(Thảo luận thị trường chứng khoán) phân tích ngành bất động sản của công ty cổ phần dịch vụ và địa ốc đất xanh miền bắc

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠIKHOA: KINH TẾ - LUẬT BÀI THẢO LUẬN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÔNG TY CPDV VÀ ĐỊA ỐC ĐẤT XANH MIỀN BẮC Giáo viên hướng dẫn: L

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI

KHOA: KINH TẾ - LUẬT

BÀI THẢO LUẬN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN

ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÔNG TY CPDV VÀ ĐỊA ỐC ĐẤT XANH MIỀN BẮC

Giáo viên hướng dẫn: Lê Đức Tố Nhóm: 01

Lớp HP: 2105BKSC2311

HÀ NỘI - 2021

1 Đặng Thị Phương Anh Phần 2

5 Nguyễn Thị Phương Anh Phần 1

Nhóm trưởng

Đào Thị Ngọc Ánh

M C L C ỤC LỤC ỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

I Cơ sở lý luận về phân tích đầu tư chứng khoán 2

1 Khái niệm, mục đích, yêu cầu của phân tích đầu tư chứng khoán 2

2 Các phương pháp phân tích đầu tư chứng khoán 3

2.1 Phân tích cơ bản 3

2.2 Phân tích kỹ thuật 10

II Phân tích ngành bất động sản 11

1 Tổng quan về ngành bất động sản 11

2 Thực trạng ngành bất động sản hiện nay 14

2.1 Tình hình nhóm cổ phiếu bất động sản trong thời gian gần đây 14

2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến cổ phiếu bất động sản Việt Nam 18

2.3 Những tiềm năng hoặc rủi ro khi đầu tư Bất động sản 19

III Công ty CPDV và địa ốc Đất Xanh Miền Bắc 21

1 Tổng quan về công ty 21

2 Tình hình cổ phiếu công ty DXG 23

3 Các yếu tố tác động đến cổ phiếu của công ty 29

4 Có nên đầu tư vào cổ phiếu của công ty trong thời gian này không ? 33

KẾT LUẬN 37

TÀI LIỆU THAM KHẢO 38

L I M Đ U ỜI MỞ ĐẦU Ở ĐẦU ẦU

Cùng với quá trình toàn cầu hóa của xu thế thế giới, nền kinh tế Việt Namngày càng phát triển vững mạnh Hội nhập vào nên kinh tế thế giới, Việt Nam cũngxây dựng đầy đủ các thị trường của nền kinh tế thị trường Trước nhu cầu phát triển

đó, thị trường bất động sản ở Việt Nam ra đời cùng với sự phát triển ngày càng đầy

đủ hơn các thị trường vốn, đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế,

Thị trường bất động sản Việt Nam ra đời còn non trẻ, hoạt động còn nhiều yếu

tố manh mún, không theo quy luật tự nhiên của thị trường, chưa bắt kịp sự pháttriển của các nước trên thế giới Ở Việt Nam thì từ khi luật đất đai 1993 ra đời, thịtrường bất động sản mới chính thức hình thành và bắt đầu có những hoạt động kinhdoanh bất động sản trên thị trường mua bán Do thị trường bất động sản Việt Nammới chính thức hình thành từ 1993 nên thị trường này đang còn ở giai đoạn sơ khainon trẻ, còn nhiều bất cập, chưa được phát triển mạnh mẽ Hệ thống pháp luật cònchưa đầy đủ chặt chẽ làm cản trở việc phát triển hoạt động kinh doanh bất độngsản.Tuy vậy, trong những năm gần đây chính sách về đất đai của Nhà nước đã cónhiều cải cách góp phần xây dựng thị trường bất động sản ngày càng phát triển hơnrất nhiều, trong đó phải kể đến công ty Cổ phần dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh miềnBắc “Đất Xanh” đã biếm cụm từ “bất động sản” trở nên quen thuộc với mỗi ngườihơn bao giờ hết Trải qua hàng loạt những biến động của thị trường, Đất Xanh vẫnluôn đứng vững và phát triển, khẳng định vị thế của mình trên thị trường bất độngsản Việt Nam, giữ vững niềm tin trong tâm trí khách hàng và đối tác Chính vì lý do

này mà nhóm chúng em đã chọn đề tài “ Phân tích ngành bất động sản của công ty

cổ phần dịch vụ và địa ốc Đất Xanh miền Bắc” để nghiên cứu.

I Cơ sở lý luận về phân tích đầu tư chứng khoán

1 Khái ni m, m c đích, yêu c u c a phân tích đ u t ch ng khoán ệm, mục đích, yêu cầu của phân tích đầu tư chứng khoán ục đích, yêu cầu của phân tích đầu tư chứng khoán ầu của phân tích đầu tư chứng khoán ủa phân tích đầu tư chứng khoán ầu của phân tích đầu tư chứng khoán ư chứng khoán ứng khoán

- Khái niệm: Phân tích đầu tư chứng khoán là các hoạt động thu thập thông

tin, phân tích, đánh giá về chứng khoán và TTCK trong quá khứ, hiện tại và tươnglai

- Mục đích:

Mục đích trung gian

+ Lựa chọn chứng khoán để đầu tư

Trên TTCK, số lượng chứng khoán nhiều hay ít tùy thuộc vào thực tế pháttriển của nó Thị trường càng phát triển, số lượng chứng khoán được phát hành vàniêm yết càng nhiều Bằng những giác quan thông thường, nhà đầu tư không thểbiết được loại chứng khoán nào tốt, loại chứng khoán nào không tốt để ra quyếtđịnh đầu tư Bởi mỗi loại chứng khoán khác nhau thì hiệu quả và rủi ro cũng tồn tại

ở các mức độ khác nhau Vì vậy thông qua các hoạt động phân tích hoạt động và(phân tích cơ bản –fundamental analysis) nhà đầu tư sẽ có cơ sở để chọn mua nhữngchứng khoán có triển vọng tốt nhưng đang bị thị trường đánh giá thấp

+ Lựa chọn thời điểm mua, bán chứng khoán

Giống như các nhà đầu tư khác, quyết định chứng khoán của các nhà đầu tưbao giờ cũng gắn với những cơ hội và rủi ro tiềm ẩn trong suốt quá trình đầu tư Vớinhữngbiển diễn theo các chiều hướng khác nhau của thị trường, đòi hỏi nhà đầu tưphải có những phản ứng tức thời với các quyết định tối ưu Chính bởi vậy, việcphân tích đầu tư chứng khoán được coi là tiền đề, là cơ sở quan trọng cho nhữngphản ứng và quyết định đó Thông qua các dữ liệu, các thông tin có độ tin cậy cao

và bằng những phương pháp phân tích phù hợp (phân tích kỹ thuật –technicalanalysis) nhà đầu tư xác định được thời điểm mua, bán; nhờ đỏ có thể chớp đượcnhững cơ hội mà thị trường mang lại

Mục đích cuối cùng

Phân tích đầu tư chứng khoán là một trong những công cụ hữu hiệu giúp nhàđầu tư thực hiện các mục tiêu trong đầu tư chứng khoán, đó là:

+ Tối đa hóa hiệu quả vốn đầu tư

+ Tối thiểu hóa ro rủi trong đầu tư chứng khoán

- Yêu cầu của phân tích đầu tư chứng khoán:

+ Đưa ra được các kết quả phẩn tích, đánh giá về mỗi loại chứng khoán - trongquá khứ, hiện tại và triển vọng tương lai để làm cơ sở cho việc ra quyết định loạichứng khoán, hoặc danh mục chứng khoan đầu tư

Hoạt động phân tích đầu tư chứng khoán ra đời và song song tồn tại cùng với

sự hiện diện của chứng khoán, đầu tư chứng khoán Cùng với sự phát triển củaTTCK, vai trò của phân tích đầu tư chứng khoán càng được khẳng định và thể hiệnmột cách rõ ràng hơn Để phát huy được vai trò của mình, phân tích đầu tư chứngkhoán phải phân loại, chọn lọc các thông tin từ các nguồn cung cấp đa dạng, phải ápdụng các phương pháp phân tích phù hợp và phải có một nhận định toàn diện đểđưa ra các cơ sở tin cậy cho các quyết định đầu tư

+ Đưa ra được các biểu đồ, đồ thị về quy mô giao dịch, diễn biến về giá, chỉ sốgiá của từng loại chứng khoán, của một nhóm ngành, của từng trường và các chỉ sốkhác của TTCK ; nhận dạng các xu thế về giá trong quá khứ, hiện tại và dự báotrong tương lai

Với các TTCK phát triển sôi động, diễn biến thị trường thường rất phức tạp,thậm chí có thể chứa nhiều phần tử bất ổn Sự chi phối khắc nghiệt của quy luậtcạnh tranh, cơ chế tự điều tiết với sự chi phối của quy luật cung cầu đã và đang đặt

ra cho các nhà đầu tư phải lựa chọn chứng khoán và thời điểm thích hợp để đầu tư.Khi nào thì nên mua, hoặc bán chứng khoán, đó là bài toán cần có lời giải đáp Câutrả lời chỉ có thể có được nếu các nhà phân tích đầu tư chứng khoán đưa ra được cácbiểu tượng, đồ thị và nhận dạng được các trào lưu lên xuống của giá chứng khoántrong quá khứ, hiện tại và dự báo được xu thế về giá trong tương lai

2 Các phương pháp phân tích đầu tư chứng khoán

2.1 Phân tích c b n ơ bản ản

- Khái niệm: Là quá trình phân tích môi trường kinh tế vĩ mô, lựa chọn ngành

nghề và phân tích tình hình tài chính doanh nghiệp

- Quy trình:

Phân tích môi trường đầu tư

Trong nền kinh tế thị trường, nhất là trong xu thế hội nhập sự tồn tại, pháttriển cũng như sự suy thoái của các doanh nghiệp là hệ thống quả tất yếu yêu khách

quan, đôi khi hoàn toàn không phụ thuộc vào chủ quan của chính bản thân doanhnghiệp Tuơng lai của doanh nghiệp phụ thuộc rất nhiều vào viễn cảnh của nền kinh

tế toàn cầu, nền kinh tế quốc gia, xu hướng phát triển của ngành và chiến lược kinhdoanh cũng như tình hình tài chính của doanh nghiệp Xu hướng biến động giá cổphiếu cũng như khả năng cổ tức và thu nhập dự kiến của doanh nghiệp phụ thuộcvào tương lai của doanh nghiệp Do dó, bạn có thể lựa chọn chứng khoán và cácphương thức đầu tư tối ưu thì việc phân tích và dự đoán tương lai của doanh nghiệpphát hành trong mối quan hệ hữu với các tình huống kinh tế vĩ mô và ngành sẽ ảnhhưởng trực tiếp tới hiệu ứng quả vốn đầu tư

Phân tích ngành

Phân tích ngành thực chất là phân tích quan hệ cung – cầu một, hoặc mộtnhóm hàng hóa, dịch vụ do một ngành nào đó đảm nhận Doanh nghiệp là một trongnhững hạt nhân trực tiếp cấu thành cung của ngành Khi phân tích ngành cần quantâm đến cơ bản nội dung:

+ Phân tích chu kỳ sống của sản phẩm: Chu kỳ sống của sản phẩm liên quantrực tiếp tới chiến lược quy mô sản xuất, kinh doanh của từng doanh nghiệp Tươngthích với các giai đoạn trong chu kỳ sống của sản phẩm, nhu cầu tiêu dùng các sảnphẩm đó thay đổi thì hiệu quả vốn đầu tư của doanh nghiệp cũng sẽ bị thay đổi.Dưới góc độ đầu tư chứng khoán, các nhà đầu tư không những quan tâm tới lợi íchcủa một kỳ đầu tư trong hiện tại mà còn phải quan tâm đến lợi nhuận kỳ vọng trongtưrơng lai đối với các chứng khoán có thể đầu tư Với khía cạnh đó, khi nào mua,khi nào bán chứng khoán là một trong những vấn đề mà nhà đầu tư phải quan tâm.+ Phân tích cơ cấu và các thế lực của ngành: Thương trường như chiến trường

Đó là hệ quả tất yếu của cơ chế thị trường do sự hiện diện và chi phối của quy luậtcạnh tranh Sức cạnh tranh của các doanh nghiệp là tổng hòa của các yếu tố như:khả năng tài chính, công nghệ, kinh nghiệm tổ chức và quản lý kinh doanh, uy tíntên tuổi của doanh nghiệp Ảnh hưởng của cạnh tranh tới sự sống còn của cácdoanh nghiệp thường được biểu hiện dưới các hình thức như: mối đe dọa xâm nhậpcủa các đối thủ cạnh tranh hiện hữu cũng như các đối thủ tiềm năng, sức ép từ cácsản phẩm cùng loại thay thế, thế độc quyền của người mua, người bán

+ Xác định hệ số rủi ro của ngành (hệ số β), từ đó tính toán lợi suất đòi hỏi củanhà đầu tư theo mô hình CAPM

E(R) = Rf + β( Rm - Rf)

Trong đó: E(R) là mức lợi suất đòi hỏi của nhà đầu tư

Rf: lãi suất phi rủi ro

Rm: mức sinh lời bình quân của thị trường

+ Ngay trong một ngành, lợi suất cũng không ổn định -> việc phân tích ngành

sẽ giúp nhà đầu tư tìm được cơ hội đầu tư và rút vốn đầu tư đúng lúc

+ Các ngành khác nhau có mức độ rủi ro khác nhau -> việc phân tích ngành sẽgiúp nhà đầu tư có thể đánh giá mức độ rủi ro của ngành để xác định mức lợi suấtđầu tư tương xứng cần phải đạt được

+ Từ thực tế, mức độ rủi ro của mỗi ngành có sự biến động không nhiều theothời gian Viec phân tích mức độ, rủi ro của từng ngành trong quá khứ giúp nhà đầu

tư có thể dự đoán rủi ro của nó trong tương lai

Phân tích doanh nghiệp

+ Phân tích chung về doanh nghiệp

 Lịch sử của doanh nghiệp

Đôi khi việc nghiên cứu quá khứ của một doanh nghiệp là có điều rất ích để cóthể hiểu rõ được chiến lược phát triển của nó ở hiện tại và tương lai

định mong muốn phát triển nhờ vào những nguồn lực bên ngoài, vay nợ nhiềunhưng lại không có tài sản gì đáng kể? Một doanh nghiệp có nguồn lực chính hùngmạnh là điều kiện tốt để không ngừng nâng cao vị trí, thương hiệu và khả năngchiếm lĩnh thị trường, không chỉ trong nước mà còn cả thị trường quốc tế.

 Khách hàng và nhà cung cấp

Sự phát triển của một doanh nghiệp phụ thuộc rất nhiều vào khách hàng vànhà cung cấp của họ Hãy thử tưởng tượng, nếu doanh nghiệp có một khách hàngchiếm tới hơn 50% doanh số thì điều gì sẽ xảy ra nếu khách hàng đó sang mua hàngcủa một nhà cung cấp khác, hoặc khách hàng đó lâm vào tình trạng mất khả năngthanh toán Vì lý do đó, một doanh nghiệp quá tập trung vào một nhóm khách hànghoặc nhà cung cấp, hoặc chỉ có một số khách hàng lớn thường bị đánh giá có mức

độ ổn định tài chính và khả năng thanh toán thấp hơn so với các doanh nghiệp cónhiều khách hàng nhỏ

 Chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp

Chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp là một trong những căn cứ quantrọng để xác định lợi nhuận dự kiến của các nhà đầu tư chứng khoán trong tưoơnglai Chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp là các định hướng phát triển có tínhchất dài hạn được thực hiện trên các kế hoạch chủ yếu của doanh nghiệp như: kếhoạch đầu tư phát triển công nghệ ; kế hoạch sản xuất; kế hoạch phát triển trườngthị; kế hoạch huy động vốn dài hạn

+ Phân tích tài chính doanh nghiệp

 Cơ sở dữ liệu: Bảng cân đối kế toán, Báo cáo kết quả kinh doanh, Bảng lưuchuyển tiền tệ, Thuyết minh báo cáo tài chính,…

 Phương pháp phân tích: So sánh (giữa thực tế với kế hoạch, kỳ này với kỳtrước, giữa các doanh nghiệp cùng ngành, giữa doanh nghiệp với chung của ngành,

…); Phân tích tỷ lệ (đánh giá mối quan hệ giữa bộ phận và tổng thể); Phân tích xuhướng

 Các chỉ tiêu phân tích:

Các chỉ tiêu phản ánh tình hình thanh toán

Hệ số thanh toán chung = T ổ ng gi á tr ị t à i s ả n T ổ ng n ợ (1)

Hệ số thanh toán chung phản ánh 1 đồng nợ được đảm bảo bằng bao nhiêuđồng tài sản của doanh nghiệp Nhìn chung, hệ số này càng cao, chứng tỏ khả năngthanh toán của doanh nghiệp là tốt, doanh nghiệp chủ động được nguồn vốn trongkinh doanh Nếu hệ số này bằng 1 hoặc nhỏ hơn 1 chứng tỏ doanh nghiệp đang lâmvào tình trạng mất hết vốn chủ sở hữu và đang đi đến bờ vực phá sản.

Hệ số thanh toán nợ dài hạn = Giá trị TSCĐ và ĐTDH Tổng nợ dài hạn (2)

Hệ số thanh toán nợ dài hạn phản ánh 1 đồng nợ dài hạn được đảm bảo bằngbao nhiêu đồng tài sản dài hạn của doanh nghiệp

Hệ số thanh toán nợ ngắn hạn = Giá trị TSLĐ và ĐTNH Tổng nợ ngắn hạn (3)

Hệ số thanh toán nợ ngắn hạn phản ánh khả năng của doanh nghiệp có thểhoàn trả các khoản nợ ngắn hạn bằng các TSLĐ của doanh nghiệp

Hệ số thanh toán nhanh nợ ngắn hạn = Giá trị TSLĐ và ĐTNH−hàng tồn kho Tổng nợ ngắn hạn (4)

Hệ số thanh toán nhanh nợ ngắn hạn đo lường khả năng mà lượng tiền sẵn cóvào ngày lập bảng cân đối kế toán và lượng tiền mà doanh nghiệp hi vọng có thểchuyển đổi được từ đầu tư tài chính và các khoản phải thu để hoàn trả các khoản nợngắn hạn Nhìn chung các hệ số thanh toán nợ ngắn hạn cao đem lại sự an toàn vềtình hình tài chính, đảm bảo doanh nghiệp luôn có đủ khả năng thanh toán cáckhoản nợ đến hạn Ngược lại các hệ số thanh toán thấp thể hiện tiềm năng thanhtoán kém Tuy nhiên, 1 doanh nghiệp có hệ số thanh toán nợ ngắn hạn quá cao cũng

có mặt không tốt, do doanh nghiệp tồn trữ khối lượng tiền quá lớn, một loại tài sảngần như không sinh lời

Các chỉ tiêu phản ánh cơ cấu vốn và tình hình tài sản

Hệ số nợ = Tổng nợ phải trả Tổng nguồn vốn (5)

Hệ số tự tài trợ = Tổng vốn chủ sở hữu Tổng nguồn vốn (6)

Nhìn chung hệ số tự tài trợ cao phản ánh doanh nghiệp rất chủ động về vốntrong kinh doanh Tuy nhiên tùy theo đặc điểm ngành nghề kinh doanh của mỗidoanh nghiệp mà có kết cấu nguồn tài trợ và cơ cấu tài sản khác nhau Do vậykhông thể dựa vào từng chỉ tiêu mà có những đánh giá xác đáng về doanh nghiệp

Tỉ trọng vốn cố định = Giá trị TSCĐ và ĐTDH Tổng tài sản (7)

Tỉ trọng vốn lưu định = Giá trị TSLĐ và ĐTNH Tổng tài sản (8)

Các chỉ tiêu phản ánh quan hệ cân đối giữa tài sản và nguồn vốn (9)

o Quan hệ giữa TSCĐ và nguồn dài hạn

Nguồn vốn dài hạn của doanh nghiệp = Vốn chủ sở hữu (Vcsh) + Nợ dài hạn(Nợdh)

Nếu TSCĐ > Nguồn dài hạn chứng tỏ nguồn tài trợ không hợp lý, doanhnghiệp dễ lâm vào tình trạng thiếu và mất khả năng thanh toán do dùng nguồn ngắnhạn tài trợ cho tài sản dài hạn

o VLĐ thường xuyên = Vcsh + Nợdh - Giá trị còn lại của TSCĐ (VCĐ)

o Vốn lưu động thuần = TSLĐ và ĐTNH - Tổng nợ ngắn hạn

Các chỉ tiêu phản ánh năng lực hoạt động của tài sản

Vòng quay hàng tồn kho = Giá trị hàng hóa tồnkho bành quân Giá vốn hàng bán (10)

Số ngày 1 vòng quay hàng tồn kho = Giá trị hàng hóa tồnkho bành quân Giá trị hàng bán bìnhquân 1 ngày (11)Vòng quay hàng tồn kho phản ánh trong 1 kì, hàng tồn kho luân chuyển đượcbao nhiêu lần Số ngày của 1 vòng quay hàng tồn kho phản ánh số ngày từ khi muanguyên vật liệu, hàng hóa đến khi bán được hàng Nhìn chung, so với kì trước, vòngquay hàng tồn kho giảm, hay thời gian của 1 vòng quay hàng tồn kho tăng, chứng tỏhàng tồn kho luân chuyển chậm, vốn ứ đọng, kéo theo nhu cầu vốn của doanhnghiệp tăng (trong điều kiện quy mô sản xuất kinh doanh không thay đổi)

Các chỉ tiêu phản ánh kết quả kinh doanh và phân phối thu nhập Chỉ số lợi

nhuận/ doanh thu (doanh lợi) = Lợi nhuận sau thuế Doanhthuthuần (16)

Trên thực tế, mức độ lợi nhuận ròng giữa các ngành là khác nhau, còn trongmột ngành thì công ty nào quản lí và sử dụng các yếu tố đầu vào (vốn, nhân lực…)tốt hơn thì sẽ có hệ số lợi nhuận / doanh thu (lợi nhuận ròng) cao hơn

Chỉ số lợi nhuận/ tài sản (ROA) = Tổng vốn bìnhquân Lợi nhuận sau thuế (17)

Chỉ số lợi nhuận/ vốn CSH (ROE) = Tổng vốn CSH bình quân Lợi nhuận sauthuế (18)

ROE thường được các nhà đầu tư phân tích để so sánh với các cổ phiếu kháctrên thị trường Thông thường ROE càng cao thì cổ phiếu càng hấp dẫn, vì tỉ số nàycho thấy được khả năng sinh lời của công ty so với các công ty khác Chỉ số này làthước đo chính xác nhất để đánh giá một đồng vốn của cổ đông bỏ ra tạo ra baonhiêu đồng lợi nhuận ROE cao chứng tỏ công ty sử dụng có hiệu quả đồng vốn của

cổ đông Từ đó nhà đầu tư có cơ sở tham khảo khi quyết định mua cổ phiếu củacông ty X hay công ty Y có cùng ngành nghề với nhau

Thu nhập ròng một cổ phiếu thường : (EPS)=

Lợi nhuậnròng−cổ tức cổ phiếuưu đãi

Tổng khốilượng cổ phiếuthường đang lưu hành (19)

Tài sản ròng một cổ phiếu thường

(NAV) = Tổng khốilượng cổ phiếuthường đang lưu hành Tổng tài sản−Tổng nợ −Tổng mệnh giáCPUĐ (20)

Cổ tức một cổ phiếu thường

(DPS/ DIV) = Thunhập ròng−Cổ tứcCPUĐ−Thu nhập giữ lại Tổng khối lượngcổ phiếu thườngđang lưu hành (21)

Nhìn chung các chỉ số trên (16,17,18,19,20,21) càng cao, chứng tỏ doanhnghiệp hoạt động sản xuất kinh doanh có hiệu quả Song để có cái nhìn toàn diệnhơn, cần so sánh với các chỉ số của chính doanh nghiệp ở các thời kì trước và sosánh với số trung bình của ngành hoặc của các doanh nghiệp có điều kiện tương tựtrong cùng ngành

Hệ số chi trả cổ tức (DPS/ EPS)=Tổng cổ tức đem chia cho cổ phiếuthường Lợi nhuậnròng−cổ tứccổ phiếuưu đãi (22)hoặc, Hệ số chi trả cổ tức = 1 – tỉ lệ thu nhập giữ lại

Hệ số chi trả cổ tức thường được tuyên bố tại đại hội cổ đông thường niên, nóilên cổ tức của cổ đông chiếm bao nhiêu phần trăm trong thu nhập, nó cũng nói lênchính sách chia cổ tức của công ty Chính sách này có thể thay đổi theo từng thời kì

và do đó nó phản ánh chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp

Suất cổ tức hiện hành = Cổ tức 1 cổ phiếu thường(DPS)

Thị giá cổ phiếu thường (23)

Suất cổ tức hiện hành phản ánh thu nhập của nhà đầu tư tính trên vốn thực anh

ta phải bỏ ra để có được cổ tức tương ứng

Các chỉ tiêu về triển vọng phát triển của công ty

Hệ số thu nhập giữ lại (b) = 1 - hệ số chi trả cổ tức (24)

Hệ số thu nhập giữ lại là 1 yếu tố quan trọng nói lên sự tích lũy của công tycho tương lai, góp phần vào tốc độ phát triển của công ty sau này

Hệ số giá / thu nhập (P/E) = Thunhập ròng của một cổ phiếu( EPS) Thị giácổ phiếu (25) P/E chothấy giá cổ phiếu hiện tại cao hơn thu nhập bao nhiêu lần, hay nhà đầu tư phải trảgiá cho mỗi đồng thu nhập Một công ty hiện tại có thu nhập chưa cao, nhưng lạiđược thị trường đánh giá cao về tiềm năng phát triển thì P/E sẽ cao, và ngược lại.Chỉ số thị giá / thư giá (M/B) = Thị giácổ phiếu(market price−Pm)

Giá trị sổ sách1 CPthường (26)Chỉ tiêu này cho biết giá cổ phiếu đang bán trên thị trường đắt hơn, rẻ hơn haybằng mệnh giá Tương tự như P/E, chỉ tiêu này càng cao, chứng tỏ công ty đượcđánh giá có triển vọng phát triển trong tương lai

Tốc độ tăng trưởng (growth rate) = Tỉ lệ thu nhập giữ lại (b) x ROE (27)

2.2 Phân tích kỹ thu t ật

- Khái niệm: Phân tích kỹ thuật là phương pháp dự đoán sự biến động của giá

cả chứng khoán và các xu hướng thị trường trong tương lai trên cơ sở nghiên cứucác dữ liệu của thị trường trong quá khứ và hiện tại

- Chỉ số của TTCK

Khái niệm: là chỉ số phản ánh mức giá bình quân của chứng khoán tại mộtngày nhất định so với ngày gốc

Các phương pháp tính chỉ số giá chứng khoán:

+ Phương pháp bình quân đơn giản

Đây là chỉ số bình quân số học đơn giản, không có sự tham gia của quyền số.Trong các trường hợp tách gộp cổ phiếu, phát hành quyền thu mua cổ phiếu,täng vốn, người ta tiến hành điều khiển "số chia - ∑P i 0" để đảm bảo tính liên tục củachỉ số theo thời gian Cách điều chỉnh số chia được quy định khác nhau ở mỗi thịtrường

+ Phương pháp bình quân gia quyền giá trị

Phương pháp chỉ số bình quân gia quyền giá trị khác phương pháp bình quânđơn giản ở chỗ có sử dụng quyền là số lượng cổ phiếu niêm yết Đặc điểm củaphương pháp này là loại cổ phiếu nào có số lượng niêm yết và giá giao dịch càngcao thì có tác động càng lớn tới chỉ số giá Trong các cổ phiếu có cùng mức giá, cổphiếu nào có số lượng niêm yết nhiều hơn (thường là cổ phiếu của các công ty lớn -các cổ phiếu dẫn dắt thị trường) có tác động tới chỉ số giá nhiều hơn Những cổphiếu giao dịch ít vẫn có ảnh hưởng, không phản ánh được thực thi thị trường.Việc đưa ra chỉ số này nhằm so sánh giá trị thị trường hiện tại với một giá trịtham chiếu, hay còn gọi là giá trị cơ sở tại 1 thời điểm xác định trước đó (gọi là kỳgốc hoặc kỳ cơ sở) Thông thường giá trị cơ sở được chọn là 100

Chỉ số tổng hợp được tính toán dựa trên các biến về giá và số lrợng cổ phiếuđang lưu hành (hoặc đang niêm yết trên thị trường)

Chỉ số tổng hợp = Tổng giá trị thị trường kỳ hiệnhành Tổng giá trị thịtrường kỳ cơ sở × 100

Hai phương pháp thường được sử dụng để tính chỉ số gái này là phương phápLaspeyres và Paascher

1 T ng quan v ngành b t đ ng s n ổng quan về ngành bất động sản ề ngành bất động sản ất động sản ộng sản ản

Lịch sử hình thành và phát triển :

Ngành bất động sản có từ trước những năm 1990 nhưng khi đó mọi hoạt độngdiễn ra vô cùng âm thầm và chủ yếu ở các thị trường lớn như Sài Gòn – Hà Nội.Năm 1993 với sự ra đời của Luật Đất Đai, kinh tế khởi sắc thì nhu cầu về chỗ

ở, sản xuất kinh doanh, xí nghiệp, nên nhu cầu về thị trường Bất Động Sản lúc nàyrất lớn Từ 1993 – 1994 đây là thời điểm nhu cầu bất động sản rất lớn

1995 – 1999 thời điểm đóng băng và khủng hoảng kinh tế khiến cho dòng tiềnnước ngoài đổ vào thị trường bất động sản bị khựng lại

2001 – 2002 với chính sách điều chỉnh giá đất mới, sự biến chuyển của nềnkinh tế Việt Nam Lúc này dòng tiền đổ vào thị trường bât động sản giúp nhiềungười trở nên giàu có một cách nhanh chóng Nửa cuối năm 2010; đặc biệt là cơnsốt “bong bóng” bất động sản đã đạt đỉnh năm 2007

Thị trường bất động sản bị khủng hoảng, suy thoái hoặc đóng băng, nặng nềnhất là từ đầu năm 2008 đến giữa năm 2009, và giai đoạn năm 2011 – 2013

Trong giai đoạn 2016-2020, HoREA dự báo thị trường bất động sản sẽ có sựtái cấu trúc mạnh mẽ, tái cơ cấu sản phẩm để giải quyết hiện tượng lệch pha cung –cầu đang thiên về phân khúc bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡngcao cấp

Năm 2020, nền kinh tế Việt Nam cũng như toàn cầu chịu ảnh hưởng nặng nề

từ dịch Covid-19 thị trường bất động sản cũng dần thích ứng với những thử tháchcủa bối cảnh để cầm cự và nắm lấy cơ hội, tiếp tục tạo sức hấp dẫn đối với nhà đầu

tư Đặc biệt Những tháng cuối năm là thời điểm các doanh nghiệp bất động sản

“tăng tốc” để hoàn thành những chỉ tiêu kinh doanh được đề ra Đó cũng là mộtnhững lý do chính khiến thị trường bất động sản có xu hướng sôi động trở lại sauthời gian dài trầm lắng Cùng đó, niềm tin của các nhà đầu tư cũng tạo động lựcthúc đẩy thị trường phát triển

 Đặc trưng cơ bản của ngành bất động sản:

- Có sự khác biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch

Đúng như tên gọi, các tài sản gắn liền với đất đai có tính cố định và bất động.Điều này dẫn đến thị trường bất động sản có đặc điểm là hàng hoá bất động sản cótính cách biệt với điểm giao dịch Vì không thể di dời các bất động sản đến nhữngnơi khác nhau

- Thị trường bất động sản mang tính khu vực

Bất động sản là loại hàng hoá mang tính cố định và bất động, đồng thời, chịu ảnhhưởng của các yếu tố phong tục, tập quán và thị hiếu vùng miền Do vậy, hoạt độnggiao dịch bất động sản mang tính khu vực sâu sắc Mặt khác, do mỗi vùng có nềnkinh tế phát triển khác nhau nên sự phát triển của thị trường bất động sản cũng khácnhau

Thị trường bất động sản được hình thành từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tínhđịa phương với những quy mô, mức độ và động thái giao dịch khác biệt

- Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo

Giá cả bất động sản không hoàn toàn là giá cạnh tranh và được so sánh bìnhđẳng trên thị trường Việc thâm nhập thị trường này cũng không hoàn toàn dễ đàngđối với cả người mua và người bán nên để thực hiện giao dịch thuận lợi cần có môigiới chuyên nghiệp hội đủ các điều kiện để người mua và người bán tin cậy thì mới

- Hoạt động của thị trường bất động sản phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhànước

Nhà nước là một trong các lực lượng tham gia vào hoạt động của thị trường bấtđộng sản Sự tham gia của Nhà nước chủ yếu với vai trò là người quản lý thống nhấtcác hoạt động của thị trường này Để thị trường bất động sản vận hành hiệu quả,

Nhà nước cần phải đảm bảo tính pháp lý cho các hàng hoá bất động sản giao dịch

và phải kiểm soát được các hoạt động giao dịch trên thị trường bất động sản…

Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảocủa thị trường bất động sản Bất kỳ Nhà nước nào đều có sự can thiệp vào thịtrường bất động sản ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thựchiện các mục tiêu phát triển chung Bất động sản có tính dị biệt, tin tức thị trườnghạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nênthị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không đầy đủ

- Quyền của chủ thể đối với bất động sản

Sở hữu vĩnh viễn: Sở hữu đất đai được công nhận bằng giấy chứng nhận quyền

sở hữu do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp, đây là hình thức chiếm giữ caonhất

Thuê theo hợp đồng: Đất thuộc quyền sở hữu vĩnh viễn hoặc đất công của nhànước có thể đem cho thuê theo hợp đồng dài hạn hoặc ngắn hạn Những hợp đồngcho thuê đất cũng thường được lưu hồ sơ bằng các chứng thư và có thể kéo dài vôthời hạn

Quyền sử dụng đất: Tương tự như cho thuê theo hợp đồng nhưng thường gắnliền với một hoạt động nhất định nào đó trên vùng đất cho thuê

Ở Việt Nam, Hiến pháp năm 1992 quy định đất đai là thuộc sở hữu của toàn dân,pháp luật không công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai mà chỉ công nhậnquyền sử dụng đất

Đối với các công trình: Sở hữu vĩnh viễn và thuê theo hợp đồng

2 Thực trạng ngành bất động sản hiện nay

2.1 Tình hình nhóm cổ phiếu bất động sản trong thời gian gần đây

Cổ phiếu toàn thị trường có trên 744 doanh nghiệp niêm yết với giá trị vốn hóagần 4,3 triệu tỷ đồng, tương đương 71% GDP Trong đó, nhóm cổ phiếu bất độngsản tuy chỉ chiếm 7% tổng số lượng niêm yết nhưng lại có giá trị vốn hóa hơn 1triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 23% toàn thị trường Đây là nhóm ngành quan trọng cóảnh hưởng lớn đến diễn biến chỉ số VN-Index.

Năm 2020, đại dịch Covid-19 là thách thức chung với nền kinh tế và thịtrường bất động sản Hầu hết doanh nghiệp bất động sản đều đối diện với khó khănkhi các dự án vẫn đang bị tắc nghẽn khiến nguồn cung bị sụt giảm, thị trường trầmlắng do tâm lý e dè của các nhà đầu tư

Những khó khăn của thị trường bất động sản đã phản ánh ngay vào kết quảkinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết khi doanh thu 6 tháng đầunăm 2020 giảm 26%, lợi nhuận giảm 13% so với cùng kỳ Trong đó, 20 doanhnghiệp báo lỗ, 35 doanh nghiệp suy giảm lợi nhuận

Trên thực tế, trong những tháng đầu năm 2020, nhiều nhà đầu tư trong vàngoài nước đã xúc tiến tìm kiếm địa điểm tại các khu công nghiệp để đầu tư kinhdoanh nhà xưởng theo quy mô lớn, với quỹ đất từ 500 - 1.000ha.

Ngoài TP Hồ Chí Minh và Hà Nội, thì các thành phố vệ tinh cũng đang đượccác nhà đầu tư quan tâm như Long An, Bình Dương những nơi có vị trí thuận lợi

về cơ sở hạ tầng giao thông, kho bãi lưu trữ và dịch vụ logistics tới các thành phốlớn

Đặc biệt, nhóm cổ phiếu khu công nghiệp luôn giữ được đà tăng trưởng trongsuốt những tháng đầu năm 2020; nếu tính từ đầu tháng 4 thì cổ phiếu ITA củaCTCP Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (Itaco) đã tăng gần 135% từ mức giá 1.900đồng/cp

Trong dài hạn, một số phân tích cho thấy, SIP có đủ năng lực tài chính để thựchiện kế hoạch mở rộng khu công nghiệp, bao gồm khu công nghiệp Phước Đônggiai đoạn 3 với tổng diện tích 933 ha và cung cấp dịch vụ nhà xưởng xây sẵn để chothuê trong các dự án khu công nghiệp hiện hữu của công ty

Với triển vọng của ngành cùng kết quả kinh doanh ổn định khi lợi nhuận sauthuế của Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG trong 9 tháng 2020 tăng tới 64,7%

so với cùng kỳ (vượt 181% chỉ tiêu lợi nhuận được giao cho cả năm) được nhậnđịnh là những yếu tố chính giúp cổ phiếu SIP đón nhận sự quan tâm của giới đầu tư.Cũng nằm trong đà tăng này, cổ phiếu KBC của Tổng công ty phát triển đô thị KinhBắc ghi nhận mức tăng ấn tượng khi phủ sắc tím ở mức 19.000 đồng/cổ phiếu trongphiên 21/12 Khối lượng giao dịch khớp lệnh lên đến hơn 10 triệu đơn vị, tăng gấpđôi so với phiên trước đó Đây cũng là phiên giao dịch liên tiếp trong 7 ngày, cổphiếu KBC bao phủ trong sắc xanh hoặc tím Trong một quý gần đây, giá cổ phiếuKBC cũng tăng tới 39%, nằm trong top nhóm cổ phiếu bất động sản công nghiệpghi nhận mức ấn tượng trên thị trường.

Nằm trong nhóm bất động sản công nghiệp không thể không kể đến mã NTCcủa Công ty cổ phần Khu công nghiệp Nam Tân Uyên Chốt phiên giao dịch ngày17/12, cổ phiếu NTC ghi nhận mức giá cao nhất kể từ khi niêm yết, đạt 294.500đồng/cổ phiếu Đây cũng là mã chứng khoán có thị giá cao nhất trên thị trường hiệnnay

Không chỉ có những mã chứng khoán trên, phần lớn giá cổ phiếu trong nhómnày đều ghi nhận có mức tăng trưởng ấn tượng trên thị trường trong một quý đây.Chẳng hạn như cổ phiếu HPI của Công ty cổ phần Khu công nghiệp Hiệp Phướctăng tới 109%; LHG của Công ty cổ phần Long Hậu tăng 24%; SZC của Công ty cổphần Sonadezi Châu Đức tăng 20%

Nhận định về nhóm cổ phiếu bất động sản công nghiệp, ông Trương HiềnPhương, Giám đốc cấp cao Công ty cổ phần Chứng khoán KIS Việt Nam cho rằng,tiềm năng của nhóm cổ phiếu này trong 2021 vẫn còn rất lớn

Theo đó, điểm mạnh của Việt Nam, quy hoạch khu công nghệp trải dài cả bamiền để tận dụng các cảng biển Cụ thể, Việt Nam có 336 khu công nghiệp đượcthành lập với tổng diện tích đất khu công nghiệp là 97.800ha

Trong đó, có 261 khu công nghiệp đang hoạt động với tổng diện tích cho thuê66.000 ha, chiếm tỷ lệ 76% lấp đầy Tỷ lệ hấp thụ ở các khu kinh tế trọng điểm rấttích cực và giá thuê mới cũng tăng tốt Tính đến quý 3/2020, đất công nghiệp chothuê tại Tp.Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Long An tăng 20 – 30% so với năm trước.Theo quan điểm của VDSC, trong năm 2021, lãi suất thấp sẽ tạo điều kiệnkinh doanh thuận lợi cho các doanh nghiệp bất động sản Bên cạnh đó, ngành ngân