Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại Công ty CP đầu tư xây dựng Hà Nội

Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại Công ty CP đầu tư xây dựng Hà Nội

GIẤY CAM ĐOAN

Em xin cam đoan rằng chuyên đề tốt nghiệp: “hoàn thiện công tác lập dựán tại công ty cổ phần đầu tư xây dựng Hà Nội” là chuyên đề do chính bản thân

em tự nghiên cứu và viết dưới sự hướng dẫn của TS Nguyễn Hồng Minh và cácanh chị trong ban quản lý dự án tại công ty cổ phần đầu tư - xây dựng Hà Nội,không hề sao chép từ bất kỳ bài chuyên đề nào.

Nếu có gì không đúng em xin hoàn toàn chịu trách nhiệm.

Hà Nội, ngày 4 tháng 1 năm 2010

Sinh viên

Nguyễn Thị Thư

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG I THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNG TY 2

1.1 Giới thiệu tổng quan về công ty cổ phần đầu tư – xây dựng Hà Nội 2

1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của công ty cổ phần - đầu tư xây dựngHà Nội 2

1.1.2 Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của các phòng ban 3

1.1.2.1 Cơ cấu tổ chức 3

1.1.2.2 Chức năng nhiệm vụ của các phòng ban 5

1.1.2.2.1 Ban kiểm soát 5

1.1.2.2.2 Hội đồng quản trị 5

1.1.2.2.3 Ban Giám đốc 5

1.1.2.2.4 Phòng Kế hoạch – Tổng hợp 5

1.1.2.2.5 Phòng quản lý kinh doanh dự án 6

1.1.2.2.6 Phòng Quản lý Kinh doanh Xây lắp 6

1.1.2.2.7 Phòng Tài chính – Kế toán 7

1.1.2.2.8 Phòng Tổ chức – Hành chính 7

1.1.2.2.9 Ban quản lý dự án 7

1.1.3 Các lĩnh vực sản xuất kinh doanh chủ yếu 8

1.1.4 Tình hình hoạt động đầu tư tại công ty cổ phần đầu tư – xây dựng hà nội.101.1.4.1 Năng lực đầu tư của công ty 10

1.1.4.1.1 Nguồn vốn 10

1.1.4.1.2 Nhân lực công ty 10

1.1.4.1.3 Thương hiệu 12

1.1.4.2 Tình hình sản xuất kinh doanh 12

1.1.4.3 Một số dự án tiêu biểu công ty đã và đang thực hiện 14

1.1.4.3.1 Các dự án do công ty làm chủ đầu tư: 14

1.1.4.3.2 Các dự án do công ty làm tư vấn thiết kế 15

1.2 Phân tích thực trạng công tác lập dự án tại công ty cổ phần đầu tư - xâydựng Hà Nội 17

1.2.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty cổ phần đầu tư –

xây dựng Hà Nội 17

1.2.2 Đặc điểm các dự án tại công ty ảnh hưởng tới công tác lập dự án 20

1.2.3 Quy trình lập dự án tại công ty 21

1.2.4 Phương pháp lập dự án 24

1.2.5 Nhân sự cho công tác lập dự án 25

1.2.6 Nội dung của công tác lập dự án tại công ty cổ phần đầu tư - xây dựng HàNội 26

1.2.6.1 Những căn cứ pháp lý và sự cần thiết phải đầu tư 26

1.2.6.1.1 Những căn cứ pháp lý 26

1.2.6.1.2 Mục tiêu đầu tư 27

1.2.6.1.3 Thị trường sản phẩm của dự án 28

1.2.6.2 Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật 29

1.2.6.2.1 Quy mô dự án, hình thức đầu tư 29

1.2.6.2.2 Nghiên cứu địa điểm khu vực xây dựng dự án 31

1.2.6.2.3 Giải pháp quy hoạch, kiến trúc và kỹ thuật 32

1.2.6.2.4 Giải pháp đền bù, phóng mặt bằng 39

1.2.6.2.5 Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án 41

1.2.6.2.6 Đánh giá tác động môi trường 42

1.2.6.3 Phân tích khía cạnh tài chính của dự án 44

1.2.6.3.1 Xác định tổng mức đầu tư 44

1.2.6.3.2 Nguồn tài trợ vốn 49

1.2.6.3.4 Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính 51

1.2.6.4 Nghiên cứu khía cạnh kinh tế - xã hội của dự án 55

1.3 Đánh giá công tác lập dự án tại công ty cổ phần đầu tư xây dựng Hà Nội .561.3.1 Những kết quả đạt được 56

1.3.2 Những tồn tại và nguyên nhân 58

1.3.2.1 Những vấn đề còn tồn tại trong công tác lập dự án tại công ty 58

1.3.2.2 Nguyên nhân 59

1.3.2.2.1 Sự biến động của thị trường và sự thay đổi của pháp luật 59

1.3.2.2.2 Công tác lập dự án chưa được quan tâm đúng mức 60

1.3.2.2.3 Năng lực của cán bộ lập dự án còn hạn chế 60

CHƯƠNG II MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC LẬPDỰ ÁN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ - XÂY DỰNG HÀ NỘI 62

2.1 Định hướng đầu tư, kinh doanh của công ty trong thời gian tới 62

2.1.1 Định hướng sản xuất kinh doanh 62

2.1.2 Định hướng công tác lập dự án và hoạt động đầu tư 63

2.1.3 Phân tích SWOT công tác lập dự án tại công ty 64

2.2 Một số giải pháp hoàn thiện công tác lập dự án 66

2.2.1 Nâng cao vai trò của công tác lập dự án 66

2.2.2 Hoàn thiện quy trình lập dự án 66

2.2.3 Hoàn thiện phương pháp lập dự án 67

2.2.4 Hoàn thiện nội dung lập dự án 70

2.2.4.2 Hoàn thiện nội dung nghiên cứu kỹ thuật 71

2.2.4.3 Hoàn thiện nội dung nghiên cứu khía cạnh tài chính của dự án 72

2.2.4.4 Hoàn thiện nội dung phân tích hiệu quả kinh tế xã hội 74

2.2.5 Đầu tư nguồn nhân lực cho công tác lập dự án 76

2.2.6 Đầu tư đổi mới khoa học công nghệ phục vụ cho công tác lập dự án 77

2.2.7 Đầu tư hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác lập dự án 78

2.2.8 Xây dựng kế hoạch và chiến lược đầu tư hợp lý cho công tác lập dự án 79

KẾT LUẬN 80

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 81

Phụ lục: Nghiên cứu tình huống cụ thể: “Lập dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mớiTrung Văn tại Xã Trung Văn- Huyện Từ Liêm- Hà Nội” 82

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BCNCKT: Báo cáo nghiên cứu khả thi

TT-BXD: Thông tư – Bộ xây dựng

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ

Sơ đồ 1 Sơ đồ tổ chức bộ máy quản lý và hoạt động sản xuất kinh doanh công ty

cổ phần đầu tư - xây dựng Hà Nội

Sơ đồ 2 Sơ đồ quy trình lập dự ánSơ đồ 3: Sơ đồ nguyên lý cấp nước

Bảng 1 Báo cáo tài chính công ty 3 năm 2006, 2007, 2008Bảng 2 Nhân lực công ty

Bảng 3 Kết quả sản xuất kinh doanh công ty năm 2006, 2007, 2008Bảng 4 Các dự án do công ty làm chủ đầu tư

Bảng 5 Các dự án do công ty làm tư vấn thiết kếBảng 6 Một số dự án công ty lập và thực hiện đầu tư.Bảng7 Các chỉ tiêu kỹ thuật lô đất CT3

Bảng 8 Chi phí đền bù đất

Bảng 9 Chi phí bồi thường hoa màuBảng 10 Chi phí đền bù nhà cửaBảng 11 Chi phí hỗ trợ đền bùBảng 12 Chi phí đền bù khác

Bảng 13 Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng

Bảng 14 Tiến độ thực hiện dự án khu nhà thí điểm phục vụ công nhân xã Kim

Chung, huyện Đông Anh – Hà Nội

Bảng 15 Tổng mức đầu tư dự án khu đô thị mới Trung Văn Bảng 16 Bảng chi phí xây lắp hạ tầng

Bảng 17 Bảng chi phí xây lắp các công trình kiến trúcBảng 18 Bảng chi phí thiết bị hạ tầng

Bảng 19 Bảng chi phí thiết bị trong xây dựng các công trình kiến trúcBảng 20 Bảng chi phí đền bù GPMB

Bảng 21 Bảng chi phí xây dựng cơ bản khác

Bảng 22 Bảng nhu cầu vốn đầu tư hàng năm dự án khu đô thị mới Trung VănBảng 23ảng kế hoạch trả nợ dự án khu đô thị mới Trung Văn

Bảng 24: chi phí đầu tư xây dựng hàng nămBảng 25: Doanh thu hàng năm

LỜI MỞ ĐẦU

Nước ta đang trong quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước và mộttrong những nhiệm vụ quan trọng của quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá làtăng cường cơ sở hạ tầng nông thôn, thành thị Điều này đã nói lên vai trò to lớn củangành công nghiệp xây dựng đóng góp vào việc hiện đại hoá cơ sở hạ tầng của đấtnước Hiện nay đang có rất nhiều doanh nghiệp xây dựng hoạt động trên địa bàn HàNội, do quá trình đô thị hóa, gia tăng dân số và sự phát triển của thủ đô nên nhu cầunhà ở, văn phòng… là rất lớn Nguồn cung từ các công ty này vẫn chưa đủ đáp ứng.

Trong tình hình hiện nay, xu hướng cổ phần hoá các doanh nghiệp đang diễnra mạnh mẽ và Công ty cổ phần đầu tư - xây dựng Hà Nội cũng không nằm ngoàixu hướng đó Sau khi chuyển từ doanh nghiệp nhà nước sang công ty cổ phần, côngty cổ phần đầu tư - xây dựng Hà Nội đã ngày càng lớn mạnh, đóng góp một phầnvào giải quyết nhu cầu nhà ở cấp bách tại thủ đô cũng như tham gia vào quá trìnhphát triển đất nước.

Để thực hiện đầu tư xây dựng công trình việc đầu tiên là phải lập dự án đầu tư.Công tác lập dự án đầu tư đòi hỏi sự hiểu biết về rất nhiều lĩnh vực, sự chính xáccủa công tác này góp phần làm nên thành công của dự án Qua quá trình nghiên cứutìm hiểu tại công ty, cùng với sự giúp đỡ của các anh chị trong ban quản lý dự ánem đã được tiếp cận sâu với quá trình thực hiện lập dự, xem xét quy trình phươngthức tiến hành lập dự án, nghiên cứu về nội dung lập dự án án tại công ty Chính vì

vậy mà em đã chọn đề tài: “ Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại công ty cổphần đầu tư - xây dựng Hà Nội” làm chuyên đề tốt nghiệp cho mình

Ngoài phần mở đầu và kết luận đề tài gồm 2 chương:

Chương I: Thực trạng công tác lập dự án tại công ty cổ phần đầu tư - xây dựng HàNội

Chương II: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty cổ phầnđầu tư xây dựng Hà Nội

Em xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Hồng Minh và các anh chị trong côngty đã tận tình giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề của mình Nhưng do thời giannghiên cứu còn hạn chế, vì vậy khó tránh khỏi những sai sót, em rất mong nhậnđược sự góp ý quý báu của các thầy cô và bạn đọc.

CHƯƠNG I THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNG TYCỔ PHẦN ĐẦU TƯ - XÂY DỰNG HÀ NỘI

1.1 Giới thiệu tổng quan về công ty cổ phần đầu tư – xây dựng Hà Nội

Tên gọi : CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ - XÂY DỰNG HÀ NỘI

Tên giao dịch quốc tế : HANOI CONSTRUCTION INVESTMENTJOINT – STOCK COMPANY

Viết tắt: HANCIC

Trụ sở chính: 76 Đường An Dương - Phường Yên Phụ - Quận Tây HồHà Nội -Việt Nam

Điện thoại: (84.4 )8.292974; 8.292391; 8.293847; 8.293806 Fax: (84.4 )8.292391

Website: http://www.hancic.com.vnEmail : hancic@fpt.vn

1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của công ty cổ phần - đầu tư xâydựng Hà Nội.

Công ty Cổ phần Đầu tư - Xây dựng Hà Nội được hình thành và phát triển từ Côngty Đầu tư - Xây dựng Hà Nội - Thuộc Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà HàNội Công ty Đầu tư - Xây dựng Hà Nội được thành lập theo Quyết định 1893/ QĐ- UB ngày 16/ 5 / 1997 của UBND Thành phố Hà Nội, trên cơ sở sáp nhập hai Côngty : Công ty Vật liệu và Xây dựng Hà Nội và Công ty Xây lắp điện Hà Nội Công tyđược UBND Thành phố Hà Nội xếp hạng doanh nghiệp hạng 1 theo Quyết định số4089/QĐ-UB ngày 16/8/2000 Đây là doanh nghiệp đầu tiên của ngành xây dựngThủ đô được ra đời trong công cuộc đổi mới và sắp xếp lại doanh nghiệp năm 1997của Thành phố Hà Nội Hai Công ty tiền thân đều có quá trình sản xuất kinh doanhgắn liền với quá trình phát triển kinh tế ngành công nghiệp xây dựng Thủ đô từnhững năm qua:

*) Công ty Vật liệu và Xây dựng Hà Nội mà tiền thân là Công ty Quản lý vàkhai thác cát Hà Nội ra đời từ năm 1970 Đây là Công ty được UBND Thành phốHà Nội giao nhiệm vụ thi công xây dựng, quản lý và tổ chức khai thác cát kể cả cátbãi và cát hút trên địa bàn Hà Nội.

*) Công ty Xây lắp điện Hà Nội đơn vị tiền thân là Công ty Thi công điệnnước Hà Nội chính thức hoạt động từ tháng 10 năm 1967 Trong hơn 30 năm qua,

Công ty đã tổ chức thi công nhiều công trình cao, hạ thế và trạm biến áp phục vụcho việc cải tạo, nâng cấp lưới điện cho Thành phố Hà Nội và nhiều tỉnh - thànhtrong cả nước Công ty đã được nhà nước tặng thưởng Huân chương lao động hạnghai và ba; Huân chương chiến công hạng ba Được Chính Phủ, Bộ Xây dựng,UBND Thành phố Hà Nội và Công đoàn các cấp tặng nhiều bằng khen, cờ thưởng.Công ty là một đơn vị chuyên ngành xây lắp đường dây và trạm biến áp.

Sau khi sáp nhập, Công ty Đầu tư - Xây dựng Hà Nội đã biết phát huy thế vàlực mới để tổ chức SXKD Công ty tiếp tục đầu tư trang thiết bị thi công và tuyểndụng thêm lực lượng kỹ sư, cán bộ kỹ thuật năng động và đội ngũ công nhân kỹthuật giỏi nghề, thạo việc, tạo đà chủ động cho Công ty khẳng định thị trường bằngnghề truyền thống xây lắp điện, mở rộng kinh doanh, chuẩn bị mặt bằng xây dựng,xây dựng hạ tầng đô thị, xây dựng dân dụng, công nghiệp Từ khi thành lập đếnnay, Công ty đã đã đầu tư nhiều thiết bị máy móc như cẩu tháp ô tô, máy xúc, máyủi và các thiết bị thi công, mặt khác Công ty đã tuyển dụng nhiều cán bộ kỹ thuậtvà công nhân đã thi công nhiều công trình phức tạp nhóm A và B trên địa bàn HàNội và toàn quốc Thực hiện được những nhiệm vụ có qui mô lớn và yêu cầu phứctạp về kỹ thuật, mỹ thuật công trình, cũng như tiến độ thi công ngặt nghèo và đặcbiệt lĩnh vực tư vấn đầu tư xây dựng như lập Dự án đầu tư, giải phóng mặt bằng,các thủ tục chuẩn bị xây dựng vv

Qua thực tế sản xuất kinh doanh Công ty đã mở các Chi nhánh Công ty tạiHà Tĩnh, Hưng Yên,Quảng Ninh, Thành phố Hồ Chí Minh, Văn phòng đại diệnCông ty tại Viên Chăn và Đặc khu XaySổmBun - CHDCND Lào.

Ngày 18 tháng 5 năm 2006 UBND Tp Hà Nội đã ra Quyết định số :2341/QĐ - UBND về việc chuyển doanh nghiệp Nhà nước Công ty Đầu tư – Xâydựng Hà Nội thành Công ty Cổ phần Đầu tư – Xây dựng Hà Nội Sau khi thành lập,Công ty Cổ phần đã xây dựng mục tiêu chính:Tập trung xây dựng chuẩn hóa hoạtđộng Công ty cổ phần theo cơ chế liên kết kinh doanh xây dựng Công ty theo môhình mẹ - con, phát huy hiệu quả của các Công ty liên kết, liên doanh, tăng cườngnăng lực cạnh tranh trên thị trường và chủ động hội nhập kinh tế quốc tế và khuvực, tạo tiền đề vật chất nền tảng để đến những năm tiếp theo xây dựng phát triểnCông ty cổ phần phát triển vững mạnh

1.1.2 Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của các phòng ban1.1.2.1 Cơ cấu tổ chức.

Sơ đồ 1 Sơ đồ tổ chức bộ máy quản lý và hoạt động sản xuất kinh doanh công ty

cổ phần đầu tư - xây dựng Hà Nội

PHÒNGTÀI CHÍNH

KẾ TOÁN

PHÒNG TỔ CHỨC

HÀNH CHÍNH

PHÒNG QLKD XÂY LẮP

PHÒNG QLKDDỰ ÁN

XN ĐT–XD ĐIỆN HÀ NỘI SỐ 3XN ĐT-XD HÀ NỘI SỐ

XN ĐT-XD HÀ NỘI SỐ 6

XN VẬT LIỆU VÀ XÂY DỰNG HÀ NỘI

CÁC CÔNG TRƯỜNG XN ĐT-XD HÀ NỘI SỐ

XN ĐT-XD HÀ NỘI SỐ 2

XN ĐT-XD HÀ NỘI SỐ 5

XN ĐT-XD HN SỐ 9

XÍ NGHIỆP TƯ VẤN & THIẾT KẾ HÀ NỘI

BQL&KT DỊCH VỤ ĐÔ THỊ HN

CHI NHÁNH CÔNG TY CP ĐT – XD

HN TẠI TP-HỒ CHÍ MINH

CHI NHÁNH CÔNG TY CP ĐT – XD HN TẠI

CAO BẰNGXN ĐT-XD HN SỐ 8

PHÒNGKẾ HOẠCH TỔNG HỢP

CÔNG TY CP ĐT – XD HÀ NỘI TẠI LÀO

XN ĐT- XD VÀ THƯƠNG MẠI HÀ NỘIXN ĐT-XD HÀ NỘI SỐ

PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC PHỤ TRÁCH

KHỐI KINH DOANH XÂY LẮP

PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC PHỤ TRÁCH

KHỐI KINH DOANH DỰ ÁN

HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ

BAN KIỂM SOÁT

TỔNG GIÁM ĐỐC

PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC PHỤ TRÁCH

TÀI CHÍNH – NỘI CHÍNH

CTY DAEWON CO., LTD – HAN QUOC

CTY CP TƯ VẤN VÀ KINH DOANH XD HANCIC ( HANCIC BCC JSC )

CTY CP ĐẦU TƯ – XÂY DỰNG HÀ NỘI AN DƯƠNG ( HANCIC AN DƯƠNG JSC )

CTY CP ĐẦU TƯ XÂY DỰNG HQ HÀ NỘI( HANCIC HQ JSC )

CTY CP ĐẦU TƯ – XÂY DỰNG KỸ THUẬT HẠ TÂNG HÀ NỘI

( HANCIC PHƯƠNG ĐÔNG JSC )

CTY CP ĐẦU TƯ - XÂY DỰNG ĐIỆN VÀ PT NĂNG LƯỢNG HÀ NỘI

( HANCIC ED JSC )

CTY CP ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

1.1.2.2 Chức năng nhiệm vụ của các phòng ban1.1.2.2.1 Ban kiểm soát

- Kiểm tra tính hợp lý, hợp pháp trong quản lý, điều hành hoạt động sản xuấtkinh doanh, trong ghi chép sổ kế toán và báo cáo tài chính của công ty

- Thẩm định báo cáo tài chính hàng năm của công ty, kiểm tra từng vấn đề cụthể liên quan đến quản lý, điều hành hoạt động của công ty

- Thường xuyên thông báo với Hội đồng quản trị về kết quả hoạt động sản xuấtkinh doanh, tham khảo ý kiến của Hội đồng quản trị trước khi trình báo cáo, kếtluận và kiến nghị lên Đại hội đồng cổ đông

- Kiến nghị biện pháp bổ sung, sửa đổi, cải tiến cơ cấu tổ chức quản lý, điềuhành hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty

- Kiến nghị lại việc tổ chức lại, giải thể và yêu cầu phá sản của công ty

1.1.2.2.3 Ban Giám đốc

- Trực tiếp điều hành mọi hoạt động sản xuất và kinh doanh của công ty DoHội đồng quản trị trực tiếp tuyển chọn , bổ nhiệm, bãi nhiệm Ban giám đốc công tycó các quyền và nghĩa vụ sau:

- Tổ chức thực hiện các quyết định của Hội đồng quản trị

- Tổ chức thực hiện kế hoạch kinh doanh và phương án đầu tư của công ty- Kiến nghị phương án cơ cấu tổ chức công ty, quy chế quản lý nội bộ công ty- Kiến nghị phương án trả cổ tức hoặc xử lý lỗ trong kinh doanh

1.1.2.2.4 Phòng Kế hoạch – Tổng hợp

- Xây dựng và tổ chức thực hiện công tác: Kế hoạch sản xuất kinh doanh;Phương án tiêu thụ sản phẩm; Marketing, phát triển thương hiệu; Thực hiện công

tác thống kê tổng hợp sản xuất kinh doanh; Quản lý, ứng dụng và phát triển côngnghệ thông tin.

- Dự thảo chiến lược và kế hoạch sản xuất kinh doanh gồm kế họach ngắn hạn,trung hạn và dài hạn trên cơ sở định hướng phát triển sản xuất kinh doanh, lập báocáo kết quả thực hiện tháng, quý, năm.

- Tổng hợp theo dõi tình hình thực hiện kế hoạch sản xuất kinh doanh thángquý năm phục vụ công tác điều hành sản xuất kinh doanh.

- Nghiên cứu dự báo thị trường, dự báo định hướng phát triển sản phẩm, ngànhnghề kinh doanh

1.1.2.2.5 Phòng quản lý kinh doanh dự án

- Tổ chức thẩm định các dự án đầu tư xây dựng công trình, báo cáo kinh tế kỹthuật xây dựng công trình, thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, dự toán tổngdự toán phù hợp với quy định và quy chế quản lý đầu tư và quy định của Công ty.

- Tổ chức thẩm định phương án kinh doanh, hiệu quả đầu tư của dự án trongviệc kinh doanh khai thác dự án.

- Thực hiện công tác báo cáo định kỳ, đột xuất của khối dự án, tư vấn, thươngmại dịch vụ

1.1.2.2.6 Phòng Quản lý Kinh doanh Xây lắp

- Tổ chức thực hiện các hợp đồng A & B, hợp đồng nội bộ bao gồm (quản lýchi phí chứng từ, các hợp đồng vật tư, vật liệu, cập nhật chứng từ, hoá đơn, thanh lýhợp đồng).

- Kiểm tra và trình Tổng giám đốc phê duyệt biện pháp tổ chức thi công, biệnpháp kỹ thuật thi công, tiến độ thi công của từng công tình cụ thể.

- Thường xuyên kiểm tra, kiểm soát tiến độ thi công các công trình, kiến nghịcác giải pháp để đảm bảo tiến độ.

- Chịu trách nhiệm nghiệm thu chất lượng kỹ, mỹ thuật khối lượng xây lắp côngtrình xây dựng cơ bản đối với các công trình thuộc nội bộ Công ty.

- Quản lý số lượng, chất lượng, máy móc thiết bị xây dựng, cơ khí và sửa chữathuộc về tài sản cố định Quản lý hồ sơ thiết bị xe máy.

- Hướng dẫn kiểm tra thực hiện vệ sinh môi trường, vệ sinh công nghiệp, an toànlao động và máy móc thi công.

- Tổ chức tiếp thị, đấu thầu, quản lý công tác dự đấu thầu Phân tích hiệu quả trongcông tác đấu thầu.

- Công tác đào tạo, bồi dưỡng nâng bậc công nhân kỹ thuật.

- Xây dựng và quản lý vốn của các dự án do công ty làm chủ đầu tư, dự án liêndoanh liên kết.

- Lập kế hoạch và tổ chức thực hiện thu, chi tài chính, kế hoạch vốn

1.1.2.2.8 Phòng Tổ chức – Hành chính

- Nghiên cứu đề xuất tổ chức bộ máy; thành lập, giải thể, sáp nhập các bộ phậnvà xây dựng chức năng, nhiệm vụ, mối quan hệ công tác, cách thức làm việc củacác đơn vị trong bộ máy Công ty phù hợp trong từng giai đoạn

- Xây dựng kế hoạch và tổ chức thực hiện qui trình tuyển dụng lao động theođúng qui định của Nhà nước và Công ty

- Chủ trì, phối hợp với các đơn vị trong Công ty triển khai thực hiện công tácxây dựng qui hoạch, đào tạo, bồi dưỡng và phát triển đội ngũ cán bộ - CNVC củaCông ty.

- Quản lý, tổ chức thực hiện đúng các qui định về chế độ, chính sách về lương- Tiếp nhận xử lý, quản lý và tổ chức lưu trữ công văn đi, đến theo đúng quitrình.

- Quản lý cơ sở vật chất: đất đai, nhà cửa, thiết bị, máy móc, điện, nước, điệnthoại…

1.1.2.2.9 Ban quản lý dự án

- Lập và tổ chức quản lý thực hiện các dự án đầu tư xây dựng;

- Làm tư vấn cho các chủ đầu tư trong nước, nước ngoài về lĩnh vực lập và tổchức thực hiện dự án, lĩnh vực đất đai xây dựng và giải phóng mặt bằng;

- Tư vấn thiết kế công trình;

- Tư vấn giám sát công trình dân dụng và công nghiệp;

- Kinh doanh dịch vụ khu đô thị mới và cụm công nghiệp;

- Kinh doanh môi giới bất động sản, cho thuê nhà và đất công nghiệp;

- Kinh doanh dịch vụ khách sạn, du lịch, ăn uống giải khát, thể dục thể thao,vui chơi giải trí;

- Nghiên cứu thị trường, tìm kiếm cơ hội đầu tư sản xuất kinh doanh dự án;- Nghiên cứu quảng cáo, marketing sản phẩm các dự án do Công ty làm chủđầu tư;

- Thay mặt Công ty thực hiện các nhiệm vụ của chủ đầu tư, triển khai thựchiện các dự án được giao từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư và kết thúcxây dựng đưa công trình vào khai thác sử dụng, bao gồm các công tác: lập kế hoạchđầu tư; kế hoạch quản lý và sử dụng vốn đầu tư; hoàn thiện và quản lý đầy đủ cáchồ sơ pháp lý của từng dự án.

1.1.3 Các lĩnh vực sản xuất kinh doanh chủ yếu

- Lập và tổ chức thực hiện các dự án đầu tư xây dựng

- Làm tư vấn cho các chủ đầu tư trong nước, nước ngoài về lĩnh vực lập và tổ chứcthực hiện dự án, lĩnh vực đất đai xây dựng và giải phóng mặt bằng

- Thi công, xây lắp điện bao gồm:

Đường dây và trạm biến áp đến 110KV;Đường cáp ngầm có điện áp đến 110KV;Trạm biến áp có dung lượng đến 2500KVA;

Tổ máy phát điện đến 2000KVA, trạm thuỷ điện đến 10MW;

Các công trình điện chiếu sáng, điện động lực phục vụ cho công nghiệp, dândụng, thủy lợi ;

- Thi công, xây lắp công trình bao gồm:

Công trình dân dụng, công nghiệp, thuỷ lợi, giao thông; Công trình thể dục thểthao, vui chơi giải trí và các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị;

Xây dựng cầu, hầm, nút giao thông khác cốt công trình giao thông đường bộ;Xây lắp các trạm, bồn chứa, đường ống thiếp bị gas, xăng dầu;

Nạo vét, đào kênh mương, sông, mở luồng cảng sông - biển.

Lặn khảo sát, thăm dò, hàn cắt kim loại dưới nước, cắt phá trục vớt phế thảilòng sông – biển

- Tư vấn, thiết kế:

Thiết kế quy hoạch chi tiết và quy hoạch tổng mặt bằng ;

Đường dây tải điện (kể cả đường cáp điện ngầm) và trạm biến áp đến 35KV, tổmáy phát điện đến 2000KV, trạm thuỷ điện đến 10KW;

Các công trình có quy mô dự án nhóm B,C;

Tư vấn giám sát chất lượng công trình dân dụng và công nghiệp;Khảo sát địa hình, địa chất các công trình xây dựng;

Thiết kế, lắp đặt và bảo trì hệ thống máy móc, thiết bị sử dụng khí đốt hoá lỏngvà chuyên ngành điện lạnh.

- Đầu tư tài chính

- Kinh doanh dịch vụ khu đô thị mới và cụm công nghiệp

- Kinh doanh và môi giới bất động sản, cho thuê nhà và đất công nghiệp- Khai thác và kinh doanh cát xây dựng (bao gồm cát bãi và cát hút) ;

- Sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng, làm đại lý vật tư, thiết bị xây dựng vàtrang bị nội, ngoại thất.

- Sản xuất lắp đặt tủ bảng điện tiêu dùng, điều khiển, phân phối, bảo vệ, đo lường;Vật liệu, phụ kiện phục vụ xây lắp điện.

- Kinh doanh, mở đại lý ký gửi vật tư, thiết bị điện, cơ khí.

- Gia công, lắp đặt, sửa chữa, bảo hành, bảo trì thiết bị máy móc, cơ khí, điện, điệntử tin học.

- Kinh doanh Xuất – Nhập khẩu vật tư, máy móc thiết bị phục vụ chuyên ngành xâydựng, thể dục thể thao – vui chơi giải trí.

- Kinh doanh, dịch vụ vận tải đường bộ, đường thủy, nhiên liệu dùng cho động cơxe – máy

- Dịch vụ sửa chữa xe máy thi công xây dựng.

- Sản xuất kinh doanh xuất nhập khẩu bếp gas bình nóng lạnh dùng gas và các sảnphẩm thuộc ngành điện lạnh ;

- Kinh doanh khí đốt hoá lỏng, chiế nạp chai khí đốt hoá lỏng.

- Kinh doanh xuất nhập khẩu vật tư trang thiết bị phục vụ chuyên ngành khí đốt hoálỏng.

- Khai thác, chế biến khoáng sản, lâm thổ sản và các sản phẩm nông nghiệp.

- Kinh doanh dịch vụ khách sạn, du lịch, ăn uống giải khát, thể dục thể thao- vuichơi giải trí

- Sản xuất kinh doanh nước giải khát, rượu bia.

- Được liên doanh liên kết với các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước để mở rộngvà phát triển sản xuất kinh doanh.

1.1.4 Tình hình hoạt động đầu tư tại công ty cổ phần đầu tư – xây dựng hà nội1.1.4.1 Năng lực đầu tư của công ty

Ngân hàng thương mại cung cấp tín dụng:

- Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Hà nội - 4 Lê Thánh Tông - Hà Nội

- Ngân hàng Liên doanh Lào - Việt - Chi nhánh Hà Nội - 96 Bà Triệu Hà NộiTrong thời gian hoạt động Công ty luôn đạt mức doanh thu cao và lợi nhuậnliên tục tăng Cụ thể như sau:

Bảng 1 Báo cáo tài chính công ty 3 năm 2006, 2007, 2008

Đơn vị tính: Việt Nam đồng

1 Tổng tài sản hiện có 837.430.109.980 657.954.848.857 634.826.532.9072 Doanh thu 180.753.685.647 265.333.456.235 240.285.975.2693 Lợi nhuận trước thuế 1.655.763.534 14.983.184.215 94.262.924.8924 Lợi nhuận sau thuế 1.192.149.744 10.787.892.635 81.314.541.260

Nguồn: phòng tài chính - kế toán

1.1.4.1.2 Nhân lực công ty

Bảng 2 Nhân lực công ty

Trình độ chuyên môn Sốlượng

Dưới 5năm

Từ 5 nămđến 10 năm

Trên10 nămCAO ĐẲNG, ĐẠI HỌC VÀ TRÊN ĐẠI HỌC

- Đơn vị đạt chất lượng cao công trình sản phẩm xây dựng Việt Nam năm2002 của Bộ xây dựng – công đoàn xây dựng Việt Nam

- Giấy chứng nhận ISO 9001-2000 năm 2003 cho lĩnh vực sản xuất và cungứng gạch block bê tông và gạch bê tông tự chèn

- Huy chương vàng chất lượng cao công trình sản phẩm xây dựng Việt Namnăm 2002 của Bộ xây dựng – công đoàn xây dựng Việt Nam “ cải tạo, mở rộng cơquan sở văn hoá thông tin Hà Nội”

- Huy chương vàng chất lượng cao công trình sản phẩm xây dựng Việt Namnăm 2000 của Bộ xây dựng – công đoàn xây dựng Việt Nam “ Tu bổ tôn tạo nhàthư viện bát giác - Tr ường THPT Chu Văn An”

- Giấy chứng nhận ISO 9001-2000 năm 2003 cho lĩnh vực x ây dựng côngtrình dân dụng, công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi; xây lắp điện, tư vấn lập dự án

- Bằng chất lượng cao năm 1999 của Bộ xây dựng – công đoàn xây dựng ViệtNam “ Trung tâm y tế dự phòng Hà Lan”

- Bằng chất lượng cao của Bộ xây dựng – công đoàn xây dựng Việt Nam “ Cảitạo xây dựng trường đào tạo cán bộ công đoàn Hà Nội”

- Bằng chất lượng cao của Bộ xây dựng – công đoàn xây dựng Việt Nam “Nhà máy nhựa cao cấp Hanel”

1.1.4.2 Tình hình sản xuất kinh doanh

Phát huy những thành tích đã đạt được Công ty cổ phần đầu tư - Xây dựng HàNội hoạt động với nhiều thuận lợi, bên cạnh đó là không ít những khó khăn, tháchthức như: Cuộc khủng hoảng tài chính thế giới đã và đang tác động đến nền kinh tếViệt Nam, lạm phát cao, thâm hụt thương mại lớn, thị trường tiền tệ - tài chính chaođảo đã khiến doanh nghiệp hoạt động trong môi trường đầy biến động, không dựbáo được, không sử dụng có hiệu quả nguồn lực Mặt khác chính sách thắt chặt tiềntệ của nhà nước đối với kinh doanh bất động sản làm cho thị trường bất động sảncàng thêm trầm lắng, đóng băng, nhất là sự biến động tăng giá của các chi phí đầuvào, đặc biệt là sắt thép, xi măng, vật liệu điện, xăng dầu… đã tác động trực tiếpđến tiến độ, chất lượng và hiệu quả trên các lĩnh vực SXKD của Công ty Song dướisự lãnh đạo của Hội đồng quản trị, Ban chấp hành đảng bộ, Ban tổng giám đốc, trêntinh thần đoàn kết nhất trí cao của tập thể CBCNV, đã phát huy những lợi thế, khắcphục nhiều khó khăn, phấn đấu vừa sắp xếp ổn định hoạt động SXKD của Công ty

theo mô hình Công ty mẹ - Công ty con; Công ty cổ phần Đầu tư - Xây dựng HàNội đã đạt được những kết quả cao qua các năm:

Bảng 3 Kết quả sản xuất kinh doanh công ty năm 2006, 2007, 2008

Trong đó : Doanh thu dự án 93 531 113 997 224 140 DT Nhận thầu xây lắp 131 837 114 153 21 712 DT Kinh doanh khác 11 554 4 356 4 155

1.1.4.3 Một số dự án tiêu biểu công ty đã và đang thực hiện1.1.4.3.1 Các dự án do công ty làm chủ đầu tư:

Bảng 4 Các dự án do công ty làm chủ đầu tư

Đơn vị tính: triệu đồng

THỰC HIỆN

GIÁ TRỊDỰ ÁN1 Dự án Khu đô thị mới Trung Văn

H.Từ Liêm - Hà Nội 2002 - 20012 500.000

2 Dự án Khu nhà ở liên hợp 262Nguyễn Huy Tưởng

262 Nguyễn HuyTưởng Thanh Xuân– Hà Nội

7/2002 – 2004 131.000

3 Dự án Khu nhà ở phường XuânLa – Tây Hồ – Hà Nội

P.Xuân La - Tây Hồ– Hà Nội

10/2001 – 2004 87.000

4 Nhà bán cho CBCNV Công tyKinh doanh nước sạch Ngọc Hà

Đốc ngữ - Ba Đình– Hà Nội

Xã Kim Chung Huyện Đông Anh

-2005 – 2009 51.600

10 Dự án Nhà ở cho Công nhân khucông nghiệp Bắc Thăng Long

Xã Kim Chung Huyện Đông Anh

-2005 – 2009 330.000

Nguồn: Phòng kinh doanh dự án

1.1.4.3.2 Các dự án do công ty làm tư vấn thiết kế

Bảng 5 Các dự án do công ty làm tư vấn thiết kế

Đơn vị tính: triệu đồng

HĐ1 TKKT, Lập TDT DA xây dựng

nhà NO7 – B1 cho CBCS BộCA

Ba Đình – HàNội

Cty CP đầu tư xâydựng&kinh doanh nhà

863,740 90 ngày từ13/12/042 TKKT, Lập TDT DA xây dựng

nhà NO7 – B2 cho CBCS BộCA

Ba Đình – HàNội

Cty CP đầu tư xâydựng&kinh doanh nhà

300,532 90 ngày từ15/12/043 TKKT, Lập TDT DA xây dựng

nhà NO7 – B3 cho CBCS Bộ

Ba Đình – HàNội

Cty CP đầu tư xâydựng&kinh doanh nhà

759,094 90 ngày từ23/12/04

4 Lập TDT DA xây dựng nhà ởđể bán cho CBCS bộ Công An

Ba Đình – HàNội

Cty CP đầu tư xâydựng&kinh doanh nhà

399,409 60 ngày từ10/02/055 Lập BCNCKT trung tâm đào

tạo hướng nghiệp

50 Vũ TrọngPhụng

Công ty Nam Thắng 108,000 24/5/047 Thiết kế, lập TDT trung tâm

24/3/04-đào tạo

50 Vũ TrọngPhụng

Công ty Nam Thắng 246,090 10/5/048 Tư vấn pháp lý xây dựng TTLT

24/3/04-BHXH Việt Nam

150 Phố Vọng BHXH Việt Nam 130,000 60 ngày từ09/12/039 Tư vấn chợ đầu mối Miền bắc Ngũ Hiệp –

Thanh trì

Công ty Việt – Mỹ 452,202 6 tháng từ21/3/0410 Lập DAĐT Khách sạn Dân chủ Hoàn Kiếm –

Hà Nội

Công ty du lịch Hà Nội

165,000 120ngày từ28/5/0311 Lập DAĐT Cung Hữu Nghị

Việt- Trung

Mễ trì - HN LHNH Việt Nam 381,150 60 ngày tư30/11/0412 Tư vấn GPMB Viện thông tin Mai Dịch –

Cầu Giấy

Viện Thông tin 210,120 90 ngày từ21/3/0314 Lập DA tổ hợp VP & Nhà ở

Trần Duy Hưng

Trung Hoà Cầu Giấy

-Công ty cổ phần kinhdoanh nhà Từ Liêm

143,341 90 ngày từ28/4/0515 TKKT, Lập TDT nhà vườn

Dịch Vọng

Dịch Vọng –Cầu Giấy

Công ty cổ phần kinhdoanh nhà Từ Liêm

296,745 60 ngày từ07/9/04 Nguồn: Phòng kinh doanh dự án

Công ty đã tập trung chỉ đạo, lãnh đạo và huy động các nguồn nhân vật lựcđể thực hiện các dự án đầu tư đáp ứng yêu cầu tiến độ, mục tiêu, chất lượng và đạtđược hiệu quả cao Những kết quả của các dự án mang lại đã đang khẳng định đượcnăng lực quản lý, tổ chức đầu tư dự án của Công ty ngày được củng cố và pháttriển

Năm 2006 Công ty hoàn thành bàn giao cho chủ đầu tư 42 công trình với giátrị là: 132 tỷ, các công trình đều đảm bảo chất lượng theo yêu cầu của chủ đầu tư.Có 01 công trình được UBND thành phố Hà nội gắn biển công trình phục vụ APEC.Trong năm 2007, Công ty hoàn thành bàn giao cho chủ đầu tư 20 công trình vớitổng giá trị là: 57,5 tỷ Các công trình đều đảm bảo tiến độ và chất lượng theo yêucầu của chủ đầu tư Năm 2008, Công ty hoàn thành bàn giao cho chủ đầu tư 10 côngtrình với tổng giá trị là: 64 tỷ Các công trình đều đảm bảo tiến độ và chất lượngtheo yêu cầu của chủ đầu tư

Công tác tiếp thị đấu thầu các công trình xây lắp đã đi vào lền nếp và có tínhhệ thống, chất lượng hồ sơ tham gia đấu thầu các công trình đã được nâng cao

Duy trì thực hiện công tác quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn ISO 9001:2000 từ Công ty đến các Xí nghiệp, tuân thủ theo đúng quy định quản lý chất lượnghiện hành Xây dựng, kiện toàn và chuẩn hoá hệ thống hướng dẫn, các quy định nộibộ theo mô hình Công ty cổ phần

Khai thác và sử dụng có hiệu quả mạng máy tính nội bộ trong toàn Công tyđể nâng cao năng lực, hiệu quả quản lý và điều hành các hoạt động SXKD củaCông ty Thông qua mạng máy tính nội bộ đã cung cấp kịp thời những thông tin cầnthiết, hệ thống văn bản nội bộ, văn bản pháp quy nhà nước phục vụ cho công tácquản lý điều hành SXKD.

Công ty thực hiện tốt công tác quản lý tài chính theo Pháp lệnh tài chính kếtoán, các biện pháp huy động, điều tiết quản lý vốn đáp ứng yêu cầu sản xuất kinhdoanh, bảo tồn được vốn, sử dụng vốn đạt hiệu quả

Công tác kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp lệnh về bảo hộ lao động, vệsinh an toàn lao động, phòng chống cháy nổ, phòng chống thiên tai tại các côngtrình và các dự án được đảm bảo Đã khắc phục kịp thời những thiếu sót và cónhững biện pháp chủ động trong phòng ngừa tai nạn lao động

Công ty đã cơ bản hoàn thành việc sắp xếp lại bộ máy văn phòng, các đơn vịSXKD theo Phương án SXKD Công ty cổ phần, phát huy hiệu quả hoạt động môhình Công ty Mẹ - Công ty con.

Năm 2008, Công ty cổ phần Đầu tư - Xây dựng Hà nội đã được trao tặng cúpvàng Sản phẩm dịch vụ ưu tú hội nhập WTO và thương hiệu HANCIC đã vinh dựđược lọt vào tốp 500 thương hiệu Việt do Liên hiệp các hội khoa học và kỹ thuậtViệt Nam bình chọn Thủ Tướng Chính phủ, Bộ xây dựng, Tổng Công ty đầu tưphát triển nhà Hà nội, Công an Thành phố Hà nội đã có các quyết định khen thưởngđể ghi nhận những thành tích của lãnh đạo và tập thể CBCNV Công ty năm 2008.Ban tổ chức bình chọn và trao tặng cúp vàng " Giám đốc tài năng" năm 2009 đãchứng nhận đồng chí Phạm Xuân Đức Đạt Cúp vàng " Giám đốc tài năng" năm2009 Hội đồng thi đua Tổng công ty đã quyết định công nhận danh hiệu tập thể laođộng xuất sắc cho 6 đơn vị; tập thể lao động tiến cho 9 đơn vị và 14 chiến sỹ thiđua Hội đồng thi đua Công ty đã xét duyệt và công nhận 97 CBCNV đạt danh hiệulao động tiến tiến.

1.2 Phân tích thực trạng công tác lập dự án tại công ty cổ phần đầu tư - xâydựng Hà Nội

1.2.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty cổ phần đầu tư– xây dựng Hà Nội

Theo luật đầu tư năm 2005: “DAĐT là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung hạn vàdài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thờigian xác định”

Dự án đầu tư còn có thể xem xét từ nhiều góc độ:

- Về mặt hình thức: DAĐT là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiếtvà có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch nhằm đạt được nhữngkết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai.

- Xét trên góc độ quản lý: dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử dụng vốnđầu, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế xã hội trong một thờigian dài.

- Trên góc độ kế hoạch hóa: DAĐT là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiếtcủa một công cuộc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế xã hội, là tiền đềđể ra các quyết định đầu tư và tài trợ vốn Xét theo góc độ này DAĐT là một hoạtđộng kinh tế riêng biệt nhỏ nhất trong công tác kế hoạch hóa nền kinh tế nói chung.

- Xét về mặt nội dung: DAĐT là tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết,được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch địa điểm và thời gian xác định đểtạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện nhữngmục tiêu nhất định trong tương lai.

Như vậy một DAĐT bao gồm 4 thành phần chính:

- Mục tiêu của dự án: bao gồm mục tiêu đóng góp của dự án vào sự phát triểncủa quốc gia và mục tiêu về lợi ích tài chính của chủ đầu tư

- Các kết quả: đó là những kết quả cụ thể, có thể định lượng được tạo ra từ cáchoạt động khác nhau của dự án

- Các hoạt động: là những nhiệm vụ hoặc hành động được thực hiện trong dự ánđể tạo ra các kết quả nhất định

- Các nguồn lực: Bao gồm nguồn lực vật chất, tài chính, con người cần thiết đểtiến hành các hoạt động của dự án

Ngày nay với sự phát triển chung của đất nước thì nhu cầu về nhà ở, văn phònglàm việc… ngày càng tăng cao, đặc biệt là thành phố Hà Nội Chính vì vậy màngành công nghiệp xây dựng đang đóng một vai trò quan trọng trong quá trình hiện

đại hóa cơ sở hạ tầng, phục vụ cho công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đấtnước Một trong những công ty xây dựng mang lại các công trình có chất lượng caođược nhắc đến đó là công ty cổ phần đầu tư – xây dựng Hà Nội Năm 2008, Công tycổ phần Đầu tư - Xây dựng Hà nội đã được trao tặng cúp vàng Sản phẩm dịch vụ ưutú hội nhập WTO và thương hiệu HANCIC đã vinh dự được lọt vào tốp 500 thươnghiệu Việt do Liên hiệp các hội khoa học và kỹ thuật Việt Nam bình chọn ThủTướng Chính phủ, Bộ xây dựng, Tổng Công ty đầu tư phát triển nhà Hà nội, Côngan Thành phố Hà nội đã có các quyết định khen thưởng để ghi nhận những thànhtích của lãnh đạo và tập thể CBCNV Công ty năm 2008 Để làm nên những thànhcông ấy cho công ty cũng như cho các công trình của công ty đó là đóng góp to lớncủa công tác lập dự án “Lập DAĐT là tập hợp các hoạt động xem xét, chuẩn bị,tính toán toàn diện các khía cạnh kinh tế kỹ thuật, điều kiện tự nhiên, môi trườngpháp lý… trên cơ sở đó xây dựng một kế hoạch hoạt động phù hợp nhằm thực hiệnmột DAĐT” Công tác lập dự án đã biến những cơ hội đầu tư thành các dự án cóhiệu quả, đem lại không những lợi nhuận cho chủ đầu tư mà cả nhiều lợi ích chonền kinh tế

Trong những năm qua công ty đã tiến hành lập và thực hiện nhiều dự án.Hầu hết các dự án do công ty làm chủ đầu tư đều là do công ty tự lập dự án

Bảng 6 Một số dự án công ty lập và thực hiện đầu tư.

Đơn vị tính: Triệu đồng

THỰC HIỆN

GIÁ TRỊDỰ ÁN

1 Dự án Khu đô thị mới TrungVăn 1

H.Từ Liêm - Hà Nội 2002 - 20012 1.500.000

2 Dự án Khu nhà ở liên hợp262 Nguyễn Huy Tưởng

262 Nguyễn HuyTưởng Thanh Xuân –Hà Nội

7/2002 – 2004 131.000

3 Dự án Khu nhà ở phườngXuân La – Tây Hồ – Hà Nội

P.Xuân La - Tây Hồ –Hà Nội

10/2001 –2004

4 Nhà bán cho CBCNV Côngty Kinh doanh nước sạchNgọc Hà

Đốc ngữ - Ba Đình –Hà Nội

5 Dự án cụm công nghiệp SócSơn - Hà Nội

Sóc Sơn – Hà Nội 2003 – 2005 700.000

9 Dự án Hạ tầng vào khu nhà ởCông nhân KCN Bắc ThăngLong

Xã Kim Chung Huyện Đông Anh

-2005 – 2009 100.000

10 Dự án Nhà ở cho Công nhânkhu công nghiệp Bắc ThăngLong

Xã Kim Chung Huyện Đông Anh

-2005 – 2009 450.000

Nguồn: phòng kinh doanh dự ánĐây là một số dự án tiêu biểu của công ty, các dự án này hoàn thành đã gópphần không nhỏ cho quỹ nhà đang khan hiếm của thành phố Ngoài ra công ty cònthực hiện lập dự án hoặc làm tư vấn thiết kế, tư vấn lập tổng dự toán, tư vấn giảiphong mặt bằng cho các dự án của các chủ đầu tư khác Ví dụ như: lập dự án đầu tưcung Hữu Nghị Việt Trung - Mễ Trì - Hà Nội, khách sạn Dân Chủ - Hoàn Kiếm -Hà Nội, trung tâm đào tạo hướng nghiệp - 50 Vũ Trọng Phụng, tổ hợp văn phòng &Nhà ở Trần Duy Hưng - Trung Hoà - Cầu Giấy; Lập tổng dự toán dự án xây dựngnhà ở để bán cho cán bộ, cảnh sát bộ Công An - Ba Đình - Hà Nội, tư vấn thiết kếvà lập tổng dự toán dự án nhà vườn Dịch Vọng - Dịch Vọng - Cầu Giấy… Với cácdự án ngày càng đạt chất lượng cao cho thấy công tác lập dự án tại công ty đã đượctiến hành nghiêm túc với đội ngũ cán bộ có phẩm chất, có năng lực góp phần làmcho uy tín trong lĩnh vực xây dựng của công ty ngày càng được khẳng định.

Tuy nhiên công tác lập dự án là một công việc phức tạp, đòi hỏi những ngườilập dự án phải là những người có trình độ chuyên môn sâu, có hiểu biết về tình hìnhthực tế, am hiểu các quy định của nhà nước, có trách nhiệm với công việc Mặt kháckhối lượng công việc khi tiến hành lập dự án là rất lớn Trong khi đó nhân sự chocông tác lập dự án tại công ty không những thiếu về số lượng mà còn hạn chế vềnăng lực Nâng cao chất lượng công tác này đang là mục tiêu công ty thực hiệntrong thời gian tới Chính vì vậy hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty đang làvấn đề cấp thiết, nhằm nâng cao chất lượng các dự án đầu tư, nâng cao uy tín củacông ty trong lĩnh vực đầu tư xây dựng cũng như vị thế của công ty đối với đấtnước.

1.2.2 Đặc điểm các dự án tại công ty ảnh hưởng tới công tác lập dự án

Ngoài những đặc điểm chung của dự án đầu tư thì các dự án được lập tạicông ty cổ phần đầu tư – xây dựng Hà Nội còn có một số đặc điểm riêng của ngành

xây dựng và riêng có tại công ty, những đặc điểm này có ảnh hưởng rất lớn đếncông tác lập dự án:

Thứ nhất, các dự án được lập tại công ty chủ yếu là các dự án đầu tư về lĩnhvực xây dựng do công ty làm chủ đầu tư, thực hiện dự án và tiến hành quản lý sauđầu tư Các dự án chủ yếu là các dự án xây dựng khu đô thị mới, khu trung cư caotầng, văn phòng cho thuê, các công trình công cộng…Như dự án khu đô thị mớiTrung Văn - Từ Liêm - Hà Nội, Dự án Nhà chung cư cao tầng số 46 ngõ 230 - Lạctrung Quận Hai Bà Trưng – Hà Nội, Dự án Nhà ở cho Công nhân khu công nghiệpBắc Thăng Long Xã Kim Chung - Huyện Đông Anh… Chính vì vậy mà vấn đềquy hoạch thành phố, quy hoạch của địa phương ảnh hưởng rất lớn đến công tác lậpdự án Bên cạnh đó địa điểm khu vực thực hiện dự án cũng có ảnh hưởng lớn đếncông tác lập dự án Bởi vì mỗi khu vực đều có hiện trạng đất đai, độ sâu đất mặt, đấtbùn,… những nhân tố này tác động trực tiếp đến việc xây dựng dự án sau này Vìvậy khi lập dự án phải tính toán, đo đạc chính xác các thông số về địa hình, địa mạotại nơi xây dựng dự án để có thiết kế móng đảm bảo an toàn.

Thứ hai, nguồn vốn huy động để thực hiện các dự án của công ty bao gồm:vốn ngân sách nhà nước, vốn tự có của chủ đầu tư, vốn vay từ ngân hàng, vốn huyđộng từ khách hàng Ngân hàng thương mại cung cấp tín dụng cho công ty đó là:Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Hà nội - 4 Lê Thánh Tông - Hà Nội và Ngân hàngLiên doanh Lào - Việt - Chi nhánh Hà Nội - 96 Bà Triệu Hà Nội Như vậy khi tínhtoán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính, hiệu quả kinh tế xã hội cần xác định tỷ suấtchiết khấu theo tỷ suất chiết khấu trung bình của các nguồn vốn

Thứ ba, thời gian thực hiện các dự án tại công ty có thời gian kéo dài thườngtừ 2 – 3 năm, tuy nhiên có một số dự án kéo dài tới 5 – 6 năm Cụ thể như: Dự ánNhà chung cư cao tầng số 46 ngõ 230 Lạc trung Quận Hai Bà Trưng – Hà Nội từ2002 – 2004, dự án cụm công nghiệp Sóc Sơn - Hà Nội từ 2003 – 2005, dự án Nhàở cho Công nhân khu công nghiệp Bắc Thăng Long Xã Kim Chung - Huyện ĐôngAnh từ 2005 – 2009, dự án Khu đô thị mới Trung Văn 1 huyện Từ Liêm - Hà Nội từ2005 đến nay vẫn đang thực hiện…Vì vậy mà cán bộ lập dự án cần dự báo chínhxác giá cả nguyên vật liệu trong thời gian tới cũng như giá của sản phẩm dự án khidự án hoàn thành Bởi vì các yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp tới chi phí của dự án,tức là ảnh hưởng trực tiếp tới hiệu quả của dự án

Thứ tư, các dự án của công ty chủ yếu phục vụ nhu cầu nhà ở và văn phòngcho thuê trên địa bàn Hà Nội Với xu hướng đô thị hóa ngày càng gia tăng, đồngthời với việc mở rộng quy mô thành phố Hà Nội thì nhu cầu về sản phẩm của dự ánlà rất lớn Chính vì vậy công tác lập dự án càng đóng vai trò quan trọng trong sựphát triển của công ty.

Thứ năm, các dự án của công ty trước kia một phần chịu sự quản lý của tổngcông ty đầu tư phát triển nhà Hà Nội thì hiện nay chịu sự quản lý trực tiếp của côngty và tuân theo các quy định của pháp luật như nghị định 12/2009/NĐ – CP… Vìvậy khi lập dự án cán bộ lập dự án cần dựa trên cơ sở quy định của công ty cũngnhư các văn bản pháp luật hiện hành có liên quan.

1.2.3 Quy trình lập dự án tại công ty

Công tác lập dự án là một công việc phức tạp, đòi hỏi sự hiểu biết sâu rộngvà sự phối hợp của nhiều bộ phận, lĩnh vực: kỹ thuật, tài chính, marketing… Hiệuquả của công tác lập dự án ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư sau này Chínhvì vậy để công tác này đem lại hiệu quả cao thì lập dự án phải tuân thủ theo một quytrình nghiêm ngặt Tại công ty, lập dự án được tuân thủ theo quy trình sau:

Sơ đồ 2 Sơ đồ quy trình lập dự án

Các bước thực hiện Đơn vị thực hiện

Nguồn: Ban quản lý dự án

Trình tự thực hiện cụ thể như sau:

Bước 1: Tìm kiếm cơ hội đầu tư

Đây là giai đoạn các ý tưởng được hình thành, thông thường ban giám đốchoặc giám đốc, trưởng các phòng ban chức năng là người tìm kiếm cơ hội đầu tưcho công ty Các dự án tại công ty chủ yếu về lĩnh vực đầu tư xây dựng, nên các cơhội đầu tư chủ yếu dựa vào nhu cầu nhà ở, văn phòng trên địa bàn Hà Nội.

Phê duyệt, giao nhiệm vụ

Thu thập tài liệu

Lập dự án

Ban Quản lý dự án

Ban Quản lý dự án

Ban Quản lý dự ánTổng giám đốc

Hội đồng quản trị

Ban Quản lý dự ánBan Quản lý dự án

Bước 2: Phê duyệt, giao nhiệm vụ

Sau khi cơ hội đầu tư được trình lên ban quản trị và tổng giám đốc sẽ xemxét và phê duyệt có đầu tư hay không Nếu cơ hội đầu tư được chấp nhận thì tổnggiám đốc sẽ phân công công tác lập dự án tới ban quản lý dự án.

Bước 3: Thu thập tài liệu

Sau khi nhận nhiệm vụ từ tổng giám đốc, giám đốc ban quản lý sẽ tiến hànhlập nhóm soạn thảo dự án Sau khi được lập nhóm soạn thảo dự án tiến hành thuthập tài liệu liên quan đến dự án như: thị trường sản phẩm, giá cả nguyên vật liệu,các quy định của pháp luật hiện hành… Đây là những tài liệu phục vụ công tác lậpdự án sau này.

Bước 4: Lập đề cương, dự trù kinh phí

Các thành viên trong nhóm soạn thảo sẽ dựa vào các tài liệu thu thập được tiếnhành lập đề cương của dự án Đề cương của dự án bao gồm các nội dung:

- Giới thiệu tổng quan về dự án- Các căn cứ để xác định đầu tư

- Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật của dự án- Nghiên cứu khía cạnh tài chính của dự án- Nghiên cứu khía cạnh kinh tế xã hội- Tổ chức quản lý và nhân sự cho dự án

Đồng thời phòng sẽ dự trù thời gian và kinh phí cho công tác lập dự án Kinh phícho công tác này gồm:

- Chi phí cho việc thu thập tài liệu, thông tin liên quan đến dự án

- Chi phí cho các phương tiện, máy móc thiết bị phục vụ cho quá trình soạnthảo dự án

- Chi phí trả cho cán bộ làm công tác soạn thảo dự án

Tùy từng dự án cụ thể mà thời gian và kinh phí cho công tác lập dự án là khác nhau

Bước 5: Phê duyệt đề cương

Sau khi nhóm soạn thảo lập đề cương của dự án sẽ trình lên tổng giám đốcphê duyệt Việc lập đề cương và tiến hành đánh giá dự án nhằm loại bỏ ngay nhữngdự án không khả thi tránh tốn kém cho công tác lập dự án sau này.

Bước 6: Lập dự án

Sau khi đề cương được phê duyệt nhóm soạn thảo dự án sẽ tiến hành lập dựán đầu tư Lập dự án là một công việc phức tạp, đòi hỏi sự tỉ mỉ và chính xác, chínhvì vậy phải có tinh thần làm việc và sự phối hợp chặt chẽ giữa các thành viên

Bước 7: Kiểm tra quá trình lập dự án

Trong thời gian tiến hành lập dự án, ban quản lý dự án sẽ trực tiếp kiểm traquá trình lập dự án để kịp thời điều chỉnh, bổ sung đồng thời đôn đốc các thành viênlàm việc để công tác lập dự án theo đúng kế hoạch tiến độ

Bước 8: Quyết định, phê duyệt

Hồ sơ dự án sau khi được soạn thảo xong sẽ trình lên tổng giám đốc và hộiđồng quản trị thẩm định và ra quyết định có thực hiện dự án hay không Hồ sơ dựán này cũng là cơ sở để công ty xin cấp phép đầu tư của các cơ quan nhà nước vàxin tài trợ vốn của ngân hàng, các tổ chức tín dụng.

Bước 9: Lưu trữ hồ sơ

Hồ sơ dự án sau khi được phê duyệt và cấp phép đầu tư sẽ tiếp tục đượcphòng tổ chức – hành chính của ban quản lý dự án lưu lại phục vụ cho công tác thựchiện dự án sau này

1.2.4 Phương pháp lập dự án

Mỗi dự án thường sử dụng các phương pháp khác nhau để tiến hành lập dựán Tùy từng dự án cụ thể mà lựa chọn phương pháp lập dự án cho phù hợp Một sốphương pháp chủ yếu mà công ty sử dụng để tiến hành lập dự án đó là: Phươngpháp thu thập thông tin, phương pháp cộng chi phí, phương pháp so sánh đối chiếu.Tuy nhiên việc sử dụng các phương pháp này để tiến hành lập dự án còn nhiều hạnchế Bên cạnh đó, hệ thống các phương pháp còn thiếu sót nhiều, nhiều phươngpháp quan trọng như: phương pháp phân tích độ nhạy, phương pháp dự báo,… chưađược sử dụng cho lập dự án.

1.2.4.1 Phương pháp thu thập thông tin

Thông tin là dữ liệu cần thiết cho tất cả các nội dung của dự án nên phươngpháp thu thập thông tin được sử dụng trong tất cả các nội dung nghiên cứu của dựán Đặc biệt là trong nội dung nghiên cứu thị trường, nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật.Phương pháp thu thập thông tin có thể là thông qua phỏng vấn trực tiếp, khảosát thực tế, hoặc thu thập qua các nguồn tài liệu có sẵn như: sách, báo, internet, cácdự án tương tự…Tùy vào dự án, điều kiện thời gian, kinh phí mà lựa chọn phươngpháp thu thập thông tin cho phù hợp

Vì các dự án tại công ty chủ yếu là các dự án về xây dựng nên việc thu thậpthông tin yêu cầu phải sử dụng phương pháp khảo sát thực tế, nhất là khảo sát vềđiều kiện tự nhiên, khí hậu, hiện trạng cơ sở hạ tầng tại khu vực dự án… Tuy nhiênviệc thu thập thông tin thông qua phỏng vấn trực tiếp, khảo sát thực tế chưa nhiều

mà chủ yếu là từ các nguồn sẵn có Sử dụng phương pháp này sẽ tiết kiệm thời gianvà chi phí, tuy nhiên thì với phương pháp này độ chính xác sẽ không cao

1.2.4.2 Phương pháp cộng chi phí

Cán bộ lập dự án sử dụng phương pháp cộng chi phí để tính toán tổng mứcđầu tư Căn cứ vào các khoản chi phí dự tính sử dụng phương pháp cộng chi phítổng hợp lại thành tổng mức đầu tư Tổng mức đầu tư bao gồm: chi phí xây dựng,chi phí thiết bị, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư, chi phí quản lý dựán, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác và chi phí dự phòng.

1.2.4.3 Phương pháp so sánh đối chiếu

Phương pháp này chủ yếu sử dụng trong phân tích khía cạnh kỹ thuật của dựán Cán bộ lập dự án sẽ căn cứ vào các quy định, các định mức, tiêu chuẩn kỹthuật… để tiến hành xác định các thông số kỹ thuật cho dự án sao cho phù hợp vớiquy định hoặc đưa ra một vài phương án sau đó so sánh để lựa chọn phương án tốiưu nhất cho dự án Phương pháp này có ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả dự án Việcso sánh đối chiếu với các tiêu chuẩn quy định là điều kiện để dựa án có thể đượcphê duyệt, việc xác định, lựa chọn phương án sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí,chất lượng của dự án từ đó ảnh hưởng đến tính khả thi về mặt tài chính của dự án.

1.2.5 Nhân sự cho công tác lập dự án

Công tác lập dự án do ban quản lý dự án chịu trách nhiệm Tổng số cán bộcông nhân viên của Ban quản lý dự án:

+ Kỹ sư chuyên môn kỹ thuật 06 người+ Kỹ sư kinh tế ngành xây dựng 03 người

+ Cử nhân quản trị kinh doanh 01 người

Sau khi nhận nhiệm vụ từ ban giám đốc, giám đốc ban quản lý dự án sẽ lậpnhóm soạn thảo dự án từ 4 đến 5 người Nhân sự cho công tác lập dự án tại công tyđều là những người có trình độ đại học trở lên, điều này đã góp phần vào hiệu quảcủa công tác này Tuy nhiên lập dự án là một công việc rất phức tạp, đòi hỏi độ

chính xác cao, sự hiểu biết sâu rộng về các ngành, các lĩnh vực nên với đội ngũ cánbộ hiện tại của ban chủ yếu là kỹ sư xây dựng thì chưa thể đáp ứng yêu cầu chocông tác này Mặt khác, mỗi cán bộ của ban lại kiêm nhiều công việc khác nênnhiều lúc có tình trạng chồng chéo công việc Chính vì vậy vấn đề tuyển dụng nhânlực là một việc làm cần thiết của công ty trong thời gian tới

1.2.6 Nội dung của công tác lập dự án tại công ty cổ phần đầu tư - xây dựng HàNội

1.2.6.1 Những căn cứ pháp lý và sự cần thiết phải đầu tư

Đây là nội dung nghiên cứu đầu tiên chỉ ra tại sao lại đầu tư dự án Nội dungnày tập trung làm rõ tình hình kinh tế xã hội tổng quát và khía cạnh thị trường sảnphẩm của dự án, cung cầu trên thị trường như thế nào Đồng thời đưa ra các văn bảnpháp lý liên quan đến dự án đầu tư Tại công ty cổ phần đầu tư xây dựng Hà Nội,nội dung nghiên cứu này gồm:

1.2.6.1.1 Những căn cứ pháp lý

Đây là những căn cứ để tiến hành hoạt động đầu tư như: Các văn bản quyphạm pháp luật, mục tiêu định hướng của đất nước nói chung và của ngành xâydựng nói riêng, các thông tư nghị định của chính phủ cũng như của các bộ ngành,hệ thống tiêu chuẩn, định mức kỹ thuật…

Thông thường, các dự án của công ty dựa vào các căn cứ pháp lý sau:

- Các văn bản pháp luật của nhà nước: Đây là những căn cứ pháp lý của nhànước liên quan đến thực hiện dự án như: Các quyết định của nhà nước, của thànhphố hay địa phương về việc giao đất cho công ty tiến hành thực hiện dự án, nghịđịnh của chính phủ về xác định giá đất và khung giá các loại đất và thông tư hướngdẫn thi hành, nghị định của chính phủ về thu tiền sử dụng đất và thông tư hướngdẫn thi hành, đối với các dự án cần thu hồi đất thì cần phải tuân theo nghị định của

chính phủ về bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất….

- Các văn bản pháp luật về quản lý hoạt động đầu tư xây dựng cơ bản như:Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003; Nghị định 52/1999/NĐ-CPngày 08/07/1999 của Chính phủ về việc ban hành Quy chế quản lý đầu tư xâydựng; Nghị định số 209/2004/NĐ - CP ngày 16/12/2004 của chính phủ về quản lýchất lượng công trình; Nghị định 16/2005/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xâydựng công trình; Thông tư số 06/1999/TT-BKH ngày 24/11/1999 của Bộ Kế hoạchvà Đầu tư hướng dẫn về nội dung tổng mức đầu tư, hồ sơ thẩm định Dự án đầu tư

và Báo cáo đầu tư; Thông tư số 09/2000/TT-BXD ngày 17/07/2000 của Bộ Xâydựng hướng dẫn việc lập và quản lý chi phí xây dựng công trình thuộc các dự ánđầu tư; Quyết định số 18/2003/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng về việc ban hành quyđịnh quản lý chất lượng công trình xây dựng….

- Hệ thống tiêu chuẩn, định mức kỹ thuật: Đó là các tiêu chuẩn kỹ thuật vàthiết kế cho các hạng mục như: kiến trúc, điện, cấp thoát nước, phòng cháy chữacháy… Ví dụ: TCVN 4451 – 1987 Nhà ở - Nguyên tắc cơ bản để thiết kế; TCVN2622 – 1978 Phòng cháy và chữa cháy cho nhà và công trình…

1.2.6.1.2 Mục tiêu đầu tư

Nội dung này trong dự án đưa ra sản phẩm của dự án sẽ phát huy tác dụngnhư thế nào Với sản phẩm dự án của công ty chủ yếu là nhà ở và văn phòng chothuê thì cung ứng được bao nhiêu vào quỹ nhà của thành phố, giải quyết nhu cầucho bao nhiêu người, đáp ứng được nhu cầu văn phòng cho thuê như thế nào, hayđóng góp vào sự phát triển của thành phố ra sao.

Ví dụ trong báo cáo nghiên cứu khả thi dự án khu nhà thí điểm phục vụ côngnhân xã Kim Chung, huyện Đông Anh – Hà Nội Mục tiêu đầu tư được xác định:

“Khu nhà ở công nhân đáp ứng nhu cầu về nhà ở tối thiểu cho khoảng 5.000 côngnhân trong đó khu nhà ở công nhân do công ty cổ phần đầu tư – xây dựng Hà Nộilàm chủ đầu tư khoảng 2.500 người có nhu cầu nhà ở trong vùng, cải thiện môitrường sống cho người lao động trong khu công nghiệp và tại địa phương xã KimChung huyện Đông Anh, cải thiện hạ tầng kỹ thuật trong khu vực, làm tiền đề chophát triển khu đô thị mới Kim Chung và các khu đô thị mới phía Bắc sông Hồng.Hình thành các khu nhà ở đồng bộ hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tạomôi trường đầu tư hấp dẫn cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước vào các khucông nghiệp.

Dự án hình thành tạo môi trường mới đầu tư xây dựng khu nhà ở công nhântại các địa phương khác trên địa bàn Thành phố, đồng thời tạo công ăn việc làmcho người dân địa phương không đủ điều kiện vào làm việc trong các khu côngnghiệp vào làm dịch vụ tại các khu đô thị”.

Mục tiêu đầu tư của dự án chỉ ra sự cần thiết của dự án, đồng thời thấy rằngdự án là phù hợp với quy hoạch của đất nước, của thành phố, đáp ứng được nhu cầucấp thiết của thị trường Khi tiến hành lập dự án, mục tiêu đầu tư là một nội dungđược cán bộ lập dự án tại công ty trình bày rất đầy đủ chi tiết, mục tiêu đầu tư cho

thấy việc đầu tư dự án là hợp lý và cần thiết, đây là một trong những cơ sở để dự áncó thể nhận được tài trợ vốn và cấp phép đầu tư.

1.2.6.1.3 Thị trường sản phẩm của dự án

Đây là nội dung quan trọng trong soạn thảo dự án, từ việc nghiên cứu thịtrường cung cầu sản phẩm của dự án mà đưa ra được tính khả thi của dự án, đồngthời xác định chính xác quy mô đầu tư.

Một trong những đặc điểm của các dự án tại công ty là các dự án chủ yếu làcác dự án xây dựng khu đô thị mới, khu trung cư cao tầng, văn phòng cho thuê.Chính vì vậy nghiên cứu thị trường là nghiên cứu cung cầu về nhà ở, văn phòng chothuê tại vùng dự án.

Cụ thể trong dự án Nhà ở cao tầng phục vụ tái định cư và giải phóng mặtbằng tại ô đất CT3 khu đô thị mới Trung Văn xã Trung Văn huyện Từ Liêm - HàNội nhu cầu sản phẩm của dự án (nhu cầu nhà ở tái định cư) được phân tích như

sau: “ Theo kế hoạch của ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, đến năm 2010 thànhphố sẽ triển khai khoảng 57 dự án xây dựng quỹ nhà, quỹ đất để tái định cư vớikhoảng 23.133 căn hộ để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng bằng nhiều hìnhthức đầu tư xây dựng Như vậy, về số lượng, quỹ nhà tái định cư thời kỳ 2006 -2010 dự báo còn thiếu so với nhu cầu khoảng 8.500 căn hộ.

Sở dĩ quỹ nhà tái định cư đến năm 2010 vẫn thiếu là do từ năm 2000 - 2010diện tích đất nông nghiệp của Hà Nội giảm 10.781ha, khiến khoảng 35.000 hộ bịảnh hưởng đến chỗ ở Từ năm 2003 - 2005 Thành phố chuyển mục đích sử dụng3.513ha đất để phát triển công nghiệp, đô thị dịch vụ khiến nhu cầu quỹ nhà, quỹđất tái định cư tăng lên thành 18.000 hộ Từ năm 2006 - 2010 sẽ chuyển mục đíchsử dụng 5.229ha đất, nhu cầu quỹ nhà, quỹ đất tái định cư tăng lên thành 17.000căn hộ trong khi Thành phố chỉ còn khoảng 1.000 căn hộ dự trữ để làm quỹ nhàtrung chuyển và để chủ động giải phóng mặt bằng phục vụ các dự án đột xuất củathành phố và TW.

Năm 2006, thành phố triển khai một số dự án lớn, cần phải bố trí tái định cưnhư: đường vành đai 2,5 cần khoảng 1.000 căn hộ; đường ô Đông Mác - đêNguyễn Khoái cần khoảng 800 căn hộ; đường vành đai 2 cần khoảng 1.000 căn hộ;đường Văn Cao - Hồ Tây cần khoảng 400 căn, đường Lạc Long Quân, nút giaothông Bưởi dự kiến cần 1.000 căn hộ; cầu Nhật Tân cấn khoảng 600 căn hộ, lô đất.Các dự án nhỏ lẻ có nhu cầu khoảng 2000 căn hộ.

Bên cạnh đó, các dự án chuyển tiếp từ năm trước cũng có nhu cầu lớn về táiđịnh cư như: dự án công viên tuổi trẻ 900 căn hộ, đường vành đai 3 cũng xấp xỉ900 căn, dự án đường Láng - Hòa Lạc mở rộng và một số dự án nhỏ lẻ cần khoảng600 căn hộ”.

Tuy nhiên việc nghiên cứu thị trường tại công ty còn sơ sài Việc dự báo nhucầu thị trường tương lai bằng việc sử dụng các phương pháp như sử dụng mô hìnhhồi quy tương quan, sử dụng phương pháp ngoại suy chưa được áp dụng Quy môdự án còn dựa nhiều vào năng lực của chủ đầu tư cũng như khả năng huy động vốn.Chưa tiến hành phân khúc thị trường và xác định thị trường mục tiêu, Việc tiếp thị,quảng bá sản phẩm cũng không được xem xét Trong khi đó giá cả nhà đất và cungcầu thị trường là nhân tố quyết định đến hiệu quả dự án Vì vậy, việc nghiên cứu thịtrường sơ sài là một hạn chế rất lớn trong công tác lập dự án tại công ty.

1.2.6.2 Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật

Do đặc điểm các dự án được lập tại công ty chủ yếu là về lĩnh vực xây dựngnên nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật của dự án được coi là nội dung quan trọng nhấttrong công tác soạn thảo dự án Các tiêu chuẩn kỹ thuật chủ yếu dựa theo tiêu chuẩnkỹ thuật do bộ ngành quy định Trong nội dung nghiên cứu kỹ thuật công ty tậptrung nghiên cứu các vấn đề về:

1.2.6.2.1 Quy mô dự án, hình thức đầu tư

Trong nội dung quy mô dự án, cán bộ lập dự án sẽ trình bày về tổng diện tíchkhu đất dự án, diện tích toàn bộ khu nhà, khu văn phòng hay khu công nghiệp…Tuynhiên nội dung này thường chỉ đưa ra khái quát chứ không chi tiết cụ thể Ví dụtrong dự án Nhà ở cao tầng phục vụ tái định cư và giải phóng mặt bằng tại ô đấtCT3 khu đô thị mới Trung Văn quy mô dự án được xác định: “Toàn bộ dự án baogồm 3 khối nhà cao 18 tầng nối liền với nhau bằng một khối đế 2 tầng trên khu đất9.385 m2, tổng diện tích sàn xây dựng 47.087 m2, 384 căn hộ có tương đương287.940 m2 sàn ở”.

Bảng 7 Các chỉ tiêu kỹ thuật lô đất CT3

CHỈ TIÊU

QUY HOẠCHĐƯỢC DUYỆT

PHƯƠNG ÁN ĐỀ XUẤTĐƯỢC SỞ QH - KT CHẤP

THUẬN

4Tầng caoTầng11,311.65Diện tích sàn xây dựng (không

Vì các dự án của công ty chủ yếu là về lĩnh vực xây dựng nên hình thức đầutư chủ yếu là xây mới đồng bộ hạ tầng kỹ thuật Tuy nhiên thì tùy theo dự án cụ thểlà xây mới hay đầu tư cải tạo, mở rộng.

1.2.6.2.2 Nghiên cứu địa điểm khu vực xây dựng dự án

Nội dung này tiến hành phân tích vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, hiện trạngsử dụng đất và hiện trạng hạ tầng kỹ thuật của khu vực xây dựng dự án Đây lànhững nhân tố ảnh hưởng lớn đến quá trình xây dựng của dự án cũng như khi vậnhành các công trình xây dựng sau này.

Ví dụ trong dự án khu đô thị mới Trung Văn xã Trung Văn huyện Từ Liêm - HàNội địa điểm dự án như sau: “Khu đô thị mới Trung Văn nằm phía Tây - Nam củathành phố Hà Nội, trong địa giới xã Trung Văn, huyện Từ Liêm – Hà Nội, có ranhgiới xác định như sau:

- Phía Tây- Bắc giáp đường quy hoạch Láng Hạ-Thanh Xuân kéo dài.- Phía Tây-Nam giáp đường quy hoạch rộng 21,25m và khu tập thể giáoviên trường Cao Đẳng Giao thông vận tải.

- Phía Đông- Nam giáp đường quy hoạch rộng 17,5m.- Phía Đông - Bắc giáp đường quy hoạch rộng 13,5m”Nghiên cứu điều kiện tự nhiên bao gồm:

- Địa hình, địa mạo: Xem xét dạng địa hình, sự thay đổi cao độ

- Khí hậu: Trong đó chủ yếu về chế độ nhiệt, chế độ ẩm, chế độ mưa, chếđộ gió

- Địa chất: phân chia thành các lớp, độ dày và thành phần của từng lớpHiện trạng sử dụng đất: chính là mục đích sử dụng hiện tại của khu đất xâydựng dự án Có thể là hiện tại đang là đất canh tác như khu vực xây dựng dự án khuđô thị mới Trung Văn hay dự án khu nhà thí điểm phục vụ công nhân xã KimChung, huyện Đông Anh – Hà Nội.

Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật: bao gồm một số nội dung chủ yếu như:- Hiện trạng hạ tầng giao thông

- Hiện trạng cấp điện

- Hiện trạng cấp và thoát nước- Hiện trạng dân cư

- Hiện trạng về môi trường sinh thái

Từ việc nghiên cứu trên sẽ đưa ra được kết luận rằng hiện trạng của khu vựcnghiên cứu có thuận lợi hay khó khăn cho việc đầu tư xây dựng dự án hay không.Từ đó đưa ra giải pháp thực hiện Hay việc đầu tư tại đây có phù hợp với quy hoạchchung thành phố, quy hoạch không gian chức năng vùng và đặc biệt là phù hợp vớiđiều kiện cụ thể của địa phương hay không.

1.2.6.2.3 Giải pháp quy hoạch, kiến trúc và kỹ thuật

Đây là nội dung quan trọng trong nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật Nội dungnày được cán bộ lập dự án của công ty nghiên cứu tỉ mỉ cụ thể, đưa ra các phươngán để lựa chọn phương án hiệu quả nhất Thông thường các dự án được lập chiathành 3 phần riêng: giải pháp về quy hoạch, giải pháp về kiến trúc, giải pháp về kỹthuật Nhưng với một số dự án nhỏ thì gộp chung lại thành nội dung kỹ thuật

a Giải pháp về quy hoạch

Đây là quy hoạch của dự án sao cho phù hợp với quy hoạch tổng thể củavùng, địa phương, và cũng là giải pháp quy hoạch sao cho sản phẩm dự án là mộtthể thống nhất, phù hợp với mỹ quan.

Ví dụ như trong dự án Nhà ở cao tầng phục vụ tái định cư và giải phóng mặtbằng tại ô đất CT3 khu đô thị mới Trung Văn quy hoạch tổng thể của dự án như

sau: “Khu đất được bố trí 3 đơn nguyên nhà 18 tầng được nối với nhau bằng khốiđế 2 tầng Các khối trung cư cao tầng trong tổng thể khu đất có khoảng lùi cần

thiết Các sảnh vào khu vực dịch vụ công cộng ở tầng 1, lối lên các tầng hầm cănhộ được bố trí tách biệt với khối công cộng và đặt gần với các lối vào khu đất thuậntiện với đường xe chạy xung quanh công trình Đường xe chạy quanh công trìnhđảm bảo tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy.

Sân vườn xung quanh tạo thành các không gian xanh của khu đất vừa làm bóngmát cho khu vực vừa làm giải phân cách tiếng ồn và chống bụi từ các đường giaothông xung quanh Các vườn hoa, tiểu cảnh được kết hợp đan xen với các đườnggiao thông và công trình tạo được cảnh quan đẹp với các không gian thư giãn”.

Vì sản phẩm của các dự án tại công ty chủ yếu là các khu đô thị mới, khu caotầng phục vụ nhu cầu nhà ở cho người dân nên các giải pháp về quy hoạch phải tạora không gian thoáng đãng, tiện lợi và thân thiện Các công trình phụ, đường giaothông, tầng hầm phải thống nhất, và kết hợp hài hòa với nhà cửa.

b Giải pháp về kiến trúc

Dựa trên quy hoạch tổng thể cán bộ lập dự án sẽ đưa ra các giải pháp thiết kếsao cho phù hợp nhất với quy hoạch Việc thiết kế hợp lý không những đem lại khutrung cư hay khu cao tầng đẹp mà còn tiết kiệm không gian xây dựng, hay tiết kiệmchi phí chung.

Khi trình bày về giải pháp kiến trúc, các cán bộ lập dự án có thể đưa ra nhiềuphương án lựa chọn Ví dụ trong dự án khu đô thị mới Trung Văn, Khu biệt thựBT2 có các phương án thiết kế như sau:

 Mẫu thứ nhất

Mẫu dành cho các lô đất góc phố, mặt bằng hình chữ L với 1 sảnh chính và1 đường vào garage Cầu thang nằm ngang nhà ngăn cách giữa phòng khách vàgarage ô tô, dành toàn bộ diện tích còn lại của mặt bằng cho phòng khách và bếpăn có không gian hòa vào nhau nhằm tạo ra một không gian nội thất hấp dẫn.

Phòng ngủ17.3 m2Vệ sinh chung, cầu thang

Vệ sinh chung, cầu thang

Mỗi phương án đều đảm bảo thông thoáng tốt và cố gắng đưa đến một khả năng tổchức nội thất tốt nhất.

c Giải pháp về kỹ thuật

Đây là mục quan trọng nhất trong nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật Trong phầnnày cán bộ lập dự án sẽ trình bày các giải pháp kỹ thuật về kết cấu công trình, cấp

điện, cấp nước, thông tin liên lạc, truyền hình… Tùy quy mô và tính chất từng dựán mà trình bày chi tiết cụ thể đối tượng hạng mục nào.

 Về kết cấu công trình

Kết cấu công trình phải đảm bảo độ an toàn tuyệt đối, phải tuân theo các tiêuchuẩn quy phạm quy định.

Ví dụ trong dự án khu đô thị mới Trung Văn, các tiêu chuẩn để tính toán:

- TCVN 2737 – 1995 Tiêu chuẩn tải trọng và tác động.

- TCVN 5574 – 1991 Tiêu chuẩn thiết kế kết cấu bê tông cốt thép- 20 TCN 21 – 1986 Tiêu chuẩn thiết kế nền móng.

- TCXD 45 – 1978 Tiêu chuẩn thiết kế nền nhà và công trình.

- TCXD 205 – 1998, TCXD 45 – 1978 và một số tiêu chuẩn ngành khác.- Các Quy chuẩn xây dựng Việt Nam

Đây là nội dung quan trọng nên đòi hỏi phải tính toán tỉ mỉ, đảm bảo độchính xác cao Ví dụ dự án khu đô thị mới Trung Văn, sau khi nghiên cứu, tính toánthì đưa ra giải pháp cho kết cấu công trình khu cao tầng CT4 như sau:

“Giải pháp kết cấu móng

Căn cứ trên tài liệu khảo sát phục vụ lập báo cáo nghiên cứu khả thi, giải phápmóng được chọn là móng bê tông cốt thép đặt trên hệ thống cọc bê tông cốt thép.Nền móng được dự kiến xử lý bằng cọc bê tông cốt thép có tiết diện 350x350, đóngsâu 37,5m để tối ưu hóa hệ thống kết cấu, giảm giá thành xây lắp Sức chịu tải đầucọc Ptt=80 tấn.

- Kết cấu móng (gồm cọc, đài, dầm) dùng BTCT mác 300#.

- Cốt thép AI, cường độ tính toán: Ra = 2300 kG/cm2.

- Cốt thép AII, cường độ tính toán: Ra = 2800 kG/cm2.

- Cốt thép AIII, cường độ tính toán: Ra = 3600 kG/cm2.

Giải pháp kết cấu thân công trình

Giải pháp kết cấu lựa chọn là khung bê tông cốt thép toàn khối kết hợp với lõi cứngbê tông cốt thép Sàn bê tông cốt thép liền khối đổ tại chỗ dày 150mm.

- Phần thân công trình (gồm cột, dầm , sàn) dùng BTCT mác 300#.

- Cốt thép AI, cường độ tính toán: Ra = 2300 kG/cm2.

- Cốt thép AII, cường độ tính toán: Ra = 2800 kG/cm2.

- Cốt thép AIII, cường độ tính toán: Ra = 3600 kG/cm2.