Những vấn đề pháp lý về giá đất

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI MAI THỊ THANH TRÀ NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ GIÁ ĐẤT CHUYÊN NGÀNH LUẬT THƢƠNG MẠI TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2015 TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ GIÁ ĐẤT SINH VIÊN THỰC HIỆN: MAI THỊ THANH TRÀ Khóa: 36 MSSV: 1155010564 GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN: THS HUỲNH MINH PHƢƠNG TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2015 LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp kết nghiên cứu riêng tôi, đƣợc thực dƣới hƣớng dẫn khoa học Thạc sĩ Huỳnh Minh Phƣơng, đảm bảo tính trung thực tuân thủ quy định trích dẫn, thích tài liệu tham khảo Tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm lời cam đoan Tác giả Mai Thị Thanh Trà DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT CHỮ VIẾT TẮT NSDĐ QSDĐ NỘI DUNG ĐƢỢC VIẾT TẮT Ngƣời sử dụng đất Quyền sử dụng đất MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIÁ ĐẤT 1.1 Khái niệm, chất phân loại giá đất 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Bản chất giá đất 1.1.3 Các loại giá đất 1.2 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất 1.2.1 Các yếu tố vĩ mô 1.2.2 Các yếu tố vi mô 10 1.3 Lịch sử hình thành phát triển pháp luật giá đất nƣớc ta 12 1.3.1 Từ năm 1945 đến trƣớc ngày 15 tháng 10 năm 1993 12 1.3.2 Từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trƣớc ngày tháng năm 2004 13 1.3.3 Từ ngày tháng năm 2004 đến 14 1.4 Ý nghĩa việc thừa nhận ban hành quy định pháp luật giá đất nƣớc ta công tác quản lý Nhà nƣớc đất đai 15 KẾT LUẬN CHƢƠNG 19 CHƢƠNG THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT 20 2.1 Quy định giá đất thị trƣờng 20 2.1.1 Quy định loại giá đất thị trƣờng 20 2.1.2 Giá đất đƣợc hình thành nhà nƣớc giao đất, cho th đất thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất 21 2.2 Quy định giá đất Nhà nƣớc 25 2.2.1 Nguyên tắc định giá đất, phƣơng pháp xác định giá đất 25 2.2.2 Quy định loại giá đất Nhà nƣớc 29 2.2.3 Tƣ vấn xác định giá đất 36 KẾT LUẬN CHƢƠNG 38 CHƢƠNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT 39 3.1 Thành tựu đạt đƣợc quy định pháp luật giá đất 39 3.2 Khó khăn thi hành quy định pháp luật giá đất 40 3.3 Một số kiến nghị nhằm định hƣớng hoàn thiện pháp luật giá đất 43 KẾT LUẬN CHƢƠNG 46 KẾT LUẬN 47 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Trong giai đoạn nay, diện tích đất quốc gia hầu nhƣ đƣợc cố định nhu cầu quỹ đất ngày tăng nhƣ đất đai phục vụ cho việc xây dựng nhà ở, xây dựng khu công nghiệp, dịch vụ, quỹ đất phục vụ quốc phòng an ninh… Vì vậy, quốc gia cố gắng “xoay sở” quỹ đất giới hạn để tƣơng thích với thay đổi khác đất đai ln đƣợc coi nguồn tài ngun đặc biệt, đóng vai trò quan trọng hoạt động đời sống kinh tế, trị, xã hội Cùng vấn đề đó, xem xét tình hình Việt Nam nay, tỷ lệ dân số diện tích đất mức cao, với diện tích khoảng 327.480 km² (đất liền) nhƣng quy mô dân số lên đến khoảng 90,7 triệu ngƣời (tính đến 1/1/2015) đất đai tài sản q hiếm, có giá trị khơng thể thay q trình xây dựng phát triển đất nƣớc Chính thế, quản lý đất đai nhƣ cho hiệu quả, khai thác tối đa tiềm đất đai để phục vụ cho mục tiêu phát triển bền vững điều mà Nhà nƣớc ta quan tâm Để thực đƣợc điều này, pháp luật đất đai nói chung pháp luật giá đất nói riêng sách đƣợc Nhà nƣớc đặc biệt trọng Sau 10 năm thi hành Luật Đất Đai 2003, giá đất nguyên nhân lớn gây tình trạng nạn tham nhũng, tiêu cực, khiếu kiện lĩnh vực đất đai toàn quốc Do đó, Quốc hội tiến hành sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai vào thời điểm với việc sửa đổi Hiến pháp 2013 để giải vƣớng mắc Hệ thống pháp luật đƣợc xem đầy đủ việc điều chỉnh hoạt động quản lý Nhà nƣớc giá đất Thế nhƣng có nhiều hạn chế định quy định giá đất có ảnh hƣởng đến việc thực thi thực tế Với thay đổi pháp luật quản lý đất đai nói chung đặc biệt giá đất nói riêng, tác giả định lựa chọn đề tài “Những vấn đề pháp lý giá đất” để nghiên cứu hoàn thành khóa luận tốt nghiệp Cử nhân luật với mục tiêu mang lại nhìn đầy đủ vấn đề Tình hình nghiên cứu đề tài Nhƣ nêu trên, với tầm quan trọng giá đất quy định pháp luật giá đất chế định quan trọng đƣợc Nhà nƣớc ngƣời dân quan tâm nhiều (đặc biệt liên quan mật thiết đến lĩnh vực bồi thƣờng Nhà nƣớc thu hồi đất) lĩnh vực pháp luật đất đai Cũng lẽ đó, đề tài nghiên cứu khoa học đƣợc nhiều tác giả lựa chọn Tính tới thời điểm nay, trƣờng Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, cấp độ cử nhân có khóa luận “Giá đất: Thực trạng hướng hoàn thiện” tác giả Nguyễn Thị Kiều Oanh thực năm 2000; tác giả Trịnh Ngọc Hồn Thiện vào năm 2003 với khóa luận “Giá đất chế phù hợp cho hình thành giá đất nước ta”; hay đề tài “Vấn đề giá đất thị trường bất động sản Tp Hồ Chí Minh” tác giả Phan Thanh Nhƣ Hoa năm 2004 Những nghiên cứu đời thời điểm nhu cầu đổi quy định giá đất gia tăng Luật Đất đai 1993 đời Luật Đất đai 2003 Nội dung chủ yếu bàn cần thiết quy định giá đất thị trƣờng thực tế giá đất giai đoạn Tuy nhiên, vấn đề pháp lý giá đất sau Luật Đất đai 2013 đời chƣa có khóa luận cử nhân thực Ngồi nghiên cứu khóa luận cử nhân giá đất đƣợc đề cập viết tạp chí chun mơn nhƣ viết “Trao đổi giá đất” Tạp chí Tài ngun mơi trƣờng, số 15/2011 tác giả Nguyễn Văn Hồng; viết “Bàn giá đất nhà nước” tác giả Đỗ Anh Quân đăng Tạp chí khoa học pháp lý, số 5/2006; viết “Cơ chế hình thành áp dụng giá đất theo pháp luật hành” Tiến sĩ Lƣu Quốc Thái Tạp chí Khoa học pháp lý, số 3/2011 Đặc biệt giai đoạn lấy ý kiến sửa đổi ban hành Luật Đất đai 2013 thu hút đƣợc nhiều quan tâm góp ý chuyên gia, nhà nghiên cứu với viết “Nhu cầu đổi quản lý giá đất” Giáo sƣ, Tiến sĩ Đặng Hùng Võ Tạp chí Tài ngun mơi trƣờng, số 1/2013; Phó Giáo sƣ, Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến với “Vài suy nghĩ xung quanh nội dung quy định Luật Đất đai năm 2013 giá đất” in Tạp chí Nhà nƣớc pháp luật, số 8/2014; tác giả Đồn Văn Tuấn có viết “Xác định giá đất phải điều hịa lợi ích bên” góp ý Tạp chí Tài ngun môi trƣờng, số 1/2013; viết “Xác định rõ giá đất dự thảo luật đất đai” tác giả Đặng Văn Thanh Tạp chí Tài ngun mơi trƣờng, số 9/2013; hay tác giả Phan Phƣơng Nam Tạp chí Tài ngun mơi trƣờng, số 3/2014 với “Tài đất đai, giá đất đấu giá quyền sử dụng đất”;… Đây viết có giá trị khoa học cao nhƣng viết phản ánh khía cạnh giá đất Mặc dù đƣợc nhiều tác giả quan tâm nghiên cứu nhƣng với khóa luận mình, tác giả hy vọng đem lại nhìn tổng quan, tồn diện vấn đề pháp lý giá đất Đặc biệt thời điểm Luật Đất đai 2013 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2014) thi hành đƣợc năm đƣợc xem nhƣ khoảng thời gian quy định đƣợc áp dụng mang tính thử nghiệm tác động lớn đến tình hình kinh tế, xã hội Mục đích nghiên cứu đề tài Việc nghiên cứu đề tài nhằm phân tích, làm rõ quy định pháp luật hành giá đất Với khóa luận này, tác giả mong muốn công trình nghiên cứu tƣơng đối tồn diện, cụ thể vấn đề pháp lý giá đất Đồng thời, đề xuất hoàn thiện mà tác giả đƣa hy vọng hữu ích cho việc sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật hành lần ban hành văn Nghị định, Thông tƣ Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu đề tài Đối tƣợng nghiên cứu: Đối tƣợng mà khóa luận tập trung nghiên cứu vấn đề pháp lý giá đất Nghĩa tìm hiểu thực tế, vấn đề giá đất đƣợc pháp luật quy định nhƣ nào, có phù hợp hay chƣa Trong phạm vi khóa luận cử nhân, tác giả tập trung nghiên cứu vấn đề trọng tâm – vấn đề đƣợc cho chƣa “rõ ràng” quy định pháp luật, phát phân tích điểm chƣa hợp lý hệ thống pháp luật Trên sở đó, tác giả đƣa số kiến nghị để góp phần hồn thiện sở pháp lý hành Phạm vi đề tài “Những vấn đề pháp lý giá đất”, tác giả tập trung nghiên cứu hai mảng chính: Thứ nhất, vấn đề lý luận giá đất, bao gồm vấn đề khái niệm, chất giá đất nhƣ phân loại giá đất, yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất, lịch sử hình thành phát triển pháp luật giá đất Việt Nam, ý nghĩa việc thừa nhận ban hành quy định pháp luật giá đất Từ có đƣợc tảng lý luận cho vấn đề sau Thứ hai, phân tích thực trạng quy định pháp luật giá đất đề xuất hƣớng hoàn thiện pháp luật Đây đƣợc xem nội dung khóa luận, làm nên tên đề tài khóa luận Trong mảng này, tác giả tập trung phân tích quy định hành giá đất, thành tựu, khuyết điểm quy định đồng thời định hƣớng khắc phục Phƣơng pháp tiến hành nghiên cứu Phƣơng pháp luận trình nghiên cứu đƣợc xác định dựa tảng tƣ tƣởng vật biện chứng vật lịch sử Chủ nghĩa Mác – Lênin Ngoài ra, tác giả sử dụng kết hợp phƣơng pháp nghiên cứu khác vào khóa luận nhƣ: phƣơng pháp phân tích, tổng hợp, liệt kê, so sánh, đối chiếu để làm sáng tỏ vấn đề đặt khóa luận Các phƣơng pháp đƣợc kết hợp tồn khóa luận, cụ thể Chƣơng 1, tác giả sử dụng phƣơng pháp phân tích, tổng hợp liệt kê, so sánh để trình bày khái niệm giá đất, so sánh loại giá đất, trình bày lịch sử hình thành phát triển pháp luật giá đất Tại Chƣơng Chƣơng nói thực trạng quy định pháp luật giá đất đề xuất hƣớng hoàn thiện tác giả chủ yếu sử dụng phƣơng pháp liệt kê, phân tích, so sánh, phƣơng pháp vật lịch sử để đánh giá nội dung điều luật để tiến tới hoàn thiện chúng Phƣơng pháp tổng hợp đƣợc sử dụng để kết luận vấn đề nhƣ kết thúc chƣơng, khóa luận Bố cục tổng qt Khóa luận Ngồi phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, khóa luận đƣợc trình bày với bố cục gồm 03 (ba) chƣơng: Chƣơng Những vấn đề lý luận chung giá đất Chƣơng Thực trạng quy định pháp luật giá đất Chƣơng Hoàn thiện pháp luật giá đất quy định thu tiền sử dụng đất, tính tiền thuê đất Điều Nghị định số 46/2014/NĐ-CP Chính phủ ngày 15/5/2014 quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc 2.2.3 Tƣ vấn xác định giá đất Mặc dù đƣợc ghi nhận Luật Đất đai 2003 đƣợc hƣớng dẫn rõ Nghị định 181/2004/NĐ-CP Chính phủ ngày 29/10/2004 thi hành Luật Đất đai sau Thơng tƣ 36/2006/TT-BTC Bộ Tài ngày 28/4/ 2006 hƣớng dẫn điều kiện thủ tục cấp phép hoạt động, đăng ký hoạt động tƣ vấn giá đất Tuy nhiên, lĩnh vực tƣ vấn xác định giá đất Luật Đất đai năm 2003 đƣợc nêu văn luật, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 nghị định, đến văn thơng tƣ nói rõ khiến hoạt động chƣa đƣợc tạo điều kiện phát triển làm nảy sinh bất cập trình tổ chức thi hành Luật Đất đai văn thi hành Khung pháp lý hoạt động tƣ vấn giá đất điều kiện hành nghề tƣ vấn giá đất đƣợc quy định hai Điều 115 116 Luật Đất đai 2013 “Hoạt động tƣ vấn giá đất hoạt động tổ chức có đủ điều kiện, lực đƣợc hoạt động dịch vụ giá đất theo quy định pháp luật nhằm cung cấp dịch vụ xác định giá đất; cung cấp thông tin giá loại đất Nhà quy định giá chuyển nhƣợng QSDĐ thị trƣờng; cung cấp kết phân tích, dự báo vận động giá loại đất cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu”22 Tƣ vấn xác định giá đất đƣợc thực trƣờng hợp cụ thể: (i) xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất định giá đất cụ thể mà quan nhà nƣớc có thẩm quyền có yêu cầu; (ii) giải khiếu nại giá đất theo yêu cầu quan nhà nƣớc có thẩm quyền, bên có liên quan; (iii) thực giao dịch dân liên quan đến giá đất cụ thể mà bên có u cầu23 Ngồi ra, Nghị định 44/2014/NĐ-CP Chính phủ giá đất có quy định nguyên tắc hoạt động tƣ vấn xác định giá đất nhƣ sau: Tổ chức có chức tƣ vấn xác định giá đất thực tƣ vấn xác định giá đất phải tuân thủ nguyên tắc sau đây: - Thực nguyên tắc, phƣơng pháp định giá đất, trình tự, nội dung xây dựng khung giá đất, bảng giá đất định giá đất cụ thể; - Độc lập, trung thực, khách quan; 22 Trƣờng đại học Luật Tp Hồ Chí Minh, tlđd (7), tr 114 23 Khoản Điều 115 Luật Đất đai 2013 36 - Thực nghĩa vụ: chịu trách nhiệm trƣớc pháp luật tính xác, trung thực, khách quan kết tƣ vấn giá đất; thực thỏa thuận theo hợp đồng tƣ vấn xác định giá đất với bên thuê tƣ vấn; chịu tra, kiểm tra quan nhà nƣớc có thẩm quyền; báo cáo quan nhà nƣớc có thẩm quyền tổ chức, kết hoạt động tƣ vấn xác định giá đất định kỳ hàng năm trƣờng hợp đột xuất; thực nghĩa vụ thuế nghĩa vụ tài khác có liên quan theo quy định pháp luật; đăng ký danh sách định giá viên việc thay đổi, bổ sung danh sách định giá viên với quan nhà nƣớc có thẩm quyền nơi tổ chức tƣ vấn xác định giá đất đặt trụ sở chính; lƣu trữ hồ sơ, tài liệu kết tƣ vấn xác định giá đất nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật Hoạt động hoạt động kinh doanh có điều kiện mà đặc biệt chuyên môn, đạo đức Nghị định nêu rõ điều kiện hoạt động tƣ vấn xác định giá đất, cá nhân hành nghề tƣ vấn xác định giá đất: - Đối với tổ chức phải có đủ điều kiện sau đây: + Có chức tƣ vấn xác định giá đất thẩm định giá tƣ vấn định giá bất động sản; + Có 03 định giá viên đủ điều kiện hành nghề tƣ vấn xác định giá đất - Đối với cá nhân đƣợc hành nghề tƣ vấn xác định giá đất tổ chức có chức tƣ vấn xác định giá đất phải có đủ điều kiện sau đây: + Có lực hành vi dân sự; Có phẩm chất đạo đức, liêm khiết, trung thực, khách quan; + Có trình độ từ đại học trở lên chuyên ngành quản lý đất đai, vật giá, thẩm định giá, địa chính, kinh doanh bất động sản, kinh tế bất động sản + chuyên ngành khác liên quan đến định giá đất; + Có thời gian cơng tác thực tế theo chun ngành đào tạo từ 36 tháng trở lên sau có tốt nghiệp chuyên ngành trên; + Có Thẻ thẩm định viên giá đƣợc cấp theo quy định pháp luật giá có Chứng định giá bất động sản đƣợc cấp theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản Chứng định giá đất 37 KẾT LUẬN CHƢƠNG Trong phạm vi Chƣơng khóa luận, tác giả vào phân tích quy định pháp luật giá đất cụ thể quy định Nhà nƣớc giá đất thị trƣờng quy định giá đất Nhà nƣớc Thông qua việc so sánh quy định hành với quy định Luật Đất đai 2003 văn hƣớng dẫn thi hành để thấy đƣợc thay đổi tích cực pháp luật Qua đó, đƣa kết luận sau: Một là, tiếp tục kế thừa Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 với quy định giá đất thị trƣờng có giá đất đƣợc hình thành Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất dƣới hình thức đấu giá QSDĐ bƣớc tiến tới việc Nhà nƣớc quản lý mối quan hệ đất đai theo chế thị trƣờng Hai là, thay đổi quy định giá đất Nhà nƣớc thay đổi chủ yếu Luật Đất đai 2013 Điều thể bật qua nội dung nguyên tắc định giá đất, khung giá đất, bảng giá đất giá đất cụ thể Những vấn đề đƣợc phân tích Chƣơng sở để tác giả trình bày nội dung Chƣơng khóa luận 38 CHƢƠNG HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT Thành tựu đạt đƣợc quy định pháp luật giá đất Khi ban hành đạo luật hay văn luật sửa đổi, bổ sung mục tiêu mà Nhà nƣớc nhƣ nhà làm luật hƣớng đến chắn tiến bộ, tạo điều kiện cho mối quan hệ mà luật điều chỉnh phát triển để tiến tới xã hội tốt đẹp hơn, 3.1 Luật Đất đai 2013 nói chung quy định pháp luật giá đất nói riêng khơng nằm ngồi hƣớng chung Có thể nói, sau năm thi hành Luật Đất đai 2013 văn hƣớng dẫn, có thành tựu định - Thứ nhất, điểm tiến đáng kể việc ban hành Luật Đất đai năm 2013 tính đồng Vào thời điểm ban hành Luật Đất đai 2013, có đến năm nghị định hƣớng dẫn đƣợc ban hành vào ngày, có Nghị định 44/2014/NĐ-CP Chính phủ ngày 15/5/2014 quy định giá đất, khơng lâu sau Thông tƣ số 36/2014/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trƣờng ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phƣơng pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tƣ vấn xác định giá đất, Nghị định 104/2014/NĐ-CP Chính phủ ngày 14/11/2014 quy định khung giá đất thời gian gần Thông tƣ liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP Bộ Tài nguyên Môi trƣờng, Bộ Tƣ pháp ngày 04/4/2015 quy định việc tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Các quan ban ngành, chủ thể sử dụng đất khơng cịn phải chờ văn hƣớng dẫn lâu nhƣ trƣớc - Thứ hai, Luật Đất đai 2013 khắc phục hạn chế thẩm quyền quy định giá đất văn hướng dẫn Luật Đất đai 2003 Trƣớc đây, Bộ Tài Bộ Tài nguyên Mơi trƣờng có thẩm quyền quản lý tài đất đai Đến thẩm quyền đƣợc quy định thuộc Bộ Tài nguyên Môi trƣờng Điều giúp hạn chế chồng chéo thẩm quyền - Thứ ba, điểm tiến quy định cụ thể giảm thiểu hạn chế, bất cập Luật Đất đai 2003 giá đất Cụ thể: Luật Đất đai 2013 quy định bổ sung, sửa đổi nguyên tắc định giá đất, phƣơng pháp định giá đất; khung giá đất Chính phủ bảng giá đất UBND cấp tỉnh đƣợc ban hành năm lần, giá thị trƣờng có biến động lên xuống 20% so với giá khung giá, bảng giá phải điều chỉnh (Điều 113 Khoản Điều 114); quy định bảng giá đất áp dụng cho số trƣờng hợp; trƣờng hợp liên quan đến thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất tính giá trị quyền sử dụng đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nƣớc phải 39 định giá đất cụ thể; quy định đấu giá quyền sử dụng đất cách rõ ràng cụ thể hơn…Những điểm tiến quy định kể đƣợc tác giả phân tích Chƣơng - Thứ tƣ, thay đổi chế xác định giá đất cụ thể góp phần đảm bảo công việc xác định khoản thu tài từ đất đai Trong vấn đề định giá đất, Luật Đất đai 2013 nêu quy định trình xây dựng giá đất cụ thể có tham gia hội đồng định giá cấp tỉnh Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh làm Chủ tịch hội đồng Thành phần hội đồng gồm đại diện quan ban ngành có liên quan có thêm tham gia quan định giá đất độc lập Điều góp phần làm cho việc định giá đất cụ thể trở nên khách quan so với việc có quan Nhà nƣớc tham gia vào trình định giá đất Từ đó, khoản thu tài từ đất đai đƣợc xác định dựa giá đất trở nên cơng 3.2 Khó khăn thi hành quy định pháp luật giá đất Sau năm thi hành Luật Đất đai 2013 văn hƣớng dẫn thi hành trình áp dụng pháp luật đất đai nói chung nhƣ quy định giá đất nói riêng bộc lộ khó khăn định  Thứ nhất, số quy định pháp luật chưa phù hợp - Sự phù hợp quy định giá đất với giá đất thực tế Một nguyên tắc xác định giá đất giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến thị trƣờng loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhƣợng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất nơi có đấu giá quyền sử dụng đất thu nhập từ việc sử dụng đất Nhƣng hiểu nhƣ “phù hợp” quy định khơng đƣợc hƣớng dẫn cụ thể Điều đồng nghĩa rằng, “phù hợp” quy định giá đất không khác biệt so với quy định trƣớc – Luật Đất đai 2003 “Về câu chữ có thay đổi, nhƣng chất vấn đề khơng thực khác biệt Không bàn đến vấn đề chọn phƣơng án việc định giá đất, bàn đến vấn đề câu chữ nhận thấy, “phù hợp” khái niệm định tính”24 Phải “sự phù hợp tỷ lệ % so với giá đất phổ biến thị trƣờng loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhƣợng (bằng 70%, 80% hay 85%?)”25 Đây bƣớc “giậm chân chỗ” 24 Phan Trung Hiền (2013), “Về nội hàm số khái niệm pháp luật đất đai”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 20(252)/2013, tr 34 25 Nguyễn Quang Tuyến (2014), “Vài suy nghĩ xung quanh nội dung quy định Luật Đất đai năm 2013 giá đất”, Tạp chí Nhà nước pháp luật, số 8/2014, tr 47 40 quy định giá đất mà quy định không giải đƣợc vấn đề đặt quy định cũ - Sự thiếu quán quy định Luật văn thi hành Quy định Luật Đất đai 2013 cho phép dùng giá đất cụ thể trƣờng hợp định nhƣng khơng có quy định sử dụng để tính giá khởi điểm trƣờng hợp đấu giá QSDĐ; đó, Nghị định 44/2014/NĐ-CP lại quy định “bổ sung” giá đất cụ thể làm để xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất Theo Luật Ban hành văn quy phạm pháp luật năm 2008 nguyên tắc xây dựng ban hành văn quy phạm pháp luật phải đảm bảo “tính thống văn quy phạm pháp luật hệ thống pháp luật” Nhƣ vậy, thấy trƣờng hợp nghị định có phần quy định nội dung vƣợt Luật, vi phạm Luật Ban hành văn quy phạm pháp luật Đây sai sót phổ biến hệ thống pháp luật nƣớc ta rõ ràng điều không nên đƣợc lặp lại - Sự không đồng văn luật thuộc lĩnh vực khác Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân Thuế thu nhập doanh nghiệp thu nhập từ chuyển nhƣợng QSDĐ tài sản gắn liền với đất thu nhập chịu thuế26 Theo đó, thu nhập tính thuế thu nhập cá nhân đƣợc xác định giá chuyển nhƣợng lần, trƣờng hợp hợp đồng chuyển nhƣợng không ghi giá đất giá đất hợp đồng chuyển nhƣợng thấp giá Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định giá Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thời điểm chuyển nhƣợng theo quy định pháp luật đất đai Còn thuế thu nhập doanh nghiệp, thu nhập chịu thuế từ chuyển nhƣợng bất động sản đƣợc xác định doanh thu từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản trừ giá vốn bất động sản khoản chi phí đƣợc trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản; doanh thu để tính thu nhập chịu thuế đƣợc xác định theo giá thực tế chuyển nhƣợng bất động sản theo hợp đồng mua, bán bất động sản phù hợp với quy định pháp luật Trong trƣờng hợp giá chuyển quyền sử dụng đất theo hợp đồng mua, bán bất động sản thấp giá đất Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng quy định thời điểm ký hợp đồng doanh thu tính thuế đƣợc xác định tính theo giá đất Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng quy định Qua thấy: theo pháp luật thuế, giá đất bảng giá đất đƣợc sử dụng làm để tính thuế thu nhập cá nhân 26 Khoản Điều Luật sửa đổi bổ sung số điều luật thuế thu nhập cá nhân ngày 22 tháng 11 năm 2012; Chƣơng III Nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26 tháng 12 năm 2013 quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành số điều Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 41 thuế thu nhập doanh nghiệp hoạt động chuyển nhƣợng QSDĐ Trƣớc đây, theo quy định Luật Đất đai 2003, giá đất Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng quy định đƣợc sử dụng làm để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất27 Tuy nhiên, theo quy định Luật Đất đai 2013 Nghị định 44/2014/NĐ-CP Chính phủ trƣờng hợp áp dụng bảng giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh khơng có trƣờng hợp kể - Sự thay đổi thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất gây khó khăn cho người dân hoàn thành nghĩa vụ Trong thời gian đầu áp dụng Luật Đất đai 2013 văn hƣớng dẫn thi hành, ngƣời dân bị “sốc” bảng giá đất tăng so với thời gian trƣớc lần khiến tiền sử dụng đất tăng đột biến, ngƣời dân khơng thể đóng thêm vào đó, theo quy định cũ, tiền sử dụng đất đƣợc tính theo bảng giá đất thời điểm ngƣời dân nộp đủ hồ sơ hợp lệ28 (ví dụ nộp năm 2014 đƣợc tính theo bảng giá đất năm 2014) Tuy nhiên, Điều 108 Luật Đất đai 2013 quy định thời điểm tính thu tiền SDĐ thời điểm Nhà nƣớc định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích, cơng nhận QSDĐ Hậu có nhiều trƣờng hợp nộp xong hồ sơ năm 2014 q trình hồn thiện hồ sơ nhiều thời gian bổ sung hồ sơ, quan có thẩm quyền giải chậm nhƣng định giao đất, cho thuê đất lại đƣợc ban hành năm 2015 Ngƣời dân phải nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá đất với giá đất đƣợc điều chỉnh tăng cao  Thứ hai, quy định pháp luật chậm, chưa điều chỉnh kịp thời - Trong quy trình xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể ln có tham gia Hội đồng thẩm định giá đất với thành phần gồm đại diện lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng; Đại diện lãnh đạo Sở Tài làm thƣờng trực Hội đồng; đại diện lãnh đạo Sở Tài nguyên Môi trƣờng, Sở Tƣ pháp Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; tổ chức có chức tƣ vấn xác định giá đất chuyên gia giá đất thành viên khác Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định Tuy nhiên, quy chế hoạt động Hội đồng chƣa đƣợc ban hành gây khó khăn cho hoạt động xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể thực tế - Nội dung hƣớng dẫn hệ số điều chỉnh giá đất chƣa đƣợc quy định khiến cho việc thi hành phải chờ đợi Bên cạnh có tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng chƣa ban hành văn hệ số điều chỉnh giá đất Thành phố Hồ Chí 27 Khoản Điều 56 Luật Đất đai 2003 28 Điều 14 Nghị định 198/2004/NĐ-CP Chính phủ ngày 3/12/2004 thu tiền sử dụng đất 42 Minh ví dụ điển hình Nhƣ trình bày phần giá đất cụ thể, hệ số đƣợc dùng để tính tiền sử dụng đất phần diện tích đất vƣợt hạn mức ngƣời dân làm thủ tục xin giao đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất Cụ thể, tiền sử dụng đất phần đất vƣợt mức đƣợc tính theo cơng thức: hệ số K nhân với giá đất đƣợc quy định bảng giá đất khu vực đất, nhà ngƣời dân làm thủ tục chuyển đổi, hợp thức hóa nhà đất Việc chƣa ban hành nội dung hệ số điều chỉnh giá đất dẫn đến tình trạng bị “ngâm” hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất, hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ trƣờng hợp liên quan đến hệ số chƣa có văn hƣớng dẫn Hồ sơ cịn tồn đọng ngƣời dân phải chờ đợi làm tiếp công việc liên quan đến mảnh đất nhƣ xây dựng hay sản xuất Một số kiến nghị nhằm định hƣớng hoàn thiện pháp luật giá đất Với phân tích hạn chế áp dụng quy định pháp luật giá đất nhƣ trên, tác giả có số ý kiến định hƣớng hoàn thiện pháp luật giá đất nhƣ sau: Thứ nhất, chế giá đất phù hợp với điều kiện nước ta Theo viết 3.3 số chuyên gia nghiên cứu lĩnh vực đất đai giải pháp để hồn thiện sách pháp luật giá đất xóa bỏ chế hai giá đất, trƣờng hợp cần thiết cần định giá đất có quan chuyên môn định giá Đây giải pháp để giá đất phát huy đƣợc chất thị trƣờng Tuy nhiên, theo tác giả việc xóa bỏ chế hai giá đất chƣa phù hợp với tình hình trị, kinh tế xã hội đất nƣớc ta thời điểm nhƣ tƣơng lai gần Về chất, giá đất Nhà nƣớc quy định giá đất thị trƣờng hoàn toàn khác - bên Nhà nƣớc quy định theo trình tự thủ tục định mang tính tĩnh, ln sau giá thị trƣờng bên giá chủ thể sử dụng đất thỏa thuận, tuân theo quy luật thị trƣờng – nên nhập hai giá đất thành đƣợc Nếu bỏ giá đất thị trƣờng, lại giá đất Nhà nƣớc pháp luật giá đất nƣớc ta khơng không tiến tạo điều kiện cho kinh tế phát triển mà lại quay với giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003 có lịch sử, giá đất Nhà nƣớc theo kịp giá thị trƣờng, giá đất Nhà nƣớc tham gia vào quan hệ chủ thể sử dụng đất với Với kinh tế thị trƣờng ngày phát triển, giá đất thị trƣờng tồn chẳng nhà quản lý lại muốn lặp lại sai lầm trƣớc đây: làm thiệt hại lợi ích Nhà nƣớc NSDĐ Ngƣợc lại, bỏ giá đất Nhà nƣớc giữ lại giá 43 đất thị trƣờng khó xảy với điều kiện trị kinh tế xã hội nƣớc ta Nhà nƣớc xã hội ta Đảng cộng sản lãnh đạo, theo phát biểu bế mạc Hội nghị Trung ƣơng Khóa XI Đảng Cộng Sản Tổng Bí thƣ Nguyễn Phú Trọng “Phải tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý; đồng thời quy định rõ ràng, cụ thể quyền đại diện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nước” Định hƣớng lãnh đạo Đảng xuất phát từ việc coi đất đai nguồn tài nguyên có ý nghĩa quan trọng an ninh, trị, kinh tế xã hội kết chế độ sở hữu toàn dân thực đất đai, đất đai thuộc sở hữu tƣ nhân hồn tồn khơng có sở thực Mà đất đai nhƣ hàng hóa khác, thuộc sở hữu tƣ nhân giá thị trƣờng định Nhà nƣớc đóng vai trị quản lý Nhƣ vậy, mà chế hai giá đất tồn việc quan Nhà nƣớc phải làm cho giá đất Nhà nƣớc quy định phù hợp với giá thị trƣờng cách nghĩa Theo tác giả, quy định phạm vi tỷ lệ giá đất Nhà nƣớc giá đất thị trƣờng, ví dụ nhƣ giá đất Nhà nƣớc phải đạt 60% so với giá thị trƣờng để giảm chênh lệch Thứ hai, vấn đề định giá đất Giá đất đóng vai trị quan trọng cơng tác liên quan đến đất đai nguồn tham nhũng khiếu kiện Điều quan trọng vấn đề có liên quan đến giá đất Nhà nƣớc phải xác định đƣợc giá đất hợp lý, đảm bảo cho quyền lợi cho Nhà nƣớc, ngƣời dân nhà đầu tƣ, để ngƣời dân chịu thiệt, Nhà nƣớc thất thu, nhà đầu tƣ đƣợc lợi nhƣ thời gian qua29 Để đạt đƣợc điều vai trị quan định giá đất độc lập cần đƣợc nêu cao nữa, thời điểm tổ chức tƣ vấn định giá đất, “tƣ vấn” ln có tính chất tham khảo giá tổ chức đƣa khơng mang tính bắt buộc định Hơn quan thẩm định giá đất, nói quan thẩm định quan định giá đất đƣợc tách làm hai quan nhƣng chất thuộc hệ thống nhà nƣớc Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đứng đầu hai quan Theo tác giả, thẩm định giá việc xác định giá đất đƣa có phù hợp hay khơng, cần có tham gia cá nhân có chun mơn sâu đất đai định giá đất Nên thành lập hội đồng tạm thời hoạt động có kiện yêu cầu có tham gia hội đồng thẩm định giá đất Hội đồng hoạt động độc lập, xem xét vấn đề chuyên môn, không phụ thuộc vào quan 29 Đoàn Văn Tuấn (2013), Xác định giá đất phải điều hịa lợi ích bên”, Tạp chí Tài ngun môi trường, kỳ 1/2013, tr 18 44 Nhà nƣớc để đảm bảo tính khách quan kết thẩm định định đến định ban hành giá đất Thứ ba, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất Mục tiêu tốt đẹp hoạt động làm cho khâu giao đất, cho thuê đất đƣợc minh bạch có khả xóa bỏ việc gian lận giá mà tất có nhu cầu có khả tham gia đấu giá hội giành cho trả giá cao Tuy nhiên muốn mục tiêu đạt đƣợc cần có chế kiểm soát hợp lý Trong văn nhƣ Nghị định số 17/2010/NĐ-CP Chính phủ ngày 04/3/2010 bán đấu giá tài sản Thông tƣ liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP Bộ Tài nguyên Môi trƣờng Bộ Tƣ pháp ngày 04/4/2015 quy định việc tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất khơng có quy định điều kiện cụ thể ngƣời đƣợc tham gia đấu giá Cần có quy định ngƣời tham gia đấu giá có kế hoạch sử dụng đất cụ thể, có ý định khả sử dụng đất nhƣ nghiêm túc thực theo kế hoạch dự án Để sàng lọc ngƣời tham gia đấu giá có tiềm cần quy định chế sơ tuyển tổ chức, thông qua tiêu chí luật định để nhận hồ sơ xét duyệt Cùng với chế kiểm sốt sau đấu giá để đảm bảo ngƣời trúng đấu giá thực nhƣ kế hoạch sử dụng đất ban đầu, khơng thực có chế tài định Thứ tƣ, ban hành văn bổ sung nội dung chưa hướng dẫn Cụ thể nhƣ ban hành thông tƣ với nội dung hƣớng dẫn quy chế hoạt động Hội đồng thẩm định giá đất để tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng có sở pháp lý tiến hành hoạt động quan khâu xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể Với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng chƣa ban hành hệ số điều chỉnh giá đất cần kịp thời ban hành văn quy định hƣớng dẫn hệ số để giải tồn đọng hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất, hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ trƣờng hợp liên quan Hƣớng ban hành cần phù hợp so với bảng giá đất cũ bảng giá đất có điều chỉnh tăng cao khung giá đất Chính phủ ban hành tăng Nếu cộng với hệ số k cao NSDĐ khó hồn thành nghĩa vụ tài để đƣợc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, chuyển mục đích sử dụng đất 45 KẾT LUẬN CHƢƠNG Trong phần trình bày Chƣơng 3, tác giả tập trung vào thành tựu nhƣ bất cập quy định pháp luật giá đất Cuối cùng, đề xuất hƣớng hoàn thiện chúng mặt pháp lý giúp cho việc áp dụng thực tế quy định đƣợc hiệu Thơng qua nội dung Chƣơng 3, rút kết luận sau: Một là, có bƣớc tiến nhiên tính chất phức tạp giá đất mà quy định vấn đề cịn có điểm hạn chế Điển hình quy định nguyên tắc định giá đất, khung giá, bảng giá đất hay vấn đề định giá đất để tính giá trị bồi thƣờng Nhà nƣớc thu hồi đất Tất khúc mắc nguyên nhân gây nên vấn đề tham những, tiêu cực, khiếu kiện kéo dài thực thi pháp luật Hai là, dựa thực trạng trên, cần có hồn thiện kịp thời pháp luật giá đất trƣớc tiên khía cạnh pháp lý để tạo tảng cho thực tiễn áp dụng Cụ thể nhƣ xác định rõ mối quan hệ giá đất Nhà nƣớc giá đất thị trƣờng để có đƣợc giá đất Nhà nƣớc hợp lý điều tiết mối quan hệ Nhà nƣớc NSDĐ; quyền định giá đất cần tách khỏi thẩm quyền định giá đất vai trò quan thẩm định giá đất, quan tƣ vấn giá đất cần đƣợc nêu cao nữa; quy định nguyên tắc định giá đất, khung giá đất, bảng giá đất cần phù hợp 46 KẾT LUẬN Đất đai nguồn tài nguyên quý giá đất nƣớc, loại hàng hóa đặc biệt mà Nhà nƣớc phải đặt chế độ sở hữu toàn dân Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu Với quyền ngƣời đại diện chủ sở hữu hay nói chủ sở hữu đất đai, quản lý đất đai sách đƣợc Nhà nƣớc quan tâm hàng đầu Nhà nƣớc phải quy hoạch đất đai cho hợp lý với tình hình phát triển dân cƣ, kinh tế, đô thị để quy định mục đích sử dụng đất với thực tế; phải định thu hồi đất, trƣng thu đất cho khơng ảnh hƣởng đến lợi ích NSDĐ; có sách tài đất đai hiệu Ảnh hƣởng đến tất lĩnh vực trên, giá đất có tầm quan trọng lớn vấn đề quản lý Nhà nƣớc đất đai Chính mà quy định giá đất phải đƣợc nghiên cứu cách kỹ lƣỡng, dựa chế độ sở hữu đất đai thực tiễn trị, kinh tế, xã hội đất nƣớc Qua q trình thực khóa luận, Chƣơng 1, tác giả vào phân tích sở lý luận giá đất làm tảng sở lý luận đến Chƣơng với nội dung phân tích cụ thể quy định pháp luật đất đai giá đất bao gồm: (i) quy định giá đất thị trƣờng (ii) quy định giá đất Nhà nƣớc Từ đó, Chƣơng trình bày ƣu điểm, hạn chế quy định đƣa số kiến nghị sau tham khảo viết nhƣ từ ý kiến cá nhâm nhằm cải thiện mặt hạn chế để đƣợc thực thi, quy định dễ dàng vào sống ngƣời dân Với nghiên cứu có tính chất khoa học kiến nghị từ đề tài “Những vấn đề pháp lý giá đất”, tác giả hi vọng nguồn thông tin tham khảo cho bạn sinh viên, cho nhà nghiên cứu lĩnh vực khoa học; đồng thời nhà làm luật việc ban hành Nghị định thông tƣ hƣớng dẫn Luật Đất đai 2013 giá đất, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc áp dụng vào vấn đề có liên quan thực tế cách có hiệu quả, có lợi cho Nhà nƣớc, ngƣời dân nhà đầu tƣ Mặc dù cố gắng tập trung nghiên cứu cách toàn diện vấn đề, nhƣng khóa luận có số hạn chế định, giới hạn kiến thức hiểu biết nhƣ giới hạn mặt thời gian Những khiếm khuyết hi vọng đƣợc quý thầy cô dẫn để tác giả khắc phục vào nghiên cứu sau 47 Danh mục tài liệu tham khảo: A Văn quy phạm pháp luật Hiến pháp nƣớc CHXHCN Việt Nam năm 2013 Luật Đất đai 2003 (Luật số 13/2003/QH11) ngày 26/11/2003 Luật Đất đai 2013 (Luật số 45/213/QH12) ngày 29/11/2013 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Chính phủ ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai Nghị định 44/2014/NĐ-CP Chính phủ ngày 15/5/2014 quy định giá đất Nghị định 104/2014/NĐ-CP Chính phủ ngày 14/11/2014 quy định khung giá đất Thông tƣ số 35/2014/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trƣờng ngày 30/6/2014 quy định việc điều tra, đánh giá đất đai Thông tƣ số 36/2014/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trƣờng ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phƣơng pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tƣ vấn xác định giá đất Thông tƣ liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP Bộ Tài nguyên Môi trƣờng, Bộ Tƣ pháp ngày 04/4/2015 quy định việc tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất B Tài liệu tham khảo 10 Bộ Tài chính, Cục quản lý giá (2007), Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá 11 Đào Trung Chính (2013), “Giá đất – Những nội dung đổi Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi)”, Tạp chí Tài ngun mơi trường, số 1(59)/2013, tr 15-17 12 Ngân Hà, “Đất quanh cầu Nhật Tân tăng giá”, http://vneconomy.vn/bat-dongsan/dat-quanh-cau-nhat-tan-dang-tang-gia-20140828110051525.htm, truy cập ngày 12/5/2015 13 Phan Thanh Nhƣ Hoa (2004), Vấn đề giá đất thị trường bất động sản Tp Hồ Chí Mình, Khóa luận cử nhân luật, Trƣờng đại học Luật Tp Hồ Chí Minh 14 Nguyễn Văn Hồng (2011), “Trao đổi giá đất”, Tạp chí Tài ngun mơi trường, số 15/2011, tr 11-13 15 Nguyễn Văn Khánh (2013), “Nghiên cứu quyền sở hữu đất đai Việt Nam”, Tạp chí Khoa học ĐHQGHN, Khoa học Xã hội Nhân văn, Tập 29, Số 1/2013, tr 116 16 Vũ Lê - Hồng Lan, “Lỗ bạc tỷ nhà đất phong thủy xấu”, http://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-tuc/bat-dong-san/lo-bac-ty-vi-nha-dat-phong-thuyxau-3086422.html, truy cập ngày 14/5/2015 17 Song Minh, “Giá đất xung quanh tuyến Metro TPHCM biến động”, http://laodong.com.vn/tien-te-va-dau-tu/gia-dat-xung-quanh-tuyen-metro-tphcm-sebien-dong-319056.bld, truy cập ngày 12/5/2015 18 Phan Phƣơng Nam (2014), “Tài đất đai, giá đất đấu giá quyền sử dụng đất”, Tạp chí Tài ngun mơi trường, số 3(185)/2014, tr 17-19 19 Nghị 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 Hội nghị Trung ƣơng khóa XI tiếp tục đổi sách đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi mới, tạo tảng đến năm 2020 nƣớc ta trở thành nƣớc cơng nghiệp theo hƣớng đại 20 Dỗn Hồng Nhung, Nguyễn Thị Nắng Mai (2012), “Một số giao dịch tƣ lợi thực tiễn chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất”, Tạp chí Nhà nước pháp luật, số 3/2012, tr 60-61 21 Quỳnh Nhƣ, “Đấu giá từ 558 tỉ lên 1.430 tỉ đồng”, http://phapluattp.vn/nhadat/dau-gia-tu-558-ti-len-1430-ti-dong-564535.html, truy cập ngày 27/6/2015 22 Nguyễn Thị Kiều Oanh (2000), Giá đất: Thực trạng hướng hồn thiện, Khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật, Trƣờng đại học Luật Tp Hồ Chí Minh 23 Đỗ Anh Quân (2006), “Bàn giá đất nhà nƣớc”, Tạp chí khoa học pháp lý, số 5(36)/2006, tr 20-27 24 Lƣu Quốc Thái (2009), “Hồn thiện hệ thống tài đất đai vấn đề lành mạnh hóa thị trƣờng quyền sử dụng đất”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số (53)/2009, tr 9-19 25 Lƣu Quốc Thái (2011), “Cơ chế hình thành áp dụng giá đất theo pháp luật hành”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 3/2011, tr 39-44 26 Đặng Văn Thanh (2013), “Xác định rõ giá đất dự thảo luật đất đai”, Tạp chí Tài ngun mơi trường, số (167)/2013, tr 18-19 27 Trung Thanh, Tiến Dũng, “Vụ lấp sông Đồng Nai: Sông ta, ta quyết!”, http://phapluattp.vn/thoi-su/vu-lap-song-dong-nai-song-ta-ta-quyet-540614.html, truy cập ngày 14/5/2015 28 Trịnh Ngọc Hoàn Thiện (2003), Giá đất chế phù hợp cho hình thành giá đất nước ta, Luận văn cử nhân luật, Trƣờng đại học Luật Tp Hồ Chí Minh 29 Phan Tấn Thông (2014), Pháp luật bồi thường nhà nước thu hồi đất, Khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật, Trƣờng đại học Luật Tp Hồ Chí Minh 30 Thu Trang, “Nhiều bất cập Luật Đất đai 2013”, http://baotintuc.vn/batdong-san/nhieu-bat-cap-trong-luat-dat-dai-2013-20150625215233084.htm, truy cập ngày 07/7/2015 31 Trƣờng Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh (2014), Giáo trình Luật đất đai, Nhà xuất Hồng Đức 32 Trƣờng Đại học Nông nghiệp Hà Nội (2005), Giáo trình Định giá đất 33 Đoàn Văn Tuấn (2013), “Xác định giá đất phải điều hịa lợi ích bên”, Tạp chí Tài ngun môi trường, số 1(59)/2013, tr 18-20 34 Nguyễn Quang Tuyến (2014), “Vài suy nghĩ xung quanh nội dung quy định Luật Đất đai năm 2013 giá đất”, Tạp chí Nhà nước pháp luật, số 8/2014, tr 46-52,59 35 Đặng Hùng Võ (2013), “Nhu cầu đổi quản lý giá đất”, Tạp chí Tài nguyên môi trường, số 1(59)/2013, tr 10-14 ... (ba) chƣơng: Chƣơng Những vấn đề lý luận chung giá đất Chƣơng Thực trạng quy định pháp luật giá đất Chƣơng Hoàn thiện pháp luật giá đất CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIÁ ĐẤT 1.1 Khái niệm,... Phạm vi đề tài ? ?Những vấn đề pháp lý giá đất? ??, tác giả tập trung nghiên cứu hai mảng chính: Thứ nhất, vấn đề lý luận giá đất, bao gồm vấn đề khái niệm, chất giá đất nhƣ phân loại giá đất, yếu tố... trồng hàng năm, giá đất trồng lâu năm, giá đất rừng sản xuất, giá đất nuôi trồng thủy sản, giá đất làm muối Giá đất phi nông nghiệp bao gồm: giá đất ở, giá đất thƣơng mại, dịch vụ, giá đất sản xuất,