Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện tiên du tỉnh bắc ninh giai đoạn 2014 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM  - NGUYỄN SỸ HOẰNG Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐIA ̣ BÀN HUYỆN TIÊN DU, TỈNH BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2014-2016 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Điạ chính môi trƣờng Khoa : Quản lý tài nguyên Khoá học : 2013 – 2017 THÁI NGUYÊN - 2017 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM  - NGUYỄN SỸ HOẰNG Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐIA ̣ BÀN HUYỆN TIÊN DU, TỈNH BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2014-2016 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chun ngành : Điạ chính mơi trƣờng Khoa : Quản lý tài nguyên Khoá học : 2013 – 2017 Giảng viên hƣớng dẫn : TS Nguyễn Thanh Hải THÁI NGUYÊN - 2017 i LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp thời gian quan trọng sinh viên Đây thời gian để củng cố hệ thống lại kiến thức học đồng thời tiếp xúc với thực tế làm quen với công việc sau Đƣợc đồng ý Ban Giám hiệu Nhà trƣờng, khoa Quản Lý Tài Nguyên em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đấ t điạ bàn huyê ̣n tiên du, tỉnh bắc ninh giai đoạn 2014-2016” Trong trình thực đề tài em xin chân thành cảm ơn giúp đỡ tận tình Ban chủ nhiệm khoa, thầy cô giáo khoa đặc biệt hƣớng dẫn tận tình thầy giáo TS Nguyễn Thanh Hải, em hồn thành khóa luận Em xin chân thành cảm ơn giúp đỡ cô chú, anh chị Sở Tài nguyên Môi trƣờng tin̉ h Bắ c Ninh t ạo điều kiện giúp đỡ em suốt trình thực tập Cuối cùng, em gửi lời cảm ơn sâu sắc đến gia đình bạn bè, ngƣời giúp đỡ nhiều mặt tinh thần vật chất để em hồn thành tốt đƣợc chƣơng trình học tập báo cáo tốt nghiệp Trong trình thực khóa luận tốt nghiệp, kinh nghiệm kiến thức cịn hạn chế nên chắn em khơng tránh khỏi sai sót khiếm khuyết Em mong đƣợc tham gia đóng góp ý kiến từ phía thầy cô giáo bạn sinh viên để khóa luận em đƣợc hồn thành Em xin chân thành cảm ơn! Bắ c Ninh, ngày 24 tháng năm 2017 Sinh viên Nguyễn Sỹ Hoằ ng ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1 Dân số trung bình huyện Tiên Du năm 2016 35 Bảng 4.2 Dân số lao động huyện Tiên Du giai đoạn 2014 - 2016 36 Bảng 4.3 Hiê ̣n tra ̣ng SDĐ của huyê ̣n Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh 38 Bảng 4.4 Tổng hợp kết đấu giá quyền SDĐ từ năm 2014 – 2016 38 địa bàn huyện Tiên Du 38 Bảng 4.5 Tổng hợp kết đấu giá quyền SDĐ xã Liên Baõ 41 Bảng 4.6 Tổng hợp kết đấu giá quyền SDĐ xã Hiên Vân 44 Bảng 4.7 So sánh kết đấu giá đất xã, thị trấn 45 Bảng 4.8 Kết điều tra cán làm công tác đấu giá QSD đất 46 Bảng 4.9 Kết điều tra ngƣời tham gia đấu giá QSD đất 47 Bảng 4.10 Kết điều tra ngƣời trúng đấu giá QSD đất 48 iii MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề 1.2 Mục tiêu đề tài 1.2.1 Mục tiêu tổng quát 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 Ý nghĩa đề tài 1.3.1 Ý nghĩa học tập 1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học đề tài 2.1.1 Một số khái niệm bấ t đô ̣ng sản và thi ̣trƣờng bấ t đô ̣ng sản 2.2 Cơ sở pháp lý 2.3 Các kết nghiên cứu nƣớc nƣớc 10 2.3.1 Đấu giá đất số nƣớc Thế giới 10 2.3.2 Thực trạng đấu giá quyền SDĐ Việt NamError! Bookmark not defined PHẦN ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27 3.1 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 27 3.1.1 Đối tƣợng nghiên cứu 27 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 27 3.2 Địa điểm thời gian nghiên cứu 27 3.3.Nội dung nghiên cứu 27 3.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội hiê ̣n tra ̣ng SDĐ c huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh 27 iv 3.3.2 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Tiên Du giai đoạn 2014 - 2016 27 3.3.3 Đánh giá công tác đấu giá QSD đất thông qua ý kiến cán chuyên môn ngƣời tham gia đấu giá 28 3.3.4 Đề xuấ t mô ̣t số gi ải pháp với công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Tiên Du 28 3.4 Phƣơng pháp nghiên cứu 28 3.4.1 Phƣơng pháp tài liê ̣u, thu thập tài liệu thứ cấp 28 3.4.2 Phƣơng pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 28 3.4.3 Phƣơng pháp tổng hợp, thống kê, xử lý số liệu 29 PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CƢ́U VÀ THẢO LUẬN 30 4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 30 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 30 4.1.2 Thƣ̣c tra ̣ng phát triể n kinh tế - xã hội 34 4.1.3 Hiê ̣n tra ̣ng SDĐ của huyê ̣n Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh 38 4.2 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Tiên Du giai đoạn 2014 - 2016 38 4.2.1 Các văn quy phạm pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng giai đoạn 2014- 2016 Error! Bookmark not defined 4.2.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh Error! Bookmark not defined 12.2 Nguyên tắc bỏ giá 23 4.2.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất huyện Tiên Du giai đoạn 2014 - 2016 38 4.2.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất số dự án cụ thể địa bàn huyện Tiên Du giai đoạn 2014 - 2016 39 4.3 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thông qua ý kiến cán chuyên môn ngƣời tham gia đấu giá 46 v 4.4 Đề xuấ t mô ̣t số giải pháp công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Tiên Du 49 4.4.1 Một số hạn chế công tác đấu giá quyền SDĐ Bắc Ninh 49 4.4.2 Đề xuất số giải pháp công tác đấu giá đất địa bàn huyện Tiên Du 51 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 54 5.1 Kết luận 54 5.2 Kiến nghị 54 vi DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT Ký hiệu Giải thích BĐS Bất động sản CN-TTCN-XD Công nghiệp, Tiểu thủ công nghiệp Xây dựng CSHT Cơ sở hạ tầng ĐVT Đơn vị tính GCN Giấy chứng nhận GPMB Giải phóng mặt GTSX Giá trị sản xuất HTX Hợp tác xã KH Kế hoạch KT-XH Kinh tế - Xã hội NXB Nhà xuất SDĐ Sử dụng đất TNHH Trách nhiệm hữu hạn UBND Ủy ban nhân dân PHẦN MỞ ĐẦU 1.1.Đặt vấn đề Đất đai tài nguyên vô quý giá quốc gia, tƣ liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng môi trƣờng sống, địa bàn phân bố khu dân cƣ, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh - quốc phịng Chính mà đất đai có tầm quan trọng lớn, vấn đề sống dân tộc, quốc gia Hơn đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên có tính hạn chế số lƣợng tính cố định vị trí việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch cụ thể có quản lý hợp lý Một nội dung quan trọng 15 nội dung quản lý nhà nƣớc đất đai đƣợc đƣa Luật Đất đai 2013 là: “công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất” nội dung thể đƣợc quan hệ nhà nƣớc ngƣời sử dụng đất chứng thực pháp lý để nhà nƣớc xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất Điều giúp cho ngƣời sử dụng đất yên tâm đầu tƣ khai thác tiền đất chấp hành đầy đủ quy định đất đai Việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa sở nhà nƣớc nắm chắc, theo dõi toàn quỹ đất toàn quỹ đất dựa tảng pháp luật Vì cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất vấn đề cấp thiếp Xuất phát từ tình hình thực tế nhu cầu thiết yếu công tác cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, đƣợc đồng ý Ban Chủ nhiệm Khoa Quản lý tài nguyên - Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dƣới hƣớng dẫn T.S Nguyễn Thanh Ha , ̉ iem tiến hành thực đề tài “Đánh giá công tác đấ u giá quyền sử dụng đấ t điạ bàn huyê ̣n Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2014-2016” 1.2 Mục tiêu đề tài 1.2.1 Mục tiêu tổng quát Đánh giá công tác c đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Tiên Du từ đề xuất giải pháp hồn thiện quy định đấu giá để công tác đấu giá quyền sử dụng đất đƣơ ̣c tố t 1.2.2 Mục tiêu cụ thể - Đánh giá công tác đấu giá quyền SDĐ số dự án địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2014 - 2016 - Đánh giá hiểu biết ngƣời dân công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh - Đề xuất số giải pháp công tác đấu giá quyền SDĐ góp phần hồn thiệncơng tác đấu giá quyền SDĐ địa phƣơng 1.3 Ý nghĩa đề tài 1.3.1 Ý nghĩa học tập Giúp sinh viên củng cố nhƣng kiến thức học nhà trƣờng bƣớc đầu áp dụng vào thực tiễn phục vụ yêu cầu công việc sau trƣờng Nâng cao khả tiếp cận, thu thập xử lý thơng tin sinh viên q trình đề tài 1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn Đáp ứng đƣợc vấn đề công tác đấ u giá quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t ta ̣i điạ bàn huyê ̣n Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh tăng cƣ ờng công tác quản lí nhà nƣớc đất đai Trên sở đánh giá hiê ̣u sử dụng đất từ đề xuất đƣợc giải pháp để sử dụng đất có hiểu cao 43 4.2.4.2 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư thôn Khám và thôn Kiề u, xã Hiên Vân, huyê ̣n Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh Khu đấ t tổ chƣ́c đấ u giá quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t thuô ̣c khu đấ t đã đƣơ ̣c UBND tỉnh giao cho UBND xã Hiên Vân để xây dƣ̣ng ̣ tầ ng kỹ thuật QĐ số 278/QĐ-UBND ngày 27/72015 Tổ ng diê ̣n tić h: 19.250,7 m2 Diên tích khu đấ t đấ u giá là: 17.644,1 m2, đó: - Khu dân cƣ số thôn Khám: 11.880,1 m2 đƣơ ̣c chia thành 47 lô đấ t ở với tổ ng diê ̣n tích 7.144,1 m2, cịn lại đất giao thơng đất rãnh nƣớc thải + Các lô giáp mặt cắt đƣờng 22,5m, diê ̣n tích: 2.045,26m2, gồ m 22 lô tƣ̀ lô số 01 đến lô số 22 Sau điề u chin̉ h các yế u tố khác biê ̣t , đơn vi ̣tƣ vấ n xác định đơn giá lô đất là: 2.360.000 đồ ng/m2 + Các lô đất giáp mặt cắt đƣờng 9m, diê ̣n tić h 4.178,95m2, gồ m 21 lô tƣ̀ lô số 23 đến lô số 43 Sau điề u chỉnh các yế u tố khác biê ̣t , đơn vi ̣tƣ vấ n xác định đơn giá lô đất là: 1.691.000 đồ ng/m2 + Các lô 44, 45, 46 sau điề u chỉnh các yế u tố khác biê ̣t , đơn vi ̣tƣ vấ n xác đinh ̣ đơn giá các lô đấ t là: 1.304.000 đồ ng/m2 + Đối với lô đất số 47 sau điề u chỉnh các yế u tố khác biê ̣t, đơn vi ̣tƣ vấ n xác định đơn giá lô đất là: 905.000 đồ ng/m2 - Khu dân cƣ́ số thôn Kiề u: 5.764,0 m2 đƣơ ̣c chia thành 31 lô đấ t ở với tổ ng tiê ̣n tić h3.449,0 m2, lại đất giao thơng đất rãnh nƣớc thải + Các lô đất giá p mă ̣t cắ t đƣờng 9m, diê ̣n tích 2.206,5m2, gồ m 15 lô tƣ̀ lô số 01 đến lô số 15 Sau điề u chin̉ h các yế u tố khác biê ̣t , đơn vi ̣tƣ vấ n xác định đơn giá lô đất là: 3.671.00 đồ ng/m2 + Các lô phía giáp mặt cắt đƣờn g 9m, diê ̣n tić h 2.206,5m2, gồ m 16 lô tƣ̀ lô số 16 đến lô số 31 Sau điề u chỉnh các yế u tố khác biê ̣t , đơn vi ̣ tƣ vấ n xác đinh ̣ đơn giá các lô đấ t là: 2.848.000 đồ ng/m2 - Khi giá sàn đƣợc xác định, Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất thông báo rộng rãi phƣơng tiện thông tin đại chúng để ngƣời dân đƣợc biết tổ chức bán hồ sơ Kết đấu giá đƣợc thể bảng 4.6: 44 Bảng 4.6 Tổng hợp kết đấu giá quyền SDĐ xã Hiên Vân Đơn vị: Đồng/m2 Mức chênh TT Số hiệu ô đất Diện tích (m2) lệch giứa Giá ban đầu Giá trúng thầu Số tiền trúng thầu giá trúng thầu giá khởi điểm (lần) A Thôn Kiều Lô 01 88,06 3.080.000 4.038.100 355.595.086 1,31 Lô 02- Lô 14 82,50 2.800.000 3.671.000 302.857.500 1,31 Lô 15 88,06 3.080.000 4.038.100 355.595.086 1,31 Lô 16 79,70 3.080.000 2.848.000 226.985.060 0,9 Lô 17 122.99 2.200.000 3.132.800 385 303.072 1,42 Lô 18-Lô 23 115,00 2.000.000 2.848.000 327.520.000 1,42 Lô 24-Lô 30 107,57 2.200.000 3.132.800 336.995.296 1,42 187,03 2.200.000 3.132.800 585.927.580 1,42 Lô 31 B Thôn Khám Lô 01 126,61 2.250.000 2.360.000 298.799.006 1,04 10 Lô 02 117,7 2.250.000 2.360.000 277.772.000 1,04 11 Lô 03-Lô 21 90 2.250.000 2.360.000 212.400.000 1,05 12 Lô 22 90,95 2.475.000 2.596.000 236.106.200 1,04 13 Lô 23 105,56 2.250.000 1.691.000 178.501.096 0,75 Lô 24-Lô 42 194,24 1.600.000 1.691.000 328.459.840 1,05 14 15 Lô 43 194,78 1.760.000 1.860.100 362.310.278 1,05 16 Lô 44 229,57 1.200.000 1.304.000 299.359.280 1,08 17 Lô 45 243,78 800.000 1.304.000 317.889.120 1,62 18 Lô 46 210,56 1.200.000 1.304.000 274.570.240 1,08 19 Lô 47 236,03 800.000 1.304.000 213.607.150 1,62 24.147.414.878 1,18 Tổng 20.459.674.350 (Nguồn: STN&MT tỉnh Bắ c Ninh) 45 Qua kết đấu giá quyền sử dụng đất xã Hiên Vân th ể bảng 4.6 cho thấy: Sau đấu giá ngƣời trúng đấu giá thuộc địa bàn xã, Số tiền theo giá ban đầu 20.459.674.350 đồng, số tiền thực tế thu đƣợc qua đấu giá 24.147.414.878 đồng, vƣợt so với dự kiến 3.687.740.528 đồng, mức chênh lệch trung bình giá trúng thầu giá khởi điểm 1,18 lần 4.2.4.3 Tổng hợp đánh giá dự án đấu giá quyền SDĐ Bảng 4.7 So sánh kết đấu giá đất xã, thị trấn TT Chỉ tiêu so sánh Mức chênh giá trúng giá khởi điểm (lần) Mức chênh giá thị trƣờng giá trúng (lần) Xã Xã Liên Bão Hiên Vân 1,48 1,18 1,55 1,82 Hình 3.1 Mức chênh giá trúng- giá khởi điểm-giá thị trƣờng dự án đấu giá quyền SDĐ 46 4.3 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thông qua ý kiến cán chuyên môn người tham gia đấu giá * Kết vấn cán chuyên môn trực tiếp làm công tác đấu giá QSD đất: Kết vấn trực tiếp 08 cán bộ chuyên môn thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Tiên Du thể cụ thể bảng 4.8 Bảng 4.8 Kết điều tra cán làm công tác đấu giá QSD đất STT Nội dung vấn Mức giá để thực đấu giá quyền sử dụng đất khu đất phù hợp Giá đất thực đấu giá cần phải điều chỉnh cho phù hợp với thực tế thời điểm đấu giá Về thủ tục giao đất sau đấu giá phù hợp Việc đấu giá quyền sử dụng đất khu có đất đấu giá diễn công khai Nên đẩy mạnh công tác quảng bá, tuyên truyền khu đất đấu giá Công tác giao đất sau đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cƣ phù hợp Nhà nƣớc nên tập trung tạo mặt “sạch” để giao cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sau đấu giá Đồng ý Tỷ lệ Không đồng Tỷ lệ (phiếu) (%) ý (phiếu) (%) 87,5 12,5 100 0 75 25 100 0 100 0 100 0 100 0 (Nguồn: Số liệu điều tra trực tiếp) 47 - Quy trình thực xây dựng bảng giá đất, phƣơng pháp xây dựng bảng giá đất hàng năm tỉnh theo quy trình, quy định Trên sở giá đất ban hành hàng năm tỉnh việc áp giá để đấu giá quyền sử dụng đất cho dự án trình tự, thủ tục Tuy nhiên, có 12,5% ý kiến cho đơn giá đất áp dụng mức giá để thực đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cƣ thời điểm đấu giá chƣa phù hợp (thấp cao) cần thiết phải điều chỉnh cho phù hợp với thực tế Về thủ tục giao đất sau đấu giá có đến 25% cho thủ tục chƣa phù hợp Và 100% ý kiến cho công tác đấu giá diễn công khai minh bạch việc Nhà nƣớc nên tập trung tạo mặt “sạch” cách nên thống giao công tác bồi thƣờng GPMB cho tổ chức chuyên bồi thƣờng để thực việc giao đất ngƣời dân sau trúng đấu giá đƣợc dễ ràng * Kết vấn người dân trực tiếp tham gia đấu giá QSD đất Đối với ngƣời trực tiếp tham gia đấu giá QSD đất bao gồm ngƣời trúng đấu giá ngƣời không trúng đấu: Đối với giá đất để đấu giá QSD đất, 100% hộ gia đình, cá nhân tham gia đấu giá địa điểm đƣợc đƣa đấu giá cho giá đấu phù hợp với thực tiễn với khả tài họ Dƣới bảng tổng hợp kết vấn 22 ngƣời trực tiếp tham gia đấu giá: Bảng tổng hợp kết vấn 22 ngƣời trực tiếp tham gia đấu giá: Bảng 4.9 Kết điều tra ngƣời tham gia đấu giá QSD đất TT Đồng ý Tỷ lệ (phiếu) (%) Nội dung vấn Không Tỷ lệ đồng ý (%) (phiếu) Giá đất đấu giá phù hợp 22 100 0 Công tác tuyên truyền, quảng bá khu có đất đấu giá kịp thời 20 90,9 9,1 Phiên đấu giá có cơng khai, minh bạch khơng 22 100 0 Thủ tục đấu giá có phù hợp khơng 22 100 0 Nhà nƣớc cần điều chỉnh giá 22 100 (Nguồn: Số liệu điều tra trực tiếp) 48 Qua bảng 4.9 cho thấy khu dân cƣ giá đất đƣợc đƣa đấu giá phù hợp với nhu cầu ngƣời tham gia đấu giá Theo ý kiến ngƣời trúng đấu giá ngƣời không trúng đấu giá họ mong muốn đấu đƣợc lô đất mà họ chọn 100% ý kiến cho phiên đấu giá diễn công khai minh bạch; thủ tục đấu giá với quy trình, quy định Có tới 9,1% cho cơng tác tuyên truyền, quảng bá hiệu cần đƣợc mạnh để công tác đấu giá khu dân cƣ đến đƣợc với ngƣời có nhu cầu thực Mặt khác, đấu giá lại trở thành nơi dành cho ngƣời có điều kiện vật chất ngƣời có nhu cầu nhƣng lại khơng có khả tài nên khơng trúng đấu giá Thực tế cho thấy hạn chế mặt xã hội gia đình có nhân chung nhà mà khơng có khả mua đất Kết vấn ngƣời trúng đấu giá quyền sử dụng đất Bảng 4.10 Kết điều tra ngƣời trúng đấu giá QSD đất STT Nội dung vấn Giá đất trúng đấu giá có phù hợp khơng Thủ tục giao đất sau đấu giá có phù hợp khơng Cơ sở hạ tầng có đủ điều kiện Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội có thuận lợi khơng Không Đồng ý Tỷ lệ (phiếu) (%) 100 0 100 0 75 25 100 0 đồng ý (phiếu) Tỷ lệ (%) (Nguồn: Số liệu điều tra trực tiếp) Qua điều tra, vấn đối tƣợng trúng đấu giá thực xây dựng nhà đất đấu giá khu dân cƣ cho thấy đa phần ý kiến cho 49 điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tốt thuận lợi so với nơi trƣớc Về giá đất trúng đấu giá 100% ý kiến cho giá đất phù hợp Cho thấy, nhà nƣớc xác định giá đấu khu dân cƣ phù hợp với đối tƣợng có nhu cầu mua Có 25% ý kiến cho sở hạ tầng chƣa phù hợp với yêu cầu 4.4.Đề xuấ t mô ̣t số giải pháp công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh 4.4.1 Một số hạn chế công tác đấu giá quyền SDĐ huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh 4.4.1.1 Công tác tổ chức + Việc điều tra xác định nhu cầu SDĐ khu vực chƣa khoa học, mang nặng tính hành Điều dẫn đến tình trạng dự án đấu giá quyền SDĐ thời gian gần có ngƣời đăng ký tham gia + Thủ tục để đƣa đƣợc lô đất vào đấu giá có nhiều khâu, đoạn; từ có chủ trƣơng cho phép đấu giá đến mở phiên đấu giá nhiều thời gian + Kiểm tra lực tài ngƣời tham gia đấu giá chƣa đƣợc thực hiện, có nhiều trƣờng hợp ngƣời tham gia đấu giá nhiều đất, đẩy giá đất đấu giá lên cao + Đối với việc tránh thông thầu thực đấu giá chƣa có quy định để phịng tránh, chƣa có chế tài để xử phạt + Việc phổ biến thông tin trƣớc phiên đấu giá nhƣ hoạt động đấu giá đất thiếu Mặc dự đƣợc công khai nhƣng việc quảng cáo cho khu vực đấu giá chƣa đƣợc thực nghiêm túc, hiệu chƣa cao + Quy chế đấu giá bất cập, dự án lại có quy chế đấu giá khác nhau, đƣợc huyện phê duyệt song gây khó khăn cho nhu cầu tìm hiểu ngƣời dân cần mua đất 50 4.4.1.2 Đối với người tham gia đấu giá + Ngƣời tham gia đấu giá khơng hình dung đƣợc phát triển khu vực đấu giá nên giá đƣa đấu giá thƣờng thấp giá thị trƣờng; việc tạo chênh lệch giá đất sau đấu giá + Có trƣờng hợp ngƣời tham gia đấu giá sử dụng nhiều đất xung quanh khu vực đấu giá nên bỏ giá cao để nâng mặt giá khu vực lên, sau bỏ tiền đặt cọc + Ngƣời tham gia đấu giá phải có nguồn tài đủ để thực nghĩa vụ sau trúng đấu giá + Thời hạn toán tiền sau trúng đấu giá thời gian xây dựng, ngƣời SDĐ bị động, thƣơng lƣợng lại đƣợc + Hiện hầu hết dự án đấu giá đất có trƣờng hợp ngƣời tham gia đấu giá mang tính đầu đất đai, nhu cầu đất, nhà thực + Trong trƣờng hợp chuyển nhƣợng lại cho ngƣời khác giá đất để tính thuế chuyển quyền thuế trƣớc bạ bị tính theo giá đấu giá (giá thƣờng cao nhiều lần so với giá quy định) 4.4.1.3 Đối với công tác quản lý đất đai xây dựng đô thị + Đối với dự án đấu giá quyền SDĐ nhỏ lẻ không tạo đƣợc mối liên kết hạ tầng khu vực xung quanh; thực quy hoạch không tốt dẫn đến tình trạng thị bị chia nhỏ theo kiểu phân lơ Trong để khắc phục tình trạng ”đơ thị bị băm nhỏ” Luật Đất đai 2013 khơng cho phép hình thức phân lơ bán nhƣ trƣớc + Đối với dự án đấu giá đất thực thành cơng sau tạo mặt giá khu vực, điều dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục khu vực có dự án đấu giá đất + Tình trạng tự ý điều chỉnh quy hoạch, giảm bớt phần diện tích cơng cộng chủ đầu tƣ sau trúng đấu giá diễn phổ biến, tỷ lệ đƣợc phép xây dựng bị vi phạm tất cơng trình 51 + Hiện chƣa có thống cách quản lý khu đất sau đƣa đấu giá đất, việc xây dựng sai so với giấy phép 4.4.2 Đề xuất số giải pháp công tác đấu giá đất địa bàn huyện Tiên Du, Bắc Ninh 4.4.2.1 Phương thức đấu giá a) Phƣơng thức đấu giá theo lơ lớn hình thức “bán bn”, đơn vị trúng thầu phải đầu tƣ xây dựng thêm hạ tầng sau bán lại cho ngƣời có nhu cầu nhà nên giá thấp giá giao dịch thị trƣờng nhiều Phƣơng thức chỉ cho phép doanh nghiệp đủ lực, có đăng ký kinh doanh đƣợc tham gia Do vậy, lƣợng ngƣời tham gia đấu giá hạn chế, chí số phiên đấu giá phải tạm dừng khơng đủ đơn vị tham gia b) Phƣơng thức đấu giá theo đất bất cập, nhiều đất đƣa đấu giá có tƣợng thơng đồng ngƣời tham gia đấu giá với có tƣợng tham gia đấu giá để đẩy giá lên cao c) Do bất cập nhƣ vậy, huyện cần điều chỉnh lại phƣơng thức đấu giá đất Đối với đất xây dựng nhà chung cƣ, cần đấu giá lô thực vịng, cịn với đất cần tiến hành lơ nhỏ theo nhiều vịng Ngồi ra, để chống tình trạng thơng đồng đấu giá, ngƣời tham dự chỉ đƣợc đăng ký phiên đấu giá, rút ngắn thời gian đấu giá dƣới phút Để thống quy chế đấu giá dự án để ngƣời dân đỡ cơng tìm hiểu tham gia dự án khác Tôi có kiến nghị nên có văn pháp quy Chính phủ quy định riêng đấu giá quyền SDĐ 4.4.2.2 Giá đấu giá Qua việc tổng hợp số liệu giá đất theo quy định dự án so sánh với giá trúng đấu giá, thấy chênh lệch rõ rệt giá trúng đấu giá giá theo quy định Thực tế cho thấy, giá khởi điểm lô đất số vị trí thấp so với giá thị trƣờng nhằm bình ổn thị trƣờng bất động sản 52 Tuy nhiên, cần thay đổi số phƣơng thức định giá khởi điểm đấu giá để đảm bảo công mở rộng đối tƣợng tham gia Với lẻ giá khởi điểm vừa phải, cịn lơ giá khởi điểm phải sát giá thị trƣờng để chống tiêu cực 4.4.2.3 Kế hoạch đấu giá quyền SDĐ Huyện cần bƣớc tiến hành quy hoạch chỉnh trang đô thị để nâng cao hiệu SDĐ, thông qua quy hoạch chỉnh trang thị thiết lập đƣợc hệ thống sở hạ tầng đồng Tạo đƣợc liên kết hạ tầng khu vực khác nhau, từ nâng cao đƣợc giá trị quyền SDĐ Kiểm kê đầy đủ diện tích loại đất, đầu tƣ cho quy hoạch chi tiết SDĐ đến xã, thị trấn xác định cụ thể quỹ đất để tiến hành lập dự án có nhu cầu Trƣớc mắt cần khẩn trƣơng hoàn thiện dự án để sớm thực đấu giá nhằm phục vụ nhu cầu nhà ngƣời dân Trên sở dự án đƣợc phê duyệt quy hoạch, thành phố tiến hành công khai thông tin quy hoạch để ngƣời dân tham khảo, cơng khai kế hoạch đấu giá dự kiến để ngƣời dân chuẩn bị mặt tài thực Khi có kế hoạch đấu giá thức phải sớm thông báo rộng rãi thông tin, quảng cáo cho dự án tiến hành đấu giá, phát tờ rơi để ngƣời dân có thêm thơng tin Từng bƣớc giao công tác đấu giá đất cho đơn vị chun trách để ngƣời dân dễ dàng tìm hiểu đƣợc thơng tin, việc giao cho Trung tâm đấu giá tỉnh thực Các quan chuyên môn UBND cấp chỉ thực nhiệm vụ chun mơn mình, có sách tạo điều kiện cho đơn vị đƣợc giao tổ chức đấu giá làm tốt công tác đấu giá Đối với dự án đấu giá đất cần đƣợc đầu tƣ hạ tầng trƣớc đƣa đấu giá, mặt để làm tăng giá trị đất đấu giá, mặt khác để sau trúng đấu giá ngƣời trúng đấu giá nộp tiền đầy đủ Tránh tình trạng chậm thu tiền sau đấu giá nhƣ diễn thời gian vừa qua nhiều dự án 53 khơng kịp hồn thiện hạ tầng để giao đất cho ngƣời trúng đấu giá; Cần nghiên cứu áp dụng đồng giải pháp kỹ thuật để đánh giá tình hình cung cầu SDĐ khu vực đấu giá nhƣ bên Trên sở cung cầu thị trƣờng khu vực có thể: thiết kế đất đấu giá theo diện tích khác (Ví dụ dự án đấu giá đất nhỏ nên chia nhỏ diện tích (60 đến 100 m2) khơng nên để diện tích q lớn), đƣa đấu giá theo phƣơng thức khác nhau; việc xây dựng giá khởi điểm bƣớc giá cần đƣợc điều chỉnh theo nhu cầu (Ví dụ: với đất lẻ giá khởi điểm cần xây dựng vừa phải, cịn lơ lớn giá khởi điểm phải sát giá thị trƣờng để chống tiêu cực) Trích phần kinh phí thu đƣợc từ đấu giá đất để đầu tƣ phát triển nhà cho đối tƣợng sách, ngƣời thu nhập thấp, tạo lập sẵn quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả góp tái định cƣ để cần thu hồi có chỗ cho ngƣời bị thu hồi tái định cƣ Các quy trình dự án đấu giá quyền SDĐ cần đƣợc xử lý nhanh, đặc biệt khâu quy hoạch yếu tố quan trọng công đoạn mở đƣờng để triển khai dự án 54 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận - Công tác đấu giá QSD đất huyện Tiên Du đƣợc tiến hành tƣơng đối tốt Huyện xây dựng đƣợc quy trình đấu giá riêng đƣợc tiến hành quy củ giám sát chặt chẽ Trong giai đoạn từ 2014-2016, huyện tiến hành 09 đấu giá, đấu giá 192 lô đất thu 72.823 triệu đồng: + Xã Liên Bão thực công tác đấu gi quyền sử dụng đất tổng diện tích 981,0 m2 với 07 lơ, tổng số tiền thu đƣợc từ đấu giá quyền sử dụng đất 4.001.670 nghìnđồng + Xã Hiên Vân thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất tổng diện tích 10.593,1 m2 với 78 lơ, tổng số tiền thu đƣợc từ đấu giá quyền sử dụng đất 24.147.414,8 nghìnđồng - Đấu giá quyền SDĐ địa bàn huyện Tiên Du đem lại hiệu to lớn kinh tế, xã hội công tác quản lý nhà nƣớc đất đai Kết đấu giá cho thấy mức chênh lệch giá trúng giá thực tế thị trƣờng từ 1,55 đến 1,82 lần, cho thấy công tác xác định giá sàn mang tính chủ quan chƣa chƣa sát với thực tế nên chƣa phát huy tối đa giá trị kinh tế khu đất Giá trúng bình quân cao giá sàn đƣợc phê duyệt 1,33 lần cho thấy việc đấu giá quyền sử dụng đất theo lô đất đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nƣớc 5.2 Kiến nghị - Nghiên cứu ban hành văn bản, quy chế đấu giá QSDĐ thống góp phần đơn giản thủ tục hành chính, giúp công tác đấu giá quyền sử dụng đất đƣợc thực nhanh, gọn 55 - Xây dựng thị trƣờng BĐS lành mạnh, có tổ chức chuyên hoạt động lĩnh vực BĐS nói chung thị trƣờng đất đai nói riêng, ví dụ nhƣ trung tâm giao dịch BĐS, phát triển mạnh cấu tổ chức phát triển quỹ đất - Kiểm tra rà sốt tình hình sử dụng đất tổ chức, cá nhân, kiên thu hồi diện tích sử dụng không pháp luật để tạo quỹ đất đƣa đấu giá 56 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài chính, Văn số 7519/BTC-QLCS ngày 08/6/2015 Bộ Tài việc xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất; Bộ Tài (2014), Thơng tƣ 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 việc hƣớng dẫn Nghị định 45 thu tiền sử dụng đất; Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2014), Thông tƣ 23/2014/TTBTNMT ngày 19/5/2014 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2014), Thông tƣ số 30/2014/TTBTNMT ngày 02/6/2014 quy định hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất; Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2015), Thông tƣ số 14/2015TTLTBTNMT-BTP ngày 04/4/2015 quy định hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất; Bộ Tài (2015), Thơng tƣ số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 Bộ Tài sửa đổi, bổ sung Thơng tƣ số 48/2012/TT-BTC hƣớng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài đấu giá quyền sử dụng đất; Bô ̣ Tài nguyên và Môi trƣờng , Tài liệu hƣớng dẫn thi hành Luật đất đai 2013, NXB Bản Đồ , Hà Nội Bộ Xây dựng - Bộ KHĐT - Bộ TNMT - Bộ TC,Báo cáo hội thảo Phát triển quản lý thị trường bất động sản Việt Nam, Hà Nội Chu Văn Thinh (2000), Cơ sở khóa học cho viê ̣c hoạch ̣nh các sách sử dụng hợp lý quỹ đất đai , Đề tài nghiên cƣ́u khoa ho ̣c đô ̣c lâ ̣p cấ p Nhà nƣớc, Hà Nội 10 Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai; 57 11.Dân Đức (2006), “Bán đấu giá tài sản Nhật Bản” Tạp chí Dân ch ủ Pháp luật 12 Đỗ Thị Lan, Đỗ Anh Tài (2006), Giáo trình Kinh tế tài nguyên đất, Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Thái Nguyên 13 Lê Đình Thắng (2000), Giáo trình Nguyên lý thị trƣờng nhà đất, Nxb Chính trị quốc gia 14 Luật Dân năm 2005; 15 Luật Đất đai năm 2013 16 Nguyễn Đình Bồng (2005), Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trƣờng bất động sản Việt Nam, Đề tài nghiên cứu khoa học độc lập cấp Nhà nƣớc, Hà N ội 17 Nguyễn Thế Huấn (2009), Giáo trình Thị trƣờng bất động sản, Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Nxb Nông nghiệp 18.Tổ ng cu ̣c điạ chin ́ h (1996), Mười năm kinh doanh bấ t động sản Thâm Quyế n – Trung Quố c 19 Trầ n Thế Ngo ̣c (2001), Báo cáo quản lý phát triển thị trƣờng Bấ t đô ̣ng sản Thành phố Hồ Chí Minh, T.P Hồ Chí Minh ... 4.2 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại số dự án địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2014 - 2016 4.2.1 Kết đấu giá quyền sử dụng đất huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai. .. đấu giá quyền SDĐ số dự án địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2014 - 2016 - Đánh giá hiểu biết ngƣời dân công tác đấu giá quyền sử du? ?ng đất địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh -... dự án địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2014 - 2016 3.3.2.1 Kết đấu giá quyền sử dụng đất huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2014 - 2016 3.3.2.2 Kết đấu giá quyền sử dụng