THỰC TRẠNG, NGUYÊN NHÂN VÀ MỘT SỐ BIỆN PHÁP NHẰM NÂNG CAO TÍNH HỢP LÝ CỦA BẢNG GIÁ ĐẤT DO NHÀ NƯỚC QUY ĐỊNH TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM NĂM 2009

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Thị Bảo Ngọc BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: THỰC TRẠNG, NGUN NHÂN VÀ MỘT SỐ BIỆN PHÁP NHẰM NÂNG CAO TÍNH HỢP LÝ CỦA BẢNG GIÁ ĐẤT DO NHÀ NƯỚC QUY ĐỊNH TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM NĂM 2009 SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH : : : : : TRẦN THỊ BẢO NGỌC 0135016 DH05TB 2005 – 2009 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản - TP Hồ Chí Minh, tháng năm 2009 - TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Thị Bảo Ngọc Lời cảm ơn Để đạt kết hôm nay, xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến ba, mẹ, người ân cần nuôi dưỡng, dạy dỗ nên người, hết lòn2g chăm lo tạo điều kiện thuận lợi cho suốt chặng đường học tập Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Thị Bảo Ngọc Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Thị Bảo Ngọc TÓM TẮT Sinh viên thực TRẦN THỊ BẢO NGỌC, khoa Quản Lý Đất Đai & Thị Trường Bất Động Sản, trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh Đề Tài: THỰC TRẠNG, NGUYÊN NHÂN VÀ MỘT SỐ BIỆN PHÁP NHẰM NÂNG CAO TÍNH HỢP LÝ CỦA BẢNG GIÁ ĐẤT DO NHÀ NƯỚC QUY ĐỊNH TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM NĂM 2009 Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Đức Thành Luận văn tốt nghiệp: “Thực trạng, nguyên nhân số biện pháp nhằm nâng cao tính hợp lý Bảng giá đất Nhà nước quy định địa bàn Tp.HCM năm 2009” thực nhằm đánh giá thực trạng giá đất Nhà nước quy định địa bàn thành phố Hồ Chí Minh năm 2008, 2009; tìm hiểu nguyên nhân đưa giải pháp, mơ hình định giá để giá đất Nhà nước quy định thực trở thành công cụ quản lý Nhà nước thị trường bất động sản Luận văn chứng minh giá đất Nhà nước quy định địa bàn thành phố Hồ Chí minh nhiều hạn chế khung pháp lý giá đất, phương pháp xây dựng, quy trình thực hiện,… Dẫn đến kiểm sóat Nhà nước thị trường bất động sản gây khơng thiệt hại kinh tế cho Nhà nước người sử dụng đất Đề tài thực nguyên tắc nghiên cứu lý thuyết chung bất động sản thị trường bất động sản, quy luật cung – cầu đất đai,…Bên cạnh đó, đề tài sử dụng số tài liệu phòng Đăng ký kinh tế đất thuộc sở Tài Nguyên – Mơi Trường cung cấp (Như: tờ trình việc xây dựng Bảng giá loại đất địa bàn Thành phố qua năm, báo cáo tình hình thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh,… ) Để đạt thuyết phục cao, đề tài sử dụng phương pháp thu thập, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích, phần mềm phân tích liệu nghiên cứu SPSS (Statistical Package for Social Sciences) Nội dung nghiên cứu đề tài bao gồm: Khái quát tình hình kinh tế xã hội thành phố Hồ Chí Minh Khái quát thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Những hạn chế giá đất nhà nước quy định Những giải pháp kiến nghị vấn đề giá đất thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Mơ hình thực nghiệm để định giá đất Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Thị Bảo Ngọc MỤC LỤC Lời cảm ơn i Tóm tắt .ii ĐẶT VẤN ĐỀ Sự cần thiết đề tài Mục đích – Đối tượng – Phạm vi nghiên cứu PHẦN 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Thị Trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm thị trường bất động sản .3 1.1.2 Các thành phần thị trường bất động sản 1.1.3 Vai trò thị trường bất động sản 1.2 Các vấn đề giá đất 1.2.1 Cơ sở lý luận giá đất yếu tố tác động đến giá đất 1.2.2 Giá đất nhà nước quy định 16 1.2.3 Khái niệm đặc tính giá đất thị trường 17 1.2.4 Mối quan hệ giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường 18 1.3 Mối quan hệ giá đất đai cung – cầu bất động sản 19 1.4 Vị trí định giá đất đai hệ thống quản lý nhà nước thị trường bất động sản 20 1.5 Các phương pháp định giá đất đai sử dụng 21 1.5.1 Phương pháp so sánh 21 1.5.2 Phương pháp chi phí 22 1.5.3 Phương pháp thu nhập 24 1.5.4 Phương pháp thặng dư 25 1.5.5 Phương pháp lợi nhuận 26 1.5.6 Mơ hình định giá theo tuyến đường 26 1.6 Hệ thống quản lý giá đất 27 1.6.1 Hệ thống văn pháp luật quản lý giá đất 27 1.6.2 Hệ thống thông tin giá đất đai 28 1.7 Nội dung, phương pháp nghiên cứu quy trình thực 29 1.7.1 Nội dung nghiên cứu 29 1.7.2 Phương pháp nghiên cứu 29 1.7.3 Quy trình thực 30 PHẦN 2: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 31 2.1 Khái quát tình hình kinh tế xã hội thành phố Hồ Chí Minh 31 2.1.1 Tăng trưởng kinh tế 32 2.1.2 Dân số 34 2.2 Tình hình sử dụng đất đai 36 2.3 Khái quát thị trường bất động sản địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 38 2.3.1 Diễn biến thị trường bất động sản từ năm 2007 đến cuối năm 2008 38 2.3.2 Diễn biến thị trường bất động sản quý I năm 2009 39 2.4 Những hạn chế bảng giá đất nhà nước quy định 40 2.4.1 Những hạn chế mẫu thuẫn khung pháp lý giá đất Nhà nước quy định 52 2.4.2 Phương pháp xác định giá đất trình tự tiến hành xây dựng 57 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Thị Bảo Ngọc 2.4.3 Nguồn liệu không cao 59 2.4.4 Thiếu quan định giá chuyên nghiệp 60 2.5 Những giải pháp kiến nghị vấn đề giá đất thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh 60 2.5.1 Đối với vấn đề giá đất thị trường chuyển quyền sử dụng đất thành phố Hồ Chí Minh 61 2.5.1 Đối với giá đất Nhà nước quy định địa bàn thành phố Hồ Chí Minh62 KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ 74 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Thị Bảo Ngọc ĐẶT VẤN ĐỀ Sự cần thiết cần thiết đề tài So với phát triển thị trường bất động sản nước giới, thị trường bất động sản nước ta hình thành, phát triển coi thị trường non trẻ Tuy nhiên, thị trường bất động sản thể vai trò khơng nhỏ góp phần chuyển dịch cấu đất đai theo hướng tích cực hiệu quả; thu hút lượng vốn đáng kể đầu tư phát triển bất động sản; góp phần cải thiện điều kiện lại người dân; tạo sôi động lĩnh vực liên quan kinh doanh xây dựng, phát triển giao thông vận tải; tăng cường kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội,… Đối với nước có sở hữu tư nhân đất đai, thuế đất bất động sản vấn đề quan trọng; đó, quan trọng giá đất Đặc biệt nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên giá đất chế tài giá đất trở nên quan trọng giá đất xem công cụ để Nhà nước quản lý đất đai chế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa Bên cạnh đó, giá đất ảnh hưởng trực tiếp đến nghĩa vụ tài mà cơng dân phải thực giao dịch liên quan đến đất đai Theo Điều 56 Luật Đất Đai năm 2003, giá đất nhà nước quy định thực chức năng; làm tính thuế (và lệ phí); làm thu tiền sử dụng đất đền bù đất bị thu hồi Vì vấn đề giá đất nội dung quan trọng, có ảnh hưởng mạnh mẽ đến phát triển kinh tế xã hội đất nước Tuy nhiên kinh tế thị trường, giá đất có chế hình thành vận hành theo quy luật khách quan (cung-cầu, cạnh tranh, giá trị…), nhà nước ngăn chặn làm thay đổi quy luật đó, có đưa biện pháp nhằm tạo điều kiện điều chỉnh, đảm bảo cho quy luật thị trường vận động lành mạnh, ổn định, hướng Do đó, dù thời gian qua pháp lý quy định giá đất có, đưa vào thực tiễn nhiều tồn Là trung tâm kinh tế, văn hóa, xã hội lớn nước; Thành phố Hồ Chí Minh tập trung nhiều thành phần kinh tế dân cư từ khắp nơi sinh sống, làm việc Chính vậy, thành phố Hồ Chí Minh nơi có thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ sơi động Mặt khác, thị trường phát triển nên thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh tồn nhiều vấn đề như: chế quản lý thị trường bất động sản nhiều yếu kém, tình trạng đầu nhà đất; kích cầu ảo để nâng giá bất động sản; giao dịch ngầm diễn ra;….Đặc biệt, giá đất nhà nước quy định chưa thực đáp ứng nhu cầu thực tế Xuất phát từ tầm quan trọng giá đất Được biết, thành phố Hồ Chí Minh q trình xây dựng bảng giá đất có nhiều điểm chưa hồn thiện Nên q trình áp dụng vào thực tế nhiều hạn chế phạm vi Để góp phần hồn thiện thể chế khung pháp lý giá đất nhà nước quy định, đồng thời góp phần xây dựng bảng giá đất năm 2010 cho thành phố Hồ Chí Minh, chúng tơi chọn đề tài: “ Thực trạng, nguyên nhân số biện pháp nhằm nâng cao tính hợp lý Bảng giá đất Nhà nước quy định địa bàn Tp.HCM năm 2009” Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Thị Bảo Ngọc Mục đích - Đối tượng – Phạm vi nghiên cứu Mục đích nghiên cứu Từ việc nghiên cứu thực trạng thị trường bất động sản thực trạng Bảng giá đất thành phố Hồ Chí Minh, đưa số kiến nghị mơ hình xây dựng bảng giá đất nhằm góp phần xây dựng Bảng giá đất năm 2010 thành phố Hồ Chí Minh Đối tượng nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu đề tài giá đất nhà nước quy định - Đối tượng khảo sát bảng giá đất, giá thị trường, yếu tố cấu thành giá đất Phạm vi nghiên cứu - Thời gian nghiên cứu: từ tháng 3/2009 đến 7/2009 - Không gian nghiên cứu: Đề tài thực địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Thị Bảo Ngọc PHẦN I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm thị trường bất động sản a) Khái niệm Điều 181 Bộ Luật Dân nước ta quy định: “ Bất động sản tài sản khơng thể di dời được” Hay nói cách khác, bất động sản đất đai vật thể cố định gắn với đất đai Những vật thể gắn với đất đai vật thể đất sử dụng trạng thái khơng thể tách rời đất đai vật thể mà dịch chuyển bị hư hại Bất động sản khác với hàng hóa khác chỗ chúng khơng mua bán mà đối tượng nhiều giao dịch khác cho thuê, chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tất giao dịch thông qua quan hệ hàng hóa, quan hệ cung – cầu, tiền tệ coi quan hệ thị trường tạo nên thị trường Thị trường đời mà xã hội có trao đổi, giao dịch mua bán hàng hóa Theo dòng lịch sử đất đai lọai hàng hóa bất động sản Khi chế độ sở hữu đất đai xác lập, mà họat động kinh tế phát triển, nhu cầu sử dụng đất để phục vụ sản xuất đời sống tăng lên quan hệ đất đai phát triển đất đai trở thành hàng hóa Như đời phát triển thị trường bất động sản gắn liền với trình đất đai chuyển thành hàng hóa tất yếu nhu cầu sử dụng đất phát triển họat động kinh tế - xã hội Do dó, hiểu thị trường bất động sản tổng thể giao dịch bất động sản dựa quan hệ hàng hóa tiền tệ diễn không gian thời gian định Hay nói cách khác, thị trường bất động sản nơi diễn quan hệ giao dịch bất động sản, người mua người bán tác động lẫn để xác định giá số lượng hàng hóa dịch vụ bất động sản giao dịch b) Những đặc điểm chủ yếu thị trường bất động sản Hàng hóa bất động sản lọai hàng hóa có nhiều thuộc tính đặc biệt khác với hàng hóa thơng thường nên thị trường bất động sản có đặc điểm riêng biệt:  Tính cách biệt hàng hóa với địa điểm giao dịch;  Thị trường bất động sản thực chất thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa dựng bất động sản;  Thị trường bất động sản mang tính vùng tính khu vực sâu sắc;  Thị trường bất động sản thị trường cạnh tranh không hòan hảo;  Cung bất động sản phản ứng chậm so với thị trường;  Thị trường bất động sản thị trường khó xâm nhập;  Thị trường bất động sản chịu chi phối yếu tố pháp luật; Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Thị Bảo Ngọc  Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn;  Thị trường bất động sản thị trường mà việc tham gia rút khỏi thị trường khơng dơn giản cần có nhiều thời gian 1.1.2 Các thành phần thị trường bất động sản: a) Cầu bất động sản Cầu bất động sản khối lượng hàng hóa bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận có khả toán với mức giá định để nhận bất động sản thị trường thời điểm định Khi kinh tế phát triển, trình thị hóa diễn ra, dân số phát triển kéo theo phát triển hoạt động kinh doanh, giải trí, sinh họat,…Vì vậy, mà nhu cầu loại bất động sản như: nhà ở, đất đai, văn phòng cho thuê ,…là lớn Tuy nhiên nhu cầu bất động sản mong muốn người dân bất động sản nhằm thỏa mãn mục đích tiêu dùng họ, nhu cầu tăng lên với phát triển xã hội; nhu cầu dường vô tận Nhu cầu bất động sản trở thành cầu bất động sản thật nhu cầu có khả chi trả, nhu cầu có họat động thị trường nhu cầu khơng tự thỏa mãn Cầu thị trường bất động sản phụ thuộc vào yếu tố:  Giá bất động sản;  Thu nhập người tiêu dùng;  Sở thích tiêu dùng;  Quy mơ tiêu thụ thị trường;  Dự báo tương lai  Dân số,… Để đo lường tác động nhân tố đến thay đổi cầu, người ta sử dụng hệ số co giãn Độ co giãn cầu bất động sản mối quan hệ so sánh tốc độ thay đổi cầu so với tốc độ thay đổi yếu tố tác động Tỷ lệ phần trăm thay đổi số lượng cầu ED = Tỷ lệ phần trăm thay đổi yếu tố tác động Từ công thức cho thấy: Hệ số ED lớn có nghĩa số lượng cầu nhà nhạy cảm với nhân tố tác động, nhân tố làm thay đổi lớn lượng cầu 10 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Thị Bảo Ngọc Bên cạnh đó, nghĩa vụ tài liên quan đến vấn đề đất đai cao (như quy định mức thuế chuyển quyền tỉ lệ thu 4% thuế trước bạ 1%,….), nên thực tế thực giao dịch đất đai phòng tài ngun mơi trường; nhiều cách người bán người mua bất động sản khơng cơng khai xác giá đất mà họ thực giao dịch Vì vậy, giá đất kiểm kê phòng tài ngun có tính chất tham khảo khơng thể sử dụng để xây dựng bảng giá đất 2.4.4 Thiếu quan định giá chuyên nghiệp Trên thị trường bất động sản có nhiều cơng ty tư vấn, thực chức thẩm định giá bất động sản; cơng ty nước ngòai như: CBR, SAVILL,…cơng ty nước Hòang Quân, Thẩm định giá Miền Nam, ngân hàng,…Tuy nhiên, công tác định giá nhằm vào mục đích phân tích, theo dõi biến động thị trường; phục vụ cho mục đích định giá riêng công ty như: chuyển nhượng cho thuê, chấp, vay vốn,… Mà chưa có quan thẩm định giá chuyên nghiệp tham gia vào công tác định giá đất phục vụ cho việc xây dựng bảng giá đất 2.5 Những kiến nghị vấn đề giá đất thị trường bất động sản TP.Hồ Chí Minh Thực trạng giá đất thị trường bất động sản TP.HCM phân tích phần cho thấy: nay, TP.HCM, vấn đề giá đất tỏ nhiều bất ổn, không giá đất UBND TP.HCM ban hành mà giá đất thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đã đến lúc cần phải có nghiên cứu tồn diện, đầy đủ thực trạng tác động lẫn hai lọai giá đất thị trường bất động sản nước nói chung thị trường bất động sản TP.HCM nói riêng nhằm đưa giải pháp thật hữu ích vấn đề Vấn đề giá đất thị trường bất động sản vấn đề phức tạp vừa mang tính pháp lý, vừa mang tính kinh tế Với thời gian nghiên cứu hạn chế chưa có nhiều kinh nghiệm thực tế, vốn kiến thức pháp luật đất đai thầy cô dạy, kết hợp với hướng dẫn tận tình Thầy Nguyễn Văn Hồng (trưởng phòng Đăng ký kinh tế đất, Sở Tài ngun-Mơi trường TP.HCM) tìm hiểu thân, người viết xin mạnh dạn đưa số giải pháp kiến nghị nhằm góp phần xây dựng khung pháp lý có khả kiểm sóat hiệu vấn đề giá đất thị trường bất động sản TP.HCM 2.5.1 Đối với giá đất thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Hồ Chí Minh Để giá đất thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất TP.HCM nói riêng nước nói chung phản ánh giá trị vốn có cần thực đồng giải pháp có tính chất tổng thể liên kết chặt chẽ với sau đây: Thứ nhất, nhanh chóng lập lại cân cung – cầu đất đai nhằm kìm hãm tốc độ gia tăng giá đất tiến tới kéo giá đất thị trường đến mức hợp lý Nhà nước phải tạo thêm nhiều nguồn cung cho phong phú để đáp ứng ngày đa dạng thị trường Muốn vậy, Nhà nước phải đẩy nhanh tiến độ thực dự án 67 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Thị Bảo Ngọc nhà chung cư cao tầng sở quy hoạch, kế họach sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt Bên cạnh đó, cần có sách bảo vệ phát triển quỹ đất cơng nhằm điều hòa lượng cung đất cần thiết Một cung đáp ứng nhu cầu giá đất khơng tăng nhanh, lợi nhuận người kinh doanh đất giảm Khi đó, người nắm giữ đất chuyển nhượng dần để thu hồi vốn đầu tư vào lĩnh vực khác có lợi nhuận cao hơn, làm tăng thêm lượng cung đất làm cho giá đất giảm xuống Thứ hai, chấn chỉnh công tác quy hoạch việc thực quy họach Điều cần làm trước tiên nâng cao chất lượng quy hoạch, kế họach sử dụng đất sở giành quỹ đất hợp lý cho sản xuất nông nghiệp, đất lúa cho mục tiêu an ninh lương thực quốc gia, cần tăng quỹ đất nhu cầu xây dựng kết cấu hạ tầng, xây dựng nhà ở, sản xuất, kinh doanh, phát triển công nghiệp, mở rộng phát triển đô thị Nói cách khác, cơng tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải dự báo nhu cầu, đưa cấu sử dụng đất phù hợp với chuyển dịch cấu kinh tế, gia tăng q trình thị hóa, tăng trưởng kinh tế mức tăng thu nhập người dân Tiếp theo, cần đẩy mạng công tác lập quy hoạch chi tiết công khai cách rộng rãi quy hoạch sử dụng đất, dự án đầu tư phát triển cơng trình bất động sản nhằm thu hút giám sát nhân dân Cơ quan Nhà nước phải giám sát thường xuyên việc thực quy hoạch sử dụng đất phê duyệt; tăng cường rà soát xét quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để kịp thời điều chỉnh hợp lý quỹ đất Thứ ba, kiểm sóat tượng đầu việc áp dụng ba biện pháp: kinh tế, hành chính, tun truyền giáo dục Ngồi ra, cần xây dựng chế đền bù hợp lý rõ ràng, vừa đảm bảo quyền lợi đáng người sử dụng đất, vừa không giá trị gia tăng đất có đầu tư Nhà nước xã hội rơi vào tay bọn đầu Biện pháp kinh tế: sử dụng công cụ thuế Nhà nước cần nghiên cứu xây dựng nâng cao hiệu hai loại thuế: thuế thu nhập chuyển quyền sử dụng đất thuế bất động sản thay cho thuế nhà đất Các loại thuế áp dụng thuế suất lũy tiến phần Nghĩa thu nhập, lợi nhuận thu từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất lớn thuế xuất cao; diện tích đất nhiều thuế xuất tăng Thu nhập từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất đối tượng chịu thuế Tuy nhiên, cần lưu ý phải xác định rõ thu nhập chuyển quyền sử dụng đất cá nhân có hoạt động kinh doanh đất đai đối tượng chịu thuế với mức thuế xuất lũy tiến phần, chuyển quyền sử dụng đất trường hợp ví dụ đổi chỗ khơng thuộc đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân Loại thuế bất động sản : nguyên tắc quy định mức trần diện tích đất ở, sử dụng bất động sản có diện tích đất vượt mức trần phải chịu thuế với mức thuế xuất lũy tiến Ví dụ : Hàn Quốc đánh thuế sở hữu đất dư thừa từ 660 m2 đất trở lên với mức thuế xuất từ 7- 11%/năm Ngoài ra, đất nơng nghiệp, nghiên cứu để áp dụng biện pháp phạt lũy tiến đất nông nghiệp bị bỏ hoang 68 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Thị Bảo Ngọc Biện pháp hành chính: Tăng cường cơng tác tra, kiểm tra tình hình quản lý, sử dụng đất đầu tư dự án địa bàn thành phố Cần thực nghiêm quy định thời hạn đưa đất vào sử dụng Nếu đối tượng giao đất không sử dụng 12 tháng, kéo dài thời gian đầu tư năm sử dụng khơng mục đích giao bị thu hồi Chấn chỉnh việc chuyển nhượng đất nông nghiệp: đối tượng đất chuyển nhượng đối tượng nhận chuyển nhượng phải thỏa mãn điều kiện theo quy định pháp luật Biện pháp tuyên truyền: đẩy mạnh công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai cho người dân, giúp họ nhận thức rõ đất đai tài sản đặc biệt Nhà nước bảo hộ quản lý theo quy hoạch pháp luật Không tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, san lấp mặt bằng, quy hoạch phân lô, xây dựng trái phép… Mọi trường hợp tiến hành mà chưa có khơng có đồng ý quan có thẩm quyền vi phạm quy định quản lý đất đai Thứ tư, thành lập trung tâm chuyên cung cấp dịch vụ, thông tin bất động sản địa bàn thành phố cách thống, cơng khai nhằm định hướng cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, tránh tạo sốt “nóng – lạnh” mà nguyên nhân chủ yếu thiếu thông tin Trung tâm có nhiệm vụ cung cấp thông tin sau:  Thông tin nguồn cung bất động sản, bao gồm nguồn cung doanh nghiệp, cá nhân có bất động sản tham gia vào nguồn cung thị trường, kể nguồn cung khu vực Nhà nước Ngoài ra, nguồn cung bất động sản bao gồm nguồn cung thuộc quy hoạch phát triển tương lai  Các thông tin quy hoạch phát triển đô thị dự án đầu tư phát triển bất động sản  Các thông tin có liên quan đến tính pháp lý đặc điểm kinh tế kỹ thuật bất động sản đối tượng giao dịch  Cung cấp thông tin giá bất động sản: thông tin giá bất động sản qua lần giao dịch trước đó, giá bất động sản tương đương với bất động sản tham gia giao dịch  Thực việc định giá bất động sản theo yêu cầu để bên tham gia giao dịch tham khảo Ngoài ra, Trung tâm có nhiệm vụ điều tra, khảo sát, thu thập, thống kê, tổng hợp, phân tích giá đất thị trường; thơng tin định kỳ tình hình giá đất, biến động giá đất thường kỳ thị trường sàn giao dịch bất động sản để phục vụ cho công tác quản lý giá đất định giá đất nhà nước Để thực tốt nhiệm vụ trên, Trung tâm phải có đội ngũ chuyên gia đào tạo chuyên nghiệp định giá thẩm định bất động sản Trung tâm cần có mối liên hệ chặt chẽ phần chức quan quản lý nhà nước 69 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Thị Bảo Ngọc bất động sản Sở Tài Nguyên Môi Trường, Sở Xây Dựng, quan thuế ngành có liên quan Các biện pháp nhằm bình ổn giá đất cần tiến hành đồng thời với giải pháp, kiến nghị áp dụng cho giá đất Nhà nước quy định, hai loại giá khơng có tách biệt mà chúng có tác động qua lại lẫn Thực tốt giải pháp kiến nghị áp dụng cho giá đất Nhà nước quy định có tác dụng bình ổn giá đất thị trường Ngược lại, giá đất thị trường phản ánh giá trị vốn có Nhà nước thuận lợi trình xây dựng giá đất Nhà nước quy định 2.5.2 Đối với giá đất Nhà nước quy định địa bàn thành phố Để giá đất Nhà nước quy định sát với giá thị trường giá đất Nhà nước quy định thật trở thành công cụ để quản lý đất đai theo định hướng xã hội chủ nghĩa cần có tham gia đồng tất ngành để giải vấn đề sau:  Hoàn thiện hệ thống khung pháp lý giá đất nhằm giải mẫu thuẫn chồng chéo văn bảng pháp lý  Giảm mức phí liên quan đến nghĩa vụ tài thực giao dịch liên quan đến vấn đề đất đai để hạn chế giao dịch ngầm Lúc này, Nhà nước dễ dàng kiểm soát họat động mua bán, trao đổi, thuê mua,…bất động sản thị trường  Hoàn thành đăng ký quyền sử dụng đất, nguồn thơng tin hữu ích để Nhà nước quản lý tình hình giao dịch đất đai thị trường  Điều chỉnh tăng khung giá đất Chính phủ quy định, đặc biệt đất đô thị nhằm đưa giá đất theo khung giá “sát” với giá chuyển nhượng điều kiện bình thường Vấn đề quan trọng thành phố Hồ Chí Minh cần xây dựng Bảng giá đất cụ thể, bảo đảm hài hòa vị trí tốt Muốn vậy, thành phố phải thực tốt yêu cầu sau: a) Yêu cầu điều tra, thu thập mẫu vụ chuyển nhượng thị trường: Để việc thu thập thơng tin nhanh chóng đảm bảo tính khách quan cần: - Các địa phương tạo (thiết kế) chia vùng để điều tra theo tình hình cụ thể địa phương - Có phối hợp chặt chẽ nguồn cung cấp thông tin - Người thu thập thơng tin phải có khả khai thác thơng tin, kinh nghiệm nhận biết độ xác thông tin, để đảm bảo độ tin cậy mẫu vụ chuyển nhượng thị trường Những thơng tin việc điều tra thu thập có ý nghĩa lâu dài việc lập bảng giá, đồng thời thông tin đươc sử dụng cho lần sau Và nguồn cung cấp liệu để phân tích, tổng hợp, nhân diện biến động giá đất qua năm 70 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Thị Bảo Ngọc Việc thu thập thông tin thực tế khơng khó, song việc chuẩn hóa thơng tin xử lý thông tin, lựa chọn mẫu dể tính bình qn đòi hỏi người có kinh nghiệm hiểu biết thấu đáo giá trị chuyển nhượng thị trường bất động sản Vì mà cần có đơn vị chịu trách nhiệm chuyên thu thập, xử lý thông tin giá đất thị trường b) Yêu cầu phương pháp thể giá đất: Đối với phương pháp thể giá đất theo tuyến đường nay, cần khắc phục hạn chế cách quy định: - Giá theo tuyến đường giá bình quân thấp - Giá đọan đường, đường có chênh lệch giá từ 10-20% phải phân đọan giá khác - Khi giá trị đường nhỏ nhỏ 60% so với giá đường khơng quy định giá cho đường mà tính giá theo hẻm đường lớn Theo Th.s Nguyễn Văn Hồng (TP.Đăng ký kinh tế đất – Sở TNMT TP.HCM) nên áp dụng phương pháp thể giá đất theo vùng thay cho cách thể theo tuyến đường Vùng giá trị không phụ thuộc theo quy mô khu đất mà phụ thuộc vào vị trí, đất mục đích sử dụng Các đất vùng chịu ảnh hưởng số yếu tố tác động đến giá, từ vùng có giá trị có giá chuẩn vùng, khu vực thành phố có 600-700 vùng giá trị Khi tính giá cho bất động sản vùng dùng giá chuẩn nhân với hệ số, hệ số xác định thông qua nghiên cứu giá thị trường, có bất động sản nhiều hệ số hệ số tùy thuộc vào đặc điểm riêng bất động sản vùng giá trị Ví dụ, bất động sản vị trí mặt tiền có giá chuẩn 10.000đ, bất động sản có vị trí mặt tiền lại có kích thước đầu to, hậu nhỏ nhân hệ số giảm xuống, đất hẻm nhân với hệ số hẻm c) Yêu cầu phương pháp xây dựng bảng giá: Bảng giá đất xây dựng sở khách quan, không phụ thuộc vào tính tốn thủ cơng người xây dựng bảng giá Muốn vậy, phải có cơng cụ phần mềm để xây dựng bảng giá, người viết mạnh dạn đưa phần mềm phân tích liệu nghiên cứu SPSS (Statistical Package for Social Sciences) phần mềm chuyên dụng xử lý thông tin sơ cấp - thông tin thu thập trực tiếp từ đối tượng nghiên cứu Thông tin xử lý thơng tin định lượng (có ý nghĩa mặt thống kê) Để chứng minh tính hữu ích phần mềm này, người viết thu thập mẫu vụ chuyển nhượng thị trường địa bàn quận (226 mẫu) năm 2008 để xây dựng hàm giá đất quận Từ liệu có qua tham khảo luận văn nhà nghiên cứu trước đó, người viết chọn biến để phản ánh giá đất địa bàn quận bao gồm: - Chiều rộng hẻm (nếu nhà mặt tiền chiều rộng đường): CRHEM - Chiều sâu hẻm : CSHEM - Diện tích: DTICH 71 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Thị Bảo Ngọc - Chiều rộng đất: CRONG - Chiều dài đất: CDAI - thời gian đến trung tâm quận (tại nơi có giá đất cao ngã tư Nguyễn Văn Cừ An Dương Vương): KC Biến giải thích sau: gọi T khỏang cách từ mẫu đến trung tâm quận 5, 1/T đơn vị thu nhập chi trả cho thời gian di chuyển đến trung tâm Kiểm định tương quan biến Mơ hình ma trận tương quan biến mơ hình Correlations CRDORHE M CRDORHE M 1/KC q5 CRONG CDAI DTICH 1/KC q5 CRON G CDAI DTICH GÐAT Pearson Correlation 424(**) 162(*) 202(**) 326(**) 361(**) 657(**) Sig (2-tailed) 000 016 002 000 000 000 222 222 222 222 222 222 222 -.424(**) -.064 -.127 349(**) 339(**) 349(**) Sig (2-tailed) 000 343 060 000 000 000 N 222 222 222 222 222 222 222 162(*) -.064 037 -.010 017 194(**) Sig (2-tailed) 016 343 580 885 805 004 N 222 222 222 222 222 222 222 202(**) -.127 037 -.008 477(**) 327(**) Sig (2-tailed) 002 060 580 907 000 000 N 222 222 222 222 222 222 222 326(**) 349(**) -.010 -.008 834(**) 434(**) Sig (2-tailed) 000 000 885 907 000 000 N 222 222 222 222 222 222 222 361(**) 339(**) 017 477(**) 834(**) 570(**) 000 000 805 000 000 000 N CSHEM CSHEM Pearson Correlation Pearson Correlation Pearson Correlation Pearson Correlation Pearson Correlation Sig (2-tailed) 72 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản N GÐAT SVTH: Trần Thị Bảo Ngọc 222 222 222 222 222 222 222 657(**) 349(**) 194(**) 327(**) 434(**) 570(**) Sig (2-tailed) 000 000 004 000 000 000 N 222 222 222 222 222 222 222 Pearson Correlation (Nguồn: xử lý SPSS) ** Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed) * Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed) Nhận xét: Trong bảng kết trên, biến giành cho cột ba hàng Hàng thứ chứa hệ số tương quan hạng (Correlation Coefficient) biến với biến khác Hàng thứ hai chứa giá trị tiêu chuẩn Khi – Bình phương hai phía Sig (2-tailed) dùng để kiểm định tính khác khơng hệ số tương quan tương ứng Với mơ hình tương quan ta thấy biến độc lập có mối liên hệ tương quan với biến phụ thuộc giá đất Hệ số tương quan cao 0.65 dương thể quan hệ đồng biến biến chiều rộng hẻm biến phụ thuộc giá đất, cho thấy biến chiều rộng hẻm có tác động lớn đến giá đất Đồng thời, hệ số tương quan biến phụ thuộc biến độc lập có biến chiều sâu hẻm có quan hệ tương quan nghịch biến với giá đất, điều giải thích đất nằm sâu hẻm giá đất có xu hương giảm Bên cạnh đó, qua kết ta thấy biến diện tích biến chiều rơng, chiều dài có hệ số tương quan 0.83, cho thấy có mối tương quan chặt chẽ biến Vì vậy, biến chiều rộng chiều dài bị loại khỏi mơ hình Mơ hình hồi quy tuyến tính Variables Entered/Removed(b) Model Variables Entered Variables Removed CRDORHE M, 1/KC q5, DTICH, CSHEM(a) Method Enter a All requested variables entered b Dependent Variable: GÐAT 73 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Thị Bảo Ngọc Model Summary(b) Model R R Square 755(a) Adjusted R Square 570 Std Error of the Estimate DurbinWatson 148.8508066 95432600 562 1.896 a Predictors: (Constant), CRDORHEM, 1/KC q5, DTICH, CSHEM b Dependent Variable: GÐAT ANOVA(b) Sum of Squares Model df Mean Square Regressio n 6367444.5 62 1591861.140 Residual 4807974.0 96 217 22156.563 Total 11175418 658 221 F Sig 71.846 000(a) a Predictors: (Constant), CRDORHEM, 1/KC q5, DTICH, CSHEM b Dependent Variable: GÐAT Coefficients(a) Unstandardized Coefficients Model B (Constant) Standardized Coefficients Std Error -84.756 29.714 3.124 394 1/KC q5 3749.686 CSHEM DTICH CRDORH EM t Sig Beta Collinearity Statistics Tolerance VIF -2.852 005 388 7.919 000 826 1.211 1586.568 107 2.363 019 972 1.029 003 187 001 014 989 781 1.281 10.442 1.076 500 9.706 000 748 1.336 a Dependent Variable: GÐAT 74 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Thị Bảo Ngọc Kiểm định đánh giá chất chương mơ hình Để đánh giá mức độ phù hợp mơ hình sử dụng hệ số xác định R2 hiệu chỉnh Hệ số cho biết mức độ phù hợp mơ hình hồi quy tuyến tính xây dựng với tập liệu nghiên cứu theo lý thuyết thống kê, hệ số tiến gần mơ hình xây dựng phù hợp, ngược lại hệ số tiến tới mơ hình kếm phù hợp với tập liệu mẫu Kết tính tóan cho thấy R2 hiệu chỉnh = 0.57 nghĩa mơ hình hồi quy tuyến tính xây dựng phù hợp với tập liệu đến mức 57% Hay 57% giá thị trường dự báo mơ hình Với kết cho thấy chất lượng mơ hình chưa đạt u cầu Vì vậy, cần kiểm định xem tượng làm giảm chất lượng mơ hình: Kiểm tra tượng đa cộng tuyến Để kiểm tra mơ hình xây dựng có xảy tương đa cộng tuyến hay không? Phần mềm SPSS cung cấp cho ta hai hệ số: Độ chấp nhận (Tolerance) độ phóng đại phương sai (VIF), độ chấp nhận nhỏ, hay độ phóng đại phương sai >10 có tương đa cộng tuyến xảy Với bảng Coefficients(a) trên, nhìn vào cột cột: Tolerance cột VIF, ta thấy độ chấp nhận lớn khơng khơng có VIF lớn 10 Điều cho phép ta khẳng định tương đa cộng tuyến Kiểm định tượng phương sai không thay đổi Một vấn đề khác phổ biến tập liệu Heteroscedaticity (phương sai sai số thay đổi), thường gặp thu thập số liệu theo không gian (thu thập nhiều vùng, nhiều đối tượng,…) Nếu phương sai thay đổi tạo nhiều hậu tai hại, làm cho ước lượng hệ số hồi quy không chệch, không hiệu (tức chưa phải tốt nhất), dẫn đến ước lượng phương sai bị chệch, nên kiểm định giả thuyết bị hiệu lực đánh giá nhầm chất lượng mơ hình Với giả thiết: Ho: hệ số tương quan hạng tổng thể = 0, kết dùng tương quan hạng Speaman để kiểm tra sau: Correlations GÐAT Spearman's rho GÐAT Correlation Coefficient 1.000 442(**) 000 222 222 442(**) 1.000 Sig (2-tailed) 000 N 222 222 Sig (2-tailed) N TTD TTD Correlation Coefficient ** Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed) 75 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Trần Thị Bảo Ngọc Kết cho thấy Sig