Những vấn đề pháp lý về giá đất do nhà nước quy định

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH BÙI TRANG KIM YẾN YẾU TỐ TÀI SẢN TRONG MỐI QUAN HỆ GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH YẾU TỐ TÀI SẢN TRONG MỐI QUAN HỆ GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60380107 Người hướng dẫn khoa học: Tiến sĩ PHẠM VĂN VÕ Học viên: BÙI TRANG KIM YẾN, Lớp Cao học Luật kinh tế Khoá 19 TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi tên: Bùi Trang Kim Yến – tác giả đề tài Luận văn Thạc sĩ luật học “Yếu tố tài sản mối quan hệ Nhà nước người sử dụng đất”.Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu tơi thực hiện, hướng dẫn khoa học Tiến sĩ Phạm Văn Võ Luận văn có sử dụng, trích dẫn số ý tưởng, quan điểm khoa học, kết nghiên cứu số tác giả ghi nhận nguồn tư liệu phần thích Danh mục tài liệu tham khảo Những thông tin, số liệu sử dụng Luận văn mang tính chất cá nhân trích dẫn, sử dụng nhằm mục đích nghiên cứu học tập, ngồi khơng sử dụng vào mục đích khác Tơi xin chịu trách nhiệm tính trung thực, khách quan số liệu, liệu thơng tin trình bày Luận văn Tác giả Bùi Trang Kim Yến MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG LÝ LUẬN VỀ YẾU TỐ TÀI SẢN TRONG MỐI QUAN HỆ GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Cơ sở xác định yếu tố tài sản mối quan hệ Nhà nước người sử dụng đất 1.1.1 Quan hệ Nhà nước người sử dụng đất phát sinh thực quyền sở hữu toàn dân đất đai 1.1.2 Quyền sử dụng đất quyền tài sản 10 1.1.3 Yếu tố quyền lực công cụ thực quyền tài sản 13 1.2 Vai trò pháp luật đất đai đảm bảo yếu tố tài sản mối quan hệ Nhà nước người sử dụng đất 19 1.2.1 Pháp luật đất đai phải ghi nhận bảo đảm quyền lợi đáng bên quan hệ 19 1.2.2 Pháp luật đất đai phải tôn trọng tác động quy luật thị trường 24 KẾT LUẬN CHƯƠNG 26 CHƯƠNG SỰ THỂ HIỆN CỦA YẾU TỐ TÀI SẢN TRONG MỐI QUAN HỆ GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRONG PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN 27 2.1 Sự thể yếu tố tài sản mối quan hệ Nhà nước người sử dụng đất pháp luật đất đai 27 2.1.1 Về chế trao chấm dứt quyền sử dụng đất 27 2.1.2 Về quyền nghĩa vụ, trách nhiệm bên 36 2.1.3 Về chế giải tranh chấp 48 2.2 Hướng hoàn thiện 54 2.2.1 Về nhận thức 54 2.2.2 Các giải pháp cụ thể 56 KẾT LUẬN CHƯƠNG 62 KẾT LUẬN 63 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Trong lịch sử lập pháp Việt Nam nước, chế định đất đai nội dung nhà làm luật dành nhiều quan tâm tính chất quan trọng đất đai mặt đời sống trị - kinh tế - xã hội: - Ở góc độ trị, đất đai thành tố cấu tạo nên lãnh thổ xác lập chủ quyền, địa vị pháp lý quốc gia độc lập theo quy định công pháp quốc tế - Đối với kinh tế, đất đai với nguồn vốn nguồn lao động ba nguồn lực thiết yếu Trong đó, đất đai nguồn lực khan tính cố định khơng thể tái tạo Do tính sinh lợi cao khó tiếp cận đất đai nên việc phân bổ nguồn lực tác động mạnh mẽ đến chiều hướng tốc độ phát triển kinh tế - Về mặt đời sống xã hội, đất đai thành tố môi trường - nơi người sinh sống tiến hành hoạt động xã hội Trong suốt trình lịch sử, tồn phát triển xã hội Việt Nam gắn chặt với đất Vấn đề đất đai từ xưa đến vấn đề xã hội thiết Đối với người Việt Nam, tư tưởng “an cư lạc nghiệp” có tác động chi phối mạnh mẽ đến nhu cầu đất tạo nên nét đặc thù quan hệ đất đai Xuất phát từ vai trò đặc biệt này, quan hệ đất đai Nhà nước với người sử dụng đất hay người sử dụng đất với tiềm ẩn nhiều vấn đề phức tạp cần phải pháp luật điều chỉnh Để giải tốt mối quan hệ này, đặc biệt quan hệ người sử dụng đất Nhà nước - chủ thể đặc biệt vừa có tư cách chủ sở hữu đất đai vừa có tư cách chủ thể quản lý xã hội, quy phạm pháp luật cần phải thiết kế dựa vào tính chất quan hệ chủ thể tham gia quan hệ Vì phương pháp điều chỉnh pháp luật phải phù hợp với quan hệ điều chỉnh nên yếu tố chi phối đến tính chất quan hệ cần xem trọng Trong quan hệ pháp luật đất đai Nhà nước với tư cách chủ sở hữu đất đai người sử dụng đất với tư cách chủ thể trực tiếp khai thác tính đất đai, yếu tố tài sản giữ vai trò quan trọng, định tính chất mối quan hệ lại dễ bị chi phối yếu tố trị - xã hội khác đất đai loại tài sản đặc biệt Nhà nước đồng thời chủ thể quản lý xã hội Thực tế cho thấy, yếu tố tài sản mối quan hệ Nhà nước người sử dụng đất chưa trọng mức, kéo theo hệ lợi ích kinh tế Nhà nước lẫn người sử dụng đất chưa đảm bảo tốt Quan hệ tài sản Nhà nước người sử dụng đất thị trường sơ cấp bị lệch lạc đồng thời gây ảnh hưởng không tốt đến thị trường thứ cấp Trong hoạt động điều phối đất đai Nhà nước, tính hành lấn át yếu tố thị trường, nghĩa vụ tài người sử dụng đất chưa xác định áp dụng phù hợp, chế định giá đất Nhà nước nhiều bất cập dấu hiệu cho thấy cần phải đặt vấn đề nhìn nhận, xem xét cách thích đáng tồn biểu yếu tố tài sản mối quan hệ Đặt điều kiện thực chế độ sở hữu toàn dân đất đai phát triển kinh tế thị trường nay, vai trò chủ sở hữu đất đai Nhà nước phải phát huy thông qua biện pháp mang tính kinh tế, trọng vào yếu tố tài sản có phân tách với nhiệm vụ quản lý hành Đặc biệt quan hệ đất đai Nhà nước với chủ thể sử dụng đất, yếu tố tài sản phải nhấn mạnh đất đai trường hợp giữ vai trò nguồn lực kinh tế, loại hàng hoá đặt biệt với khả sinh lợi cao Bỏ qua, xác định sai lệch vận dụng thiếu thống yếu tố tài sản mối quan hệ không gây thiệt hại cho Nhà nước người sử dụng đất mà cịn có khả gây nên bất bình đẳng chủ thể kinh doanh, tạo tâm lý khơng an tồn cho nhà đầu tư hình thành bất ổn cho thị trường bất động sản nói riêng kinh tế nói chung Vì lý trên, tác giả chọn “Yếu tố tài sản mối quan hệ Nhà nước người sử dụng đất” làm đề tài Luận văn Thạc sĩ Luật học với mong muốn mang lại cơng trình nghiên cứu nghiêm túc có giá trị mặt khoa học Tình hình nghiên cứu Hiện nay, vấn đề yếu tố tài sản mối quan hệ Nhà nước chủ thể sử dụng đất nghiên cứu nhiều góc độ mức độ khác Tiêu biểu có cơng trình nghiên cứu sau: - Nhóm cơng trình nghiên cứu đề cập đến mối quan hệ tài sản Nhà nước người sử dụng đất có đề tài như: viết “Yếu tố thị trường quan hệ đất đai Nhà nước người sử dụng đất “thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp”” tác giả Lưu Quốc Thái đăng Tạp chí Nhà nước Pháp luật số 11 năm 2007, sách chuyên khảo xuất năm 2011 tác giả Phạm Văn Võ Chế độ pháp lý sở hữu đất đai quyền tài sản đất đai, sách chuyên khảo xuất năm 2016 tác giả Lưu Quốc Thái Những vấn đề pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam Nội dung tác phẩm khẳng định thuộc tính thị trường, chất tài sản Nhà nước người sử dụng đất, đồng thời phân tích biểu thuộc tính qua số quy định pháp luật - Nhóm cơng trình nghiên cứu trình bày yếu tố tài sản quan hệ đất đai Nhà nước người sử dụng đất thông qua việc phân tích chế độ sở hữu đất đai bao gồm: Luận án Tiến sĩ Luật học năm 2009 tác giả Phạm Văn Võ Chế độ pháp lý sở hữu đất đai Việt Nam nay, viết “Chế độ sở hữu toàn dân đất đai theo Hiến pháp năm 1992 vấn đề đặt ra” tác giả Lưu Quốc Thái đăng Tạp chí Nhà nước pháp luật số 17 năm 2013, viết “Đổi chế độ sở hữu đất đai vấn đề bảo đảm quyền người Việt Nam” tác giả Mai Hồng Quỳ đăng Tạp chí Khoa học pháp lý số chuyên đề 01 năm 2011 - Yếu tố tài sản quan hệ đất đai Nhà nước người sử dụng đất nghiên cứu góc độ chế định tài đất đai quyền, nghĩa vụ cụ thể người sử dụng đất, thông qua đề tài như: viết “Hoàn thiện hệ thống tài đất đai vấn đề lành mạnh hoá thị trường quyền sử dụng đất” tác giả Lưu Quốc Thái đăng tạp chí Khoa học pháp lý số 04 năm 2009, viết “Vấn đề đảm bảo công sử dụng đất theo pháp luật đất đai” đăng tạp chí Khoa học pháp lý số 05 năm 2012 tác giả Nguyễn Thị Kiều Oanh, Luận văn Thạc sĩ Luật học năm 2017 tác giả Trần Minh Chương Quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Nhìn chung, cơng trình nghiên cứu có giá trị tham khảo lớn nhiều khía cạnh, góc độ yếu tố tài sản mối quan hệ Nhà nước chủ thể sử dụng đất Tuy nhiên, thay đổi quy định pháp luật nên kết nghiên cứu số cơng trình nhiều trở nên lạc hậu Hơn nữa, yếu tố tài sản xem xét thông qua việc phân tích số vấn đề cụ thể, chưa có cơng trình tập trung nghiên cứu cách tổng quan để làm bật lên vị trí yếu tố tài sản vận dụng yếu tố tài sản hoạch định quy phạm điều chỉnh vấn đề phát sinh Nhà nước chủ thể sử dụng đất Do đó, tác giả nhận thấy việc nghiên cứu đề tài “Yếu tố tài sản mối quan hệ Nhà nước người sử dụng đất” thông qua khảo sát quy định pháp luật hành mang lại ý nghĩa khoa học giá trị ứng dụng cho đề tài Mục đích, đối tượng, giới hạn phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu vấn đề yếu tố tài sản mối quan hệ Nhà nước người sử dụng đất, đề tài muốn làm sáng tỏ nhận thức chất, đặc trưng vai trò yếu tố tài sản quan hệ Nhà nước với người sử dụng đất thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp Qua đó, khẳng định ý nghĩa việc tơn trọng đảm bảo tồn khách quan yếu tố tài sản mối quan hệ Trên sở nhận thức mặt lý luận, đề tài khảo sát quy định pháp luật hành điều chỉnh yếu tố tài sản Nhà nước việc áp dụng quy định thực tiễn để độ chênh lý luận thực tiễn, vấn đề xã hội – pháp lý phát sinh việc đưa quy định pháp luật vào điều chỉnh quan hệ đất đai thực tế Từ đó, đề tài đánh giá mặt tích cực lẫn hạn chế quy định pháp luật hành công tác triển khai, thực để cố gắng đề số biện pháp loại bỏ bất cập làm lành mạnh hóa vấn đề có liên quan để yếu tố tài sản mối quan hệ Nhà nước chủ thể sử dụng đất xác định đắn phù hợp, đảm bảo quyền lợi cho bên tham gia vào quan hệ Pháp luật quy định chủ thể sử dụng đất phải thực nhiều nghĩa vụ tài Nhà nước Nhưng phạm vi nghiên cứu đề tài, tác giả tập trung trình bày nghĩa vụ tài biểu cụ thể trực tiếp yếu tố tài sản mối quan hệ Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai người sử dụng đất (không đề cập đến nghĩa vụ tài mang tính chất hành phí lệ phí quản lý sử dụng đất, tiền phạt vi phạm hành chính, tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại) Phương pháp tiến hành nghiên cứu Để tiếp cận vấn đề đặt ra, tác giả từ kiến thức lý luận chung đến khảo sát quy định pháp luật hành nhận thức thực tiễn áp dụng pháp luật để điểm chưa phù hợp, bất cập đề xuất hướng hoàn thiện Phương pháp lý luận vật biện chứng phương pháp sử dụng chủ yếu xuyên suốt trình tác giả nghiên cứu, thực đề tài Ngoài ra, phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, bình luận sử dụng để phục vụ cho công tác nghiên cứu Cụ thể:  Phương pháp phân tích, tổng hợp: Tại chương 1, tác giả sử dụng phương pháp để phân tích quy định chế độ sở hữu, đặc điểm chế độ sở hữu nhằm khẳng định tính khách quan chất tài sản mối quan hệ Nhà nước người sử dụng đất Tại chương 2, phương pháp áp dụng để làm rõ nội dung quy định pháp luật, quan điểm khoa học khác khái niệm pháp lý, tình thực tế phát sinh nhằm chứng minh cho biểu yếu tố tài sản tồn mức độ khác pháp luật đất đai hành qua trường hợp cụ thể  Phương pháp so sánh: Tại chương 1, phương pháp so sánh tác giả áp dụng vào việc tìm hiểu pháp luật đất đai Việt Nam qua thời kỳ điều chỉnh mối quan hệ Nhà nước người sử dụng đất yếu tố mệnh lệnh hành tác động đến kinh tế - xã hội tương ứng, để từ chứng minh yếu tố quyền lực công cụ để Nhà nước thực quyền sở hữu Tại chương 2, tác giả sử dụng phương pháp so sánh chủ yếu quy định pháp luật đất đai hành quy định pháp luật đất đai trước điều chỉnh vấn đề pháp lý để làm rõ tiến pháp luật, hạn chế chưa khắc phục  Phương pháp tổng hợp: Tại chương 1, sở tổng hợp đặc điểm quyền sử dụng đất tương tác mang chất tài sản Nhà nước người sử dụng đất, tác giả tạm đưa cách hiểu yếu tố tài sản mối quan hệ Nhà nước người sử dụng đất Đồng thời, tác giả khái quát hóa thành vấn đề pháp lý đặt từ lý luận chất mối quan hệ Tại chương 2, tác giả áp dụng phương pháp tổng hợp thực trạng biểu yếu tố tài sản vấn đề cụ thể, quy định cụ thể nhằm đưa đánh giá chung mang tính khái qt Ngồi ra, phương pháp sử dụng xuyên suốt để rút luận điểm, luận cho luận văn Đối với phần kết luận chương phần kết luận luận văn, phương pháp tổng hợp sử dụng với vai trị đúc kết nội dung vấn đề nghiên cứu đạt Ý nghĩa khoa học giá trị ứng dụng đề tài Đề tài thực với mong muốn mang lại cơng trình nghiên cứu khoa học nghiêm túc trung thực lĩnh vực pháp luật đất đai Với kiến thức lý luận tổng quan thực trạng chất yếu tố tài sản quan hệ sở hữu đất đai Nhà nước người sử dụng đất, đề tài trở thành nguồn tài liệu tham khảo nghiên cứu pháp luật đất đai nói chung vấn đề sở hữu đất đai nói riêng Bố cục luận văn Để giải vấn đề nghiên cứu đặt cách khoa học logic, kết cấu luận văn phân thành chương: Chương Lý luận yếu tố tài sản mối quan hệ Nhà nước người sử dụng đất Chương Sự thể yếu tố tài sản mối quan hệ Nhà nước người sử dụng đất pháp luật đất đai hướng hoàn thiện 32 Lưu Quốc Thái (2014), “Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất điều kiện kinh tế thị trường”, Tạp chí Khoa học pháp lý, (04), tr.14-25 33 Lưu Quốc Thái (2014), “Hoàn thiện pháp luật đất đai môi trường theo Hiến pháp năm 2013”, Đặc san Tạp chí Khoa học pháp lý, (02), tr.51-59 34 Lưu Quốc Thái (2013), “Chế độ sở hữu toàn dân đất đai theo Hiến pháp 1992 vấn đề đặt ra”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (17), tr 9-19 35 Lưu Quốc Thái (2009), “Pháp luật thị trường quyền sử dụng đất – Thực trạng hướng hoàn thiện”, Luận án Tiến sĩ Luật học, Đại học Luật TP.HCM 36 Lưu Quốc Thái (2009), “Hồn thiện hệ thống tài đất đai vấn đề lành mạnh hóa thị trường quyền sử dụng đất”, Tạp chí Khoa học pháp lý, (4), tr.9-19 37 Lưu Quốc Thái (2007), “Yếu tố thị trường quan hệ đất đai Nhà nước người sử dụng đất “thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp””, Tạp chí Nhà nước Pháp luật , (11), tr.66-80 38 Lưu Quốc Thái (2006), “Bàn khái niệm tranh chấp đất đai Luật Đất đai năm 2003”, Tạp chí Khoa học pháp lý, (02), tr.3-6 39 Lưu Quốc Thái (2006), “Bàn vấn đề đầu đất đai thị trường bất động sản nước ta”, Tạp chí Khoa học pháp lý, (01), tr.22-27 40 Nguyễn Thùy Trang (2016), “Quyền sử dụng đất - Một số quan điểm tiếp cận đề xuất hướng giải khoa học pháp lý Việt Nam”, Tạp chí Khoa học pháp lý, (04), tr.57-64 41 Phạm Văn Võ, Nguyễn Hồng Thùy Trang (2012), “Các mơ hình sở hữu đất đai vấn đề pháp lí đặt Việt Nam”, Tạp chí Khoa học pháp lý, (03), tr.45-50 42 Phạm Văn Võ (2011), “Chế độ pháp lý sở hữu quyền tài sản đất đai”, Nxb Lao động 43 Phạm Văn Võ (2011), “Thị trường hóa quan hệ đất đai vấn đề bảo đảm quyền tài sản người sử dụng đất”, Tạp chí Khoa học pháp lý số chuyên đề, (01), tr.12-19 44 Phạm Văn Võ (2008), “Về đặc trưng chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam nay”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (04), tr.29-49 45 Phạm Văn Võ (2003), “Về mối quan hệ Nhà nước với người sử dụng đất thể mối quan hệ Dự thảo Luật Đất đai”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (10), tr.10-17 Tài liệu từ Internet 46 Nhóm phóng viên Đơng Nam Bộ, “Nhập nhằng công – tư dự án nghĩa trang”, http://www.baomoi.com/nhap-nhang-cong-tu-du-an-nghiatrang/c/15423713.epi, truy cập vào ngày 30/11/2016 47 Lê Văn Sua, “Giá đất theo quy định pháp luật, tác động giá đất đến nguồn thu tài đất đai”,http://www.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghiencuu-trao-doi.aspx?ItemID=2036, truy cập vào ngày 15/8/2017 48 Nhung Nguyễn, “Tăng sắc thuế để điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất?”, http://www.sggp.org.vn/xahoi/2008/2/143720/, truy cập vào ngày 20/02/2017 49 Bình Minh, “Hạ tầng định giá trị bất động sản”, http://www.sggp.org.vn/ha-tang-quyet-dinh-gia-tri-bat-dong-san-461597.html, truy cập vào ngày 15/8/2017 50 Tường Vi - Tuyết Lê, “Thông hầm Thủ Thiêm: Bất động sản bờ Đơng có “đội” giá?”, https://cafeland.vn/tin-tuc/thong-ham-thu-thiem-bat-dong-san-bodong-co-doi-gia-16203.html, truy cập vào ngày 15/8/2017 PHỤ LỤC 01: VỤ VIỆC ƠNG ĐỒN HỮU ĐẦM PHỤ LỤC 02: VỤ VIỆC BÀ NGUYỄN KIM HOA PHỤ LỤC SỐ 03: VỤ VIỆC ÔNG NGUYỄN QUỐC TUẤN ... thực quy? ??n chủ sở hữu đất đai, Nhà nước có quy? ??n định đoạt lẫn quy? ??n tài sản đất Quy? ??n Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai quy định Điều 13 Luật Đất đai 2013 Quy định tách biệt quy? ??n... thẩm quy? ??n, trách nhiệm định giá đất cho Nhà nước Luật Đất đai 1993 bước tiến lớn, có ý nghĩa tích cực Nhà nước lẫn người sử dụng đất Giá đất Nhà nước đặt sở cho đổi sách tài đất đai Thay cho Pháp. .. đất Thuộc tính hàng hóa đất đai ghi nhận, tồn giá đất Nhà nước thức xuất cụ thể hóa quy định Điều 12 Luật Đất đai 1993: ? ?Nhà nước xác định giá cho loại đất để tính thuế chuyển quy? ??n sử dụng đất,