Nghiên cứu các giải pháp kinh tế, tổ chức nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng trên địa bàn phường an khánh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỎ - ĐỊA CHẤT NGUYỄN XUÂN QUỲNH NGHIÊN CỨU CÁC GIẢI PHÁP KINH TẾ, TỔ CHỨC NHẰM ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG AN KHÁNH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ HÀ NỘI - 2013 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỎ - ĐỊA CHẤT NGUYỄN XUÂN QUỲNH NGHIÊN CỨU CÁC GIẢI PHÁP KINH TẾ, TỔ CHỨC NHẰM ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG AN KHÁNH Chuyên ngành : Kinh tế công nghiệp Mã số : 60.31.09 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS Nguyễn Thị Hồng Hạnh HÀ NỘI - 2013 LỜI CẢM ƠN Trong trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, nỗ lực thân, hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo nhà khoa học, quan, tổ chức, nhân dân địa phương Tôi xin bày tỏ cảm ơn trân trọng tới giáo viên hướng dẫn khoa học TS Nguyễn Thị Hồng Hạnh TS Bùi Thị Thu Thủy tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tơi suốt q trình hồn thành luận văn Tơi xin trân trọng cảm ơn góp ý chân thành quý thầy, cô giáo khoa nhà trường, bạn bè đồng nghiệp, Ban Bồi thường giải phóng mặtt Quận 2, Ban Quản lý dự án khu thị Thủ Thiêm, phịng Tài ngun Mơi trường Quận 2, phịng Quản lý thị Quận 2, UBND phường An Khánh nhiệt tình giúp đỡ tơi q trình hồn thành luận văn LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học riêng tơi Đề tài tơi hồn tồn cố gắng, nỗ lực thân hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo nhà thầy Các số liệu kết luận văn hoàn tồn trung thực chưa cơng bố cơng trình trước Tơi xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày 16 tháng 03 năm 2013 Tác giả Nguyễn Xuân Quỳnh MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CẢM ƠN LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC BẢNG LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ CƠNG TÁC GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG CHO CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 1.1 Cơ sở lý luận giải phóng mặt phục vụ cho dự án đầu tư xây dựng 1.1.1 Các khái niệm có liên quan 1.1.2 Vai trò, ý nghĩa cơng tác giải phóng mặt .5 1.1.3 Dự án đầu tư xây dựng 1.1.4 Mối quan hệ giải phóng mặt với dự án đầu tư xây dựng 10 1.1.5 Nội dung giải phóng mặt 11 1.2 Tình hình thực tế cơng tác giải phóng mặt cho dự án xây dựng cơng trình Việt Nam năm gần .15 1.2.1 Thực tiễn trình ban hành văn pháp lý có liên quan đến giải phóng mặt Việt Nam 15 1.2.2 Thực tiễn trình thực giải phóng mặt địa phương nước 19 1.3 Những thành tựu tồn cơng tác giải phóng mặt Việt Nam 26 1.3.1 Những thành tựu tồn 26 1.3.2 Nguyên nhân tồn 30 1.4 Các giải pháp kinh tế - tổ chức áp dụng công tác giải phóng mặt 31 1.4.1 Nguyên tắc áp dụng giải pháp 31 1.4.2 Các giải pháp kinh tế - tổ chức áp dụng địa phương nước 32 Kết luận chương 1: 35 CHƯƠNG THỰC TRẠNG CƠNG TÁC GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG AN KHÁNH XÉT TỪ GÓC ĐỘ KINH TẾ - TỔ CHỨC 36 2.1 Giới thiệu chung phường An Khánh 36 2.1.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội phường An Khánh 36 2.1.2 Khái quát dự án xây dựng khu đô thị Thủ Thiêm .38 2.2 Tình hình xây dựng cơng trình giải phóng mặt phường An Khánh năm gần 44 2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất đai 44 2.2.2 Tình hình quản lý đất đai 47 2.3 Thực trạng cơng tác giải phóng mặt địa bàn phường An Khánh 47 2.3.1 Chủ trương Trung ương Thành phố 47 2.3.2 Quá trình tổ chức thực 49 2.4 Các giải pháp kinh tế - tổ chức áp dụng kết 53 2.4.1 Giải pháp tổ chức bố trí tái định cư 53 2.4.2 Giải pháp chăm lo, hỗ trợ cho người dân sau di dời 54 2.4.3 Kết giải pháp kinh tế - tổ chức áp dụng công tác bồi thường GPMB .54 2.5 Những ưu, nhược điểm, hạn chế nguyên nhân giải pháp .56 2.5.1 Ưu điểm .56 2.5.2 Hạn chế .58 2.5.3 Nguyên nhân .60 Kết luận chương 2: 63 CHƯƠNG CÁC GIẢI PHÁP KINH TẾ - TỔ CHỨC NHẰM ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG AN KHÁNH 64 3.1 Sự cần thiết phải áp dụng hoàn thiện giải pháp kinh tế - tổ chức giải phóng mặt 64 3.1.1 Các quan điểm sách bồi thường giải phóng mặt 64 3.1.2 Sự cần thiết phải xây dựng giải pháp kinh tế - tổ chức giải phóng mặt 65 3.2 Những phương hướng chung áp dụng giải pháp kinh tế - tổ chức 66 3.3 Các giải pháp kinh tế - tổ chức giải phóng mặt 67 3.3.1 Giải pháp kinh tế 67 3.3.2 Giải pháp tổ chức 72 3.3.3 Một số giải pháp chung .75 3.4 Phối hợp giải pháp kinh tế - tổ chức với giải pháp khác 84 3.5 Kiến nghị 85 Kết luận chương 3: 87 KẾT LUẬN 89 TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CÁC BẢNG Số TT Tên bảng Trang Bảng 2.1: Bảng cân đối đất đai khu đô thị Thủ Thiêm .40 Bảng 2.2: Bảng tổng hợp trạng sử dụng đất phường An Khánh .45 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài: Trong năm qua, thực tốt sách Đảng Nhà nước, cơng tác giải phóng mặt (GPMB) đạt kết đáng ghi nhận, tiến độ xây dựng cơng trình đảm bảo, góp phần chuyển dịch cấu kinh tế đất nước Tuy nhiên, q trình thực hiện, cơng tác gặp phải khó khăn, bất cập Tại nhiều địa phương, việc cụ thể hóa số văn từ Trung ương cịn lúng túng, chưa cụ thể; đơn giá bồi thường điểm bất hợp lý, thiếu sót, chậm điều chỉnh, bổ sung để phù hợp thực tế Thêm vào đó, sách bồi thường, hỗ trợ thiệt hại tái định cư lại thiếu quán, dẫn đến người có đất bị thu hồi dự án lân cận so bì, khiếu nại Đây nguyên nhân dẫn đến việc người dân nhận tiền bồi thường sau quay địi quyền lợi, từ phát sinh khiếu kiện Cơng tác thu hồi đất, bồi thường, tái định cư giải phóng mặt xem khâu định tiến độ thực dự án Song, số địa phương chưa quan tâm mức cơng tác tun truyền, vận động, giải thích sách, pháp luật Việc cơng khai, minh bạch q trình thực bồi thường, giải phóng mặt chưa đầy đủ, chặt chẽ Cơ chế phối hợp tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt với sở, ngành Ủy ban nhân dân (UBND) quận, huyện thiếu đồng bộ, tâm lý né tránh, đùn đẩy trách nhiệm việc giải khó khăn, vướng mắc Đó chưa kể đội ngũ người làm cơng tác bồi thường, giải phóng mặt số địa phương lực yếu kém, chưa đáp ứng yêu cầu công việc Một phận có biểu tiêu cực, nhũng nhiễu, gây lịng tin nhân dân Không thế, việc quản lý đất đai, quyền địa phương cấp phường, xã cịn lỏng lẻo, tình trạng lấn chiếm đất đai, xây dựng nhà trái phép diễn phổ biến, chưa xử lý kịp thời, quy định pháp luật Nhiều nơi chưa thực nghiêm túc việc giao đất theo quy định, nên thực cơng tác bồi thường, giải phóng mặt nảy sinh vấn đề giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cấp cho người này, người khác lại trực tiếp canh tác, vậy, phát sinh tranh chấp chủ hộ Để công tác bồi thường, giải phóng mặt đạt kết quả, góp phần bảo đảm tiến độ chất lượng thực dự án xây dựng, cần phải tập trung thực số biện pháp: Tăng cường công tác tuyên truyền chủ trương Đảng, sách, pháp luật Nhà nước cán nhân dân, nơi có liên quan cơng tác giải phóng mặt Cần thực sách bồi thường, giải phóng mặt theo quy định Nhà nước, bảo đảm nguyên tắc chung là: tính đúng, tính đủ, cơng khai minh bạch Chuẩn bị tốt địa điểm tái định cư thông báo trước đủ thời gian để nhân dân kịp chuẩn bị di chuyển, sớm ổn định sống nơi Thực tốt sách với người bị thu hồi đất, quan tâm tiếp nhận lao động có khả để đào tạo, bồi dưỡng nghề tuyển dụng vào doanh nghiệp dự án bảo đảm số lượng theo quy định Quan tâm xây dựng thực dự án đào tạo nghề cho nhân dân khu vực bị thu hồi đất, tránh tình trạng kinh phí đào tạo nghề tính vào tiền bồi thường, phó mặc cho nhân dân, khơng có chủ trương đề án đào tạo nghề, sau bị thu hồi đất thời gian, người lao động lại khơng có việc làm, dễ xảy tiêu cực tệ nạn xã hội Từ lý trên, tác giả lựa chọn đề tài: “Nghiên cứu giải pháp kinh tế - tổ chức nhằm đẩy nhanh tiến độ bồi thường giải phóng mặt địa bàn phường An Khánh” làm luận văn tốt nghiệp thạc sĩ Mục đích nghiên cứu: Mục đích nghiên cứu đề tài thiết lập khoa học thực tiễn cho việc sử dụng biện pháp tổ chức - kinh tế áp dụng vào công tác đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, giúp cho dự án đầu tư xây dựng địa bàn Phường An Khánh thực kịp thời, hiệu Đối tượng, phạm vi nghiên cứu: - Đối tượng nghiên cứu đề tài biện pháp kinh tế - tổ chức áp dụng công tác giải phòng mặt phục vụ cho dự án đầu tư xây dựng địa phương Việt Nam - Phạm vi nghiên cứu đề tài q trình thực giải phóng mặt 78 - Thứ hai, đất đai bất động sản, hàng hóa đặc biệt; giá đất hàng hóa khác nhạy cảm trước biến động thị trường giá đất có xu hướng tăng lên tương lai Vậy việc giá đất cố định năm hay trí nhiều năm điều không thực tế Hơn nữa, thực bồi thường theo giá thấp Nhà nước điều tiết nguồn lợi từ đất (thông qua việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất …) sở giá thấp nhiều so với thị trường dẫn đến thất thu cho ngân sách Nhà nước khơng đáp ứng thực tế địi hỏi hợp lý người bị thu hồi đất Vì bồi thường giải phóng mặt địa phương thường tăng cường khoản hỗ trợ khác để tăng tổng mức bồi thường, xét mục đích sâu xa làm giảm chênh lệch giá đất hay tổng giá trị bồi thường, tái định cư Nhưng việc làm nói khơng rõ ràng, khơng thuyết phục người dân tính giới hạn khơng làm người dân hài lịng Người dân muốn có minh bạch đơn giá bồi thường đất khoản hỗ trợ Thành phố cần kiến nghị với Chính phủ sớm ban hành phương pháp giá đất khung giá loại đất, để sở đó, Thành phố ban hành văn quy định mức giá để áp dụng địa bàn Những điều chỉnh xác định giá bồi thường cần dựa nguyên tắc bản: Đất đai công thổ quốc gia, thuộc sở hữu toàn dân, giải hài hồ lợi ích người bị thu hồi đất Nhà nước; bồi thường thiệt hại đất phải đảm bảo cho người bị thu hồi đất có khả tái tạo sống, việc làm, thu nhập đất ở, đất nơng nghiệp có giá trị tương đương, tư liệu sản xuất khác tiền vốn thay Giá bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất cần xác định sở khung giá định UBND Thành phố ban hành Tuy nhiên, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế biến động theo thời gian, khung giá phải sở giá đất chuyển nhượng thực tế phải điều chỉnh theo thời kỳ phù hợp với nhu cầu sử dụng đất tốc độ phát triển kinh tế – xã hội 79 * Phương pháp tính giá trị đất đai bồi thường: - Trong phương hướng điều chỉnh mức giá bồi thường thời gian tới, không quy định thống mức giá bồi thường theo địa giới hành mà quy định mức giá bồi thường phân vùng theo vành đai khu vực có mức độ thị hoá khác Việc phân vùng chi tiết đảm bảo xác, xử lý dự án có diện tích chiếm đất lớn - Đối với đất đô thị, cần cho tổ chức khảo sát, xác định giá chuyển nhượng thực tế quyền sử dụng đất số khu vực - Đối với đất nông nghiệp, việc quy định rõ đất “trong đô thị”, đất “ven đô thị”, đất “nông thôn” quan trọng, dẫn đến khác biệt lớn Đối với đất nông nghiệp khu vực đô thị phải bồi thường theo giá đất nông nghiệp cộng thêm khoản chênh lệch giá đất đất nơng nghiệp d Nhóm giải pháp áp dụng nguyên tắc tự thỏa thuận giá bồi thường dự án thu hồi đất Đối với dự án sản xuất, kinh doanh (không phải dự án đầu tư lớn theo quy định Chính phủ) phù hợp với quy hoạch sử dụng đất xét duyệt nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà khơng phải thực thủ tục thu hồi đất Thực tế việc bồi thường theo khung sách Nhà nước có bất cập nêu việc tự thỏa thuận xem khơng Một mặt, hộ bị thu hồi đất có sống ổn định nên khơng chịu đất, nhà địi hỏi giá bồi thường cao vút Mặt khác, khơng có đại diện có đủ uy tín làm trung gian để xác định giá thỏa thuận chủ sử dụng đất chủ dự án, xảy tình trạng chủ dự án phải mượn tay nhà nước để ép lại người bị thu hồi đất ngậm đắng chi trả số tiền bồi thường cao Việc áp dụng tự thỏa thuận giá quy định; cở sở để thực trung gian xác định giá chưa quy định nên bên thiếu sở để chế tài lẫn 80 Do đó, nguyên tắc cần quy định cụ thể, chặt chẽ phía Nhà nước (hay chủ dự án) người bị thu hồi đất Cần thiết có trưng cầu thẩm định giá làm sở thoả thuận chi phối bên; hai bên không đồng ý với kết thẩm định u cầu đơn vị khác tư vấn, thẩm định lại giá phải chịu trách nhiệm chi phí, thiệt hại có e Nhóm giải pháp phát triển thị trường nhà đất, khuyến khích người dân đầu tư góp vốn quyền sử dụng đất vào dự án đầu tư Phát triển thị trường nhà, đất, hoạt động kinh doanh bất động sản buộc phải thông qua sàn giao dịch mục tiêu quan trọng mà Luật Kinh doanh bất động sản hướng tới Hoạt động nhằm tạo lập hệ thống thông tin bất động sản minh bạch, xác, có trách nhiệm, nhằm hạn chế rủi ro liên quan đến giao dịch bất động sản, đảm bảo quyền lợi cho người bán người mua Tuy nhiên, quy định bắt buộc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, giao dịch cá nhân với mục đích mua bán để sử dụng khuyến khích thực thơng qua sàn giao dịch, để tránh tình trạng đầu cơ, kích cầu ảo làm cho thị trường nhà đất "nóng lạnh" bất thường thời gian vừa qua Do cần khuyến khích người dân đầu tư góp vốn quyền sử dụng đất, từ khiến họ thực bàn giao mặt thương vụ làm ăn với đối tác đầu tư Thơng qua đó, người dân có hội đầu tư đồng vốn vào hoạt động kinh doanh nơi sinh sống, tạo điều kiện chuyển dịch cấu kinh tế, giúp bảo toàn phát huy đồng vốn người dân g Các giải pháp hỗ trợ * Quản lý Nhà nước: - Cần nghiên cứu để ban hành chế, sách đặc thù bồi thường giải phóng mặt bằng, đặc biệt phải mềm dẻo, linh hoạt để địa phương từ vận dụng để giải kịp thời vướng mắc Vì thực tế cơng tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt xảy địa phương mà địa phương có yếu tố văn hóa, xã hội, tập tục riêng nên việc áp dụng chung gây nhiều khó khăn trở ngại 81 - Thực thống quan phê duyệt phương án bồi thường giải phóng mặt dự án cụ thể, tránh tình trạng dự án bồi thường giải phóng mặt địa phương tỉnh tỉnh tiếp giáp có cách áp dụng sách khác nhau, tạo không thống nhất, không đồng hộ dân bị thu hồi, giải toả * Quản lý quyền địa phương Thực trạng cho thấy, quyền địa phương cấp chưa thực đầy đủ trách nhiệm hộ gia đình khu vực thu hồi giải tỏa như: - Việc thực dân chủ, công khai, công bằng, pháp luật thu hồi đất bồi thường, hỗ trợ đất số dự án thiếu nghiêm túc, mang tính hình thức nên gây xúc cho người bị thu hồi đất - Việc xác định giá đất hàng năm chưa sát giá chuyển nhượng thị trường Khi có thay đổi giá đất (biến động 20%) khơng điều chỉnh kịp thời (lý phải thông qua Hội đồng Nhân dân) - Việc xác nhận, xác minh nguồn gốc đất chưa chặt chẽ khiến người dân phải lại nhiều lần - Chưa kịp thời giải khiếu kiện, khiếu nại người dân có giải thích chưa thỏa đáng, chưa đáp ứng nguyện vọng người dân, người bị thu hồi đất Do đó, quyền địa phương cần có trách nhiệm gắn chặt trách nhiệm người dân khu vực bị thu hồi đất h Tăng cường công tác tư vấn, thẩm định giá Công ty, Trung tâm Thẩm định giá Chính sách giá đất áp dụng thống cho mục đích tài phát sinh mâu thuẫn lợi ích: áp dụng giá để tính thuế sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất, tính tiền thuê đất giao đất, người sử dụng đất "kêu cao", thực bồi thường hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất người sử dụng đất lại "kêu thấp" 82 Theo quan chuyên môn, việc giá đất nhiều nơi chưa sát với giá thực tế địa phương không lường hết yếu tố “ảo” giá chuyển nhượng thị trường Vì vậy, xây dựng mức giá đất, nhiều nơi chủ động giảm so với mức giá thực tế điều tra Thêm vào đó, việc thu thập, phân tích thơng tin giá đất địa phương nhiều hạn chế, khơng có số liệu lưu trữ từ năm trước để xử lý thơng tin cách hệ thống Nguồn nhân lực công tác định giá đất lại thiếu yếu nguồn thông tin lại có nhiều biến động lớn, khơng đầy đủ khó tin cậy Ngồi ra, tỉnh, thành phố cần dùng giá đất làm để thực nghĩa vụ tài đất đai khác như: tính thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất nên khó tránh khỏi việc giá số loại đất khơng sát với thực tế Vì thực tế q trình thu hồi đất khơng phải hành động mua – bán thỏa thuận đặc trưng thứ ba thị trường bất động sản tính khơng hồn hảo nên việc tìm đến thỏa mãn giá trị bồi thường bên thu hồi đất khó đạt * Ba vai trò quan trọng thẩm định giá đất, tài sản bất động sản nhà nghiên cứu đúc kết là: - Thứ nhất: làm tăng số lượng giao dịch, chuyển bất động sản thành hàng hoá thị trường; từ hoạt động thẩm định giá, việc tư vấn - đặc biệt tư vấn giá đất diễn thơng thống với nhiều thành phần kinh tế tham gia, cạnh tranh bình đẳng giúp đảm bảo lợi ích bên tham gia thị trường Tư vấn giá đất giúp thực chủ trương, sách nhà nước như: cổ phần hóa, bán, khốn, cho th doanh nghiệp nhà nước thuận lợi trung thực - Thứ hai: thẩm định giá tư vấn giá đất có tác dụng làm cơng khai, minh bạch giá đất; đảm bảo thơng tin đến người có nhu cầu xác khách quan Cơ quan thẩm định tư vấn giá đất có khả tiếp cận dễ dàng với đối tượng 83 - Thứ ba: hoạt động giúp nhà nước hoàn thiện hoạt động quản lý nhà nước nói chung quản lý thị trường bất động sản nói riêng i Nhóm giải pháp tăng cường vai trị cộng đồng việc tham gia công tác giải phóng mặt * Đẩy mạnh cơng tác tun truyền, vận động người dân thực sách Nhà nước, Thành phố GPMB Thành phố tiếp tục khuyến khích quy định cụ thể thời lượng phát sóng để đưa chuyên mục GPMB, đầu tư xây dựng quản lí thị vào chương trình truyền thanh, truyền hình, chương trình cần đưa nội dung cập nhật tích cực chủ trương, đường lối, quy hoạch thành phố, giới thiệu dự án có GPMB, tái định cư, định hướng phát triển đô thị tương lai Tuyên truyền chủ trương, sách Đảng Nhà nước cơng tác GPMB, tái định cư đối tượng dân cư, quan, tổ chức nằm diện bị thu hồi đất thông qua đài phát xã, phường Thành phố cần quán triệt tư tưởng ủng hộ dự án GPMB phương tiện thông tin, báo chí tránh tượng đăng tải vụ khiếu kiện người dân, bất cập công tác GPMB Nhà nước thu hồi đất Vì tạo nên tác động tiêu cực việc thu hồi đất Trong trình thực GPMB nên thành lập tổ tuyên truyền vận động, thông tin hàng ngày hệ thống loa xã, phường tiến độ nhận tiền bồi thường, thực di chuyển; biểu dương hộ gương mẫu chấp hành; nhắc nhở hộ chậm trễ, vi phạm, kể đối tượng cán bộ, đảng viên thiếu gương mẫu * Phát huy vai trị đồn thể, tổ chức địa phương Các cấp Uỷ Đảng tiếp tục quán triệt Nghị Ban chấp hành Đảng Thành phố công tác GPMB; đảng viên phải gương mẫu thực chủ trương; sách, định Nhà nước, Thành phố; kiên xử lý đảng viên không thực hiện, lôi kéo, xúi dục quần chúng, chống đối, khiếu nại 84 Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến sách GPMB, tái định cư; tổ chức vận động, thuyết phục người dân thông qua tổ chức xã hội; tổ dân phố, Đoàn niên, Hội phụ nữ, Hội cựu chiến binh… địa bàn * Tăng cường tham gia cộng đồng dân cư công tác GPMB Tăng cường tham gia cộng đồng công tác GPMB: phổ biến sách, tham gia vào việc lập phương án bồi thường, hỗ trợ, xây dựng khu tái định cư Tuyên truyền, khuyến khích người dân sống khu vực tái định cư hỗ trợ người dân di dời nhanh chóng hồ nhập với cộng đồng Các hộ dân chuyển đến nơi phải hưởng sách xã hội dịch vụ liên quan người dân địa phương 3.4 Phối hợp giải pháp kinh tế - tổ chức với giải pháp khác Thực tế cho thấy, GPMB công tác nhạy cảm, phức tạp, khó khăn ln địi hỏi tinh thần trách nhiệm, đồng cảm, linh hoạt, nhạy bén người thực Để giải tốt vấn đề này, địi hỏi phải có vận dụng tổng hợp, từ chủ trương, chế, sách Đảng, Nhà nước, thành phố, đến tình hình thực tiễn địa phương, tính chất dự án; đồng thời khơng thể thiếu phối hợp chặt chẽ bên liên quan q trình thực cơng tác bồi thường giải phóng mặt Phải tập trung đạo tổ chức thực đồng bộ, thống hệ thống trị từ thành phố đến sở thực nhiệm vụ GPMB Nêu cao vai trò, trách nhiệm người đứng đầu tổ chức, đơn vị, cấp, ngành thực nhiệm vụ GPMB giải đơn thư khiếu nại, tố cáo công dân liên quan đến GPMB Các quan, ban ngành liên quan đến công tác bồi thường GPMB cần chủ động phối hợp để kịp thời đề xuất chế sách GPMB vướng mắc, nảy sinh trình thực dự án nhằm giải nhanh Tập trung phối hợp với chủ đầu tư, ngành chức thực đẩy nhanh tiến độ GPMB dự án theo kế hoạch, dự án trọng điểm 85 Ủy ban nhân dân cấp quận đạo phòng, ban ngành quận tăng cường phối hợp với Ban Bồi thường GPMB quận, UBND phường, chủ đầu tư công tác lập hồ sơ, phương án bồi thường hỗ trợ giải phóng mặt theo quy định kịp thời (thẩm định cơng trình Phịng Quản lý thị tham mưu xác nhận nguồn gốc đất, định thu hồi đất hộ Phịng Tài ngun Mơi trường) Ngồi cần phải có chế phối hợp đơn vị, phòng ban liên quan, thực trách nhiệm, chức cụ thể mình, xây dựng kế hoạch chi tiết, phân công rõ người, rõ việc, thời gian hoàn thành để đạo dứt điểm Soạn chương trình phối hợp phịng, ban, phận chức quận phường để tổ chức giao ban nhằm xử lý nhanh công việc phát sinh; giải kịp thời tồn tại, vướng mắc, khó khăn; phận chủ động kiểm tra hướng dẫn xử lý dứt điểm chỗ kiến nghị thuộc thẩm quyền Ban hành quy trình đối thoại lịch đối thoại quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư để giải thắc mắc, khó khăn người dân 3.5 Kiến nghị Với mục tiêu góp phần xây dựng, hồn thiện sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, luận văn nêu bất cập, hạn chế sách hay q trình thực hiện; từ đưa đề xuất, kiến nghị nhằm hồn thiện sách bồi thường, giải phóng mặt địa bàn phường An Khánh * Những hạn chế nêu là: - Đơn giá bồi thường đất chưa sát giá chuyển nhượng thị trường điều kiện bình thường - Đơn giá bồi thường tài sản gắn liền với đất như: nhà, cơng trình xây dựng trồng thấp chậm thay đổi, không đáp ứng điều kiện kinh tế thị trường - Việc bố trí tái định cư chưa kịp thời, khơng phù hợp theo quy định; bố trí tái định cư phát triển sản xuất nông nghiệp chưa quan tâm, chưa phù hợp với mục đích, yêu cầu 86 - Chính sách hỗ trợ chưa quan tâm, phát triển * Những kiến nghị, đề xuất hồn thiện sách bồi thường, giải phóng mặt bằng: - Hồn thiện xây dựng dự án đại hố hệ thống quản lý đất đai, công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Phát triển thị trường nhà đất, khuyến khích người dân đầu tư góp vốn quyền sử dụng đất vào dự án đầu tư - Tăng cường kiểm soát, chế tài hành vi vi phạm pháp luật đất đai hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế thu nhập, trước bạ,… - Đối với đất đai, tài sản bất động sản cần thiết có tư vấn, thẩm định giá để tính tốn bồi thường theo giá thị trường thực mục đích tài khác đất đai Bước đầu việc thực chia thành khu vực dự án để khảo sát, sau tiến tới áp dụng tư vấn, khảo sát giá cho đối tượng thu hồi đất cụ thể - Về mặt sách: cần nghiên cứu, trao đổi để xây dựng hoàn thiện sách bồi thường quy định cụ thể từ làm sở áp dụng tồn quốc - Vai trị trách nhiệm địa phương cần nâng cao, tạo thuận lợi cho đối tượng thu hồi đất góp phần tháo gỡ vướng mắc, giúp đẩy nhanh tiến độ bàn giao mặt bằng, thực dự án - Kiến nghị sớm hoàn thiện quy định pháp luật thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt xây dựng kết cấu hạ tầng theo hướng rút ngắn thời gian, tạo điều kiện thuận lợi cho xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng, đặc biệt cơng trình trọng điểm Có kế hoạch tái định cư, đảm bảo quyền lợi người dân thu hồi đất, đồng thời vận động tự nguyện chấp hành tham gia đóng góp tích cực người dân Kiên xử lý nghiêm hành vi cố tình khơng chấp hành qui định pháp luật giải phóng mặt Thu hồi đất phải song song với thực cơng trình vừa đảm bảo khơng lãng phí, thất thốt, vừa thêm tính thuyết phục với nhân dân 87 - Phải có kế hoạch khảo sát xã hội học nhà, đất, số hộ, số nhân khẩu, đời sống, thu nhập, việc làm, nhu cầu tái định cư chung cư, đất, nguyện vọng sau di dời, đào tạo nghề, giải việc làm, hỗ trợ chuyển đổi ngành nghề, vay vốn,… trước định triển khai dự án - Phải thống nguyên tắc sử dụng đồ công tác bồi thường, hỗ trợ bồi thường theo trạng, diện tích thực tế sử dụng theo quy định pháp luật đất đai, sử dụng ranh đất đồ trạng để giải bồi thường, trạng vẽ bồi thường phải thể thống đồ địa số đo - Phải có chế, sách đặc thù cho cán làm công tác bồi thường, giải phóng mặt để động viên, khích lệ tinh thần, nâng trách nhiệm giải công việc, tận tâm, tận tụy với nhân dân - Khen thưởng tập thể cá nhân có thành tích bật cơng tác bồi thường giải phóng mặt tái định cư Kết luận chương 3: Công tác bồi thường, GPMB bộc lộ số tồn tại, hạn chế có nguyên nhân bắt nguồn từ hệ thống pháp luật bồi thường, GPMB chưa đồng Trên sở đó, cần phải có giải pháp để hoàn thiện quy định bồi thường, GPMB; cụ thể: - Cần sửa đổi, bổ sung quy định giá đất bồi thường xác định thời điểm bồi thường thay quy định hành giá đất bồi thường xác định thời điểm quan nhà nước có thẩm quyền định thu hồi đất; - Đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp nơng dân ngồi việc họ bồi thường theo giá đất nông nghiệp thời điểm thu hồi cần quy định tỷ lệ hỗ trợ nhằm để thưởng khuyến khích người bị thu hồi đất chấp hành nghiêm chỉnh, nhanh chóng việc bàn giao mặt cho nhà đầu tư; - Nhà nước nên xây dựng, bổ sung quy định việc thành lập quỹ trợ cấp thất nghiệp, quỹ giải việc làm cho người nông dân bị đất nông nghiệp; 88 - Bổ sung quy định điều tiết phần địa tô chênh lệch tạo từ việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp sang mục đích khác cho người bị thu hồi đất hưởng; - Sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện quy định chế xây dựng giá đất theo hướng ngày sát với giá thị trường, theo ý kiến cá nhân người viết cần quy định khung giá đất nên có hiệu lực khoảng - năm năm để thuận lợi cho công tác bồi thường, tái định cư; - Chuyển giao chức xác định giá đất từ UBND cấp tỉnh sang cho tổ chức tư vấn, định giá đất chuyên nghiệp thực xây dựng quy định giá đất, Nhà nước đóng vai trị người quản lý, giám sát việc xác định giá đất; - Xác lập chế pháp lý cho doanh nghiệp dịch vụ bồi thường, giải phóng mặt hoạt động 89 KẾT LUẬN Cơng tác bồi thường giải phóng mặt khu đô thị Thủ Thiêm địa bàn phường An Khánh nói riêng quận nói chung vấn đề mà người dân địa phương ngồi địa phương cấp quyền thành phố quan tâm Đồng thời, đẩy nhanh tiến độ GPMB có vai trị quan trọng xây dựng, phát triển kinh tế xã hội, định tiến độ dự án, cơng việc mang tính phức tạp nhạy cảm Hiệu công tác bồi thường GPMB chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan khách quan hệ thống sách pháp luật đất đai, công tác quản lý đất đai, yếu tố định giá đất, ý thức chấp hành người dân máy quản lý cán thi hành Tuy nhiên, việc GPMB phục vụ nghiệp xây dựng phát triển đối mặt với không vấn đề nan giải, khó khăn, xúc chủ trương, sách lại chưa đồng bộ, chưa thật phù hợp không giải kịp thời, kiên quyết, dứt điểm gây thiệt hại khơng đáng có kinh tế mà gây tiềm ẩn nguy ổn định trật tự xã hội, làm suy giảm niềm tin nhân dân Do đó, q trình thực cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước việc tập trung hoàn thiện đẩy nhanh tiến độ GPMB cấp thiết Mặc dù cố gắng khả nhận thức thời gian hạn chế nên luận văn khơng tránh khỏi thiếu sót định Rất mong quý thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp đóng góp thêm ý kiến để luận văn đạt chất lượng cao TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (1998), Thơng tư số 145/TT-BTC ngày 4/01/1998, hướng dẫn thi hành nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 Chính phủ Bộ Tài (2004), Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tài (2004), Thơng tư số 116/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ quy định bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất Bộ Tài (2004), Thơng tư 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 Bộ Tài hướng dẫn Nghị định 198/2004/NĐ-CP Chính phủ Bộ Tài nguyên Môi trường (2007), Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 hướng dẫn thực số điều Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Chính phủ Chính phủ (1959), Nghị định số 151-TTg ngày 14/4/1959 quy định tạm thời trưng dụng ruộng đất Chính phủ (1994), Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 quy định khung giá loại đất Chính phủ (1994), Nghị định số 90/CP ngày 17/81994 ban hành quy định việc đền bù thiệt hại Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng Chính phủ (1998), Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 việc đền bù thiệt hại Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng 10 Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 “Về thi hành Luật Đất đai” 11 Chính phủ (2004), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 12 Chính phủ (2004), Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 bồi thường thiệt hại tái định cư Nhà nước thu hồi đất 13 Chính phủ (2004), Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 “Về thu tiền sử dụng đất” 14 Chính phủ (2006), Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 sửa đổi bổ sung số điều Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 15 Chính phủ (2007), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai 16 Chính phủ (2007), Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 17 Chính phủ (2009), Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư 18 Luật cải cách ruộng đất năm 1953 19 Luật Đất đai năm 1988, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 20 Luật Đất đai năm 1993, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 21 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm (1998, 2001), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 22 Luật Đất đai năm 2003, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 23 Tạp chí địa – tạp chí xây dựng – Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất – Giáo trình quản lý Nhà nước đất đai nhà - Giáo trình kinh tế tài nguyên đất 24 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh (1995), Quyết định số 05/QĐ-UBQLĐT ngày 04/01/1995 việc ban hành bảng giá loại đất địa bàn thành phố 25 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh (2001), Quyết định số 64/2001/QĐUB ngày 30/7/2001 quy định hạn mức đất thành phố 26 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh (2002), Quyết định số 1997/QĐ-UB ngày 10/5/2002 việc thu hồi giao đất xây dựng khu đô thị Thủ Thiêm 27 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh (2002), Quyết định số 135/2002/QĐUB ngày 21/11/2002 sửa đổi, bổ sung ban hành quy định bồi thường, hỗ trợ thiệt hại tái định cư khu quy hoạch xây dựng khu đô thị Thủ Thiêm khu vực tái định cư quận 28 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh (2006), Quyết định số 123/2006/QĐUBND ngày 16/8/2006 sửa đổi, bổ sung Quyết định số 135/2002/QĐ-UB ngày 21/11/2002 Ủy ban nhân dân thành phố quy định kèm theo bồi thường, hỗ trợ thiệt hại tái định cư khu quy hoạch xây dựng khu đô thị Thủ Thiêm khu vực tái định cư quận 29 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh (2009), Quyết định số 06/2009/QĐUBND ngày 21/01/2009 sửa đổi, bổ sung số nội dung Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 135/2002/QĐ-UB ngày 21/11/2002 Quyết định số 123/2006/QĐ-UBND ngày 16/8/2006 Ủy ban nhân dân thành phố bồi thường, hỗ trợ thiệt hại tái định cư khu quy hoạch xây dựng Khu đô thị Thủ Thiêm khu vực tái định cư quận 30 Ủy ban nhân dân quận 2, Báo cáo tổng kết công tác bồi thường giải phóng mặt khu thị Thủ Thiêm năm 2002 – 2012 ... TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỎ - ĐỊA CHẤT NGUYỄN XUÂN QUỲNH NGHIÊN CỨU CÁC GIẢI PHÁP KINH TẾ, TỔ CHỨC NHẰM ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG AN KHÁNH Chuyên ngành : Kinh tế công nghiệp... tác giải phóng mặt cho dự án đầu tư xây dựng - Chương 2: Thực trạng cơng tác giải phóng mặt xét từ góc độ kinh tế tổ chức phường An Khánh - Chương 3: Các giải pháp kinh tế - tổ chức nhằm đẩy nhanh. .. tượng nghiên cứu, đánh giá tồn tại, khó khăn tìm hiểu ngun nhân để đưa giải pháp kinh tế - tổ chức nhằm tháo gỡ khó khăn đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt khu thị Thủ Thiêm địa bàn phường An Khánh