Đang tải... (xem toàn văn)
LỜI NÓI ĐẦU Trong giai đoạn nền kinh tế hội nhập, xu thế toàn cầu hoá diễn ra ngày càng nhanh thì hoạt động tín dụng của các Ngân hàng thương mại hiện nay có vai trò rất quan trọng. Ngân hàng đóng vai trò trung gian đưa vốn đến các nhà đầu tư, góp phần to lớn tới sự phát triển của nền kinh tế. Trong năm 2009-2010, nền kinh tế thế giới gặp nhiều khó khăn, Việt nam cũng chịu ảnh hưởng. Kinh tế bị ảnh hưởng bởi lạm phát, giảm phát, các doanh nghiệp rơi vào tình trạng thiếu vốn cho các hoạt động sản xuất kinh doanh...thì các hoạt động cho vay vốn của ngân hàng đóng vai trò quan trọng. Tuy nhiên, hoạt động cho vay của ngân hàng luôn tiềm ẩn những rủi ro. Để hạn chế những rủi ro này các ngân hàng thường yêu cầu người vay phải thế chấp tài sản của họ mà chủ yếu là các BĐS. Thế chấp bằng BĐS là một vấn đề hết sức phức tạp vì nó liên quan đến đất đai-một tài sản có giá trị lớn do Nhà nước thống nhất quản lý. Trước tình hình giá cả nhà đất có nhiều biến động như hiện nay, việc định giá BĐS thế chấp đang trở thành nhu cầu cấp bách, nó là căn cứ quan trọng để ngân hàng quyết định lượng vốn cho vay. Nhận thức được tầm quan trọng của việc định giá bất động sản thế chấp, các ngân hàng đều có những quy định, quy trình định giá riêng của mình. Tuy nhiên, do đây là một vấn đề hết sức mới mẻ cả về lý luận và thực tiễn nên hoạt động định giá BĐS thế chấp tại các ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn làm cho hoạt động cho vay thế chấp bằng BĐS chưa đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng cũng như hoạt động của ngân hàng. Do đang công tác và làm việc tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (ACB) - Bộ phận hỗ trợ tín dụng nên em quyết định chọn đề tài: “Định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu - khu vực thành phố Hà Nội”, nhằm hoàn thiện hơn và nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐSTC tại các NHTM, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của các NHTM, thúc đẩy sự phát triển kinh tế bền vững của đất nước. Mục tiêu nghiên cứu Khái quát hoá cơ sở khoa học liên quan đến hoạt động ĐGBĐS bao gồm: Cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn. Nghiên cứu và đánh giá thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng ACB Đề xuất các giải pháp để hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng TMCP Á Châu. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Những vấn đề liên quan đến định giá BĐSTC, loại BĐSTC, các nguyên tắc, các phương pháp định giá BĐSTC, quy trình định giá BĐSTC, các văn bản pháp luật quy định về định giá BĐSTC. Phạm vi nghiên cứu: Do đây là một lĩnh vực rộng lớn và phức tạp nên luận văn tập trung chủ yếu vào nghiên cứu hoạt động định giá BĐSTC tại ngân hàng ACB khu vực thành phố Hà Nội. Để có căn cứ so sánh, luận văn còn nghiên cứu thêm hoạt động định giá BĐSTC tại ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam (Techcombank) và ngân hàng TMCP Đại Dương (OceanBank) tại khu vực thành phố Hà Nội. Phương pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, các phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh, phương pháp thống kê: điều tra xã hội học, kiểm tra thực tiễn hoạt động định giá bất động sản thế chấp… Kết cấu luận văn Ngoài phần lời nói đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Cơ sở khoa học về hoạt động định giá BĐSTC Trong chương 1 tác giả trình bày các vấn đề về BĐS và thế chấp BĐS; định giá BĐS trong hoạt động thế chấp; quy trình định giá; các phương pháp định giá; các yếu tố ảnh hưởng đến định giá và kinh nghiệm của các ngân hàng trong định giá BĐSTC và rút ra bài học kinh nghiệm về công tác định giá BĐS thế chấp cho ACB. 1.1. Tổng quan về định giá BĐS Tìm hiểu các vấn đề về BĐS, quy trình định giá, nguyên tắc định giá phương pháp định giá và rút ra nhận định khi tiến hành định giá BĐS. Cần chú ý đến các đặc điểm và phân biệt rõ ràng các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS để đưa ra thông số điều chỉnh giá chính xác. 1.2. Tổng quan về định giá BĐSTC Định giá BĐS là sự ước tính về giá trị của BĐS thế chấp cụ thể bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm cụ thể. Định giá BĐS vào mục đích thế chấp được gọi là định giá BĐSTC. Chính mục đích này đã dẫn đến đặc điểm riêng của BĐSTC. Sự cần thiết phải định giá BĐSTC Định giá BĐS thế chấp là một trong những yếu tố đầu tiên để các NHTM quyết định được mức vốn cho vay đối với khách hàng vay dùng tài sản đảm bảo là BĐS để thế chấp, giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng của các NHTM. Việc định giá BĐS thế chấp sẽ là cơ sở để các ngân hàng và khách hàng ký hợp đồng thế chấp công chứng, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia giao dịch, nó sẽ là căn cứ quan trọng nhất để giải quyết các tranh chấp sau này về giá trị BĐS thế chấp. Định giá BĐS thế chấp còn giúp cho người đi vay có thể xác định được giá trị BĐS mà mình thế chấp, đó là cơ sở để người đi vay biết được giá trị thị trường BĐSTC, làm cơ sở cho các giao dịch khác liên quan đến BĐSTC. Định giá BĐSTC tạo nên tính chuyên nghiệp trong hoạt động định giá BĐS, nó là cơ sở dữ liệu cho các ngành, lĩnh vực khác có liên quan đến các giao dịch BĐS của nền kinh tế. Quy trình định giá BĐS Tìm hiểu, phân tích quy trình định giá BĐSTC giúp cho tác giả khái quát được trình tự, các bước để tiến hành định giá BĐS. Từ đó phản ánh vào thực tế công tác định giá BĐSTC tại ngân hàng ACB. Các phương pháp định giá BĐS Tác giả nêu ra các phương pháp định giá chủ yếu là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Tại mỗi phương pháp tác giả nêu ra cơ sở lý luận, trình tự thực hiện, ưu nhược điểm của từng phương pháp và các điều kiện tiến hành định giá. Từ đó tác giả rút ra rằng, trong quá trình định giá cần ứng dụng linh hoạt các phương pháp định giá. 1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá BĐS Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá BĐS bao gồm: Các yếu tố về vật chất; các yếu tố về kinh tế; các yếu tố xã hội; các yếu tố về pháp lý; các yếu tố về chính trị; các yếu tố về chính sách tín dụng. Các yếu tố này cho biết nó ảnh hưởng như thế nào đến định giá BĐS để từ đó tác giả đưa ra giải pháp hoàn thiện công tác định giá BĐSTC tại ngân hàng ACB. 1.4. Kinh nghiệm định giá của các ngân hàng Qua kinh nghiệm định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng Oceanbank và ngân hàng Techcombank, rút ra cho công tác định giá BĐSTC tại ngân hàng ACB như sau: Cần có quy định chi tiết về BĐS thế chấp, quy trình định giá phải đầy đủ các bước, chi tiết cụ thể và chặt chẽ nhưng không quá “rườm rà”. Việc quy định chi tiết cụ thể BĐS thế chấp là cơ sở để lựa chọn phương pháp định giá BĐS một cách chính xác. Quy trình định giá chặt chẽ giúp cho công tác định giá được tiến hành một cách nhanh chóng, chính xác và an toàn về BĐSTC. Cần có sự phân công định giá theo giá trị tài sản và địa bàn hoạt động phù hợp với năng lực và điều kiện của từng nhân viên định giá, quy định trách nhiệm cụ thể rõ ràng. Cần quy định thời gian giải quyết hồ sơ định giá BĐS và phân cấp giải quyết khiếu nại liên quan đến BĐSTC, giúp cho việc phê duyệt tín dụng được tiến hành một cách nhanh chóng, tăng tính cạnh tranh của ngân hàng.
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TMCP : Thương mại cổ phần BĐS : Bất động sản BĐSTC : Bất động sản chấp NVĐG : Nhân viên định giá TSĐB : Tài sản đảm bảo ACB : Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu NHTM : Ngân hàng thương mại HĐQT : Hội đồng quản trị ĐHĐCĐ : Đại hội đồng cổ đơng TCTD : Tổ chức tín dụng HĐTĐTS : Hội đồng thẩm định tài sản KH : Khách hàng gồm bên vay và/hoặc bên bảo lãnh CĐV : Các đơn vị bao gồm Sở giao dịch, chi nhánh, phòng giao dịch PFC/PFCL : Nhân viên tư vấn tài cá nhân/ tổ trưởng tư vấn tài cá nhân A/A : Nhân viên phịng thẩm định BĐS RA/RO/RM : Nhân viên quan hệ khách hàng doanh nghiệp/Chuyên viên quan hệ khách hàng doanh nghiệp/Giám đốc quan hệ khách hàng doanh nghiệp HSTS : Hồ sơ BĐS chấp PYC : Phiếu yêu cầu PCCTT : Phiếu cung cấp thông tin PĐN : Phiếu đề nghị thẩm định BĐS chấp TT : Tờ trình thẩm định bất động sản NVĐM : Nhân viên đầu mối, bao gồm: PFC/PFCL/RA/RO/RM CLMS : Chương trình quản lý hồ sơ CVQHKH : Chuyên viên quan hệ khách hàng NVTV : Nhân viên tư vấn I LỜI NÓI ĐẦU Trong giai đoạn kinh tế hội nhập, xu toàn cầu hố diễn ngày nhanh hoạt động tín dụng Ngân hàng thương mại có vai trị quan trọng Ngân hàng đóng vai trò trung gian đưa vốn đến nhà đầu tư, góp phần to lớn tới phát triển kinh tế Trong năm 2009-2010, kinh tế giới gặp nhiều khó khăn, Việt nam chịu ảnh hưởng Kinh tế bị ảnh hưởng lạm phát, giảm phát, doanh nghiệp rơi vào tình trạng thiếu vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh hoạt động cho vay vốn ngân hàng đóng vai trị quan trọng Tuy nhiên, hoạt động cho vay ngân hàng tiềm ẩn rủi ro Để hạn chế rủi ro ngân hàng thường yêu cầu người vay phải chấp tài sản họ mà chủ yếu BĐS Thế chấp BĐS vấn đề phức tạp liên quan đến đất đai-một tài sản có giá trị lớn Nhà nước thống quản lý Trước tình hình giá nhà đất có nhiều biến động nay, việc định giá BĐS chấp trở thành nhu cầu cấp bách, quan trọng để ngân hàng định lượng vốn cho vay Nhận thức tầm quan trọng việc định giá bất động sản chấp, ngân hàng có quy định, quy trình định giá riêng Tuy nhiên, vấn đề mẻ lý luận thực tiễn nên hoạt động định giá BĐS chấp ngân hàng cịn gặp nhiều khó khăn làm cho hoạt động cho vay chấp BĐS chưa đáp ứng nhu cầu vay vốn khách hàng hoạt động ngân hàng Do công tác làm việc Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (ACB) - Bộ phận hỗ trợ tín dụng nên em định chọn đề tài: “Định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu khu vực thành phố Hà Nội”, nhằm hoàn thiện nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐSTC NHTM, góp phần nâng cao hiệu hoạt động NHTM, thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững đất nước Mục tiêu nghiên cứu Khái quát hoá sở khoa học liên quan đến hoạt động ĐGBĐS bao gồm: Cơ sở lý luận sở thực tiễn II Nghiên cứu đánh giá thực trạng hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng ACB Đề xuất giải pháp để hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng TMCP Á Châu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Những vấn đề liên quan đến định giá BĐSTC, loại BĐSTC, nguyên tắc, phương pháp định giá BĐSTC, quy trình định giá BĐSTC, văn pháp luật quy định định giá BĐSTC Phạm vi nghiên cứu: Do lĩnh vực rộng lớn phức tạp nên luận văn tập trung chủ yếu vào nghiên cứu hoạt động định giá BĐSTC ngân hàng ACB khu vực thành phố Hà Nội Để có so sánh, luận văn nghiên cứu thêm hoạt động định giá BĐSTC ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam (Techcombank) ngân hàng TMCP Đại Dương (OceanBank) khu vực thành phố Hà Nội Phương pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp vật biện chứng, vật lịch sử, phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh, phương pháp thống kê: điều tra xã hội học, kiểm tra thực tiễn hoạt động định giá bất động sản chấp… Kết cấu luận văn Ngồi phần lời nói đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo phụ lục, luận văn gồm chương: Chương 1: Cơ sở khoa học hoạt động định giá BĐSTC Trong chương tác giả trình bày vấn đề BĐS chấp BĐS; định giá BĐS hoạt động chấp; quy trình định giá; phương pháp định giá; yếu tố ảnh hưởng đến định giá kinh nghiệm ngân hàng định giá BĐSTC rút học kinh nghiệm công tác định giá BĐS chấp cho ACB 1.1 Tổng quan định giá BĐS II Tìm hiểu vấn đề BĐS, quy trình định giá, nguyên tắc định giá phương pháp định giá rút nhận định tiến hành định giá BĐS Cần ý đến đặc điểm phân biệt rõ ràng yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS để đưa thông số điều chỉnh giá xác 1.2 Tổng quan định giá BĐSTC Định giá BĐS ước tính giá trị BĐS chấp cụ thể hình thái tiền tệ thời điểm cụ thể Định giá BĐS vào mục đích chấp gọi định giá BĐSTC Chính mục đích dẫn đến đặc điểm riêng BĐSTC Sự cần thiết phải định giá BĐSTC Định giá BĐS chấp yếu tố để NHTM định mức vốn cho vay khách hàng vay dùng tài sản đảm bảo BĐS để chấp, giảm thiểu rủi ro hoạt động tín dụng NHTM Việc định giá BĐS chấp sở để ngân hàng khách hàng ký hợp đồng chấp công chứng, đảm bảo quyền lợi hợp pháp bên tham gia giao dịch, quan trọng để giải tranh chấp sau giá trị BĐS chấp Định giá BĐS chấp giúp cho người vay xác định giá trị BĐS mà chấp, sở để người vay biết giá trị thị trường BĐSTC, làm sở cho giao dịch khác liên quan đến BĐSTC Định giá BĐSTC tạo nên tính chuyên nghiệp hoạt động định giá BĐS, sở liệu cho ngành, lĩnh vực khác có liên quan đến giao dịch BĐS kinh tế Quy trình định giá BĐS Tìm hiểu, phân tích quy trình định giá BĐSTC giúp cho tác giả khái quát trình tự, bước để tiến hành định giá BĐS Từ phản ánh vào thực tế cơng tác định giá BĐSTC ngân hàng ACB Các phương pháp định giá BĐS Tác giả nêu phương pháp định giá chủ yếu phương pháp so sánh phương pháp chi phí theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Tại phương pháp tác giả nêu sở lý luận, trình tự thực hiện, ưu nhược điểm phương I pháp điều kiện tiến hành định giá Từ tác giả rút rằng, trình định giá cần ứng dụng linh hoạt phương pháp định giá 1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá BĐS Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá BĐS bao gồm: Các yếu tố vật chất; yếu tố kinh tế; yếu tố xã hội; yếu tố pháp lý; yếu tố trị; yếu tố sách tín dụng Các yếu tố cho biết ảnh hưởng đến định giá BĐS để từ tác giả đưa giải pháp hồn thiện công tác định giá BĐSTC ngân hàng ACB 1.4 Kinh nghiệm định giá ngân hàng Qua kinh nghiệm định giá BĐS chấp ngân hàng Oceanbank ngân hàng Techcombank, rút cho công tác định giá BĐSTC ngân hàng ACB sau: Cần có quy định chi tiết BĐS chấp, quy trình định giá phải đầy đủ bước, chi tiết cụ thể chặt chẽ không “rườm rà” Việc quy định chi tiết cụ thể BĐS chấp sở để lựa chọn phương pháp định giá BĐS cách xác Quy trình định giá chặt chẽ giúp cho công tác định giá tiến hành cách nhanh chóng, xác an tồn BĐSTC Cần có phân cơng định giá theo giá trị tài sản địa bàn hoạt động phù hợp với lực điều kiện nhân viên định giá, quy định trách nhiệm cụ thể rõ ràng Cần quy định thời gian giải hồ sơ định giá BĐS phân cấp giải khiếu nại liên quan đến BĐSTC, giúp cho việc phê duyệt tín dụng tiến hành cách nhanh chóng, tăng tính cạnh tranh ngân hàng Chương 2: Thực trạng định giá BĐSTC ACB Chương tác giả trình bày vấn đề: Khái quát ngân hàng ACB; hoạt động cho vay chấp ACB; thực trạng hoạt động định giá BĐSTC ACB 2.1 Khái quát ACB Khái quát ACB tác giả tìm hiểu qua lịch sử hình thành, phát triển máy tổ chức ACB Việc tìm hiểu vấn đề giúp cho tác giả có nhìn tổng qt ACB nhận định cách tổ chức, triển khai hoạt động ACB nói chung hoạt động cho vay chấp BĐS nói riêng V Các quy định ACB BĐSTC Thông qua quy định cụ thể ACB điều kiện BĐSTC, hồ sơ BĐSTC, thời gian hồn thành cơng tác định giá BĐSTCS giúp tác giả hiểu rõ BĐSTC ACB, từ giúp tác giả so sánh với quy định chung Nhà nước xem có phù hợp với tình hình ACB hay không rút giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác định giá BĐSTC ACB Hoạt động định giá BĐSTC ACB Về hoạt động cho vay chấp ACB tác giả tìm hiểu tình hình hoạt động chung ACB thấy ACB ngày mở rộng mạng lưới hoạt động qua năm, chất lượng tín dụng ngày cải thiện Tình hình hoạt động cho vay chấp BĐS ACB ngày sôi động Với việc thực cho vay có nhận tài sản chấp BĐS, ACB góp phần sử dụng có hiệu nguồn lực tiềm BĐS Phần lớn dự án vay vốn ACB có sử dụng BĐS để làm tài sản chấp vay vốn Xét số lượng khoản cho vay chấp BĐS chiếm tỷ trọng lớn; xét cấu đảm bảo tiền vay việc đảm bảo giá trị BĐS chiếm tỷ trọng lớn tài sản đảm bảo khác Xét vệ cấu BĐS chấp giá trị quyền sử dụng đất nhà ở, cơng trình gắn liền với đất đai chiếm tỷ trọng lớn 2.2 Thực trạng định giá BĐSTC ACB Thực trạng hoạt động định giá BĐS chấp ACB tác giả vào vấn đề quy trình định giá, phương pháp định giá tác giả đưa ví dụ cụ thể để phân tích phương pháp định giá quy định ACB định giá BĐSTC Trên tác giả vào phân tích thực trạng định giá BĐS ACB Cơng tác định giá BĐSTC đạt kết quả: Việc định giá BĐS cung cấp cho phận kinh doanh số liệu giá trị BĐS sở để nhân viên tín dụng trình hồ sơ vay Đồng thời công tác định giá BĐSTC phục vụ cho việc ký kết hợp đồng đảm bảo tiền vay theo quy định; công tác định giá tiến hành cách nhanh chóng, kịp thời, phục vụ tốt cho trình thực giao dịch chấp BĐS; việc định giá theo định kỳ giúp ngân hàng theo dõi khoản vay V cách chặt chẽ, kịp thời nắm tình hình tài sản khách hàng Bên cạnh kết đạt cơng tác định giá tồn vấn đề sau: Thứ nhất: Quy trình “rườm rà”, phức tạp liên quan đến nhiều khâu, nhiều phận, thực tế áp dụng quy trình thường hay bị nhân viên bỏ bớt bước để trình định giá diễn nhanh hiệu Ví dụ: Bước hướng dẫn KH điền thông tin vào PYC thường làm KH có cảm giác thời gian khơng hài lịng, làm ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ tín dụng Thứ hai: Về phương pháp áp dụng định giá BĐS ACB chủ yếu phương pháp so sánh phương pháp chi phí Phương pháp so sánh theo quy định ACB cần tối thiểu phải có BĐS so sánh, thực tế đa phần NVĐG tìm BĐS so sánh, sau tiến hành điều chỉnh số đưa kết luận giá trị BĐSTC, điều làm cho giá trị BĐSTC thấp nhiều so với giá thị trường, thiếu chứng thuyết phục khách hàng kết định giá BĐSTC, dẫn đến khả KH không vay mức vốn cần, làm giảm uy tín ACB khách hàng Thứ ba: Khi phương pháp so sánh khơng cịn phát huy tác dụng nữa, NVĐG áp dụng hệ số k cách chủ quan để tính giá trị BĐSTC, việc áp dụng hệ số k khơng giải thích cách hợp lý, điều làm cho kết định giá chưa có tính thuyết phục cao Thứ tư: Trong quy định định giá BĐSTC ACB khơng thấy nói đến việc định giá BĐSTC hình thành tương lai, thực tế lại có phát sinh BĐSTC hình thành tương lai Vì vậy, cần phải ban hành văn kịp thời để hướng dẫn NVĐG tiến hành phương pháp định giá cho đạt hiệu Thứ năm: Thiếu yếu nhân sự: Hiện khối lượng hồ sơ yêu cầu thẩm định ngày tăng cao mà nhân cho cơng tác định giá tăng chậm, thay đổi nên chưa đáp ứng hết công việc tại, gây đến tình trạng chậm chễ tiến độ định giá BĐSTC, ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ tín dụng Hơn nữa, đội V ngũ NVĐG tuyển dụng trẻ, chưa qua đào tạo ACB, thiếu kinh nghiệm nên chưa thể đảm nhận hết khối lượng công việc giao Nguyên nhân: a, Nguyên nhân chủ quan Về tuân thủ quy trình, bước quy trình: Quy trình quản lý thực thẩm định tài sản ACB chi tiết chặt chẽ đơi cịn “rườm rà” thủ tục, lượng hồ sơ cần định giá lại nhiều, nhân dẫn đến việc đơi nhân viên định giá làm tắt bước, thay phải thu thập thông tin đầy đủ chi tiết nhân viên định giá lại lược bớt để tiến hành quy trình định giá nhanh hơn, dẫn đến giá trị BĐSTC thường chưa có tính thuyết phục cao Về vận dụng phương pháp định giá: Việc áp dụng phương pháp định giá thiếu linh hoạt không đồng Hiện nay, tiến hành định giá BĐS chấp, nhân viên định giá chủ yếu vào phương pháp so sánh đơn giá đất ACB xây dựng mà không dựa sở giá thị trường Kết định giá mang nặng tính chủ quan người định giá Về hệ thống thông tin: Hệ thống thông tin tương đối đầy đủ, chất lượng thông tin chưa tốt, chưa cập nhật thường xuyên Do thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn phát triển, có nhiều biến động nên giá BĐS thay đổi nhanh, kho thơng tin giá trị BĐS ACB thường cập nhật chậm, lạc hậu so với thị trường Về tổ chức triển khai, phân công công việc, giám sát, quản lý: Trên thực tế sức ép từ việc số lượng hồ sơ định giá phải hồn thành ngày, trụ sở AREV thành phố Hồ Chí Minh nên quan điểm, phong tục tập quán khác dẫn đến khó khăn việc quản lý giám sát công việc định việc ban hành hướng dẫn thực văn liên quan đến định giá BĐSTC b, Nguyên nhân khách quan Do kinh tế thị trường Việt Nam cịn chưa hồn chỉnh nên sở liệu V dựa vào thị trường để phân tích gặp nhiều khó khăn Phương pháp so sánh chủ yếu dựa liệu thị trường, thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn đầu phát triển, hệ thống sở liệu BĐS chưa hình thành rõ nét thông tin lấy thường lỗi thời, lạc hậu Các loại BĐS cao ốc văn phịng, chung cư, dự án có nhiều hình thức, loại BĐS đời, cần áp dụng phương pháp định giá khác điều kiện thị trường BĐS Việt Nam khơng dễ để thực công đoạn thẩm định cách chuyên nghiệp Do hạn chế từ quy định Ngân hàng Nhà nước: Trong giai đoạn phát triển kinh tế đất nước, có giai đoạn ngân hàng Nhà nước khuyến khích tăng trưởng tín dụng, có giai đoạn hạn chế tăng trưởng tín dụng Vì vậy, mà TCTD ln ln thận trọng chặt chẽ hoạt động tín dụng đặc biệt việc định giá tài sản chấp Khung giá đất Nhà nước ban hành với mục đích sở cho việc xác định giá bồi thường, giải phóng mặt bằng, thu thuế sử dụng đất, việc áp dụng phương pháp định giá phổ biến phương pháp so sánh gặp nhiều khó khăn thiếu thơng tin thị trường, khung giá đất Nhà nước ban hành quan trọng để TCTD nói chung ACB nói riêng sử dụng làm sở xác định giá trị BĐSTC Điều làm giảm thấp giá trị BĐS nhiều so với giá trị thị trường Đây nguyên nhân làm ảnh hưởng đến chất lượng công tác định giá BĐS chấp Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu Các giải pháp đưa cần phải phù hợp với phương hướng nhiệm vụ hoạt động cho vay chấp ACB Do vậy, công tác định giá BĐSTC phải bám sát theo định hướng chiến lược hoạt động ACB thời kỳ Các giải pháp cụ thể sau: 3.1 Đào tạo nguồn nhân lực chuyên nghiệp cho hoạt động định giá bất động sản chấp cao, điều ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng kết định giá BĐSTC, làm giảm chất lượng phục vụ khách hàng, đồng thời cịn gây khó khăn việc xây dựng khung giá đất ACB Vì vậy, giải pháp không phần quan trọng trước mắt nâng cao chất lượng thu thập xử lý thông tin cách tăng cường trang thiết bị đưa ứng dụng phần mềm khoa học tiến tiến quản lý sử dụng thông tin BĐSTC 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 3.3.1 Kiến nghị với quan quản lý Nhà nước 3.3.1.1 Công tác quy hoạch Nhà nước, đặc biệt quy hoạch sử dụng đất Công tác quy hoạch sử dụng đất năm gần triển khai diện rộng số tồn như: Quy hoạch mang tính chủ quan nhà quản lý, chưa bám sát thực tế định hướng phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch chi tiết sử dụng đất chưa cơng khai… Vì vậy, để giải tình trạng quy hoạch phải trước bước, quy hoạch phải phản ánh định hướng phát triển kinh tế - xã hội, nội dung quy hoạch phải đảm bảo tính khoa học, việc bố trí sử dụng đất phải tiết kiệm, hiệu quả, tái tạo bảo vệ tài nguyên thiên nhiên, bảo vệ môi trường, cơng tác quy hoạch cần phải có tham gia nhân dân, quy hoạch chi tiết cần phải cơng khai 3.3.1.2 Hồn thiện cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu công trình đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu cơng trình đất đóng vai trị quan trọng, tạo lập tính pháp lý cho hàng hố BĐS Hiện nay, cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu cơng trình đất diễn chậm chạp tồn nhiều bất cập Theo quy định Ngân hàng nhà nước NHTM, tổ chức, cá nhân chấp BĐS để vay vốn bắt buộc họ phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà Có số trường hợp doanh nghiệp có nhu cầu vay vốn để phát triển hoạt động sản xuất kinh doanh, họ khơng có đầy đủ giấy tờ liên quan đến tài sản mình, làm hạn chế khả phát triển doanh nghiệp, mặt khác cịn hạn chế quy mơ tín dụng Ngân hàng Từ thực tế trên, quan ban ngành chức cần phải có biện pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận cho người dân 3.3.1.3 Ban hành văn pháp luật quy định chặt chẽ cứ, nguyên tắc, phương pháp quy trình định giá bất động sản chấp, tiêu chuẩn thẩm định giá, ban hành khung giá đất phù hợp với thị trường Nhà nước cần phải có quy định cụ thể nữa, chặt chẽ tài sản loại tài sản chấp, bảo lãnh vay vốn ngân hàng Các quy định tài sản cần rõ ràng thể thống văn bản, tránh chồng chéo đối nghịch văn Do quy định liên quan đến BĐS chưa có quy định trực tiếp, rõ ràng cơng khai hóa thơng tin tình trạng pháp lý BĐS Điều dẫn đến khó khăn cho TCTD định có nhận chấp BĐS hay khơng thơng tin tình trạng pháp lý BĐS dùng để thể chấp hay khơng chấp TCTD tìm hiểu thơng tin Văn Phịng đăng kỳ quyền sử dụng đất theo quy định hành quan có thẩm quyền đăng ký chấp BĐS văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh huyện Vì vậy, quan quản lý nhà nước cần sớm nghiên cứu, khắc phục vướng mắc nêu quy định chấp BĐS Xây dựng ban hành kịp thời khung giá đất phù hợp với thị trường Nhà nước cần ban hành chi tiết đầy đủ tiêu chuẩn thẩm định giá Khuyến khích phát triển nghề định giá, tạo môi trường pháp lý thuận lợi cho việc thành lập tổ chức định giá Nâng cao vai trò Hội đồng thẩm định giá Việt Nam, để bước hoàn thiện lĩnh vực, dịch vụ chuyên nghiệp quan trọng kinh tế, lĩnh vực “Định giá” Xây dựng sách phù hợp, quán đồng định giá tài sản trí tuệ chế độ kế tốn kiểm tốn để phản ánh đầy đủ xác giá trị tài sản vơ hình nói chung tài sản sở hữu trí tuệ nói riêng Các tổ chức định giá muốn nâng cao lực hình ảnh để đáp ứng nhu cầu xã hội thì: - Cần tham gia với Hội quan quản lý Nhà nước xây dựng Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam; đặc biệt tiêu chuẩn định giá tài sản vô hình - Cần đào tạo đội ngũ thẩm định viên định giá có trình độ chun mơn cao, xây dựng tiêu chuẩn định giá phù hợp với kinh tế Việt Nam thông lệ quốc tế Phối hợp chặt chẽ với tổ chức, công ty định giá quốc tế để nâng cao lực lĩnh vực định giá Nhà nước cần thay đổi phương thức xác định khung giá đất ban hành hàng năm theo hướng sát với giá thị trường tương ứng với khu vực Khung giá đất thường thấp nhiều so với giá thị trường, nhiều TCTD thường vào khung giá đất nhà nước ban hành để định giá BĐS chấp Điều làm cản trở việc thực quyền lợi BĐS Như vậy, hệ thống văn pháp luật sách đất đai, quy phạm pháp luật việc sử dụng đất, hệ thống nguyên tắc, phương pháp, khuôn khổ pháp lý cho ngành định giá, tiêu chuẩn định giá phù hợp với pháp luật Việt Nam thơng lệ quốc tế Đây vấn đề khó khăn cần phải có sách định hướng vĩ mô Nhà nước, trợ giúp nhiều tổ chức quốc tế thơng qua q trình học tập kinh nghiệm lâu dài từ nước giới 3.3.1.4 Hình thành tổ chức định giá bất động sản chuyên nghiệp hoạt động độc lập quan Nhà nước Định giá nói chung ngành thẩm định giá BĐS nói riêng muốn phát triển bền vững việc xác định giá trị BĐS phải tuân thủ theo nguyên tắc, phương pháp, quy định Nhà nước Bên cạnh đó, đất đai tài sản có giá trị lớn thành phần tạo nên BĐS quốc gia, Nhà nước cần phải có biện pháp quản lý hiệu tạo cho thị trường BĐS ngày phát triển lành mạnh biện pháp hữu hiệu hoạt động có hiệu tổ chức tư vấn thẩm định giá Vì vậy, tổ chức thẩm định giá BĐS cần thiết hình thành phát triển nhằm đáp ứng nhu cầu xã hội, tạo điều kiện cho Nhà nước quản lý tốt hoạt động thị trường BĐS, thúc đẩy đưa thị trường BĐS hoạt động cách ổn định ngày lành mạnh Cần ban hành văn pháp luật liên quan đến công tác quản lý thị trường BĐS giúp cho thị trường BĐS hoạt động thông suốt, thể tính thị trường giao dịch BĐS, bên cạnh thúc đẩy ngành định giá BĐS 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Để giải khó khăn, vướng mắc phát sinh từ thực tế TCTD nói chung ACB nói riêng, để việc chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng tuân thủ theo trình tự, thủ tục luật định ACB kiến nghị, đề xuất sau: - Thống thời gian đăng ký giao dịch đảm bảo nước, tránh tình trạng chờ đợi phù hợp với quy định pháp luật Đồng thời, thống việc tiếp nhận giải việc đăng ký chấp, xóa chấp nước, tránh tình trạng địa bàn làm địa bàn khác khơng làm hồ sơ - Quy định cụ thể hình thức xử lý đơn vị giải thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm trường hợp không tuân thủ quy định thời hạn nội dung đăng ký giao dịch bảo đảm - Cho phép thành lập quan thi hành án tư chuyên thụ lý vụ kiện liên quan đến việc xử lý tài sản chấp đảm bảo việc thi hành án nhanh chóng hiệu quả, tiết kiệm thời gian, nhân lực tài cho Ngân hàng - Khi xử lý tài sản chấp cần có thêm giải pháp Ngân hàng quyền chuyển nhượng trực tiếp cho người mua mà thông qua Công ty bán đấu giá để thực thủ tục sang tên sổ đỏ cho khách hàng - Quy định cụ thể hình thức xử lý vi phạm hoạt động định giá bất động sản chấp tiến hành kiểm tra kết định giá BĐSTC hàng năm lĩnh vực khác - Khi Nhà nước có quy định pháp luật có liên quan đến tài sản chấp nhà đất, quan Nhà nước có thẩm quyền liên kết với Ngân hàng để tập huấn cho cán nhân viên quy định trường hợp cần lưu ý thực Trên số kiến nghị, đề xuất Ngân hàng ACB việc giải vướng mắc, khó khăn hoạt động chấp tài sản quyền sử dụng đất TCTD Trong trường hợp cần thiết, để tạo chế cho tổ chức, cá nhân áp dụng đề nghị quan nhà nước có thẩm quyền xem xét việc sửa đổi, bổ sung điều luật có liên quan cho phù hợp với thực tế KẾT LUẬN Định giá BĐS phục vụ cho mục đích tín dụng nhiệm vụ quan trọng ngân hàng Cùng với phát triển kinh tế thị trường, nhu cầu định giá BĐSTC ngày tăng theo Thông qua công tác định phận tín dụng có để định mức cho vay tổ chức, cá nhân cách hợp lý, đồng thời thông qua việc xác định giá trị BĐS góp phần nâng cao hiệu sử dụng nguồn lực BĐS, đảm bảo cho ngân hàng giảm thiểu cách tối đa rủi ro hoạt động tín dụng trường hợp xấu mà khách hàng vay khả trả nợ Hoạt động định giá ngân hàng nói chung ngân hàng Á Châu nói riêng cơng tác định giá phải tuân thủ quy định từ phía HĐTĐTS thị trường BĐS để làm định giá Với việc nghiên cứu đề tài: “ Định giá bất động sản chấp Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu (ACB)” luận văn hoàn thành số nhiệm vụ sau: Góp phần làm rõ vấn đề BĐS, định giá BĐS; đánh giá vai trò tầm quan công tác định giá BĐS ngân hàng, TCTD nói chung ACB nói riêng Từ làm sở cho việc phân tích mặt lý luận thực tiễn trình định giá BĐS chấp ACB Chỉ quy trình thực định giá BĐS chấp; phương pháp định giá BĐS chấp, sở lý luận, trình tự thực nội dung phương pháp; ưu điểm, nhược điểm phương pháp điều kiện để ứng dụng phương pháp; Đánh giá thực trạng hoạt động định giá BĐS TC Ngân hàng ACB, từ kết công tác định giá BDDSTC, tồn tại, nguyên nhân tồn hoạt động định giá BĐSTC Đưa số giải pháp, kiến nghị hoàn thiện hoạt động định giá BDDSTC Ngân hàng ACB nhằm nâng cao hiệu sử dụng vốn, nâng cao lực cạnh tranh hiệu sử dụng BĐS đáp ứng nhu cầu khách hàng Các giải pháp, đề xuất kiến nghị trình bày luận văn có tính khả thi chúng dựa việc nghiên cứu mặt lý luận phân tích, đánh giá thực q trình triển khai cơng tác định giá BĐS chấp ACB Trên đóng góp luận văn, phù hợp với mục đích nghiên cứu đề tài tác giả Tuy nhiên, vấn đề định giá BĐS phức tạp, thị trường BĐS liên tục biến động nên luận văn có hạn chế là: Chưa xem xét mối quan hệ việc chấp BĐS với tài sản khác; chưa làm rõ mối quan hệ việc nợ xấu ngân hàng với việc đảm bảo BĐS tài sản khác Để giải hạn chế nêu cần nghiên cứu tổng thể hệ thống ngân hàng, TCTD có thời gian dài để tập hợp , phân tích số liệu mối quan hệ nêu Như vậy, nhiều vấn đề cần tiếp tục nghiên sâu rộng để góp phần nâng cao hiệu định giá quản lý BĐSTC, từ nâng cao hiệu sử dụng nguồn lực BĐS giảm thiểu rủi ro hoạt động tín dụng ngân hàng TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài Chính, Thơng tư số 114 /2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất, khung giá loại đất Chính phủ (2007), Nghị định số 123/NĐ-CP ngày 27/07/2007 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Hà Nội Chính phủ, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003 Chính phủ (2006), nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003, Hà Nội Chính phủ (2005), Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 03/08/2005 thẩm định giá, Hà Nội Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm, Hà Nội Chính phủ (2005), Nghị định số 05/2005/NĐ-CP bán đấu giá tài sản, Hà Nội Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2001), định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 Thống đốc NHNN việc ban hành quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng, Hà Nội 10 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2005), định số 127/2005/QĐ-NHNN ngày 03/02/2005 Thống đốc NHNN việc sửa đổi, bổ sung số điều quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng ban hành kèm theo định số 1627/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001, Hà Nội 11 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2003), thông tư số 07/2003/TT-NHNN ngày 19/05/2003 việc hướng dẫn thực số quy định bảo đảm tiền vay TCTD, Hà Nội 12 Chuyên đề thị trường bất động sản-Trường đại học kinh tế quốc dân 13 Bản cáo bạch ngân hàng Á Châu năm 2010 14 Bảng giá đất UBND thành phố Hà Nội ban hành năm 2011 15 Cập nhật đơn giá đất thị trường năm 2011 số tuyến phố địa bàn thành phố Hà Nội hội đồng thẩm định tài sản thuộc ngân hàng Á Châu 16 Giáo trình kinh tế tài nguyên đất, Nhà xuất Nông Nghiệp, Hà Nội-2006 17 GS.TSKH Lê Đình Thắng (2000), giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất, nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội 18 Luật đất đai (2003), Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội 19 Hồ sơ lưu trữ tờ trình định giá BĐS phận thẩm định tài sản khu vực Hà Nội thuộc ngân hàng Á Châu 20 Hồ sơ lưu trữ hệ thống tài liệu bên cơng văn ban hành từ phía hội đồng thẩm định tài sản 21 TS Nguyễn Minh Hồng (2006), giáo trình ngun lý định giá tài sản & giá trị doanh nghiệp, nhà xuất thống kê 22 Tạp chí địa 23 Tạp chí BĐS 24 Quy định thẩm định BĐS ban hành ngày 01/06/2006 Tổng giám đốc ngân hàng Á Châu 25 Quy định phân tuyến định giá BĐS thứ tự phân hồ sơ trưởng phận thẩm định tài sản khu vực Hà Nội 26 Quyết định số 607/TCQĐ – TĐTS.06 Chủ tịch hội đồng quản trị chức năng, nhiệm vụ, tổ chức phòng thẩm định tài sản 27 "http://www.acb.com.vn" 28 http://www.tas.com.vn/" 29 http://www.business.gov.vn/advice.aspx?id=281 PHỤ LỤC Phụ lục số 01 CÔNG TY TĐG ĐỊA ỐC Á CHÂU Mã tài sản: 205331 CN: CN HÀ NỘI Số: 18237/TĐTS-11.07 TỜ TRÌNH THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN ( Áp dụng nhà và/hoặc đất riêng lẻ trường hợp chưa phê duyệt đơn giá đất thị trường) I CÁC THÔNG TIN CHUNG Chủ sở hữu tài sản: HỘ ƠNG LÊ VĂN HỊA Người vay: NGUYỄN ĐỨC CHƯƠNG Đơn vị đề nghị thẩm định: PGD ĐỀN LỪ Thời điểm chận nhận đề nghị thẩm định: Ngày giờ: 30/08/2011 11:24:00AM 30/08/2011 1:30:00PM Thời điểm phân hồ sơ: 30/08/2011 2:30:00AM Thời điểm hoàn tất tờ trình để ký: 31/08/2011 3:30:00PM II MƠ TẢ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN Vị trí bất động sản Số: Thửa 38, tờ đồ 03 Phường/Xã: TIỀN PHONG Đường/Ấp: THƠN TRÁT CẦU QUẬN/HUYỆN: Huyện Thường Tín Tỉnh/Thành phố: Tỉnh Hà Tây (nay Hà Nội) Vị trí BĐS tọa lạc: BĐS thẩm định nằm mặt ngõ rộng #3,3 m– 3,5 m, cách mặt đường thơn Trát Cầu #15m, cách chợ Trát Cầu #30m, cách nhà văn hóa đội # 120m Chứng từ pháp lý - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: S75894, số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: 00687 QSDĐ/157 UBND huyện Thường Tín cấp cho hộ ơng Lê Văn Hịa ngày 31/12/2001 Đặc điểm bất động sản a, Về đất - Mục đích sử dụng đất: Đất - Hình thức sử dụng đất: Giao đất có thu tiền sử dụng đất - Thời hạn sử dụng đất: lâu dài - DTSD thực tế: 185 m2 chiều dài: chiều rộng: - DTSD công nhận: 185 m2 chiều dài: chiều rộng: b, Về loại tài sản gắn liền với đất - Loại tài sản: Nhà Năm xây dựng: cũ Tiện nghi: Trung bình - Cấu trúc: + Số tầng: 02 tầng + Mái: Bê tông cốt thép,Tole + Tường: Gạch + Nền: khác - DTSD thực tế: 255.00 m2 chiều dài: chiều rộng: - DTSD công nhận: 0.00m2 chiều dài: chiều rộng: III KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH Mục đích sử dụng bất động sản: Để + làm xưởng sản xuất Định giá bất động sản: a, Giá trị bất động sản Khoản mục Giá trị quyền sử dụng đất - Diện tích (m2) - Đơn giá (đvt/m2) - Hệ số K Giá trị tài sản gắn liền với đất - Diện tích (m2) - Đơn giá (đvt/m2) Tổng trị giá BĐS Theo đơn giá Nhà nước Theo đơn giá thẩm định Chỉ vàng VND SJC 129,500,000.00 395.90 1,187,515,000.00 185.00 700,000.00 9.17 185.00 2.14 185.00 6,419,000.00 0.00 0.00 Trị giá tài sản làm tròn: 1,188,000,000 VND 0.00 Tỷ giá: 3,000,000.00VND/chỉ Bằng chữ: Một tỷ trăm tám mươi tám triệu đồng chẵn b, Giải thích phương pháp định giá 0.00 0.00 1,187,515,000.00 STT Tiêu chí BĐS thẩm định Nguồn thơng tin KH BĐS So sánh Chị Sinh 0978113898 Chị Gấm 0948746355 Thửa 38, tờ Trát Cầu Trát Cầu 03 Thôn Trát Thôn Trát Thôn Trát Tên Đường, Cầu, xã Cầu, xã Cầu, xã 2.2 Phường, Tiền Phong, Tiền Phong, Tiền Phong, Quận Thường Tín Thường Tín Thường Tín Chưa có sổ Pháp Lý Sổ đỏ Sổ đỏ đỏ Nằm mặt ngõ rộng 3.3m – Nằm 3.5m, cách mặt ngõ Nằm mặt mặt đường rộng 2.5m, đường trục thơn cách mặt thơn, Vị trí Trát Cầu đường đường 6m, 15m, cách thơn cách chợ Trát Trát Cầu BĐSTĐ Cầu 20m, 70m, cách 300m cách Nhà tstd 200m văn hóa đội – 120m 62 m2 (thực Diện tích Đất 185.00 m2 260 m2 tế 80 m2) Nhà xưởng Đang đất cũ, chủ nhà Diện tích Nhà trống khơng tính giá trị Giá rao bán Giá thương 50 triệu lượng, Giá Bán tháng đồng/m2 giao dịch 10/2010 (đã bán thành công triệu/m2 tháng (nếu có) 3/2011) Giá trị xây dựng Đơn giá Đất 5.040.000 30.000.000 10 giao dịch (ước đồng/m2 đồng/m2 tính) * Nhận xét, phân tích, đánh giá BĐS thẩm định BĐS so sánh: 2.1 Số nhà + Khu vực BĐS thẩm đinh tọa lạc thuộc làng nghề sản xuất chăn, ga, gối, đệm, sử dụng chất tẩy rửa hóa học, người dân sử dụng hóa chất tẩy rửa, đốt phế thải sợi ni-lông, nệm mút, sợi vải gây nhiễm khơng khí nguồn nước, NVTĐ giảm giá 80% môi trường BĐS so sánh 1: Thông tin giao dịch thành công tháng 10/2010, ước tính giá giao dịch thời điểm 90% giá chuyển nhượng: - BĐS so sánh đất vườn chưa cấp GCN, quyền sử dụng đất Giả sử BĐS Nhà nước cho phép chuyển đổi từ đất vườn sang đất chi phí chuyển đổi chênh lệch giá đất giá đất vườn Nhà nước quy định Khi đó, đơn giá đất vị trí tương ứng 5.040.000 đồng/m2 + (700.000 đồng/m2 – 158.000 đồng/m2) = 5.582.000 đồng/m2 - BĐS so sánh chưa có sổ đỏ, xét yếu tố pháp lý NVTĐ điều chỉnh tăng 3% - BĐS so sánh có quy mơ lớn, khả chuyển nhượng BĐSTĐ, so sánh yếu tố quy mô NVTĐ điều chỉnh tăng 5% - BĐSTĐ nằm mặt ngõ rộng hơn, có vị trí giao thơng tốt BĐS SS, so sánh yếu tố giao thông NVTĐ điều chỉnh tăng 7% BĐS so sánh 2: thơng tin rao bán, ước tính giá giao dịch 75% giá bán - Quy mơ: BĐS SS có quy mơ nhỏ hơn, đơn giá giao dịch thường cao hơn, điều chỉnh quy mô – 15% - Giao thông: BĐS SS tọa lạc mặt đường thơn nên giao thơng thuận tiện hơn, điều chỉnh -25% - Khả kinh doanh: BĐS SS tọa lạc trục đường khu vực kinh doanh sầm uất thôn, BĐS TĐ thuận tiện để ở, điều chỉnh -35% *Bảng điều chỉnh: điều chỉnh BĐS so sánh BĐS thẩm định STT Các yếu tố ảnh hưởng Đơn giá đất trước điều chỉnh Pháp lý Quy mơ, kích thước Hình dáng Giao thông Lợi kinh doanh Môi trường, an ninh Tổng tỷ lệ điều chỉnh Hệ số điều chỉnh 10 Đơn giá đất sau điều chỉnh 5.582.000 BĐS so sánh 30.000.000 đồng/m2 +3% +5% 0% +7% 0% 0% +15% 1.15 9.419.000 đồng/m2 đồng/m2 0% -15% 0% -25% -35% 0% -75% 0.25 7.500.000 đồng/m2 - Kết luận: + Đơn giá đất nhà nước: 700.000 đồng/m2 + Đơn giá đất thẩm định: 6.419.000 đồng/m2 + Hệ số K: 9,17 Các thông tin khác - Quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản tọa lạc: BĐS không nằm quy hoạch - Đánh giá khả chuyển nhượng: Bình thường - Khu vực thường giao dịch mua bán chuyển nhượng bằng: VND - Ý kiến khác (nếu có): Tài sản xây dựng khơng phép, NVTD khơng tính giá trị tài sản Các thông tin khác (nếu có) - Hiện khách hàng cơi nới thêm tầng (diện tích 47m2) khơng có giấy phép khơng công nhận giấy chứng nhận QSHN & QSDĐ Vì NVTĐ khơng tính giá trị IV Kiến nghị PHỤ LỤC 02 Mẫu biên kiểm tra trạng tài sản đề xuất theo mẫu sau NGÂN HÀNG TMCP Á Châu CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc PGD ĐỀN LỪ Hai bên thống nội dung biên kiểm tra trạng tài sản thuộc quyền sở hữu Bên B để làm tài sản đảm bảo tiền vay Ngân hàng Á Châu sau: 11 Hiện trạng quyền sử dụng đất - Địa đất: …………………………………………………………………… - Thửa đất số:………………………….Tờ đồ số:……………………………… - Hình dáng đất:………………………………………………………………… - Diện tích: ……………… m2 Trong đó: …………………………… - Hình thức sử dụng: +/ Sử dụng chung ……m2 +/ Sử dụng riêng …….… m2 - Mục đích sử dụng…………:………………/ thời hạn: …………………………… - Nguồn gốc sử dụng: ……………………………………………………………… 11 Tài sản đất: + Năm xây dựng : + Diện tích XD : + Tổng DTSD : + Mặt tiền : + Chiều dài nhà : + Kết cấu : + Hướng : + Số tầng : + Phòng khách: Phòng ăn: 11 Đặc điểm khác Phòng ng ủ: Toilet: Gần chợ Khu dân chí caon Gần BV (Cơ sở y tế) Gần TT thương mại Tiện kinh doanh Gần TT giải trí Gần Trường MG Gần trường tiểu học Gần VH, công viên 11 Bên B cam kết chịu trách nhiệm trước pháp luật lời cam đoan sau đây: Chúng chủ sở hữu hợp pháp tài sản trên, thông tin thân nhân, đất tài sản gắn liền với đất thật Thửa đất tranh chấp, khơng bị kê biên, chưa dùng để đảm bảo cho nghĩa vụ dân nào, chưa chuyển nhượng phần hay toàn khu đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Chúng cam kết tự nguyện dùng tài sản bảo lãnh cho Tổ chức/Cá nhân để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ khoản vay Ngân hàng Á Châu, trường hợp bên bảo lãnh không trả nợ chúng tơi có nghĩa vụ trả nợ thay khoản vay Ngân hàng chấp nhận vô điều kiện việc giao tài sản cho Ngân hàng TMCP Ấ Châu xử lý để thu hồi nợ ĐẠI DIỆN BÊN A ĐẠI DIỆN BÊN B ... khách hàng hoạt động ngân hàng Do công tác làm việc Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (ACB) - Bộ phận hỗ trợ tín dụng nên em định chọn đề tài: ? ?Định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại. .. sản; phương pháp định giá bất động sản; thời điểm định giá bất động sản; giá bất động sản; nội dung khác Chứng thư định giá bất động sản để bên tham khảo đàm phán định giá mua bán, chuyển nhượng,... hàng thương mại cổ phần Á Châu (ACB) - Bộ phận hỗ trợ tín dụng nên em định chọn đề tài: ? ?Định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu - khu vực thành phố Hà Nội? ??, nhằm hoàn thiện