 Mô hình tổ chức hoạt động của sàn 20

2.1.3 Quyền của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản .21

2.1.4 Nghĩa vụ của người quản lí, điều hành sàn giao dịch bất động sản 22

2.1.5 Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản 23

2.1.6 Chế tài xử phạt đối với các sàn giao dịch bất động sản .23

2.1 THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN, NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI QUẢN LÝ, ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 26

CHƯƠNG 3: Hoàn thiện pháp luật về quản lý sàn giao dịch bất động sản 35

3.1 Nâng cao trình độ chuyên môn của đội ngũ quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản 35

3.2 Nâng cao tính riêng biệt, răn đe trong chế tài xử phạt vi phạm đối với người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản 36

3.3 Nghiên cứu ban hành thêm các đạo luật, Nghị định liên quan đến sàn giao dịch bất động sản 37

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 38

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ NGƯỜI QUẢN LÝ ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Một số khái niệm có liên quan

Như các bạn đã biết, Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản”, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người tạo ra Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”

Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Pháp, Nhật, Đức…), nhưng có nước (Nga) quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ

không phải là đất đai nói chung 1

Tuy nhiên có nước lại có quan niệm khác về những tài sản “ gắn liền” với những đất đai được coi là BĐS Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định những “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây được coi là động sản Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật dân sự Nhật Bản, Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó điều 100 Luật dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một hệ

1 Khái niệm về bất động sản, https://voer.edu.vn/m/khai-niem-ve-bat-dong-san-bds/45ec094c 17:15 ngày 30/4/2017

thống nhất với đất đai và các tài sản gắn với việc sở hữu đất” Luật dân sự Đức đưa

ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất

Theo khoản 1 Điều 107 Bất động sản và động sản luật dân sự 2015

“1 Bất động sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.”

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của Sàn giao dịch bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm sàn giao dịch bất động sản

Sàn giao dịch bất động sản chính là nơi gặp gỡ giữa người mua và bán, giữa người cung cấp dịch vụ và người có yêu cầu về dịch vụ có liên quan đến kinh doanh bất động sản Sự khác biệt cơ bản so với những sàn mua bán khác chính là ở chỗ nơi đó không có sự hiện diện của hàng hóa BĐS giao dịch, đồng thời, tất cả những dịch vụ liên quan đến mua bán BĐS trên sàn cũng phức tạp và đa dạng hơn,

do tính phức tạp của hệ thống dịch vụ bất động sản Sàn mua bán phải là mô hình hoạt động tổng hợp, ở đó phải cung cấp đầy đủ và khép kín mọi dịch vụ liên quan đến BĐS, hơn thế, phải là tất cả những dịch vụ mang tính chuyên nghiệp, phải là nơi mà mọi hoạt động đều phải đảm bảo chính minh bạch, chuẩn xác và được quản

lý nghiêm ngặt

Với các loại hàng hóa thông thường thường, để bán được hàng, người bán thường đem hàng hóa ra chợ bán và người mua, muốn có hàng hóa cần thiết, cũng phải đến chợ để tìm kiếm và mua Tuy nhiên, hàng hóa BĐS có đặc điểm là không thể di dời được, do đó người có hàng hóa BĐS cần bán không thể đem hàng hóa của mình đến ”chợ” được Mặt khác, thị trường bất động sản là thị trường rất thiếu thông tin, dó đó, để người bán và người mua gặp gỡ nhau, người ta phải tổ chức ra”chợ” Chợ này khác với chợ hàng hóa thông thường ở chỗ, không có hàng hóa

bày bán mà chỉ có những thông tin về hàng hóa để tất cả những người quan tâm đến đó tham khảo và mua bán Chính sự khác biệt đó nên người ta không gọi là

”chợ” mà gọi là sàn giao dịch Vậy sàn giao dịch bất động sản là gì?

Theo Khoản 6 Điều 3 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì sàn giao dịch bất động sản được quy định như sau: "Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.”

Những đơn vị khi đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản thường đăng ký

cả tất cả những ngành nghề dịch vụ có liên quan những văn phòng mua bán nhà đất của những đơn vị lâu nay cũng cung cấp các dịch vụ này (mặc dù chỉ là theo kinh nghiệm chứ chưa theo một chuẩn mực nào) Do vậy, ít có sự khác biệt giữa

“sàn giao dịch” nêu trong Luật Kinh doanh bds với ”văn phòng giao dịch” của những doanh nghiệp kinh doanh bds

So sánh “sàn giao dịch bất động sản” với “sàn giao dịch chứng khoán”, ta thấy bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, đặc biệt tại chỗ khi mua bán, mua bán, phải có những điều kiện đi kèm cũng như cổ phiếu là loại hàng hóa đặc biệt của thị trường chứng khoán, khi mua bán giao dịch Cổ phiếu phải có điều kiện đi kèm Điều kiện đó là những công ty Cổ phần phải chấp hành tất cả những quy định

và phải cung cấp mọi thông tin như: Kiểm toán, làm ăn hiệu quả, chân thật, có bảng cáo bạch theo quy định của Ủy ban Chứng khoán, mới được đưa hàng hóa là

cổ phiếu của doanh nghiệp phát hành lên thị trường chứng khoán và được mua bán, mua bán tại Sàn giao dịch chứng khoán Tương tự bất động sản khi đưa lên Sàn mua bán cũng phải đi kèm những thông tin liên quan bất động sản đó về chủ

quyền, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính, giá bán thị trường v.v…

Người mua Cổ phiếu, nhà đầu tư chứng khoán muốn giao dịch cũng chỉ đến mua bán mua bán tại Sàn mua bán chứng khoán, tại Sàn này có đầy đủ mọi thông tin của các hàng hóa là cổ phiếu, đồng thời được những nhà môi giới chứng

khoán chuyên nghiệp (Broker) tư vấn, hỗ trợ đỡ để có quyết định giao dịch chính xác, hạn chế rủi ro Sàn mua bán bds cũng phải như vậy, phải có đầy đủ thông tin liên quan đến BĐS đăng ký mua bán chính xác, khách quan và sẽ được những chuyên viên địa ốc tư vấn KH chọn lựa và an tâm khi quyết định mua bán những thông tin của bất động sản mua bán trên Sàn một phần sẽ được kiểm tra xác nhận

và thể hiện bằng văn bản gọi là “Chứng thư thẩm định bất động sản”

Nói tóm lại với tất cả những loại hàng hóa đặc biệt khi giao dịch phải có thông tin và điều kiện đi kèm để hạn chế rủi ro, đó là cổ phiếu và bất động sản của thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản Nơi diễn ra giao dịch của loại hàng hóa đặc biệt này phải có một chợ đặc biệt, chợ đó chính là Sàn giao dịch nói trên và chỉ có Sàn mua bán với những quy định nghiêm ngặt, cũng như những phương tiện, con người, có chuyên môn nghiệp vụ, giúp và thực hiện trách nhiệm

tư vấn giúp cả người mua và bán thực hiện tất cả những quyết định của mình chính xác và hạn chế rủi ro 2

1.1.1.2 Đặc điểm của sàn giao dịch bất động sản 3

Sàn giao dịch bất động sản có những đặc điểm sau:

Thứ nhất, Sàn giao dịch bất động sản thực hiện chức năng chính của mình là giao dịch và môi giới Khi giao dịch qua sàn thì người mua hàng hoá

không phải mất nhiều thời gian như các giao dịch thường không qua sàn, bởi chỉ có những hàng hoá đủ tiêu chuẩn thì mới được đưa lên SGD

Thứ hai, Các thủ tục pháp lí diễn ra nhanh gọn, thời gian ngắn, ít gặp rủi

ro Đặc biệt là mọi giao dịch sẽ được nhà nước kiểm soát Chức năng môi giới được đội ngũ chuyên gia thực hiện tư vấn giúp cho khách hàng có thể yên tâm khi đưa ra quyết định của mình

2 Khái niệm và vai trò của sàn giao dịch bất động sản, dich-bat-dong-san.html 17:13 ngày 30/4/2017

http://landsoftcrm.com/khai-niem-va-vai-tro-cua-san-giao-3 Sàn giao dịch bất động sản là gì?, bat-dong-san-la-gi-164/ (truy cập 15:00 ngày 30/04/2017)

Thứ ba, Cung cấp thông tin và dịch vụ ngay tại sàn giao dịch Cung cấp thông tin tại SGDBĐS là cung cấp thông tin hai chiều cho một bên là nhà nước nhằm hỗ trợ khả năng kiểm soát quản lí hạn chế tình trạng đầu cơ, minh bạch thuế, giá trong giao dịch Và một bên là khách hàng có nhu cầu về BĐS, các nhà đầu tư BĐS tìm kiếm lợi nhuận

Thứ tư, sàn giao dịch bất động sản cung cấp các thông tin chính xác cho các doanh nghiệp sẽ có ý nghĩa trong việc nắm bắt xu hướng thị trường và thị hiếu của khách hàng để từ đó có chiến lược cung cấp sản phẩm đúng đắn và hợp lý tạo nên hiệu quả kinh doanh to lớn

Thứ năm, đồng thời là cung cấp các thông tin cho việc chọn mua hàng hóa bất động sản của khách hàng, tránh hiện tượng phải giao dịch với giá quá cao so với thực tế của khách hàng Bên cạnh đó, Sàn giao dịch sẽ là nơi cung cấp phục vụ tất cả dịch vụ của ngân hàng, kho bạc, công chứng để cho công việc giao dịch giữa người mua và người bán diễn ra nhanh chóng, gọn nhẹ và không phiền hà

Hiện nay, có rất nhiều sàn giao dịch bất động sản đã đang đi vào hoạt động, hoạt động hiệu quả cũng có mà không hiệu quả cũng có Thế nên, trước khi lựa chọn sàn giao dịch bất động sản nào làm nơi môi giới, giao dịch bất động sản, bạn nên tìm hiểu thật kĩ càng rồi mới quyết định lựa chọn 4

1.1.1.3 Mục đích của sàn giao dịch bất động sản

Mục đích của sàn giao dịch bất động sản là đưa tất cả các hoạt động giao dịch bất động sản lên sàn để có thể thu thập được thông tin về thị trường bất động sản, để các chủ thể: nhà nước, doanh nghiệp, người mua tham khảo và có những quyết định đúng đắn Điều này có nghĩa là khi các giao dịch bất động sản được đưa lên sàn thì hệ thống thông tin được sàng lọc để từ đó có một thị trường bất động sản minh bạch và công khai

4 Sàn giao dịch bất động sản là gì?, bat-dong-san-la-gi-164/ (truy cập 15:00 ngày 30/04/2017)

http://luatdongtay.com/vi/tu-van-luat/Tu-van-luat-bat-dong-san/San-giao-dich-1.1.1.4 Vai trò của sàn giao dịch bất động sản với thị trường bất động sản 5

Thứ nhất, Thông tin bất động sản được bảo đảm về mặt pháp lý, tính xác thực và chính xác hơn Mọi thông tin đăng ký mua bán đều được sàng lọc Nhân viên của sàn sẽ có trách nhiệm điều tra, xác định tính chính xác của những thông tin về người bán, về người mua, về bất động sản đăng ký giao dịch trên sàn

Trường hợp cần phải thẩm định thông tin, sàn giao dịch là tổ chức có tư cách pháp nhân, có quan hệ rộng, đặc biệt là với những cơ quan có thẩm quyền, nắm giữ và các khả năng xác minh những thông tin đầy đủ và chính xác về nhân thân người bán, người mua, về tính xác thực, tính pháp lý cũng như các đặc điểm của bất động sản tham gia giao dịch Tính hợp pháp, tính chuyên nghiệp của các sàn giao dịch sẽ cho phép sàng lọc, cung cấp thông tin chính xác và kịp thời hơn so với kiểu giao dịch trước đây

Thứ hai, Phí giao dịch thấp hơn rất nhiều so với thị trường Giảm đáng

kể số lượng BĐS và tần suất BĐS tham gia giao dịch từ đó giá cả sẽ bình ổn hơn

Vì khi một BĐS được giao dịch nhiều lần sẽ đẩy giá lên rất cao, người có tiền đầu

tư nhiều sản phẩm nay sẽ hạn chế rất nhiều do giá cả bình ổn, họ thấy không có lời

và sẽ không đầu tư trục lợi Thông thường, mức phí mà khách hàng phải trả cho các trung tâm môi giới bất động sản trên địa bàn Hà Nội căn cứ theo giá trị bất động được mua bán, ví như nhà dưới 1 tỷ thì mất 1%, trên 1 tỷ thì 0,5% Tuy

nhiên, tại các sàn giao dịch hiện có trên địa bàn Hà Nội đều ở mức thấp hơn rất nhiều so với mức phí trên thị trường hiện nay Mức phí dịch vụ sẽ không ấn định tỷ

lệ phần trăm giá trị của bất động sản mà quy định theo loại hình dịch vụ

Thứ ba, Khách hàng sẽ được phục vụ trọn gói với sự tham gia của ngân hàng, công chứng, kho bạc Do tính hợp thức và với mô hình hoạt động tổng hợp,

5 CHUYÊN ĐỀ : Quản lý, điều hành sàn giao dịch Bất động sản,

https://luatminhkhue.vn/kien-thuc-luat-dat-dai/chuyen-de -quan-ly dieu-hanh-san-giao-dich-bat-dong-san.aspx (truy cập 15:20 ngày 30/04/2017)

các sàn giao dịch bất động sản thường có các quan hệ rộng, liên kết, hợp tác mang tính chuyên nghiệp được với nhiều tổ chức có liên quan tới giao dịch như các tổ chức ngân hàng, tín dụng, kho bạc, các phòng công chứng nhờ đó, đến với sàn, người tham gia sẽ được sự hỗ trợ và phục vụ đầy đủ và trọn gói của tất cả các tổ chức hoạt động trong các lĩnh vực có liên quan Điều đó giúp rút ngắn thời gian, tạo điều kiện thuận lợi cho thực hiện và hoàn thành các giao dịch, đồng thời còn tạo người tham gia giao dịch có nhiều cơ hội như: được hỗ trợ vay vốn với lãi suất

ưu đãi, thế chấp thuận lợi

Thứ tư, Người mua, kẻ bán gặp nhau trực tiếp tại đây và làm tất cả các thủ tục mua bán đúng nghĩa "một cửa" Trong một số dịch vụ trọn gói, người dân

sẽ không phải đi lại nhiều cơ quan Ví dụ như trường hợp mua bán bất động sản, sàn sẽ tạo điều kiện để người mua người bán gặp nhau, khi thống nhất, sàn mời công chứng nhà nước đến công chứng tại chỗ hoặc giới thiệu khách hàng sang phòng công chứng Khi được sàn giới thiệu, có nghĩa là về cơ bản đã đảm bảo về mặt pháp lý Khi thực hiện các nghĩa vụ tài chính, sàn sẽ phục vụ luôn thông qua tài khoản trực tuyến giữa ngân hàng và kho bạc Nói một cách khái quát, người mua người bán bất động sản sẽ gặp nhau trực tiếp tại sàn giao dịch và chỉ phải làm tất cả các thủ tục mua, bán bất động sản đúng nghĩa "một cửa"

Thứ năm, về vĩ mô sàn giao dịch BĐS cũng đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế xã hội nói chung và phát triển hoạt động BĐS nói riêng Vì nếu giá cả thị trường cao hơn giá trị thật của thị trường dẫn tới mọi ngưòi, mọi thành phần kinh tế tham gia kinh doanh BĐS kiếm lời và sao nhãng hoạt động kinh doanh của mình làm ảnh hưởng tới phát triển sản xuất tạo ra sản phẩm cho xã hội Giá BĐS cao dẫn tới chi phí sản xuất kinh doanh dịch vụ cao và giá thành tăng cao dẫn đến lạm phát tăng

Giá BĐS cao làm mất lợi thế cạnh tranh, thu hút đầu tư nước ngoài giảm

Thứ sáu, tạo điều kiện để Nhà nước tăng cường quản lý đối với thị trường bất động sản Tất cả các giao dịch BĐS qua sàn sẽ giúp cho nhà nước quản

lý được các giao dịch BĐS từ đó nhà nước có những chính sách kịp thời và chính xác để điều tiết thị trường Nhà nước hạn chế tối đa thất thu thuế do việc chuyển nhượng, mua bán ngầm bên ngoài

Như vậy sàn giao dịch BĐS có những vai trò cơ bản:

Thứ nhất, là cầu nối giữa người mua và người bán

Thứ hai, minh bạch thông tin, tạo cơ hội tiếp cận hàng hoá BĐS như nhau cho mọi người, góp phần lành mạnh TTBĐS

Thứ ba, chuyên nghiệp hoá giao dịch, tránh được rủi ro và thiệt hại cho các bên tham gia giao dịch

Thứ tư, hoàn thiện cơ cấu của thị trường và hỗ trợ thị trường phát triển Thứ năm, đầu mối nghiên cứu thị trường

Thứ sáu, hỗ trợ quản lý và thu ngân sách

1.2 Người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản

1.2.1 Khái niệm người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản

Quản lý, điều hành đặc trưng cho quá trình điều khiển và dẫn hướng tất cả các bộ phận của một tổ chức, thường là tổ chức kinh tế, thông qua việc thành lập

và thay đổi các nguồn tài nguyên (nhân lực, tài chính, vật tư, trí thực và giá trị vô hình)

Nhà quản lý là những người làm việc trong tổ chức, điều khiển công việc của người khác và chịu trách nhiệm trước kết quả hoạt động của họ Nhà quản lý là người lập kế hoạch, tổ chức, lãnh đạo và kiểm soát con người, tài chính, vật chất và thông tin một cách có hiệu quả để đạt được mục tiêu

Người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản là người tổ chức, điều hành công việc ở sàn giao dịch, lập kế hoạch, tổ chức, lãnh đạo và kiểm soát công việc ở sàn giao dịch bất động sản

1.2.3 Điều kiện của người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản

Người quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS phải đáp ứng một số điều kiện nhất định, đó là phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc chấp hành án phạt tù; phải có giấy chứng nhận đã hoàn thành khoá đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS và không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền Việc pháp luật đưa ra quy định này là để đảm bảo cho hoạt động của sàn có hiệu quả Người quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS đóng một vai trò hết sức quan trọng, quyết định sự thành công hay thất bại của sàn, đảm bảo để sàn hoạt động có uy tín Do đó, đối tượng này phải đáp ứng được những điều kiện nhất định mới được công nhận là người quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS.6

Hai là, Phải có tính chuyên nghiệp, tức phải am hiểu chuyên sâu lĩnh vực chuyên môn; ra quyết định chính xác, kịp thời; thao tác nhanh nhẹn, hiệu quả; không bị cảm xúc chi phối công việc; luôn làm việc theo kế hoạch

Thứ tư, Yêu cầu các bên mua bán và trả giá một cách khách quan và càng nhanh càng tốt Khi hành động với tư cách môi giới phải chuyển cho người bán, người cho thuê tất cả đề nghị mua bán và trả giá cho đến khi kết thúc hoặc thi hành một hợp đồng thuê mướn, trừ khi người bán, người cho thuê không yêu cầu trách nhiệm đó

Thứ năm, Phải khuyến cáo cho người bán, người cho thuê nên có tham vấn pháp lý trước khi chấp nhận một đề nghị kế tiếp, trừ khi sự chấp nhận này liên quan đến việc chấm dứt một hợp đồng mua hoặc hợp đồng thuê đã có từ trước

Thứ sáu, Với tư cách đại diện hoặc môi giới của người mua, người thuê, phải chuyển cho người mua, người thuê tất cả đề nghị mua bán và trả giá cho đến khi được chấp nhận Cần khuyến cáo người người mua, người thuê nên có tham vấn pháp lý nếu nghi ngờ không biết có hợp đồng từ trước đã bị chấm dứt hay chưa

Thứ bảy, Không được tiết lộ những thông tin tế nhị do các bên cung cấp, yêu cầu giữ kín về bất động sản giao dịch Tuy nhiên cũng không được dấu giếm

những thông tin xấu về bất động sản giao dịch nếu người quản lý điều hành sàn đã điều tra và có được

1.3 Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của người quản lý, điều hành sản giao dịch bất động sản trong soạn thảo các loại hợp đồng liên quan đến hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

1.3.1 Các loại hợp đồng trong quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản

1.3.1.1 Hợp đồng kinh doanh bất động sản

Theo điều 17 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, hợp đồng kinh

doanh bất động sản bao gồm các loại hợp đồng sau:

Một là Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;

Hai là Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;

Ba là Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;

Bốn là Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Năm là Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản

Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản nêu trên đều là những hợp đồng trực tiếp liên quan đến hoạt động mua bán bất động sản diễn ra tại sàn giao dịch

Về mặt hình thức, các hợp đồng kinh doanh bất động sản trên đều phải lập thành văn bản và phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật

để đảm bảo vấn đề về hiệu lực của hợp đồng Bên cạnh đó, về mặt nội dung, hợp đồng kinh doanh bất động sản phải có đầy đủ các nội dung được quy định pháp luật

1.3.1.2 Hơp đồng mẫu

Theo quy định tại Điều 405 Bộ luật Dân sự năm 2015:

“1 Hợp đồng theo mẫu là hợp đồng gồm những điều khoản do một bên đưa

ra theo mẫu để bên kia trả lời trong một thời gian hợp lý; nếu bên được đề nghị trả

lời chấp nhận thì coi như chấp nhận toàn bộ nội dung hợp đồng theo mẫu mà bên

2 Trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản không rõ ràng thì bên đưa

ra hợp đồng theo mẫu phải chịu bất lợi khi giải thích điều khoản đó

3 Trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản miễn trách nhiệm của bên đưa ra hợp đồng theo mẫu, tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi chính đáng của bên kia thì điều khoản này không có hiệu lực, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Hợp đồng theo mẫu là hợp đồng do bên đưa ra đề nghị soạn thảo hoàn toàn, bạn không có quyền chỉnh sửa một số điều cho phù hợp với ý chí của bạn được mà bạn chỉ có thể chấp nhận hoặc không chấp nhận

Hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động sản Quy định việc áp dụng các hợp đồng mẫu hoặc đăng ký các mẫu hợp đồng áp dụng trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản, nhất là nhà ở của các chủ đầu tư Quy định một số nội dung quan trọng bắt buộc phải có trong hợp đồng giao dịch và trách nhiệm thực hiện của các chủ đầu tư dự án trong việc bảo đảm thực hiện hợp đồng, bảo về quyền lợi người tiêu dùng, cung cấp thông tin cho cơ quan quản lý nhà nước

Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định một loạt các hợp đồng mẫu như hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai, hợp đồng chuyển nhượng bất động sản, hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản…

Tuy nhiên, các mẫu hợp đồng này chỉ mang tính chất tham khảo Điều 7, Nghị định 76 nêu rõ, hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản được ban hành

kèm theo Nghị định này là để các bên tham khảo trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng Các bên có thể thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung các điều, khoản trong hợp đồng mẫu

1.3.1.3 Hợp đồng gia nhập

Hợp đồng gia nhập (trong Tiếng Anh là Adhesion contract) đôi lúc còn được gọi là hợp đồng dựng sẵn (Boilerplate contract), hợp đồng mẫu tiêu chuẩn (Standard form contract) hay hợp đồng không có thương lượng Có thể định nghĩa

về hợp đồng gia nhập như sau: Hợp đồng gia nhập là hợp đồng mà các điều kiện và điều khoản của nó do một bên thiết lập, được đưa ra nhằm mục đích giao kết hợp đồng với nhiều người trên cơ sở các điều kiện và điều khoản đó Bên chấp nhận tham gia hợp đồng với các điều kiện và điều khoản đó được gọi là bên gia nhập

Hợp đồng gia nhập mang các đặc điểm quan trọng sau:

Thứ nhất, hình thức của hợp đồng gia nhập: với hợp đồng gia nhập, có lẽ hình thức thích hợp nhất cho sự ghi nhận các điều khoản hợp đồng là văn bản Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy các nước trên thế giới khi đưa ra các quy định pháp luật

về hợp đồng gia nhập đều không coi trọng vấn đề hình thức của hợp đồng gia nhập bởi bất kể chúng có hình thức ra sao, nội dung của các điều khoản hợp đồng mới liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích của các bên trong quan hệ hợp đồng

Thứ hai, hơp ̣ đồng gia nhâp ̣ thường đươc ̣ sử duṇg trong quan hê ̣giữa người tiêu dùng và nhà kinh doanh chuyên nghiệp

Thứ ba, hợp đồng gia nhập là hợp đồng có những điều khoản được chuẩn bị

từ trước cho việc sử dụng nhiều lần nhằm giao kết với nhiều người

Tóm lại, viêc̣ áp dụng hợp đồng gia nhập là nhu cầu thực tiễn để “hợp lý hóa bán hàng” trong nền kinh tế thị trường Vấn đề pháp lý được đăṭ ra là cơ chế kiểm soát hợp đồng gia nhập nhằm bảo vê ̣có hiệu quả quyền lợi của người tiêu dùng khi gia nhập hợp đồng

1.3.2 Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của người quản lý, điều hành sản giao dịch bất động sản trong soạn thảo các loại hợp đồng liên quan đến hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

1.3.2.1 Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của người quản lý, điều hành sản giao dịch bất động sản trong soạn thảo nhóm hợp đồng kinh doanh bất động sản theo mẫu

Thứ nhất, đối với hợp đồng môi giới mua bán bất động sản

Quyền của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản là:

Một là, Thực hiện dịch vụ MGBĐS theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS,

Hai là, Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến BĐS,

Ba là, Hưởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng MGBĐS đã ký với khách hàng,

Bốn là, Thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực hiện công việc MGBĐS trong phạm vi hợp đồng MGBĐS với khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới,

Năm là, Thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về KDBĐS,

Sáu là, Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng MGBĐS khi khách hàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp dồng hoặc theo quy định của pháp luật,

Bảy là, Lựa chọn tham gia sàn giao dịch BĐS,

Tám là, Khiếu nại, tố cáo hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động

MGBĐS,

Chín là, Các quyền khác theo quy định của pháp luật

Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân MGBĐS:

Một là, Thực hiện đúng hợp đồng MGBĐS đã ký,

Hai là, Cung cấp thông tin về BĐS được đưa vào kinh doanh và chịu trách

nhiệm về thông tin do mình cung cấp,

Ba là, Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán,

chuyên nhượng, thuê, thuê mua BĐS,

Bốn là, Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,

Năm là, Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra,

Sáu là, Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật,

Bảy là, Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật

Thứ hai, đối vơi hợp đồng quảng cáo bất động sản

Quyền và nghĩa vụ của bên quảng cáo

Một là, Nhận tiền của khách hàng theo phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng này

Hai là, Thực hiện đầy đủ các nội dung nghiệp vụ tương ứng với các dịch vụ

ký kết, được niêm yết công khai kèm theo biểu giá tại Sàn và trên Giấy đăng ký quảng cáo

Ba là, Đảm bảo thực hiện với chất lượng cao và nhiệt tình với công việc, đúng nguyên tắc minh bạch, trung thực, uy tín, khách quan và bí mật về thông tin

cá nhân của khách hàng

Thứ ba, đối với hợp đồng định giá bất động sản

Quyền của tổ chức, các nhân định giá BĐS bao gồm:

Một là, Thực hiện dịch vụ định giá BĐS theo quy định của Luật Kinh

doanh BĐS và các quy định khác của pháp luật có liên quan,

Hai là, Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến BĐS làm cơ sở cho việc định giá,

Ba là, Thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về KDBĐS,

Bốn là, Yêu cầu khách hàng trả tiền dịch vụ theo thỏa thuận trong hợp

đồng,

Năm là, Thuê tổ chức, cá nhân định giá khác thực hiện việc định giá BĐS trong phạm vi hợp đồng định giá BĐS với khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả định giá,

Sáu là, Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng định giá BĐS khi khách hàng vi phạm điểu kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật,

Bảy là, Các quyền khác theo quy định của pháp luật

Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân định giá BĐS:

Một là, Thực hiện thỏa thuận theo hợp đồng định giá BĐS với khách hàng, Hai là, Giao chứng thư định giá BĐS cho khách hàng và chịu trách nhiệm

về chứng thư đó,

Ba là, Mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp định giá BĐS,

Bốn là, Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật, chịu sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,

Năm là, Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về định giá BĐS,

Sáu là, Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra,

Bảy là, Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật,

Tám là, Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật

Thứ tư, đối với hợp đồng đấu giá bất động sản

Quyền và nghĩa vụ của bên thực hiện việc bán đấu giá

Một là, Thực hiện công việc được ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đấu giá

Hai là, Bảo quản, giữ gìn tài sản và tài liệu được giao theo thỏa thuận để thực hiện ủy quyền

Ba là, Thanh toán tiền bán tài sản theo thỏa thuận

Bốn là, Bồi thường thiệt hại nếu vi phạm nghĩa vụ hợp đồng

Năm là, Yêu cầu bên tham gia đấu giá cung cấp thông tin và tài liệu cần thiết nhằm thực hiện việc ủy quyền

Sáu là, Được thanh toán chi phí bán đấu giá và các khoản phí dịch vụ khác Bảy là, Được bồi thường thiệt hại nếu bên tham gia đấu giá vi phạm nghĩa

vụ hợp đồng

Thứ năm, đối với hợp đồng quản lý bất động sản

Quyền và nghĩa vụ của Bên thực hiện dịch vụ quản lý Bất động sản

Một là, Thực hiện công việc được ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc quản lý

Hai là, Bảo quản, giữ gìn tài sản và tài liệu được giao theo thỏa thuận để thực hiện ủy quyền

Ba là, Bồi thường thiệt hại nếu vi phạm nghĩa vụ hợp đồng

Bốn là, Yêu cầu bên khách hàng cung cấp thông tin và tài liệu cần thiết nhằm thực hiện việc ủy quyền

Năm là, Được thanh toán chi phí quản lý và các khoản phí dịch vụ khác Sáu là, Được bồi thường thiệt hại nếu bên khách hàng vi phạm nghĩa vụ hợp đồng

Thứ sáu, đối với hợp đồng mua bán bất động sản

Quyền và nghĩa vụ của bên bán

Một là, Bên bán giao nhà đúng tình trạng hiện hữu và đúng thời hạn đã quy định trong hợp đồng, đồng thời giao đủ toàn bộ hồ sơ có liên quan đến Bất động sản nói trên cho bên B, cùng với các điều kiện được quy định

Hai là, Nhận tiền của bên B theo phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng này

Ba là, Phải bảo quản Bất động sản đã chuyển nhượng trong thời gian chưa giao giao cho bên B, không được thế chấp, cho thuê hoặc hứa bán cho người khác

Bốn là, Có nghĩa vụ đóng góp các loại thuế theo quy định để tạo điều kiện thuận lợi cho bên B tiến hành đăng ký trước bạ sang bên cơ quan có thẩm quyền

1.3.2.2 Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của người quản lý, điều hành sản giao dịch bất động sản trong soạn thảo hợp đồng gia nhập

Bởi lý do trong hợp đồng gia nhập, giữa bên soạn thảo và bên gia nhập rõ ràng có vị thế không bình đẳng với nhau Bất cân xứng về thông tin là nguyên nhân

cơ bản nhất tạo nên sự bất bình đẳng giữa các bên trong hợp đồng Hiện tượng dòng thông tin không cân bằng vì vậy đã làm “cán cân” lợi ích và thế mạnh

nghiêng về nhà kinh doanh, đẩy người tiêu dùng vào vị thế bất lợi hơn

Do vậy, Trong pháp luật Việt Nam hiện hành, nhà làm luật đã đưa ra cơ chế kiểm soát hợp đồng gia nhập bằng viêc ̣ ấn định các điều khoản tối thiểu của hợp đồng gia nhập và quy định kiểm soát hợp đồng gia nhập thông qua cơ chế phê duyệt hay ban hành hợp đồng mẫu tiêu chuẩn để nhà kinh doanh chuyên nghiệp áp dụng Ngoài ra, các văn bản pháp luật chuyên ngành cũng có những quy định về trách nhiệm của nhà kinh doanh trong việc đưa ra các điều khoản tiêu chuẩn của hợp đồng và vai trò của các cơ quan Nhà nước trong việc kiểm soát nội dung các điều khoản đó

Như vậy, đối với các hợp đồng gia nhập, người quản lý và điều hành sàn giao dịch soạn thảo phải tuân theo nhưng quy định khung pháp luật dân sự nói chung, pháp luật chuyên ngành kinh doanh bất động sản nói riêng quy định Nếu tự

ý thay đổi điều khoản trái quy định pháp luật sẽ phải chịu chế tài theo quy định ban hành Điều này giúp bảo vệ lợi ích của người kinh doanh, người tiêu dùng