thực trạng và hiệu quả đầu tư­ của công ty phát triển đô thị mới tại Tổng công ty đầu tư­ phát triển nhà và đô thị-Bộ Xây Dựng.DOC

thực trạng và hiệu quả đầu tư­ của công ty phát triển đô thị mới tại Tổng công ty đầu tư­ phát triển nhà và đô thị-Bộ Xây Dựng

Lời nói đầu

Trong chiến lợc phát triển kinh tế xã hội và thực hiện mục tiêu Côngnghiệp hoá - Hiện đại hoá đất nớc, việc thực hiện các dự án đầu t phát triểnkhu đô thị mới có tầm quan trọng đặc biệt, góp phần đẩy nhanh tốc độ chuyểndịch cơ cấu kinh tế, nâng cao đời sống vật chất tinh thần của nhân dân Việcphát triển các khu đô thị mới đã tạo điều kiện cơ sở vật chất cho sự đổi mới vàphát triển kinh tế đất nớc.

Thực hiện chủ trơng lấy phát triển để cải tạo, chuyển việc phát triển đôthị bằng các dự án đơn lẻ sang phát triển đô thị bằng các dự án đầu t đồng bộ,từng bớc hoàn chỉnh quy hoạch tổng thể thủ đô Hà Nội đến năm 2020 đã đợcphê duyệt Với mục tiêu xây dựng các khu đô thị mới với đầy đủ cơ sở ạ tầngkỹ thuật và xã hội đồng bộ góp phần cải thiện một cách cơ bản điều kiện sốngcủa nhân dân thủ đô Tổng công ty đầu t phát triển nhà và đô thị- Bộ XâyDựng hiện đang đợc giao làm chủ đầu t một số dự án đầu t phát triển nhà ởvà đô thi, có trách nhiệm huy động mọi nguồn vốn đầu t cơ sở hạ tầng kỹthuật và xã hội của các dự án đồng thời thu hút các tổ chức, cá nhân có nhucầu đầu t xây dựng các công trình nhà ở và các công trình chuyên dùng trongphạm vi dự án theo quy hoạch đợc duyệt.

Khi tiến hành một hoạt động đầu t phát triển đô thị mới vấn đề đặt ralà sử dụng vốn làm sao để đem lại hiệu quả kinh tế cao nhất việc đánh gía hiệuquả của hoạt động đầu t sẽ cho chúng ta biết đợc hoạt động đầu t có đem lạinhững giá trị gì, đạt đợc hiệu quả tài chính là bao nhiêu ngoài ra đánh giáhiệu quả đầu t còn cho phép chúng ta rút ra đợc những bài học kinh nghiệmcho những giai đoạn sau của công cuộc đầu t khác và cho phép tạo ra hiệu quảcao hơn cho toàn bộ nền kinh tế

Thấy đợc tầm quan trọng của việc đánh giá hiệu quả đầu t, trong quátrình thực tập tại Tổng công ty đầu t phát triển nhà và đô thị- Bộ Xây Dựng tôi

đã chọn đề tài “ thực trạng và hiệu quả đầu t của công ty phát triển đô thịmới tại Tổng công ty đầu t phát triển nhà và đô thị-Bộ Xây Dựng” làm đối t-

ợng nghiên cứu của chuyên đề thực tập tốt nghiệp Nội dung của chuyên đềxem xét tình hình đầu t của Tổng công ty trong thời gian qua và đánh giá chitiết hiệu quả một dự án của Tổng công ty đã thực hiện Trên cơ sở đó và vậndụng những kiến thức lý luận đã nắm bắt trong thời gian học tập ở trờng để đềra một số giải pháp nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả đầu t tại Tổng công tytrong thời gian tới.

Kết cấu của chuyên đề đợc chia làm 3 chơng:

Chơng I: Những vấn đề lý luận chung.

Chơng II: Thực trạng và hiệu quả đầu t phát triển đô thị mới tại Tổng

công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị- Bộ Xây Dựng.

Chơng III: Những định hớng và giải pháp nhằm tiếp tục nâng cao hiệu

quả đầu t phát triển đô thị mới tại Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị.Do đợc sự tận tình giúp đỡ của cô giáo Phạm Thị Thêu, giảng viênchính Bộ môn Kinh tế Đầu t trờng ĐHKTQD và các cô chú cán bộ phòngNghiên cứu phát triển dự án của Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị,cùng với sự nỗ lực nghiên cứu tài liệu, tìm hiểu thực tế em đã hoàn thànhchuyên đề này Tuy nhiên do thời gian, trình độ và kinh nghiệm còn có hạnnên không tránh khỏi những sai sót và bất cập Em rất mong đợc sự đóng gópý kiến của các thầy cô giáo, các cô chú cán bộ Tổng công ty Đầu t phát triểnnhà và đô thị và các bạn bè quan tâm đến vấn đề này.

Cuối cùng em xin bầy tỏ lòng biết ơn chân thành tới toàn thể thầy côgiáo trong Bộ môn Kinh tế Đầu t và các cô chú cán bộ của Tổng công ty, đặcbiệt là cô giáo Phạm Thị Thêu và chú Phạm Trung Kiên đã giành nhiều thờigian giúp đỡ, đóng góp nhiều ý kến bổ ích giúp em hoàn chỉnh chuyên đề này.

Chơng I

Những vấn đề lý luận chung

1 Khái niệm đầu t.

Có nhiều cách định nghĩa khác nhau về đầu t song đều toát lên đợc bảnchất của nó, đó là sự hy sinh những giá trị ở hiện tại để tiến hành các hoạtđộng nhằm thu về những giá trị lớn hơn trong tơng lai.

Định nghĩa chung nhất về đầu t là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại đểtiến hành các hoạt động nào đó nhằm thu về cho ngời đầu t các kết quả nhấtđịnh trong tơng lai lớn hơn các nguồn lực đã bỏ ra để đạt đợc các kết qủa đó.

Nguồn lực đó có thể là tiền, tài nguyên thiên nhiên, là sức lao động vàtrí tụê.

Những kết quả đó có thể là sự tăng thêm các tài sản tài chính (tiền vốn),tài sản vật chất (nhà máy, đờng xá, các của cải vật chất khác ), tài sản trí tuệ(trình độ văn hoá, chuyên môn, khoa học kỹ thuật ) và nguồn nhân lực có đủđiều kiện làm việc với năng suất cao hơn trong nền sản xuất xã hội.

2 Đầu t phát triển, vai trò và đặc điểm của nó trong nền kinh tế quốcdân.

2.1 Khái niệm đầu t phát triển.

Đầu t phát triển là hoạt động đầu t mà ngời có tiền bỏ tiền ra để tiếnhành các hoạt động nhằm tạo ra tài sản mới cho nền kinh tế, làm tăng thêmtiềm lực sản xuất kinh doanh và mọi hoạt động xã hội khác, là điều kiện chủyếu tạo việc làm, nâng cao đời sống của mọi ngời dân trong xã hội

Đó chính là việc bỏ tiền ra để xây dựng, sửa chữa nhà cửa và kết cấu hạtầng, mua sắm trang thiết bị và lắp đặt chúng trên nền bệ, bồi dỡng đào tạonguồn nhân lực, thực hiện các chi phí thờng xuyên gắn liền với sự hoạt độngcủa các tài sản này nhằm duy trì tiềm lực đang hoạt động của các cơ sở đangtồn tại và tạo tiềm lực mới cho nền kinh tế – xã hội.

2.2 Những đặc điểm của hoạt động đầu t phát triển.

Để làm rõ sự khác biệt giữa hoạt động đầu t phát triển với các loại hìnhđầu t khác, cần phải tìm hiểu những đặc trng cơ bản sau đây:

- Hoạt động đầu t phát triển đòi hỏi một lợng vốn lớn và để nằm khêđọng trong suốt quá trình thực hiện đầu t Đây là cái giá phải trả khá lớn củađầu t phát triển.

- Thời gian để tiến hành một công cuộc đầu t cho đến khi các thành quảcủa nó phát huy tác dụng thờng đòi hỏi nhiều năm tháng với nhiều biến độngsảy ra.

- Thời gian cần hoạt động để có thể thu hồi đủ vốn đã bỏ ra đối với cáccơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ sản xuất kinh doanh thờng đòi hỏi nhiều nămtháng và do đó không tránh khỏi sự tác động hai mặt tích cực và tiêu cực củacác yếu tố không ổn định về tự nhiên, xã hội, chính trị, kinh tế

- Các thành quả của hoạt động đầu t phát triển có giá trị sử dụng lâudài nhiều năm, có khi hàng trăm, hàng ngàn năm và thậm chí tồn tại vĩnhviễn nh các công trình kiến trúc nổi tiếng thế giới (Kim tự tháp cổ Ai Cập,Nhà thờ La Mã ở Rôma, Vạn Lý Trờng Thành ở Trung Quốc, Ăngcovát củaCampuchia ) Điều này nói lên giá trị lớn lao của các thành quả đầu t pháttriển.

- Các thành quả của hoạt động đầu t là các công trình xây dựng sẽ hoạtđộng ở ngay nơi mà nó đợc tạo dựng nên Do đó, các điều kiện về địa hình tạiđó có ảnh hởng lớn đến quá trình thực hiện đầu t cũng nh các hoạt động saunày của các kết quả đầu t.

Những đặc trng trên đây cần đợc các nhà đầu t, các nhà quản lý đầu t,các nhà lập dự án nghiên cứu nắm vững để đa ra những phơng án, nội dunglập dự án, tiến hành và quản lý đầu t nhằm đa ra quyết định đúng đắn, có căncứ để đem lại hiệu quả cao nhất.

2.3 Vai trò của hoạt động đầu t phát triển

Mục tiêu của mọi công cuộc đầu t là đạt đợc kết quả lớn hơn so vớinguồn lực đã bỏ ra Đối với nền kinh tế, đầu t quyết định sự tăng trởng và pháttriển của nền sản xuất xã hội Nó tạo ra, duy trì và phát triển các cơ sở vật chấtkỹ thuật của nền kinh tế Đối với các đơn vị, cá nhân kinh doanh đầu t là điềukiện quyết định sự ra đời, tồn tại và phát triển của mọi hoạt động sản xuấtkinh doanh dịch vụ Đầu t có vai trò vô cùng to lớn trong quá trình phát triểncủa mọi quốc gia trên toàn thế giới.

2.3.1 Đầu t vừa tác dụng tới tổng cung vừa tác động đến tổng cầu hànghoá của nền kinh tế

Khi cần tiến hành một hoạt động đầu t, có một lợng tiền lớn đợc huyđộng để đa vào lu thông trong nền kinh tế để mua sắm các nguyên liệu, vật

liệu, máy móc thiết bị, trả tiền dịch vụ, thuê nhân công làm cho tổng cầutăng vọt Nhng sự tăng vọt này chỉ trong thời gian ngắn hạn, bởi lẽ do các kếtquả của đầu t cha phát huy tác dụng Nên tổng cung của nền kinh tế cha có sựthay đổi Sự tăng lên của cầu hàng hoá trên thị trờng kéo theo sản lợng cânbằng tăng lên và giá cả các đầu vào tăng lên Đây chính là tác động ngắn hạncủa đầu t đối với tổng cầu.

Đến khi các thành quả của đầu t phát huy tác dụng các năng lực mới đivào hoạt động thì tăng cung, đặc biệt là tổng cung dài hạn tăng lên kéo theosản lợng tiềm năng tăng lên và giá cả hàng hoá giảm đi Đây chính là tác dụngtrong dài hạn của đầu t.

2.3.2 Đầu t tác động hai mặt đến sự ổn định kinh tế.

Do tác động không đồng thời về mặt thời gian của đầu t đối với sự tăngcung và tăng cầu của nền kinh tế làm cho mỗi sự thay đổi của đầu t, dù là tănghay giảm đều cùng một lúc vừa là yếu tố duy trì sự ổn định vừa là yếu tố phávỡ sự ổn định của nền kinh tế của mỗi quốc gia.

Khi tăng đầu t sẽ tạo thêm nhiều việc làm, làm giảm thất nghiệp, nângcao mức sống của dân c và giảm các tệ nạn xã hội Nhng đồng thời việc tăngđầu t dẫn tới sự tăng cầu các yếu tố đầu vào, làm tăng giá cả của các hànghoá có liên quan (giá chi phí vốn, giá công nghệ, giá lao động, vật t ) đếnmột mức nào đó dẫn đến tình trạng lạm phát Đến lợt mình lạm phát làm sảnxuất đình trệ, đời sống của ngời lao động gặp nhiều khó khăn do tiền lơngthực tế ngày càng thấp hơn, thâm hụt Ngân sách, kinh tế phát triển chậm lại.

Ngợc lại, khi giảm đầu t làm cho giá cả ổn định hơn, giảm lạm phát,mức sống của dân c đợc đảm bảo hơn, Nhng đồng thời giảm đầu t khi số laođộng vẫn gia tăng sẽ dẫn đến tình trạng thất nghiệp, tăng các tệ nạn xã hội.

Vì vậy, khi đã nắm bắt đợc tác động hai mặt của đầu t đến sự ổn địnhnền kinh tế, thì vai trò điều tiết của Nhà nớc là rất quan trọng đối với mọiquốc gia, nhất là các quốc gia đang phát triển nh Việt Nam Sự tăng giảmthích hợp đầu t trong từng thời kỳ sẽ có ý nghĩa rất quan trọng đến tăng trởngvà phát triển kinh tế đất nớc Việt Nam ta đang thực hiện mục tiêu chiến lợctăng trởng nhanh và phát triển kinh tế bền vững thì càng phải cần có một cơcấu đầu t thích hợp trong từng thời kỳ thực hiện chiến lợc.

2.3.3 Đầu t tác động đến tăng trởng và phát triển kinh tế

Theo kết quả nghiên cứu của các nhà kinh tế cho thấy tốc độ tăng trởngkinh tế của một quốc gia trong một thời kỳ phụ thuộc vào hệ số ICOR của mộtquốc gia đó ( là hiệu quả vốn đầu t ).

ICOR = Vốn đầu tMức tăng GDP

Nếu ICOR không đổi thì mức tăng GDP phụ thuộc hoàn toàn vào vốnđầu t Sự gia tăng vốn đầu t sẽ làm tăng GDP nhiều hơn Vì vậy, đầu t tác độngmạnh mẽ đến mức tăng trởng kinh tế.

ở mỗi nớc có hệ số ICOR khác nhau, tuỳ thuộc vào trình độ phát triểnkinh tế, trình độ quản lý và sử dụng vốn đầu t, trình độ công nghệ, lao động vàcác chính sách trong nớc.

ở các nớc phát triển ICOR thờng lớn hơn từ 5  7 lần do thừa vốn thiếulao động, vốn đợc sử dụng nhiều qua việc sử dụng nhiều công nghệ hiện đạicó giá cao Còn ở những nớc chậm phát triển ICOR thờng thấp từ 23 lần dothiếu vốn thừa lao động, nên phải sử dụng nhiều công nghệ kém hiện đại vớigiá rẻ.

Do đó, với bất cứ quốc gia nào muốn tăng trởng nền kinh tế điều kiệncần thiết phải có một lợng vốn đầu t lớn Khi đã có tăng trởng rồi, việc tạo racác tiền đề về văn hoá xã hội dễ dàng hơn, chính là điều kiện đủ để phát triểnnền kinh tế xã hội của đất nớc

2.3.4 Đầu t tác động đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế.

Kinh ngiệm các nớc cho thấy, động lực để có thể tăng trởng nhanh vớitốc độ mong muốn (từ 910%) của nền kinh tế là tăng c) của nền kinh tế là tăng cờng đầu t nhằm tạo rasự phát triển nhanh ở các khu vực công nghiệp và dịch vụ vì những ngành nàycó thể đạt tốc độ tăng trởng cao nhờ sử dụng những tiềm năng vô hạn về trí tuệcon ngời Khu vực nông - lâm - ng nghiệp cho những hạn chế về đất đai, vềkhả năng sinh học, để đạt đợc tốc độ tăng trởng từ 5  6%) của nền kinh tế là tăng c ở ngành này là rấtkhó khăn.

Vì vậy, chính sách đầu t của một quốc gia tập trung chủ đạo cho ngànhkinh tế nào đã quyết định tới quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo ngànhnhằm đạt đợc tốc độ tăng trởng cao của ngành đó, là động lực thúc đẩy tăngtrởng kinh tế của toàn bộ nền kinh tế.

Về cơ cấu vùng lãnh thổ: Đầu t có tác dụng giải quyết những mất cân

đối về phát triển giữa các vùng lãnh thổ, đa những vùng kém phát triển thoátkhỏi tình trạng đói nghèo, phát huy tối đa những lợi thế so sánh về mặt tài

nguyên, địa thế, kinh tế, chính trị của vùng có khả năng phát triển nhanh hơn,làm bàn đạp thúc đẩy những vùng khác phát triển.

ở nớc ta, vai trò của đầu t đợc thể hiện rất rõ Để thực hiện Côngnghiệp hoá - Hiện đại hoá đất nớc, trong định hớng phát triển ngành và lãnhthổ đã chỉ rõ: Là tập trung phát triển những ngành then chốt, những địa bàntrọng điểm.

Tập trung đầu t những ngành công nghiệp then chốt, hớng mạnh xuấtkhẩu, thay thế nhập khẩu có hiệu quả Công nghiệp chế biến và chế tạo, nhấtlà chế tạo máy và công nghiệp điện tử có vị trí cơ bản ngày càng cao Côngnghiệp năng lợng nhiên liệu đợc u tiên đầu t, đồng thời coi trọng ngành côngnghiệp tạo nhiên liệu cơ bản cho quá trình Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá đấtnớc nh xi măng, sắt thép, hoá chất Các công trình kết cấu hạ tầng, đặc biệt làgiao thông vận tải và thông tin liên lạc là nền tảng cho sự phát triển kinh tế,mở rộng giao lu trong nớc và quốc tế đợc u tiên đầu t Luôn coi trọng sự pháttriển của nông nghiệp và kinh tế nông thôn trong suốt quá trình Công nghiệphoá - Hiện đại hoá Phát huy tối đa lợi thế so sánh trong việc lựa chọn các địabàn trọng điểm đầu t, nhằm tạo động lực thúc đẩy sự phát triển của các vùngkhác nhau trong cả nớc Đồng thời hỗ trợ phát triển các vùng xa xôi hẻo lánh,điều kiện sống trong vùng cực kỳ khó khăn Ba vùng trọng điểm: Bắc Bộ,Nam Bộ, Trung Bộ và năm tuyến hành lang gắn với nó tốc độ tăng trởng vợttrớc gấp 1,5  1,7 lần tốc độ bình quân cả nớc, thu hút thêm một nửa số vốnđầu t cả thời kỳ, đóng góp khoảng 70%) của nền kinh tế là tăng c mức gia tăng tổng sản phẩm quốc nội.

Điểm tựa của bộ khung cơ cấu kinh tế lãnh thổ lại là hệ thống đô thịcác cấp theo từng cấp bậc trung tâm của các lãnh thổ có quy mô khác nhau.Hệ thống đô thị các cấp theo từng cấp bậc trung tâm của các lãnh thổ có quymô khác nhau Hệ thống đô thị vừa mang chức năng trung tâm tạo vùng vừa làcác hạt nhân ''ngòi nổ” có sức đột phá lớn.

2.3.5 Đầu t với việc tăng cờng khả năng công nghệ và khoa học kỹ thuậtcủa đất nớc.

Công nghệ là trung tâm của công nghiệp hoá Đầu t là điều kiện tiênquyết của sự phát triển và tăng cờng công nghệ Bởi vì để tiến hành côngnghiệp hoá đất nớc thì không thể thiếu công nghệ đó là các máy móc thiết bị,các bí quyết công nghệ nhằm nâng cao năng suất- năng lực sản xuất kinhdoanh của mọi ngành.

Muốn có đợc công nghệ thì phải tiến hành nghiên cứu hoặc ứng dụngcác thành tựu khoa học trên thế giới qua con đờng chuyển giao công nghệ(mua công nghệ) Dù tự nghiên cứu hay nhận chuyển giao thì đều cần phải cótiền, đồng thời với việc “bỏ ra” tiền, của, trí tuệ - đó là phải đầu t.

Nh vậy đầu t sẽ góp phần tăng cờng khả năng khoa học và công nghệcho quốc gia.

2.3.6 Đối với các cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ thì đầu t quyết địnhsự ra đời, tồn tại và phát triển của mỗi cơ sở.

Để tạo dựng đợc cơ sở vật chất kỹ thuật ban đầu cho sự ra đời của bấtkỳ cơ sở nào đều cần phải xây dựng nhà cửa, cấu trúc hạ tầng, mua sắmmáy móc thiết bị, lắp đặt nó trên nền bệ và thực hiện các chi phí khác gắnvới sự hoạt động trong một chu kỳ sản xuất của các cơ sở vật chất kỹ thuậtvừa tạo ra.

Để duy trì hoạt động bình thờng cần phải định kỳ sửa chữa hoặc sửachữa lớn, thay đổi máy móc thiết bị Tất cả các hoạt động đó đều phải có tiềnđề để thực hiện Do vậy, nói rằng đầu t quyết định sự ra đời và phát triển củamỗi cơ sở sản xuất kinh doanh.

3 Vốn và nguồn vốn đầu t.

Từ khái niệm đầu t tới vai trò của đầu t phát triển ta biết rằng muốn tiếnhành hoạt động đầu t đều phải có vốn Vậy vốn đầu t là gì? Theo nguồn hìnhthành và mục tiêu sử dụng vốn đầu t đợc hiểu nh sau:

- Vốn đầu t là tiền tích luỹ của xã hội, của các cơ sở sản xuất kinhdoanh là tiền tiết kiệm của dân và đợc huy động từ các nguồn khác đợc đa vàosử dụng trong quá trình tái sản xuất xã hội nhằm duy trì tiềm lực sẵn có vàtạo ra tiềm lực mới lớn hơn cho nền sản xuất xã hội.

Vốn đầu t đợc huy động từ hai nguồn: Nguồn trong nớc và nguồn nớcngoài.

3.1 Nguồn vốn trong nớc bao gồm:

* Vốn tích luỹ từ Ngân sách Nhà nớc Đó là tiền cấp phát từ tiền tiếtkiệm của Ngân sách Nhà nớc.

Tuỳ thuộc vào từng quốc gia có trình độ phát triển kinh tế khác nhaumà có tỷ lệ tích luỹ Ngân sách Nhà nớc cao hay thấp Đối với một quốc gianguồn vốn có vai trò rất quan trọng bởi nó quyết định sự ra đời, tồn tại của cáccông trình phúc lợi xã hội, tăng trình độ văn hoá, trình độ quản lý Nguồnvốn này còn tạo điều kiện hình thành và phát triển của các doanh nghiệpquốc doanh.

Với vai trò quan trọng của vốn Ngân sách Nhà nớc nh vậy Nớc ta donhiều năm luôn thâm hụt Ngân sách, vay nợ nớc ngoài cùng với chính sách tựcấp tự túc nhiều năm Ngân sách Nhà nớc gánh chịu tất cả, do vậy việc đầu tdàn trải cho mọi lĩnh vực đã ảnh hởng tới hiệu quả đầu t không cao Kể từ

khi các chính sách mới đợc áp dụng, nhất là các doanh nghiệp Nhà nớc đợcphép cổ phần hoá Vốn Ngân sách Nhà nớc đợc tập trung đầu t hơn vào cáclĩnh vực mà ngoài Nhà nớc ra không ai có thể giám đầu t nh các công trìnhphúc lợi đã nói trên.

* Nguồn vốn tích luỹ từ các doanh nghiệp trong nớc (bao gồm doanhnghiệp Nhà nớc và doanh nghiệp t nhân) Nguồn gốc của vốn này là từ lợinhuận để lại không chia của mọi cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ Nguồnvốn này có vai trò rất lớn đối với hoạt động đầu t sản xuất kinh doanh của mọidoanh nghiệp, nó tạo điều kiện cho các doanh nghiệp thực hiện thêm các hoạtđộng đầu t mới khác tạo cho các doanh nghiệp vị thế vững chắc bằng chínhkhả năng của mình ở các nớc phát triển, sự lớn mạnh của nhiều Công ty,Tổng công ty, tập đoàn đã chứng tỏ khả năng tạo chỗ đứng vững chắc trên tr -ờng quốc tế chính bằng tiềm lực tích luỹ của họ.

ở Việt Nam ta mới bớc sang thời kỳ mở cửa nền kinh tế, số lợng cácdoanh nghiệp tăng lên đáng kể Song một thực tế là các doanh nghiệp đều cótiềm lực kém, nhất là các doanh nghiệp Nhà nớc Điều đó đợc chứng minh làvốn đối ứng của bên Việt Nam khi tham gia liên doanh với nớc ngoài đềuchiếm tỷ trọng thấp và chủ yếu là tiền sử dụng đất Khi thực hiện một hoạtđộng đầu t mới đều phải vay mợn quá nhiều, dẫn tới khi gặp sự cố bất thờngđem tới thiệt hại.

Nhận thức rõ đợc tầm quan trọng của nguồn vốn này, Nhà nớc ta đã banhành nhiều chính sách nhằm tạo điều kiện cho các doanh nghiệp trong nớctăng tiềm lực sản xuất, từ đó tăng tích luỹ.

* Nguồn vốn huy động trong dân c: Đó là vốn nhàn rỗi của dân c dớidạng tiền tiết kiệm cất giữ cá nhân gia đình không đa vào lu thông Đối vớinhững cá nhân, gia đình có thu nhập cao, thu nhập đột xuất lớn thì lợng tiềnvốn có thể là rất lớn nếu huy động đợc Nguồn vốn từ dân c nếu Nhà nớc huyđộng đợc qua hệ thống Ngân hàng thì sẽ tạo ra tiềm lực vốn lớn, tạo điều kiệncho Nhà nớc hỗ trợ đầu t tới các doanh nghiệp thông qua các kênh tín dụng.

Ngoài ra vốn nhàn rỗi của dân c đợc đa vào sản xuất kinh doanh trựctiếp qua tham gia đầu t cho các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh, dịch vụ đ-ợc phép huy động từ dân c với hình thức là cổ đông hoặc khách hàng

Việc huy động nguồn vốn này phụ thuộc rất nhiều vào hệ thống chínhsách, luật pháp tác động tới tâm lý an toàn của ngời dân.

Hiện nay, ở nớc ta theo dự đoán tiền nhàn rỗi của dân c còn rất lớn, nênviệc huy động vốn từ nguồn này còn là tiềm năng, có thể thu hút đợc nếu cónhiều biện pháp phù hợp kích thích sự “bỏ tiền ra”của dân c.

3.2 Vốn huy động từ nớc ngoài

Bao gồm vốn đầu t gián tiếp và vốn đầu t trực tiếp.

* Vốn đầu t gián tiếp: Là vốn của Chính phủ, các tổ chức quốc tế, cáctổ chức phi Chính phủ đợc thực hiện dới các hình thức khác nhau là viện trợhoàn lại và viện trợ không hoàn lại, cho vay u đãi với thời hạn dài với lãi suấtthấp kể cả vay theo hình thức thông thờng Một hình thức phổ biến của đầu tgián tiếp tồn tại dới hình thức ODA - Viện trợ phát triển chính thức của các n-ớc công nghiệp phát triển Vốn đầu t gián tiếp thờng lớn, cho nên có tác dụngnhanh và mạnh đối với việc giải quyết dứt điểm các nhu cầu phát triển kinh tếxã hội của nớc nhận đầu t Tuy nhiên, tiếp nhận vốn đầu t gián tiếp thờng gắnvới sự trả giá về mặt chính trị và tình trạng nợ chồng chất nếu không sử dụnghiệu quả vốn vay và thực hiện nghiêm ngặt chế độ trả nợ vay.

* Vốn đầu t trực tiếp nớc ngoài (FDI): Là vốn của các doanh nghiệp vàcác cá nhân nớc ngoài đầu t vào Việt Nam và trực tiếp quản lý hoặc tham giaquản lý quá trình sử dụng và thu hồi vốn bỏ ra Vốn này thờng không đủ lớnđể giải quyết dứt điểm từng vấn đề kinh tế xã hội của nớc nhận đầu t Tuynhiên, với vốn đầu t trực tiếp nớc ngoài thì nớc nhận đầu t không phải lo trảnợ, lại có thể dễ dàng có đợc công nghệ (do ngời đầu t mang đến góp vốn vàsử dụng), trong đó có cả công nghệ bị cấm xuất khẩu theo con đờng ngoại th-ơng vì lý do cạnh tranh hay cấm vận nớc nhận đầu t, học tập đợc kinh nghiệmquản lý, tác phong làm việc theo lối công nghiệp nớc ngoài, gián tiếp có chỗđứng trên thị trờng quốc tế Nớc nhận đầu t trực tiếp phải chia sẻ lợi ích kinhtế do đầu t đem lại với ngời đầu t theo mức độ góp vốn của họ Vì vậy, cóquan điểm cho rằng đầu t nớc ngoài sẽ làm cạn kiệt tài nguyên của nớc nhậnđầu t.

Tuỳ theo từng điều kiện cụ thể của mình, các nớc ASEAN và NICSĐông á, có nớc dựa chủ yếu vào vốn đầu t gián tiếp (Hàn Quốc, Philippine,Thái Lan, Indonesia, Malaysia), có nhiều nớc lại chú trọng vốn đầu t trực tiếp(Singapore, Hồng Kông).

Để thu hút nhanh các nguồn đầu t trực tiếp nớc ngoài, các nớc ASEANvà NICS Đông á đã tạo môi trờng thuận lợi cho các nhà đầu t nh cung cấp cơsở hạ tầng, dịch vụ, có luật đầu t u đãi, lập các khu chế xuất theo hớng thu hútvốn đầu t là kỹ thuật cao và phục vụ xuất khẩu.

II Kết quả và hiệu quả của hoạt động đầu t

1 Khái niệm và bản chất kết quả và hiệu quả đầu t.

1.1 Khái niệm và ý nghĩa của việc phân tích đánh giá kết quả đầu t

Kết quả của hoạt động đầu t là những biểu hiện của mục tiêu đầu t dớidạng lợi ích cụ thể, có định lợng đạt đợc từ các hoạt động khác nhau của dựán Đó là những gì có thể cân, đo, đong, đếm đợc nh số sản phẩm tiêu thụ, sốtài sản cố định huy động đợc Đó cũng có thể là những chỉ tiêu phản ánh chấtlợng có tính chất định tính nh chất lợng sản phẩm, uy tín của doanh nghiệp Kết quả cần đạt đợc bao giờ cũng là mục tiêu của việc thực hiện dự án.

Việc phân tích đánh giá kết quả của hoạt động đầu t là việc định lợng,tính toán, đo đạc những gì đạt đợc khi thực hiện công việc đầu t Có thể đợcbiểu hiện bằng chỉ tiêu hiện vật hoặc giá trị Trong quá trình đánh giá nàykhông hề có sự so sánh, có thể một công cuộc đầu t đạt đợc kết quả rất lớn nh-ng không có nghĩa nó đạt đợc hiệu quả cao, nếu kết quả lớn đó cũng không đủđể bù đắp lại khoản chi phí đã bỏ ra để đạt đợc nó Nghĩa là việc đánh giá kếtquả đầu t chỉ đơn thuần cho biết dự án đạt đợc những gì mà không có ý nghĩatrong việc đánh giá lựa chọn dự án.

1.2 Bản chất và ý nghĩa của việc phân tích đánh giá hiệu quả đầu t

1.2.1 Bản chất

Bản chất hiệu quả kinh tế của một hoạt động đầu t phản ánh trình độ lợidụng các nguồn lực để đạt đợc các mục tiêu đã định Khi phân tích hiệu quảngời ta sử dụng kết quả đạt đợc và chi phí bỏ ra để đánh giá Thực chất là sựso sánh giữa những gì đạt đợc và những gì đã bỏ ra Đây chính là điểm khácnhau cơ bản nhất giữa kết quả và hiệu qủa đầu t.

Việc phân tích hiệu quả tài chính của dự án đầu t là việc nghiên cứu,đánh giá khả năng sinh lời của dự án trên quan điểm lợi ích của chủ đầu t Đólà việc tổng hợp, phân tích các thông tin về thị trờng, đối thủ cạnh tranh,nguồn vốn bỏ ra và đặc biệt là lợi nhuận thu đợc

1.2.2 ý nghĩa của việc phân tích hiệu quả tài chính hoạt động đầu t

- Việc phân tích tài chính đợc thực hiện trớc khi tiến hành hoạt độngđầu t nhằm xác định khả năng tạo ra lợi nhuận tài chính trên khoản đầu t từquan điểm của chủ đầu t hoặc những ngời hởng lợi nhuận từ dự án Từ đó đara quyết định đầu t và là cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền, các tổ chức chovay vốn ra quyết định cho phép đầu t, tài trợ hay cho vay vốn.

- Trợ giúp việc lập kế hoạch hoạt động và khảo sát dự án bằng việccung cấp các thông tin quản lý cho những ngời sử dụng - cả bên trong lẫn bênngoài dự án.

- Làm cơ sở để tiến hành phân tích kinh tế - xã hội.

- Đánh giá khả năng phát triển, tối đa hoá lợi nhuận, đánh giá khả năngthanh toán, khả năng trả nợ hiện tại và tơng lai cho doanh nghiệp.

1.3 Bản chất và ý nghĩa của việc đánh giá mặt kinh tế xã hội dự ánđầu t.

1.3.1 Bản chất

Lợi ích kinh xã hội là sự chênh lệch giữa các lợi ích mà nền kinh xã hội nhận đợc với những đóng góp mà nền kinh tế và xã hội phải bỏ ra khitiến hành công cuộc đầu t Đó chính là kết quả so sánh có mục đích giữa cáimà xã hội phải trả cho việc sử dụng các nguồn lực sẵn có của mình một cáchtốt nhất và lợi ích do đầu t mang lại cho toàn bộ nền kinh tế.

tế-Lợi ích mà xã hội thu đợc là sự đáp ứng của đầu t đối với việc thực hiệncác mục tiêu chung của xã hội, của nền kinh tế Những sự đáp ứng này có thểđợc xem xét mang tính chất định tính hay định lợng Chi phí mà xã hội phảigánh chịu bao gồm toàn bộ các tài nguyên thiên nhiên, của cải vật chất, sứclao động mà xã hội dành cho đầu t thay vì sử dụng vào mục đích khác trong t-ơng lai không xa.

Khác với phân tích tài chính, phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội đợcxem xét trên tầm vĩ mô và xuất phát từ quyền lợi của toàn bộ xã hội nhằm tốiđa hoá phúc lợi xã hội Mục tiêu của việc đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hộihoạt động đầu t, đối với Nhà nớc là xác định vị trí của đầu t trong kế hoạchphát triển kinh tế xã hội, tức là xem xét việc thực hiện đầu t đóng góp gì choviệc thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế quốc dân.

Tuy nhiên khi đứng trên góc độ nhà đầu t thì việc phân tích kinh tế - xãhội của đầu t chỉ đơn thuần nhằm mục đích làm cho dự án đợc chấp nhận vàđợc thực hiện thuận lợi.

1.3.2 ý nghĩa của việc phân tích hiệu quả mặt kinh tế-xã hội dự án đầut

Mục đích chủ yếu của nhà đầu t chính là lợi nhuận Lợi nhuận càng caocàng hấp dẫn các nhà đầu t Tuy nhiên khi xem xét trên góc độ toàn xã hội thìkhông phải hoạt động đầu t nào đem lại lợi nhuận cao cho nhà đầu t đều manglại lợi ích về mặt kinh tế - xã hội Do đó phải xem xét tới lợi ích kinh tế - xãhội của dự án đầu t.

Đối với nhà đầu t, phân tích kinh tế-xã hội là căn cứ chủ yếu để thuyếtphục các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngânhàng, các tổ chức quốc tế cho vay vốn hoặc tài trợ vốn để thực hiện dự án Đối

với Nhà nớc, đây là căn cứ chủ yếu để ra quyết định cấp giấy phép đầu t Đốivới các ngân hàng hay các cơ quan viện trợ đây cũng là căn cứ để quyết địnhcó cho vay, có tài trợ cho dự án hay không, nếu không chứng minh đợc hiệuquả xã hội thì họ sẽ không tài trợ.

2 Phân tích và đánh giá kết quả của hoạt động đầu t

Kết quả của hoạt động đầu t đợc thể hiện ở khối lợng vốn đầu t đã đợcthực hiện, ở các tài sản cố định (TSCĐ) đợc huy động hay năng lực sản xuấtkinh doanh phục vụ tăng thêm.

2.1 Khối lợng vốn đầu t thực hiện

* Xét về mặt giá trị

Khối lợng vốn đầu t thực hiện bao gồm tổng số tiền đã chi để tiến hànhcác hoạt động của các công cuộc đầu t, bao gồm các chi phí cho công tácchuẩn bị đầu t xây dựng nhà cửa và cấu trúc hạ tầng, mua sắm và lắp đặt máymóc thiết bị để tiến hành các công tác xây dựng cơ bản và chi phí khác theoquy định của thiết kế dự toán và đợc ghi trong dự án đầu t đợc duyệt.

- Đối với các dự án đầu t xây dựng hoặc lắp đặt do Ngân sách Nhà nớctài trợ, để số vốn đã chi đợc tính vào khối lợng vốn đầu t thực hiện thì các kếtquả của quá trình đầu t đợc tách theo phơng pháp đơn giá với công thức sau:

Trong đó:

Iv : Mức vốn đầu t thực hiện

Qi: Khối lợng công việc hoàn thành theo đúng tiêu chuẩn.Pi: Đơn giá dự toán tính cho một đơn vị khối lợng công việcCin: Phụ phí bao gồm những chi phí cha đợc tính trong đơn giá dựtoán Cin đợc quy định theo tỷ lệ %) của nền kinh tế là tăng c so với một loại chi phí nào đó và đợcphân biệt theo từng công trình và từng khu vực lãnh thổ đất nớc ViệtNam.

W: Lãi định mức, đợc Nhà nớc quy định theo tỷ lêh %) của nền kinh tế là tăng c so với giáthành dự toán hoặc giá trị dự toán của khối lợng công việc hoàn thành.- Đối với công tác mua sắm trang thiết bị máy móc.

+ Đối với những trang thiết bị cần lắp:

+ W+ C

iQ

+ Đối với những trang thiết bị không cần lắp:

Iv = Giá mua + Chi phí vận chuyển đến kho và nhập kho.* Xét về mặt hiện vật:

Vốn đầu t xây dựng cơ bản thông qua hoạt động xây lắp đợc chuyểnhoá thành các công trình và hạng mục công trình đã hoàn thành hoặc số tấnmáy đã lắp xong, các linh kiện cấu kiện đợc tạo ra ngay tại công trình.

2.2 Tài sản cố định huy động và năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm.

Tài sản cố định huy động là công trình hay hạng mục công trình đối ợng xây dựng có khả năng phát huy tác dụng độc lập đã kết thúc quá trình xâydựng, mua sắm, đã làm xong thủ tục nghiệm thu sử dụng, có thể đa vào hoạtđộng đợc ngay.

t-Năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm là khả năng đáp ứng nhu cầu sảnxuất, phục vụ của các TSCĐ đã đợc huy động vào sử dụng chúng để sản xuấtra sản phẩm hoặc tiến hành các hoạt động dịch vụ theo quy định đợc ghi trongdự án đầu t.

Các TSCĐ đợc huy động và năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm là cácsản phẩm cuối cùng của các công cuộc đầu t, chúng có thể đợc biểu hiện bằngtiền mặt hoặc bằng hiện vật.

Các chỉ tiêu biểu hiện bằng hiện vật nh số lợng các TSCĐ đợc huyđộng, công suất hoặc năng lực phát huy tác dụng của các TSCĐ đợc huy động,mức tiêu dùng nguyên vật liệu trong một đơn vị thời gian

Công thức tính giá trị TSCĐ huy động đợc của một dự án đầu t:F = Iv0 - C

Trong đó:

F: Giá trị TSCĐ đợc huy động.

Iv0: Vốn đầu t đã đợc thực hiện của các đối tợng, hạng mục công trìnhđã đợc huy động.

C: Các chi phí không làm tăng giá trị TSCĐ bao gồm:

- Chi phí đào tạo cán bộ quản lý hoặc nhân viên kỹ thuật có thể đa vàohoạt động ngay khi công trình đợc xây xong.

- Chi phí quản lý công trình xây dựng, chi phí cho chuẩn bị sản xuất,chuẩn bị xây dựng.

- Chi phí di chuyển máy thi công, chi phí mua sắm công cụ, dụng cụkhông đủ tiêu chuẩn là TSCĐ.

2.3 Chỉ tiêu phản ánh mức độ đạt đợc kết quả cuối cùng trong số vốnđầu t đã đợc thực hiện.

Hệ số này càng lớn thì chứng tỏ dự án mang lại kết quả về giá trị TSCĐhuy động đợc lớn Cũng đồng nghĩa với dự án là một dự án mang tính vữngchắc cao.

Hệ số huy động TSCĐ của dự án = Giá trị TSCĐ đã đợc huy động của dự ánTổng vốn đầu t đã đợc thực hiện của dự án

2.4 Chỉ tiêu phản ánh cờng độ thực hiện đầu t và kết quả cuối cùngcủa đầu t.

iv =Iv0

3 Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của hoạt động đầu t.

Việc phân tích đánh giá hiệu qủa tài chính của dự án đầu t dựa trên cácbáo cáo tài chính của Công ty về tình hình hoạt động tài chính tại Công ty.Trong quá trình phân tích bằng các chỉ tiêu giá trị cần phải tính tới giá trị thờigian của tiền Bởi vì, các kết quả do hoạt động đầu t đem lại rất đa dạng vàtrong một thời gian dài, trong khi đó giá trị của tiền lại thay đổi theo thời gian.

3.1 Các chỉ tiêu lợi nhuận thuần, thu nhập thuần.

Các chỉ tiêu này cho biết quy mô lợi ích của dự án Đây là lợi nhuận đểăn chia, để thiết lập các loại quỹ của doanh nghiệp Các chỉ tiêu này càng lớncàng tốt Chỉ tiêu lợi nhuận thuần đợc tính cho từng năm hoặc từng giai đoạnhoạt động của đời dự án Chỉ tiêu này có tác dụng so sánh giữa các năm hoạt

động của dự án và để tính chỉ tiêu tổng lợi nhuận thuần, lợi nhuận thuần bìnhquân năm của cả đời dự án.

Lợi nhuận thuần hàng năm (ký hiệu là Wi) đợc tính nh sau:

Wi = Oi - Ci

Trong đó:

- Oi: Doanh thu thuần

Doanh thu thuần = Doanh thu - Thuế.

- Ci: Chi phí các loại gồm: Chi phí sản xuất, lãi trả ngân hàng.

Tổng lợi nhuận thuần của cả đời dự án: Chỉ tiêu này có tác dụng sosánh quy mô lãi giữa các dự án Để tính tổng lợi nhuận các năm của cả đời dựán, trớc hết phải tính chuyển lợi nhuận thuần hàng năm về cùng một mặt bằngthời gian ở hiện tại hoặc tơng lai Công thức tính chỉ tiêu này ở hiện tại nh sau:

Cũng nh nhỉ tiêu lợi nhuận thuần, chỉ tiêu thu nhập thuần của dự áncũng thờng đợc tính chung về mặt bằng hiện tại, kí hiệu là NPV (Net PresentValue) Chỉ tiêu này phản ánh quy mô lãi của sự án ở mặt bằng hiện tại Nó đ-ợc xác định theo công thức sau:

n: Số năm hoạt động của đời dự án.

Khi sử dụng chỉ tiêu thu nhập thuần để đánh giá dự án cần phải chú ýmột vài điểm sau:

- Giá trị thu nhập thuần (NPV) là tiêu chuẩn tốt nhất để lựa chọn các dựán loại trừ nhau Song trong trờng hợp các dự án có quy mô và thời hạn hoạtđộng không bằng nhau thì chỉ tiêu này cho thấy rõ những nhợc điểm của nó.

- Chỉ tiêu này rất nhạy cảm với lãi suất Khi lãi suất thay đổi sẽ có ảnhhởng lớn tới lợi ích và chi phí của dự án làm cho NPV thay đổi theo.

3.2 Tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu t:

Chỉ tiêu này nói lên mức đọ thu hồi vốn đầu t ban đầu từ lợi nhuậnthuần thu đợc hàng năm.Đợc tính cho từng năm hoạt động hoặc tính bìnhquân của cả đời dự án.

- Nếu tính cho từng năm hoạt động: (RRi)RRi = Wipv

Iv0Trong đó:

+ Wipv: là lợi nhuận thuần năm thứ i tính theo mặt bằng hiện tại+ Iv0: vốn đầu t tại thời điểm dự án bắt đầu đi vào hoạt động RRi có tác dụng so sánh giữa các năm của đời dự án

- Nếu tính bình quân năm của đời dự án (RR)

Iv0Trong đó:

Wpv: Lợi nhuận thuần bình quân năm của đời dự án theo mặtbằng hiện tại.

RR: Có tác dụng so sánh giữa các dự án RR phải cao hơn mức lãi suấttiền gửi ngân hàng mới khuyến khích ngời có tiền đầu t vào sản suất kinhdoanh.

3.3 Chỉ tiêu thời hạn thu hồi vốn đầu t.

Là thời gian mà các kết quả của quá trình đầu t cần hoạt động để có thểthu hồi vốn đã bỏ ra.

3.3.1 Thời hạn thu hồi vốn từ lợi nhuận thuần.

Là thời gian hoạt động để tổng số lợi nhuận thuần thu đợc hàng năm đủđể hoàn trả vốn đầu t ban đầu.

- Thời hạn thu hồi vốn tính theo tình hình hoạt động bình quân của cảđời dự án:

T = Iv0Wpv

Chỉ tiêu này đợc dùng để so sánh hiệu quả sử dụng vốn đầu t giữa cácdự án và chỉ tính trong nghiên cứu khả thi.

- Thời hạn thu hồi vốn đầu t theo tổng lợi nhuận thuần cộng dồn: ->  Ivo

- Tính theo phơng pháp trừ dần:

IvoT - WT ->  0.

Hai chỉ tiêu sau không có tác dụng so sánh các dự án mà chỉ nói lênkhi nào thì thu hồi đủ vốn.

3.3.2 Thời hạn thu hồi vốn đầu t từ lợi nhuận thuần và khấu hao.

Khấu hao cũng là một nguồn thu hồi vốn - khấu hao đợc tính vào chiphí sản xuất cho nên khấu hao và lợi nhuận thuần có quan hệ tỉ lệ nghịch.Tính thời hạn thu hồi vốn từ lợi nhuận thuần và khấu hao cho thấy đợc đầy đủhơn khả năng thu hồi vốn, loại trừ sự thiên lệch trong dự tính lợi nhuận cao,trích khấu hao thấp nhằm đạt thời hạn thu hồi vốn ngắn Nhà đầu t phải lựachọn phơng pháp tính khấu hao sao cho vừa kịp thu hồi vốn trớc khi kết thúcđời kinh tế của dự án hoặc trớc khi máy móc thiết bị lạc hậu về kỹ thuật, lạivừa đạt mức giá thành sản phẩm không qúa cao.

Chỉ tiêu này đợc tính tơng tự nh chỉ tiêu trên, chỉ khác là ngoài lợinhuận phải cộng thêm khấu hao ở mỗi kỳ tơng ứng.

* Ưu điểm: Cho phép lựa chọn phơng án đầu t an toàn Tơng đối dễ

tính toán, có thể căn cứ vào thời hạn thu hồi vốn mà dự đoán đợc quy mô củadự án.

* Nhợc điểm: Không đánh giá đợc quy mô lợi ích mà dự án mang lại.

3.4 Chỉ tiêu hệ số hoàn vốn nội bộ (IRR).

Là tỉ suất lợi nhuận mà nếu đợc sử dụng để tính chuyển các khoản thu,chi của toàn bộ công cuộc đầu t về cùng một mặt bằng thời gian sẽ làm chotổng doanh thu bằng tổng chi phí Công cuộc đầu t đợc coi là có hiệu quả khi

IRR  IRRđm IRRđm có thể là lãi suất vốn vay có thể là tỉ suất lợi nhuận địnhmức do Nhà nớc quy định nếu vốn đầu t do Ngân sách Nhà nớc cấp, có thể làchi phí cơ hội nếu sử dụng vốn tự có để đầu t vào dự án khác… Công thức sau Công thức sauđây thể hiện bản chất của IRR:

Hay:

Trong đó:

Bi: Giá trị thu nhập năm i.Ci: Giá trị chi phí năm i.

* Ưu điểm:

- Cho biết tại mức lãi suất tối đa là bao nhiêu thì dự án có thể chấp nhậnđợc và cho biết mức sinh lợi của dự án sau khi đã hoàn vốn (lãi suất mà tự bảnthân dự án có thể đem lại cho nhà đầu t).

- Không cần sử dụng hoặc xác định tỉ suất chiết khấu.- Cho phép lựa chọn phơng án có IRR cao nhất.

- Việc tính IRR chỉ thực hiện đợc khi có ít nhất một giá trị NPV > 0.Nh vậy đối với các dự án chắc chắn sinh lợi cho dù mức lãi suất có lớn NPVluôn dơng thì không thể tính đợc IRR.

4 Phân tích và đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội của dự án.

Ngời ta sử dụng các chỉ tiêu sau đây để phản ánh hiệu quả kinh tế xãhội của dự án đầu t:

4.1 Giá trị sản phẩm hàng hoá gia tăng (Giá trị gia tăng).

Bao gồm giá trị gia tăng trực tiếp do chính hoạt động của dự án tạo ravà giá trị gia tăng gián tiếp là những phần giá trị gia tăng thu đợc từ các dự ánliên đới Thông thờng rất khó tính toán định lợng đợc các giá trị gia tăng giántiếp Giá trị gia tăng trực tiếp có thể tính toán nh sau:

GTGTTT = Lãi ròng + lơng + thuế + các khoản nợ - Trợ giá, bù giá.

4.2 Việc làm và thu nhập của ngời lao động.

- Số lao động có việc làm: Bao gồm số lao động có việc làm trực tiếp và

số lao động có việc làm ở các dự án liên đới Việc xác định số lao động cóviệc gián tiếp cũng rất khó khăn.

- Thu nhập của ngời lao động: Là tổng số lơng mà toàn bộ số lao động

có việc làm từ dự án nhận đợc cùng các khoản trợ cấp khác.

Trong đó:

m : Mức đóng góp cho Ngân sách của một đồng vốn đầu t.M: Tổng mức đóng góp cho Ngân sách.

Ivo : Tổng vốn đầu t.

4.4 Một số lợi ích xã hội khác thu đợc từ việc thực hiện dự án.

Việc thực hiện dự án đầu t có thể sẽ góp phần phát triển ngành chủquản hoặc các ngành khác, có thể thoả mãn nhu cầu tiêu dùng của nhân dân,góp phần phát triển địa phơng tăng thêm thu nhập, điều chỉnh thu nhập, điềuchỉnh cơ cấu kinh tế góp phần thực hiện chủ trơng phát triển của Nhà nớc Cácchỉ tiêu này không thể định lợng đợc nhng không thể không tính tới chúng.

Nói tóm lại việc phân tích và đánh giá kết quả hiệu quả hoạt động đầut là quan trọng và rất cần thiết đối với công cuộc đầu t.

III Khu đô thị mới và sự cần thiết phát triển các khu đôthị mới.

1 Khái niệm và chức năng của đô thị.

1.1 Khái niệm.

Trong thời đại ngày nay cùng với sự nghiệp Công nghiệp hoá- Hiện đạihoá diễn ra mạnh mẽ ở tất cả các quốc gia trên thế giới là quá trình đô thị hoá.Đô thị hoá là quá trình mở rộng mạng lới các điểm dân c đô thị và phổ cập lốisống thành thị trên lãnh thổ Quá trình đô thị hoá tiến triển phức tạp và lâudài, chịu sự tác động tổng hợp của nhiều yếu tố, biến động không theo ý kiếnchủ quan của con ngời, mà có quy luật khách quan riêng Quá trình đô thị hoálà tất yếu, song để quá trình đô thị hoá có trật tự, có mục tiêu rõ ràng, khônglàm mất đi đặc điểm, chức năng, vai trò vốn có của đô thị cần phải có sự địnhhớng phát triển và chỉ đạo xây dựng thống nhất mang tính khoa học, đó là sựphát triển đô thị hoá theo quy hoạch Trong đó có quy hoạch phát triển các đôthị và các khu đô thị mới.

Đô thị mới là một điểm dân c đợc quy hoạch và đầu t xây dựng để từng

bớc đạt đợc các tiêu chuẩn và yếu tố cấu thành một đô thị nh: Chức năng, quymô dân số, tỉ lệ lao động phi nông nghiệp, mật độ dân c và trình độ phát triểnkết cấu hạ tầng đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền thành lập theo quy địnhcủa pháp luật.

Khu đô thị mới là khu xây dựng mới tập trung theo dự án đầu t phát

triển hoàn chỉnh, đồng bộ kết cấu hạ tầng kỹ thuật, nhà ở và các công trìnhkhác để sử dụng vào mục đích kinh doanh hoặc không kinh doanh đợc bốtrí gắn với một đô thị hiện có hoặc với một đô thị mới đang hình thành, córanh giới chức năng xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đ ợc cơquan Nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt.

Nh vậy phát triển các khu đô thị mới là phù hợp với yêu cầu pháttriển khách quan của đô thị hoá, là một giải pháp phát triển đô thị theo quyhoạch, đáp ứng nhiều mục tiêu chiến lợc đặt ra trong định hớng phát triểnkinh tế xã hội của một quốc gia.

Tập trung sản xuất kéo theo tập trung dân c, trớc hết là thợ (công nhân)sau đó là gia đình của họ, tạo ra bộ phận chủ yếu của dân c đô thị.

Tập trung sản xuất và dân c lại đặt ra vấn đề bảo vệ môi trờng nh mộtđòi hỏi lớn về kinh tế - xã hội làm cho đô thị có các chức năng khác.

1.2.2 Chức năng xã hội.

Chức năng xã hội của đô thị ngày càng có phạm vi lớn dần cùng vớităng quy mô dân c đô thị Những nhu cầu về nhà ở, y tế, đi lại,… Công thức sau là những vấnđề gắn liền với yêu cầu sinh sống của mọi ngời dân cần đợc đáp ứng nhất lànhu cầu này ngày càng tăng tiến theo quy luật khách quan.

Nhìn chung chức năng xã hội của đô thị ngày càng nặng nề bởi vìkhông chỉ đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng do dân số tăng mà còn chính vìnhững nhu cầu có sự thay đổi nh đã nói trên.

Việc thực hiện chức năng xã hội đợc đảm bảo thì yếu tố tăng trởng kinhtế đô thị mới tạo ra sự phát triển của đô thị Trên thế giới đã chứng kiến sựtăng trởng đô thị mà không có phát triển đô thị bởi tăng trởng đô thị kéo theohàng loạt các dãy, khu nhà ổ chuột cùng sự ô nhiễm môi trờng, sự suy đồi vềđạo đức… Công thức sau

1.2.3 Chức năng văn hoá.

Nhu cầu đợc hiểu biết xuất phát từ ý thức của loài ngời Để có sự hiểubiết, cần phải có giáo dục Mỗi một tập hợp con ngời cùng với các nhu cầukinh tế - xã hội ngày càng tăng thì nhu cầu về giáo dục tri thức và giải trí cũngvậy Sự tăng lên của nhu cầu này khác nhau đối với từng tầng lớp dân c , từngkhu vực dân c ở khu vực đô thị hoá thì nhu cầu này bao giờ cũng tăng lớnhơn cả Việc đáp ứng nhu cầu giáo dục, vui chơi giải trí của dân c đô thị saocho phù hợp và thúc đẩy các chức năng khác của đô thị là chức năng văn hoácủa đô thị.

Chức năng văn hoá của đô thị ngày càng phát triển hơn vào thời kỳ kinhtế phồn vinh: Đảm bảo có một hệ thống trờng học, du lịch, viện bảo tàng, cáctrung tâm nghiên cứu khoa học phục vụ nhu cầu học tập, nghiên cứu, vui chơicủa dân c, mức sống đợc nâng cao, thời gian dành cho việc hởng thụ văn hoácủa ngời dân cũng đợc tăng lên.

1.2.4 Chức năng quản lý.

Sự phát triển của đô thị một mặt là tự phát qua tác động của cơ chế thịtrờng tới nhu cầu, mặt khác chịu sự điều chỉnh do các hoạt động quản lý củachính quyền và hoạt động của các tổ chức đoàn thể xã hội.

Chức năng quản lý đô thị đợc thể hiện bằng những tác động nhằm hớngtới nguồn lực của đô thị vào mục tiêu kinh tế- xã hội, sinh thái và kiến trúc,bảo vệ bản sắc văn hoá dân tộc, vừa nâng cao khả năng đáp ứng nhu cầu chínhđáng của cá nhân, đó là chức năng quản lý đô thị.

2 Đặc điểm của các dự án phát triển khu đô thị mới.

- Khu đô thị mới có quy mô tơng đối lớn, phần lớn thờng đợc phát triểntrên cơ sở đất nông nghiệp (đất ruộng canh tác, đất hồ ao, đất vờn,… Công thức sau), vì vậy,điều kiện về cơ sở hạ tầng kỹ thuật bên trong khu đất và ngoài hàng rào hầunh không có Do là đất nông nghiệp nên đất đai trong khu vực dự án là mộttrong những phơng tiện lao động tạo ra thu nhập hàng năm cho ngời nông dân.Khi thực hiện dự án phát triển khu đô thị mới, nhiều hộ nông dân có đất nằmtrong khu vực dự án bị thu hồi làm ảnh hởng một phần đến đời sống hàngngày của họ, nhất là đối với những hộ gia đình chỉ có nguồn thu nhập từ sảnxuất nông nghiệp mà không có nguồn nào khác Vì vậy, việc thực hiện dự ánphụ thuộc rất nhiều vào vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng.

- Thời gian thực hiện dự án khu đô thị mới thờng kéo dài, thời gian thuhồi vốn đầu t phụ thuộc nhiều vào yếu tố khách quan, điều kiện hạ tầng ngoàihàng rào… Công thức sau

- Vốn đầu t của dự án khu đô thị mới rất lớn, gấp nhiều lần vốn tự cócủa Chủ đầu t, nguồn vốn đa dạng lại không liên tục, việc tổ chức thi công cáchạng mục công trình phải có sự phối hợp đồng bộ và khoa học.

- Các hạng mục công trình trong dự án thuộc nhiều chuyên ngành khácnhau nh giao thông, cấp nớc, thoát nớc, cấp điện, bu chính viễn thông, nhà ở,văn phòng, khách sạn, trụ sở… Công thức sau ng đòi hỏi phải có sự quản lý thống nhất vànhtoàn diện.

- Một đặc điểm rất đặc trng của dự án phát triển khu đô thị mới là côngtác kinh doanh phải kết hợp chặt chẽ với công tác quản lý Chủ đầu t các dự ánphát triển khu đô thị mới thờng là các doanh nghiệp nhng ngoài việc tổ chứctriển khai dự án để mang lại hiệu quả về tài chính, cần phải quan tâm đến vấn

đề quản lý trong phạm vi khu vực dự án, đặc biệt là về mặt kiến trúc quyhoạch… Công thức sau

3 Sự cần thiết phát triển các khu đô thị mới.

Từ khái nhiệm đầu t nói chung, chúng ta hiểu đầu t vào xây dựng đô thịmột cách cụ thể nh sau:

- Đầu t vào xây dựng đô thị là chủ đầu t (Chính phủ hay các nhà đầu t tnhân) đem một khoản tiền của mình bỏ vào xây dựng các cơ sở vật chất hạtầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội trong các khu vực đô thị nhằm đạt đợc cácmục đích phục vụ sinh hoạt vật chất và tinh thần của c dân đô thị ngày càngtốt hơn, đồng thời kết hợp với mục đích phát triển sản xuất và kinh doanh cólãi Theo nghĩa rộng hơn, đầu t xây dựng đô thị còn bao gồm cả đầu t xâydựng các công trình sản xuất và dịch vụ khác.

* Các đối tợng cần đầu t xây dựng trong đô thị:

Trong quá trình hình thành đô thị có rất nhiều công trình đợc đầu t xâydựng Các công trình trong đô thị phần lớn mang tính chất phục vụ lợi íchcông cộng, một số công trình có thể kết hợp kinh doanh nh: Dịch vụ thơngmại, thể thao, văn hoá vui chơi giải trí Các đối tợng chủ yếu cần thiết phảiđầu t trong đô thị bên cạnh các cơ sở công nghiệp và dịch vụ có tính chất kinhdoanh là hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

- Cơ sở hạ tầng kỹ thuật bao gồm:

+ Hệ thống đờng giao thông đô thị đối nội và đối ngoại.+ Các phơng tiện giao thông vận tải hàng hoá và hành khách.+ Hệ thống các công trình cấp nớc đô thị.

+ Hệ thống kinh doanh nớc sạch+ Hệ thống thoát nớc thải.

- Cơ sở hạ tầng xã hội bao gồm:+ Các khu nhà ở.

+ Trụ sở các cơ quan hành chính sự nghiệp.+ Các cơ sở giáo dục đào tạo.

+ Các công trình phục vụ hoạt động văn hoá, nghệ thuật, bảo tàng.+ Các cơ sở y tế và vệ sinh môi trờng.

+ Các khu công viên, vui chơi giải trí.+ Cơ sở nghỉ ngơi, an dỡng.

1 Vai trò, vị trí của Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị.

1.1 Vai trò.

Trong quá trình hoạt động, Tổng công ty đã có nhiều đóng góp to lớncho xã hội, đặc biệt là vấn đề nhà ở hiện nay là một nhu cầu rất bức xúc đốivới nhân dân Thủ đô Tổng công ty đã đóng góp một lợng lớn diện tích nhà ởvào quỹ nhà của Thành phố.

Để đáp ứng đợc nhu cầu giãn dân ở các trung tâm, đồng thời để tiếtkiệm đất và hạ giá bán cho phù hợp với nhu cầu của ngời lao động, Tổng côngty đã và sẽ triển khai xây dựng các khu trung c cao tầng trong các khu đô thịmới phục vụ đối tợng là cán bộ công nhân viên chức Vấn đề nhà ở cho ngờicó thu nhập thấp cũng đợc Tổng công ty rất quan tâm Trong các dự án pháttriển đô thị, một tỷ lệ nhất định nhà phục vụ cho đối tựng này đợc giành ra vớimức giá bán đợc Thành phố quy định trên cơ sở đủ chi phí và lãi tối thiểu.

Tổng công ty cũng đóng góp những khu đô thị với hệ thống hạ tầng kỹthuật và xã hội đồng bộ chất lợng cao, góp phần giúp Chính phủ và Thành phốmột bớc thực hiện chính sách đô thị quốc gia làm giảm sức ép ở các khu trung

tâm Các khu đô thị mới ra đời đem lại vẻ đẹp kiến trúc đô thị đảm bảo đầy đủcơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội.

Ngoài ra, các dự án của Tổng công ty còn tạo việc làm cho hàng ngànlao động không chỉ trong thời gian thực hiện dự án mà còn cả khi đã đi vàohoạt động.

Việc thực hiện và đa vào sử dụng các khu đô thị mới còn tạo ra mộtnguồn tiêu thụ lớn sản phẩm của ngành khác nh xây dựng, điện nớc, thông tinliên lạc và các ngành công nghiệp dịch vụ khác tạo điều kiện cho ngành nàyphát triển.

Giúp Nhà nớc thu đợc tiền sử dụng đất, khắc phục tình trạng hiện nay làNhà nớc bỏ tiền xây dựng cơ sở hạ tầng, còn các chủ sử dụng thu đợc lợinhuận từ việc chuyển đổi đất đô thị mà không phải trả chi phí gì Ngoài ra cònđóng góp đáng kể cho Ngân sách Nhà nớc từ các khoản thu nộp của chủ đầu t,các khoản lãi vay.

1.2 Vị trí.

Bằng sự đầu t mạnh dạn và đúng hớng cộng với sự ủng hộ to lớn củacác ngành, các cấp, Tổng công ty đã đạt đợc mức tăng trởng nhanh chóng vàvững chắc sau hơn 10 năm hoạt động, một thời gian khá ngắn đối với ngànhkinh doanh phát triển nhà Từ ban đầu thành lập với cơ sở vật chất cũng nhvốn còn thiếu thốn, đến nay Tổng công ty đã vơn lên vị trí hàng đầu trongngành với số vốn lên đến hơn 71 tỷ đồng, mức tăng trởng trung bình là12%) của nền kinh tế là tăng c/năm

2 Chức năng, nhiệm vụ của Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đôthị - Bộ Xây Dựng

Tổng công ty có những chức năng nhiệm vụ chính nh sau:

- Lập và quản lý dự án đầu t xây dựng các công trình dân dụng, côngtrình kỹ thuật hạ tầng khu dân c, khu công nghiệp

- Khảo sát, đo đạc phục vụ lập dự án đầu t và thiết kế công trình.

- Thiết kế, quy hoạch, lập tổng dự toán các công trình dân dụng, côngnghiệp, các công trình kỹ thuật hạ tầng đô thị, khu dân c tập trung của các dựán phát triển đô thị.

- Kinh doanh văn phòng, nhà ở, kinh doanh hạ tầng đô thị và khu côngnghiệp.

- Tổng thầu và thi công xây dựng các công trình dân dụng, côngnghiệp, công trình kỹ thuật hạ tầng khu đô thị và khu công nghiệp, công trìnhthuỷ lợi, đờng dây và trạm biến thế.

- Sản xuất và kinh doanh vật t, vật liệu xây dựng, phụ tùng, phụ kiệnbằng kim loại.

- Khai thác và kinh doanh các dịch vụ vui chơi giải trí, dịch vụ giảikhát, trồng và kinh doanh cây cảnh, cây giống… Công thức sau

Trong đó, chức năng nhiệm vụ chính là lập và thực hiện các dự án đầut và xây dựng các công trình nhà ở văn phòng, hạ tầng khu đô thị và khu côngnghiệp với t cách là chủ đầu t xây dựng.

3 Cơ cấu tổ chức quản lý của Tổng công ty.

Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây Dựng là đơn vịchuyên ngành về đầu t và xây dựng, phát triển nhà và các khu đô thị mới, khucông nghiệp tập trung Cùng một thời điểm, Tổng công ty thực hiện nhiều dựán từ qui mô nhỏ đến qui mô lớn: diện tích hàng trăm ha, vốn đầu t hàng trămtỉ đồng, thời gian thực hiện dự án từ vài năm đến hàng chục năm Do đặc thùsản xuất kinh doanh từng thời kỳ khác nhau tuỳ theo sự biến đổi của nền kinhtế - xã hội cũng nh yêu cầu sản xuất kinh doanh (SXKD) của Tổng công ty,của chu kỳ hoạt động các dự án nên cơ cấu tổ chức quản lý của Tổng công tycũng phải thay đổi thích ứng để đảm bảo hiệu quả quản lý.

Hình I: cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý

Hđ quản trị

chủ tịch HđQTTổng giám đốc

chủ tịch HđQTTổng giám đốc

cơ cấu tổ chức ban quản lý dự án

(8 công ty)

các công ty thành viên

(8 công ty)

phòng thông tinphó tổng gđ

Dự kiến thực hiện

Với cơ cấu tổ chức nh hiện nay, nhiệm vụ cụ thể của các cấp lãnh đạovà các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ đợc phân định nh sau:

3.1 Tổng giám đốc.

Là ngời lãnh đạo cao nhất, chịu trách nhiệm trớc pháp luật, trớc Bộ ởng Bộ Xây Dựng, trớc Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội về toàn bộ hoạtđộng sản xuất kinh doanh của Tổng công ty, chỉ đạo chung mọi hoạt độngcông tác của Tổng công ty, tổ chức thực hiện đờng lối, chủ trơng chính sáchkinh tế xã hội của Đảng và Nhà nớc, xây dựng các đề án chiến lợc, cơ chếchính sách, định hớng kế hoạch phát triển sản xuất kinh doanh của Tổng côngty Trực tiếp chỉ đạo lĩnh vực pháp luật, kinh tế tài chính, tổ chức nhân sự, laođộng tiền lơng, hành chính sự nghiệp và đời sống.

tr-3.2 Các Phó Tổng giám đốc.

Giúp Tổng giám đốc Tổng công ty chỉ đạo từng lĩnh vực công tác vàchịu trách nhiệm trớc Tổng giám đốc về lĩnh vực công tác đợc phân công phụtrách, chỉ đạo các trởng phòng, ban, Giám đốc các Công ty thành viên triểnkhai nhiệm vụ thuộc lĩnh vực phụ trách Thay mặt Tổng giám đốc và đợc sửdụng quyền hạn của Tổng giám đốc để giải quyết công việc đợc giao, đợc uỷquyền.

Trong phạm vi quyền hạn đợc giao, các Phó Tổng giám đốc chủ độngxử lý công việc, phối hợp để giải quyết những công việc có liên quan đến cácPhó Tổng giám đốc khác, báo cáo Tổng giám đốc Tổng công ty những vấn đềcha thống nhất.

3.3 Các Công ty thành viên.

Các Công ty thành viên của Tổng công ty là các đơn vị hạch toán độclập hạn chế (hạch toán theo hình thức báo sổ, có tài khoản và con dấu riêng)hoạt động trong lĩnh vực đầu t xây dựng, kinh doanh nhà ở quy mô nhỏ, xâydựng các công trình, kinh doanh dịch vụ vui chơi giải trí… Công thức sau Tuỳ theo chứcnăng nhiệm vụ của mình các Giám đốc Công ty thành viên chịu trách nhiệmtrớc Tổng giám đốc Tổng công ty và trớc pháp luật về hoạt động sản xuất kinhdoanh của Công ty mình.

3.4 Các liên doanh với các đối tác nớc ngoài.

Là các liên doanh giữa Tổng công ty với các đối tác Nhật Bản tronglĩnh vực đầu t xây dựng, kinh doanh, cho thuê nhà ở cao cấp và văn phòng làmviệc, các liên doanh này hạch toán độc lập có tài khoản và con dấu riêng.

3.5 Các phòng chức năng chuyên môn nghiệp vụ.

Là các phòng chức năng giúp Tổng giám đốc Tổng công ty trong lĩnh

sản xuất kinh doanh; Văn th lu trữ, hành chính sự nghiệp; Tìm kiếm phát triểncác dự án mới; Lập các dự án thành phần và tiểu dự án trong các dự án lớn;Quản lý các dự án quy mô nhỏ; Quản lý tiến độ các dự án lớn; Quản lý kỹthuật, an toàn lao động.

Các phòng chức năng này phối hợp với nhau giúp cho các Ban quản lýdự án, các Công ty thành viên về lĩnh vực chuyên môn mà mình phụ trách,đồng thời quản lý và thực hiện các dự án đầu t xây dựng có quy mô nhỏ khôngcó Ban quản lý dự án riêng biệt Các trởng phòng chịu trách nhiệm trớc lãnhđạo Tổng công ty các lĩnh vực công tác đợc giao.

3.6 Các Ban quản lý dự án đầu t và xây dựng.

Ban quản lý dự án Khu đô thị mới Định Công - Ban quản lý dự án Khudịch vụ tổng hợp và nhà ở Hồ Linh Đàm là hai Ban quản lý dự án đầu t và xâydựng lớn của Tổng công ty Mỗi ban quản lý dự án có một Giám đốc, một Phógiám đốc và các phòng ban.

Ban quản lý dự án trực tiếp đảm nhận giải quyết công tác đền bù giảiphóng mặt bằng, thực hiện các thủ tục để triển khai dự án, quản lý các dự ántheo quy hoạch đợc duyệt Trong khi đó, Tổng công ty thực hiện việc chỉ đạomang tính chiến lợc, tìm kiếm những dự án mới, điều phối những vấn đề cóliên quan giữa các dự án với nhau, kiến nghị các ngành các cấp cho phép thựchiện cơ chế chính sách cha đợc quy định nhằm giải quyết tháo gỡ những khókhăn vớng mắc trong quá trình thực hiện dự án.

4 Tình hình quản lý nhân sự.

Tổng số cán bộ công nhân viên của đơn vị hiện nay là 165 ngời Số laođộng có bằng đại học, trên đại học chiếm 84%) của nền kinh tế là tăng c, trong đó 56%) của nền kinh tế là tăng c có thâm niêncông tác từ 5 năm trở lên Do đó Tổng công ty không phải chi phí nhiều chođào tạo mà vẫn có một đội ngũ cán bộ dày dặn kinh nghiệm trong lĩnh vựcphát triển nhà và đô trị.

Do tính đặc thù của công việc, Tổng công ty không có định mức laođộng mà chủ yếu dựa theo yêu cầu về tiến độ công việc Tuy nhiên dựa vàokinh nghiệm quản lý mà có kế hoạch sắp xếp cũng nh tuyển thêm lao độngnhằm đáp ứng nhu cầu về thời gian và chất lợng công tác

II Thực trạng đầu t phát triển đô thị mới trong thờigian qua.

1 Sự hình thành và nhu cầu phát triển các khu đô thị mới.

Cũng nh hầu hết các quốc gia trên thế giới, trong thời gian qua, quátrình đô thị hoá của Việt Nam diễn ra hết sức mạnh mẽ.

Thập kỷ 60 và 70 là thời kỳ hình thành và phát triển khá mạnh mẽ cácđô thị mới và khu đô thị mới ở miền Bắc thực hiện đờng lối Công nghiệp hoáxã hội chủ nghĩa, Nhà nớc đã chủ trơng phát triển công nghiệp nặng, do đó tạicác thành phố lớn trên cơ sở các khu công nghiệp đã hình thành thêm nhiềukhu đô thị mới nh ở Hà Nội là các khu nhà ở Kim Liên (xây dựng năm 1954),Trung Tự, Thành Công, Giảng Võ, Thanh Xuân… Công thức sau; tại Hải Phòng là khu VạnMỹ; tại Thành phố Vinh là khu Quang Trung (xây dựng năm 1960) và tạingoại thành Hà Nội là khu đô thị mới Xuân Hoà, Xuân Mai, Vĩnh Yên.v.v.

Cũng trong thời gian này, nhiều Thành phố mới đợc xây dựng nh Thànhphố Thái Nguyên, Việt Trì, Uông Bí, Bỉm Sơn, Hoà Bình,Chí Linh – PhảLại… Công thức sau

ở miền Nam, dới chế độ Mỹ – Nguỵ phần lớn các khu công nghiệpđều tập trung ở các khu đô thị lớn nh: Sài Gòn, Biên Hoà, Đà Nẵng, Cần Thơ,Nha Trang, Huế… Công thức sau Cùng với nguyên nhân tăng trởng nhanh dân số ở các đôthị này đã tạo tiền đề hình thành các khu đô thị mới, điển hình hơn cả là khuc xá Thanh Đa, Sài Gòn.

Sau khi miền Nam đợc giải phóng, thời kỳ 1976 –1985 là thời kỳ trìtrệ của đô thị hoá Việt Nam Với số dân thành thị cả nớc là 11,36 triệu ngời,chiếm gần 19%) của nền kinh tế là tăng c dân số cả nớc Tại các đô thị sự phát triển còn nặng nề về cụcbộ do thiếu các nguồn vốn và thiếu động lực phát triển Từ năm 1986, sau Đạihội Đại biểu toàn quốc lần thứ VI dới sự tác động của nền kinh tế thị trờng vàchính sách mở cửa, các chính sách mới về nhà đất và sự quan tâm của Nhà n-ớc đối với công tác đầu t và xây dựng cơ sở hạ tầng, nên đô thị nớc ta pháttriển nhanh chóng cả về số lợng và chất lợng Dân số đô thị từ 11,8 triệu ngờinăm 1986 đã tăng lên 14,6 triệu ngời vào năm 1995, giữ vững tỷ lệ đô thị hoá20%) của nền kinh tế là tăng c Từ năm 1995 đến nay dân số thành thị liên tục đợc tăng lên Nếu nh năm1995 tỷ lệ tăng dân số của khu vực thành thị là 3,08%) của nền kinh tế là tăng c thì năm 1998 con sốnày là 4,58%) của nền kinh tế là tăng c và năm 2000 là 7,55%) của nền kinh tế là tăng c, số dân thành thị năm 1998 là 16,4 triệungời, chiếm 21,3%) của nền kinh tế là tăng c dân số cả nớc, năm 2000 là 18,8 triệu ngời, chiếm 23,52%) của nền kinh tế là tăng c.Theo định hớng quy hoạch tổng thể phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2020của Thủ tớng Chính phủ, dân số thành thị của nớc ta năm 2010 sẽ là 30,4 triệungời, chiếm 33%) của nền kinh tế là tăng c dân số cả nớc và tơng ứng đến năm 2020 sẽ là 46 triệu ngời,chiếm 45%) của nền kinh tế là tăng c (chi tiết xem bảng1)

Bảng 1: Tình hình dân số ở thành thị và toàn quốcNăm

Nguồn: Niên giám thống kê

Nh vậy, dân số ở các đô thị không ngừng tăng trong thời gian qua vàtrong tơng lai chắc chắn sẽ tăng với rốc độ ngày càng cao Điều này đòi hỏiphải có chính sách phát riển đô thị cho phù hợp với tốc độ gia tăng dân số.

Thực tế trong 5 năm qua khối lợng xây dựng nhà ở tại các đô thị, nhấtlà đô thị lớn đã tăng lên vợt bậc Tại thành phố Hà Nội, mỗi năm cấp giấyphép xây dựng đợc 1,0 – 1,2 triệu m2 nhà, nhiều khu đô thị mới, phố mới đãđợc xây dựng hoặc trong quá trình chuẩn bị đầu t Tuy nhiên nét đặc trng nhấtcủa tình hình phát triển đô thị của nớc ta trong thời gian qua chủ yếu vẫn làxây dựng tự phát cục bộ Một số khu xây dựng mới tập trung đã hình thànhnhng vẫn theo hình thức chia lô, giao đất lẻ cho hộ gia đình, cá nhân hoặc cơquan tự xây dựng nhà ở Tình trạng xây dựng xen cấy trong các khu phố cũ,phố cổ hiện có vốn đã quá tải về hạ tầng vẫn phổ biến Chính vì vậy, yêu cầuphát triển các khu đô thị mới đã đợc Hội nghị đô thị toàn quốc lần thứ II họptại thành phố Hồ Chí Minh từ ngày 25 – 27/7/1995 khẳng định là rất cầnthiết và thực tế đã trở thành một chủ trơng của Chính phủ nhằm sử dụng giá trịto lớn của quỹ tạo vốn, cho phép thu hút tối đa các nguồn lực vào mục đích cảitạo và phát triển đô thị phù hợp với quy luật phát triển đô thị trong thời kỳ đẩymạnh Công nghiệp hoá-Hiện đại hoá đất nớc.

Nắm bắt đợc chủ trơng đó, trong thời gian qua Tổng công ty Đầu t pháttriển nhà và đô thị – Bộ Xây Dựng đã có định hớng phát triển đúng đắn Đólà đầu t phát triển kinh doanh nhà và hạ tầng đô thị theo dự án đồng bộ, đặcbiệt quan tâm phát triển nhà ở mà trọng tâm là nhà ở bán cho cán bộ, côngnhân viên nhà nớc, cho ngơi lao động có thu nhập trung bình và thấp Do đầut đúng hớng, Tổng công ty đã nhanh chóng đạt đợc những thành qủa to lớn vàcó uy tín lớn trong lĩnh vực phát triển nhà và đô thị Nhờ có kinh nghiệm tronglĩnh vực này và có uy tín lớn nên Tổng công ty đã là một trong những đơn vịđợc UBND Thành phố Hà Nội giao làm chủ đầu t các dự án phát triển khu đôthị mới trên địa bàn Thành phố Trong những năm gần đây Tổng công ty đã vàđang triển khai thực hiện nhiều dự án lớn có hiệu quả nh: dự án khu nhà ởGiáp Bát, dự án khu nhà ở 20 Trơng Định, dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhàở hồ Linh Đàm, dự án khu đô thị mới Định Công… Công thức sauvới tổng quy mô 227,5ha,

tổng vốn đầu t riêng phần hạ tầng 670 tỷ đồng và tổng diện tích sàn nhà ở vàdịch vụ 90 vạn m2.

2 Nguồn vốn đầu t cho các dự án phát triển đô thị mới.

Để thực hiện một dự án phát triển khu đô thị mới quy mô lớn ngoàinguồn vốn tự có của chủ đầu t còn cần phải huy động rất nhiều nguồn vốnkhác trong đó có vốn Ngân sách Nhà nớc, vốn vay tín dụng u đãi, vốn vay tíndụng thơng mại, vốn do phát hành trái phiếu công trình và các nguồn vốn huyđộng từ các thành phần kinh tế, các tổ chức và cá nhân Tính chất quan trọngcủa từng nguồn vốn đợc xác định căm cứ vào thời điểm và tỷ trọng, mức độtham gia vào việc thực hiện dự án Khi bắt đầu triển khai thực hiện dự án pháttriển khu đô thị mới, trong giai đoạn chuẩn bị đầu t thờng chỉ có vốn tự có củachủ đầu t, trong một số trờng hợp đợc cấp vốn Ngân sách Nguồn vốn này th-ờng có hạn, chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng mức đầu t của dự án nhng chính làkhởi điểm để chủ đầu t triển khai những bớc đầu của dự án.

Khi tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng các dự án khu nhà ở BắcLinh Đàm, khu đô thị mới Định Công cần phải có ngay lợng vốn rất lớn.Trong khi đó vốn tự có của chủ đầu t lại rất ít, vốn Ngân sách nhà nớc cũngkhông nhiều, Tổng công ty phải vay ngân hàng với lãi suất thơng mại (1,25%) của nền kinh tế là tăng c/tháng) để đáp ứng Nguồn vốn này đáp ứng ngay nhu cầu nhng lãi suất caolàm cho chi phí dự án tăng lên Vì vậy Tổng công ty đã đề xuất với các Bộ,các ngành xin phép Chính phủ cho phép phát hành trái phiếu công trình Dựán khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Bắc Linh Đàm vốn tự có của chủ đầu t chỉcó 14 tỷ đồng, tơng đơng 9,8%) của nền kinh tế là tăng c so với tổng vốn đầu t (143,1 tỷ đồng) Mặc dùđợc Nhà nớc khuyến khích, tạo mọi điều kiện thuận lợi, cấp cho 28,636 tỷđồng vốn từ Ngân sách Nhà nớc (chiếm khoảng 20%) của nền kinh tế là tăng c) nhng cũng cha thể đápứng đủ đợc nhu cầu của dự án Tổng công ty đã chủ động vay Ngân hàng th-ơng mại 20 tỷ đồng (chiếm 13,98%) của nền kinh tế là tăng c) với lãi suất 1,25%) của nền kinh tế là tăng c/tháng và phát hành tráiphiếu công trình qua Kho bạc Nhà nớc với mức 30 tỷ đồng (bằng 20,96%) của nền kinh tế là tăng c).Đây là dự án đầu tiên đợc Chính phủ cho phép phát hành trái phiếu công trình,nguồn vốn này có nhiều u điểm và mức lãi suất thấp (12%) của nền kinh tế là tăng c/năm) đã giúp choTổng công ty không những trang trải khoản vốn vay ngân hàng (lãi suất cao)mà còn sử dụng để xây dựng các hạng mục công trình kỹ thuật chủ yếu là đ-ờng giao thông và thoát nớc.

Tiếp đó, khi triển khai xây dựng khu đô thị mới Định Công, vốn tự có là28,7 tỷ đồng (10%) của nền kinh tế là tăng c), vốn Ngân sách cấp 29,175 tỷ đồng (10,17%) của nền kinh tế là tăng c), cha thểđảm bảo cho dự án đợc tiến hành Tổng công ty tiếp tục đề xuất và đợc phépphát hành trái phiếu công trình với giá trị 50 tỷ đồng, ngoài ra còn phải vay

của ngân hàng thêm 120,864 tỷ đồng (chi tiết trong bảng 2).

B¶ng 2

Trong dự án phát triển khu đô thị mới, một nguồn vốn quan trọng nữacũng đóng vai trò quan trọng cho việc đảm bảo thực hiện dự án thành công làvốn huy động từ nhân dân Nguồn vốn này thờng rất lớn, nếu huy động đợc tốiđa có thể lên tới 70%) của nền kinh tế là tăng c tổng vốn mà chủ đầu t cần có trong quá trình thực hiệndự án Qua bài học thực tiễn đăng ký góp vốn đầu t xây dựng nhà ở tại khu đôthị mới Định Công có thể thấy đợc tiền nằm trong túi ngời dân rất dồi dào,điều quan trọng là phải biết khai thác nó Qua bớc đầu huy động, dự án khudịch vụ tổng hợp và nhà ở Bắc Linh Đàm đã huy động đợc 50,464 tỷ đồng, t-ơng đơng 35,3%) của nền kinh tế là tăng c tổng vốn đầu t cần thiết, dự án khu đô thị mới Định Cônghuy động đợc 58,216 tỷ đồng, tơng đơng 20,28%) của nền kinh tế là tăng c.

Ngoài nhiệm vụ chính thực hiện các dự án phát triển khu đô thị mới cóquy mô lớn (vài chục ha), Tổng công ty còn thực hiện bổ xung các dự án quymô nhỏ (vài ha) nh: dự án khu nhà ở B5 Giáp Bát, quận Hai Bà Trng - Hà Nội,có tổng vốn đầu t 37 tỷ đồng; dự án khu nhà ở 20 Trơng Định quận Hai Bà Tr-ng - Hà Nội, vốn đầu t 25,558 tỷ đồng.v.v Các dự án này chủ yếu đợc thựchiện bằng vốn tự có, vốn huy động từ khách hàng, vốn Ngân sách Nhà nớc cấpvà một phần vốn vay Trong đó vốn huy động từ khách hàng rất lớn, chiếmkhoảng trên 40%) của nền kinh tế là tăng c Để huy động đợc lợng vốn lớn nh vậy là do Tổng công ty đãthấy đợc tầm quan trọng của việc đầu t có trọng điểm, xác định đợc mối liênhệ chặt chẽ giữa công tác đầu t, tiếp thị và quản lý.

Một nguồn vốn nữa cũng không thể không kể đến trong các dự án pháttriển đô thị do Tổng công ty làm chủ đầu t Đó là nguồn tiền sử dụng đất đợcchậm nộp cho Nhà nớc, mà đợc tạm thời giữ lại để tái đầu t Khi lập dự án khảthi xây dựng các khu đô thị mới nh dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở BắcLinh Đàm, khu đô thị mới Định Công, Tổng công ty đã đề xuất đợc chậm nộptiền sử dụng đất và cho phép sử dụng khoản tiền này nh là vốn Ngân sách đểđầu t xây dựng các hạng mục công trình hạ tầng xã hội Nguồn vốn này tạođiều kiện hoàn thiện hệ thống hạ tầng trong một khu đô thị mới.

Ngoài các nguồn vốn nêu trên, Tổng công ty còn kêu gọi các nguồnvốn từ các nhà đầu t khác dới hình thức liên doanh, liên kết, cho thuê mặtbằng xây dựng các công trình chuyên ngành trong các khu đô thị mới,… Công thức sau nhdự án xây dựng công trình căn hộ văn phòng V-Tower, Công trình căn hộ cao

cấp JANA, (chi tiết trong bảng 3)

bảng 3:

cơ cấu nguồn vốn của các dự án liêndoanh với nớc ngoài

Stt Tên dự án Tổng VĐT(Tr.USD)

Vốn của Tổng côngty

3 Thực trạng đầu t phát triển đô thị mới của Tổng công ty Đầu t Pháttriển nhà và đô thị - Bộ Xây Dựng

Ra đời trong những năm Đảng và Nhà nớc bắt đầu thực hiện đờng lốiđổi mới, chuyển từ nền kinh tế tập trung bao cấp sang nền kinh tế vận hànhtheo cơ chế thị trờng định hớng xã hội chủ nghĩa, lĩnh vực phát triển đô thị vànhà ở cũng đang từng bớc đợc xã hội hoá Nhiều doanh nghiệp xây dựng cònđang phân vân cha mạnh dạn đầu t phát triển nhà ở Có doanh nghiệp chỉ quantâm đến kinh doanh hạ tầng và vừa xây dựng nhà ở thấp tầng để bán vì cáchoạt động này mang lại rất nhiều hiệu quả cho doanh nghiệp nh thu hồi vốnnhanh, lợi nhuận cao Còn Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị đã kiêntrì định hớng phát triển là đầu t phát triển kinh doanh nhà và hạ tầng đô thịtheo các dự án đồng bộ, đặc biệt quan tâm phát triển nhà ở mà trọng tâm lànhà ở bán cho cán bộ công nhân viên nhà nớc, cho ngời lao động có thu nhậptrung bình và thấp Thực tế đã chứng minh định hớng đó của Tổng công ty làđúng đắn Những công trình, dự án của Tổng công ty đã nối tiếp nhau hìnhthành nh: dự án khu nhà ở Đầm Trai-Phơng Liệt-Thanh Xuân quy mô 0,5 havốn đầu t thực hiện 25 tỷ đồng với 1.300m2 sàn nhà; dự án khu nhà ở số 2 GiảngVõ có quy mô 0,9 ha, diện tích sàn nhà ở 16.000m2 (73 căn hộ); dự án khu nhà ởGiáp Bát, quận Hai Bà Trung - Hà Nội, có quy mô 6,6 ha, diện tích sàn nhà ởvà công trình dịch vụ là 38.000m2, vốn đầu t 37 tỷ đồng (Chỉ tính phần hạtầng); dự án khu nhà ở 20 Trơng Định có quy mô 0,9 ha, diện tích sàn nhà ở13.000m2 (62 căn hộ), tổng vốn đầu t 25,6 tỷ đồng; dự án khu dịch vụ tổnghợp và nhà ở hồ Linh Đàm có quy mô 184ha với 540.000m2 sàn nhà ở và công