Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH ĐỒN VĂN THUẬN KINH PHÍ BẢO TRÌ PHẦN SỞ HỮU CHUNG CỦA NHÀ CHUNG CƯ CĨ NHIỀU CHỦ SỞ HỮU LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KINH PHÍ BẢO TRÌ PHẦN SỞ HỮU CHUNG CỦA NHÀ CHUNG CƯ CÓ NHIỀU CHỦ SỞ HỮU Chuyên ngành: Luật Dân Sự Và Tố Tụng Dân Sự Mã số: 60380103 Người hướng dẫn khoa học: PGS, TS Lê Minh Hùng Học viên: Đồn Văn Thuận Lớp: Cao học Luật, Bình Dương Khóa TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2018 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan tồn nội dung luận văn “Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu” kết trình tổng hợp nghiên cứu thân tôi, hướng dẫn khoa học Phó giáo sư, tiến sĩ, thầy Lê Minh Hùng Những phần sử dụng tài liệu tham khảo luận văn nêu rõ phần trích dẫn tài liệu tham khảo Các án, thông tin nêu luận văn trung thực hồn tồn xác, thật Tác giả luận văn Đoàn Văn Thuận DANH MỤC VIẾT TẮT Ban quản trị BQT Bộ luật Dân năm 1995 BLDS 1995 Bộ luật Dân năm 2005 BLDS 2005 Bộ luật Dân năm 2015 BLDS 2015 Bộ Xây dựng BXD Chủ đầu tư CĐT Công ty cổ phần CTCP Hội nghị chung cư HNCC LNO 2005 LNO 2005 10 LNO 2014 LNO 2014 11 Luật Doanh nghiệp năm 2014 LDN 2014 12 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 LKDBĐS 2014 13 Luật Xây dựng năm 2003 LXD 2003 14 Luật Xây dựng năm 2014 LXD 2014 15 Pháp lệnh Nhà năm 1991 PLNO 1991 16 Phòng cháy chửa cháy PCCC 17 Tòa án nhân dân TAND 18 Thành phố Hồ Chí Minh TP HCM 19 Trách nhiệm hữu hạn TNHH 20 Ủy ban nhân dân UBND MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG ĐĨNG GĨP KINH PHÍ BẢO TRÌ PHẦN SỞ HỮU CHUNG CỦA NHÀ CHUNG CƯ CĨ NHIỀU CHỦ SỞ HỮU 1.1 Xác định mức đóng góp, phương thức đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu 1.1.1 Xác định mức đóng góp chưa phù hợp phương thức đóng góp chưa khả thi 1.1.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật 15 1.2 Căn để tính mức phí bảo trì phần sở hữu chung chung cư có nhiều chủ sở hữu 18 1.2.1 Căn tính phí bảo trì dựa phần diện tích sở hữu riêng chủ sở hữu chưa rõ ràng 18 1.2.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật 23 CHƯƠNG QUẢN LÝ, SỬ DỤNG KINH PHÍ BẢO TRÌ PHẦN SỞ HỮU CHUNG CỦA NHÀ CHUNG CƯ CĨ NHIỀU CHỦ SỞ HỮU 27 2.1 Xác định chủ thể quản lý, chuyển giao quyền quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu 27 2.1.1 Xác định chủ thể quản lý kinh phí bảo trì chung cư 27 2.1.2 Chuyển giao quyền quản lý kinh phí bảo trì chung cư 28 2.2 Sử dụng kinh phí bảo trì chung cư 37 2.2.1 Sử dụng kinh phí bảo trì trước bàn giao cho BQT chung cư 37 2.2.2 Sử dụng kinh phí bảo trì sau bàn giao cho BQT chung cư 40 KẾT LUẬN 44 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC PHẦN MỞ ĐẦU Cơ sở khoa học thực tiễn đề tài 1.1 Lý chọn đề tài Hiện nay, tình hình xây dựng chung cư phát triển mạnh phạm vi nước nhằm đáp ứng nhu cầu nhà kinh doanh cho nhiều đối tượng, nhiều thành phần, điều kiện nay, Nhà nước quyền nhiều địa phương trọng việc phát triển nhà xã hội cho người lao động Thực tế cho thấy việc đầu tư kinh doanh dự án nhà chung cư kéo dài chừng vài năm việc tổ chức quản lý, vận hành chung cư kéo dài vài chục năm, có đến 100 năm Chính mà CĐT, chủ sở chung nhà chung cư, BQT, đơn vị tổ chức vận hành nhà chung cư phải đủ lực cần thiết để quản lý tốt việc vận hành Từ trước Luật nhà số 65/2014/QH 13 (LNO 2014) có hiệu lực thi hành có nhiều tranh chấp khách hàng mua hộ chung cư với CĐT Các nội dung tranh chấp liên quan nhiều đến hợp đồng góp vốn, diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng, phí vận hành nhà chung cư, đặc biệt việc bàn giao kinh phí bảo trì CĐT cho BQT nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chung nhiều chủ sở hữu Mặc dù điều 108, 109 Luật nhà số 65/2014/QH 13 văn hướng dẫn thực Nghị định số 99/2015/NĐCP thông tư 02/2016/TTBXD có quy định việc trích nộp sử dụng kinh phí bảo trì chung cư có nhiều chủ sở hữu, thực tế tranh chấp kinh phí bảo trì tiếp tục xảy Tháng 06 năm 2018 Bộ Xây dựng (BXD) vừa có báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ tình trạng cư dân khiếu nại phản đối CĐT dự án bất động sản thời gian vừa qua Tại báo cáo trên, BXD cho biết, theo tổng hợp từ báo cáo 43 địa phương số lượng đơn thư gửi cho thấy, có 215 dự án có khiếu nại, tranh chấp; có 108 dự án xảy tranh chấp CĐT với cư dân chủ thể liên quan phạm vi dự án, cịn lại 107 dự án có khiếu nại, tranh chấp không thuộc phạm vi báo cáo tranh chấp, khiếu nại thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt nội dung dân khác Theo báo cáo, nội dung liên quan đến tranh chấp, khiếu nại bao gồm: Tranh chấp liên quan đến phần diện tích sở hữu chung, riêng; kinh phí bảo trì phần sở hữu chung; kinh phí quản lý, vận hành; chất lượng cơng trình; tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; Hợp đồng mua bán hộ; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà số tranh chấp khác trình quản lý sử dụng, vận hành Trên sở thực tiễn phát sinh bất cập với mong muốn sâu phân tích ngun nhân, tìm giải pháp để kiến nghị đề xuất quan chức hoàn thiện quy định pháp luật nhằm ổn định hoạt động quản lý vận hành chung cư Việt Nam ngày tốt Đó lý người viết chọn đề tài “Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu” làm đề tài luận văn thạc sĩ Luật học 1.2 Tình hình nghiên cứu đề tài + Nguyễn Thanh Hải (2016), Quản lý nhà nước nhà chung cư thành phố Hồ Chí Minh Luận văn thạc sĩ quản lý cơng, Học viện Hành Quốc gia Nội dung luận văn dựa sở lý luận phân tích thực trạng quản lý nhà nước nhà chung cư từ đề xuất giải pháp nhằm tăng cường quản lý nhà nước nhà chung cư TP HCM Luận văn khơng đề cập sâu đến tình hình đóng góp sử dụng kinh phí bảo trì cho phần sở hữu chung nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu + Hồ Thị Thảo (2015), Phân định phần sở hữu chung phần sở hữu riêng nhà chung cư, Luận văn Thạc sĩ luật học, Đại học Luật Tp.Hồ Chí Minh Nội dung luận văn có đưa số kiến nghị phân định sở hữu chung sở hữu riêng đồng thời đưa số kiến nghị việc quản lý vận nhà chung cư có nhắc đến kinh phí bảo trì chung cư Nhưng tất nội dung viết dựa Bộ luật Dân 2005 Luật Nhà 2005 để phân tích, đánh giá kiến nghị nên chưa phản ánh hết vấn đề thực không đề cập đến sở hình thành mức đóng kinh phí bảo trì chung cư + Phạm Văn Quang (2017), Giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư qua thực tiển xét xử Tòa án Nhân dân Thành phố Hà nội, Luận văn Thạc sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội Nội dung luận văn đưa sở pháp lý thực trạng giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư qua thực tiển xét xử Tòa án Nhân dân Thành phố Hà nội đưa giải pháp nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư tòa án Việt nam Luận văn đề cập nguyên nhân xảy tranh chấp, nội dung tranh chấp cụ thể thực tế xét xử tịa án hồn tồn khơng đề cập đến việc giải phí bảo trì chung cư có nhiều chủ sở hữu + Nguyễn Đình Dũng (2015), Thực trạng giải pháp công tác quản lý nhà nước nhà chung cư địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, Sở Xây dựng Thành phồ Hồ Chí Minh, http://www.constructiondpt.hochiminhcity.gov.vn/web/gue %0bst/quan-ly-ve-nha-o-va-cong-so Nội dung viết tập trung nêu điểm bất cập LNO 2014, vấn đề Phân hạng chung cư, Về sở hữu chung, sở hữu riêng nhà chung cư, Hội nghị nhà chung cư BQT chung cư, kinh phí bảo trì sở hữu chung nhà chung cư Đồng thời kiến nghị đề xuất văn hướng dẫn thực Luật nhà 2014 (Nghị định, thông tư) phải không trái luật Bài viết khái quát bất cập chưa tìm sở lý luận dẫn đến nguyên nhân bất cập + Nguyễn Thanh Hải (2015), Công tác quản lý nhà nước nhà chung cư địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh- Thực trạng giải pháp, Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, http://www.constructiondpt.hochiminhcity.gov.vn/web/guest/quan -ly-ve-nha-o-va-cong-so Nội dung viết tập trung phản ánh thực trạng tình hình quản lý sử dụng, cơng tác bảo trì phần sở hữu chung nhận xét, đánh giá mặt tích cực tiêu cực đồng thời kiến nghị hồn thiện cơng tác quản lý Nhà nước vấn đề quản lý vận hành chung cư có nhiều chủ sở hữu Bài viết nhận định chung chung, chưa cụ thể cơng việc bảo trì phần sở hữu chung + Đỗ Phi Hùng (2016), Triển khai giải pháp tăng cường công tác quản lý nhà nước nhà chung cư địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, http://www.constructiondpt.hochiminhcity.gov.vn/web /guest/quan-ly-ve-nha-o-va-cong-so Nội dung viết Tác giả đưa nhóm giải pháp pháp lý, quản lý, xử lý để tăng cường công tác quản lý nhà nước nhà chung cư địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Bài viết tập trung đưa nhóm giải pháp mang tính vĩ mơ chưa cụ thể hóa việc đóng góp sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư Các viết nghiên cứu vấn đề cịn thực tế ta thấy nhiều phương tiện thông tin đại chúng (nhất báo chí điện tử) có hàng trăm việc phản án vấn đề quản lý vận hành chung cư, nhiều đề cập đến vấn đề phí bảo trì chung cư Điển hình phản ánh vấn đề quản lý vận hành chung cư Era Town (Thành phố Hồ Chí Minh), Sky City (88- Láng Hạ - Hà nội), NC1,NC2 (Đống Đa- Hà Nội), Keangnam (Hà nội), Rainbow (Hà nội), The Morning Star (Thành phố Hồ Chí Minh), Phú Hồng Anh- Hồng Anh Gia Lai (Thành phố Hồ Chí Minh) Các bình luận, phân tích nói mang tính địa phương cục chưa khái quát tổng thể toàn cảnh vấn đề quản lý vận hành chung cư nước; Đặc biệt bất cập quy định pháp luật việc thu sử dụng phí bảo trì chung cư việc thiếu quy định chế tài hành vi vi phạm đối tượng liên quan đến phí bảo trì chung cư Chính từ thực tiễn sống thước đo cho lý luận nên đề tài có ý nghĩa vơ sâu sắc 1.3 Ý nghĩa khoa học ứng dụng đề tài Việc nghiên cứu khó khăn, bất cập q trình áp dụng quy định pháp luật đóng góp sử dụng kinh phí bảo trì chung cư có nhiều chủ sở hữu và đưa kiến nghị, đề xuất góp phần nâng cao chế thực thi pháp luật có liên quan đến vấn đề là thật cần thiết quan chức chủ thể liên quan đến việc tổ chức vận hành chung cư có nhiều chủ sở hữu việc áp dụng pháp luật thực tế Mục đích, đối tượng, giới hạn phạm vi phương pháp nghiên cứu 2.1 Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu đề tài từ tranh chấp việc đóng góp sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung chung cư có nhiều chủ sở hữu, đối chiếu lại quy định pháp luật vấn đề để tìm nguyên nhân mâu thuẫn bất cập quy định pháp luật Trên sở tác giả đưa kiến nghị hợp lý nhằm hoàn thiện và thực thi có hiệu quy định pháp luật liên quan 2.2 Đối tượng nghiên cứu Nghiên cứu nội dung vấn đề bảo trì nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu: - Đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung chung cư có nhiều chủ sở hữu, sở pháp lý quy định mức kinh phí đóng góp, biện pháp chế tài đối tượng khơng thực việc đóng góp chuyển giao kinh phí bảo trì - Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung chung cư có nhiều chủ sở hữu trước sau thành lập BQT chung cư, nội dung công việc bảo trì cụ thể khơng trùng lắp với cơng việc khác vận hành chung cư 2.3 Giới hạn phạm vi nghiên cứu - Giới hạn pháp luật: Tác giả nghiên cứu bất cập việc đóng góp sử dụng phí bảo trì chung cư theo quy định pháp luật hành Việt Nam - Thời gian: Lĩnh vực nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu từ có Pháp lệnh nhà Hội Đồng Nhà Nước ngày 26 tháng 03 năm 1991 đến - Vấn đề: Tác giả tập trung nghiên bất cập việc đóng góp sử dụng phí bảo trì chung cư có nhiều chủ sở hữu, có phần sở hữu chung sở hữu riêng không đề cập đến chung cư có chủ sở hữu đồng sở hữu Các loại hình chung cư Việt nam có nhiều loại nhà chung cư thương mại, nhà chung cư xã hội, nhà chung cư phục vụ tái định cư nhà chung cư cũ thuộc sở hữu nhà nước1 cải tạo, xây dựng lại2 Trong phạm vi nghiên cứu đề tài tác giả không đề cập đến nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước có chủ sở hữu Nhà nước mà thơi 2.4 Phương pháp nghiên cứu Để thực và hoàn thành luận văn này tác giả sử dụng số phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: Dựa tảng phương pháp luận vật biện chứng và vật lịch sử, tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu cụ thể khoa học xã hội phương pháp thu thập tài liệu, tổng hợp, phân tích, so sánh, tham vấn chuyên gia, điều tra xã hội học… trình giải vấn đề mà đề tài đặt - Phương pháp thống kê sử dụng nhằm thu thập tổng hợp, trình bày số liệu cách tính tốn đặc trưng đối tượng nghiên cứu nhằm phục vụ cho trình tổng hợp phân tích tìm xu hướng dự đốn để viết logic có sức thuyết phục cao sinh động Dựa số liệu báo cáo thống kê tình hình khiếu nại, tố cáo việc đóng góp sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung chung cư có nhiều chủ sở hữu phạm vi nước, trọng đến thành phố trực thuộc trung ương tỉnh phát triển mạnh nhà chung cư Bình Dương Đồng Nai Phương pháp giúp hệ thống thực trạng Theo BLDS năm 2015, hình thức sở hữu nhà nước đổi thành hình thức sở hữu toàn dân, mà Nhà nước là đại diện cho toàn dân để quản lý, sử dụng, khai thác tài sản thuộc sở hữu toàn dân hiệu Xem khoản Điều Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (Ban hành kèm theo thông tư sô 02/2016/TTBXD ngày 15/12/2016) ... GĨP KINH PHÍ BẢO TRÌ PHẦN SỞ HỮU CHUNG CỦA NHÀ CHUNG CƯ CÓ NHIỀU CHỦ SỞ HỮU 1.1 Xác định mức đóng góp, phương thức đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu. .. dụng phí bảo trì chung cư có nhiều chủ sở hữu, có phần sở hữu chung sở hữu riêng khơng đề cập đến chung cư có chủ sở hữu đồng sở hữu Các loại hình chung cư Việt nam có nhiều loại nhà chung cư thương... DỤNG KINH PHÍ BẢO TRÌ PHẦN SỞ HỮU CHUNG CỦA NHÀ CHUNG CƯ CÓ NHIỀU CHỦ SỞ HỮU 27 2.1 Xác định chủ thể quản lý, chuyển giao quyền quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư có nhiều