Mục tiêu của đề tài là Thực trạng việc triển khai việc nộp thuế liên quan tới bất động sản trên địa bàn phường Kỳ Long. Từ những quy định đó đã chỉ ra những ưu khuyết điểm, những đề xuất nhằm hoàn thiện công tác này tại địa phương.
MỤC LỤC PHẦN I ĐẶT VẤN ĐỀ Thuế khoản tiền mà tổ chức cá nhân phải đóng góp theo nghĩa vụ vào ngân sách Nhà nước, theo luật định Thuế nguồn thu lớn Nhà nước bên cạnh nguồn thu khác phí, lệ phí, … Nhà nước đưa nhiều sắc thuế nhiều lĩnh vực, ngành nghề khác như: thuế điều tiết trực tiếp lĩnh vực thu nhập, đất đai, thuế đánh vào hàng hóa, … Thơng qua hoạt động thu thuế Nhà nước tập trung phận cải xã hội hình thành nên quỹ ngân sách Nhà nước thực sách kinh tế - xã hội Thuế điều chỉnh hầu hết hoạt động sản xuất, kinh doanh, nguồn thu nhập, tiêu dùng xã hội Đặc biệt, lĩnh vực đất đai, đất đai coi tài sản đặc biệt, diện hầu hết hoạt động đầu tư sản xuất xã hội dù trực tiếp hay gián tiếp Nhà nước đâu, thời kỳ xem trọng đặt sách đất đai vào vị trí ưu tiên chiến lược phát triển kinh tế ổn định xã hội Trong đó, sách tài đất đai phải hồn thiện, trở thành cơng cụ khuyến khích việc khai thác, sử dụng đất đai cách có hiệu quả, biến nguồn tài tiềm trở thành nguồn vốn quan trọng đầu tư phát triển kinh tế - xã hội thành phần kinh tế, kể kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi Vì thế, để quản lý tốt quỹ đất đảm bảo công đối tượng sử dụng đất, Nhà nước ban hành nhiều sắc thuế, khoản nghĩa vụ tài người sử dụng đất Để pháp luật thừa nhận đảm bảo quyền lợi hợp pháp mình, người sử dụng đất phải thực khoản nghĩa vụ tài như: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất nơng nghiệp, lệ phí trước bạ, … Chính sách tài đất đai qua thời kỳ có nhiều thay đổi để phù hợp với phát triển đất nước Đặc biệt nay, Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất bị bãi bỏ thay vào Luật thuế thu nhập cá nhân Luật thuế thu nhập cá nhân sắc lệnh trực thu có phạm vi điều chỉnh rộng lớn từ trước tới nay, liên quan đến nhiều đối tượng, lĩnh vực Bên cạnh đó, số khoản thu nhập cá nhân lần phải chịu thuế như: chuyển giao tài sản (gồm chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng) bất động sản, chứng khoán, chuyển nhượng thương mại, tài sản khác có đăng ký … Vai trị thuế Trong điều kiện kinh tế thị trường, với thay đổi phương thức can thiệp Nhà nước vào hoạt động kinh tế, thuế đóng vai trị quan trọng trình phát triển kinh tế - xã hội Đối với tất quốc gia, thuế thực trở thành nguồn thu chủ yếu ngân sách Nhà nước công cụ điều tiết vĩ mô Nhà nước kinh tế Nhà nước dựa vào thuế để đảm bảo bình đẳng chủ thể kinh doanh cơng xã hội Qua cho thấy, thuế có tác động lớn đến tồn q trình phát triển kinh tế - xã hội quốc gia Đồng thời, thuế phận quan trọng cấu thành sách tài quốc gia Mặt khác, thuế khơng mang tính hồn trả trực tiếp cho đối tượng nộp thuế Tính chất khơng hồn trả trực tiếp thuế thể chỗ Nhà nước thu thuế từ cá nhân pháp nhân xã hội khơng bị ràng buộc trách nhiệm phải hồn trả lại cho người nộp Người nộp thuế suy cho nhận lợi ích vật chất từ việc sử dụng dịch vụ công cộng Nhà nước sử dụng khoản chi ngân sách để thực sách kinh tế - xã hội chung cho cộng đồng Tuy nhiên, giá trị phần dịch vụ khơng thiết tương đồng với khoản tiền thuế nộp cho Nhà nước I.Mục tiêu nghiên cứu Thực trạng việc triển khai việc nộp thuế liên quan tới bất động sản địa bàn phường Kỳ Long Từ quy định ưu khuyết điểm, đề xuất nhằm hồn thiện cơng tác địa phương II Đối tượng - Phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu chủ yếu nghĩa vụ tài từ bất động sản theo quy định Luật thuế bất động sản Phạm vi nghiên cứu đề tài địa bàn phường Kỳ Long từ năm 2015 đến III Cơ sở Lý luận 3.1 Sơ lược phát triển sách tài đất đai qua thời kỳ Nói cách đơn giản, sách tài đất đai hệ thống biện pháp, định Nhà nước nhằm giải vấn đề thu chi trình khai thác, sử dụng nguồn tài nguyên đất đai cách hợp lý, hiệu Chính sách tài đất đai vấn đề quan trọng giữ vị trí then chốt lĩnh vực tài nước ta 3.1.1.Giai đoạn từ năm 1980 - 1992 Hiến Pháp 1980 Hiến pháp thời kỳ độ lên chủ nghĩa xã hội phạm vi nước Đây thời kỳ có thay đổi lớn quan hệ ruộng đất, đất đai khơng cịn hình thức sở hữu: Nhà nước, tập thể tư nhân (Hiến pháp 1959) Điều 19, 20 Hiến pháp 1980 quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý đất đai theo quy hoạch chung, tập thể cá nhân sử dụng đất đai tiếp tục sử dụng hưởng kết lao động theo quy định pháp luật Mọi tranh chấp quyền sở hữu đất đai từ sau 18/12/1980 trở không giải Trong thời kỳ này, sách tài đất đai hạn chế Ngày 25/02/1983, Pháp lệnh thuế nông nghiệp Quốc hội thông qua áp dụng nước Nguồn thu chủ yếu ngân sách Nhà nước thuế nông nghiệp, thuế thổ trạch (thuế nhà, đất), lệ phí trước bạ số khoản phí khác Những quy định cịn lỏng lẻo, đồng thời thị trường đất đai chưa hình thành nên việc định giá để thu thuế khoản phí đất đai cịn tùy tiện theo địa phương Ngày 29/12/1987 Quốc hội thông qua Luật đất đai nước ta Luật đất đai 1987 đời sở Hiến pháp sửa đổi 1980 với chủ trương đổi tư kinh tế Đảng Nhà nước tạo sở pháp lý đầu tiên, quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý (Điều 1) Mọi sách Nhà nước ưu tiên cho sản xuất nông nghiệp, giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài Theo luật, Nhà nước không quản lý trực tiếp đất đai mà giao cho nông trường, lâm trường, hợp tác xã, … sử dụng ổn định, lâu dài (Điều 1) Tuy nhiên, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tơ hình thức (Điều 5) Như vậy, Nhà nước điều tiết quan hệ đất đai biện pháp hành chính, theo chế độ cấp phát chủ yếu 3.1.2 Giai đoạn từ năm 1992 – 2003 Để giải khủng hoảng kinh tế - xã hội đất nước, Hiến pháp 1992 đời (ngày 15/04/1992) Hiến pháp 1992 khẳng định chế độ sở hữu toàn dân đất đai (Điều 17), so với Hiến pháp 1980 có hai sửa đổi quan trọng: • Nhà nước giao đất cho tổ chức cá nhân sử dụng ổn định lâu dài • Tổ chức cá nhân giao đất có quyền chuyển QSDĐ (Điều 18) Từ đây, người sử dụng đất không QSDĐ, hưởng thành lao động đất mà cịn có quyền chuyển QSDĐ Để cụ thể hóa Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993 đời (ngày 14/07/1993) thay Luật đất đai 1987 Hình thức sử dụng đất Nhà nước giao đất Hiến pháp 1992 cụ thể hóa hai hình thức Nhà nước giao đất cho thuê đất (Điều 1) Luật đất đai quy định: hộ gia đình, cá nhân giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp; quyền nghĩa vụ tổ chức sử dụng đất Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định (Điều 3) Đây thay đổi lớn công tác quản lý đất đai Nhà nước, QSDĐ mở rộng, thị trường đất đai cơng khai khắc phục tình trạng mua bán ngầm trước Theo Luật đất đai 1993, người sử dụng đất có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất, thuế chuyển QSDĐ, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ khoản phí khác phát sinh trình sử dụng đất (Điều 4, Điều 79) Luật đất đai 1993 làm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, góp phần to lớn vào phát triển đất nước 3.1.3 Giai đoạn từ năm 2003 đến 2013 Luật đất đai 2003 Quốc hội thông qua (ngày 26/11/2003), Luật đất đai 2003 quy định nội dung cụ thể sở hữu toàn dân đất đai (Điều 5) Với việc làm rõ vai trò Nhà nước người đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai, Luật đất đai năm 2003 quy định: tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước đầu tư vào Việt Nam lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất, bổ sung quyền tặng cho QSDĐ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đất thuê Quy định nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chủ động sử dụng đất, tăng nguồn thu ngân sách từ quỹ đất tạo thuận lợi cho phát triển thị trường bất động sản, xoá dần khác biệt QSDĐ người Việt Nam nước người Việt Nam định cư nước 3.1.4 Giai đoạn từ năm 2013 đến Luật đất đai 2013 có hiệu lực ngày 1/7/2014: Theo quy định điều 107 – Luật đất đai 2013, đưa khoản tài mà người sử dụng đất phải có nghĩa vụ thực quan nhà nước Đối với hình thức sử dụng đất khác có khoản tài định Khoản tài công cụ đảm bảo việc sử dụng đất cách hiệu người sử dụng đất: - Tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; - Tiền thuê đất Nhà nước cho thuê; - Thuế sử dụng đất; - Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; - Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật đất đai; - Tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai; - Phí lệ phí quản lý, sử dụng đất đai 3.2 Khái niệm bất động sản Theo Điều 174 Bộ luật dân 2005: bất động sản tài sản bao gồm: đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định Định nghĩa khác, bất động sản đất đai cơng trình gắn liền với đất đai, tồn đất đai với chức định, chức tách rời đất đai Như vậy, theo quy định cho thấy bất động sản hàm chứa hai đặc điểm sau: • • Thứ nhất, bất động sản tài sản khơng di động Trong đó, bất động sản điển hình đất đai, nhà Mặt khác đặc điểm khơng di dộng nên vị trí bất động sản thành phố hay nông thôn, khu vực trung tâm hay khu vực xa trung tâm, … đóng vai trị quan trọng việc định giá bất động sản Cùng mảnh đất diện tích nhau, hai nơi khác giá bất động sản khác Đây tính hàng hóa bất động sản Thứ hai, cơng trình xây dựng, tài sản khác khơng gắn liền với đất đai, nhà khơng thể xem bất động sản, gắn với đất đai, nhà xem bất động sản Vì thế, đất đai, nhà thân bất động sản đồng thời yếu tố bất động sản khác Xét mặt tích cực, bất động sản yếu tố vật chất có ích cho người, tài ngun quốc gia có tính lâu bền thể rõ trình sử dụng đất đai, đất đai khơng bị hao mịn Mặt khác, bất động sản hàng hóa cịn giao dịch thị trường mang lại giá trị tăng thêm cho kinh tế thông qua việc chuyển từ giá trị vật sang tiền tệ Ngoài ra, có bất động sản khơng phải hàng hóa, bất động sản dùng để phục vụ mục đích trị - xã hội hay phục vụ cộng đồng Những bất động sản không chịu tác động chi phối thị trường, lại chịu tác động lớn mặt sách Nhà nước Những bất động sản mở rộng hay thu hẹp, bán cho đối tượng khác để trở thành bất động sản hàng hóa Tuy nhiên, mặt hạn chế bất động sản yếu tố bất động sản khơng di động có tính khan hiếm, khơng thể tăng thêm dù dân số tăng Đây nguyên nhân dẫn đến tổng cung bất động sản tương lai thấp so với tổng nhu cầu bất động sản xét dài hạn 3.3 Cơ sở pháp lý Luật đất đai 2013 ngày 29/11/2013 Luật dân 2005, Điều 174, Điều 450, Điều 697, Điều 698, … Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 1994 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 1999, Điều Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 ngày 21/11/2007 Nghị định 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 Chính phủ lệ phí trước bạ Thơng tư 301/2016/TT-BTC ngày 15/11/2016 Bộ Tài hướng dẫn thực lệ phí trước bạ Thơng tư 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013 Bộ Tài hướng dẫn thi hành số điều Luật Quản lý thuế hướng dẫn thi hành Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22 tháng năm 2013 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Quản lý thuế Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Quản lý thuế Nghị định 76/2015/ NĐ-CP ngày 10/9/2015 quy định chi tiết thi hành số điều luật kinh doanh bất động sản Nghị định 117/2015/NĐ-CP xây dựng, quản lý sử dụng hệ thống thông tin nhà thị trường bất động sản Thông tư 94/2016/TT-BTC ngày 27/6/2016 sửa đổi, bổ sung định số 59/2006/QĐ-BTC ngày 25 tháng 10 năm 2006 việc quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý sử dụng phí thẩm định, lệ phí cấp phép thăm dò, khai thác, sử dụng tài nguyên nước hành nghề khai khốn đất; Thơng tư số 02/20214/TT-BTC ngày 02 tháng 01 năm 2014 hướng dẫn phí lệ phí thuộc thẩm quyền định hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương Quyết định 94/2014 ngày 27/12/2014 UBND tỉnh Hà Tĩnh việc ban hành bảng giá đất năm 2015 3.4 Tình hình nước: Tình hình thực thuế bất động sản ngân sách nhà nước: Theo thống kê tài thuế bất động sản đóng góp 0,15% tổng thu Ngân sách nhà nước; Tỷ lệ thực thuế bất động sản thấp chiếm 0,03% GDP Hiện chưa có liên thơng quan quản lý nhà nước bất động sản, nên không nắm rõ thông tin bất động sản đối tượng chủ sử dụng đất Dẫn đến tình trạng kê khai thuế chưa minh bạch, rõ ràng Tình trạng trốn thuế diễn PHẦN II NỘI DUNG NGHIÊN CỨU I Điều kiện tự nhiên 1.1 Vị trí địa lý - Kỳ Long phường nằm trung tâm thị xã Kỳ Anh có tổng diện tích tự nhiên 2136.53 với hướng giáp ranh sau: Phía Bắc giáp phường Kỳ Thịnh xã Kỳ Lợi Phía Nam giáp: huyện Quảng Trạch tỉnh Quảng Bình Phía Đơng giáp phường Kỳ Liên, phường Kỳ Long Phía Tây giáp: phường Kỳ Thịnh 1.2 Mối liên hệ vùng Kỳ Long có vị trí thuận lợi để vận chuyển hàng hóa, giao lưu kinh tế có tuyến đường Quốc lộ 1A chạy qua Phía Nam giáp tỉnh Quảng Bình, thúc đẩy giao lưu văn hóa, trao đổi hàng hóa Việc quy hoạch Khu Kinh tế Vũng Áng phần địa bàn phường tạo điểm nhấn thu hút đầu tư doanh nghiệp 1.3 Địa hình Thị xã Kỳ Anh có địa hình tương đối phức tạp, với đầy đủ dạng địa hình: Miền núi, đồng ven biển Phường Kỳ Long nằm phần đồng thị xã, bồi đắp phù sa song lớn, nhỏ, chủ yếu vùng phù sa hệ thống sông Quyền Là vùng đất thấp, nằm phía nam thị xã KỳAnh, bị dãy Hoành Sơn dâm ngang qua nên địa hình phường có xu hướng dốc từ nam đổ bắc Tuy vậy, địa hình phường tương đối phẳng, thuận lợi cho việc xây dựng hạ tầng sinh hoạt, sản xuất người dân 1.4 Khí hậu Kỳ Long nằm vùng khí hậu Bắc Trung Bộ với khí hậu nhiệt dới gió mùa, nóng ẩm, kiến tạo địa hình làm cho khí hậu có phân hóa khắc nghiệt với mùa hè nắng nóng mua đơng lạnh có mưa phùn Nhiệt độ, độ ẩm: Nhiệt độ trung bình năm 24.1 0C, độ ẩm khơng khí trung bình năm cao 85% Mưa: lượng mưa trung bình năm cao 2943mm, không phân bố năm - Mùa khô: Thông thường từ tháng đến tháng 8, mùa nắng gắt, có gió tây nam nóng khô Mùa mưa: Bắt đầu từ khoảng tháng 10 đến tháng năm sau, đặc biệt mùa mưa bão thường xảy từ tháng 10 đến tháng 12 Gió: Có gió mùa Đơng bắc vào mùa đơng, mùa hè có gió đơng nam gió tây Tốc độ gió lớn trung bình từ 15 – 20m/s 1.5 Thủy văn Phường có Sơng Quyền chảy từ phía núi hoành sơn qua địa bàn phường với chiều dài 4.5km, phần địa hình đồi núi phường khơng quấco nên tốc độ dịng chảy khơng lớn Nhìn chung nguồn nước ngầm phong phú địa chất bên chủ yếu đá phiến sét nên khả chứa giữ nước tốt Sự phong phú nguồn nước mặt nước ngầm cung cấp lượng nước cần thiết cho thực vật vào mùa khô 1.6 Nguồn tài nguyên * Tài nguyên đất Loại đất chủ yếu phường đất phù sa Ở thượng nguồn, nhóm đất có thành phần giới từ cát pha nhẹ đến thịt trung bình, độ dày tầng đất 1m, sử dụng để trồng lúa trồng màu Đất phù sa suối khu vực có địa hình khơng phẳng, độ dốc lớn thường có lẫn sỏi đá sản phẩm hữu khác * Tài nguyên rừng Diện tích đất rừng phường hết năm 2016 có 602.8 ha, chiếm 28.21% tổng diện tích đất tự nhiên Trong rừng sản xuất 260.5 ha, rừng phịng hộ 342.3 thảm thực vật rừng đa dạng, chủ yếu rừng trồng phía nam, phần địa hình cao núi Hồnh Sơn * Tài ngun nước Nguồn nước phường lấy từ hệ thống sông Quyền, lưu lượng nước tương đối dồi dào, cung cấp nước mặt sử dụng, bổ sung nguồn nước ngầm * Tài nguyên khác Trên địa bàn phường có số mỏ đá khai thá: Mỏ đá Khe rò với diện tích 50 ha, trữ lượng khoảng 60.000 công ty Sơn Dương khai thác *) Lợi -Địa hình phẳng dễ dàng cho việc xây dựng cơng trình, đường giao thơng - Có tuyến đường quốc lộ chạy qua tiếp giáp với tỉnh Quảng Bình tạo lợi cho phường việc bn bán, vận chuyển hang hóa, giao lưu kinh tế văn hóa - Đất phù sa, có nguồn nước dồi thuận lợi cho phát triển rau màu, chăn nuôi gia súc, gia cầm *) Hạn chế: - Lũ lụt vào mùa mua ngày cao có chiều hướng phức tạp, gây nhiều thiệt hại cho đời sống sản xuất người dân - Diện tích đất nơng nghiệp nói riêng loại đất khác nói chung cịn chuyển thành đất xây dựng Khu kinh tế Vũng Áng II Điều kiện kinh tế - xã hội 2.1 Các tiêu a Tăng trưởng kinh tế: - Theo Báo cáo tình hình thực kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội phường tổng giá trị sản xuất thực năm 2016 đạt 141.367 tỷ đồng, tăng 12,5 % đó: Cơng nghiệp – tiểu thủ cơng nghiệp, xây dựng tăng 15.4%; Thương mại – dịch vụ tăng 11.4% b Cơ cấu kinh tế - Nông nghiệp: 23.5% tỷ trọng GDP - Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp, Xây dựng: 12.8 % tỷ trọng GDP - Thương mại - Dịch vụ: 63.7% tỷ trọng GDP * Dân cư -Năm 2017 phường có 4124 nhân với 1205 hộ, cụ thể: +Số hộ nông nghiệp 123 hộ chiếm 10.21% tổng số hộ toàn phường +Số hộ làm ngành thương mại - dịch vụ 540 hộ, chiếm 44.81% tổng số hộ toàn phường +Số hộ làm CN – TTCN – XD 542 hộ, chiếm 32.86 %tổng số hộ tồn phường +Quy mơ bình qn hộ: 3.42 người/ hộ +Mật độ dân số 193.02 người/km2 +Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên: 0.235, Tăng học 0.87% +Tỷ lệ hộ nghèo: 23.90% với 288 hộ *Lao động Phường có khoảng 2.060 lao động chiếm 49.95% tổng dân số, chủ yếu lao động trẻ Trong lao động ngành nông nghiệp chiến 10.73%, lao động ngành công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, xây dựng chiếm 33.01%, thương mại, dịch vụ chiếm 44.90% lao động đào tạo chiếm 50% tổng lao động III Tình hình thực thuế bất động sản Hiện trạng sử dụng đất biến động đất đai: Trong giai đoạn 2015 – 2017 tổng diện tích tự nhiên khơng thay đổi Ranh giới ổn định khơng có biến động 3.1 Thực trạng thực giao dịch đất đai Trong giai đoạn 2015 - 2017 UBND phường đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho trường hợp thừa kế, cho tặng chuyển nhượng đất Đặc 10 biệt năm 2015 2016 việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất có nhiều biến chuyển; Do phát triển từ khu công nghiệp Formosa lượng công nhân nơi làm việc nhiều, nhu cầu lao động, việc làm chỗ khiến tình hình chuyển nhượng, giao dịch đất đai tang nhanh; Phường tổ chức bán đấu giá đất tái định cư dự phòng khu vực Tân Long 2,3 tăng việc thu ngân sách nhà nước Năm 2015: Có 176 hộ chuyển quyền sử dụng đất với diện tích 5.08 nộp vào ngân sách nhà nước 1.204.510.000 đồng; có 10 hộ chuyển mục đích với diện tích 0.18 nộp vào ngân sách nhà nước 900.052.000 đồng; Thừa kế hộ với diện tích 0.16ha; có 21 hộ trúng đấu giá quyền sử dụng đất với diện tích 0.52 nộp vào ngân sách với số tiền 5.712.500.000 đồng Năm 2016: Có 100 hộ chuyển quyền sử dụng đất với diện tích 2.04 nộp vào ngân sách nhà nước 987.532.000 đồng; Có 11 hộ chuyển mục đích sử dụng đất với diện tích 2,7 nộp vào ngân sách nhà nước 1.625.129.000 đồng; 64 hộ cấp TĐC tồn đọng với diện tích tổng tiền vào ngân sách nhà nước 2.490.541.000 đồng; Có 29 hộ trúng đấu giá quyền sử dụng đất với diện tích 0.76 nộp vào ngân sách 8.793.320.000 đồng Năm 2017 có 41 hộ chuyển quyền sử dụng đất với diện tích 0.99 nộp vào ngân sách số tiền 265.927.000 đồng; có hộ chuyển mục đích sử dụng đất với tổng diện tích 0.05 nộp vào ngân sách nhà nước số tiền 432.500.000 đồng; Có 01 hộ cấp đất tái định cư với diện tích 0,05 nộp vào ngân sách 250.000.000 đồng Tuy nhiên số chưa phát họa hết tình hình chuyển nhượng địa bàn phường Kỳ Long, nhiều vụ chuyển nhượng trái phép diễn số dự án triển khai chưa tiến độ, bồi thường giải tỏa không thỏa đáng gây xúc nhiều cho người dân Như vậy, đất đai không quản lý chặt chẽ gây khó khăn cho người dân trình sử dụng làm thất thu ngân sách Nhà nước Đặc biệt chuyển nhượng QSDĐ, quy định Nhà nước chưa kiểm soát, giải giao dịch ngầm Và người dân không chủ động đăng ký, kê khai bất động sản chuyển nhượng, đó, nhà nước khơng quản lý tốt quỹ đất đai, đồng thời làm giảm nguồn thu thuế hay ngân sách nhà nước 3.2 Công tác quản lý giá đất Từ năm 2015 địa bàn tỉnh Hà Tĩnh thực theo bảng giá quy định Quyết định 94 năm 2014 UBND tỉnh việc ban hành mức giá đất địa bàn tỉnh năm 2015 11 Khi nói hàng hóa người mua người bán quan tâm đến giá cả, đất đai không ngoại lệ, giá đất vấn đề nhắc đến nhiều Năm 2015 giá đất thị trường Kỳ Long biến động nhiều, đặc biệt giá đất khu vực thuận lợi cho kinh doanh – dịch vụ, khu nhà nước đầu tư thêm sở hạ tầng, giá đất tang mạnh Từ năm 2015 bảng giá đất tỉnh tổng điều chỉnh Theo Sở Tài chính: “nếu giảm giá bán đất khu dân cư, kéo theo việc giảm giá đất chung người dân vùng dự án đền bù bị thiệt Còn tăng giá đất lên người dân giao dịch phải đóng thuế cao, nhà đầu tư khơng chịu chi phí đền bù, thu hồi đất, thuê đất, Nhà nước phải làm trung gian giải vấn đề cho hài hịa lợi ích người dân vùng phải di dời nhà đầu tư Xuất phát từ nên Sở Tài ngành chức tham mưu cho tỉnh đưa giá cho phù hợp với thực tế” Như vậy, giá đất UBND tỉnh ban hành không phù hợp với thị trường đất đai Một số khu vực giá cịn thấp so với thực tế, có nơi giá quy định 45% - 50% giá thị trường, kết khảo sát mà Sở Tài thu Điều gây nhiều khó khăn cơng tác quản lý quỹ đất đai thị xã Kỳ Anh nói chung phường Kỳ Long nói riêng, đặc biệt thiệt hại cho người dân thuộc khu vực bị giải tỏa Với khung giá thấp, tạo tâm lý e ngại cho người dân; khai giá chuyển nhượng người dân khai không thực tế Mặc khác, theo Luật thuế bất động sản, quan thuế tính thuế theo giá đất UBND tỉnh, thành phố quy định, làm thất thu khoản lớn cho ngân sách Nhà nước 3.3 Đánh giá tình hình thực nghĩa vụ tài (NVTC) đất đai phường Kỳ Long Quy trình thực NVTC đất đai quy trình phối hợp, luân chuyển hồ sơ xác định thu, nộp NVTC đất đai đơn giản, nhanh gọn so với quy trình trước Quy trình “một cửa liên thơng” giúp cho hộ gia đình, cá nhân nộp thuế khơng phải đến nhiều quan nhà nước để giao dịch, giảm nhiều thời gian giao dịch, hạn chế tối đa phiền hà khơng đáng có; bên cạnh quan thuế giảm nhiều nhân lực thời gian để đầu tư tập trung vào công tác chuyên mơn (Bộ Tài Bộ Tài ngun Mơi trường, 2005) Không riêng cán quản lý, người sử dụng đất đa số đồng tình với ưu điểm quy trình thực nghĩa vụ tài Quy trình thực NVTC đất đai theo quy định đơn giản nhanh gọn, người sử dụng đất đến nhiều nơi để thực đóng thuế Như vậy, kết điều tra cán quản lý người sử dụng đất có đồng thuận cao quy trình thực NVTC đơn giản nhanh gọn so với quy định trước Tuy nhiên, khó 12 khăn khơng người sử dụng đất khơng hiểu rõ quy định NVTC đất đai, dẫn đến việc chậm trễ nộp NVTC Kết điều tra, 40% cán 30,7% người sử dụng đất đồng tình với quy định Luật thuế thu nhập cá nhân, việc tính thuế dựa vào thu nhập chịu thuế( thu nhập thực tế mà người sử dụng đất có chuyển nhượng QSD đất, chuyển nhượng quyền thuê đất) khắc phục vấn đề trước đây: Cá nhân có thu nhập từ chuyển QSD đất Khó khăn cán thực thu thuế thu nhập từ chuyển QSD đất: Giá ghi hợp đồng chuyển nhượng thấp giá thực tế chuyển nhượng 26,67% Khó kiểm sốt tài sản nhà đất 16.67% Sử dụng mối quan hệ bắc cầu để trốn thuế 23.33% Cả khó khăn 33,33% Bên cạnh thuận lợi, tồn nhiều khó khan q trình quản lý thực nghĩa vụ thuế này, cụ thể: 26,67% cán khảo sát cho biết lợi ích riêng nên hai bên mua người bán thường thương lượng thỏa thuận ghi giá giao dịch hợp đồng chuyển nhượng thấp thực tế để nộp thuế thực tế số thuế phải nộp, quan chức khó kiểm sốt cá nhân nhà ở, đất ở, người chuyển nhượng tự khai chịu trách nhiệm tính trung thực kê khai nên khơng người chuyển nhượng cố tình kê khai nhà ở, đất để miễn thuế Khó khăn dẫn đến thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước Phường Kỳ Long với lợi thế, đặc biệt phát triển công nghiệp Khu kinh tế Vũng Áng thu hút nhiều nguồn đầu tư khác nhau, nhờ thị trường bất động sản sơi động 3.4 Thực nghĩa vụ tiền sử dụng đất Nguồn thu ngân sách từ tiền sử dụng đất tăng mạnh năm 2015 với đạt mức thu cao ….triệu đồng, năm 2016 nguồn thu từ tiền sử dụng đất giảm mạnh, đạt triệu đồng Nguyên nhân biến động tiền sử dụng đất nguồn thu không ổn định phụ thuộc vào nhu cầu nhân dân Năm 2016 cố môi trường biển công ty Formosa gây ra, kéo theo hàng loạt hoạt động giao dịch bất động sản trầm lắng Điều ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực dự toán thu ngân sách năm 2016 năm 2017 từ tiền sử dụng đất phường Theo đánh giá cán thực thu tiền sử dụng đất, 13,33% cán đánh giá văn pháp luật hướng dẫn thực tiền sử dụng đất phức tạp, chồng chéo, thay đổi bổ sung nhiều lần, gây khó khan cho người dân nắm bắt để thực nghĩa vụ; 10% cán đánh giá số trường hợp người sử dụng đất chưa thực am hiểu sách đất đai; 76,67% cán đánh giá hai vấn đề ảnh hưởng lớn đến việc thực nghĩa vụ người sử dụng đất Vì 13 sách đất đai nói chung tài đất đai nói riêng phải thay đổi cách tích cực, đơn giản rõ ràng Có tính thực thi cao để nhân dân đồng tình hưởng ứng ủng hộ thực tốt 3.5 Thực nghĩa vụ Lệ phí trước bạ: *Đối tượng chịu lệ phí trước bạ nhà, đất Nhà, đất chịu lệ phí trước bạ quy định sau: • Nhà: nhà ở, nhà làm việc, nhà xưởng, nhà kho, cửa hàng, cửa hiệu cơng trình kiến trúc khác • Đất (khơng phân biệt xây dựng cơng trình hay chưa xây dựng cơng trình), bao gồm: đất nông nghiệp (đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối đất nông nghiệp khác); đất phi nông nghiệp (đất ở, đất chuyên dùng, đất phi nông nghiệp khác) *Căn tính lệ phí trước bạ Căn tính lệ phí trước bạ giá trị nhà, đất tính lệ phí trước bạ mức thu lệ phí trước bạ quy định tỷ lệ (%) giá trị nhà, đất tính lệ phí trước bạ, cơng thức cụ thể sau: Số tiền lệ phí trước bạ nhà, đất = (đ) Giá trị nhà, đất tính x lệ phí trước bạ (đ) 0,5% Số tiền nộp lệ phí trước bạ cho tài sản không vượt 500 triệu đồng lần nộp * Quy định giá trị đất tính lệ phí trước bạ Giá trị đất tính lệ phí trước bạ giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế thị trường điều kiện bình thường, xác định sau: Diện tích đất chịu Giá mét lệ phí trước bạ x vng đất (đ/m2) (m ) Nguồn thu ngân sách từ lệ phí trước bạ (LPTB), giai đoạn 2015 đến 2017 có xu hướng tăng; Năm 2015 vượt tiêu đạt 115,32%; Năm 2016 vượt tiêu đạt 121,64% Đặc biệt, công tác cấp giấy chứng nhận quan tâm nên tạo nhiều thuận lợi cho người dân hợp thức hóa QSDĐ Thêm vào đó, tình hình chuyển nhượng địa bàn sơi động nên góp phần làm tăng nguồn thu từ lệ phí trước bạ.Tuy nhiên, tháng năm 2017 nguồn thu LPTB giảm mạnh 80,47% so với dự toán; Với kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, sống ngày hoàn thiện, sung túc hơn, người có nhiều nhu cầu khả chi trả để sở Giá trị đất tính = lệ phí trước bạ (đ) 14 hữu, sử dụng tài sản Và pháp luật cơng nhận quyền lợi hợp pháp họ kê khai đăng ký đóng khoảng lệ phí theo quy định Thế nhưng, để quản lý tốt khuyến khích người đăng ký, kê khai tài sản Nhà nước cần phải điều chỉnh mức lệ phí trước bạ thích hợp Đất đai (bất động sản) ngày có giá, người dân quan tâm đến giá trị pháp lý sở hữu, sử dụng bất động sản Lệ phí trước bạ nhà, đất từ mức 2% xuống 1%, đến 0,5% làm cho việc kê khai lệ phí trước bạ dễ dàng nhiều 3.6 Thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng Phương pháp tính thuế TNCN thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản quy định: - Áp dụng thuế suất 2% tính giá chuyển nhượng bất động sản - Áp dụng thuế suất 25% tính thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản Để tạo thuận lợi cho người nộp thuế, thuế TNCN thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tính theo mức thuế suất 2% tính giá bất động sản chuyển nhượng ghi hợp đồng Trường hợp giá thấp mức giá UBND tỉnh, thành phố quy định thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ cho quan Nhà nước có thẩm quyền giá đất UBND tỉnh, thành phố quy định để xác định thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản Trường hợp cá nhân chuyển nhượng bất động sản có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệ xác định giá chuyển nhượng, giá vốn, chi phí khác có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng người nộp thuế đề nghị áp dụng thuế suất 25% thu nhập nộp thuế tính theo thuế suất 25% thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng Người dân quen dần với thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản Chính sách thuế tạo nhiều thuận lợi cho người dân trình chuyển nhượng Tuy nhiên, luật ban hành lúc thực tế, chặt chẽ Trong trình triển khai thu thuế, thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản nảy sinh nhiều vướng mắc, nhiều kẽ hở Từ làm phát sinh nhiều tiêu cực việc kê khai nộp thuế, nhiều người tìm cách “lách” thuế, làm lợi riêng cho mình, thất thu ngân sách Nhà nước Ngồi thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, Luật thuế TNCN quy định thu nhập từ tặng cho bất động sản với thuế suất 10% thu nhập từ quà tặng, thừa kế bất động sản (thu nhập 10 triệu đồng tính thuế) Lợi dụng quy định này, thay làm hợp đồng mua bán chuyển nhượng, số người giao dịch thỏa thuận chuyển đổi hợp đồng chuyển nhượng thành hợp đồng cho tặng để hưởng thuế suất 10% Người chuyển nhượng lợi nhiều Chẳng hạn, nhà 15 bán tỷ đồng, bên bán làm hợp đồng cho tặng bên mua, hạ thấp giá bán nhà đến mức thấp nhất, số thuế phải đóng cịn Ngành thuế, dù biết khơng làm điều khơng sai luật Ví dụ: Một mảnh đất có giá chuyển nhượng thực tế tỷ, nộp thuế TNCN 20 triệu đồng, lệ phí trước bạ triệu đồng Nếu làm hợp đồng tặng cho không chuyển nhượng, tính theo giá đất UBND tỉnh, thành phố 188,2 triệu đồng Vậy lúc nộp thuế TNCN 17,82 triệu đồng lệ phí trước bạ 941.000 đồng Khoảng chênh lệch hai cách tính thuế không nhỏ: (20 + 5) – (17,82 + 0,941) = 6,239 triệu đồng Qua ví dụ trên, thấy giá đất có vai trị lớn việc tính thuế Hay nói cách khác, giá đất có ý nghĩa quan trọng việc hình thành phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, minh bạch PHẦN III KẾT LUẬN Phường Kỳ Long thay đổi ngày, điều khơng q trình thị hóa mà mục tiêu đặt ra, đô thị loại III khang trang, đại Để đạt điều này, không hay hai năm làm được, phường phải phát triển nhiều, mặt, lĩnh vực, ngành nghề Trong khơng thể thiếu lĩnh vực đất đai, để tạo quỹ đất sạch, sách sử dụng đất đai hiệu địi hỏi cần phải có quản lý chặt chẽ Nhà nước Đất đai ngày có giá, điều thấy rõ, tình hình chuyển nhượng bất động sản diễn sơi động, phức tạp vượt ngồi tầm kiểm sốt quyền địa phương, thất thu nhiều cho ngân sách nhà nước Đặc biệt công tác phổ biến, tuyên truyền giáo dục pháp luật đất đai sách liên quan tới đất đai cần quan tâm nhiều hơn, nhằm nâng cao nhận thức người dân thực tốt quyền nghĩa vụ nộp thuế 16 ... đai, nhà khơng thể xem bất động sản, gắn với đất đai, nhà xem bất động sản Vì thế, đất đai, nhà thân bất động sản đồng thời yếu tố bất động sản khác Xét mặt tích cực, bất động sản yếu tố vật chất... tài từ bất động sản theo quy định Luật thuế bất động sản Phạm vi nghiên cứu đề tài địa bàn phường Kỳ Long từ năm 2015 đến III Cơ sở Lý luận 3.1 Sơ lược phát triển sách tài đất đai qua thời kỳ Nói... cứu Thực trạng việc triển khai việc nộp thuế liên quan tới bất động sản địa bàn phường Kỳ Long Từ quy định ưu khuyết điểm, đề xuất nhằm hồn thiện cơng tác địa phương II Đối tượng - Phạm vi nghiên