III. Hiệu quả đầu t của dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm
1. Khái quát tình hình thực hiện đầu t của dự án
1.3.3. Nguồn vốn đầu t và kế hoạch phân bổ vốn cho từng năm
a) Nguồn vốn cho dự án
Vốn đầu t của dự án đợc huy động từ nhiều nguồn khác nhau:
- Nguồn vốn do Ngân sách Nhà nớc cấp: Đây là dự án thành phần đợt I của dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm đợc Nhà nớc giao cho Tổng công ty xây dựng. Hơn nữa là một doanh nghiệp Nhà nớc nên các dự án của Tổng công ty thực hiện đều đợc Nhà nớc cấp một phần vốn Ngân sách. Tuy nhiên do Ngân sách Nhà nớc có hạn và còn phải chi phí cho nhiều việc khác nên vốn cấp cho Chủ đầu t cũng không nhiều, mà Chủ đầu t phải tự huy động thêm để đảm bảo cho dự án. ở đây vốn Ngân sách nhà nớc cấp chỉ đợc 28.636 triệu đồng bằng 20,21% tổng vốn đầu t. Tuy không nhiều nhng nó có vai trò rất quan trọng đối với dự án, giúp cho Chủ đầu t nhanh chóng giải quyết dứt điểm những công việc ban đầu của dự án trong khi các nguồn vốn khác cha kịp huy động đợc.
- Vốn tự có của Chủ đầu t: Nếu so với tổng vốn đầu t của dự án thì vốn tự có là tơng đối thấp, nhng vì đây là một dự án lớn đòi hỏi lợng vốn rất lớn. Nếu bắt Chủ đầu t phải có vốn đối ứng lớn thì chắc chắn dự án sẽ không thể đợc thực
hiện. Điều quan trọng là ở chỗ Chủ đầu t phải biết huy động thêm đợc vốn để đảm bảo cho dự án đợc thực hiện thành công.
- Vốn huy động từ khách hàng: Tổng công ty đã huy động đợc phần lớn vốn góp trớc của mọi tổ chức và cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế có nhu cầu về nhà ở, đất ở, đất xây dựng các công trình chuyên dụng ngay từ khi triển khai dự án để thực hiện đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng. Do có uy tín lớn trong lĩnh vực phát triển nhà và đô thị và có biện pháp vận động thích hợp nên đã huy động đợc 50.464 triệu đồng chiếm tỉ trọng khoảng 35,26%. Nguồn vốn này có u điểm là lãi suất thấp (tính bằng lãi suất tiền gửi Ngân hàng 11%) nên giảm bớt đợc một khoản chi phí trả lãi vay cho Tổng công ty.
- Nguồn vốn vay: Tổng công ty đã phải vay Ngân hàng 20 tỷ đồng với lãi suất tín dụng thơng mại (1,25%/tháng) trong thời hạn 2,5 năm kể từ tháng 1/1997 đến tháng 6/1999.
Ngoài ra Tổng công ty có tổ chức phát hành trái phiếu công trình qua kho bạc Nhà nớc 30 tỷ đồng (chi tiết trong bảng 2).
b) Kế hoạch phân bổ vốn.
Trong dự án có rất nhiều công việc phải làm nhng đợc phân ra thành những hạng mục chính sau:
- Công tác đền bù giải phóng mặt bằng: Thực hiện công việc này rất phức tạp, liên quan đến nhiều tài sản trong khu đất nên khó tính toán chính xác lợng vốn cần thiết, nhng cũng cần lợng vốn rất lớn ngay từ ban đầu khoảng 33.300 triệu đồng bằng 23,27%. Trong đó bao gồm các công tác đền bù sau:
+ Đền bù thiệt hại về đất nông nghiệp. + Hỗ trợ đào tạo chuyển nghề.
+ Đền bù công tôn tạo và thiệt hại hoa màu. + Đền bù di chuyển mồ mả
+ Đền bù cây cối .
+ Hỗ trợ xây dựng hệ thống hạ tầng cho địa phơng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế hộ gia đình.
+ Đền bù khác.
- Xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và nhà ở: Đây là phần việc chính của dự án và chiếm phần lớn lợng vốn đầu t (khoảng 40,23% tổng vốn đầu t tơng đơng 57.580 triệu đồng). Phần này bao gồm các hạng mục công trình cụ thể nh sau: + San nền. + Hệ thống thoát nớc ma. + Hệ thống thoát nớc bẩn. + Hệ thống cấp nớc. + Hệ thống cấp điện. + Xây dựng nhà chung c. + Cây xanh.
- Xây dựng hệ thống hạ tầng xã hội: Ngoài các công trình thuộc về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, các công trình nhà ở, biệt thự dự án còn có các…
công trình hạ tầng xã hội nh: Nh nhà trẻ, trờng học, trụ sở hành chính cấp ph- ờng, công trình công cộng và văn hoá tổng hợp Để thực hiện những hạng…
mục này cần phải có lợng vốn chiếm khoảng 14,19%, bằng 20,3 tỷ đồng. - Ngoài ra còn có phần vốn cho việc phục vụ dự án và một số chi phí khác chiếm khoảng 15,32% hay bằng 21,92 tỷ đồng. Các chi phí cho việc phục vụ dự án bao gồm:
+ Chi phí chuẩn bị đầu t, khảo sát thiết kế... + Chi phí quản lý, tiếp thị, quản cáo…
+ Chi phí duy tu bảo dỡng. + Chi phí dự phòng.
+ Chi phí khác.
Việc phân bổ vốn đầu t cho từng năm dợc dựa trên cơ sở phân bổ chi phí theo đặc điểm và tiến độ thi công đối với từng hạng mục công trình. Riêng phần vốn cho phục vụ dự án dợc dựa trên tính toán và kinh nghiệm phân bổ cho từng năm với các hệ số nh sau:
Năm 1997 1998 1999 2000
Hệ số 0,085 0,367 0,315 0,233
2. Hiệu quả đầu t của dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm. * Xét về mặt hiện vật.
Dự án hoàn thành đã có đợc kết quả rất lớn, đóng góp cho thành phố một khu đô thị mới đồng bộ cả về hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Để thấy rõ hơn về kết quả hoạt động đầu t đạt đợc ta cần xem xét năng lực phục vụ tăng thêm trực tiếp của dự án thông qua bảng 10.
* Xét về mặt giá trị đợc thể hiện qua một số chỉ tiêu sau:
- Tài sản cố định huy động (F): ở đây chi phí phục vụ dự án không đ- ợc tính vào giá trị tài sản cố định huy động vì phần chi phí này không làm tăng giá trị tài sản cố định.
F = Ivo - C F = 143.100 - 21.920 = 121.180 triệu đồng - Hệ số huy độngTSCĐ của dự án (k). k = F Iv0 = 121.180 143.100 = 0,847
Nh vậy cứ 1 đồng vốn bỏ ra thì có 0,847 đồng giá trị TSCĐ đợc huy động vào nền kinh tế.
- Vốn đầu t thực hiện của một đơn vị tài sản cố định huy động (iv):
iv = Iv0
F =
143.100 121.180
= 1.181
Cho biết để tạo ra 1 đồng giá trị TSCĐ thì phải đầu t 1,181 đồng vốn. Chỉ tiêu kết quả mới chỉ phản ánh đợc mặt lợng. Muốn nghiên cứu về mặt chất của quá trình đầu t ta cần phải xem xét đánh giá hiệu quả đầu t của dự án.
Bảng10.1. Hiệu quả tài chính.
Đánh giá hiệu quả tài chính sẽ cho biết những lợi ích trực tiếp của dự án đem lại cho Chủ đầu t. Các chỉ tiêu chính phản ánh hiểu quả tài chính của dự án bao gồm: Thu nhập thuần (NPV), hệ số hoàn vốn nội hệ (IRR), thời hạn thu hồi vốn đầu t (T), tỷ suất sinh lời vốn đầu t (RR) Để tính toán các…
chỉ tiêu này ta dựa vào lãi suất trung bình của các nguồn vốn đầu t. Đối với vốn Ngân sách Nhà nớc, lãi suất đợc tính bằng tỷ suất thu trên vốn đợc Nhà nớc quy định là 6%/năm. Vốn tự có của Tổng công ty cũng đợc tính bằng 6%/năm, vì đây là doanh nghiệp Nhà nớc nên vốn tự có của doanh nghiệp cũng đợc coi nhlà vốn Ngân sách. Lãi suất vốn vay tín dụng thơng mại là 15%/năm, lãi suất phát hành trái phiếu là 12%/năm. Đối với nguồn vốn huy động từ khách hàng thì lãi suất đợc tính bằng lãi suất tiền gửi Ngân hàng 11%/năm.
Vậy lãi suất bình quân:
r = 0,2x6%+0,098x6%+0,353x11%+0,14x15%+0,21x12%=10,3% - Chỉ tiêu thu nhập thuần (NPV)
Tr.đ
Dự án hoàn thành sẽ đem lại cho Tổng công ty một khoản thu nhập thuần ( tính theo giá trị năm 1997) là 13.975 triệu đồng, tức là dự án hoạt động có lãi.
- Chỉ tiêu hệ số hoàn vốn nội bộ (IRR)
Theo kết quả tính toán trong bảng 11, hệ số hoàn vốn nội bộ IRR = 30,61%, cao hơn tỷ suất chiết khấu hằng năm (10,3%), nếu cộng thêm vào suất chiết khấu với mức lạm phát 4-5% thì IRR vẫn lớn hơn. Nh vậy dự án có hiệu quả về mặt tài chính và đáng giá đầu t.
- Chỉ tiêu thời hạn thu hồi vốn (T): Đợc tính theo phơng pháp cộng dồn. Các khoản lợi nhuận thuần hàng năm đợc quy về cùng một mặt bằng hiện tại năm 1997. Theo bảng 11, dự án thực hiện đến năm thứ 4 thì thu hồi đủ vốn và có lãi 12.992 triệu đồng, hay sau 3 năm dự án còn phải hoạt động thêm 3 tháng nữa thì mới thu hồi đủ vốn. Vậy kết quả là: T = 3 năm 3 tháng nhỏ hơn thời gian thực hiện dự án. Tức là khi hoàn thành dự án đã thu hồi đủ vốn và có lãi.
- Tỷ suất sinh lời vốn đầu t của cả đời dự án (RR).
Nghĩa là, cứ 100 đồng vốn đầu t thì tạo ra đợc 11,36 đồng lãi. Kết quả nh vậy là thấp, nhng vì đây là dự án phát triển đô thị mang tính lợi ích xã hội cao nên mức sinh lời của vốn không cao.
Bảng11.2. Hiệu quả kinh tế xã hội.
Dự án hoàn thành đã đem lại cho quốc gia nói chung và Thành phố Hà Nội nói riêng hiệu quả kinh tế - xã hội rất lớn, có ý nghĩa to lớn đối với chiến lợc quy hoạch phát triển đô thị đến năm 2020. Dự án đã đóng góp vào Ngân sách Nhà nớc thêm 48.250 triệu đồng thông bằng việc thu thuế (thúe giá trị gia tăng: 9.969 triệu đồng; thuế thu nhập doanh nghiệp: 12.370 triệu đồng) và tiền sử dụng đất, thuê đất: 25.911 triệu đồng. Cung cấp cho Thành phố một khu đô thị mới đồng bộ với giá trị hệ thống kết cấu hạ tầng là 65 tỷ đồng và đóng góp cho Thành phố 138.000 m2 sàn nhà ở các loại, đáp ứng đợc chỗ ở cho hơn 360 hộ gia đình, góp phần tích cực vào chơng trình phát triển nhà ở quốc gia và chơng trình giãn dân của Thủ đô Hà Nội. Tạo công ăn việc làm cho hơn 1000 công nhân, lao động phổ thông làm việc ttrực tiếp và gián tiếp trong dự án, với thu nhập trung bình khoảng 800 ngàn đồng.
Tăng cờng đợc kết cấu cơ sở hạ tầng của thành phố, tạo ra một khu vực dân c đô thị hoàn chỉnh, phát triển theo đúng quy hoạch, đảm bảo vẻ đẹp kiến trúc đô thị có đầy đủ và đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, nâng cao điều kiện sống của nhân dân trong khu vực.
Huy động vốn đầu t từ nhiều nguồn nhng đợc quản lý thống nhất tạo sự phối hợp đồng bộ, thực hiện nhanh gọn, góp phần đa việc phát triển đô thị của Hà Nội vào nề nếp, trật tự, đảm bảo thực hiện mô hình mới về phát triển đô thị, thúc đẩy quá trình đô thị hoá thủ đô Hà Nội.
Nâng cao năng lực thực hiện quản lý các dự án phát triển đô thị của đội ngũ cán bộ công nhân viên của Tổng công ty tạo cơ sở vững chắc để triển khai đầu t và xây dựng hoàn chỉnh toàn bộ khu vực hồ Linh Đàm.
Chơng III
Những định hớng và giải pháp nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả đầu t phát triển đô thị mới tại Tổng công
ty Đầu t Phát triển nhà và đô thị
I. Những thuận lợi và khó khăn trong việc thực hiện đầu t
Trong những năm qua việc thực hiện đầu t phát triển các khu đô thị mới tại Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị đã gặp đợc rất nhiều thuận lợi, đem lại những kết quả thật khả quan, nhng bên cạnh đó cũng còn không ít những khó khăn phức tạp đòi hỏi Tổng công ty cần phải tiếp tục có giải pháp tháo gỡ, cụ thể một số thuận lợi và khó khăn nh sau: