Đang tải... (xem toàn văn)
Bài giảng Định giá tài sản: Chương 2 Định giá bất động sản trình bày các nội dung chính như sau: Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản, định giá bất động sản,...
Chương 2: Định giá bất động sản D H _T TM 2.1 Tổng quan bất động sản thị trường bất động sản 2.2 Định giá bất động sản M U 2.1.1 TỔNG QUAN BẤT ĐỘNG SẢN D _T TM H Khái niệm Đặc trưng BĐS Quyền chủ thể đối với BĐS M U Khái niệm bất động sản D _T TM H Bất động sản tài sản cố định vị trí địa lý định Bất động sản M Các cơng trình Xd đất Các tài sản khác gắn liền đất CTXD U Đất đai Đặc trưng của BĐS D H Cố định vị trí Tính bền vững Tính khác biệt Tính khan Có giá trị lớn Tính ảnh hưởng lẫn M _T TM - U Phân loại bất động sản D • Theo đặc tính vật chất _T TM H - Đất đai - Cơng trình kiến trúc tài sản gắn liền với cơng trình kiến trúc - Các tài sản khác gắn liền với đất đai U - Cơng trình kiến trúc - Đất đai M • Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất Quyền chủ thể bất động sản D _T TM H - Đối với đất đai: Về mặt lý thuyết có hình thức chiếm giữ đất đai: (i) Sở hữu vĩnh viễn, (ii) Thuê theo hợp đồng, (iii) Quyền sử dụng đất - Đối với cơng trình: M U (i) Sở hữu vĩnh viễn: quyền phát sinh chủ sở hữu đất sở hữu cơng trình khu đất (ii) Th theo hợp đồng: cơng trình khu đất đem cho thuê theo hợp đồng 2.1.2 Thị trường bất động sản D M _T TM H Khái niệm thị trường BĐS - Thị trường BĐS thị trường hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS và dịch vụ liên quan môi giới, tư vấn… giữa chủ thể thị trường theo quy luật thị trường và có sự quản lý Nhà nước U 2.1.2 Thị trường bất động sản (tiếp) D - Đặc điểm của thị trường BĐS: H + Có cách biệt hàng hóa địa điểm giao dịch phương _T TM + Thị trường BĐS thị trường mang tính khu vực, địa + Thị trường BĐS dạng điển hình thị trường khơng M hoàn hảo U Phân loại thị trường BĐS D H * Căn vào mức độ kiểm soát Nhà nước _T TM + Thị trường thức hay thị trường có kiểm sốt Nhà nước + Thị trường phi thức hay thị trường khơng có kiểm soát Nhà nước M U Phân loại (tiếp) D * Căn vào tình trạng tham gia thị trường H _T TM + Thị trường chuyển nhượng quyền sở hữu (quyền sử dụng) đất, loại thị trường gọi thị trường đất đai + Thị trường xây dựng cơng trình BĐS để bán cho thuê + Thị trường bán cho thuê lại BĐS M U Phương pháp thu nhập D C, Trình tự tiến hành H b4 _T TM b3 b2 b1 U Ước tính thu nhập hàng năm Chi phí Hàng năm M Ước tính Tính Tỷ suất Chiết khấu Ước tính Giá trị BĐS Phương pháp đầu tư (PP thu nhập) • Ưu điểm: D - • Nhược điểm: - M _T TM H U Phương pháp đầu tư (PP thu nhập) D * Điều kiện áp dụng: - Phù hợp định giá BĐS có khả mang lại khoản thu nhập ổn định dự báo trước cách hợp lý - Với BĐS có dịng thu nhập phát sinh khơng sử dụng kỹ thuật chiết khấu dòng tiền (DCF) - Thường áp dụng để tư vấn cho định lựa chọn dự án đầu tư M _T TM H U 2.2.3.3 Phương pháp chi phí D Cơ sở: M _T TM H Phương pháp chi phí phương pháp xây dựng chủ yếu dựa vận dụng nguyên tắc thay U Phương pháp chi phí D Trình tự tiến hành _T TM H b2 b1 b4 b3 Ước tính Ước tính Ước tính giá trị tổng số giá trị BĐS M Ước tính Ước tính CF để xd tiền giảm Cơng trình giá tích giá trị cơng trình luỹ lơ đất xd đất U trống b5 Phương pháp Chi phí D * Các loại chi phí: • Chi phí tái tạo: • Chí phí thay thế: M _T TM H U Phương pháp Chi phí D Ưu điểm: Hạn chế: M _T TM H U Phương pháp Chi phí D Điều kiện áp dụng - Thích hợp định giá nhiều loại BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt, đặc biệt cơng trình cơng cộng có chứng thị trường để so sánh - Định giá để xác định mức bồi thường xây dựng hợp đồng Bảo hiểm dạng bồi thường khác - Tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu - Có tính chất bổ sung kiểm tra phương pháp khác M _T TM H U 2.2.3.4 Phương pháp thặng dư D * Cơ sở - Tuân thủ nguyên tắc định giá tài sản Tuy nhiên, “ngun tắc đóng góp” giữ vai trị chủ đạo - Xét mặt lý thuyết, thị trường cạnh tranh hồn hảo, khơng có nhà đầu tư có lợi đặc biệt so với nhà đầu tư khác Tỷ suất sinh lời trung bình thị trường giá hợp lý cần phải trả cho số vốn bỏ vào đầu tư, số vốn M _T TM H U Phương pháp thặng dư D Trình tự tiến hành b4 b3 Xác định giá trị Ước tính cịn lại tổng cf Ước tính sự tổng giá trị phát triển phát triển M U Xđ cách sd TNVHQN _T TM H b1 b2 b5 phát triển Ước tính giá trị BĐS mục tiêu • Bước 4: xác định giá trị lại phát triển (hay cịn gọi giá trị thặng dư) D • Bước 5: xác định giá trị BĐS mục tiêu cách dựa vào giá trị lại yếu tố giả định cấu thành giá vốn BĐS mục tiêu (các chi phí hội hợp lý để có BĐS cho việc phát triển), gồm giả định về: _T TM H - Chi phí pháp lý, - Thuế chuyển nhượng BĐS, U - Lợi nhuận có liên quan M - Chi phí tài Phương pháp thặng dư D Ưu điểm: Hạn chế: M _T TM H U Phương pháp thặng dư D Điều kiện áp dụng - phù hợp định giá BĐS có yêu cầu phát triển không phức tạp - Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm phát triển mở rộng đất đai để xác định hội SDTNVHQN - Để nâng cao khả ứng dụng, cần sử dụng kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất với trợ giúp phương tiện tính tốn đại đánh giá phương án phát triển BĐS M _T TM H U 2.2.4 Quy trình định giá BĐS Khái niệm: D Quy trình hay trình tự định giá q trình có tính hệ thống nhằm giúp TĐV hành động cách rõ ràng, phù hợp với công tác định giá M _T TM H U 2.2.4 Quy trình định giá BĐS Quy trình định giá BĐS bao gồm bước: D • Xác định vấn đề H • Lên kế hoạch _T TM • Thu thập thơng tin • Phân tích thơng tin • Chuẩn bị báo cáo M U • Báo cáo định giá ... TM H - U 2. 2 .2 Mục đích định giá bất động sản D - Để đánh giá lại giá trị khoản mục ghi sổ sách kế tốn, báo cáo tài chính; - Đầu tư góp vốn DN, cổ phần hóa; - Đền bù giải tỏa; - Chứng minh tài. .. hàng… - Nghiên cứu khả thi, định đầu tư, đề xuất kế hoạch phân vùng M _T TM H U 2. 2.3 Các phương pháp thẩm định giá trị BĐS D 2. 2.3.1 Phương pháp so sánh 2. 2.3 .2 Phương pháp thu nhập 2. 2.3.3... xác định rõ U 2. 2 Định giá trị bất động sản Cơ sở giá trị ĐG BĐS: D _T TM H Giá trị thị trường chuẩn mực ĐG; Có thể sử dụng giá trị khác giá trị thị trường (giá trị phi thị trường) - Sử dụng giá