Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn quận hà đông thành phố hà nội

ỌC T N UY N TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM Đ O UÂN CƢỜNG Đ NH GI CÔNG T C ĐẤU GI QU N SỬ ỤNG ĐẤT CỦ M T S N TR N Đ N QU N H ĐÔNG TH NH PH H N I LU N V N THẠC S QUẢN L ĐẤT Đ I T N Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN – 2015 http://www.lrc.tnu.edu.vn ỌC T N UY N TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM Đ O UÂN CƢỜNG Đ NH GI CÔNG T C ĐẤU GI QU N SỬ ỤNG ĐẤT CỦ M T S N TR N Đ N QU N H ĐÔNG TH NH PH H N I N Q ả ấ M LU N V N THẠC S QUẢN L ĐẤT Đ I N ƣ ƣ ọ T GS TS NGU N Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN N TH Đ NG - 2015 http://www.lrc.tnu.edu.vn i LỜI C M ĐO N Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực chƣa đƣợc sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan thơng tin trích dẫn luận văn đƣợc rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng năm 2015 TÁC GIẢ Đ Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN â Cƣ ng http://www.lrc.tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Trong q trình hồn thành luận văn này, đƣợc quan tâm, giúp đỡ quý báu thầy cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, trƣờng ại học Nông Lâm Thái Nguyên, quan tâm giúp đỡ bạn bè, đồng nghiệp, giúp đỡ phối hợp nhân dân địa phƣơng nơi nghiên cứu S.TS Nguyễn Thế ặc biệt giúp đỡ, dẫn tận tình ặng, ngƣời hƣớng dẫn khoa học, giúp đỡ tơi hồn thành luận văn vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất Trƣớc hết xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, giúp đỡ, bảo ân cần thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên nhƣ thầy cô giáo trƣờng ại học Nông Lâm Thái Nguyên suốt thời gian học tập trƣờng ặc biệt xin gửi lời cảm ơn chân thành tới thầy giáo S.TS Nguyễn Thế ặng trực tiếp hƣớng dẫn bảo tận tình cho suốt thời gian thực luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân quận ơng, Phịng Tài ngun Mơi trƣờng quận ông, Trung tâm Phát triển Quỹ đất quận ông, UBND phƣờng Kiến ƣng, UBND phƣờng iang Biên, UBND phƣờng ồng Mai hộ tham gia đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu nhiệt tình giúp đỡ tơi suốt thời gian thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, ngƣời thân, cán đồng nghiệp bạn bè tạo điều kiện mặt cho tơi q trình thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn quan tâm, giúp đỡ, động viên quý báu kịp thời đó! Hà Nội, ngày tháng năm 2015 TÁC GIẢ Đ Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN â Cƣ ng http://www.lrc.tnu.edu.vn iii DANH MỤC CÁC TỪ VI T TẮT Từ ụm CNQSD N ĩ ủ ụm : iấy chứng nhận quyền sử dụng đất QLNN : Quản lý nhà nƣớc UBND : Ủy ban nhân dân N – CP : Nghị định Chính Phủ Q -UBND : Quyết định Ủy ban nhân dân TT- BTNMT : Thông tƣ Bộ Tài Nguyên Môi Trƣờng Q : Quyết định Bộ Tài Nguyên Môi Trƣờng - BTNMT KH-UBND : Kế hoạch Ủy ban nhân dân CV-UBND : Công văn Ủy ban nhân dân CV- TN&MT : Công văn Tài Nguyên Môi Trƣờng KQSD : ăng ký quyền sử dụng đất QSD : Quyền sử dụng đất TN&MT : Tài Nguyên Môi Trƣờng Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn iv NH MỤC C C ẢNG Bảng 3.1 Cơ cấu kinh tế quận ông (2010 - 2013) 40 Bảng 3.2 Dân số quận ông năm 2014 44 Bảng 3.3 iện trạng sử dụng đất quận ông năm 2014 47 Bảng 3.4 Tổng hợp kết đấu giá quyền sử dụng đất quận ông giai đoạn 2010 - 2014 57 Bảng 3.5 Danh mục đất, giá khởi điểm khu tái định cƣ Kiến ƣng 59 Bảng 3.6 Danh sách hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất đất thuộc nhóm 3, khu tái định cƣ Kiến ƣng 60 Bảng 3.7 Danh sách hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất đất thuộc nhóm 2, khu tái định cƣ Kiến ƣng 62 Bảng 3.8 Danh sách đất đấu giá không thành công thuộc nhóm 3, khu tái định cƣ Kiến ƣng 63 Bảng 3.9 Danh sách đất đấu giá khơng thành cơng thuộc nhóm 2, khu tái định cƣ Kiến ƣng 63 Bảng 3.10 Danh mục đất, giá khởi điểm 64 Bảng 3.11 Danh sách hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất Khu giãn dân Văn Quán, phƣờng Văn Quán .65 Bảng 3.12 Danh sách hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất Khu đấu giá Văn Chỉ, phƣờng ồng Mai 65 Bảng 3.13 Bảng tổng hợp đất đấu giá không thành công 66 Bảng 3.14 Bảng tổng hợp kết phiếu điều tra hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá Khu tái định cƣ Kiến ƣng 68 Bảng 3.15 Bảng tổng hợp kết phiếu điều tra hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá phiên đấu giá đất nhỏ lẻ 69 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn v MỤC LỤC MỞ ẦU .1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu đề tài .3 2.1 Mục tiêu tổng quát .3 2.2 Mục tiêu cụ thể .3 ngh a đề tài Chƣơng TỔN QUAN TÀ L ỆU 1.1 ất đai thị trƣờng đất đai .4 1.1.1 ất đai .4 1.1.2 Thị trƣờng đất đai (thị trƣờng bất động sản) .6 1.1.3 iá đất .8 1.2 iá đất, định giá đất, hình thức đấu giá thị trƣờng bất động sản Thế giới 12 1.2.1 Khái quát giá đất Thế giới 12 1.2.2 Khái quát định giá đất bất động sản 13 1.2.3 Các hình thức đấu giá đất Thế giới 13 1.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 17 1.3.1 Quy định đấu giá đất Việt Nam .17 1.3.2 Các yếu tố xác định giá đất đấu giá quyền sử dụng đất .24 1.3.3 Các phƣơng pháp định giá đất đấu giá quyền sử dụng đất nƣớc ta 25 1.3.4 Các hình thức đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 27 1.3.5 Quy trình đấu giá tài sản Việt Nam .27 1.3.6 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 30 Chƣơng NỘ DUN VÀ P ƢƠN P PN N CỨU .34 2.1 ối tƣợng phạm vi nghiên cứu 34 2.2 Nội dung nghiên cứu 34 2.2.1 ặc điểm điều kiện tự nhiên, thực trạng phát triển Kinh tế - Xã hội Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn vi tình hình quản lý, sử dụng đất quận ông 34 2.2.2 ánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất quận ông, thành phố Nội .34 2.2.3 ánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất .35 2.2.4 ề xuất số giải pháp, kiến nghị công tác đấu giá quyền sử dụng đất quận ông 35 2.3 Phƣơng pháp nghiên cứu 35 2.3.1 Phƣơng pháp nghiên cứu về: ặc điểm điều kiện tự nhiên, thực trạng phát triển kinh tế - xã hội tình hình quản lý, sử dụng đất quận ơng : 35 2.3.2 Phƣơng pháp nghiên cứu về: ánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất quận ông, thành phố Nội : 35 2.3.3 Phƣơng pháp nghiên cứu về: ánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất : 35 2.3.4 Phƣơng pháp nghiên cứu về: ề xuất giải pháp, kiến nghị công tác đấu giá quyền sử dụng đất quận ông .36 Chƣơng K T QU N N CỨU .37 3.1 ặc điểm điều kiện tự nhiên, thực trạng phát triển kinh tế - xã hội tình hình quản lý, sử dụng đất quận ơng 37 3.1.1 iều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên .37 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 40 3.1.3 Tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn quận ông .46 3.2 ánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất quận ông, thành phố Nội 48 3.2.1 Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất 48 3.2.2 Công tác đấu giá quyền SD địa bàn quận giai đoạn 2010 - 2014 57 3.3 ánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án nghiên cứu địa bàn quận ông 58 3.3.1 ánh giá tình hình, kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 58 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn vii 3.3.2 ánh giá khó khăn, vƣớng mắc yếu tố ảnh hƣởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận ông 69 3.4 ánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất 71 3.4.1 iệu kinh tế 71 3.4.2 iệu xã hội 73 3.4.3 iệu công tác quản lý sử dụng đất đai .73 3.5 ề xuất số giải pháp, kiến nghị công tác đấu giá quyền sử dụng đất quận ông 74 3.5.1 iải pháp sách 74 3.5.2 iải pháp kỹ thuật 75 3.5.3 iải pháp chế tài 76 K T LUẬN VÀ K N N Ị 77 Kết luận 77 Kiến nghị .78 TÀ L ỆU T AM K O 79 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn MỞ ĐẦU Tí ấp ế ủ ề ất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên vô quý thiên nhiên ban tặng cho ngƣời, thành phần quan trọng thiếu đƣợc môi trƣờng sống ất tƣ liệu sản xuất đặc biệt, có vị trí cố định số lƣợng định, địa bàn phân bố điểm dân cƣ, kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phịng Do có giá trị đặc biệt mà không tƣ liệu sản xuất sánh đƣợc Nhiều hệ nhân dân ta phải đánh đổi xƣơng máu, tốn nhiều cơng sức, cải để bảo vệ, giữ gìn đất đai cho Tổ quốc ất nƣớc ngày phát triển, nhu cầu ngƣời ngày cao ngƣời tìm cách sử dụng đất hiệu đất đai trở nên quý giá Ở nƣớc ta đất đai đƣợc coi hàng hố từ lâu, nơi phát triển đất đai quý giá đem lại giá trị kinh tế cao Cùng với phát triển kinh tế, hoàn thiện chế pháp lý, đặc biệt chủ sử dụng đất biết rõ vai trò quan trọng đất đai kinh tế nên việc mua bán đất đai có nhiều phức tạp, thị trƣờng ngầm diễn ra, bán đất trái thẩm quyền với giá rẻ cho ngƣời khơng có nhu cầu mà mua đất để bán đƣợc giá cao thu lời cho than xảy nhiều địa phƣơng dẫn đến thất thoát nguồn thu cho ngân sách Nhà nƣớc hội để tham nhũng nảy sinh ể phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp công nghiệp hoá đại hoá đất nƣớc Từ năm 1993, Thủ tƣớng Chính phủ cho phép thực chủ trƣơng sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng đạt đƣợc số thành nhƣ làm thay đổi mặt nhiều địa phƣơng, nhƣng tồn số việc nhƣ việc giá đất khơng cụ thể, tốn tiền khơng chặt chẽ dẫn đến bán đất với giá thấp ể khắc phục tồn đó, năm gần Nhà nƣớc dùng chế lấy quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng nhƣng theo hƣớng đấu thầu dự án đấu giá quyền sử dụng đất Công tác đấu giá quyền sử dụng đất hƣớng cho thị trƣờng bất động sản để đảm bảo giá đất đấu giá sát với giá đất Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 70 - Thủ tục để đƣa đƣợc lô đất vào đấu giá có nhiều khâu, đoạn; từ có chủ trƣơng cho phép đấu giá đến mở phiên đấu giá nhiều thời gian - ối với việc tránh thông thầu thực đấu giá chƣa có quy định cụ thể để phịng tránh, chƣa có chế tài xử phạt ƣớng dẫn sở ngành Thành phố đấu giá quyền sử dụng đất - chậm, chƣa kịp thời, hƣớng dẫn cịn khó hiểu nhƣ cắt ngh a đấu giá thành: ƣợc hiểu kết thúc phiên đấu giá tất lô đất (thửa đất) đem đấu giá đƣợc đấu giá quy định đƣợc đấu hết hay phải tới thời điểm ngƣời đấu giá nộp hết tiền trúng đấu giá cho tất đất đem đấu giá, việc ký hợp đồng tốn phí đấu giá cho đơn vị đấu giá chuyên nghiệp gặp nhiều khó khăn b Đ v ƣ m ấ - Ngƣời tham gia đấu giá khơng hình dung đƣợc phát triển khu vực đấu giá muốn mua đƣợc lô đất thấp với giá thị trƣờng nên trả giá đấu giá thƣờng thấp giá thị trƣờng; việc tạo chênh lệch giá đấu sau đấu giá - Có trƣờng hợp ngƣời tham gia đấu giá sử dụng nhiều đất xung quanh khu vực đấu giá nên bỏ giá cao để nâng mặt giá khu vực lên - iện hầu hết dự án đấu giá đất có trƣờng hợp ngƣời tham gia đấu giá mang tính đầu đất đai, nhu cầu đất, nhà chƣa sát nhu cầu thực tế - Trong trƣờng hợp chuyển nhƣợng lại cho ngƣời khác giá đất để tính thuế chuyển quyền thuế trƣớc bạ bị tính theo giá đấu giá (giá thƣờng cao nhiều lần so với khung giá quy định Nhà nƣớc) Đ v ô ả ấ v xâ ự ô ị - Các sách đấu giá cịn nhiều bất cập nhƣ nằm rải rác nhiều quy định văn quy phạm pháp luật, thiếu tính ổn định; nhiều vấn đề phát sinh thực tiễn chậm đƣợc đổi mới, dẫn đến lúng túng, khó khăn tổ chức thực Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 71 - ối với dự án đấu giá đất thực thành cơng sau tạo mặt giá khu vực, điều dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục khu vực có dự án đấu giá - Tình trạng tự ý điều chỉnh quy hoạch, giảm bớt phần diện tích cơng cộng chủ đầu tƣ sau trúng đấu giá diễn phổ biến, tỷ lệ đƣợc phép xây dựng bị vi phạm tất cơng trình - iện chƣa có thống cách quản lý khu đất sau đƣa đấu giá đất, việc xây dựng sai so với cấp phép Đ ệ ả ủ ô ấ ề ụ ấ Các phiên đấu giá thuộc dự án nghiên cứu đƣợc tổ chức thành công quy trình theo quy định mang lại hiệu tích cực nhiều mặt, cụ thể nhƣ sau: 3.4.1 Hiệu kinh tế Đ v N ƣ - Các phiên đấu giá quyền sử dụng đất 02 dự án tạo giá trị thu đƣợc vào ngân sách Nhà nƣớc 87.061.220.000 đồng (hơn tám mƣơi bảy tỷ đồng) tức gấp 1,61 lần so với số tiền dự tính thu đƣợc theo giá khởi điểm - Khai thác hợp lý quỹ đất mà lại thu đƣợc hiệu kinh tế cao - uy động nhiều nguồn vốn tham gia đầu tƣ xây dựng - Sự chênh lệch giá trúng giá thị trƣờng góp phần làm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nƣớc - Tạo nguồn vốn từ đấu giá QSD để đầu tƣ cho dự án khác tạo điều kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề cho nhân dân địa phƣơng Nhà nƣớc thu hồi đất để xây dựng cơng trình nói chung dự án đấu giá đất nói riêng - ấu giá quyền sử dụng đất có ý ngh a to lớn, giúp tăng nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tƣ xây dựng sở hạ tầng, tạo đà thúc đẩy nghiệp cơng nghiệp hố, đại hố đất nƣớc - ấu giá QSD tạo cạnh tranh lành mạnh ngƣời tham gia đấu giá, ngƣời trả giá cao ngƣời nhận đƣợc QSD So với cách giao đất có thu tiền thơng thƣờng giao đất thơng qua đấu giá quyền sử dụng đất có Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 72 hiệu nhiều so với giao đất có thu tiền trƣớc b Đ v ƣ ụ ấ - ất để đấu giá đất đƣợc phê duyệt quy hoạch nên tính an toàn cao, ngƣời mua đƣợc Nhà nƣớc bảo đảm tính pháp lý lơ đất, đƣợc đảm bảo sử dụng đất hợp pháp đầy đủ giấy tờ Nếu mua đất thị trƣờng tự do, ngƣời mua thƣờng phải nhiều cơng để tìm hiểu giấy tờ hay vị trí quy hoạch đất đƣa định, đất đem đấu giá yếu tố đƣợc đảm bảo - ấu giá QSD đƣợc tiến hành công khai, thu hút nhiều đối tƣợng tham gia với nhiều mức trả giá khác Trƣớc đấu giá đƣợc tiến hành, ngƣời tham gia đấu giá đƣợc nghiên cứu hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa tiến hành tìm hiểu thơng tin thị trƣờng khu vực đấu giá nên nhìn nhận, đánh giá giá trị thực tế mảnh đất đƣợc đem đấu giá Do vậy, tham gia họ chủ động trả với giá họ xác định thƣờng đƣa giá thấp so với việc mua đất theo cách thông thƣờng thị trƣờng - Ngƣời sử dụng đất khơng phải phí hoa hồng loại phí cho trung tâm môi giới - ấu giá QSD thực chất hình thức chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đặc biệt, Nhà nƣớc tham gia trực tiếp vào thị trƣờng với tƣ cách bên đối tác giao dịch bất động sản để thu tiền đầu tƣ cơng trình phúc lợi phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội iểm khác biệt hình thức đấu giá với hình thức chuyển nhƣợng QSD thị trƣờng không qua mặc mà thông qua chế đấu giá công khai để trả giá cao nhận đƣợc Ngƣời trúng đấu giá không thêm tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất mua bán nhƣ bên mà tiền lệ phí trƣớc bạ cấp CN QSD Tóm lại, đấu giá quyền sử dụng đất bƣớc lôi kéo đƣợc ngân hàng, tổ chức tín dụng, doanh nghiệp vừa nhỏ tham gia, góp phần cho thị trƣờng quy đƣợc phát triển Thực tế chứng minh, nguồn thu từ đất vô tận, từ nguồn thu này, Nhà nƣớc có đƣợc nguồn vốn hỗ trợ cho hoạt động kinh Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 73 tế bền vững, bất biến tạo sở vững trình phát triển kinh tế - xã hội đƣa đất nƣớc lên, ngày phát triển 3.4.2 Hiệu x hội - Khai thác có hiệu quỹ đất, tạo nguồn lực để thực chƣơng trình xây dựng nông thôn mới, giải nhu cầu sử dụng đất nhân dân doanh nghiệp, tổ chức (đấu giá QSD đất tập trung), tăng nguồn thu cho ngân sách, tạo nguồn vốn cho đầu tƣ phát triển địa bàn Quận, việc xây dựng hoàn thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu đất đấu giá cịn góp phần tạo dựng khu thị, khu đất nông thôn theo hƣớng văn minh, đại góp phần thực quy hoạch chung Thủ Nội quận ơng nói riêng - Với nguồn thu lớn từ đấu giá quyền sử dụng đất, bên cạnh việc đầu tƣ xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống sở hạ tầng: hệ thống đƣờng giao thông, trƣờng học, trƣờng mầm non, bệnh viện, trạm y tế xã, hệ thống cấp thoát nƣớc, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống điện, công viên, vƣờn hoa, chiếu sáng Nguồn vốn huy động đƣợc từ đấu giá QSD hỗ trợ đắc lực cho việc chuyển dịch cấu kinh tế, cấu ngành nghề Nhiều ngành nghề đƣợc đầu tƣ phát triển, ngành nghề thủ công đƣợc đầu tƣ lƣợng vốn đáng kể, tạo việc làm cho lực lƣợng lao động dƣ thừa vùng ven đô thị - ấu giá đất cách xã hội hoá để thu hút ngƣời dân tham gia vào phát triển quỹ đất, quỹ nhà, từ tạo đƣợc nguồn vốn để giải sách xã khác nhƣ: tạo quỹ nhà cho ngƣời thu nhập thấp, hỗ trợ gia đình sách khó khăn cải thiện chỗ ở… Với giá đất đƣợc công bố đấu giá quyền sử dụng đất loại bỏ tâm lý hoang mang, giao động giá đất chủ thể tham gia thị trƣờng, xố giá ảo B S, góp phần tạo bình ổn giá đất đai, tạo điều kiện cho thị trƣờng B S phát triển lành mạnh, bền vững 3.4.3 Hiệu công tác quản ý sử dụng đất đai Ngoài hiệu mặt kinh tế, xã hội, đấu giá quyền sử dụng đất mang lại hiệu quan trọng công tác quản lý sử dụng đất đai, thể cụ thể nhƣ sau: Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 74 - Việc tổ chức đấu giá QSD góp phần bƣớc đƣa cơng tác quản lý Nhà nƣớc đất đai địa bàn uyện đảm bảo chặt chẽ, quy định, sử dụng mục đích, kế hoạch đƣợc duyệt, kịp thời ngăn chặn việc lấn chiếm đất công, giao đất trái thẩm quyền ấu giá quyền sử dụng đất biện pháp khai thác quỹ đất hiệu - ấu giá quyền sử dụng đất góp phần tạo mặt giá cả, tạo ổn định cho thị trƣờng bất động sản ấu giá QSD , đấu thầu dự án góp phần lành mạnh hố thị trƣờng - bất động sản thủ tục hành Thơng qua đấu giá quyền sử dụng đất, thực công tác giao đất CNQSD đƣợc nhanh chóng dễ dàng, thủ tục hành đơn giản, thời gian ngắn, quan quản lý Nhà nƣớc hồn thành xong từ khâu giao đất đến khâu cấp CNQSD có đầy đủ sở pháp lý cần thiết theo quy định, thủ tục hành đơn giản, bỏ bớt khâu thủ tục hành khơng cần thiết Khi hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá cần có định phê duyệt kết trúng đấu giá, hoá đơn nộp tiền biên giao đất thực địa hồ sơ đề nghị cấp việc cấp CNQSD CNQSD CNQSD đầy đủ, không cịn vƣớng mắc mặt pháp lý Cơng tác cấp với thủ tục đơn giản, nhanh gọn tạo niềm tin ngƣời sử dụng đất tạo điều kiện thuận lợi cho quan quản lý đất đai - ể thực đƣợc việc đấu giá quyền sử dụng đất hiệu quả, đồng bộ, không chồng chéo, nhanh chóng, thuận tiện, dự án cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phải đƣợc thực trƣớc bƣớc, có tầm nhìn chiến lƣợc có tính khả thi Chính mà quy hoạch thị đƣợc phát triển đồng hơn, tránh tình trạng xây dựng khơng có quy hoạch Đề x ấ mộ ấ ả p p ế ị v ô ấ ề ụ H Đơ 3.5.1 Giải pháp sách - Từng bƣớc giao công tác đấu giá đất cho đơn vị chun trách để ngƣời dân dễ dàng tìm hiểu đƣợc thơng tin, việc giao cho Sàn giao dịch B S thực Các quan chuyên môn Uỷ ban nhân dân cấp thực Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 75 nhiệm vụ chun mơn mình, có sách tạo điều kiện cho đơn vị đƣợc giao tổ chức đấu giá làm tốt công tác đấu giá - Cần nghiên cứu áp dụng đồng giải pháp kỹ thuật để đánh giá tình hình cung cầu sử dụng đất khu vực đấu giá nhƣ bên Trên sở cung cầu thị trƣờng khu vực có thể: thiết kế đất đấu giá theo diện tích khác, đƣa đấu giá theo phƣơng thức khác nhau; việc xây dựng giá sàn bƣớc giá cần đƣợc điều chỉnh theo nhu cầu - iện nay, theo bối cảnh chung kinh tế giới nƣớc suy thoái, thị trƣờng B S trầm lắng, sức mua thị trƣờng giảm kéo theo lƣợng khách hàng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất không lớn, hạn chế tính cọ sát cạnh tranh thực đấu giá - Việc quy định đối tƣợng đấu giá tối thiểu trƣờng hợp số đất nhỏ 10 nhƣng có giá khởi điểm tổ chức đấu giá lƣợt tất đất theo quy định khoản iều 13, Quyết định số 29/2011/Q -UBND ngày 14/9/2011 UBND Thành phố có nhiều cách hiểu khác nhau, triển khai thực gặp khơng khó khăn, mà cần phải giải thích rõ ràng, ngơn từ quy định phải có ngh a tránh nhiều ngh a, hàm ý gây khó khăn việc áp dụng quy định Bên cạnh UBND quận ông cần ý số vấn đề sau: - Các quy trình dự án đấu giá QSD cần đƣợc xử lý nhanh, đặc biệt khâu quy hoạch yếu tố quan trọng công đoạn mở đƣờng để triển khai dự án, quy hoạch chậm không chớp đƣợc thời lúc giá đất cao - Trích phần kinh phí thu đƣợc từ đấu giá đất để đầu tƣ phát triển nhà cho đối tƣợng sách, ngƣời thu nhập thấp, tạo lập sẵn quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả góp tái định cƣ để cần thu hồi có chỗ cho ngƣời bị thu hồi tái định cƣ 3.5.2 Giải pháp kỹ thuật - ầu tƣ sở hạ tầng vị trí đấu giá để thu hút ngƣời mua - Nghiên cứu hồn thiện sách quy chế đấu giá QSD , áp dụng thống phạm vi toàn quốc - iá đất Nhà nƣớc quy định cần đủ mức chi tiết trƣờng hợp khác Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 76 nhau, đặc biệt cần sát giá thị trƣờng tránh trƣờng hợp thông thầu trả giá thấp - Thu hút nguồn lực xã hội, khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tƣ phát triển hàng hoá B S, đặc biệt đầu tƣ xây dựng cơng trình sản xuất kinh doanh, cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội - Cần phải tạo chế thơng thống thủ tục hành ngƣời tham gia đấu giá trúng đấu giá - Tăng cƣờng tính cạnh tranh, khai thông ách tắc để thị trƣờng hoạt động lành mạnh quản lý có hiệu thị trƣờng bất động sản 3.5.3 Giải pháp chế tài - Sớm nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung số loại thuế lệ phí liên quan đến đấu giá quyền SD thị trƣờng B S theo hƣớng khuyến khích sử dụng có hiệu B S, đồng thời phát triển mạnh giao dịch thức thị trƣờng - iảm thuế phí giao dịch thị trƣờng B S mức hợp lý nhằm khuyến khích giao dịch thức, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm , hành vi trốn tránh ngh a vụ tài gây thất thu cho ngân sách Nhà nƣớc - Có chế sử dụng nguồn thu từ đấu giá QSD rõ ràng, cụ thể, công khai, minh bạch để có hiệu sử dụng cao Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 77 T LU N V I N NGH ế Sau nghiên cứu, tìm hiểu để đến hồn thiện đề tài này, tơi đƣa kết luận sau: ơng cửa ngõ phía Tây Nam để vào trung tâm Thủ đơ, địa bàn quận có nhiều trục giao thơng chạy qua nhƣ Quốc lộ 6A, Quốc lộ 21B, ƣờng 70, ƣờng 72 mạng lƣới giao thơng thị phát triển tƣơng đối hồn thiện nối chuỗi đô thị vùng kinh tế trọng điểm Bắc nhƣ đô thị Miếu Môn - Xuân Mai - òa Lạc- Sơn Tây vành đai vệ tinh phát triển không gian điểm nhấn Nội, Nội định hƣớng phát triển không gian vùng đô thị Nội mở rộng, tác động lan tỏa vùng lân cận thành trục phát triển theo hƣớng cơng nghiệp hóa đại hóa Vị trí địa lý có lợi lớn việc phát triển kinh tế Là Quận có tiềm mạnh để thu hút thị trƣờng, phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đƣợc đông đảo nhà thầu tham gia đấu giá - Tại 02 dự án nghiên cứu cho thấy: Diện tích 02 dự án đấu giá 3.544,12 m2 tạo 54 đất đấu giá Thành công đấu giá đạt 45 đất với tổng giá trị đạt 87.061.220.000 đồng (hơn tám mƣơi bảy tỷ đồng) - ánh giá đƣợc hiệu 02 dự án đấu giá cho thấy: + iệu kinh tế: Kết thúc phiên đấu giá quyền sử dụng đất 02 dự án tạo giá trị thu đƣợc vào ngân sách Nhà nƣớc 87.061.220.000 đồng (hơn tám mƣơi bảy tỷ đồng) tức gấp 1,61 lần so với số tiền dự tính thu đƣợc theo giá khởi điểm + iệu xã hội: oàn thiện đƣợc hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu đất đấu giá, góp phần tạo dựng khu thị theo hƣớng nông thôn mới, khu đất nông thôn theo hƣớng văn minh, đại góp phần thực quy hoạch chung Thủ đô Nội quận ơng nói riêng + iệu cơng tác quản lý sử dụng đất đai: ang góp phần bƣớc ổn định công tác quản lý đất đai chặt chẽ hơn, chống đƣợc việc lấn chiếm đất công giao đất trái thẩm quyền Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 78 - ể làm tốt công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án tiếp theo, đề xuất 03 nhóm giải pháp giải pháp sách, giải pháp kỹ thuật, giải pháp chế tài ế ị ể giải đƣợc số tồn vƣớng mắc tơi có số kiến nghị nhƣ sau: - Cần phải có biện pháp xác minh tài ngƣời tham gia đấu giá buổi xét tƣ cách tham dự đấu giá xem nguồn tài có đủ để tham gia đấu giá nâng tiền đặt trƣớc dự đấu giá lên cao để tránh tình trạng trúng lại bỏ cị mồi, gây thời gian tổ chức đấu giá dự án nhiều lần, gây thất thu ngân sách Nhà nƣớc - Thông tin ngƣời đăng ký tham gia phải đƣợc bảo mật tránh móc nối với để thơng thầu gây thất thu cho ngân sách Nhà nƣớc Cần phải có chế tài xử phạt nghiêm minh trƣờng hợp thông thầu bị phát để ngƣời tham gia đấu giá có ý thức đấu giá lành mạnh, hợp pháp, thu đƣợc hiệu cao tổ chức đấu giá - Quy trình lập dự án đấu giá, thực dự án đấu giá cần có giám sát chặt chẽ quan quản lý, có chế kiểm tra chéo, tăng cƣờng giám sát ngƣời dân quan báo chí, từ ngăn chặn đƣợc hành vi tiêu cực xảy trình đấu giá đất Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 79 TÀI LIỆU TH M HẢO Bộ Tài (2003), Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC ngày 18/02/2003 Cơ chế tài việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng; Bộ tài (2004), Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/12/2004 ƣớng dẫn thực Nghị định số 188/2004/N -CP ngày 16/11/2004 Chính phủ Phƣơng pháp xác định giá đất khung giá loại đất; Bộ tài (2004), Thơng tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 ƣớng dẫn việc xác định giá thời điểm chuyển giao tài sản Nhà nƣớc để bán đấu giá; Bộ Tài (2008), Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3); Bộ tài (2010), Thơng tư số 66/2010/TT-BTC ngày 22/4/2010 ƣớng dẫn việc xác định giá thị trƣờng giao dịch kinh doanh bên có quan hệ liên kết; Bộ tài (2012), Thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày 05/01/2012 ƣớng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý sử dụng phí đấu giá, phí tham gia đấu giá lệ phí cấp Chứng hành nghề đấu giá tài sản; Bộ Tƣ pháp (2005), Thông tư số 03/2005/TT-BTP ngày 04/5/2005 ƣớng dẫn số quy định Nghị định số 05/2005/N -CP ngày 18/01/2005 Chính phủ bán đấu giá tài sản; Các nguồn số liệu, thống kê huyện ông liên quan đến luận văn; Chính phủ(2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Phƣơng pháp xác định giá đất khung giá loại đất; 10 Chính phủ(2004), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Thi hành Luật đất đai; 11 Chính phủ(2004), Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Thu tiền sử dụng đất; 12 Chính phủ(2004), Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 Bán đấu giá tài sản; Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 80 13 Chính phủ(2007), Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/N -CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phƣơng pháp xác định giá đất khung giá loại đất; 14 Chính phủ (2009), Nghị định số 52/2009NĐ-CP ngày 03/6/2009 Chính phủ quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành số điều Luật Quản lý, sử dụng tài sản nhà nƣớc; 15 Chính phủ (2010), Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 Chính phủ Bán đấu giá tài sản; 16 Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình định giá đất, NXB Nơng nghiệp, Hà Nội; 17 Nguyễn ình Bồng, Nguyễn Thanh Trà (2005), Giáo trình Thị trường Bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội; 18 Quốc hội (2003), Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003; 19 Quốc hội (2006), Luật kinh doanh BĐS ngày 29/6/2006; 20 Quy hoạch tổng thể mặt phân lô khu đất đấu giá; 21 Thủ tƣớng Chính phủ (2005), Quyết định số 216/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất; 22 UBND Thành phố Nội (2008), Quyết định số 39/Q -UBND ngày 22/10/2008 Ban hành quy định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án đầu tƣ thu hồi đất, giao đất làm nhà nông thôn địa điểm dân cƣ nông thôn địa bàn Thành phố Nội; 23 UBND Thành phố Nội (2008), Quyết định số 43/QĐ-UBND ngày 23/10/2008 việc Ban hành quy định đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn Thành phố Nội; 24 UBND Thành phố Nội (2011), Quyết định số 29/2011/QĐ-UBND ngày 14/9/2011 việc ban hành Quy định đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn Thành phố Nội; 25 UBND quận ông(2014), Niên giám thống kê quận Hà Đơng; Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 81 26 Mạng internet: Website cuả Cục Quản lý cơng sản - Bộ Tài chính, 2010 (http://Taisancong.mof.gov.vn); 27 Quyết định việc công nhận kết trúng đấu giá quyền SDĐ số 4873/QĐ – UBND ngày 26/06/2014 UBND quận Hà Đông 28 Quyết định việc công nhận kết trúng đấu giá quyền SDĐ số 5072/QĐ – UBND ngày 30/06/2014 UBND quận Hà Đơng Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn PHI U ĐI U TR H GI ĐÌNH C NHÂN TRÚNG ĐẤU GI QU T ấ N SỬ ỤNG ĐẤT ấ Dự án:……………………………………………… Ngƣời vấn: ………………………………… Ngày vấn : ………………………………… I THÔNG TIN CHỦ H GI ĐÌNH C NHÂN TRÚNG ĐẤU GI ọ tên: , iới tính: Nam/ Nữ Tuổi: Dân tộc: Trình độ văn hố: Ngành nghề, hoạt động sản xuất gia đình: II C T ự C ự ấ ô ấ rú T ấ ấ T T QUẢ TH M GI ĐẤU GI QU ô ấ rú T ấ ấ ệ tích (m2 ) ấ ấ v Giá sàn ( m2 ) ô N SỬ ỤNG ĐẤT ộp ề Mứ rả rú ấ ( m2 ) ấ v ô rú ấ Chênh ệ v giá sàn ( m2 ) ộp ề rú Chênh Mứ ệ ệ v Giá sàn rả rú tích giá sàn ( m2 ) ấ (m2 ) ( m2 ) ( m2 ) Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN Tổ rị ấ rú ấ ( ) ấ Tổ rị ấ rú ấ ( ) http://www.lrc.tnu.edu.vn L ô ấ bỏ ế ả rú ấ ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… III HIỆN TRẠNG SỬ ỤNG ĐẤT G ì ấ ób ề STT ử ụ Đị ỉ ấ v ụ v ữ mụ í ì rƣ ấ Mụ ệ í (m2 ) ấ L í ấ ụ VI I N CỦ H GI ĐÌNH Theo ơng (bà) sách đấu giá quyền sử dụng đất nhƣ hợp lý chƣa? Hợp lý: Chưa hợp lý: tầng kỹ thuật khu vực đấu giá có tốt hợp lý khơng? Có: Tương đương: Không: Theo ông (bà) đất đấu giá đƣợc phân lô nhƣ hợp lý chƣa? Hợp lý: Chưa hợp lý: Theo ông (bà) việc tổ chức thực công tác đấu giá quyền sử dụng lơ đất có cơng bằng, dân chủ cơng khai khơng? Có: Khơng: ia đình ơng (bà) có đơn thƣ, kiến nghị khơng? Có: Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN Khơng: http://www.lrc.tnu.edu.vn ia đình ơng (bà) có ý kiến, tâm tƣ nguyện vọng sách đấu giá quyền sử dụng đất: C ữ ủ Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN ộ ì â ƣợ p ỏ http://www.lrc.tnu.edu.vn vấ ... quyền sử dụng đất địa bàn quận ông nhiệm vụ quan trọng hàng đầu nay, đề tài: ? ?Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội? ?? đƣợc thực nhằm đánh gía trung... quyền sử dụng đất quận ông Mụ ứ Mụ ủ ề ổ ánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn quận ông đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất quận. .. .46 3.2 ánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất quận ông, thành phố Nội 48 3.2.1 Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất 48 3.2.2 Công tác đấu giá quyền SD địa bàn quận giai