Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn quận hà đông, thành phố hà nội

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI LÊ THU HẰNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Hà Nội – Năm 2018 BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI LÊ THU HẰNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Chuyên ngành: Quản lý Đất đai Mã số: 8850103 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS Nguyễn Thị Khuy Hà Nội – Năm 2018 i CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUN VÀ MƠI TRƯỜNG HÀ NỘI Cán hướng dẫn chính: TS.Nguyễn Thị Khuy Cán chấm phản biện 1:TS Nguyễn Tiến Cường Cán chấm phản biện 2: TS.Nguyễn Thị Hồng Hạnh Luận văn thạc sĩ bảo vệ tại: HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI Ngày 16 tháng năm 2018 ii LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan kết nghiên cứu trình bày luận văn hồn tồn trung thực, tơi, khơng vi phạm điều luật sở hữu trí tuệ pháp luật Việt Nam Nếu sai, tơi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật Tác giả luận văn Lê Thu Hằng iii LỜI CẢM ƠN Trong q trình hồn thành luận văn, tơi nhận quan tâm, giúp đỡ tập thể, cá nhân Nhân dịp xin gửi lời cảm ơn đến tập thể thầy cô giáo Khoa Quản lý đất đai, trường đại học Tài nguyên Môi trường Hà Nội tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, hồn thành luận văn Đặc biệt, tơi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Thị Khuy tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tơi suốt trình thực luận văn Qua tơi xin gửi lời cảm ơn tới đồng chí lãnh đạo UBND, phòng Tài ngun Mơi trường, Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Hà Đơng, Trung tâm phát triển quỹ đấtvà Phòng, Ban quận Hà Đơng nhiệt tình bảo, tạo điều kiện giúp đỡ tơi hồn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn tất bạn bè, người thân gia đình giúp đỡ tơi q trình thực luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn! Tác giả luận văn Lê Thu Hằng iv THÔNG TIN LUẬN VĂN Họ tên học viên: Lê Thu Hằng Lớp: CH2B.QĐ Khoá: 2B Cán hướng dẫn: TS Nguyễn Thị Khuy Tên đề tài: Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội Những nội dung nghiên cứu luận văn kết đạt được: - Nội dung nghiên cứu: Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn quận Hà Đơng Từ đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận - Kết đạt được: Đã đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án địa bàn quận Hà Đông đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông - Kết luận văn tài liệu có giá trị tham khảo đào tạo, nghiên cứu khoa học trường đại học nhà quản lý đất đai công tác đấu giá quyền sử dụng đất v MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN iii MỤC LỤC v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT viii DANH MỤC BẢNG ix MỞ ĐẦU 1.1.Tính cấp thiết đề tài 1.2.Mục tiêu đề tài 1.3.Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài 1.3.1 Ý nghĩa khoa học 1.3.2.Ý nghĩa thực tiễn CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học 1.1.1 Khái niệm, vai trò thực pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.2 Giá đất 1.1.3 Định giá đất 1.2 Cơ sở pháp lý 18 1.2.1 Các văn quy phạm pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất .18 1.2.2 Một số quy định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất 19 1.3 Cở sở thực tiễn 30 1.3.1.Thực pháp luật bán dấu đấu giá đất đai, tài sản số nước giới kinh nghiệm vận dụng đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam .30 1.3.2.Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 32 1.3.3.Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất số địa phương 35 CHƯƠNG ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 40 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 40 vi 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 40 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 40 2.2 Nội dung nghiên cứu 40 2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên kinh tế - xã hội quận Hà Đông, thành phố Hà Nội .40 2.2.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội 40 2.2.3 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông 40 2.2.4.Đánh giá kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án quận Hà Đông, thành phố Hà Nội 40 2.2.5 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận 40 2.3 Phương pháp nghiên cứu 40 2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 40 2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 41 2.3.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 41 2.3.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu 42 2.3.5 Phương pháp so sánh 43 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 44 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên kinh tế - xã hội quận Hà Đông, thành phố Hà Nội .44 3.1.1 Điều kiện tự nhiên .44 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 50 3.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên kinh tế xã hội 53 3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội 55 3.2.1 Tình hình quản lý nhà nước đất đai địa bàn quận Hà Đông 55 3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất 58 3.2.3 Tình hình biến động diện tích loại đất 60 3.3 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông 62 vii 3.3.1 Các văn quy định đấu giá quyền sử dụng đất quận Hà Đơng 62 3.3.2 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất quận Hà Đông 64 3.3.3 Quy định đấu giá quyền sử dụng đất quận Hà Đông 66 3.4 Đánh giá kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án quận Hà Đông, thành phố Hà Nội 75 3.4.1 Khái quát dự án nghiên cứu 75 3.4.2 Kết đấu giá quyền sử dụng đất 77 3.4.3 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án 85 3.4.4 Đánh giá chung công tác đấu giá quyền sử dụng đất quận Hà Đông, thành phố Hà Nội 93 3.5 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông 94 3.5.1 Giải pháp sách 94 3.5.2 Giải pháp kỹ thuật 95 3.5.3 Giải pháp chế tài .95 3.4.4 Quản lý, sử dụng quỹ đất sau đấu giá 95 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 97 viii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ BTNMT Bộ Tài nguyên Môi Trường BĐS Bất động sản ĐGQSDĐ Đấu giá quyền sử dụng đất GCN Giấy chứng nhận NĐ-CP Nghị định-Chính Phủ TT-BTC Thơng tư - Bộ Tài Chính TT-BXD Thơng tư - Bộ Xây Dựng TT-BTP Thông tư – Bộ Tư Pháp TN&MT Tài nguyên Môi trường QĐ-UBND Quyết định-Ủy ban nhân dân QLNN Quản lý nhà nước QSDĐ Quyền sử dụng đất QĐ-TTg Quyết định – Thủ Tướng QPPL Quy phạm pháp luật UBND Ủy ban nhân dân 88 Theo nhận xét cán việc quy định bước giá 100.000 đồng/m2 đánh giá tương đối phù hợp dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu Quang Lãm có cán cho bước cao, dự án đấu giá quyền sử dụng đất tái định cư Kiến Hưng 100% cán đồng tình theo bước giá quy định dự án Bên cạnh số cán cho ý kiến việc xây dựng giá khởi điểm cao so với giá thị trường dẫn tới số lượng người tham gia đấu giá số dự án bị hạn chế dự án thìdự án đấu giá quyền sử dụng đất khu Quang Lãm 100% cán đồng tình với mức giá khởi điểm đưa Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác giá đất để tính thuế chuyển quyền thuế trước bạ bị tính theo giá đấu giá b Đánh giá người trúng đấu giá công tác đấu giá quyền sử đất dự án nghiên cứu Công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu người trúng đấu giá đánh giá thơng qua tiêu chí như: Tính cơng khai thơng tin; hình thức đấu giá; phí đấu giá; khoản tiền đặt trước; giá khởi điểm; bước giá; giá trúng đấu giá i Đánh giá người trúng đấu giá hình thức đấu giá tính minh bạch thơng tin tổ chức đấu giá Bảng 3.9.Đánh giá người trúng đấu giá hình thức đấu giá tính minh bạch thông tin tổ chức đấu giá Dự án đấu giá quyền sử TT Chỉ tiêu dụng đất tái định cư Kiến Hưng Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tái định cư phường Dương Nội Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Tổng khu Quang Tỷ lệ (%) Lãm Tính cơng khai thông tin ĐGQSDĐ 29 46 15 90 100.0 89 Dự án đấu giá quyền sử Chỉ tiêu TT dụng đất tái định cư Kiến Hưng Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tái định cư phường Dương Nội Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Tổng khu Quang Tỷ lệ (%) Lãm Niêm yết công 1.1 khai 29 44 14 87 96.67 3.33 dụng 29 46 15 90 100.0 2.1 Phù hợp 28 44 13 85 94.44 2.2 Không phù hợp 2 5.56 Không niêm 1.2 yết Hình thức đấu giá áp (Nguồn kết điều tra) Việc công khai thông tin đấu giá quyền sử dụng đất quận Hà Đông thực theo quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội theo nhiều hình thức khác như: trang thơng tin điện tử Sở Tư pháp, Đài phát – truyền hình, trang báo điện tử Đồng thời, thông tin dự án đấu giá niêm yết cơng khai nơi bán đấu giá, nơi có đất bán đấu giá Trụ sở UBND cấp phường nơi có đất bán đấu giá Do vậy, phần lớn người trúng đấu giá nắm thông tin đấu giá quyền sử dụng đất dự án mà họ quan tâm Theo kết điều tra phần lớn người trúng đấu giá (96.96%) nhận xét trình tự, thủ tục đấu giá QSDĐ thơng tin dự án đấu giá công khai, minh bạch theo quy định 94.44% người điều tra cho hình thức đấu giá quận Hà Đông phù hợp ii.Đánh giá người trúng đấu giá khoản lệ phí, khoản tiền đặt trước, giá khởi điểm bước giá 90 Bảng 3.10 Đánh giá người trúng đấu giá khoản lệ phí, khoản tiền đặt trước, giá khởi điểm bước giá Dự án đấu giá quyền sử Chỉ tiêu TT dụng đất tái định cư Kiến Hưng Phí đấu giá Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tái định cư phường Dương Nội Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Tổng khu Quang Tỷ lệ% Lãm 29 46 15 90 100.0 1.1 Cao 1 2.22 1.2 Phù hợp 27 46 13 86 95.56 1.3 Thấp 1 2.22 29 46 15 90 100.0 2 5.56 27 45 13 85 94.44 29 46 15 90 100.0 0 2.22 3.2 Phù hợp 27 46 15 88 97.78 3.3 Thấp 0 0 0.00 29 46 15 90 100.0 6.67 28 43 13 84 93.33 29 46 15 90 100.0 5.1 Cao 8.89 5.2 Phù hợp 26 42 14 82 91.11 5.3 Thấp 0 0 0.00 Khoản tiền đặt trước 2.1 Cao 2.2 Phù hợp Giá khởi điểm 3.1 Cao Bước giá 4.1 Cao 4.2 Phù hợp Giá trúng đấu giá (Nguồn kết điều tra) 91 Theo bảng 3.10 ta thấy Về phí đấu giá: Theo quy định người tham gia đấu giá QSDĐ người tham gia đấu giá phải nộp phí tham gia đấu giá, trường hợp phiên đấu giá khơng tổ chức người tham gia đấu giá hồn lại tồn tiền phí tham gia đấu giá Theo kết điều tra người trúng đấu giá có 95.56% cho phí tham gia đấu giá dự án đấu giá phù hợp Tuy nhiên có 2.22% người trúng đấu giá cho phí tham gia đấu giá cao 2.22% lại cho phí tham gia đấu giá thấp Về khoản tiền đặt trước: Theo quy định người tham gia đấu giá nộp hồ sơ phải nộp khoản tiền đặt trước Người trúng đấu giá trừ tiền đặt trước vào tiền SDĐ phải nộp, người không trúng đấu giá trả lại tiền đặt trước Tại dự án áp dụng mức tiền đặt trước 100.000.000 đồng Theo điều tra, người trúng đấu giá cho khoản tiền đặt trước tham gia đấu giá áp dụng phù hợp chiếm 94.44% 5.56% lại cho khoản tiền đặt trước tham gia đấu giá cao Về giá khởi điểm: Xây dựng giá khởi điểm quy định bước giá bước quan trọng quy trình đấu giá Xây dựng giá khởi điểm xác với vị trí, khu vực đưa đấu giá thu hút người tham gia đấu giá góp phần vào thành cơng dự án Theo đánh giá người dân giá khởi điểm dự án phù hợp chiếm 93.33% Bước giá: Việc quy định bước giá 100.000 đồng/ dự án nghiên cứu người trúng đấu giá đánh giá phù hợp chiếm 93.33% Về giá trúng đấu giá: Kết điều tra cho thấy có 91.11% người trúng đấu giá hài lòng với mức giá trả, phù hợp với giá thị trường có 8.89% khơng hài lòng mức giá trúng đấu giá cho giá trúng đấu giá cao so với giá thị trường iii.Đánh giá người trúng đấu giá sau có dự án đấu giá Cơng tác đánh giá QSDĐ dự án người trúng đấu giá sau có dự án đấu giá thơng qua tiêu chí: Đã đưa đất vào sử dụng, chất lượng đời sống người dân sau có dự án đấu giá, sở hạ tầng, chất lượng môi trường, giá đất khu vực dự án đấu giá 92 Bảng 3.11 Đánh giá người trúng đấu giá sau có dự án đấu giá Dự án đấu giá quyền sử TT Chỉ tiêu dụng đất tái định cư Kiến Hưng Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tái định cư phường Dương Nội Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Tổng khu Quang Tỷ lệ (%) Lãm Đưa đất vào sử dụng 29 46 15 90 100.0 25 43 76 84.44 14 15.56 29 46 15 90 100.0 2.1 Tốt 29 46 83 100.0 2.2 Không thay đổi 0 7 0.00 Cơ sở hạ tầng 29 47 15 91 100.0 3.1 Tốt 29 46 15 90 98.90 3.2 Không thay đổi 1 1.11 trường 29 46 15 90 100.0 4.1 Tốt 29 46 13 88 97.78 4.2 Không thay đổi 0 2 2.22 29 46 15 90 100.0 5.1 Tăng lên 27 46 15 88 97.78 5.2 Giữ ổn định 0 2.22 1.1 Đã đưa 1.2 Chưa đưa Đời sống người dân Chất lượng môi Giá đất khu vực có biến động (Nguồn kết điều tra) Từ kết bảng 3.11 cho thấy, có 84.44% người trúng đấu giá đưa đất vào sử dụng chủ yếu dự án đấu giá Kiến Hưng Dương Nội 93 dự án đấu giá khu Quang Lãm có 8/15 người trúng đấu giá đưa đất vào sử dụngdo phần dự án đấu giá người dân đầu tư vào đất nên tài hạn chế cở sở hạ tầng dự án q trình hồn thiện Đời sống hộ gia đình: Các hộ gia đình sau trúng đấu giá xây dựng nhà để đẩy mạnh kinh doanh buôn bán, đời sống người dân nâng lên Đặc biệt khu đấu giá khu vực có điều kiện kinh doanh buôn bán phát triển đời sống hộ nâng lên rõ rệt Vể sở hạ tầng: Tại dự án trước tổ chức đấu giá, quy hoạch sở hạ tầng đường, hệ thống điện, nước đảm bảo phục vụ nhu cầu sinh hoạt người dân có 98.90% người dân đánh giá sở hạ tầng đầu tư tốt trước sau dự án đấu giá Chất lượng Môi trường: Các dự án thực năm gần đây, dân cư đến sống nên chất lượng môi trường chưa bị nhiễm Về giá đất: Nhìn chung hầu hết người dân sinh sống (97.78%) khu đấu giá cho giá đất khu vực tăng số vị trí đẹp thuận lợi gần bến xe, trường học, chợ, thu hút nhiều nhà đầu tư vào mua đất để kinh doanh nên giá đất vị trí đõ tăng 3.4.4 Đánh giá chung công tác đấu giá quyền sử dụng đất quận Hà Đông, thành phố Hà Nội a Thuận lợi Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông đạt số thuận lợi sau: - Công khai minh bạch thông tin liên quan đến lô đất đưa đấu giá phường nơi có đất đấu giá nơi công công - Hội đồng đấu giá thực trình tự thủ tục, quy chế đấu giá; thủ tục sau trúng đấu giá quan chức thực tốt; dự án xây dựng dựa nhu cầu thực tế địa phương nằm quy hoạch, kế hoạch sử dụngđất hàng năm; - Tạo nguồn thu lớn cho ngân sách quận 94 b Tồn tai, hạn chế Từ kết nghiên cứu dự án ý kiến cán tham gia trực tiếp vào công tác đấu giá đưa số tồn tại, hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông: - Thủ tục để đưa lô đất vào đấu giá qua nhiều khâu, đoạn; từ có chủ trương cho phép đấu giá đến mở phiên đấu giá nhiều thời gian - Việc phổ biến thông tin trước phiên đấu hoạt động đấu giá đất hạn chế Mặc dù công khai việc quảng cáo cho khu vực đấu giá thực hiệu chưa cao - Hiện hầu hết dự án đấu giá đất có trường hợp người tham gia đấu giá mang tính đầu đất đai, nhu cầu đất ở, nhà thực - Hình thức đấu giá tiến hành theo hình thức bỏ phiếu kín, tạo điều kiện thuận lợi cho cơng tác đấu giá nhanh chóng, dự án hồn thành cơng tác đấu giá ngày kết đấu giá không đạt mức giá cao giá trúng đấu giá chưa phải giá cao - Một số khu đất đưa đấu giá khơng có quy định cụ thể quy chế quản lý xây dựng thời hạn tối đa bắt buộc phải xây dựng nhà dẫn đến tình trạng sau đấu giá đất để đất hoang hóa khơng sử dụng gây lãng phí tài ngun.Việc quản lý chưa thống lỏng lẽo khu đất sau đưa đấu giá dẫn đến việc xây dựng nhà sai so quy định 3.5 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông 3.5.1 Giải pháp sách - Tiếp tục hồn thiện hệ thống pháp luật, chế sách đảm bảo đồng bộ, thống từ tổng thể đến chi tiết, đồng thời tháo gỡ vướng mắc, khó khăn để thị trường bất động sản phát triển - Khi có kế hoạch đấu giá đất cần phải thông báo rộng rãi qua phương tiện thông tin đại chúng cho người dân biết Thực biện pháp đảm bảo tính cơng khai, minh bạch cơng tác đấu giá giao dịch bất động sản để đối tượng có nhu cầu tiếp cận thơng tin mua bán, hạn chế đầu cơ, mua bán lại, 95 thu lời bất Nhà nước phải định hướng, điều tiết kiểm soát để thị trường bất động sản ổn định, khắc phục tình trạng tự phát, đầu bất động sản - Quy định chi tiết việc xây dựng cơng trình đất đấu giá lô đất tham gia đấu giá khu vực quy hoạch nghĩa vụ người trúng đấu giá quyền sử dụng đất thể giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữ nhà tài sản khác gắn liền vơi đất 3.5.2 Giải pháp kỹ thuật - Việc quy hoạch khu đấu giá đất phải có tầm nhìn xa, gắn với quy hoạch tổng thể thủ đô, hướng tới đô thị văn minh, đại, việc sử dụng đất phải tuân theo sách, pháp luật quản lý, sử dụng đất Nhà nước - Đối với đấu giá đất quy hoạch cần phải trước bước, để có 1ha đất đấu giá phải có vài đất cơng trình kèm theo - Cần tạo chế thơng thống thủ tục hành người tham gia đấu giá trúng giá - Đối với dự án đấu giá đất cần phải đầu tư hạ tầng trước đưa đấu giá để thu hút người mua, mặt để làm tăng giá trị đất đấu giá, mặt khác để sau trúng đấu giá người trúng đấu giá nộp tiền đầy đủ 3.5.3 Giải pháp chế tài - Giảm thuế phí giao dịch thị trường BĐS mức hợp lý nhằm khuyến khích giao dịch thức, khắc phục tình trạng giao dịch “ngầm”, hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài gây thất thu cho ngân sách Nhà nước - Có chế sử dụng nguồn thu từ đấu giá QSDĐ rõ ràng, cụ thể, công khai, minh bạch để có hiệu sử dụng cao - Cần nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung số loại thuế lệ phí liên quan đến đấu giá quyền SDĐ thị trường BĐS theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu BĐS, đồng thời phát triển mạnh giao dịch thức thị trường 3.4.4 Quản lý, sử dụng quỹ đất sau đấu giá - Thực tốt thủ tục sau đấu giá cho người mua lô đất (thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu , hỗ trợ làm thủ tục nhận 96 đất) Đưa diện tích đất trúng đấu giá vào sử dụng mục đích, thời gian quy định -Thực tốt công tác cải cách hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền swor hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất tăng cường quản lý hoạt động giao dịch chuyển nhượng QSDĐ sau đấu giá - Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát xử lý nghiêm trường hợp vi phạm sau đấu giá 97 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Năm 2008 tỉnh Hà Tây thức sát nhập vào thành phố Hà Nội, từ Hà Đơng trở thành quận Quận Hà Đơng có vị trí địa lý liền kề trung tâm thủ đô Hà Nội nên có điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế - xã hội giao lưu kinh tế Là địa bàn mở rộng ảnh hưởng không gian mở rộng trung tâm thủ đô Hà Nội Đồng thời chịu tác động văn hóa, khoa học - kỹ thuật - công nghệ, dịch vụ, thị trường từ trung tâm thủ đô Công tác quản lý, sử dụng đất lãnh đạo, quan, ban ngành địa bàn quận quan tâm trọng với tổng diện tích tự nhiên 4.963,77 đất nơng nghiệp 26.04%; đất phi nông nghiệp chiếm 60.92%; đất chưa sử dụng chiếm 13.04% Q trình thị hóa nhanh, nhu cầu sử dụng đất vào mục đích đất ngày tăng cao nên quận phải thay đổi nhiều kế hoạch sử dụng đất để đáp ứng nhu cầu người dân nói riêng q trình thị hóa nói chung Đấu giá quyền sử dụng đất chủ trương giải pháp hữu hiệu nhằm nâng cao hiệu kinh tế đất, góp phần ổn định thị trường quyền sử dụng đất (thị trường bất động sản), khu vực thị có tốc độ thị hóa nhanh quận Hà Đông, thành phố Hà Nội Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất quận Hà Đông, cụ thể ba dự án đấu giá quyền sử dụng đất Kiến Hưng, Dương Nội Quang Lãm nhìn chung thực tốt theo quy định pháp luật quy chế đấu giá quyền sử dụng đất với 117 đất đấu giá thành công, tổng số tiền thu qua dự án 348.542.920 nghìn đồng, mức chênh lệch bình quân dự án tái định cư Kiến Hưng 1.34 lần; dự án tái định cư Dương Nội 1.61 lần; dự án khu Quang Lãm 1.07 lần Mặc cán người dân đánh giá cao quy trình thực hài lòng tiêu chí đưa đánh giá Tuy nhiên, việc đấu giá quyền sử dụng đất gặp khơng khó khăn quy trình, thủ tục thực số tồn xác định giá khởi điểm đất,tình trạng đầu đất đấu giá xảy Mặt khác, cơng tác quản lý sử 98 dụng đất sau đấu giá chưa chặt chẽ dẫn đến chậm tiến độ đưa đất vào sử dụng người trúng đấu giá, chậm xây dựng sở hạ tầng, cơng trình cơng cộng theo quy hoạch chi tiết phê duyệt Công tác quản lý giao dịch quyền sử dụng đất yếu Để công tác đấu giá quyền sử dụng đất quận Hà Đông mang lại hiệu cao thời gian tới cần phải sử dụng đồng giải pháp như: giải pháp sách; giải pháp kỹ thuật; giải pháp chế tài giải pháp quản lý, sử dụng quỹ đất sau đấu giá Kiến nghị Đối với dự án đấu giá quyền sử dụng đất cần phổ biến thông tin, quảng cáo nhiều hơn, tốt phương tiện thơng tin đại chúng để thu hút thêm nhiều người thamgia Cần quy định hoàn thiện đồng hạ tầng dự án trước đấu giá, để tăng giá trị khu đất đấu giá đồng thời để bắt buộc chủ đầu tư hoàn thành trách nhiệm củamình Quá trình lập dự án đấu giá, thực dự án đấu giá sử dụng đất sau đấu giá cần có giám sát chặt chẽ quan quản lý, có chế kiểm tra chéo, tăng cường giám sát người dân quan báo chí, từ ngăn chặn hành vi tiêu cực xảy 96 TÀI LIỆU THAM KHẢO Phạm Việt Anh (2015) Đánh giá công tác Đấu giá quyền sử dụng đất Huyện Yên Khánh - Tỉnh Ninh Bình Luận án Thạc Sỹ Học viện Nông nghiệp Hà Nội Bộ Tài (2012) Thơng tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 Bộ Tài Chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất 3.Bộ Tài (2015) Thơng tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 Bộ Tài Chính sửa đổi bổ sung Thơng tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 Bộ Tài Hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Bộ Tài nguyên Môi trường (2014) Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Bộ Tài nguyên môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xá định giá đất Bộ Tài nguyên Môi trường(2015) Thông tư Liên tịch số 14/2015/TTLTBTNMT-BTP, ngày 04/4/2015 Quy định việc tổ chức thực giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Nguyễn Thị Cam (1997) Chế định quyền sử dụng đất pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội Đào Trung Chính (2004) Nghiên cứu sở khoa học nhằm góp phần hồn thiện hệ thống pháp luật đất đai liên quan đến thị trường bất động sản, Đề tài NCKH Bộ Tài nguyên Môi trường Trần Kim Chung (2013) Tiếp cận giải vấn đề quyền sở hữu đất đai nước ta 9.Chi Cục Thống kê huyện Gia Viễn (2016) Niên giám Thống kê 2016, huyện Gia Viễn, tỉnh Ninh Bình 10.Chính phủ (2007) Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ việc sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 97 11.Chính phủ (2010) Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản 12.Chính phủ (2014) Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ Quy định giá đất 13 Nguyễn Thị Dung (2011) Quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Việt Nam 14 Trần Tiến Hải (2015) Thực pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam Luận án tiến sỹ Luật học Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh 15 Bùi Mạnh Hiển (2014) Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Quận Hà Đông – thành phố Hà Nội Đồ án Tốt Nghiệp Học viện Nông nghiệp Hà Nội 16 Phan Thị Thanh Huyền (2015) Vấn đề sở hữu toàn dân đất đai giao đất, cho thuê đất theo quy định Luật Đất đai năm 2013, Hội thảo khoa học nghiên cứu sở lý luận thực tiễn việc thể chế hóa chế độ sở hữu toàn dân đất đai phù hợp với kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Luật đất đai năm 2003, tr.121-125 17 Nguyễn Thị Kim Huyền (2014) Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn thị xã Từ Sơn - Tỉnh Bắc Ninh, Luận văn thạc sỹ Quản lý đất đai, Học viện Nông Nghiệp Việt Nam 18.TS Trần Quang Huy (chủ biên) (2012) Giáo trình Luật đất đai, Đại học Luật Hà Nội, NXB Cơng an nhân dân 19.James Madison (1978), Các nhóm lợi ích cách kiểm sốt nhóm này, Bài đăng tờ New York Packet 20.Nguyễn Đình Kháng (2014) Cơ sở lý luận thực tiễn chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam truy cập ngày 15/10/2016 http://www.tapchicongsan.org.vn/Home/Nghiencuu-Traodoi/2014/25954/Co-so-lyluan-va-thuc-tien-cua-che-do-so-huu.aspx 21.Đặng Thị Bích Liễu (2012) Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Việt 98 Nam Luận án Tiến sỹ Luật học Viện Khoa học Xã Hội Việt Nam 22.Bùi Thị Luyến (2015) Đánh giá công tác Đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông- thành phố Hà Nội Đồ án Tốt Nghiệp Học viện Nông nghiệp Hà Nội trang 21 23 Luận án Tiến sỹ Luật học Trường Đại học Luật Hà Nội 24 Ninh Bình với cơng tác đấu giá tài sản địa bàn tỉnh (2016) truy cập 00 phút ngày10/4/2016 bttp.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/dau-gia-tai-san Asps?ItemID=140 25.Ngọc Phương(2016).Truy cập lúc 10 00 phút ngày 13/4/2016 http://cafef.vn/ha-noi-thu-2426-ty-dong-tu-dau-gia-dat-20160919095331716.chn 26.Nguyễn Thị Nga (2003) Xây dựng hoàn thiện pháp luật thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 27 Phòng Tài nguyên Môi trường (2016) Báo cáo Thuyết minh điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất giai đoạn năm 2015-2020, Kế hoạch sử dụng đất năm 2016 Huyện Gia Viễn 28 Phòng Tài ngun Mơi trường huyện Gia Viễn (2016) Kết Thống kê, kiểm kê đất đai năm 2012;2013;2014;2015 năm 2016 29 Phòng Tài ngun Mơi trường huyện Gia Viễn(2016) Báo cáo công tác Tài nguyên Môi trường, phương hướng nhiệm vụ từ năm 2012-2016 30.Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình Định giá đất, Nxb Nơng Nghiệp Hà Nội 31 Quốc hội (1993) Luật Đất đai năm 1993, Nxb Chính trị Quốc gia 32 Quốc hội (2003) Luật Đất đai năm 2003, Nxb Chính trị Quốc gia 33 Quốc hội (2013) Luật Đất đai năm 2013, Nxb Chính trị Quốc gia 34 Quốc hội (2015) Bộ Luật Dân năm 2015, Nxb Chính trị Quốc gia 35 Trung tâm dịch vụ bán đấu giá Tài Sản Ninh Bình(2016) Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Viễn năm 2012; năm 2013; năm 2014; năm 2015; năm 2016 99 36 Từ điển Luật học (2006) Viện Khoa học pháp lý – Bộ Tư pháp, NXB Từ điên bách khoa NXB Tư pháp 37 Nguyễn Tân Thịnh (2012) Đấu giá quyền sử dụng đất: Công cụ giải xúc đất đai Tạp chí Tài số 10 38 UBND Thành phố Hồ Chí Minh (2013) Báo cáo số 198/BC-UBND ngày 14 tháng 11 năm 2013 Sơ kết 03 năm thi hành Nghị định số 17/2010/ NĐ-CP ngày 04 tháng 03 năm 2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh 39 UBND quận Hà Đông, Báo cáo kết thống kê, kiểm kê đất đai năm 2014 số liệu khác liên quan đến quản lý sử dụng đất năm 40 UBND quận Hà Đông, “Báo cáo tổng hợp quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất năm kỳ cuối 2016-2020 quận Hà Đông” 41 UBND quận Hà Đông, “Báo cáo tổng kết tình hình thực cơng tác năm 2017, phường hướng nhiệm vụ năm 2018” 42 Phạm Văn Vượng (2011) Đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang , Luận văn Thạc Sỹ Chuyên ngành địa chính, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, trang 99 43.Nguyễn Ngọc Vinh (2013) Đa dạng hóa quyền sở hữu đất đai - Những vấn đề cần bàn luận Tạp chí Phát triển Hội nhập, số (19) Tr 73-79 ... địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội 40 2.2.3 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông 40 2.2.4 .Đánh giá kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án quận Hà Đông, thành phố Hà. .. đất 77 3.4.3 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án 85 3.4.4 Đánh giá chung công tác đấu giá quyền sử dụng đất quận Hà Đông, thành phố Hà Nội 93 3.5 Đề xuất số. .. HÀ NỘI LÊ THU HẰNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Chuyên ngành: Quản lý Đất