CHƯƠNG 3 CÁC GIẢI PHÁP KINH TẾ - TỔ CHỨC NHẰM ĐẨY
3.3. Các giải pháp kinh tế - tổ chức trong giải phóng mặt bằng
3.3.1. Giải pháp kinh tế
Hiệu quả kinh tế của dự án là chỉ tiêu quan trọng nhất đối với tất cả các dự án đầu tư. Hiệu quả kinh tế chính là nhân tố quyết định sự tồn tại của chủ đầu tư trong
nền kinh tế thị trường ngày nay. Đặc biệt đối với một dự án mang tính chiến lược là ngoài tính hiệu quả kinh tế của dự án còn mang một ý nghĩa, tầm quan trọng rất lớn về mặt xã hội, văn hóa chính trị, là đòn bẩy để thúc đẩy sự phát triển của các vùng xung quanh và các tỉnh lân cận. Mặt khác, trong giai đoạn hiện nay, việc sử dụng nguồn vốn để đầu tư xây dựng chủ yếu lấy từ vốn ngân sách nhà nước và vốn vay.
Vì vậy, việc xử dụng các nguồn vốn này một cách hiệu quả và bảo đảm một hiệu quả kinh tế cao nhất là một trong những tiêu chí tiên quyết hàng đầu của chủ đầu tư.
a. Nhóm giải pháp về cơ chế tài chính, tạo nguồn vốn hình thành quỹ cho công tác giải phóng mặt bằng
Hiện nay, các dự án đầu tư thực hiện chưa đúng với trình tự quản lý đầu tư và xây dựng, như khi dự án đầu tư được phê duyệt chưa có phương án bồi thường giải phóng mặt bằng và kế hoạch tái định cư. Phần lớn các chủ đầu tư và các đơn vị tư vấn liên quan tới việc lập dự án chưa thực hiện đầy đủ các quy trình thực hiện dự án. Tỷ trọng nguồn vốn bồi thường thu hồi đất trong tổng mức đầu tư hiện nay trong các dự án lớn, nhiều dự án chiếm đến 50 –70% tổng số vốn dành cho công tác giải phóng mặt bằng, tái định cư. Thế nhưng thực tế hiện nay, trong dự toán kinh phí giải phóng mặt bằng chưa được quan tâm lại để vào mục chi khác chỉ chiếm tỷ trọng từ 0,1 – 0,3% tổng mức đầu tư. Điều này gây ra những bất hợp lý trong việc triển khai bồi thường, giải phóng mặt bằng làm ảnh hưởng tới tiến độ của dự án.
Trong thời gian tới, để đẩy nhanh tiến độ các dự án, trong công tác giải phóng mặt bằng cần phân cấp rõ ràng việc phê duyệt, thẩm định các phương án theo nguyên tắc nhất quán, tập trung một đầu mối, một cửa, một dấu tránh thực tế hiện nay vốn của Trung ương cấp khi thành phố duyệt xong lại phải trình lên các Bộ duyệt lại dự toán hoặc phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng là chậm và ảnh hưởng tới tiến độ của dự án.
Cần tiếp tục hoàn thiện quy định về trình tự, tổ chức lập và duyệt phương án bồi thường giải phóng mặt bằng cũng như đồng bộ hoá việc phân cấp, phân nhiệm cũng như sự phối hợp giữa các ngành, các cấp với nhau.
Cần quan tâm đúng mức và bổ sung các văn bản pháp lý về chế độ, chính sách quản lý vốn đầu tư và bồi thường, giải phóng mặt bằng như:
- Chi phí cho các công ty tư vấn lập dự án, về phần chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, xây dựng các khu tái định cư cần được đưa vào mục đích chi, không nên để ở mục chi khác.
- Chi phí cho bồi thường, giải phóng mặt bằng theo cách tính hiện nay còn chậm, chưa hợp lý và khó thực hiện. Do đó, cần có quy định cho các chủ đầu tư chi trả một khoản chi phí nhất định cho Hội đồng thẩm định và Hội đồng bồi thường giải phóng mặt bằng quận, huyện nhằm đẩy nhanh tiến độ phê duyệt các dự án.
Về hệ số K:
Giá đất ban hành sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau và việc vận dụng hệ số K trong từng mục đích lại rất khác nhau. Hệ số K đã mất đi ý nghĩa ban đầu là thể hiện khả năng sinh lợi. Do đó, cần sớm nghiên cứu hoàn thiện triển khai khung giá đất mới cũng như áp giá mới cho phù hợp với tình hình thực tế hiện nay.
Đối với đất nông nghiệp hệ số K thường nhỏ hơn 1. Trong những trường hợp đất nông nghiệp ven đô, giá trị chuyển nhượng thực tế cao hơn nhiều lần so với khung giá quy định, việc áp dụng hệ số K theo nhận định của nhiều chuyên gia là không hợp lý. Vì vậy, cần sớm nghiên cứu điều chỉnh hệ số K áp vào giá bồi thường đất nông nghiệp thay vì phải áp dụng rất nhiều biện pháp hỗ trợ “phụ” như hiện nay mà vẫn không đáp ứng được nguyện vọng của nhân dân trong diện bị thu hồi đất nhằm tránh tình trạng người dân chây ỳ, khiếu kiện, chậm bàn giao mặt bằng do không được đáp ứng thoả mãn về giá cả bồi thường.
Cần sớm tổ chức khảo sát, điều tra việc sử dụng đất, tình hình thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các điều kiện và căn cứ xác định khung giá đất để sớm sửa đổi theo giá đất hiện hành theo quy định của Chính phủ.
b. Giải pháp về nguồn tài chính
Nguồn vốn luôn đóng vai trò quan trọng trong tất cả các lĩnh vực đầu tư nhất là các dự án đầu tư có liên quan đến GPMB thường có thời gian thực hiện dài và chia làm nhiều giai đoạn; do vậy việc huy động nguồn vốn đầy đủ trong dài hạn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là vô cùng quan trọng và cần thiết.
Quá trình lập, phê duyệt và tiến hành chi trả bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất diễn ra rất phức tạp do sự bất hợp lý trong chính sách hay mâu thuẫn quan điểm và lợi ích giữa chủ đầu tư và người bị thu hồi đất nên các phương án bồi thường có thể thường xuyên phải điều chỉnh và thay đổi tổng chi phí bồi thường.
Chính phủ cần có chính sách tạm ứng vốn để thực hiện tái định cư hoặc kêu gọi các nhà đầu tư ứng vốn thực hiện dự án theo hình thức chỉ định thầu để đảm bảo tiến độ của dự án.
Thành lập quỹ giải phóng mặt bằng và tái định cư:
+ Mục đích thành lập và hoạt động: Nhằm huy động các nguồn tài lực, vật lực kể cả các nguồn đóng góp của các tổ chức và dân cư trên địa bàn để hỗ trợ cho công tác giải phóng mặt bằng và xây dựng các khu tái định cư đảm bảo tiến độ thực hiện các dự án đầu tư phát triển.
+ Cơ quan quản lý: Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng phối hợp cùng ngành Tài chính và kho bạc Nhà nước. Quỹ này có tài khoản riêng tại Kho bạc, hoạt động không vì lợi nhuận và theo hình thức cấp phát đầu tư.
+ Hình thức sử dụng: Quỹ giải phóng mặt bằng và tái định cư để đầu tư cho các dự án xây dựng các khu tái định cư và đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng theo quy định về quản lý đầu tư và xây dựng hiện hành của Nhà nước.
+ Nguồn thu của quỹ: Từ các nguồn: Vốn ngân sách Trung ương, bổ sung ngân sách địa phương, tiền đấu thầu quyền sử dụng đất, tiền của các tổ chức tài trợ trong và ngoài nước, tiền đóng góp của chủ đầu tư, các tổ chức và cá nhân khác…
c. Sớm triển khai thực hiện khu tái định cư
Việc bố trí tái định cư, tái định canh cũng như các chính sách hỗ trợ đối với các hộ gia đình bị thu hồi đất còn chưa thực hiện kịp thời, hiện tượng người lao động (đặc biệt những người trực tiếp sản xuất nông nghiệp hoặc có mặt bằng kinh doanh) sau khi bị thu hồi đất thì rơi vào cảnh khó khăn còn diễn ra ở hầu hết các dự án. Do không chuẩn bị chu đáo chuyển dịch cơ cấu kinh tế, các địa phương nằm trong vùng dự án đã xuất hiện tái nghèo. Một mặt, là vì đang ổn định cuộc sống, kinh doanh; mặt khác, khi có sự thay đổi lớn thì tâm lý người dân không ổn định,
không thích ứng kịp thời những thay đổi đó hoặc có sự sa đà, buông thả khi nhận được một số tiền bồi thường lớn, từ đó không chịu làm ăn mà chi tiêu hoang phí dẫn đến xa cơ thất thế, lúc này thì tiền cũng hết mà đất cũng không còn.
Do đó, công tác chuẩn bị quỹ đất, quỹ nhà tái định cư phải đi trước một bước, xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, bảo đảm chất lượng các khu tái định cư; tạo điều kiện cho các hộ dân đến nơi tái định cư giảm bớt khó khăn, sớm có cuộc sống ổn định.
Nhìn chung những hộ dân trong dự án có đất bị thu hồi thường là những người có hoàn cảnh kinh tế khó khăn và không có giấy tờ hợp pháp. Vì vậy, chủ đầu tư nói chung, cơ quan nhà nước có thẩm quyền nói riêng cần cân nhắc chính sách tái định cư của mình sao cho vừa đảm bảo việc thực hiện bồi thường, giải tỏa, vừa đảm bảo hiệu quả kinh tế của dự án.
Thường thì người dân có đất bị thu hồi nằm trong dự án quy hoạch luôn muốn có chỗ ở ổn định, đảm bảo cuộc sống trong tương lai. Họ không thích sống tạm bợ, ở nhà thuê và muốn tái định cư ngay trên khu đất mà mình sinh sống. Vì vậy, để đẩy nhanh công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư cần nhanh chóng triển khai xây dựng khu tái định cư qua các hình thức sau:
- Quỹ nhà hoặc quỹ đất chuẩn bị cho công tác tái định cư có thể hình thành từ các dự án trước đó của chủ đầu tư. Khi thực hiện dự án, chủ đầu tư không nên kinh doanh hết quỹ đất, quỹ nhà của dự án mà cần chuẩn bị quỹ đất, nhà phục vụ công tác tái định cư cho những dự án gối đầu sau đó của mình.
- Sử dụng ngay quỹ nhà, quỹ đất vừa mới bồi thường giải phóng mặt bằng vào công tác phục vụ tái định cư cho người có đất bị thu hồi trong dự án, nhằm sớm ổn định cuộc sống và đẩy nhanh tiến độ thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án.
- Hạ giá bán nhà khu tái định cư bằng cách giảm giá thành xây dựng nhà ở.
Ví dụ nhà chủ đầu tư chỉ nên hoàn thành xây dựng cơ bản, thô sơ căn hộ, còn việc hoàn thiện bên trong nhà như lát hoặc láng nền, trang trí nhà bếp, chọn loại cửa, thiết bị vệ sinh,… sẽ giao cho người dân tự làm tùy theo ý thích và khả năng tài
chính của họ.
- Thực hiện bồi thường bằng tỷ lệ quỹ đất, việc xây dựng sẽ do họ tự thực hiện tùy theo khả năng tài chính của họ nhưng phải đảm bảo kiến trúc công trình tỷ lệ 1/500 đã được Sở Quy hoạch kiến trúc duyệt hoặc tạo điều kiện cho người dân tham gia ngay từ bước thiết kế căn nhà nhằm giúp xây dựng căn nhà phù hợp với nhu cầu của họ, tạo tâm lý cho họ là “người chủ thực sự” của căn nhà.