Nội dung bài giảng chương 1 gồm có: Đối tượng và mục đích của định giá tài sản, một số khái niệm liên quan đến tài sản và giá trị tài sản, các nguyên tắc và quy trình định giá tài sản, hoạt động định giá tài sản,...
D Định giá Tài sản số tín chỉ: 03 _T TM H M Bộ mơn Tài Doanh nghiệp ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI U Nội dung nghiên cứu học phần 1: Tổng quan định giá tài sản (6,0) 2: Định giá bất động sản (6,2) 3: Định giá máy móc thiết bị (6,1) 4: Định giá tài sản vơ hình (8,3) 5: Định giá doanh nghiệp (10,3) M _T TM H Chương Chương Chương Chương Chương D • • • • • U Tài liệu tham khảo D • [1] PGS TS Lê Thị Kim Nhung, TS Vũ Xuân Dũng (2017), Giáo trình Định giá tài sản, Nhà xuất bản Hà Nội • [2] TS Nguyễn Minh Hồng (2011), Định giá tài sản, Nhà xuất bản Thống kê • [3] TS Vũ Đức Minh (2011), Giáo trình Nguyên lý Tiêu chuẩn thẩm định giá, Nhà xuất bản Đại học Kinh tế Quốc dân • [4] Đồn Văn Trường (2004), Các phương pháp thẩm định giá trị máy móc thiết bị, Nhà xuất bản Khoa học kỹ thuật • [5] Nguyễn Minh Điện (2010), Thẩm định giá tài sản doanh nghiệp, Nhà xuất bản Thống kê • [6] Shiman Z.Benninga and Oded H.Sarig (1997), Corporate finance – A valuation approach, McGraw-Hill • [7] Mar Grinblatt, Sheridan Titman (2002) Financial markets and corporate strategy, McGraw-Hill M _T TM H U Chương 1: Tổng quan định giá tài sản D H M _T TM 1.1 Đối tượng mục đích định giá tài sản 1.2 Một số khái niệm liên quan đến tài sản giá trị tài sản 1.3 Các nguyên tắc quy trình định giá tài sản 1.4 Hoạt động định giá tài sản U 1.1.1 Khái niệm định giá tài sản D M _T TM H • Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth Vương quốc Anh: • Theo Fred Peter Marrone - Giám đốc marketing AVO (Hiệp hội thẩm định giá Austraylia): • Theo IVSC: U D Đặc trưng định giá là: • Định giá cơng việc ước tính • Định giá hoạt động địi hỏi tính chun mơn • Giá trị tài sản tính tiền • Tài sản định giá bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu bất động sản • Xác định thời điểm cụ thể • Xác định cho mục đích nhất định • Dữ liệu sử dụng trực tiếp gián tiếp liên quan đến thị trường M _T TM H U 1.1.2 Đối tượng định giá tài sản D M _T TM H Đối tượng ĐG tài sản hợp pháp tham gia thị trường tài sản theo quy định hành pháp luật U 1.1.3 Mục đích định giá tài sản D Để chuyển giao quyền sở hữu Các mục đích tài tín dụng Để xác định giá trị số tiền cho thuê theo hợp đồng Để phát triển tài sản đầu tư Xác định giá trị tài sản DN Đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý M _T TM H - U 1.2 Một số khái niệm liên quan đến tài sản giá trị tài sản D 1.2.1 Tài sản 1.2.2 Giá trị tài sản 1.2.3 Giá trị thị trường giá trị phi thị trường 1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản M _T TM H • • • • U 1.2.1 Tài sản D • Khái niệm: Theo Viện Ngôn ngữ học: Tài sản cải vật chất tinh thần có giá trị chủ sở hữu Theo chuẩn mực kế toán quốc tế: Tài sản nguồn lực doanh nghiệp kiểm soát, kết quả hoạt động quá khứ, mà từ số lợi ích kinh tế tương lai dự kiến trước cách hợp lý Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS 04): Tài sản nguồn lực: (a) DN kiểm soát được; (b) Dự tính đem lại lợi ích kinh tế tương lai cho DN M _T TM H U Nguyên tắc thay D • Cơ sở ngun tắc: • người mua thận trọng khơng mua tài sản đó, tốn tiền có tài sản tương tự _T TM H Nội dung nguyên tắc: Giá trị tài sản đánh giá thơng qua chi phí để có tài sản tương đương M + Phải nắm thông tin giá hay chi phí sản xuất tài sản tương tự, + trang bị kỹ cách điều chỉnh khác biệt giá trị loại tài sản U 21 Nguyên tắc dự kiến khoản lợi ích tương lai D • Cơ sở nguyên tắc: • Giá trị tài sản định lợi ích mà mang lại cho người sử dụng _T TM H Nội dung nguyên tắc: Phải dự kiến khoản lợi ích tương lai mà tài sản mang lại cho chủ thể M + Phải dự kiến thiết phải dựa vào khoản lợi ích để ước tính giá trị tài sản + Phải thu thập chứng cớ thị trường tài sản tương tự để tiến hành so sánh U 22 Ngun tắc đóng góp D • Cơ sở nguyên tắc: giá trị phận tài sản cấu thành nên tổng giá trị cả tài sản M _T TM H Nội dung nguyên tắc: Giá trị tài sản phụ thuộc vào có mặt hay vắng mặt của phận cấu thành nên toàn tài sản U Khi đánh giá tổ hợp tài sản không cộng giá trị tài sản riêng lẻ lại với 23 Nguyên tắc cung cầu D C s ca nguyên tắc: Căn chủ yếu giá trị thị trường Giá trị thị trường tài sản phụ thuộc vo cung cu Nội dung nguyên tắc: _T TM H Định giá tài sản phải đặt tác động yếu tố cung cầu M Phải đánh giá đợc tác động yếu tố cung cầu giao dịch khứ dự báo ảnh hởng chúng tơng lai U 24 1.3.2 Quy trình định giá tài sản Xác định tổng quát tài sản định giá loại hình giá trị làm sở định giá D H Xây dựng kế hoạch _T TM Khảo sát trường, thu thập thơng tin Phân tích thơng tin Xác định giá trị tài sản cần định giá M Lập báo cáo, chứng thư U 1.3.2 Quy trình định giá tài sản (tiếp) D Bước 1: Xác định vấn đề Bước 2: Lập kế hoạch định giá Bước 3: Khảo sát trường thu thập tài liệu Bước 4: phân tích tài liệu ước tính giá trị Bước 5: Chuẩn bị báo cáo định giá Bước 6: Báo cáo định giá M _T TM H U 1.4 Hoạt động định giá tài sản 1.4.1 Vai trò hoạt động định giá tài sản 1.4.2 Các cấp độ hoạt động định giá tài sản 1.4.3 Phạm vi dịch vụ định giá tài sản chuyên nghiệp 1.4.4 Mối quan hệ kiểm toán định giá tài sản 1.4.5 Nhiệm vụ phẩm chất cần thiết người làm công tác định giá tài sản • 1.4.6 Giới thiệu số tổ chức nghề nghiệp định giá tài sản giới D M _T TM H • • • • • U 1.4.1 Vai trò hoạt động định giá tài sản D - Định giá hoạt động trung tâm các hoạt động kinh tế KTTT - Định giá giúp các chủ thể đưa các định các quan hệ giao dịch tài sản - Dịch vụ định giá ngày gia tăng cả khu vực Nhà nước tư nhân M _T TM H U 1.4.2 Các cấp độ hoạt động định giá tài sản D Cấp độ đầu tiên: tự định giá Cấp độ thứ 2: người nghề bất động sản Cấp độ thứ 3: nhà thẩm định giá chuyên nghiệp M _T TM H - U 1.4.3 Phạm vi dịch vụ định giá tài sản chuyên nghiệp M _T TM • H • Hành nghề định giá tất cả vấn đề tài sản, cho tất cả mục đích Hoạt động định giá cũng sử dụng kết hợp với cố vấn pháp luật, tra, hoạch định,… dự án phát triển, vấn đề kinh tế dự án xây dựng công ty, thành lập công ty… Hoạt động định giá cũng cấp quyền thuê thẩm định giá tài sản cho việc đánh thuế,… D • U 1.4.4 Mối quan hệ kiểm toán định giá tài sản D * Sự giống • Đều cung cấp các tổ chức chuyên nghiệp, độc lập quy định nước • Đều thừa nhận trường quốc tế • Đều công cụ định để sử dụng quản lý các mục đích khác • Đều chấp nhận số cách tiếp cận chung M _T TM H U Kiểm tốn D • Ý kiến khách quan hợp lý việc trình bày BCTC • dựa vào mức giá cơng bố hóa đơn hợp đồng duyệt (chi phí lịch sử) • Phân tích kiểm tra nội liên quan đến luồng thông tin dẫn đến tài khoản DN Định giá M _T TM H • Ý kiến xác định phần giá trị DN, giá trị bản thân DN • xác định để lựa chọn phương án đầu tư, cung cấp thông tin cho mục đích bảo hiểm, để hợp nhất mua lại DN, thiết lập giá trị số tiền cho vay chấp,… • Cân nhắc giá trị mức giá thị trường chi phí thay mà khơng đề cập đến giá trị viết hóa đơn U 1.4.5 Nhiệm vụ phẩm chất cần thiết người làm công tác định giá tài sản D M _T TM H * Nhiệm vụ nhà thẩm định giá • Xác định giá trị thị trường tài sản • Là người cố vấn cho các nhà đầu tư • Cung cấp cho người khác sử dụng, giúp họ đưa các định liên quan đến tài sản U 1.4.5 Nhiệm vụ phẩm chất cần thiết người làm công tác định giá tài sản D * Những phẩm chất cần thiết nhà thầm định giá • Cơng nỗ lực làm việc hết mình • Tinh thơng nghiệp vụ • Có lực, theo kịp phát triển lý thuyết, thực tế các kỹ thuật định giá, các điều kiện pháp lý • Có đạo đức tốt, làm việc với tinh thần khách quan, giữ bí mật có tinh thần trách nhiệm cao với khách hàng M _T TM H U 1.4.6 Giới thiệu số tổ chức nghề nghiệp định giá tài sản giới D H M _T TM • Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) • Hiệp hội các nhà thẩm định giá ASEAN (AVA) • Văn phòng thầm định giá Australia (AVO) U ... định giá Bước 6: Báo cáo định giá M _T TM H U 1. 4 Hoạt động định giá tài sản 1. 4 .1 Vai trò hoạt động định giá tài sản 1. 4.2 Các cấp độ hoạt động định giá tài sản 1. 4.3 Phạm vi dịch vụ định giá tài. .. quan định giá tài sản D H M _T TM 1. 1 Đối tượng mục đích định giá tài sản 1. 2 Một số khái niệm liên quan đến tài sản giá trị tài sản 1. 3 Các nguyên tắc quy trình định giá tài sản 1. 4 Hoạt động định. .. H - U 1. 2 Một số khái niệm liên quan đến tài sản giá trị tài sản D 1. 2 .1 Tài sản 1. 2.2 Giá trị tài sản 1. 2.3 Giá trị thị trường giá trị phi thị trường 1. 2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài