Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội

B TĨIăNGUYÊNăVĨăMỌIăTR TR NGă NG I H CăTĨIăNGUYÊNăVĨăMỌIăTR NG HÀ N I LÊ THU H NG ÁNHăGIÁăTH C TR NGăCỌNGăTÁCă TT IM TS D ÁNăTRÊNă THÀNH PH U GIÁ QUY N S D NG A BÀN QU NăHĨă ỌNG,ă HÀ N I LU NăV NăTH CăS CHUYÊN NGÀNH: QU NăLụă Hà N i ậ N mă2018 Tă AI B TĨIăNGUYÊNăVĨăMỌIăTR TR NGă NG I H CăTĨIăNGUYÊNăVĨăMỌIăTR NG HÀ N I LÊ THU H NG ÁNHăGIÁăTH C TR NGăCỌNGăTÁCă S D NGă TT IM TS D U GIÁ QUY N ÁNăTRÊNă QU N HĨă ỌNG,ăTHĨNHăPH HÀ N I LU NăV NăTH CăS ăQU NăLụă Chuyên ngành: Qu nălỦă tăđai Mã s : 8850103 NG IăH NG D N KHOA H C: TS Nguy n Th Khuy Hà N i ậ N mă2018 A BÀN Tă AI i CỌNGăTRÌNHă TR NGă Cán b h C HOÀN THÀNH T I I H CăTĨIăNGUYÊNăVĨăMỌIăTR NG HÀ N I ng d n chính: TS.Nguy n Th Khuy Cán b ch m ph n bi n 1:TS Nguy n Ti năC ng Cán b ch m ph n bi n 2: TS.Nguy n Th H ng H nh Lu năv năth căs ăđ H Iă TR NGă c b o v t i: NG CH M LU NăV NăTH CăS I H CăTĨIăNGUYÊNăVĨăMỌIăTR Ngày 16 tháng n mă2018 NG HÀ N I ii L I CAM OAN Tôiăxinăcamăđoanănh ng k t qu nghiên c uăđ c trình bày lu năv nălàă hồn tồn trung th c, c a tôi, không vi ph m b t c u lu t s h u trí tu pháp lu t Vi t Nam N u sai, tơi hồn tồn ch u trách nhi mătr c pháp lu t Tác gi lu năv n Lê Thu H ng iii L IăC Mă N Trong q trình hồn thành lu năv n,ătơiăđưănh năđ c s quanătâm,ăgiúpăđ c a t p th , cá nhân Nhân d p xin g i l i c mă năđ n t p th th y cô giáo Khoa Qu nălỦăđ tăđai,ătr ngăđ i h c Tài ngunăvàăMơiătr ng Hà N iăđưăt n tìnhăgiúpăđ tơi q trình h c t p, hồn thành lu năv n c bi t, tơi xin bày t lòng bi tă năsâuăs c t i TS Nguy n Th Khuyăđưăt n tìnhăh ng d n,ăgiúpăđ tơi su t q trình th c hi n lu năv n Quaăđâyătôi xinăg iăl iăc mă năt iăcácăđ ngăchíălưnhăđ oăUBND,ăphòngăTàiă ngună vàă Mơiă tr ng,ă V nă phòngă ngă kỦă đ tă đaiă Hàă N iă chiă nhánhă qu nă Hàă ông,ăTrungătâmăphátătri năqu ăđ tvàăcácăPhòng,ăBanăqu năHàă ơngăđưănhi tătìnhă ch ăb o,ăt oăđi uăki năgiúpăđ ătơiăhồnăthànhălu năv nănày Tơiăxinăchânăthànhăc mă năt tăc ăb năbè,ăng iăthânăvàăgiaăđìnhăđưăgiúpăđ ătơiă trongăqătrìnhăth căhi nălu năv n Tơiăxinăchânăthànhăc mă n!ăăăăăăăăăăăăăăăăăăăăăăăăăăăăăăăă Tácăgi ălu năv n LêăThuăH ng iv THÔNG TIN LU NăV N H tên h c viên: Lê Thu H ng L p:ăCH2B.Q Cán b h Khoá: 2B ng d n: TS Nguy n Th Khuy 4.ăTênăđ tài: ánhăgiáăth c tr ngăcôngătácăđ u giá quy n s d ngăđ t t i m t s d ánătrênăđ a bàn qu năHàă ông,ăthànhăph Hà N i Nh ng n i dung chínhă đ đ c nghiên c u lu nă v nă vàă k t qu đ t c: - N iădungăchínhăđ c nghiên c u: ánhăgiáăth c tr ngăcôngătácăđ u giá quy n s d ngăđ t t i m t s d ánătrênăđ a bàn qu năHàă ơng.ăT đóăđ xu t m t s gi i pháp nh m nâng cao hi u qu côngătácăđ u giá quy n s d ngăđ t trênăđ a bàn qu n - K t qu đ tăđ c:ă ưăđánhăgiáăth c tr ngăcôngătácăđ u giá quy n s d ngăđ t t i d ánătrênăđ a bàn qu n Hàă ông đ xu tăđ c m t s gi i pháp nh m nâng cao hi u qu côngătácăđ u giá quy n s d ngăđ tătrênăđ a bàn qu n Hàă ông - K t qu c a lu nă v nă làă tàiă li u có giá tr tham kh oă trongă đàoă t o, nghiên c u khoa h c t iăcácătr ngăđ i h căc ngănh ănh ng nhà qu nălỦăđ t đaiăv côngătácăđ u giá quy n s d ngăđ t v M CL C L IăCAMă OAN i L IăC Mă N iii M CăL C v DANHăM CăCÁCăT ăVI TăT T viii DANHăM CăB NG ix M ă U 1.1.Tínhăc păthi tăc aăđ ătài 1.2.M cătiêuăc aăđ ătài 1.3.ụăngh aăkhoaăh căvàăth căti năc aăđ ătài 1.3.1 Ý ngh a khoa h c 1.3.2.Ý ngh a th c ti n CH NGă1.ăT NGăQUANăTĨIăLI UăNGHIÊNăC U 1.1.ăC ăs ăkhoaăh c 1.1.1 Khái ni m, vai trò th c hi n pháp lu t v đ u giá quy n s d ng đ t 1.1.2 Giá đ t 1.1.3 nh giá đ t 1.2.ăC ăs ăphápălỦ 18 1.2.1 Các v n b n quy ph m pháp lu t v đ u giá quy n s d ng đ t .18 1.2.2 M t s quy đ nh liên quan đ n đ u giá quy n s d ng đ t 19 1.3.ăC ăs ăth căti n 30 1.3.1.Th c hi n pháp lu t bán d u đ u giá đ t đai, tài s n m t s n c th gi i nh ng kinh nghi m có th v n d ng đ u giá quy n s d ng đ t t i Vi t Nam .30 1.3.2.Th c tr ng đ u giá quy n s d ng đ t t i Vi t Nam 32 1.3.3.Th c tr ng đ u giá quy n s d ng đ t CH NGă2.ă 2.1.ă iăt IăT NG,ăN IăDUNGăVĨăPH m t s đ a ph ng 35 NGăPHÁPăNGHIÊNăC U 40 ngăvàăph măviănghiênăc u 40 vi 2.1.1 it ng nghiên c u 40 2.1.2 Ph m vi nghiên c u 40 2.2.ăN i dungănghiênăc u 40 2.2.1 Khái quát u ki n t nhiên, tài nguyên thiên nhiên kinh t - xã h i c a qu n Hà ông, thành ph Hà N i .40 2.2.2 Tình hình qu n lý, s d ng đ t đ a bàn qu n Hà ông, thành ph Hà N i 40 2.2.3 Th c tr ng công tác đ u giá quy n s d ng đ t đ a bàn qu n Hà ông 40 2.2.4 ánh giá k t qu đ u giá quy n s d ng đ t t i d án t i qu n Hà ông, thành ph Hà N i 40 xu t s gi i pháp nâng cao hi u qu công tác đ u giá quy n s d ng 2.2.5 đ t đ a bàn qu n 40 2.3.ăPh ngăphápănghiênăc u 40 2.3.1 Ph ng pháp thu th p s li u th c p 40 2.3.2 Ph ng pháp ch n m nghiên c u 41 2.3.3 Ph ng pháp thu th p s li u s c p 41 2.3.4 Ph ng pháp th ng kê, t ng h p, x lý s li u 42 2.3.5 Ph ng pháp so sánh 43 CH NGă3.ăK TăQU ăNGHIÊNăC UăVĨăTH OăLU N 44 3.1.ă Kháiă quátă uă ki nă t ă nhiên,ă tàiă nguyênă thiênă nhiênă vàă ă kinhă t ă - xưă h iă c aă qu năHàă ông,ăthànhăph ăHàăN i .44 3.1.1 i u ki n t nhiên .44 3.1.2 i u ki n kinh t - xã h i 50 3.1.3 ánh giá chung u ki n t nhiên, tài nguyên thiên nhiên kinh t xã h i 53 3.2 Tình hình qu n lý, s d ng đ t đ a bàn qu n Hà ông, thành ph Hà N i 55 3.2.1 Tình hình qu n lý nhà n c v đ t đai đ a bàn qu n Hà ông 55 3.2.2 Hi n tr ng s d ng đ t 58 3.2.3 Tình hình bi n đ ng di n tích lo i đ t 60 3.3.ăTh cătr ngăcôngătácăđ uăgiáăquy năs ăd ngăđ t trênăđ aăbànăqu năHàă ông 62 vii 3.3.1 Các v n b n quy đ nh v đ u giá quy n s d ng đ t t i qu n Hà ông 62 3.3.2 Quy trình đ u giá quy n s d ng đ t t i qu n Hà ông 64 3.3.3 Quy đ nh v đ u giá quy n s d ng đ t t i qu n Hà ông 66 3.4.ă ánhă giáă k t qu đ u giá quy n s d ngă đ t t i d án t i qu nă Hàă ông,ă thành ph Hà N i 75 3.4.1 Khái quát v d án nghiên c u 75 3.4.2 K t qu đ u giá quy n s d ng đ t 77 3.4.3 ánh giá v công tác đ u giá quy n s d ng đ t t i d án 85 3.4.4 ánh giá chung v công tác đ u giá quy n s d ng đ t t i qu n Hà ông, thành ph Hà N i 93 3.5 ăxu t s ăgi iăphápănângăcaoăhi uăqu ăcôngătácăđ uăgiáăquy năs ăd ngăđ t đ aăbànăqu năHàă ông 94 3.5.1 Gi i pháp v sách 94 3.5.2 Gi i pháp v k thu t 95 3.5.3 Gi i pháp v c ch tài .95 3.4.4 Qu n lý, s d ng qu đ t sau đ u giá 95 K TăLU NăVĨăKI NăNGH 97 viii DANH M C CÁC T Ch ăvi tăt t BTNMT B Să GQSD VI T T T Ch ăvi tăđ yăđ B ăTàiănguyênăvàăMôiăTr ng B tăđ ngăs nă uăgiáăquy năs ăd ngăđ tă GCN Gi yăch ngănh n N -CP Ngh ăđ nh-ChínhăPh TT-BTC Thơngăt ă- B ăTàiăChính TT-BXD Thơngăt ă- B ăXâyăD ng TT-BTP Thôngăt ăậ B ăT ăPháp TN&MT Q -UBND TàiănguyênăvàăMôiătr ng Quy tăđ nh- yăbanănhânădân QLNN Qu nălỦănhàăn QSD Quy năs ăd ngăđ tă Q -TTg QPPL UBND c Quy tăđ nhăậ Th ăT ng Quyăph măphápălu t yăbanănhânădân 88 Theoănh năxétăc aăcácăcánăb ăhi nănayăvi căquyăđ nhăb đ ng/m2 đ căđánhăgiáălàăt căgiáălàă100.000ă ngăđ iăphùăh p nh ăd ăánăđ uăgiáăquy năs ăd ngă đ tăt iăkhuăQuangăLưmăcóă2ăcánăb ăchoăr ngăb căgiáănh ăv yălàăquáăcao,ăcònăd ă ánăđ uăgiáăquy năs ăd ngăđ tăvàătáiăđ nhăc ăKi năH ng 100%ăcánăb ăđ ngătìnhă theoăb căgiáăquyăđ nhăc a d ăán Bênăc nhăđóăm tăs ăcánăb ăcho ý ki n vi c xây d ng giá kh iăđi m cao h n so v i giá th tr ng d n t i s l ngăng i tham gia đ u giá t i m t s d án b h n ch nh ngătrongă3ăd án thìd ăánăđ uăgiáăquy năs ă d ngăđ tăt iăkhuăQuangăLưmă100%ăcánăb ăđ ngătìnhăv iăm căgiáăkh iăđi măđưă đ aăra.ăTrongătr ng h p chuy nănh chuy n quy n thu tr b ánh giá c a ng ng l i cho ng iăkhácăthìăgiáăđ tăđ tính thu c b s b tínhătheoăgiáăđ u giá i trúng đ u giá v công tác đ u giá quy n s đ t t id án nghiên c u Côngă tácă đ uă giáă quy nă s ă d ngă đ tă t iă 3ă d ă ánă nghiênă c uă đ că ng i trúngăđ uăgiáăđánhăgiáăthơngăquaăcácătiêuăchíănh :ăTính cơng khai thơng tin; hình th că đ uă giá;ă phíă đ uă giá;ă kho nă ti nă đ tă tr c;ă giáă kh iă m;ă b că giá;ă giáă trúngăđ uăgiá i ánh giá c a ng i trúng đ u giá v hình th c đ u giá tính minh b ch thông tin t ch c đ u giá B ngă3.9 ánhăgiáăc aăng iătrúngăđ u giá v hình th căđ u giá tính minh b ch thông tin t ch căđ u giá D ăánăđ uă giáăquy năs ă TT Ch ătiêu d ngăđ tăvƠă táiăđ nhăc ă Ki năH ng D ăánăđ uăgiáă quy năs ă d ngăđ tăvƠă táiăđ nhăc ă ph D ng ngăN i D ăánăđ uă giáăquy năs ă d ngăđ tăt iă T ng khu Quang T ăl ă (%) Lãm Tính cơng khai thơngă tină v ă GQSD 29 46 15 90 100.0 89 D ăánăđ uă D ăánăđ uăgiáă giáăquy năs ă d ngăđ tăvƠă Ch ătiêu TT quy năs ă d ngăđ tăvƠă táiăđ nhăc ă Ki năH ng táiăđ nhăc ă ph D ng ngăN i D ăánăđ uă giáăquy năs ă d ngăđ tăt iă T ng khu Quang T ăl ă (%) Lãm Niêmăy tăcôngă 1.1 khai 29 44 14 87 96.67 3.33 d ng 29 46 15 90 100.0 2.1 Phùăh p 28 44 13 85 94.44 2.2 Khôngăphùăh p 2 5.56 Không niêm 1.2 y t Hìnhăth căđ uă giáăđangăápă (Ngu n k t qu u tra) Vi c công khai thông tin v đ u giá quy n s d ngă đ t t i qu nă Hàă ôngă th c hi nătheoăđúngăquy ch bánăđ u giá quy n s d ngăđ t c a y ban nhân dân thành ph Hà N i theo nhi u hình th căkhácănhauănh :ătrangăthôngătinăđi n t c a S T ăpháp,ă àiăphátăthanhăậ truy năhình,ăcácătrangăbáoăđi n t ă tin v d ánăđ uăgiáăc ngăđ c niêm y t công khai t iăn iăbánăđ uăgiá,ăn iăcóăth a đ tăbánăđ u giá Tr s UBND c p ph ph n l ng th i, thơng iătrúngăđ uăgiáăđ u n măđ ng n iăcóăth aăđ tăbánăđ u giá Do v y, c thông tin đ u giá quy n s d ngăđ t t i d án mà h quan tâm Theo k t qu u tra ph n l iătrúngăđ u giá (96.96%)ăđ u nh n xét trình t , th t căđ uăgiáăQSD ăvàăthôngătinăd ánăđ u giá đ uăđ c công khai, minh b chătheoăquyăđ nh 94.44%ăng iăđi u tra cho r ng hình th căđ u giá hi n t i qu năHàă ôngălàăphùăh p ii ánh giá c a ng m b c giá i trúng đ u giá v kho n l phí, kho n ti n đ t tr c, giá kh i 90 B ngă3.10.ă ánhăgiáăc aăng tr iătrúngăđ u giá v kho n l phí, kho n ti năđ t c, giá kh iăđi măvƠăb D ăánăđ uăgiáă quy năs ă Ch ătiêu TT d ngăđ tăvƠă táiăđ nhăc ă Ki năH ng Phíăđ uăgiá c giá D ăánăđ uăgiáă quy năs ă d ngăđ tăvƠă táiăđ nhăc ă ngă ph D ngăN i D ăánăđ uăgiáă quy năs ă d ngăđ tăt iă T ng khu Quang T ă l % Lãm 29 46 15 90 100.0 1.1 Cao 1 2.22 1.2 Phùăh p 27 46 13 86 95.56 1.3 Th p 1 2.22 c 29 46 15 90 100.0 Cao 2 5.56 27 45 13 85 94.44 29 46 15 90 100.0 0 2.22 3.2 Phùăh p 27 46 15 88 97.78 3.3 Th p 0 0 0.00 29 46 15 90 100.0 6.67 28 43 13 84 93.33 29 46 15 90 100.0 5.1 Cao 8.89 5.2 Phùăh p 26 42 14 82 91.11 5.3 Th p 0 0 0.00 Kho năti năđ tă tr 2.1 2.2 Phùăh p Giáăkh iăđi m 3.1 Cao B 4.1 căgiá Cao 4.2 Phùăh p Giáătrúngăđ uăgiáă (Ngu n k t qu u tra) 91 Theoăb ngă3.10 taăth y V phíăđ uăgiá:ăTheoăquyăđ nh c aăng iăthamăgiaăđ uăgiáăQSD ăthìăng thamăgiaăđ u giá ph i n păphíăthamăgiaăđ uăgiá,ătr ch căđ căthìăng iăthamăgiaăđ uăgiáăđ Theo k t qu uătraăng i ng h păphiênăđ u giá khơng t c hồn l i tồn b ti năphíăthamăgiaăđ u giá iătrúngăđ u giá có 95.56% cho r ngăphíăthamăgiaăđ u giá t i d ánăđ u giá phù h p Tuy nhiên có 2.22%ăng i trúngăđ u giá cho r ng phí thamăgiaăđ u giá cao 2.22% l i cho r ngăphíăthamăgiaăđ u giá th p V kho n ti năđ tătr c:ăTheoăquyăđ nhăng s ă ph i n p m t kho n ti nă đ tă tr c.ă Ng iăthamăgiaăđ u giá n p h iă trúngă đ uă giáă đ tr c vào ti nă SD ă ph i n p,ă ng tr c T i d ánă trênă đ u áp d ng m c ti nă đ tă tr Theoă uă tra,ă ng iă khôngă trúngă đ uă giáă đ c tr c tr l i ti nă đ t că làă 100.000.000ă đ ng iă trúngă đ uă giáă đ u cho r ng kho n ti nă đ tă tr giaă đ u giá hi nă nayă đ cho r ng kho n ti năđ tătr c tham c áp d ng phù h p chi m 94.44% 5.56% l i căkhiăthamăgiaăđ u giá hi n cao V giá kh iăđi m: Xây d ng giá kh iăđi măvàăquyăđ nh v b trongă cácă b ti nă đ t c giá m t c r t quan tr ng c aă quyă trìnhă đ u giá Xây d ng giá kh iă m xác v i v trí, khu v căđ aăraăđ u giá s thuăhútăđ căng iăthamăgiaăđ u giá góp ph n vào thành công c a d án.ăTheoăđánhăgiáăc aăng i dân hi n giá kh iăđi m t i d án phù h p chi m 93.33% B c giá: Vi că quyă đ nhă b nghiên c uăđ c ng c giá 100.000ă đ ng/ th a t i d án iătrúngăđ u giá đánhăgiáălàăkháăphùăh p chi m 93.33% V giáă trúngă đ u giá: K t qu u tra cho th y có 91.11%ă ng đ u giá hài lòng v i m căgiáămìnhăđưătr , phù h p v i giá th tr i trúng ng hi n có 8.89% khơng hài lòng v m că giáă mìnhă đưă trúngă đ u giá cho r ng giá trúng đ uăgiáăcaoăh năsoăv i giá th tr iii ánh giá c a ng ng i trúng đ u giá sau có d án đ u giá CơngătácăđánhăgiáăQSD ăt iăcácăd ăánăc aăng iătrúngăđ uăgiáăsauăkhiăcóăd ă ánăđ uăgiáăthơngăquaăcácătiêuăchí:ă ưăđ aăđ tăvàoăs ăd ng,ăch tăl ng iădânăsauăkhiăcóăd ăánăđ uăgiá,ăc ăs ăh ăt ng,ăch tăl khuăv căd ăánăđ uăgiá ngămôiătr ngăđ iăs ngăc aă ng,ăgiáăđ tăt iă 92 B ngă3.11.ă ánhăgiáăc aăng D ăánăđ uă giáăquy năs ă Ch ătiêu TT d ngăđ tăvƠă táiăđ nhăc ă Ki năH ng iătrúngăđ uăgiáăsauăkhiăcóăd ăánăđ uăgiá D ăánăđ uăgiáă quy năs ă d ngăđ tăvƠă táiăđ nhăc ă ph D ngă ngăN i D ăánăđ uă giáăquy năs ă d ngăđ tăt iă T ng khu Quang T ăl ă (%) Lãm aăđ tăvàoăs ăă d ng 29 46 15 90 100.0 25 43 76 84.44 14 15.56 29 46 15 90 100.0 2.1 T tăh n 29 46 83 100.0 2.2 Khôngăthayăđ i 0 7 0.00 C ăs ăh ăt ng 29 47 15 91 100.0 3.1 T tăh n 29 46 15 90 98.90 3.2 Khôngăthayăđ i 1 1.11 29 46 15 90 100.0 4.1 T tăh n 29 46 13 88 97.78 4.2 Khôngăthayăđ i 0 2 2.22 29 46 15 90 100.0 5.1 T ngălên 27 46 15 88 97.78 5.2 Gi ă năđ nh 0 2.22 ưăđ a 1.1 1.2 Ch aăđ a iăs ngăc aă ng iădân Ch tăl tr ngămơiă ng Giáăđ tăt iăkhuă v căcóăbi năđ ng (Ngu n k t qu u tra) T k t qu b ng 3.11 cho th y, có 84.44% ng iătrúngăđ uăgiáăđưăđ aăđ t vào s d ng ch y u t i d ánăđ u giá Ki năH ngăvàăD ngăN iătrongăkhiăđóă 93 d ánăđ u giá t iăkhuăQuangăLưmăcóă8/15ăng d ngdo m t ph n d án m iăđ u giá ng iătrúngăđ uăgiáăđưăđ aăđ t vào s i dân m iăđ uăt ăvàoăđ t nên tài h n ch c s h t ng t i d án v n q trình hồn thi n i s ng c a h giaăđình:ăCácăh giaăđìnhăsauăkhiătrúngăđ uăgiáăđưăxâyăd ng nhàăđ lên.ă vàăđ y m nhăkinhădoanhăbnăbán,ădoăđóăđ i s ng c aăng i dânăđ c nâng c bi t t iăkhuăđ u giá t i khu v căcóăđi u ki n kinh doanh buôn bán phát tri năđ i s ng c a h đưăđ c nâng lên rõ r t V c ăs h t ng: T i c d ánătr ho chăc ăs h t ngănh ăđ sinh ho t c aăng t ăt tăh nătr Ch tăl c t ch căđ uăgiá,ăđưăđ ng, h th ngăđi n,ăn i dân có 98.90%ăng c quy căđ m b o ph c v nhu c u iădânăđánhăgiáăc ăs h t ngăđ căđ u c sau d ánăđ u giá ngăMôiătr ng: Các d án m iăđ đây,ădânăc ăm iăđ n s ng nên ch tăl ngămơiătr V giáăđ t: Nhìn chung h u h tăng c th c hi n nh ngăn măg n ng v năch aăb ô nhi m i dân sinh s ng (97.78%) t iăcácăkhuăđ u giáăđ u cho r ngăgiáăđ t t i khu v căt ngădoăm t s v tríăđ p thu n l iănh ăg n b n xe,ătr ng h c, ch ,ăđưăthuăhútăđ c nhi uănhàăđ uăt ăvàoămuaăđ tăđ kinh doanh nên giáăđ t v tríăđõăs t ng 3.4.4 ánh giá chung v công tác đ u giá quy n s d ng đ t t i qu n Hà ông, thành ph Hà N i a Thu n l i Côngătácăđ u giá quy n s d ngăđ tătrênăđ a bàn qu năHàă ôngăđưăđ tăđ c1 s thu n l i sau: - Công khai minh b chăcácăthôngătinăliênăquanăđ nălôăđ tăđ aăraăđ u giá t i ph ngăn iăcóăth a đ tăđ u giá n iăcôngăcông - H iăđ ngăđ u giá th c hi năđúngătrìnhăt th t c, quy ch đ u giá; th t căsauăkhiătrúngăđ uăgiáăđ c cácăc ăquanăch ngăth c hi n t t; d ánăđ u xây d ng d a nhu c u th c t đ aăph ngăvàăn m quy ho ch, k ho ch s d ngđ t hàngăn m; - T o ngu n thu l n cho ngân sách c a qu n 94 b T n tai, h n ch T nh ng k t qu nghiên c u t i d án ý ki n c a cán b tham gia tr c ti pă vàoă côngă tácă đ uă giáă đưă đ aă raă m t s t n t i, h n ch trongă côngă tácă đ u giá quy n s d ngăđ tătrênăđ a bàn qu năHàă ông: - Th t căđ đ aăđ c m tălôăđ tăvàoăđ u giá hi n qua nhi u khâu, đo n; t có ch tr ngăchoăphépăđ uăgiáăđ n m phiênăđ u giá hi n m t nhi u th i gian - Vi c ph bi năthôngătinătr c nh ngăphiênăđ uăgiáăc ngănh ăho tăđ ngăđ u giáăđ t h n ch M cădùăđ căcơngăkhaiănh ngăvi c qu ng cáo cho khu v căđ u giá th c hi n hi u qu ch aăcao - Hi n h u h t d ánăđ uăgiáăđ tăđ uăcóătr ng h păng đ uăgiáămangătínhăđ uăc ăđ tăđai,ănhuăc u v đ t , nhà th c s i tham gia - Hình th căđ uăgiáăđ c ti n hành theo hình th c b phi u kín, m c dù t o u ki n thu n l iăchoăcơngătácăđ uăgiáăđ c nhanh chóng, m t d án có th hồnăthànhăcơngătácăđ uăgiáăngayătrongăngàyănh ngăk t qu đ uăgiáăkhôngăđ tăđ c m căgiáăcaoăvàăgiáătrúngăđ uăgiáăch aăph iăđưălàăgiáăcaoănh t - M t s khuă đ tă khiă đ aă raă đ u giá khơng có quyă đ nh c th v quy ch qu n lý xây d ng ho c th i h n t iăđaăb t bu c ph i xây d ng nhà d năđ n tình tr ngă sauă khiă đ uă giáă đ tă đưă đ đ t hoang hóa khơng s d ng gây lãng phí tài nguyên.Vi c qu nălỦăch aăth ng nh t ho c l ng l oăđ i v iăcácăkhuăđ t sau đ aăraăđ u giá d năđ n vi c xây d ng nhà saiăsoăquyăđ nh 3.5 xu t s gi i pháp nâng cao hi u qu côngătácăđ u giá quy n s d ngăđ t trênăđ a bàn qu năHƠă ông 3.5.1 Gi i pháp v sách - Ti p t c hoàn thi n h th ng pháp lu t,ă cácă c ă ch chínhă sáchă đ m b o đ ng b , th ng nh t t t ng th đ n chi ti t,ăđ ng th i tháo g cácăv kh năđ th tr ng m c, khó ng b tăđ ng s n phát tri n - Khi có k ho chă đ uăgiáăđ t c n ph i thông báo r ngărưiăquaă cácăph ti năthôngătinăđ iăchúngăchoăng ngă i dân bi t Th c hi n bi năphápăđ m b o tính cơng khai, minh b chăh năn aătrongăcôngătácăđ u giá giao d ch b tăđ ng s năđ cácăđ iăt ng có nhu c u ti p c năthôngătinămuaăbán,ăh năch ăđ uăc ,ămuaăđiăbánăl i,ă 95 thuăl iăb tăchính.ăNhàăn c ph iăđ nhăh đ ng s n năđ nh, kh c ph căđ ng,ăđi u ti t ki măsoátăđ th tr ng b t c tình tr ng t phát,ăđ uăc ăb tăđ ng s n - Quyăđ nh chi ti t vi c xây d ngăcơngătrìnhătrênăđ tăđ uăgiáăđ i v i lô đ tăthamăgiaăđ u giá t i khu v c quy ho chănh ălàăm t nh ngăngh aăv đ i v i ng iă trúngă đ u giá quy n s d ngă đ tă vàă đ quy n s d ngăđ t, quy n s h nhà c th hi n gi y ch ng nh n tài s n khác g n li năv iăđ t 3.5.2 Gi i pháp v k thu t - Vi c quy ho chă cácă khuă đ uă giáă đ t ho ch t ng th c a th đơ,ă h ph i có t m nhìn xa, g n v i quy ng t iă đôă th v nă minh,ă hi nă đ i, vi c s d ngă đ t ph i tuân theo sách, pháp lu t v qu n lý, s d ngăđ t c a Nhàăn đ tăđ i v iăđ uăgiáăđ t quy ho ch c n ph iăđiătr c m tăb c c,ăvìăđ có 1ha căđ u giá s ph iăcóăvàiăhaăđ t cơng trình kèm theo - C n t oăc ăch thơng thống v th t căhànhăchínhăđ i v iăng i tham gia đ u giá trúng giá -ă iăv iăcácăd ánăđ uăgiáăđ t c n ph iăđ đ uăgiáăđ thuăhútăng căđ uăt ăh t ngătr căkhiăđ aăraă i mua, m t m tăđ làmăt ngăgiáătr đ tăkhiăđ u giá, m t khác đ sauăkhiătrúngăđ uăgiáăng iătrúngăđ u giá n p ti năđ yăđ 3.5.3 Gi i pháp v c ch tài - Gi m thu phí giao d ch th tr ngăB Să m c h p lý nh m khuy n khích giao d ch th c, kh c ph c tình tr ng giao d chă “ng m”,ă cácă hành vi tr nătránhăngh aăv tài gây th tăthuăchoăngânăsáchăNhàăn c - Cóăc ăch s d ng ngu n thu t đ uăgiáăQSD ărõăràng,ăc th , công khai, minh b chăđ có hi u qu s d ng cao - C n nghiên c uăđi u ch nh, b sung m t s lo i thu l phíăliênăquanăđ n đ u giá quy năSD ăvàăth tr ngăB Sătheoăh ng khuy n khích s d ng có hi u qu B S,ăđ ng th i phát tri n m nh giao d ch th c th tr ng 3.4.4 Qu n lý, s d ng qu đ t sau đ u giá - Th c hi n t t th t căsauăđ uăgiáăchoăng iămuaăđ călôăđ t (th t c c p gi y ch ng nh n quy n s d ngăđ t quy n s h u , h tr làm th t c nh n 96 đ căđ t).ă aădi nătíchăđ tătrúngăđ u giá vào s d ngăđúngăm căđích,ăđúng th i gianăquyăđ nh -Th c hi n t t công tác c i cách hành c p gi y ch ng nh n quy n s d ngăđ t, quy n swor h u nhà tài s n khác g n li n v iăđ t vàăt ngăc ho tăđ ng giao d ch chuy nănh - T ngăc ng qu n lý ngăQSD ăsauăđ u giá ng công tác ki m tra, giám sát x lý nghiêm nh ngătr vi ph măsauăđ u giá ng h p 97 K T LU N VÀ KI N NGH K t lu n N mă2008ăt nh Hà Tây th c sát nh p vào thành ph Hà N i, t đóăHàă ơngătr thành m t qu n m i Qu năHàă ơngăcóăv ătríăđ aălỦăli năk ătrungătâmăth ă đơăHàăN iănênăcóăđi uăki năthu năl iăchoăphátătri năkinhăt ă-ăxưăh iăvàăgiaoăl uăkinhă t ă Làă đ a bàn m r ng nhă h N i.ă tr ng c a không gian m r ng trung tâm th đôă Hàă ng th i ch uătácăđ ngăv năhóa,ăkhoaăh c - k thu t - công ngh , d ch v , th ng t trung tâm th đô Công tác qu n lý, s d ngă đ tă luônă đ că cácă lưnhă đ o,ă cácă c ă quan,ă bană ngànhă trênă đ a bàn qu n quan tâm tr ng v i t ng di n tích t nhiên 4.963,77 trongăđóăđ t nơng nghi pă26.04%;ăđ t phi nơng nghi p chi mă60.92%;ăđ t ch aăs d ng chi m 13.04% Qătrìnhăđơăth hóa nhanh, nhu c u s d ng đ t vào m căđíchăđ t ngàyăcàngăt ngăcaoănênăqu năđưăph iăthayăđ i nhi u k ho ch s d ngăđ tăđ đápă ng nhu c u c aăng iădânănóiăriêngăvàăqătrìnhăđơăth hóa nói chung u giá quy n s d ngăđ t m t ch tr ngăđúngăvà gi i pháp h u hi u nh m nâng cao hi u qu kinh t đ t, góp ph n năđ nh th tr (th tr ng quy n s d ngăđ t ng b tăđ ng s n), nh t t i khu v căđơăth có t c đ đơăth hóa nhanh nh ăqu năHàă ơng,ăthànhăph Hà N i Th c tr ngăcôngătácăđ u giá quy n s d ng đ t t i qu năHàă ông,ăc th t i ba d ánăđ u giá quy n s d ngă đ t Ki năH ng,ă D ngăN iăvàăQuangăLưmănhìnăchungăđưăth c hi n t tătheoăquyăđ nh c a pháp lu t quy ch đ u giá quy n s d ngă đ t v i 117 th aă đ tă đ công, t ng s ti năthuăđ că đ u giá thành c qua d ánălàă348.542.920ănghìnăđ ng, m c chênh l ch bình quân t i d ánătáiăđ nhăc ăKi năH ngălàă1.34ăl n; d ánătáiăđ nh c ăD 1.61 l n; d án khu Quang Lãm 1.07 l n M căđưăđ c cán b vàăng ngăN i i dân đánhăgiáăr t cao v quy trình th c hi n hài lòng v cácătiêuăchíăđ aăraătrongăđánhă giá Tuy nhiên, vi c đ u giá quy n s d ng đ tăc ngăcòn g p khơng khó kh năv quy trình, th t c th c hi n m t s t n t i xác đ nh giá kh iăđi m c a th a đ t,tình tr ngăđ u c ăđ t đ u giá v n x y M t khác, công tác qu n lý s 98 d ng đ t sau đ u giá ch aăch t ch d năđ n ch m ti n đ đ aăđ t vào s d ng c a ng i trúngăđ u giá, ch m xây d ng c ăs h t ng, cơng trình cơng c ng theo quy ho ch chi ti t đưăphê t Công tác qu n lý giao d ch quy n s d ng đ t y u côngătácăđ u giá quy n s d ngăđ t t i qu năHàă ôngămangăl i hi u qu cao h nătrongăth i gian t i c n ph i s d ngăđ ng b gi iăphápănh :ăgi i pháp v sách; gi i pháp v k thu t; gi i pháp v c ă ch tài gi i pháp qu n lý, s d ng qu đ tăsauăđ u giá Ki n ngh i v i d ánă đ u giá quy n s d ngă đ t c nă đ qu ng cáo nhi uăh n,ăt tăh năn aătrênăcácăph thu hút thêm nhi uăng c ph bi n thông tin, ngăti năthôngătinăđ iăchúngăđ có th i thamgia C năquyăđ nh hồn thi năđ ng b h t ng d ánătr căkhiăđ uăgiá,ăđ t ngăgiáă tr khuă đ tă đ uă giáă đ ng th iă đ b t bu c ch đ u t ă hồn thành trách nhi m c amình Quá trình l p d ánăđ u giá, th c hi n d ánăđ u giá s d ngăđ tăsauăđ u giá c n có s giám sát ch t ch c aăcácăc ăquanăqu n lý, cóăc ăch ki m tra chéo, t ngăc ng s giám sát c aăng i dân cácăc ăquanăbáoăchí,ăt đóăng năch năđ hành vi tiêu c c có th x y c 96 TÀI LI U THAM KH O Ph m Vi tă Anhă (2015).ă ánhă giáă côngă tácă u giá quy n s d ngă đ t t i Huy n Yên Khánh - T nh Ninh Bình Lu n án Th c S H c vi n Nơng nghi p Hà N i B Tàiăchínhă(2012).ăThơngăt ăs 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 c a B TàiăChínhăh ng d n vi căxácăđ nh giá kh iăđi m ch đ tài ho tăđ ng đ u giá quy n s d ngăđ tăđ giaoăđ t có thu ti n s d ngăđ t ho căchoăthuêăđ t 3.B Tài (2015).ăThơngăt ăs 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 c a B Tài Chính s aăđ i b sungăThơngăt ăs 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 c a B Tài chínhăH ng d n vi căxácăđ nh giá kh iăđi m ch đ tài ho tăđ ngăđ u giá quy n s d ngăđ tăđ giaoăđ t có thu ti n s d ngăđ t ho căchoăthuêăđ t B TàiănguyênăvàăMôiătr ngă(2014).ăThôngăt ăs 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 c a B Tàiănguyênămôiătr ngăquyăđ nh chi ti tăph ngăphápăđ nhăgiáăđ t, xây d ng,ăđi u ch nh b ngăgiáăđ t;ăđ nhăgiáăđ t c th vàăt ăv n xáăđ nh giá đ t B Tàiă nguyênă vàă Môiă tr ng(2015).ă Thôngă t ă Liênă t ch s 14/2015/TTLT- BTNMT-BTP,ăngàyă04/4/2015ăQuyăđ nh vi c t ch c th c hi n giá quy n s d ngăđ t đ giaoăđ t có thu ti n s d ngăđ t ho căchoăthuêăđ t 6.ăNguy năTh ăCamă(1997).ăCh ăđ nhăquy năs ăd ngăđ tătrongăphápălu tăVi tă Nam,ăLu năv năTh căs ăLu tăh c,ăTr ngă iăh căLu tăHàăN i,ăHàăN i àoăTrungăChínhă(2004).ăNghiênăc uăc ăs khoa h c nh m góp ph n hoàn thi n h th ng pháp lu t v đ tă đaiă liênă quană đ n th tr NCKH B TàiănguyênăvàăMôiătr ng b tă đ ng s n,ă tài ng Tr n Kim Chung (2013) Ti p c n gi i quy t v năđ quy n s h uăđ tăđaiă n c ta hi n 9.Chi C c Th ng kê huy n Gia Vi n (2016) Niên giám Th ng kê 2016, c a huy n Gia Vi n, t nh Ninh Bình 10.Chính ph (2007) Ngh đ nh s 123/2007/N -CP ngày 27/7/2007 c a Chính ph v vi c s aăđ i b sung m t s u c a Ngh đ nh s 188/2004/N -CP ngày 16/11/2004 v ph ngăphápăxácăđ nhăgiáăđ t khung giá lo iăđ t 97 (2010) Ngh đ nh s 11.Chính ph 17/2010/N -CP ngày 04/3/2010 c a Chính ph v bánăđ u giá tài s n (2014) Ngh đ nh s 12.Chính ph 44/2014/N -CP ngày 15/5/2014 c a Chính ph Quyăđ nh v giáăđ t 13 Nguy n Th Dung (2011) Quy n s d ngă đ t th tr s n ng b tă đ ng Vi t Nam 14 Tr n Ti n H i (2015) Th c hi n pháp lu t v đ u giá quy n s d ngăđ t t nh B c Trung B Vi t Nam hi n Lu n án ti n s Lu t h c H c vi n Chính tr Qu c gia H Chí Minh 15 Bùi M nh Hi nă(2014).ă ánhăgiáăhi u qu côngătácăđ u giá quy n s d ng đ tătrênăđ a bàn Qu năHàă ôngăậ thành ph Hà N i.ă án T t Nghi p H c vi n Nông nghi p Hà N i 16 Phan Th Thanh Huy n (2015) V năđ s h u toàn dân v đ tă đaiătrongă giaoăđ t,ăchoăthuêăđ tătheoăquyăđ nh c a Lu tă tăđaiăn mă2013,ăH i th o khoa h c v nghiên c uăc s lý lu n th c ti n c a vi c th ch hóa ch đ s h u toàn dân v đ tăđaiăphùăh p v i n n kinh t th tr ngăđ nhăh ng xã h i ch ngh aătrongă Lu tăđ tăđaiăn mă2003,ătr.121-125 17 Nguy n Th Kim Huy nă(2014).ă ánhăgiáăcôngătácăđ u giá quy n s d ng đ t m t s d ánătrênăđ a bàn th xã T S nă- T nh B c Ninh, Lu năv năth c s Qu nălỦăđ tăđai,ăH c vi n Nông Nghi p Vi t Nam 18.TS Tr n Quang Huy (ch biên) (2012) Giáo trình Lu tă đ tă đai,ă ih c Lu t Hà N i, NXB Công an nhân dân 19.James Madison (1978), Các nhóm l i ích cách ki m sốt nhóm này, Bàiăđ ngătrênăt New York Packet 20.Nguy nă ìnhăKhángă(2014).ăC ăs lý lu n th c ti n c a ch đ s h u toàn dân v đ tă đaiă Vi t Nam truy c p ngày 15/10/2016 t i http://www.tapchicongsan.org.vn/Home/Nghiencuu-Traodoi/2014/25954/Co-so-lyluan-va-thuc-tien-cua-che-do-so-huu.aspx 21 ng Th Bích Li u (2012) Pháp lu t v đ u giá quy n s d ngăđ t Vi t 98 Nam Lu n án Ti n s Lu t h c Vi n Khoa h c Xã H i Vi t Nam 22.Bùi Th Luy nă(2015).ă ánhăgiáăcôngătácă đ a bàn qu nă Hàă ông- thành ph Hà N i.ă u giá quy n s d ngăđ t án T t Nghi p H c vi n Nông nghi p Hà N i trang 21 23 Lu n án Ti n s Lu t h c.ăTr ngă i h c Lu t Hà N i 24 Ninh Bình v iăcơngătácăđ u giá tài s nătrênăđ a bàn t nh (2016) truy c p gi 00 phút ngày10/4/2016 t i bttp.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/dau-gia-tai-san Asps?ItemID=140 25.Ng c Ph ng(2016).Truyă c p lúc 10 gi 00 phút ngày 13/4/2016 t i http://cafef.vn/ha-noi-thu-2426-ty-dong-tu-dau-gia-dat-20160919095331716.chn 26.Nguy nă Th ă Ngaă (2003).ă Xâyă d ngă vàă hoànă thi nă phápă lu tă th ă tr quy năs ăd ngăđ tă ăVi tăNam,ăLu năv năTh căs ăLu t h c,ăTr ngă ngă iăh căLu tă HàăN i,ăHàăN i 27.ăPhòngăTàiăngunăvàăMơiătr ng (2016) Báo cáo Thuy tăminhăđi u ch nh quy ho ch s d ngăđ tăgiaiăđo năn mă2015-2020, K ho ch s d ngăđ tăn mă2016ă c a Huy n Gia Vi n 28.ăPhòngăTàiăngunăvàăMơiătr ng huy n Gia Vi n (2016) K t qu Th ng kê, ki măkêăđ tăđaiăn mă2012;2013;2014;2015ăvàăn mă2016 29.ăPhòngăTàiăngunăvàăMơiătr TàiăngunăvàăMơiătr ng,ăph ngăh ng huy n Gia Vi n(2016) Báo cáo công tác ng nhi m v t n mă2012-2016 30.H Th Lam Trà Nguy nă V nă Quână (2006).ă Giáoă trìnhă nhă giáă đ t, Nxb Nơng Nghi p Hà N i 31 Qu c h i (1993) Lu tă tăđaiăn mă1993,ăNxbăChínhătr Qu c gia 32 Qu c h i (2003) Lu tă tăđaiăn mă2003,ăNxbăChínhătr Qu c gia 33 Qu c h i (2013) Lu tă tăđaiăn mă2013,ăNxbăChínhătr Qu c gia 34 Qu c h i (2015) B Lu t Dân s n mă2015,ăNxbăChínhătr Qu c gia 35 Trung tâm d ch v bánăđ u giá Tài S n Ninh Bình(2016) K t qu đ u giá quy n s d ngăđ tă trênăđ a bàn huy n Gia Vi năn mă2012;ă n mă 2013;ăn mă2014;ă n mă2015;ăn mă2016 99 36 T n Lu t h c (2006) Vi n Khoa h c pháp lý ậ B T ăpháp,ăNXBăT điênăbáchăkhoaăvàăNXBăT ăpháp 37 Nguy n Tân Th nhă(2012).ă u giá quy n s d ngăđ t: Công c gi i quy t b c xúc v đ tăđai.ăT p chí Tài s 10 38 UBND Thành ph H Chí Minh (2013) Báo cáo s 198/BC-UBND ngày 14ăthángă11ăn mă2013ăS ăk tă03ăn măthiăhànhăNgh đ nh s 17/2010/ăN -CP ngày 04ăthángă03ăn mă2010ăc a Chính ph v bánăđ u giá tài s nătrênăđ a bàn Thành ph H Chí Minh, Thành ph H Chí Minh 39 UBND qu nă Hàă ơng,ă Báoă cáoă k t qu th ng kê, ki mă kêă đ tă đaiă n mă 2014 s li uăkhácăliênăquanăđ n qu n lý s d ngăđ tăcácăn m 40 UBND qu năHàă ông,ă“Báo cáo t ng h p quy ho ch s d ngăđ tăđ n n mă2020,ăk ho ch s d ngăđ tă5ăn măk cu i 2016-2020 qu năHàă ông” 41 UBND qu năHàă ông,ă“Báoăcáoăt ng k t tình hình th c hi n cơng tác n mă2017,ăph ngăh 42 Ph măV năV ng nhi m v n mă2018” ngă(2011).ă ánhăgiáăth c tr ngăvàăđ xu t gi i pháp nâng cao hi u qu đ u giá quy n s d ngăđ tătrênăđ a bàn thành ph Tuyên Quang, t nh Tuyên Quang , Lu năv năTh c S ăChuyênăngànhăđ aăchính,ăTr ngă i h c Khoa h c T nhiên, trang 99 43.Nguy n Ng căVinhă(2013).ă aăd ng hóa quy n s h uăđ tăđaiă- Nh ng v n đ c n bàn lu n T p chí Phát tri n H i nh p, s (19) Tr 73-79 ... ư đánh giá th c tr ng công tác đ u giá quy n s d ngăđ t t i d án trên đ a bàn qu n Hà ông đ xu tăđ c m t s gi i pháp nh m nâng cao hi u qu công tác đ u giá quy n s d ngăđ t trên đ a bàn qu n Hà ... ngăđ t, ti n hành nghiên c uăđ tài: “ ánh giá th c tr ng công tác đ u giá quy ns d ng đ tt i m t s d án đ a bàn qu n Hà ông, thành ph Hà N i” 1.2.M c tiêu c aăđ tài - Phânătíchăvà đánh giá th c tr... a qu n Hà ông, thành ph Hà N i .40 2.2.2 Tình hình qu n lý, s d ng đ t đ a bàn qu n Hà ông, thành ph Hà N i 40 2.2.3 Th c tr ng công tác đ u giá quy n s d ng đ t đ a bàn qu n Hà ông 40