CÔNG TÁC THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYÊN ĐỒNG PHÚ TỈNH BÌNH PHƯỚC TỪ NĂM 2004 ĐẾN NAY

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “CÔNG TÁC THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYÊN ĐỒNG PHÚ TỈNH BÌNH PHƯỚC TỪ NĂM 2004 ĐẾN NAY” GVHD SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH : : : : : : ThS Phạm Hồng Sơn Nguyễn Thị Hồng Lĩnh 08124041 DH08QL 2008 – 2012 Quản Lý Đất Đai -TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2012- TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN NGUYỄN THỊ HỒNG LĨNH “CÔNG TÁC THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYÊN ĐỒNG PHÚ TỈNH BÌNH PHƯỚC TỪ NĂM 2004 ĐẾN NAY” Giáo viên hướng dẫn: ThS Phạm Hồng Sơn (Địa quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh) (Ký tên: ……… ………………………………) - Tháng năm 2012 - Luận văn kết phấn đấu suốt trình học tập, quan tâm sâu sắc gia đình, dạy nhiệt tình Thầy Cô, giúp đỡ bạn bè Con xin ghi lịng tạc cơng ơn sinh thành dưỡng dục Cha Mẹ, sinh con, cho sống học tập, truyền đạt cho điều tốt đẹp để có ngày hơm nay.Em cảm ơn anh, chị quan tâm lo lắng cho em Em xin chân thành cảm ơn Thầy hướng dẫn – Th.S Phạm Hồng Sơn tận tình hướng dẫn, đóng góp ý kiến, chỉnh sửa giúp em hồn thành luận văn Em xin chân thành cảm ơn Cô: Nguyễn Thị Ngọc Ánh, GVCN lớp DH08QL Thầy Cô giảng viên khoa QLĐĐ & TT BĐS Thầy Cô trường Đại học Nông Lâm TP.HCM truyền đạt cho em kiến thức từ ngày đầu bước chân vào giảng đường đại học đặc biệt kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ làm hành trang em mang theo suốt đời Em xin cảm ơn anh Nguyễn Thìn Bảy, giám đốc VPĐKQSDĐ huyện Đồng Phú, anh Lương Ngọc Dinh, phó giám đốc VPĐKQSDĐ huyện Đồng Phú, anh chị tổ cửa anh, chị VPĐKQSDĐ huyện Đồng Phú tạo điều kiện giúp đỡ em trình thực tập làm luận văn tốt nghiệp Cuối cùng, xin cảm ơn tập thể lớp DH08QL đặc biệt người bạn thân nhóm học tập bên cạnh học tập với suốt bốn năm qua Mặc dù cố gắng song hạn chế nhận thức, trình độ thời gian có hạn nên khóa luận tốt nghiệp em khơng tránh khỏi thiếu sót Em kính mong nhận bảo, đóng góp Q Thầy, Cơ để khóa luận em hoàn chỉnh Em xin chân thành cảm ơn! Thành phố Hồ Chí Minh, tháng năm 2012 Sinh viên thực Nguyễn Thị Hồng Lĩnh MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN 1: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lí luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Một số vấn đề QSDĐ, chấp QSDĐ, bảo lãnh QSDĐ I.1.2 Giới thiệu chung công tác chấp QSDĐ từ 2004 đến I.1.2.1 Cơ sở khoa học chấp QSDĐ I.1.2.2 Quy trình đăng ký chấp QSDĐ VPĐK QSDĐ cấp huyện I.1.3 Những sở pháp lý việc chấp quyền sử dụng đất I.1.4 Những sở thực tiễn việc chấp quyền sử dụng đất 10 I.2 Khái quát huyện Đồng Phú 10 II.1 Lịch sử hình thành 11 II.2 Điều kiện tự nhiên 12 II.2.1 Vị trí địa lý 12 II.2.2 Địa hình, địa chất 12 II.2.3 Khí hậu 13 II.2.4 Tài nguyên nước 13 II.3 Tài nguyên thiên nhiên 14 II.3.3 Tài nguyên khoáng sản 15 II.4 Thực trạng kinh tế - xã hội 15 II.4.1 Thực trạng kinh tế 15 II.4.2 Xã hội 16 II.4.2.1 Tình hình dân cư 16 II.4.2.2 Lao động 16 II.4.2.3 Giáo dục 17 II.4.2.4 Đời sống 17 II.4.2.5 Giao thông, sở hạ tầng 17 I.3 Nội dung nghiên cứu, phương pháp quy trình thực 18 PHẦN 2: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 19 II.2 Đánh giá công tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn huyện Đồng Phú, tỉnh Bình Phước 19 II.2.1 Công tác ban hành tổ chức thực văn quy phạm pháp luật quản lý, sử dụng đất đai 19 II.2.2 Xác định địa giới hành 19 II.2.3 Công tác quản lý đất đai theo đơn vị hành 19 II.2.4 Công tác lập quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 20 ii II.2.5 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 21 II.2.6 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai 22 II.2.7 Công tác giải tranh chấp đất đai; giải khiếu nại, tố cáo vi phạm việc quản lý sử dụng đất đai 22 II.3 Công tác đăng ký chấp quyền sử dụng đất văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đồng Phú thời gian qua 23 II.3.1 Đăng ký chấp QSDĐ 23 II.3.1.1 Các trường hợp đăng ký chấp 23 II.3.1.2 Điều kiện đăng ký chấp 23 II.3.1.3 Các trường hợp không đăng ký chấp 24 II.3.1.4 Quyền nghĩa vụ người đăng ký chấp 25 II.3.1.5 Trách nhiệm VPĐKQSDĐ đồi với công tác đăng ký chấp 25 II.3.1.6 Hồ sơ đăng ký chấp 27 II.3.1.7 Tình hình đăng ký chấp địa bàn huyện Đồng Phú từ năm 2004 đến 27 II.3.2 Đăng ký thay đổi nội dung chấp đăng ký 32 II.3.3 Đăng ký văn thông báo việc xử lý tài sản chấp trường hợp đăng ký chấp 33 II.3.4 Đăng ký xóa chấp QSDĐ 33 II.3.5 Lệ phí đăng ký 37 II.3.6 Thời hạn đăng ký chấp QSDĐ 38 II.3.8 Xử lý QSDĐ để thu hồi nợ 39 II.3.9 Mục đích vay vốn chấp ngân hàng nơng nghiệp phát triển nông thôn huyện Đồng Phú 40 II.4 Hiệu công tác chấp QSDĐ địa bàn huyện Đồng Phú 41 II.5 Một số giải pháp, đề xuất nhằm nâng cao hiệu công tác chấp QSDĐ địa bàn huyện Đống Phú 42 PHẦN 3: KẾT LUẬN 44  TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC           ii Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Hồng Lĩnh ĐẶT VẤN ĐỀ Phần lớn người dân cho quyền người sử dụng đất quyền chấp quan trọng nhất, điều cho thấy quyền chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) có tầm quan trọng người dân Thế chấp QSDĐ quyền người sử dụng đất, đời kể từ Quốc hội nước ta ban hành Luật Đất đai năm 1993 sau luật đất đai 2003 Trước đây, công tác chấp thực ngân hàng hộ gia đình, cá nhân có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp qua thời kỳ cư trú xã, thị trấn xa huyện lỵ chứng nhận Ủy ban nhân dân (UBND) xã nơi có đất Do người dân lựa chọn đăng ký chấp Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đăng ký chấp UBND xã Nhưng nay, hồ sơ đăng ký chấp QSDĐ tài sản gắn liền với đất (TSGLVĐ) nộp văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (VPĐK QSDĐ) cấp huyện Huyện Đồng Phú chín huyện, thị tỉnh Bình Phước Đồng Phú thành lập từ tháng 10 năm 1976 Sau lần thay đổi ranh giới, Đồng Phú huyện có tuyến đường giao thơng quan trọng tỉnh Bình Phước Đồng Phú nằm vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, mạnh đất đai, tài nguyên, nguồn nhân lực, tiềm kinh tế khơi dậy, hứa hẹn có thành tựu đáng kể thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hố, đại hố đất nước Tuy nhiên, đời sống người dân nơi cịn gặp nhiều khó khăn, thiếu thốn, nguồn vốn để đầu tư sản xuất, kinh doanh Do đó, nguồn vốn vay ngân hàng lựa chọn hàng đầu cho người dân Người dân vay ngân hàng thường sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) để chấp Nhằm tìm hiểu quy trình cơng tác dăng ký chấp QSDĐ cho người dân VPĐK QSDĐ huyện Đồng Phú, đồng thời đưa ý kiến đề xuất để góp phần khắc phục khó khăn, vướng mắc công tác này, áp dụng Thông tư số Số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 Bộ tư Pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, có hiệu lực từ ngày 15/01/2012, em lựa chọn đề tài: “Công tác chấp quyền sử dụng đất địa bàn huyện Đồng Phú – tỉnh Bình Phước từ năm 2004 đến nay” Mục tiêu nghiên cứu: Tìm hiểu cơng tác chấp QSDĐ từ năm 2004 đến nay, thuận lợi khó khăn cơng tác này, ý kiến đề xuất, giải pháp Đối tượng nghiên cứu: Công tác đăng ký QSDĐ, quy trình đăng ký, thủ tục đăng ký chấp QSDĐ, xóa chấp QSDĐ Giới hạn đề tài: Nghiên cứu chấp trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhà nước giao đất, không nghiên cứu trường hợp tổ chức, trường hợp nhà nước cho thuê đất     Trang   Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Hồng Lĩnh PHẦN 1: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lí luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Một số vấn đề QSDĐ, chấp QSDĐ, bảo lãnh QSDĐ Tại Việt Nam, quyền sở hữu đất đai thuộc Nhà nước, công dân, tổ chức, cơng ty… có quyền sử dụng đất đai Tuy nhiên, đất đai loại tài sản đặc biệt người sử dụng có quyền lợi đặc biệt Nhà nước quy định Cho nên QSDĐ có giá trị nó, khơng có nhu cầu sử dụng người dân có quyền chuyển nhượng lại cho người khác, cho người khác thuê, cho tặng hay đem chấp… theo quy định pháp luật Quyền sử dụng có giá trị nên khơng một loại hàng hóa, mà loại hàng hóa đặc biệt, tùy theo địa điểm, vị trí mà có giá trị khác gọi giá trị quyền sử dụng đất Bộ luật dân nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam có nhắc đến: Thế chấp tài sản việc bên dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên không chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp Từ khái niệm trên, ta thấy chất việc chấp QSDĐ thực chất biện pháp bảo đảm nghĩa vụ trả nợ Mà tài sản để bảo đảm QSDĐ Do đất đai tài sản đặc biệt nên chấp QSDĐ chấp đối tượng đặc biệt nên có đặc điểm sau: Thứ nhất, chấp QSDĐ quyền dân sự, kinh tế đặc thù Nếu so sánh chấp tài sản khác với chấp QSDĐ thấy bên phải dùng quyền sở hữu để thực nghĩa vụ, bên dùng quyền sử dụng để bảo đảm Rõ ràng ưu đãi Nhà nước với tư cách chủ sở hữu dành cho người sử dụng đất người sử dụng đất có Mặt khác, tính đặc thù chấp giá trị QSDĐ thể chỗ: việc chấp phải tuân theo điều kiện nội dung, hình thức Luật đất đai, luật dân quy định Đối với tài sản thông thường, chủ sở hữu có quyền đem chấp tự nơi vay, giá vay QSDĐ chấp, người sử dụng đất phải chịu ràng buộc quy định pháp luật nhằm mục đích bảo vệ quyền sở hữu tồn dân đất đai lợi ích đáng người sử dụng đất Thứ hai, chấp giá trị QSDĐ, người sử dụng đất giao giấy tờ gốc chứng minh QSDĐ hợp pháp sử dụng đất thời gian chấp Đối với tài sản chấp thông thường, chấp tài sản chấp bên chấp, bên nhận chấp hay bên thứ ba Việc khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thỏa thuận bên Còn QSDĐ, pháp luật quy định người sử dụng đất tiếp tục sử dụng đất thời hạn chấp mà khơng có trường hợp bên chấp bên thứ ba chiếm hữu sử dụng Như vậy, QSDĐ chấp người sử dụng đất khai thác, thu hoạch sinh lợi đất Thứ ba, chấp giá trị QSDĐ khơng phải hình thức chuyển quyền sử dụng đất Với hình thức chuyển quyền như: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng… hình thành nên pháp nhân sử dụng đất QSDĐ giao cho chủ thể khác khai thác, sử dụng hợp đồng có hiệu lực pháp luật Còn chấp, việc     Trang   Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Hồng Lĩnh chuyển giao QSDĐ xảy đến hạn mà bên chấp không trả nợ Tuy nhiên, việc chuyển giao khơng phải thân chấp tạo mà phải thơng qua hình thức chuyển nhượng đấu giá QSDĐ Do vậy, có ý kiến cho chấp giá trị QSDĐ hình thức chuyển QSDĐ có điều kiện Qua đặc điểm nêu trên, nhận thấy chấp giá trị QSDĐ biện pháp bảo đảm nghĩa vụ đặc thù tồn điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân Việc chấp chuyển giao tạm thời giấy tờ gốc có giá trị chứng minh QSDĐ hợp pháp người sử dụng đất sang bên nhận chấp để tìm hình thức thỏa mãn lợi ích cho hai bên mà khơng làm thay đổi chủ thể sử dụng đất, việc thực nghĩa vụ Nhà nước, không ảnh hưởng đến quyền sở hữu đất đai toàn dân khơng làm tổn hại đến lợi ích chung toàn xã hội Trong thực tế người thiếu vốn khơng có người sử dụng đất mà cịn có nhiều người khác bạn bè, họ hàng người Họ khơng có tài sản khơng có điều kiện để chấp Nhằm tạo điều kiện cho người dân mà đảm bảo quyền lợi bên cho vay, Nhà nước ta cho phép người sử dụng đất dùng QSDĐ để bảo lãnh cho người khác vay vốn Luật Đất đai 2003 có quy định cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất dùng QSDĐ để bảo lãnh cho người khác vay vốn tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam Bộ luật dân quy định Điều 361: Bảo lãnh việc người thứ ba (bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (bên nhận bảo lãnh) thực nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (bên bảo lãnh), đến thời hạn mà bên bảo lãnh không thực thực khơng nghĩa vụ Các bên thỏa thuận việc bên bảo lãnh phải thực nghĩa vụ bên bảo lãnh khơng có khả thực nghĩa vụ Khái niệm cho thấy chất bảo lãnh giá trị QSDĐ bảo đảm thực nghĩa vụ Trong trường hợp người dân khơng có điều kiện thực quyền chấp đăng ký nhận bảo lãnh QSDĐ người khác Ta hiểu, bảo lãnh hình thức chấp tài sản bên thứ ba, gọi chung chấp (theo Thơng tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT) chất chấp bảo lãnh giá trị QSDĐ giống nhau, chúng biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ vay vốn tín dụng Hai biện pháp khác bên người sử dụng đất đứng vai trị chấp QSDĐ để vay vốn cho trực tiếp trả nợ, bên người sử dụng đất đóng vai trị bên thứ ba, đứng bảo lãnh cho người khác vay vốn Như vậy, dù chấp hay bảo lãnh phục vụ cho việc vay vốn để sản xuất, đầu tư kinh doanh người dân, nâng cao đời sống xã hội I.1.2 Giới thiệu chung công tác chấp QSDĐ từ 2004 đến Luật Đất đai 2003 đời có ý nghĩa quan trọng cơng tác chấp QSDĐ Trước có Luật đất đai, việc chấp QSDĐ thống từ phủ ban hành Nghị định 17/1999/NĐ – CP ngày 29/03/1999 Nghị định Chính phủ thủ tục chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ chấp, góp vốn giá trị     Trang   Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Hồng Lĩnh QSDĐ Nghị định quy định rõ thủ tục chấp tổ chức cá nhân Tuy nhiên, hồ sơ chấp giá trị QSDĐ có: hợp đồng chấp QSDĐ, GCN QSDĐ, sơ đồ đất chứng từ nộp tiền sử dụng đất Ngoài ra, bên nhận chấp bên chấp ký hợp đồng thế chấp QSDĐ bên chấp phải ký có chứng nhận UBND cấp xã nơi có đất Đến thủ tục hồn tất bên chấp nhận số tiền vay theo thỏa thuận hợp đồng Mặt khác, thời gian giải hồ sơ chấp quy định quan có thẩm quyền năm ngày làm việc kể từ nhận hồ sơ; địa phương thuộc khu vực miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa thời hạn đăng ký tăng thêm không mười lăm ngày làm việc trường hợp Thời gian xem dài hoạt động vay vốn để đầu tư, sản xuất Đến năm 2001, Chính phủ ban hành Nghị định 79/2001/NĐ – CP sửa đổi số điều Nghị định 17/1999/NĐ – CP ngày 29/03/1999, Nghị định quy định rõ người sử dụng đất phép bảo lãnh giá trị QSDĐ Về thủ tục khơng thay đổi.Sau đó, Chính phủ ban hành Thơng tư liên tịch số 03/2003 hướng dẫn trình tự, thủ tục đăng ký cung cấp thông tin chấp, bảo lãnh QSDĐ, TSGLVĐ Thông tư bổ sung thêm hồ sơ đăng ký chấp cịn phải có đơn u cầu đăng ký chấp, bảo lãnh QSDĐ Đến lúc trình tự, thủ tục đăng ký chấp, bảo lãnh QSDĐ quy định rõ ràng cụ thể Hồ sơ đăng ký hợp lệ hồ sơ quan Nhà nước công chứng chứng thực, thủ tục đầy đủ sở pháp lý Trong giai đoạn này, người dân hiểu rõ quy định Nhà nước quản lý sử dụng đất đai, Quốc hội họp thông qua Luật đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 có hiệu lực từ ngày 01/7/2004 Luật đất đai đời đánh dấu bước chuyển biến lớn công tác quản lý Nhà nước đất đai Mọi quyền lợi, nghĩa vụ đất đai người dân trách nhiệm quan Nhà nước có thẩm quyền thể rõ Luật Quyền chấp quy định rõ, giúp người dân tiếp cận dễ dàng thực thuận lợi hơn, có trình tự Tuy thời điểm này, thủ tục chấp tạo nhiều thuận lợi cho người dân vay vốn ngân hàng hạn chế thời hạn giải hồ sơ chấp quan Nhà nước có thẩm quyền năm ngày làm việc từ nhận hồ sơ người dân Trong năm ngày này, quan đăng ký chấp kiểm tra hồ sơ, xem có đủ chưa Nếu có sai sót thiếu, thơng báo đến người đăng ký để bổ sung chình sửa Do vậy, thời gian từ lúc ký kết xong hợp đồng chấp đến bên chấp nhận tiền kéo dài, trường hợp có sai sót Trước hạn chế đó, năm 2005 Bộ tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi Trường ban hành Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT – BTP – BTNMT ngày 16 tháng năm 2005, hướng dẫn việc đăng ký chấp QSDĐ, TSGLVĐ Hồ sơ đăng ký chấp đơn gian hơn, bao gồm: đơn đăng ký chấp, bảo lãnh, hợp đồng chấp, bảo lãnh QSDĐ, TSGLVĐ cơng chứng, chứng thực GCN QSDĐ Ngồi ra, thời gian đăng ký chấp quy định ba ngày làm việc Điều tạo nhiều thuận lợi cho người dân tiếp cận với nguồn vốn nhanh chóng Năm 2006, thơng tư liên tịch số 03/2006/TTLT – BTP – BTNMT ngày 13/6/2006 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường sửa đổi, bổ sung số quy định     Trang   Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Hồng Lĩnh Thông tư số 05/2005/TTLTBTP –BTNMT Theo quy định thông tư này, quan đăng ký chấp nhận đủ hồ sơ đăng ký ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ, trường hợp nhận hồ sơ sau 15 hồn thành chậm ngày hôm sau Điều tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, chứng tỏ quan tâm, chăm lo cho người dân Nhà nước Đến năm 2011, thông tư liên tịch Số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 Bộ tư Pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, có hiệu lực từ ngày 15/01/2012 đời Thơng tư quy định rõ thẩm quyền đăng ký chấp QSDĐ, TSGLVĐ Thơng tư ban hành cịn kèm biểu mẫu đăng ký chấp QSDĐ yêu cầu tổ chức, cá nhân thực đăng ký chấp phải sử dụng biểu mẫu ban hành kèm theo Gần Nghị định số 05/2012/NĐ-CP Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định đăng ký giao dịch bảo đảm, trợ giúp pháp lý, luật sư, tư vấn pháp luật Theo Nghị định UBND cấp xã khơng thẩm quyền giải hồ sơ đăng ký chấp QSDĐ Nghị định có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/4/2012, phần hồn thiện cơng tác quản lý Nhà nước chấp QSDĐ, QSHNO TSKGLVĐ I.1.2.1 Cơ sở khoa học chấp QSDĐ I.1.2.1 Một số khái niệm Khái niệm chấp theo Bộ luật Dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam 2005 Thế chấp tài sản việc bên dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên không chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp Bảo lãnh việc người thứ ba (bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (bên nhận bảo lãnh) thực nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (bên bảo lãnh), đến thời hạn mà bên bảo lãnh không thực thực không nghĩa vụ Các bên thỏa thuận việc bên bảo lãnh phải thực nghĩa vụ bên bảo lãnh khơng có khả thực nghĩa vụ Một số định nghĩa, khái niệm theo Điều Luật Đất đai 2003 Nhà nước giao đất việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất định hành cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Sổ địa sổ lập cho đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi người sử dụng đất thông tin sử dụng đất người Sổ theo dõi biến động đất đai sổ lập để theo dõi trường hợp có thay đổi sử dụng đất gồm thay đổi kích thước hình dạng đất, người sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quyền nghĩa vụ người sử dụng đất     Trang   Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Hồng Lĩnh ban hành giải nhiều vướng mắc, bất cập thực tiễn, góp phấn tăng cường hiệu lực, hiệu quản lý nhà nước Sở Tư pháp triển khai liệt phương án đơn giản hóa thủ tục hành lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm Cụ thể, hồ sơ chấp QSDĐ loại bỏ giấy tờ không cần thiết hồ sơ đăng ký, song đảm bảo tính xác nội dung đăng ký (bỏ giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý quy định nộp đơn thay phải nộp hai đơn yêu cầu đăng ký trước đây); đồng thời quy định cụ thể thành phần, số lượng loại giấy tờ hồ sơ đăng ký loại việc đăng ký cụ thể Ngoài ra, yêu cầu loại giấy tờ chính, hay có chứng thực quy định rõ nhằm tạo thuận lợi cho người yêu cầu đăng ký cán đăng ký tiếp nhận giải hồ sơ Bảng 2.4: Bảng tổng hợp tình hình cấp GCN QSDĐ đầu năm 2012 Đơn vị hành TT Tân Phú Xã Đồng Tâm Xã Đồng Tiến Xã Tân Hòa Xã Tân Hưng Xã Tân Lập Xã Tân Lợi Xã Tân Phước Xã Tân Tiến Xã Thuận Lợi Xã Thuận Phú Tổng w Hồ sơ đăng ký chấp năm 2012 Tháng Tháng Tháng 39 28 49 42 21 34 97 46 129 30 19 38 95 44 31 67 46 64 94 54 71 25 19 57 31 22 36 46 38 69 570 339 583 (Nguồn: VPĐK QSDĐ huyện Đồng Phú) Chính nhờ sách ưu đãi cho người sử dụng đất, đầu năm VPĐK QSDĐ tiếp nhận giải cho 1492 hồ sơ đăng ký chấp, tạo điều kiện cho người dân yên tâm sản xuất, kinh doanh Tháng 02/2012 thời gian sau Tết âm lịch nên số hồ sơ chấp có giảm xuống Nhưng tới tháng 3/2012, tình hình đăng ký chấp lại trở với nhịp Người dân nắm rõ thủ tục hành biết rõ quyền lợi mình, chấp trở thành nhu cầu tất yếu người dân II.3.2 Đăng ký thay đổi nội dung chấp đăng ký Người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ yêu cầu đăng ký thay đổi nội dung chấp đăng ký có sau đây:  Rút bớt, bổ sung thay bên chấp, bên nhận chấp     Trang 31   Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Hồng Lĩnh  Thay đổi tên thay đổi loại hình doanh nghiệp bên bên ký kết hợp đồng chấp  Rút bớt tài sản chấp QSDĐ  Bổ sung tài sản chấp QSDĐ  Khi TSGLVĐ tài sản hình thành tương lai hình thành Hồ sơ đăng ký thay đổi gồm: Đơn yêu cầu đăng ký thay đổi nội dung chấp đăng ký (01 chính); Hợp đồng việc thay đổi trường hợp bên thoả thuận bổ sung, rút bớt tài sản chấp, thoả thuận rút bớt, bổ sung, thay bên ký kết hợp đồng chấp văn quan nhà nước có thẩm quyền trường hợp thay đổi tên, thay đổi loại hình doanh nghiệp, thay đổi bên ký kết hợp đồng chấp theo định quan nhà nước có thẩm quyền (bản có chứng thực), trừ trường hợp người yêu cầu đăng ký xuất trình văn quan nhà nước có thẩm quyền cần nộp để đối chiếu; Giấy chứng nhận QSDĐ Văn uỷ quyền trường hợp người yêu cầu đăng ký người ủy quyền (bản có chứng thực), trừ trường hợp người u cầu đăng ký xuất trình văn ủy quyền cần nộp để đối chiếu Khi bên nhận chấp nhiều hợp đồng chấp QSDĐ, TSGLVĐ có thay đổi loại hình doanh nghiệp người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ yêu cầu đăng ký thay đổi tất hợp đồng đó, hồ sơ gồm loại giấy tờ và: Văn quan nhà nước có thẩm quyền việc thay đổi loại hình doanh nghiệp (bản có chứng thực), trừ trường hợp người yêu cầu đăng ký xuất trình văn cần nộp để đối chiếu; Danh mục hợp đồng chấp đăng ký Khi có thay đổi tên bên nhận chấp mà không thuộc trường hợp quy định thay đổi bên nhận chấp nhiều hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ yêu cầu đăng ký thay đổi tên thay đổi bên nhận chấp tất hợp đồng đó, hồ sơ gồm: Hợp đồng việc thay đổi trường hợp bên thoả thuận thay đổi bên nhận chấp văn quan nhà nước có thẩm quyền trường hợp thay đổi tên thay đổi bên nhận chấp theo định quan nhà nước có thẩm quyền (bản có chứng thực), trừ trường hợp người yêu cầu đăng ký xuất trình văn cần nộp để đối chiếu Danh mục hợp đồng chấp đăng ký Trong trường hợp có yêu cầu đăng ký thay đổi tên bên chấp người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ yêu cầu đăng ký thay đổi hồ sơ yêu cầu xác nhận thay đổi tên GCN QSDĐ, QSHNO TSKGLVĐ quy định khoản Điều 29 Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT     Trang 32   Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Hồng Lĩnh Hồ sơ lưu đăng ký thay đổi gồm có: Đơn yêu cầu đăng ký thay đổi có chứng nhận quan đăng ký (01 sao); Hợp đồng việc thay đổi (bản sao) văn khác chứng minh nội dung thay đổi (bản sao có chứng thực); GCN QSDĐ, QSHNO TSKGLVĐ có chứng nhận nội dung thay đổi trường hợp nội dung thay đổi ghi nhận Giấy chứng nhận (bản sao); Văn uỷ quyền trường hợp người yêu cầu đăng ký người ủy quyền (bản sao có chứng thực) II.3.3 Đăng ký văn thông báo việc xử lý tài sản chấp trường hợp đăng ký chấp Hồ sơ đăng ký văn thông báo việc xử lý tài sản chấp trường hợp đăng ký chấp Người yêu cầu đăng ký văn thông báo việc xử lý tài sản chấp trường hợp đăng ký chấp nộp hồ sơ gồm: Đơn yêu cầu đăng ký văn thông báo việc xử lý tài sản chấp Văn thông báo việc xử lý tài sản chấp Văn uỷ quyền trường hợp người yêu cầu đăng ký người ủy quyền (bản có chứng thực), trừ trường hợp người yêu cầu đăng ký xuất trình Văn ủy quyền cần nộp để đối chiếu Hồ sơ lưu đăng ký văn thông báo việc xử lý tài sản chấp gồm có Đơn yêu cầu đăng ký văn thơng báo có chứng nhận quan đăng ký Văn thông báo việc xử lý tài sản chấp Văn uỷ quyền trường hợp người yêu cầu đăng ký người ủy quyền (bản sao có chứng thực) II.3.4 Đăng ký xóa chấp QSDĐ Sau hồn thành chấp, người sử dụng đất nhận lại GCN QSDĐ Lúc người sử dụng đất cần đến VPĐKQSDĐ để đăng ký xóa chấp QSDĐ Điều 16, mục chương II thông tư Liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT quy định đến xóa đăng ký chấp theo quy định pháp luật người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ xoá đăng ký gồm: Đơn yêu cầu xóa đăng ký chấp GCN QSDĐ, QSHNO TSKGLVĐ Văn đồng ý xóa đăng ký chấp bên nhận chấp trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký bên chấp Vì nhiều người sử dụng đất sau hồn thành nghĩa vụ chấp, khơng đăng ký xóa chấp mà đến vay đợ sau hồn thành thủ tục xóa chấp lần trước Hơn nữa, nhiều ngân hàng không cung cấp văn nên VPĐK QSDĐ huyện Đồng Phú, khơng có văn này, thủ tục xóa đăng ký chấp hoàn thành     Trang 33   Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Hồng Lĩnh Văn uỷ quyền trường hợp người yêu cầu đăng ký người ủy quyền (bản có chứng thực), trừ trường hợp người yêu cầu đăng ký xuất trình Văn ủy quyền cần nộp để đối chiếu Cơ quan đăng ký chấp, bảo lãnh thực xoá đăng ký chấp, bảo lãnh trường hợp sau:  Nghĩa vụ bảo đảm chấp, bảo lãnh thực hiện;  Việc chấp, bảo lãnh hủy bỏ thay biện pháp bảo đảm khác  Hợp đồng chấp, bảo lãnh bị chấm dứt theo án, định Toà án  Tài sản chấp, bảo lãnh xử lý theo quy định pháp luật  Theo thỏa thuận bên Hồ sơ yêu cầu xóa đăng ký nộp VPĐK QSDĐ nơi thực việc đăng ký chấp, bảo lãnh Hồ sơ gồm có: Đơn u cầu xố đăng ký chấp, bảo lãnh hai (02) bản; văn uỷ quyền (nếu có) GCN QSDĐ Trong thời hạn đăng ký, VPĐK QSDĐ thực việc sau: Xoá đăng ký chấp, bảo lãnh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định Quyết định số 24/2004/QĐ-TNMT Sổ địa Sổ đăng ký biến động đất đai theo hướng dẫn Thông tư số 29/2004/TT-TNMT; Chứng nhận việc xóa đăng ký chấp, bảo lãnh vào Đơn yêu cầu xóa đăng ký chấp, bảo lãnh Trả trực tiếp cho người yêu cầu xoá đăng ký gửi qua đường bưu điện có bảo đảm (theo yêu cầu người yêu cầu xoá đăng ký) Đơn yêu cầu xoá đăng ký, GCN QSDĐ Trong thời hạn không ba ngày làm việc, kể từ ngày nhận kết đăng ký VPĐK QSDĐ cấp huyện có trách nhiệm trả kết cho người yêu cầu đăng ký Hồ sơ lưu xố đăng ký chấp gồm có: Đơn u cầu xố đăng ký có chứng nhận quan đăng ký Trường hợp có đơn VPĐK QSDĐ huyện Đồng Phú giữ lại đơn đó, trường hợp có hai đơn trả lại cho người dân đơn đăng ký xóa chấp GCN QSDĐ có chứng nhận xố đăng ký chấp Văn đồng ý xóa đăng ký chấp bên nhận chấp trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký bên chấp (nếu có) Văn uỷ quyền trường hợp người yêu cầu đăng ký người ủy quyền (bản sao có chứng thực) Tại VPĐK QSDĐ huyện Đồng Phú, hồ sơ yêu cầu xóa đăng ký chấp Người sử dụng đất đa số thường xin kèm đơn yêu cầu xóa đăng ký chấp đăng ký chấp lần sau Đặc biệt nhiều trường hợp chấp lần sau lại chấp     Trang 34   Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Hồng Lĩnh ngân hàng khác Vì vậy, việc quay lại nơi nhận chấp lần trước để làm thủ tục xóa đăng ký chấp rườm rà thời gian Vì người dân đăng ký chấp, cán VPĐK QSDĐ huyện Đồng Phú thông báo đến người sử dụng đất thủ tục xóa đăng ký chấp cần thực sau hoàn thành nghĩa vụ chấp, đa số người dân chưa thực Chính bên nhận chấp cần hướng dẫn cho người sử dụng đất giao lại GCN QSDĐ để thuận lợi cho người dân đăng ký chấp lần sau Trong ba tháng đầu năm 2012, tổng số hồ sơ đăng ký xóa chấp 460, số hồ sơ đăng ký chấp ba tháng 1254 hồ sơ Đa số hồ sơ đăng ký xóa chấp nộp kèm với hồ sơ đăng ký chấp Sau toán hợp đồng chấp cũ, người dân ngân hàng lập hợp đồng chấp Lúc ngân hàng cung cấp đơn yêu cầu xóa đăng ký chấp để người sử dụng đất làm đồng thời hai thủ tục Tuy nhiên, có trường hợp người dân khơng đăng ký chấp ngân hàng cũ mà chọn ngân hàng để đăng ký chấp Lúc chưa đăng ký xóa chấp cũ, người dân phải quay lại ngân hàng trước xin đơn xóa đăng ký chấp Như tốn công sức chi phí lại Chính cơng khai thủ tục hành chính, VPĐK QSDĐ lưu ý đến người dân việc Tuy nhiên phần giải tình trạng Do phía ngân hàng nên cung cấp đơn xóa lúc hướng dẫn người dân làm thủ tục xóa đăng ký chấp QSDĐ thời gian     Trang 35   Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Hồng Lĩnh Bảng 2.5 Tổng hợp hồ sơ đăng ký xóa chấp QSDĐ đầu năm 2012 Hồ sơ đăng ký xóa chấp năm 2012 Đơn vị hành Tháng Tháng Tháng TT Tân Phú 11 10 14 Xã Đồng Tâm 11 Xã Đồng Tiến 22 13 24 Xã Tân Hòa 10 12 Xã Tân Hưng Xã Tân Lập 23 14 Xã Tân Lợi 19 11 20 Xã Tân Phước 26 29 44 Xã Tân Tiến 12 17 Xã Thuận Lợi 12 Xã Thuận Phú 16 14 23 Tổng 152 120 188 (Nguồn: VPĐK QSDĐ huyện Đồng Phú) Từ bảng số liệu trên, ta thấy ba tháng đầu năm, tồn huyện Đồng Phú có 460 hồ sơ đăng ký xóa chấp QSDĐ Trong đó, xã Tân Phước có số hồ sơ xóa chấp lớn so với toàn huyện, chiếm đến 21,52% số hồ sơ chấp huyện ba tháng đầu năm 2012 xã Tân Hưng có số hồ sơ xóa chấp thấp Mặc dù xã Đồng Tiến có số hồ sơ chấp cao số hồ sơ đăng ký chấp lại có 59 hồ sơ, chiếm 12,83% đứng thứ hai sau Tân Phước     Trang 36   Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Hồng Lĩnh Tổng số hồ sơ xóa đăng ký chấp VPĐK QSDĐ huyện Đồng Phú tiếp nhận giải ba tháng đầu năm 2012 thể qua biểu đồ sau: Biểu 2.3 Tổng hợp hồ sơ đăng ký xóa chấp QSDĐ ba tháng đầu năm 2012 Tình hình đăng ký xóa chấp đầu năm 2012 địa bàn huyện Đồng Phú 50 45 40 35 30 25 20 15 10 Tháng Hò a ãT ân X TT T ân Ph ú Tháng Tháng II.3.5 Lệ phí đăng ký Theo thông tư Liên tịch số 03/2007/TTLT-BTC-BTP ngày 10/01/2007 Bộ Tài – Bộ Tư pháp việc hướng dẫn chế độ thu, nộp, quản lý sử dụng lệ phí đăng ký phí cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm theo định số 19/2007/QĐ – UBND tỉnh Bình Phước hướng dẫn chi tiết mức thu, nộp, quản lý sử dụng lệ phí đăng ký, phí cung cấp thơng tin giao bảo đảm quy định: Tổ chức, cá nhân yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm, hợp đồng cho thuê tài giao dịch, tài sản khác theo quy định pháp luật quan đăng ký giao dịch bảo đảm đối tượng nộp phí giao dịch bảo đảm Tổ chức, cá nhân có nhu cầu quan đăng ký giao dịch bảo đảm cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm đối tượng nộp phí thơng tin Các trường hợp khơng thu lệ phí giao dịch đảm bảo Nhà nước ta ln có sách ưu đãi cho người dân, theo quy định pháp luật có số trường hợp sau khơng cần nộp phí giao dịch đảm bảo đến đăng ký VPĐK QSDĐ huyện Đồng Phú:  Các cá nhân, hộ gia đình đăng ký vay vốn tổ chức tín dụng để sản xuất, kinh doanh khơng phải nộp lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm theo Nghị định số     Trang 37   Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Hồng Lĩnh 41/2010/NĐ – CP ngày 12/4/2010 Chính phủ sách tín dụng phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn  Người đăng ký yêu cầu sửa chữa sai sót nội dung đăng ký giao dịch đảm bảo lỗi Đăng ký viên  Thông báo việc kê biên tài sản thi hành án, yêu cầu thay đổi nội dung thông báo việc kê biên tài sản thi hành án, xóa thơng báo việc kê biên Mức thu lệ phí Căn Thơng tư Liên tịch số 69/2011/TTLT-BTC-BTP ngày 18/5/2011 Bộ Tài – Bộ Tư pháp việc hướng dẫn chế độ thu, nộp, quản lý sử dụng lệ phí đăng ký phí cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm, ủy ban nhân dân tỉnh Bình Phước ban hành Quyết định số 81/2011/QĐ – UBND việc quy định mức thu, chế độ thu nộp quản lý, sử dụng lệ phí đăng ký phí cung cấp thơng tin giao dịch đảm bảo Trong quy định chi tiết mức thu lệ phí trường hợp đăng ký chấp QSDĐ Mức thu lệ phí VPĐK QSDĐ huyện Đồng Phú sau: Bảng 2.6: Mức thu lệ phí VPĐK QSDĐ huyện Đồng Phú (ĐVT: đồng) STT Các trường hợp nộp lệ phí Mức thu Phí giao dịch Đăng ký giao dịch chấp QSDĐ 70.000 10.000 Đăng ký văn thông báo việc xử 60.000 lý tài sản chấp 10.000 Đăng ký thay đổi nội dung chấp 20.000 đăng ký 10.000 Đăng ký gia hạn hợp đồng chấp 20.000 10.000 Đăng ký xóa chấp QSDĐ 20.000 10.000 Phí giao dịch mức phí thu giao dịch So với thông tư Liên tịch số 69/2011/TTLT-BTC-BTP, khoản thu UBND tỉnh điều chỉnh thấp 10.000 đồng, đặc biệt giao dịch thay đổi nội dung chấp đăng ký điều chỉnh thấp 40.000 đồng Việc giảm mức thu cho thấy tỉnh tập trung chăm lo đến sống người dân tạo điều kiện cho hộ gia đình cá nhân yên tâm sản xuất, nâng cao đời sống II.3.6 Thời hạn đăng ký chấp QSDĐ Việc đăng ký chấp phải có quy định thời gian, thủ tục, hồ sơ đăng ký… nhằm tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực quyền mình, đồng thời làm cho cán tiếp nhận hồ sơ thuận lợi việc kiểm tra tính hợp lệ hồ sơ, hồn thành cơng việc nhanh chóng     Trang 38   Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Hồng Lĩnh Thời hạn nộp hồ sơ đăng ký chấp QSDĐ Hợp đồng chấp QSDĐ, TSGLVĐ sau ký kết thời hạn không 05 ngày làm việc, kể từ ngày ký kết hợp đồng, bên ký kết người ủy quyền phải nộp hồ sơ đăng ký chấp Trong trường hợp yêu cầu đăng ký chấp không thời hạn lỗi người yêu cầu đăng ký quan đăng ký thực việc đăng ký yêu cầu người đăng ký chịu trách nhiệm theo quy định Điều 12 Nghị định 105/2009/NĐ – CP xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai Hợp đồng chấp phải công chứng, chứng thực trước thực đăng ký chấp địi hỏi quan cơng chứng, chứng thực, người có quyền chứng thực thực cơng việc nhanh chóng, xác để đảm bảo hồ sơ thực hạn Thời hạn giải hồ sơ đăng ký Trong trường hợp hồ sơ đăng ký hợp lệ có loại giấy chứng nhận quan nhà nước có thẩm quyền cấp qua thời kỳ gồm: GCN QSDĐ đất cấp theo quy định Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở, GCN QSHNO cấp theo Luật Nhà năm 2005; GCN QSHNO QSDĐ cấp theo quy định Nghị định số 60/CP ngày 05 tháng năm 1994 Chính phủ quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng cấp theo Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2005 việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình xây dựng; GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cấp theo Luật sửa đổi, bổ sung số điều luật liên quan đến đầu tư xây dựng năm 2009 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 Chính phủ cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất VPĐK QSDĐ có trách nhiệm giải hồ sơ đăng ký ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ; nhận hồ sơ sau 15 hồn thành việc đăng ký ngày làm việc Những trường hợp VPĐK QSDĐ huyện Đồng Phú đăng ký cho người dân ngày, sau 16 hồn thành vào sang ngày hơm sau Đặc biệt buổi họp cử Đăng ký viên phòng tiếp dân để trực giải hồ sơ đăng ký chấp Chính vậy, người sử dụng đất xã xa trung tâm hành huyện xã Đồng Tâm, Thuận Lợi… không nhiều thời gian thực thủ tục hành Trong trường hợp hồ sơ đăng ký hợp lệ có loại giấy tờ quy định khoản 1, Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 việc đăng ký chấp thực thời hạn không 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ Thời gian khơng tính vào thời hạn giải hồ sơ đăng ký: thời gian thực thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thời gian thực việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất     Trang 39   Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Hồng Lĩnh II.3.8 Xử lý QSDĐ để thu hồi nợ Việc xử lý QSDĐ chấp, bảo lãnh để thu hồi nợ quy định sau: Khi bên chấp, bên bảo lãnh QSDĐ không thực thực không nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng QSDĐ chấp, bảo lãnh xử lý theo thoả thuận hợp đồng chấp, hợp đồng bảo lãnh; trường hợp không xử lý theo thoả thuận ghi hợp đồng bên nhận chấp, bên nhận bảo lãnh có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấp, bảo lãnh cho người khác để thu hồi nợ yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá QSDĐ khởi kiện Toà án nhân dân theo quy định pháp luật Người nhận QSDĐ sau cấp GCN QSDĐ mới, sử dụng đất theo mục đích xác định có quyền, nghĩa vụ theo quy định pháp luật thời hạn sử dụng đất cịn lại, đất người sử dụng đất sử dụng ổn định lâu dài II.3.9 Mục đích vay vốn chấp ngân hàng nơng nghiệp phát triển nông thôn huyện Đồng Phú Hợp đồng chấp QSDĐ thường có thời hạn từ ba tháng đến mười hai tháng Đa số người dân địa bàn huyện Đồng Phú chấp QSDĐ tđều chọn thời hạn mười hai tháng thường đáo hạn ngân hàng hết hạn Mỗi người sử dụng đất đăng ký chấp QSDĐ có quyền chọn nơi nhận đăng ký chấp cho Bên nhận chấp chủ yếu hợp đồng chấp QSDĐ địa bàn huyện Đồng Phú ngân hàng nông nghiệp phát triển nơng thơn Trong ngân hàng nơng nghiệp phát triển nơng thơn huyện Đồng Phú chi nhánh có vị trí gần VPĐK QSDĐ nên số người đến đăng ký chấp nhiều Mục đích người dân trồng chăm sóc cao su Mục đích vay vốn chấp ngân hàng nơng nghiệp phát triển nông thôn huyện Đồng Phú thể qua bảng sau: Bảng 2.7: Bảng tổng hợp mục đích vay vốn chấp theo giá trị vay năm 2010 2011 (ĐVT: Tỷ đồng) Năm Năm 2010 Năm 2011 Tổng Chăn ni bị 4.7 5.3 10 Trồng, chăm sóc cao su 6.3 10.8 17.1 Ni heo 2.1 2.2 4.3 Trồng, chăm sóc điều 2.8 3.1 5.9 Kinh doanh 4.9 5.7 10.6 Mục đích khác 3.6 3.9 7.5 Tổng 24.4 31 55.4 (Nguồn: Ngân hàng NN&PTNT huyện Đồng Phú) Mục đích     Trang 40   Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Hồng Lĩnh Diện tích đất nông nghiệp địa bàn huyện Đồng Phú 87.363,29 ha, chiếm 93,39% diện tích đất tự nhiên tồn huyện Trong năm 2010, số vốn vay chấp đầu tư cho trồng cao su ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn huyện Đồng Phú 6,3 tỷ đồng Đến năm 2011, số vốn tăng lên 10,8 tỷ đồng người dân tập trung vào thứa trồng chủ yếu tỉnh Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn tạo điều kiện cho người dân chấp QSDĐ để đầu tư sản xuât, kinh doanh, nâng cao đời sống Đồng Phú huyện đà phát triển, có nhiều tiềm Thế chấp QSDĐ trở thành xu chung người dân Ngoài việc ngân hàng tạo điều kiện, người sử dụng đất cần thực mục đích đăng ký góp phần làm tăng tốc độ phát triển huyện Theo thống kê ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn huyện Đồng Phú, năm 2010 tổng số hồ sơ chấp thực mục đích 71% năm 2008 số tăng lên 86% Trong thời gian gần đây, việc vay sử dụng mục đích người dân làm cho tốc độ tăng trưởng kinh tế không ngừng nâng cao Biểu 2.4: Tổng hợp mục đích vay vốn chấp theo giá trị vay Mục đích vay vốn chấp Chăn ni bị Trồng, chăm sóc cao su Ni heo Trồng, chăm sóc điều Kinh doanh Mục đích khác VPĐK QSDĐ huyện Đồng Phú tạo điều kiện cho người sử dụng đất đến đăng ký chấp Đối với trường hợp có phương án vay trồng trọt chăn nuôi, đến đăng ký chấp VPĐK QSDĐ thu lệ phí giao dịch 10.000 Đây sách khuyến nơng Nhà nước ta, giúp người dân yên tâm để sản xuất II.4 Hiệu công tác chấp QSDĐ địa bàn huyện Đồng Phú Trên địa bàn huyện Đồng Phú, số GCN QSDĐ cấp ngày nhiều Người dân thấy mặt tích cực việc đăng ký chấp QSDĐ, số lượng hồ sơ đăng ký chấp ngày nhiều     Trang 41   Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Hồng Lĩnh Từ ngày 01/04/2012, Theo Nghị định 05/2012/NĐ-CP ngày 02/02/2012 Chính phủ, hồ sơ đăng ký chấp QSDĐ TSGLVĐ nộp VPĐK QSDĐ cấp huyện Điều tạo thống quản lý Nhà nước đất đai thủ tục hành Trước đây, với hợp đồng có giá trị thấp, người dân đăng ký cấp xã, khó quản lý Nhưng nay, tất hồ sơ đăng ký chấp đến đăng ký VPĐK QSDĐ Trên địa bàn huyện Đồng Phú, loại giấy chủ quyền sử dụng đất chủ yếu GCN QSDĐ Hợp đồng chấp đa phần chấp QSDĐ, QSHNO TSGLVĐ không in giấy nên VPĐK QSDĐ xác nhận đăng ký chấp QSDĐ Do đó, cán đăng ký cần kiểm tra độ xác thơng tin đất như: số thửa, số tờ đồ, diện tích… mà khơng cần kiểm tra tài sản đất Như rút ngắn thời gian đăng ký chấp, tiết kiệm thời gian chờ đợi người sử dụng đất Cán VPĐK QSDĐ có đủ trình độ chun mơn, tập huấn, nâng cao trình độ chun mơn thường xun, ln có tác phong kỷ luật tốt cơng việc, có tinh thần trách nhiệm cao hồn thành tốt nhiệm vụ Thế nên khơng có trường hợp khiếu nại khơng đăng ký chấp QSDĐ Công tác quản lý Nhà nước đất đai thực tốt nên việc đăng ký chấp thuận lợi II.5 Một số giải pháp, đề xuất nhằm nâng cao hiệu công tác chấp QSDĐ địa bàn huyện Đồng Phú Để người sử dụng đất không nhiều thời gian đăng ký, cần cơng khai thủ tục hành nhiều UBND xã Đặc biệt đăng ký chấp QSDĐ thủ tục mà nhiều người dân gặp thường xuyên Khi thành lập hợp đồng chấp, bên cần đọc kỹ nội dung hợp đồng Nếu có sai sót cần chỉnh sửa Tránh trường hợp đến đăng ký VPĐK QSDĐ lại phải quay lại ngân hàng chấp Người sử dụng đất không nắm rõ quy định luật đất đai, nên lập hợp đồng chấp xong không công chứng, chứng thực UBND cấp xã nơi có đất phịng cơng chúng trước mà lại đến VPĐK QSDĐ để đăng ký chấp trước Khi người dân đến, cán đăng ký hướng dẫn người dân công chứng, chứng thực trước Việc nhiều thời gian người dân Khi thành lập hợp đồng chấp QSDĐ, bên chấp bên nhận chấp không ý nên dẫn tới thơng tin bị nhầm lẫn, sai lệch Những trường hợp phải chỉnh sửa, làm chậm thời gian đăng ký chấp Do người dân cần đọc kẽ hợp đồng để đảm bảo quyền lợi Các văn ban hành có chồng chéo lên làm cho quan đăng ký khó áp dụng vào thực tế Thí dụ việc nhận chấp QSDĐ Nhà nước cấp cho hộ gia đình Theo quy định luật đất đai, GCN QSDĐ Nhà nước cấp cho cá nhân, vợ chồng hộ gia đình Trên thực tế, việc nhận chấp QSDĐ cấp cho hộ     Trang 42   Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Hồng Lĩnh gia đình tổ chức tín dụng gặp nhiều khó khăn pháp luật hành khơng có quy định cụ thể xác định thành viên hộ gia đình dẫn đến cách hiểu, áp dụng khác thực tiễn, ảnh hưởng đến quyền lợi tổ chức Một số người sử dụng đất nhận GCN QSDĐ cẩn thận, sợ bị hư hỏng nên ép giấy kiếng, ép plastic GCN QSDĐ Khi đăng ký gặp trường hợp đăng ký viên cần hướng dẫn người dân tách lớp ép để chứng nhận đăng ký vào GCN QSDĐ Trường hợp gây thời gian không cẩn thận làm rách, làm mờ chữ in GCN QSDĐ Do người dân cẩn thận dùng giấy kiếng bao tập để bọc GCN QSDĐ, chứng nhận dễ dàng tháo Sau hoàn thành hợp đồng, bên chấp nhận lại GCN QSDĐ khơng xóa đăng ký chấp Đến đăng ký chấp lần sau chuyển nhượng, cho, tặng… cán VPĐK QSDĐ hướng dẫn quay lại ngân hàng chấp để lấy đơn yêu cầu xóa đăng ký chấp Như vừa thời gian vừa khó quản lý Năm 1999, theo Nghị định 90/1999/ NĐ – CP Chính Phủ việc thành lập thị xã Đồng Xoài số phường xã thị xã Đồng Xoài, huyện Đồng Phú chuyển giao thị xã Đồng Xoài, xã Tân Thành, ba ấp xã Tân Phước hai phần ba dân số diện tích xã Tân Hưng thị xã Đồng Xồi Cơng tác cấp đổi GCN QSDĐ thực cịn số người dân chưa cấp đổi GCN QSDĐ Đến đăng ký chấp cán VPĐK QSDĐ yêu cầu cán địa xã xác nhận đăng ký chấp, sau xóa chấp người dân cần phải cấp đổi GCN QSDĐ Vì cán địa xã có trách nhiệm thơng báo đến người dân việc cấp đổi GCN QSDĐ theo ranh giới để thuận tiện việc quản lý hồ sơ     Trang 43   Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Hồng Lĩnh PHẦN 3: KẾT LUẬN Thế chấp tài sản việc bên dùng tài sản để bào đảm thực nghĩa vụ dân bên kia.Thế chấp khác với hình thức khác cầm cố tài sản Việc cầm cố làm ngưng khả khai thác sử dụng tài sản chấp khơng, chấp người sử dụng đất sử dụng, khai thác hoa lợi mảnh đất Vì chấp tài sản, đặc biệt chấp QSDĐ TSGLVĐ hình thức nhiều người sử dụng đất dùng để tăng vốn đầu tư sản xuất, kinh doanh Thời gian qua, Nhà nước ta không ngừng sửa đổi, ban hành văn pháp luật liện quan đến đăng ký chấp QSDĐ TSGLVĐ, hoàn thiện máy quản lý Nhà nước đất đai Tuy nhiên, phối hợp chưa đồng bộ, chưa chặt chẽ bộ, ngành nên văn áp dụng vào thực tế cịn gặp nhiều khó khăn Năm 2004, Đồng Phú phát triển máy trung tâm hành nên xã trung tâm ưu tiên đo vẽ, cấp GCN QSDĐ trước Vì thời gian này, công tác chấp QSDĐ diễn sôi động xã này, cịn xã khác có Năm 2004, tồn huyện Đồng Phú có 193 hồ sơ chấp (Từ tháng 7-12/2004) Nhờ sách Nhà nước, cơng tác chấp cải tiến, đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất nhiều Chính thế, số hồ sơ chấp tăng lên nhiều, đặc biệt sau Thông tư 03/2006/TTLT – BTP – BTNMT ngày 13/6/2006 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư số 05/2005/TTLTBTP –BTNMT, công tác chấp sôi động hẳn lên Trong năm 2008, 2009, số lượng hồ sơ chấp vượt trội so với năm trước đến năm 2011 VPĐK QSDĐ huyện Đồng Phú tiếp nhận giải 4326 hồ sơ đăng ký chấp QSDĐ, góp phần lớn vào việc phát triển kinh tế cho huyện Từng bước hoàn thiện máy quản lý Nhà nước đất đai, Chính phủ ban hành nghị định số 05/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều nghị định đăng ký giao dịch bảo đảm, trợ giúp pháp lý, luật sư, tư vấn pháp luật Nghị định có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/4/2012 Điều đáng ý nghị định tất hồ sơ đăng ký chấp nộp VPĐK QSDĐ cấp huyện, đồng cho việc quản lý hồ sơ đăng ký chấp Tuy nhiên, số lượng hồ sơ xóa chấp cịn Người dân đa phần khơng xóa chấp hồn thành nghĩa vụ mà để đăng ký chấp lần sau hồn tất thủ tục xóa chấp lần trước Điều làm tốn thời gian công sức người dân Công tác đăng ký chấp có ý nghĩa người dân Nó mang lại lợi ích thực tế lớn nguồn vốn Người dân địa bàn huyện Đồng Phú đa số gặp nhiều khó khăn vốn sản xuất, nên việc chấp QSDĐ phương pháp khả thi Qua trình tìm hiểu quy định pháp luật pháp luật Nhà nước chấp hoạt động đăng ký chấp VPĐK QSDĐ huyện Đồng Phú, thấy thuận lợi khó khăn, bất cập công tác đăng ký Một số kiến nghị góp phần đẩy nhanh cơng tác đăng ký chấp QSDĐ: Đẩy nhanh công tác cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữa nhà tài sản khác gắn liền với đất tạo điều kiện cho tất người sử dụng đất chấp QSDĐ     Trang 44   Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Hồng Lĩnh Bên nhận chấp cần cung cấp đơn yêu cầu xóa đăng ký chấp cho bên chấp bên chấp toán hợp đồng chấp nhận lại GCN QSDĐ để tránh trường hợp thực quyền người sử dụng đất lại phải quay lại nơi chấp để làm thủ tục xóa đăng ký chấp Theo ý kiến nhiều người đăng ký chấp QSDĐ, mong muốn tiến hành đồng thời việc đăng ký chấp chứng thực hợp đồng Như quy trình đăng ký chấp đơn giản hơn, giảm nhiều thời gian chi phí cho người dân Người sử dụng đất đề nghị cần điểu chỉnh lại mức lệ phí phù hợp với số tiền hợp đồng chấp để đảm bảo công giữ hợp đồng chấp có giá trị lớn giá trị nhỏ Bên nhận chấp cần cung cấp loại đơn đồng để tránh tình trạng giả mạo, cán VPĐK QSDĐ dễ dàng phát đơn thật, giả Qua thực tiễn công tác chấp QSDĐ huyện Đồng Phú – tỉnh Bình Phước thời gian qua thấy nhìn chung kinh tế huyện phát triển, nhu cầu vay vốn người dân cao Vấn đề sớm chiều giải mà cần có thay đổi dần Đặc biệt công tác cấp GCN QSDĐ cần đẩy nhanh để người dân có GCN QSDĐ thực đầy đủ quyền mình, nâng cao đời sống người dân phát triển kinh tế toàn huyện     Trang 45   ... lực từ ngày 15/01/2012, em lựa chọn đề tài: ? ?Công tác chấp quyền sử dụng đất địa bàn huyện Đồng Phú – tỉnh Bình Phước từ năm 2004 đến nay? ?? Mục tiêu nghiên cứu: Tìm hiểu công tác chấp QSDĐ từ năm. .. LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN NGUYỄN THỊ HỒNG LĨNH “CÔNG TÁC THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYÊN ĐỒNG PHÚ TỈNH BÌNH PHƯỚC TỪ NĂM 2004 ĐẾN NAY? ?? Giáo viên hướng dẫn: ThS Phạm Hồng Sơn (Địa. .. kể từ ngày 01/4/2012 I.1.4 Những sở thực tiễn việc chấp quyền sử dụng đất Hiện nay, công tác đăng ký chấp quyền sử dụng đất địa bàn huyện Đồng Phú mở rộng, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử