Pháp luật về bảo vệ người tiêu dùng trong kinh doanh nhà ở

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH BÙI ANH TUẤN PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ NGƢỜI TIÊU DÙNG TRONG KINH DOANH NHÀ Ở LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2014 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH BÙI ANH TUẤN PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ NGƢỜI TIÊU DÙNG TRONG KINH DOANH NHÀ Ở LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật Kinh tế - Mã số: 60380107 Người hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN ANH TUẤN TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2014 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Số liệu, tài liệu nêu luận văn hoàn toàn trung thực Các kết nghiên cứu tơi thực hướng dẫn TS Nguyễn Anh Tuấn Tôi xin chịu trách nhiệm trước pháp luật, nội quy, quy chế Nhà trường lời cam đoan Người viết Bùi Anh Tuấn DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BVQLNTD BLDS HCM : Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng : Bộ luật dân : Hồ Chí Minh Luật BVQLNTD : Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng NTD : Người tiêu dùng MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG KHÁI QUÁT VỀ PHÁP LUẬT BẢO VỆ NGƢỜI TIÊU DÙNG VÀ PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ Ở 1.1 Khái quát pháp luật bảo vệ ngƣời tiêu dùng 1.1.1 Khái niệm người tiêu dùng 1.1.2 Quyền người tiêu dùng 1.1.3 Quyền người tiêu dùng quan hệ hợp đồng 10 1.1.4 Vai trò pháp luật bảo vệ người tiêu dùng 11 1.2 Khái quát pháp luật kinh doanh nhà 12 1.2.1 Khái niệm đặc điểm kinh doanh nhà 12 1.2.2 Chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh nhà 13 1.2.3 Khái quát số hình thức giao dịch nhà kinh doanh nhà 15 1.3 Khái quát pháp luật bảo vệ ngƣời tiêu dùng kinh doanh nhà 20 1.3.1 Mối quan hệ Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng pháp luật bảo vệ người tiêu dùng kinh doanh nhà 20 1.3.2 Sự cần thiết phải bảo vệ người tiêu dùng pháp luật kinh doanh nhà 22 1.4 Một số điểm tích cực pháp luật bảo vệ ngƣời tiêu dùng kinh doanh nhà Việt Nam 23 1.4.1 Bảo vệ quyền lợi hợp pháp, an tồn tính mạng, sức khỏe, tài sản người tiêu dùng tham gia giao dịch nhà thông qua quy định lực, kinh nghiệm chủ đầu tư dự án 23 1.4.2 Đảm bảo tính “có hiệu lực” giao dịch nhà mà người tiêu dùng tham gia thông qua quy định điều kiện giao kết, thực hợp đồng 24 1.4.3 Xác định trách nhiệm chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà cho người tiêu dùng 25 1.4.4 Đảm bảo quyền người tiêu dùng cung cấp thơng tin có liên quan đến đến nhà đối tượng hợp đồng trình giao dịch nhà 26 1.4.5 Quy định thủ tục tố tụng rút gọn giải vụ án bảo vệ người tiêu dùng, việc khơng đóng tạm ứng án phí, lệ phí tịa án 26 Kết luận chƣơng 28 Chƣơng THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ BẢO VỆ NGƢỜI TIÊU DÙNG TRONG KINH DOANH NHÀ Ở VÀ ĐỊNH HƢỚNG HOÀN THIỆN 29 2.1 Quyền yêu cầu chủ đầu tƣ đáp ứng điều kiện lực tài chính, kinh nghiệm để thực Dự án nhà 29 2.1.1 Về thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật 29 2.1.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật 32 2.2 Quyền yêu cầu thực giao dịch nhà qua Sàn giao dịch bất động sản kinh doanh nhà 33 2.2.1 Về thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật 33 2.2.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật 37 2.3 Quyền yêu cầu chủ đầu tƣ đáp ứng điều kiện huy động vốn theo hình thức hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai hợp đồng góp vốn 38 2.3.1.Về thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật 38 2.3.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật 45 2.4 Quyền yêu cầu chủ đầu tƣ hoàn thành nghĩa vụ bàn giao nhà yêu cầu bồi thƣờng thiệt hại chủ đầu tƣ vi phạm nghĩa vụ bàn giao 46 2.4.1 Về thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật 46 2.4.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật 51 2.5 Quyền đƣợc sử dụng, hƣởng lợi từ phần diện tích thuộc sở hữu chung lựa chọn dịch vụ theo nhu cầu, khả 51 2.5.1 Về thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật 51 2.5.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật 55 2.6 Quyền yêu cầu chủ đầu tƣ tiến hành thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hoàn thành nghĩa vụ tài chủ đầu tƣ 56 2.6.1 Về thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật 56 2.6.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật 60 2.7 Quyền thành lập Ban Quản trị nhà chung cƣ để quản lý nhà chung cƣ thỏa thuận với chủ đầu tƣ phí quản lý, giá dịch vụ nhà chung cƣ 61 2.7.1 Về thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật 61 2.7.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật 65 2.8 Quyền yêu cầu chủ đầu tƣ thực cơng tác bảo trì, bảo hành nhà 65 2.8.1 Về thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật 65 2.8.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật 67 2.9 Quyền chấm dứt hợp đồng, yêu cầu hoàn trả tiền toán yêu cầu bồi thƣờng thiệt hại chủ đầu tƣ vi phạm hợp đồng 67 2.9.1 Về thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật 68 2.9.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật 69 2.10 Quyền đƣợc cung cấp thông tin 69 2.10.1 Về thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật 69 2.10.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật 71 2.11 Quyền đƣợc thỏa thuận nội dung giao dịch nhà 71 2.11.1 Về thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật 71 2.11.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật 73 2.12 Quyền đƣợc khiếu nại, khởi kiện yêu cầu tổ chức xã hội khởi kiện để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp 73 2.12.1 Về thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật 73 2.12.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật 75 Kết luận chƣơng 76 KẾT LUẬN 78 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Trong vận hành sản xuất hàng hóa người tiêu dùng ln mục tiêu, đối tượng phục vụ chủ thể kinh doanh hàng hóa, dịch vụ Bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người tiêu dùng vấn đề Việt Nam mà xuất từ sớm, trở thành nguyên tắc hiến định ghi nhận long trọng Điều 28 Hiến pháp nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 1992: “Nhà nước có sách bảo vệ quyền lợi người sản xuất quyền lợi người tiêu dùng” Trong thời gian qua, nhiều sách, biện pháp khác nhau, Đảng nhà nước ta cụ thể hóa nguyên tắc hiến định thành sách, pháp luật để mở rộng quyền người tiêu dùng, tạo điều kiện tốt cho người tiêu dùng việc lựa chọn sử dụng hàng hóa, dịch vụ Tuy nhiên trước phát triển nhanh chóng kinh tế thị trường, văn pháp luật bảo vệ người tiêu dùng dù sửa đổi, bổ sung hạn chế định, thiếu chế điều chỉnh mối quan hệ người tiêu dùng chủ thể kinh doanh Chính từ thực trạng pháp luật làm cho nguyên tắc tự do, tự nguyện bình đẳng quan hệ hợp đồng khơng thể cách đầy đủ quan hệ tiêu dùng “Người tiêu dùng vị bất lợi thiếu thông tin, hạn chế chuyên môn, khả gánh chịu rủi ro hạn chế việc đàm phán giao kết hợp đồng”1 Trong thời gian qua số lượng vụ việc xâm phạm quyền lợi ích hợp pháp người tiêu dùng bị phát ngày gia tăng, quy mô lẫn tính nghiêm trọng vụ việc Theo báo cáo Cục quản lý cạnh tranh, năm có 100.000 vụ vi phạm quyền lợi người tiêu dùng mà Cục xử lý2 Trước tình hình yêu cầu hoàn thiện pháp luật bảo vệ người tiêu dùng ngày trở nên cấp bách đáng quan tâm hết Cùng với phát triển nhanh chóng kinh tế xã hội, q trình thị hóa, gia tăng quy mơ dân số nhu cầu nhà người dân ngày lớn Tuy nhiên xuất phát từ việc đầu tư, tạo lập nhà để đưa vào kinh doanh đòi hỏi điều Phạm Thị Thanh Nhàn (2010), Pháp luật Hợp đồng mẫu vấn đề bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Tp.HCM, Phần mở đầu Hội đồng phối hợp công tác phổ biến giáo dục pháp luật Chính Phủ (2011), “Pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng”, Đặc san tuyên truyền pháp luật,(06),tr.27 kiện luật định, việc giao dịch nhà đòi hỏi thủ tục pháp lý phức tạp nên chủ thể kinh doanh đáp ứng tuân thủ nghiêm ngặt quy định, điều kiện nêu Đồng thời việc chạy theo yếu tố lợi nhuận chủ thể kinh doanh nên hoạt động kinh doanh nhà thường tiềm ẩn nguy cơ, rủi ro to lớn cho người tiêu dùng Song người tiêu dùng giao kết hợp đồng nhà am hiểu quy định pháp luật nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản quy định khác có liên quan để có khả đàm phán cho điều khoản có lợi hợp đồng nên người tiêu dùng dễ dàng bị chèn ép, gặp rủi ro Vì bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng hoạt động kinh doanh nhà cần thiết Trong bối cảnh đó, pháp luật kinh doanh nhà cịn có điều chỉnh chưa phù hợp, thực tiễn việc giao kết, thực số dạng hợp đồng kinh doanh nhà nhiều bất cập xâm phạm quyền lợi hợp pháp người tiêu dùng Tất lý thúc tác giả lựa chọn đề tài “Pháp luật bảo vệ ngƣời tiêu dùng kinh doanh nhà ở” làm luận văn thạc sĩ luật học với mong muốn đóng góp ý kiến việc hồn thiện pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng hoạt động kinh doanh nhà nói riêng pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng nói chung 2.Tình hình nghiên cứu đề tài Pháp luật bảo vệ người tiêu dùng kinh doanh nhà khái niệm Việt Nam vấn đề mang tính lý luận, có tính chất tảng bảo vệ người tiêu dùng kinh doanh nhà nghiên cứu sớm Việt Nam Một số cơng trình có liên quan đến đối tượng nghiên cứu tác giả luận văn kể đến đây: Liên quan đến vấn đề bảo vệ người tiêu dùng, đề cập đến số cơng trình nghiên cứu sau : Đoàn Văn Trường (2003), Nghiên cứu người tiêu dùng: vấn đề việc bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng Việt Nam, NXB Khoa học Kỹ Thuật, Hà Nội ; Bá Linh (2005), Tìm hiểu pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, NXB Tư pháp, Hà Nội ; Nguyễn Thị Thư (2008), Hoàn thiện pháp luật chế bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng Việt Nam nay, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Tp.HCM ; Dương Thị Thúy Diễm (2009), Pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, thực trạng số kiến nghị hoàn thiện pháp luật, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Tp.HCM; Nguyễn Thị Phương Châu (2010), Bảo vệ người tiêu dùng thông qua phương thức giải tranh chấp tòa án, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Tp.HCM ; Phạm Thị Thanh Nhàn (2010), Pháp luật Hợp đồng mẫu vấn đề bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Tp.HCM… Các cơng trình nguồn tài liệu tham khảo quý giá cho tác giả việc việc nghiên cứu đề tài đề cập, giải số vấn đề liên quan đến việc bảo vệ người tiêu dùng quan hệ hợp đồng nói chung như: định nghĩa người tiêu dùng; vai trị vị trí người tiêu dùng kinh tế; sở làm phát sinh quyền bảo vệ người tiêu dùng; quyền người tiêu dùng; trình hình thành, phát triển pháp luật bảo vệ người tiêu dùng Việt Nam; thực trạng pháp luật bảo vệ Việt Nam định hướng hoàn thiện; chế giải tranh chấp để bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng Tuy nhiên với đề tài này, cơng trình nêu mang tính chất gợi mở vấn đề mà chưa cung cấp nhìn tổng quan, bao quát pháp luật bảo vệ người tiêu dùng kinh doanh nhà Liên quan đến nhà đối tượng kinh doanh nhà ở, hình thức giao dịch nhà kinh doanh nhà vấn đề liên quan, đề cập đến số cơng trình nghiên cứu sau: Thái Bá Cẩn (2003), Thị trường Bất động sản – Những vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam, NXB Tài Chính, Hà Nội; Đỗ Văn Đại (2010), Các biện pháp việc xử lý không thực hợp đồng pháp luật Việt Nam, NXB Chính Trị quốc gia ; Bùi Văn Tuyên (2011), Quản lý nhà nước thị trường Bất động sản Việt Nam, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội; Nguyễn Thế Phong (2006), Chế độ pháp lý vốn đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Tp HCM; Đỗ Quang Thuần (2008), Pháp luật bảo hành công trình xây dựng Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Tp.HCM ; Dương Thị Vọng (2010), Pháp luật kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Tp.HCM; Lê Minh Hùng (2011), Hiệu lực hợp đồng theo quy định pháp luật Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật học, Đại học Luật Tp.HCM… Tuy nhiên cơng trình nêu dừng lại việc nghiên cứu, phân tích vấn đề lý luận điều kiện có hiệu lực hợp đồng, biện pháp xử lý vi phạm hợp đồng đề cập đến vấn đề mang tính lý luận thị trường bất động sản, hàng hóa bất động sản, vấn đề pháp lý vốn đầu tư xây 68 thường khoản thiệt hại mà NTD thường yêu cầu bồi thường tiền lãi phát sinh số tiền toán 2.9.1 Về thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật 2.9.1.1 Đối với hợp đồng thuê nhà Theo quy định khoản 5, Điều 29 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006 quy định quyền bên cho thuê nhà được: "đơn phương chấm dứt hủy bỏ hợp đồng bên thuê vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hủy bỏ hợp đồng hai bên thỏa thuận hợp đồng theo quy định pháp luật" BLDS năm 2005 có quy định đơn phương chấm dứt hợp đồng theo thỏa thuận bên theo quy định pháp luật, nằm rải rác nhiều Điều khoản BLDS, quy định khoản Điều 425; khoản Điều 426; điểm c khoản Điều 485; khoản Điều 486; khoản Điều 488; khoản Điều 489; khoản Điều 494; khoản Điều 496; Điều 498 (quy định quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng bên cho thuê nhà bên thuê nhà) Tuy nhiên, BLDS văn khác không quy định rõ để huỷ bỏ hợp đồng Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 lại thiếu quy định đơn phương hủy bỏ hợp đồng trường hợp khơng có thỏa thuận trước, thực tế khơng trường hợp bên cho thuê nhà đưa bất hợp lý để hủy bỏ hợp đồng, quyền lợi NTD khơng đảm bảo có tranh chấp xảy quan giải tranh chấp khó vận dụng quy định pháp luật để giải 2.9.1.2 Đối với hợp đồng mua bán nhà Khoản Điều 425 BLDS năm 2005 quy định: “Một bên có quyền huỷ bỏ hợp đồng bồi thường thiệt hại bên vi phạm hợp đồng điều kiện huỷ bỏ mà bên thoả thuận pháp luật có quy định” Tiếp đó, Khoản Điều 426 BLDS năm 2005 quy định: “Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng bên có thoả thuận pháp luật có quy định” Như vậy, bên vi phạm hợp đồng, bên có quyền yêu cầu đình hay hủy bỏ hợp đồng vi phạm hợp đồng điều kiện đình hay hủy bỏ “mà bên thỏa thuận” “pháp luật có quy định” Nghiên cứu quy định hợp đồng cụ thể BLDS năm 2005, đặc biệt hợp đồng mua bán khơng có điều, khoản quy định hủy bỏ, đình hợp đồng Đối chiếu với quy định Khoản Điều 425 BLDS năm 2005 bên khơng có thỏa thuận trước điều kiện hủy bỏ hợp đồng 69 khơng thể bị hủy bỏ Quy định bất hợp lý, không bảo vệ quyền lợi bên nghiêm túc thực hợp đồng dung túng cho vi phạm bên pháp luật khơng có chế bảo vệ hữu hiệu Trên thực tế tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán tài sản, mua bán nhà bên yêu cầu hủy hợp đồng bên vi phạm nghĩa vụ tịa án chấp nhận hủy hợp đồng bên thỏa thuận trước điều giao kết hợp đồng Điều dễ bị chủ đầu tư lợi dụng để xâm phạm quyền lợi NTD Ví dụ: Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà nguyên đơn ông Phạm Văn Kiểm bị đơn Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng số Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao giải theo Quyết định giám đốc thẩm số 122/2013/DSGĐT ngày 13/9/201383 Theo ngày 20/12/2001 ơng Kiểm ký hợp đồng mua Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng số Hà Nội Năm 2005 Công ty yêu cầu ông Kiểm ký lại hợp đồng mua bán nhà theo giá 1.323.460.963 đồng ông Kiểm không chấp nhận Do Cơng ty ngưng thực hợp đồng Ơng Kiểm khởi kiện để u cầu Cơng ty thực Hợp đồng mua bán nhà ký ngày 20/12/2001 Tuy nhiên án sơ thẩm, phúc thẩm, định giám đốc thẩm Tòa dân Tòa án nhân dân tối cao, hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao lại tuyên xử hợp đồng vô hiệu trách nhiệm Công ty Đầu tư xây dựng số Hà Nội phải hoàn trả tiền mà ơng Kiểm tốn bồi thường thiệt hại 2.9.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật Thứ nhất, BLDS Luật Kinh doanh bất động sản cần phải bổ sung quy định đơn phương huỷ bỏ hợp đồng trường hợp bên khơng có thoả thuận trước Thứ hai: Quy định rõ bên cho thuê không đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn bên thuê thực hợp đồng trừ hai bên có thỏa thuận khác 2.10 Quyền đƣợc cung cấp thông tin 2.10.1 Về thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật Mặc dù nghĩa vụ cung cấp thông tin bên bán pháp luật quy định rõ ràng theo quy định Điều 442 BLDS năm 2005, khoản Điều 11 khoản Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 Tuy nhiên vấn đề đặt người bán vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin (không cung cấp thông tin, cung cấp 83 Xem chi tiết phụ lục 70 thông tin không đầy đủ, cung cấp thơng tin sai lệch…) chế tài đặt gì? Vì ngun tắc, NTD gặp phải rủi ro to lớn trình giao kết, thực hợp đồng bên bán vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin84 Theo quy định Điều 442 BLDS năm 2005 bên bán vi phạm, nghĩa vụ cung cấp thơng tin bên mua có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại Theo quy định điểm e điểm i khoản Điều 35 Nghị định 121/2013/NĐ-CP mức phạt từ mức phạt từ 50 triệu đến 60 triệu đồng hành vi: “Khơng cung cấp cung cấp khơng xác, đầy đủ giấy tờ thông tin liên quan đến bất động sản bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua cho khách hàng thực giao dịch bất động sản sàn giao dịch bất động sản theo quy định Không công khai thông tin bất động sản theo quy định” Và biện pháp khắc phục hậu “Buộc cung cấp thơng tin đầy đủ cải thơng tin khơng xác” (Khoản Điều Nghị định 121/2013/NĐ-CP) Tuy nhiên theo đánh giá tác giả mức xử phạt nhẹ, chưa đủ sức răn đe hành vi vi phạm, giao dịch có khả thu lợi cao từ việc không cung cấp thông tin theo quy định, cung cấp thơng tin khơng đầy đủ, khơng xác Theo quy định Điều Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi năm 2014 bổ sung quy định trách nhiệm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công bố thông tin bất động sản trang thông tin điện tử doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; trụ sở Ban Quản lý dự án trang thông tin điện tử quan quản lý nhà nước kinh doanh bất động sản cấp tỉnh dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; sàn giao dịch bất động sản trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản Các thông tin bất động sản phải công bố bao gồm: loại bất động sản; vị trí bất động sản; thơng tin quy hoạch có liên quan đến bất động sản; quy mơ, diện tích bất động sản; đặc điểm, tính chất, cơng sử dụng, chất lượng bất động sản; thực trạng cơng trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản; tình trạng pháp lý bất động sản bao gồm hồ sơ, giấy tờ quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng, quyền sử dụng đất giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây 84 Phạm Duy Nghĩa (2003), “Điều chỉnh thông tin bất cân xứng quản lý rủi ro pháp luật hợp đồng Việt Nam”, Nghiên cứu lập pháp, (05), tr.38-46 71 dựng bất động sản; hạn chế quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản Theo đánh giá tác giả việc cụ thể hóa hình thức cơng bố thơng tin, loại thông tin cần phải công bố bất động sản luật sửa đổi nêu hướng tới việc bắt buộc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công bố thông tin, tạo điều kiện cho quan nhà nước, NTD chủ thể khác dễ dàng truy cập, tìm hiểu Đồng thời theo quy định khoản Điều Luật Kinh doanh bất động sửa đổi năm 2014, khoản 12 Điều Luật Nhà sửa đổi năm 2014 quy định việc “Không công khai công khai không đầy đủ, trung thực thông tin bất động sản” hành vi bị cấm Tuy nhiên điều đáng nói hai Luật sửa đổi không quy định biện pháp xử lý doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không công bố, công bố không đầy đủ, cơng bố khơng xác thơng tin bất động sản quy định Trong điều kiện chưa thể ban hành văn hướng dẫn thi hành việc xử lý doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vi phạm nghĩa vụ cơng bố thơng tin quy định Nghị định 121/2013/NĐ-CP áp dụng không đủ sức răn đe hành vi vi phạm phân tích 2.10.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật Tác giải kiến nghị bổ sung quy định việc song song với nghĩa vụ cơng khai thơng tin thơng tin phải chủ đầu tư đăng ký, báo cáo định kỳ Sở xây dựng nơi có dự án Sau tiếp nhận hồ sơ đăng ký, báo cáo thông tin doanh nghiệp, Sở Xây dựng có trách nhiệm cơng bố Website Sở xây dựng có chế giám sát, kiểm tra tính xác thông tin Các thông tin phải liên kết với Website quan hữu quan quan tài nguyên môi trường, quan thuế…Trong trường hợp chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ công khai, đăng ký, báo cáo cung cấp/đăng ký thơng tin khơng đầy đủ, khơng xác bị xử phạt hành theo quy định, biện pháp xử lý phạt tiền tương xứng với mức độ vi phạm cấm triển khai dự án thời hạn định biện pháp chế tài khác đủ sức răn đe hành vi vi phạm 2.11 Quyền đƣợc thỏa thuận nội dung giao dịch nhà 2.11.1 Về thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật Theo quy định khoản Điều Luật BVQLNTD năm 2010 NTD có quyền “quyết định nội dung thỏa thuận tham gia giao dịch với tổ chức, cá 72 nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ” Theo NTD có quyền thỏa thuận bình đẳng với chủ thể kinh doanh nhà nội dung Hợp đồng Đồng thời theo quy định khoản Điều 409 BLDS năm 2005 có quy định việc giải thích hợp đồng theo hướng “Trong trường hợp bên mạnh đưa vào hợp đồng nội dung bất lợi cho bên yếu giải thích hợp đồng phải theo hướng có lợi cho bên yếu thế” Tuy nhiên, quy định pháp luật hành không đảm bảo quyền thỏa thuận bình đẳng NTD việc giải thích hợp đồng theo hướng có lợi cho NTD, thể việc NTD không đứng vị bình đẳng để yêu cầu điều chỉnh nội dung hợp đồng, điều kiện giao dịch chủ đầu tư soạn thảo sẵn theo hướng cân quyền lợi ích hợp pháp hai bên tham gia giao dịch, theo NTD thường xuyên phải chấp nhận hợp đồng, điều kiện giao dịch chủ đầu tư soạn thảo sẵn, hàm chứa nhiều rủi ro cho NTD Theo đinh số 02/2012/QĐ-TTg Thủ tướng Chính phủ ban hành Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung việc mua bán hộ chung cư, dịch vụ sinh họat đơn vị quản lý khu chung cư cung cấp chín nhóm hàng hóa, dịch vụ phải kiểm soát Hợp đồng mẫu mua bán hộ chung cư quy định quyền, nghĩa vụ bên phụ lục, nội quy quản lý, sinh họat…trong khu chung cư coi điều kiện pháp lý ràng buộc bên Tuy nhiên theo thống kê Cục Quản lý Cạnh tranh tính đến cuối tháng 5/2013 có 138 hồ sơ đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung đăng ký Cục Quản lý cạnh tranh 66 hồ sơ chấp nhận, 59 hồ sơ khơng chấp nhận, cịn lại rút hồ sơ 85 Thử hỏi với số lượng lớn dự án nhà số lượng hồ sơ đăng ký hợp đồng mẫu, điều kiện giao dịch chung lại thấp đến vậy? Theo quy định khoản Điều 11 Nghị định 19/2012/NĐ-CP xử phạt hành lĩnh vực BVQLNTD mức phạt 50-70 triệu đồng hành vi không đăng ký không đăng ký lại hợp đồng theo mẫu điều kiện giao dịch chung với quan quản lý nhà nước có thẩm quyền BVQLNTD Thế theo thống kế Cục Quản lý cạnh tranh đến thời điểm lại chưa có doanh nghiệp bị xử lý Phải quy định mang tính hình thức? Theo đánh giá tác giả mức Tú Uyên (2013), Quyền lợi người tiêu dùng bị bỏ quên, http://www.baomoi.com/Quyen-loinguoi-tieu-dung-con-bi-bo-quen/45/11450116.epi, truy cập ngày 12/07/2014 85 73 phạt trường hợp chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ đăng ký hợp đồng mẫu, điều kiện giao dịch chung thấp, không đủ sức răn đe trường hợp vi phạm Đồng thời mức phạt khơng nói rõ áp dụng chung cho dự án nhà hay hợp đồng mua bán hộ Vấn đề đặt trường hợp doanh nghiệp không đăng ký hợp đồng theo mẫu, phát sinh tranh chấp tòa án thường nội dung hợp đồng mà khơng xem xét hợp đồng có phải đăng ký theo mẫu Luật BVQLNTD hay khơng Tịa cho thỏa thuận dân hai bên nguyên tắc nội dung hợp đồng người tiêu dùng cá nhân tổ chức kinh doanh tự thỏa thuận, cam kết thực sở để giải tranh chấp bên có q trình thực hợp đồng86 Với hướng xét xử tịa tạo điều kiện cho vi phạm quy định đăng ký hợp đồng theo mẫu có điều kiện phát sinh87 2.11.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật Thứ nhất: Bổ sung quy định thể rõ mức phạt nêu khoản Điều 11 Nghị định 19/2012/NĐ-CP hợp đồng mua bán hộ mà chủ đầu tư khơng đăng ký trước Thứ hai: Bổ sung quy định việc xét xử tranh chấp hợp đồng mua bán hộ mà chủ đầu tư không đăng ký hợp đồng mẫu, điều kiện giao dịch chung Tịa án cần ngun tắc Điều 16 Luật BVQLNTD năm 2010 để tuyên bố nội dung chủ đầu tư quy định bất lợi cho NTD so với pháp luật hành vô hiệu quy định pháp luật hành để xét xử 2.12 Quyền đƣợc khiếu nại, khởi kiện yêu cầu tổ chức xã hội khởi kiện để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp 2.12.1 Về thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật Mặc dù theo quy định Điều 8, Điều 41, Điều 43 Luật BVQLNTD năm 2010 ghi nhận quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp mình, NTD khơng phải nộp tạm ứng án phí, lệ phí khởi kiện để bảo vệ quyền lợi bị xâm phạm vụ việc giải theo thủ tục đơn giản pháp luật tố tụng dân 86 Phạm Thị Thanh Nhàn (2010), Pháp luật Hợp đồng mẫu vấn đề bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Tp.HCM, Phần mở đầu 87 Tú Uyên (2013), Quyền lợi người tiêu dùng bị bỏ quên, http://www.baomoi.com/Quyen-loi-nguoitieu-dung-con-bi-bo-quen/45/11450116.epi, truy cập ngày 12/07/2014 74 Tuy nhiên Quy định NTD khởi kiện vụ án dân để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp khơng phải nộp tạm ứng án phí, tạm ứng lệ phí tịa án bị quan tư pháp hiểu sai lệch Theo nhiều trường hợp NTD khởi kiện tòa án cấp quận, huyện quan tư pháp từ chối quyền miễn tạm ứng án phí khiến NTD phải rút đơn, vụ án khơng thụ lý88 Đồng thời pháp luật tố tụng hành lại không quy định đề cập đến thủ tục đơn giản nói quy định Điều 41 Luật BVQLNTD năm 2010 nêu dừng lại quy định giấy89 Thêm vào đó, trước chưa có Luật BVQLNTD năm 2010, vụ việc NTD với chủ thể kinh doanh hịa giải khơng thành Hội Bảo vệ NTD gửi phiếu chuyển lên Sở Công Thương giải Tuy nhiên, từ Luật BVQLNTD có hiệu lực, chưa có nơi tiếp nhận xử lý khiếu nại NTD ngồi tịa án Điều khiến cho NTD chịu thiệt thịi Do đó, để quyền lợi NTD đảm bảo, điều quan trọng quan chức năng, doanh nghiệp phải thực quy định luật văn hướng dẫn90 Ví dụ: Tranh chấp Hợp đồng mua bán hộ B9, diện tích 119,92 m2 Tầng 9, Tòa nhà 172-174 Ký Con, phường Nguyễn Thái Bình, Quận 1, Tp.HCM nguyên đơn Bà Lê Thị Mỹ Hạnh bị đơn Công ty Cổ phần Đầu tư Đại Thủ Đô Tòa án nhân dân Quận 1, Tp.HCM xét xử sơ thẩm theo Bản án số 51/2012/DS-ST ngày 11/9/201291 Theo ngày 08/2/2010 bà Hạnh Cơng ty Cổ phần Đầu tư Đại Thủ Đơ có ký hợp đồng mua bán hộ số 015/B9/HĐ-DTD việc mua bán hộ B9, diện tích 119,92 m2 Sau tốn số tiền 317.508,83 USD bà Hạnh khơng có khả tài nên có văn đề nghị chấm dứt hợp đồng mua bán hộ Theo quy định Hợp đồng, hai bên thống sau trừ khoản phạt vi phạm lãi chậm trả Cơng ty Đại Thủ Đơ hồn trả lại cho bà Hạnh 198.706,21 USD kể từ ngày 08/4/2011, Cơng ty Đại Thủ Đơ chậm tốn chịu lãi suất USD theo quy định Ngân hàng Ngoại Thương Việt Nam Tuy 88 Tường Dân (2013), Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng xuất chướng ngại vật, http://www.baomoi.com/Luat-Bao-ve-quyen-loi-nguoi-tieu-dung-xuat-hien-nhung-chuong-ngaivat/45/11581442.epi, truy cập ngày 29/07/2014 89 Nguyễn Thị Thư (2011), “Về số quyền người tiêu dùng theo pháp luật bảo vệ người tiêu dùng”, Nhà nước pháp luật, (11), tr.55-59 90 Tú Uyên (2013), Quyền lợi người tiêu dùng bị bỏ quên, http://www.baomoi.com/Quyen-loi-nguoi-tieudung-con-bi-bo-quen/45/11450116.epi, truy cập ngày 12/07/2014 91 Xem chi tiết án phụ lục 75 nhiên sau Công ty Đại Thủ Đô không thực nghĩa vụ hoàn trả tiền cho Bà Hạnh Bà Hạnh khởi kiện Tịa án nhân dân Quận phải đóng tạm ứng án phí 56.680.000 đồng 2.12.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật Thứ nhất: Bổ sung quy định hướng dẫn chi tiết NTD khơng phải đóng tạm ứng án phí khởi kiện vụ án BVQLNTD Thứ hai: Bổ sung quy định hướng dẫn chi tiết trình thủ tục rút gọn giải vụ án BVQLNTD Bộ luật tố tụng dân 76 Kết luận chƣơng Từ việc nghiên cứu, phân tích thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật bảo vệ người tiêu dùng kinh doanh nhà thấy pháp luật hành chưa bảo vệ hiệu quyền lợi hợp pháp người tiêu dùng, nhiều trường hợp tranh chấp xảy quyền lợi an tồn tính mạng, sức khỏe, tài sản người tiêu dùng không đảm bảo khơng hiệu Hay nói cách khác khung pháp lý cho việc giao kết, thực hợp đồng nhà vừa thiếu, vừa chưa đủ sức răn đe, chưa tạo chế hữu hiệu bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng Trên sở đó, đề tài đưa số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật bảo vệ người tiêu dùng kinh doanh nhà ở, sau: (i) Kiến nghị nâng cao lực tài chủ đầu tư dự án nhà thông qua việc quy định vốn pháp định doanh nghiệp kinh doanh nhà phải xây dựng định lượng cụ thể, phù hợp với thời kỳ vốn thực dự án chủ đầu tư phải vốn thực có tính dự án (ii) Kiến nghị nâng cao chất lượng hoạt động sàn giao dịch bất động sản thông qua việc quy định thống thời điểm xác nhận giao dịch qua sàn điều kiện, quy trình cấp chứng mơi giới bất động sản theo hướng chặt chẽ (iii) Hoàn thiện quy định huy động vốn thực dự án nhà thơng qua việc xác định rõ mức phí bảo lãnh ngân hàng doanh nghiệp bán, cho thuê mua nhà hình hình tương lai tỷ lệ phần trăm quy mô dự án mức độ uy tín, kinh nghiệm doanh nghiệp áp dụng việc đăng ký hợp đồng mẫu, điều kiện giao dịch chung hợp đồng góp vốn (iv) Bổ sung quy định trách nhiệm chủ đầu tư phải thông báo cho quan quản lý nhà cấp quận, huyện việc bàn giao nhà để quan thực việc giám sát, xử lý chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà phải trả lãi suất cao ngân hàng thương mại tương ứng với thời hạn chậm bàn giao (iv) Bổ sung quy định việc chủ đầu tư thay đổi công năng, thiết kế phần diện tích thuộc sở hữu chung nhà chung cư đồng ý từ 50% cư dân nhà chung cư trở lên quy định đấu thầu lựa chọn đơn vị cung cấp dịch vụ nhà chung cư 77 (vi) Xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà phù hợp với Luật Đai, Luật Công chứng (vii) Bổ sung quy định thời điểm tổ chức hội nghị nhà chung cư số lượng nhà bán, cho thuê, cho thuê mua đạt từ 20 -30% xây dựng mức phí dịch vụ nhà chung cư theo phân hạng chung cư (viii) Quy định trách nhiệm chủ đầu tư chậm bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư cho Ban quản trị nhà chung cư phải chịu lãi suất cho vay cao ngân hàng thương mại tương ứng với thời gian chậm bàn giao (ix) Bổ sung quy định đơn phương chấm dứt hợp đồng nhà trường hợp khơng có thỏa thuận trước (x) Quy định trách nhiệm chủ đầu tư dự án nhà phải đăng ký, báo cáo thông tin định kỳ cho quan quản lý nhà cấp tỉnh làm sở cho việc cập nhật, công khai thông tin nhà ở, dự án nhà để người tiêu dùng dễ dàng truy cập, tìm hiểu (xi) Bổ sung quy định áp dụng nguyên tắc Điều 16 Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng giải vụ việc liên quan đến người tiêu dùng phát sinh tranh chấp từ giao dịch nhà không đăng ký hợp đồng mẫu, điều kiện giao dịch chung (xii) Quy định chi tiết Bộ luật tố tụng dân áp dụng thủ tục rút gọn người tiêu dùng khơng phải đóng tạm ứng án phí, lệ phí tịa án giải vụ án bảo vệ người tiêu dùng Tác giả mong muốn kiến nghị góp phần hồn thiện pháp luật bảo vệ người tiêu dùng kinh doanh nhà 78 KẾT LUẬN Với mong muốn góp phần nhỏ vào cơng xây dựng, hồn thiện pháp luật bảo vệ người tiêu dùng nói chung bảo vệ người tiêu dùng kinh doanh nhà nói riêng, luận văn nghiên cứu cách khái quát vấn đề pháp lý bảo vệ người tiêu dùng, pháp luật kinh doanh nhà ở, đánh giá thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật bảo vệ người tiêu dùng kinh doanh nhà để từ điểm hạn chế, khiếm khuyết bất cập cần phải khắc phục Trên sở đó, luận văn đề xuất số kiến nghị góp phần hồn thiện pháp luật bảo vệ người tiêu dùng tham gia giao dịch nhà thơng qua hình thức hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng cho thuê nhà ở, hợp đồng thuê mua nhà ở, từ góp phần nâng cao hiệu áp dụng pháp luật Tuy nhiên, điều kiện nghiên cứu hạn chế, nhiều vấn đề luận văn chưa có điều kiện sâu nghiên cứu Vì vậy, mong nhận trao đổi để vấn đề trình bày luận văn tiếp tục nghiên cứu sâu hơn./ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A Các văn pháp luật Hiến pháp năm 1992 (đã sửa đổi bổ sung năm 2001) Bộ luật dân năm 2005 Luật Nhà năm 2005 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006 Luật sửa đổi Điều 126 Luật Nhà Điều 121 Luật Đất đai năm 2009 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 Luật Đất đai 2013 Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi năm 2014 Luật Nhà sửa đổi năm 2014 10 Nghị 19/2008/QH12 ngày 03/6/2008 việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam 11 Nghị định 109/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 12 năm 2004 Chính phủ quản lý chất lượng cơng trình xây dựng 12 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính Phủ giao dịch đảm bảo 13 Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 14 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 15 Nghị định 99/2011/NĐ-CP ngày 27 tháng 10 năm 2011 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 16 Nghị định 19/2012/NĐ-CP ngày 16/3/2012 Chính phủ xử phạt hành lĩnh vực bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 17 Nghị định 64/2012/NĐ-CP ngày 04/9/2012 Chính phủ cấp giấy phép xây dựng 18 Nghị định 11/2013/NĐ-CP ngày 24/01/2013 Chính Phủ quản lý đầu tư phát triển đô thị 19 Nghị định 15/2013/NĐ-CP ngày 06/2/2013 Chính Phủ quản lý chất lượng cơng trình xây dựng 20 Nghị định 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 Chính Phủ quy định xử phạt hành hoạt động xây dựng; kinh doanh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà công sở 21 Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 Chính phủ xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai 22 Thông tư 01/2009/TT-BXD ngày 25/02/2009 Bộ Xây dựng quy định số nội dung cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án đầu tư xây dựng tổ chức kinh doanh nhà 23 Thông tư số 37/2009/TT-BXD Bộ Xây dựng ngày 1/12/2009 hướng dẫn phương pháp xác định quản lý giá dịch vụ nhà chung cư Bộ Xây dựng ban hành 24 Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng năm 2010 Bộ Xây dựng quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 25 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 25/8/2008 Bộ Xây dựng việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư 26 Quyết định số 02/2012/QĐ-TT ngày 13 tháng 01 năm 2012 Thủ tướng Chính Phủ ban hành danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung B Danh mục tài liệu tham khảo 27 Cục quản lý cạnh tranh (2006), Sổ tay công tác bảo vệ người tiêu dùng, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 28 Nguyễn Văn Cương (2008), “Một số vấn đề xây dựng Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng”, Nghiên cứu lập pháp, (13), tr.29-34 29 Cục quản lý cạnh tranh (2010), So sánh luật bảo vệ người tiêu dùng số nước giới – học kinh nghiệm đề xuất số nội dung quy định dự thảo luật bảo vệ người tiêu dùng Việt Nam, Báo cáo chuyên đề, Tài liệu phục vụ công tác xây dựng Luật Bảo vệ NTD Việt Nam 30 Nguyễn Văn Cương (2010), Quan niệm người tiêu dùng pháp luật quốc gia giới vấn đề xây dựng khái niệm người tiêu dùng dự thảo Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Báo cáo chuyên đề, Viện Khoa học pháp lý, Hà Nội 31 Hội đồng phối hợp công tác phổ biến, giáo dục pháp luật Chính Phủ (2011), “Pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng”, Đặc san tuyên truyền pháp luật, (06), tr.3-27 32 Nguyễn Thị Kim Liên (2014), Pháp luật mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Tp.HCM 33 Phạm Duy Nghĩa (2003), “Điều chỉnh thông tin bất cân xứng quản lý rủi ro pháp luật hợp đồng Việt Nam”, Nghiên cứu lập pháp, (05), tr.38-46 34 Phạm Thị Thanh Nhàn (2010), Luận văn thạc sĩ luật học Pháp luật Hợp đồng mẫu vấn đề bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Đại học Luật Tp.HCM 35 Phạm Duy Nghĩa (2011), Tình số CV11-41.59.0 Phú Mỹ Hưng ,Chương trình Giảng dạy kinh tế Fullbright ngày 20/12/2011 36 Nguyễn Như Phát (2010), Luật bảo vệ người tiêu dùng hệ thống pháp luật Việt Nam, Tài liệu Hội thảo Pháp ngữ khu vực “Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng: Từ hai góc nhìn Á – Âu”, Hà Nội, tr.10 37 Nguyễn Anh Tuấn (2009), Quản lý nhà nước dự án kinh doanh bất động sản Tp.Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Tp.HCM 38 Nguyễn Thị Thư (2011), “Về số quyền người tiêu dùng theo pháp luật bảo vệ người tiêu dùng”, Nhà nước pháp luật, (11), tr.55-59 39 Dương Thị Vọng (2010), Luận văn thạc sĩ luật học Pháp luật kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản, Đại học Luật Tp.HCM C Danh mục án, định Tòa án 39 Bản án dân sơ thẩm số 51/2012/DS-ST ngày 11/9/2012 Tòa án nhân dân Quận 1, Tp.HCM giải tranh chấp Hợp đồng mua bán hộ nguyên đơn Bà Trần Thị Mỹ Hạnh bị đơn Công ty Cổ phần Đầu tư Đại Thủ Đô 40 Bản án dân phúc thẩm số 163/2013/DSPT ngày 25/1/2013 Tòa án nhân dân Tp.HCM giải tranh chấp Hợp đồng mua bán hộ nguyên đơn Bà Trần Thị Mỹ Hạnh bị đơn Công ty Cổ phần Đầu tư Đại Thủ Đô 41 Quyết định giám đốc thẩm số 121/2013/DS-GĐT ngày 13/9/2013 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao tranh chấp hợp đồng mua bán nhà nguyên đơn Bà Trần Hồng Phương bị đơn Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng số Hà Nội 42 Quyết định giám đốc thẩm số 122/2013/DS-GĐT ngày 13/9/2013 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao tranh chấp hợp đồng mua bán nhà nguyên đơn Ông Phạm Văn Kiểm bị đơn Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng số Hà Nội D Website 43 http://baomoi.com 44 http://constructiondpt.hochiminhcity.gov.vn 45 http://duthaoonline.quochoi.vn 46 http://dantri.com.vn 47 http://giadinh.net.vn 48 http://ictnews.vn 49 http://kinhdoanh.vnexpress.net 50 51 52 53 http://laodong.com.vn http://toaan.gov.vn http://thuvienphapluat.vn http://vnmoney.nld.com.vn 54 http://vca.gov.vn ... thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật kinh doanh nhà ở, pháp luật bảo vệ người tiêu dùng kinh doanh nhà Do việc lựa chọn đề tài ? ?Pháp luật bảo vệ ngƣời tiêu dùng kinh doanh nhà ở? ?? để làm... bảo vệ người tiêu dùng Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng tác giả viện dẫn để đánh giá mức độ cụ thể hóa pháp luật bảo vệ người tiêu dùng vào pháp luật kinh doanh nhà hành pháp luật kinh doanh. .. giá quy định pháp luật bảo vệ người tiêu dùng kinh doanh nhà từ góc độ pháp luật kinh doanh nhà khơng sâu phân tích quy định bảo vệ người tiêu dùng Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010