Thông tin tài liệu
MỘT SỐ ĐIỂM MỚI TRONG QUY ĐỊNH VỀ BÀN GIAO KINH PHÍ BẢO TRÌ PHẦN SỞ HỮU CHUNG NHÀ CHUNG cu Ngơ Gia Hồng* Tóm tắt: Ngày 26/3/2021, Chinh phủ ban hành Nghị định sổ 30/202Ỉ/NĐ-CP sửa đỏi, bố sung số nội dung Nghị định sổ 99/2015/NĐ-CP hướng dần Luật Nhà Một sửa đối đảng chủ ỷ quy định bàn giao thủ tục cưỡng chê bàn giao kinh phỉ bảo trì phản sở hữu chung nhà chung cư Bài viết diêm mới, thời phân tích, bình luận quy định sửa đoi Abstract: On 26th March 2021, the Government issued Decree No 30/2021/ND-CP amending and supplementing a number of contents of Decree No 99/2015/ND-CP guiding the Housing Law One of the notable amendments is the hand-over regulations and procedures for mandatory hand-over offunds for maintenance ofshared areas of an apartment building This article presents new points, analyzes and comments on the revised regulations Một số điểm mói quy định bàn giao thủ tục cưỡng chế bàn giao kỉnh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư 1.1 Quy định thu, nộp kinh phíbảo trì Nghị định sổ 30/2021/NĐ-CP sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà có nhiều sửa đổi, bổ sung liên quan đến việc thu, nộp số tiền kinh phí bảo trì người mua, thuê mua hộ diện tích khác nhà chung cư (gọi chung “chủ sở hữu nhà chung cư”) chủ đầu tư (CĐT) đóng góp Cụ thể: - Đơi với số tiền kinh phí bảo trì chủ sở hữu nhà chung cư đóng góp: Luật Nhà năm 2014 quy định chủ sở hữu nhà chung cư phải đóng 2% giá trị hộ diện tích khác vào quỹ bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư nhận bàn giao nhà quy định rõ hợp đồng mua bản, hợp đồng thuê mua*1, ThS., NCS., Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh Khoản Điều 108 Luật Nhà năm 2014 66 cách nộp kinh phí bảo trì, theo khoản Điều 36 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, chủ sở hữu nhà chung cư lựa chọn hai cách: (i) Nộp trực tiếp vào tài khoản CĐT mở tổ chức tín dụng hoạt động Việt Nam ghi rõ hợp đồng mua bán, (ii) Nộp cho CĐT đê CĐT chuyên vào tài khoản Trong thực tiễn, CĐT thường dùng chung tài khoản ngân hàng để thu tiền mua, thuê mua hộ thu 2% kinh phí bảo trì từ chủ sở hữu nhà chung cư gửi thông báo bàn giao hộ Điều khiến việc quản lý quỹ bảo trì khó có tách bạch dần đến tình trạng CĐT chiếm dụng quỳ bảo trì đế sử dụng vào mục đích khác, cố tình khơng bàn giao quỹ bảo trì cho ban quản trị (BQT) Mặt khác, thời điểm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu BQT thường sau 01 năm kể từ ngày nhà chung cư bàn giao đưa vào sử dụng2 nên Theo điểm a khoản Điều 13 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (Ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD, sừa đồi, bổ sựng Thông tư số 28/2016/TT-BXD Thơng tư số 06/2019/TT-BXD), MỘT SĨ ĐIỂM MỞI CĐT có khoảng thời gian dài để chiếm dụng số tiền kinh phí bảo trì khổng lồ, lên đến hàng chục, chí hàng trăm tỷ đồng Đe tránh xảy tình trạng CĐT chiếm dụng quỳ bảo trì, khơng đưa khoản tiền kinh phí bảo trì thu khách hàng vào tài khoản riêng biệt, Nghị định số 30/2021/NĐ-CP sửa đổi quy định cách thức nộp tiền kinh phí bảo trì theo hướng yêu cầu chủ sở hữu nhà chung cư khơng nộp thơng qua CĐT mà đóng trực tiếp vào tài khoản ghi hợp đồng gửi giấy tờ xác nhận đóng kinh phí bảo trì theo quy định cho CĐT biết - Đổi với số tiền kinh phí bảo trì mà CĐT phải đóng cho phần diện tích hộ phần diện tích khác nhà chung cư mà CĐT giữ lại không bán, không cho thuê mua chưa bán, chưa cho thuê mua: Nghị định số 30/2021/NĐ-CP khẳng định rõ nguồn kinh phí bảo trì phải nộp vào tài khoản quỹ bảo trì bao gồm phần kinh phí bảo trì chủ đầu tư phải nộp theo quy định Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định CĐT phải mở tài khoản để nhận tiền bảo trì người mua, thuê mua hộ diện tích khác nhà chung cư nộp mà I không đề cập đến khoản tiền bảo trì thuộc I trách nhiệm CĐT phải nộp Từ đó, dẫn đến tình trạng CĐT khơng đóng khoản* I Hội nghị lần đầu tịa nhà chung cư phải tổ Ị chức thời hạn 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư bàn giao đưa vào sử dụng có tối thiểu 50% số hộ bàn giao cho người mua, thuê mua Mặc dù thời hạn 12 tháng thời gian tối đa mà CĐT phải tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu (nếu CĐT bàn giao đủ 50% số hộ sớm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu mà không cần đợi đủ 12 tháng), thực tế sau 12 tháng tính từ ngày chung cư bàn giao CĐT thực bước chuẩn bị cho Hội nghị nhà chung cư lần đầu, chưa kể việc tổ hội nghị bị trì hỗn khơng có đủ ứng viên BQT, sau 12 tháng chưa Có đủ 50% số hộ bàn giao, Hội nghị tổ chức không thành cơng, tiền vào tài khoản quỹ bảo trì thời điểm thu tiền bảo trì chủ sở hữu nhà chung cư Đồng thời, Nghị định số 30/2021/NĐ-CP sửa đổi thời điểm tính số tiền kinh phí bảo trì mà CĐT phải đóng đến “thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng'"' thay “thời điếm nghiệm thu đưa tồn nhà chung cư vào sử dụng” quy định khoản Điều 36 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP Đây hai thời điểm khác nhau, cơng tác bàn giao hộ cho chủ sở hữu nhà chung cư diễn sau thời điểm nhà chung cư nghiệm thu đưa vào sử dụng Do đó, phần diện tích mà CĐT chưa bán, chưa cho thuê mua hai thời điểm khác nhau, dẫn đến thay đổi số tiền kinh phí bảo trì CĐT phải nộp Sự sửa đổi hoàn toàn thống với quy định điểm b khoản Điều 108 Luật Nhà năm 2014 Ngoài quy định sửa đổi việc thu, nộp kinh phí bảo trì, Nghị định số 30/2021/NĐ-CP tăng cường chế giám sát Cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh việc mở tài khoản thu kinh phí bảo trì CĐT thơng qua quy định CĐT phải có văn thơng báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án biết tên tài khoản, số tài khoản mở, tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản kỳ hạn gửi tiền Đồng thời, bổ sung chế tài trường hợp CĐT khơng nộp kinh phí bảo trì khơng bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định, cụ thể CĐT bị xử phạt vi phạm hành chính, bị cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì Điểm b khoản Điều 108 Luật Nhà quy định hộ, phần diện tích khác nhà chung cư mà CĐT giữ lại không bán, không cho thuê mua chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị tính theo giá bán hộ có giá cao nhà chung cư 67 NHÀ NƯỚC VÀ PHÁP LUẬT SƠ 1/2022 Ngồi ra, tùy trường hợp, CĐT bị truy cứu trách nhiệm hình theo quy định pháp luật Theo quy định hành, mức phạt tiền hành vi không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ bàn giao không đối tượng nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng4 Mức phạt nhẹ so với lợi ích mà CĐT có từ việc chiếm dụng quỹ bảo trì, chí CĐT sẵn sàng chấp nhận nộp phạt để trì hoãn, kéo dài thời gian phải bàn giao nhằm chiếm dụng khoản kinh phí bảo trì Việc khẳng định CĐT vi phạm bị truy cứu trách nhiệm hình cần thiết, góp phần tạo răn đe CĐT cố tình chây ì Tuy nhiên, cần bổ sung cụ thể quy định hướng dẫn công tác phối hợp bộ, ngành liên quan, ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh Bộ Công an điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm hành vi 1.2 Quy định quản lý, sử dụng kinh phi bảo trì trước chủ đầu tư bàn giao cho ban quản trị Nghị định số 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bo sung nhiều nội dung liên quan đến việc mở quản lý tài khoản quỳ bảo trì mà CĐT mở để nhận tiền bảo trì chủ sở hữu nhà chung cư nộp Cụ thể: (i) Quy định rõ thời điểm CĐT phải mở tài khoản để thu tiền bảo trì “trước khỉ ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà phần diện tích khác nhà chung cứ" (quy định hành khơng nói rõ CĐT phải mở thời điểm nào); (ii) Bổ sung thêm quy định cho phép Điếm b khoản Điều 66 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà công sở 68 CĐT lựa chọn mở tài khoản “chi nhánh ngân hàng nước ngoài” (quy định hành quy định CĐT phải mở tài khoản tốn “một tổ chức tín dụng”); (iii) Thu hẹp nơi CĐT phải mở tài khoản tổ chức tín dụng chi nhánh ngân hàng nước ngồi “đang hoạt động địa bàn nơi có nhà mua bán, thuê mua” (quy định hành quy định “tại tổ chức tín dụng hoạt động Việt Nam”); (iv) Quy định rõ loại tài khoản CĐT phải mở để nhận tiền bảo trì “tài khoản tốn” “trước bàn giao kinh phí bảo trì cho BQT nhà chung cư theo quy định, CĐT có trách nhiệm phối hợp với tổ chức tín dụng chuyển tiền từ tài khoản toán sang tiền gửi có kỳ hạn” (quy định hành quy định “tài khoản toán” “tên tài khoản tiền gửi kính phí bảo trì nhà chung cư hình thức cỏ kỳ hạn”) Liên quan đến vấn đề sử dụng kinh phí bảo trì thời gian CĐT chưa bàn giao cho BQT, nguyên tắc, CĐT thu tạm quản lý số tiền kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư từ bàn giao hộ đến BQT thành lập Đồng thời, BQT sử dụng kinh phí bảo trì để bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư, không sừ dụng cho việc quản lý vận hành nhà chung cư mục đích khác5 Tuy nhiên, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD, sửa đổi Thông tư số 28/2016/TT-BXD Thông tư số 06/2019/TT-BXD) có quy định cho phép CĐT khấu trừ phần kinh phí mà CĐT sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung (nếu có) trước bàn giao quỹ bảo trì cho BQT mà khơng nói rõ khoản kinh phí lấy từ đâu, từ nguồn tiền khác Khoản Điều 109 Luật Nhà năm 2014 MỘT SÔ ĐIẾM MỚI CĐT hay từ quỹ bảo trì mà CĐT tạm thu quản lý6 Trên thực tế, có nhiều CĐT tự ý sử dụng tài khoản trước bàn giao cho BQT, từ dẫn đến khó khăn cơng tác tốn, thu hồi kinh phí Vì vậy, Nghị định số 30/2021/NĐ-CP đà sửa đổi, bổ sung việc quản lý tài khoản kinh phí bảo trì theo hướng phải tài khoản “đóng” CĐT khơng u câu tơ chức tín dụng trích kinh phí bảo trì mà bên nộp vào tài khoản lập để sử dụng vào mục đích khác chưa bàn giao cho BQT Nghị định số 30/2021/NĐ-CP dự trù đến trường hợp phát sinh việc bảo trì hạng mục, thiết bị thuộc phần sở hữu chung nhà chung cư hết thời hạn bảo hành thời gian CĐT chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho BQT7 Theo đó, CĐT có trách nhiệm thực việc bảo trì hạng mục, thiết bị này, phải tuân thủ kế hoạch, quy trình bảo trì cơng trình lập theo quy định pháp luật xây dựng Khi bàn giao kinh phí bảo trì cho BQT, CĐT hồn trả lại khoản kinh phí sử dụng cho việc bao trì này, phải có văn báo cáo cụ thê kèm theo kê hoạch, quy trình bảo trì lập phải có hóa đon, I chứng từ chứng minh việc chi kinh phi bảo I Ị Ị -I Theo điểm c khoan Điều 37 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, định cường chế, UBND I cấp tình phải ghi rõ số kinh phi CĐT phải bàn giao sau trừ kinh phí mà chù đầu tư phái sử dụng đê ị hào trì phần sở hữu chung (nếu có); điêm c khoản Điều 36 Quy chê quản lý, sừ dụng nhà chung cư quy định, tài liệu tốn kinh phí bảo trì phần sở hữu chung bao gồm: Bàng kê cơng việc bảo trì phẩn sở hữu chung mà CĐT thực kèm theo hỏa đom, chứng từ chúng minh số tiền bảo trì tốn cho đơn vị bảo trì số liệu kinh phí bảo trì cịn lại sau trừ so kinh phí mà chủ đầu tư thực cơng việc bảo trì (nếu có) Khoản Điều 36 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung bời khoản Điều Nghị định số 30/2021/NĐ-CP trì Quy định giải vướng mắc phát sinh thực tế, khoảng thời gian nhà chung cư nghiệm thu đưa vào sử dụng bầu BQT phần diện tích, trang thiết bị thuộc sở hữu chung thường thời gian bảo hành nên chưa phải sử dụng đến quỹ bảo trì8 Tuy nhiên, lúc Hội nghị nhà chung cư lần đầu tổ chức thời gian quy định Nhiều trường hợp CĐT muốn chiếm dụng quỳ bảo trì nên cố tình khơng tổ chức tìm cách tri hỗn tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu, không trường hợp Hội nghị nhà chung cư lần đầu tổ chức, không thành công số lượng chủ hộ đến tham dự không đáp ứng tỷ lệ theo quy định Bên cạnh đó, sau tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu, bầu BQT thời gian thực thủ tục đề nghị công nhận ban hành Quyết định cơng nhận BQT kéo dài đến 17 ngày làm việc9, chưa kể sau CĐT BQT phải làm thủ tục toán số liệu kinh phí bảo trì, kiểm đếm trang thiết bị, phân định thực tế phần diện tích thuộc sở hữu chung - sở hữu riêng nhà chung cư trước tiến hành việc bàn giao Thời hạn bảo hành nhà chung cư theo quy định Điều 85 Luật Nhà năm 2014 tối thiểu 60 tháng, thiết bị khác (ví dụ hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống cấp điện, cấp - nước, thơng gió, chống sét, thang máy ) thực bảo hành sừa chữa, thay theo thời hạn quy định nhà sàn xuất, thường 12 tháng Theo khoản 1, Điều 22 Quy che quản lý, sử dụng nhà chung cư BQT có trách nhiệm nộp hồ sơ đề nghị công nhận BQT thời hạn 10 ngày làm việc, ke từ ngày Hội nghị nhà chung cư bầu; UBND cấp huyện có trách nhiệm kiểm tra ban hành Quyết định công nhận ủy quyền cho UBND cấp xã nơi có nhà chung cư kiêm tra hơ sơ ban hành Quyết định công nhận BQT nhà chung cư thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đầy đù hồ sơ đề nghị BQT nhà chung cư 69 NHÀ NƯỚC VÀ PHÁP LUẬTSÓ 1/2022 Các thủ tục chiếm nhiều thời gian nên trước BQT nhận kinh phí bảo tri từ CĐT nhiều hạng mục nhà chung cư, ví dụ phần điện (MEP), thường hết thời hạn bào hành Do đó, việc CĐT phải thực bảo trì hạng mục hết hạn bảo hành trường hợp xảy cố, hư hỏng chưa bàn giao quỹ bảo tri cho BQT hồn tồn xảy Có thể nói, bổ sung cần thiết Nghị định số 30/2021/NĐ-CP, vừa đảm bao tính tồn vẹn quỳ bảo trì, hạn chế việc CĐT sừ dụng vào mục đích khác, vừa đảm bảo cho CĐT có sở pháp lý để bảo trì kịp thời hạng mục hết hạn bảo hành 1.3 Quy định thủ tục bàn giao kinh phí bảo trì từ chủ đầu tư sang ban quản trị thủ tục bàn giao kinh phí bảo trì từ CĐT sang BQT, Nghị định số 30/2021/NĐCP có số sửa đồi, bổ sung sau: Thứ nhất, hướng dẫn cụ thể thủ tục chuyển khoản kinh phí bảo trì từ CĐT sang BQT theo hướng tăng cường vai trị tổ chức tín dụng nơi tài khoản mở Thay quy định “CĐT có trách nhiệm chun kinh phí bảo trì thuộc diện phải chuyên giao theo quy định pháp luật nhà sang cho BQT quàn lý thông qua hình thức chuyển khoản” quy định khoản Điều 36 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, Nghị định số 30/2021/NĐ-CP quy định cãn vào số liệu toán hai bên thống nhất, CĐT có văn đề nghị kèm theo biên bàn toán số liệu gửi tổ chức tín dụng quản lý tài khoản kinh phí bảo trì đề nghị chuyển kinh phí sang tài khoản BQT lập thơng qua hình thức chuyển khoản hồn trả kinh phí bảo trì CĐT thực bảo trì trước (nếu có) Căn vào văn đề nghị số liệu bên tốn, tổ chức tín dụng quản lý tài khoản kinh phí bảo trì có trách nhiệm chuyển kinh phí bảo trì sang tài khoản 70 BQT lập; đồng thời chuyển hồn trả kinh phí cho CĐT (nếu có) Thứ hai, bổ sung quy định xử lý khoản chi phí phát sinh làm thủ tục chuyển giao kinh phí bảo trì Theo đó, chi phí phát sinh từ việc chuyển giao kinh phí bảo trì sang cho BQT khấu trừ vào kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư Trên thực tế, việc bàn giao kinh phí bảo trì khơng tốn q nhiều chi phí, lẽ hoạt động tốn chi phí in ấn loại giấy tờ, phí chuyển khoản ngân hàng (nếu có) thường có giá trị nhở, việc mở tài khoản tổ chức tín dụng thường miễn phí Tuy nhiên, để việc tốn kinh phí bảo trì đảm bảo xác, bên thỏa thuận thuê kiểm toán độc lập để kiểm toán quỳ bảo trì chung cư, chi phí th kiểm tốn trường họp lớn Thứ ba, bổ sung thêm trách nhiệm CĐT sau bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì Theo khoản Điều 36 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, sau bàn giao kinh phí bảo tri cho BQT nhà chung cư, CĐT phải có văn báo cáo cho Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư biết để theo dõi Nghị định số 30/2021/NĐ-CP bổ sung thêm trách nhiệm “đóng tài khoản lập theo quy định pháp luật” Điều họp lý, lẽ, mục đích tạo tài khoản CĐT để thu hộ tạm quản lý kinh phí bảo trì để sau bàn giao lại cho BQT, việc bàn giao hồn tất khơng cần thiết phải trì tài khoản Trên thực tế, nhiều CĐT không thực nghiêm túc nghĩa vụ mở tài khoản riêng đê quản lý quỳ bảo trì, thay vào đó, người mua nhà nộp 2% tiền phí bảo trì vào chung với tài khoản tốn tiền mua nhà, khơng có tách bạch 1.4 Quy định thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phỉ bảo trì MỘTSĨ ĐIẺMMỚI Khi quy định thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì, Nghị định số 30/2021/NĐ-CP dự trù nhiều tình xảy ra, tùy theo tình trạng tài CĐT để có biện pháp cưỡng chế cho phù hợp Cụ thế, sau nhận văn BQT, thời hạn 10 ngày, UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư có văn yêu cầu tổ chức tín dụng nơi CĐT mở tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì cung cấp thơng tin số tài khoản, số tiền tài khoản Tổ chức tín dụng có trách nhiệm cung cấp thơng tin cho UBND cấp tỉnh thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận văn UBND cấp tỉnh Căn vào thơng tin tổ chức tín dụng cung cấp, tùy trường hợp, UBND cấp tỉnh áp dụng biện pháp cưỡng chế khác nhau: Trường hợp thứ nhất, tài khoản I tiền gửi kinh phí bảo trì cịn đủ tiền, chủ đầu tư khơng bàn giao kinh phí bảo trì thu: UBND cấp tỉnh ban hành Quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì gửi đến Sở Xây dựng, CĐT, BQT tổ chức tín dụng nơi CĐT mở tài khoản để thực chuyển giao kinh phí bảo trì cho BQT Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận Quyết định cưỡng chế UBND cấp tỉnh, tổ chức tín dụng quản lý tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì có trách nhiệm chuyển kinh phí sang tài khoản BQT lập để quản lý, sử dụng Sau đó, tổ chức tín dụng phải có văn thông báo cho UBND cấp tỉnh, Sở Xây dựng, CĐT BQT biết Trường hợp thứ hai, tài khoản tiền gửi kinh phỉ bảo trì khơng cịn đủ khơng cịn kinh phỉ đế bàn giao: UBND cấp tỉnh có văn u cầu tổ chức tín dụng cung cấp thông tin tài khoản kinh doanh CĐT (tức tài khoản khác CĐT, tài khoản thu quỳ bảo trì) số tiền tài khoản Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận văn UBND cấp tỉnh, tổ chức tín dụng có trách nhiệm cung cấp thơng tin liên quan cho UBND cấp tỉnh Căn vào thơng tin tổ chức tín dụng cung cấp, UBND cấp tỉnh áp dụng 02 biện pháp sau: - Một là, ban hành Quyết định cưỡng chế thu hổi kinh phi từ tài khoản kinh doanh chủ đâu tư đê chuyên giao cho BQT Quyết định cưỡng chế gửi đến Sở Xây dựng, CĐT, BQT tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản để thực Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận Quyết định cưỡng chế, tổ chức tín dụng có trách nhiệm chuyển tiền từ tài khoản kinh doanh chủ đầu tư sang tài khoản BQT theo số tiền ghi Quyết định cưỡng chế Sau hoàn tất việc chuyển tiền, tổ chức tín dụng phải có văn thơng báo đến UBND cấp tỉnh, Sở Xây dựng, CĐT BQT nhà chung cư biết - Hai là, kê biên tài sản CĐT đổi với trường hợp CĐT có tài khoản kinh doanh, khơng cịn tiền khơng cịn đủ tiền đê khấu trừ UBND cấp tỉnh đạo Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với quan cơng an quan liên quan kiểm tra, xác định cụ thể diện tích nhà, đất CĐT dự án nơi có nhà chung cư dự án khác để thực việc kê biên tổ chức bán đấu giá, thu hồi kinh phí bảo trì Trường hợp CĐT khơng có diện tích nhà, đất có diện tích nhà, đất để kê biên, khơng đủ giá trị để bán thu hồi kinh phí bảo trì thực xác định tài sản khác CĐT đê bán đấu giá thu hồi đủ kinh phí chuyển giao cho BQT UBND cấp tỉnh thực kê biên diện tích nhà, đất tài sản khác có giá trị tương đương với số kinh phí bảo trì phải thu hồi để bàn giao cho BQT chi phí cho việc tổ chức thi hành cưỡng chế, bán đấu 71 NHÀ NƯỚC VÀ PHÁP LUẬT SÔ 1/2022 giá tài sản Trên sở diện tích nhà, đất tài sản khác CĐT xác định, thời hạn 10 ngày, Sở Xây dựng phải có văn báo cáo UBND cấp tỉnh ban hành Quyết định cưỡng chế kê biên tài sản chủ đầu tư đê bán đấu giá thu hồi kinh phí bảo trì nhà chung cư Trong Quyết định cưỡng chế kê biên tài sản phải nêu rõ ban hành Quyết định, tên, trụ sở CĐT thực kê biên tài sản, số kinh phí bảo tri phải thu hồi, chùng loại, số lượng tài sản phải kê biên địa điểm kê biên tài sản Trình tự, thủ tục thực kê biên tài sản, định giá tài sản kê biên, bán đấu giá tài sản kê biên để thu hồi kinh phí bảo trì thực theo quy định pháp luật cưỡng che thi hành định xử phạt vi phạm hành chính, pháp luật kê biên, bán đấu giá tài sản pháp luật khác có liên quan Việc bàn giao kinh phí bảo trì sau bán đấu giá tài sản phải lập thành biên có chữ ký xác nhận bên có liên quan Trường hợp số tiền bán đấu giá tài sản nhiều số kinh phi bảo trì phai bàn giao chi phí cho việc thực cường chế bán đấu giá tài sản thời hạn 30 ngày, kê từ ngày bán đấu giá tài sản, Sở Xây dựng có trách nhiệm phối họp với tổ chức bán đấu giá tài sản làm thủ tục trả lại phần giá trị chênh lệch cho CĐT có tài sản bị kê biên bán đấu giá Nhìn chung, sửa đổi, bổ sung cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì Nghị định số 30/2021/NĐ-CP thể liệt việc thu hồi khoản tiền từ CĐT, góp phần tháo gỡ vướng mắc pháp lý phát sinh thực tế, có nhiều CĐT khơng cịn tiền để cưởng chế, đơn cử chung cư Westa (quận Hà Đông, Hà Nội), CĐT Công ty cổ phần Cơ khí xây dựng số 18 - COMA 18 sử dụng kinh phí bảo trì vào mục đích kinh doanh, song làm ăn thua lồ, dự án chấp 72 ngân hàng10 Mặt khác, pháp luật có quy định, nhiều địa phương chưa thực cưỡng chế trường họp trình tự, thù tục cưỡng chế chưa quy định cụ thể Việc Nghị định số 30/2021/NĐCP dẫn chiếu đến quy định pháp luật cưỡng chế thi hành định xử phạt vi phạm hành chính, pháp luật kê biên, bán đấu giá tài sản pháp luật khác có liên quan hy vọng làm rõ trình tự, thủ tục cường che thu hồi kinh phí bảo trì Một số đánh giá, bình luận Những điểm cần tiếp tục làm rõ Nhìn chung, sửa đổi, bồ sung Nghị định số 30/2021/NĐ-CP giải số khó khăn, vướng mắc cơng tác bàn giao quỹ bảo trì CĐT BQT Tuy nhiên, số nội dung Nghị định chưa quy định cụ thể, rõ ràng, cần hướng dẫn chi tiết: Thứ nhất, chưa quy định rõ ràng trách nhiệm CĐT giai đoạn toán số liệu kinh phí bảo trì Nghị định số 99/2015/NĐ-CP Nghị định số 30/2021/NĐCP quy định số liệu tốn kinh phí bao trì hai bên thống quan trọng để CĐT chuyển tiền quỳ bảo trì cho BQT Bên cạnh đó, khoản Điều 36 Quy chê quản lý, sử dụng nhà chung cư hướng dần chi tiết thành phần tài liệu tốn kinh phí bảo trì phần sở hữu chung Tuy nhiên, quy định hành không nêu rõ thời gian tối đa để thực thủ tục trách nhiệm CĐT việc cung cấp số liệu, hồ sơ, chứng từ cần thiết cho việc toán Trên thực tế, BQT phải kiểm tra số liệu mà CĐT đưa có đảm bảo xác hay 10 Dạ Khánh, Cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì chung cư: Khó vướng mắc pháp lý, http://hanoi moi.com.vn/tin-tuc/Bat-dong-san/966207/cuong-chethu-hoi-kinh-phi-bao-tri-chung-cu-kho-do-vuong-ma c-phap-ly, truy cập ngày 29/3/2020 MỘT SƠ ĐIỂM MỚI khơng cách u cầu CĐT cung cấp số liệu tổng hợp chi tiết tổng giá trị trước thuế hộ đế tính tốn số tiền bảo trì 2% mà cư dân nộp; yêu cầu CĐT cung cấp định, vẽ, tài liệu thể phần diện tích chung - riêng nhà chung cư để tính 2% quỳ bảo trì cho phần diện tích mà CĐT chưa bán giữ lại; yêu cầu CĐT cung cấp thông tin tài khoản (kỳ hạn, lãi suất ) mà CĐT mở để thu quỳ bảo trì Tất tài liệu CĐT phải cung cấp đầy đủ, nhanh chóng BQT có sở đối sốt, kiểm tra tính xác số liệu trước ký vào biên toán Việc pháp luật không quy định rõ quyền BQT trách nhiệm CĐT việc cung cấp thông tin, tài liệu, không quy định rõ thời gian tối đa để thực tốn dẫn đến tình trạng tranh chấp, kéo dài thời gian thực thủ tục bàn giao Thứ hai, không quy định rõ thời gian tối đa mà CĐT phải bàn giao kinh phí bảo trì cho BQT kể từ thời điểm BQT có văn u cầu bàn giao kinh phí bảo trì, kể từ thời điểm bên thống lập biên tốn số liệu kinh phí bảo trì Đây Ị quan trọng để xác định việc Ị CĐT có bàn giao kinh phí bảo trì hạn hay không, xác định thời điểm mà BQT quyền gửi văn đề nghị UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực thủ tục cưỡng chế, yêu cầu CĐT phải bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định Thứ ba, khơng quy định rõ thời gian tối đa để UBND cấp tỉnh phải xem xét thơng tin tổ chức tín dụng cung cấp để ban hành Quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì từ CĐT bàn giao cho BQT Việc bỏ ngỏ quy định khoảng thời gian làm cho q trình bàn giao kéo dài người có thẩm quyền thiếu trách nhiệm, chậm giải công việc Thứ tư, không giải thích rõ “các chi phí phát sinh từ việc chuyển giao kinh phí bảo trì” để “được khấu trừ vào kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư” khoản chi phí cụ thể nào? Như trình bày, để đảm bảo tính xác, CĐT BQT thỏa thuận th cơng ty kiểm toán độc lập để kiểm toán báo cáo kinh phí bảo trì chờ có ý kiến cơng ty kiểm tốn xác nhận số liệu mà CĐT bàn giao Như vậy, chi phí thuê kiểm tốn trường hợp liệu có xem “các chi phí” để khấu trừ vào kinh phí bảo trì phần sở hữu chung trước BQT nhận bàn giao? Theo tác gìả, quy định nói cần tiếp tục làm rõ Thông tư hướng dẫn Bộ Xây dựng Cụ thể, cần bổ sung, làm rõ trách nhiệm CĐT việc toán số liệu kinh phí bảo trì thời hạn tối đa mà CĐT phải bàn giao cho BQT, khơng bàn giao thời hạn BQT có quyền yêu cầu quan có thẩm quyền can thiệp Mặt khác, thời hạn xem xét giải yêu cầu BQT cần quy định theo hướng rút gọn, minh bạch để tăng cường trách nhiệm quan quản lý, giảm bớt thời gian chờ đợi Đặc biệt, cần quy định cụ thể khoản chi phí phát sinh làm thủ tục chuyển giao kinh phí bảo trì khấu trừ vào kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư để tránh xảy tranh chấp tùy tiện áp dụng pháp luật Những điểm chưa tương thích Ngồi điểm chưa rõ ràng nói trên, quy định Nghị định 30/2021/NĐ-CP chưa có tương thích với Luật Nhà năm 2014 Cụ thể: Thứ nhẩt, chưa có thống quy định mở tài khoản thu kinh phí bảo trì nhà chung cư: Theo khoản Điều 109 Luật Nhà năm 2014, CĐT có trách nhiệm gửi tiền bảo trì 2% thu người mua nhà vào tài 73 NHÀ NƯỚC VÀ PHÁP LUẬTSÓ 1/2022 khoản tiền gửi tiết kiệm mở tổ chức tín dụng hoạt động Việt Nam đê quản lý kinh phí thơng báo cho quan quản lý nhà cấp tỉnh nơi có nhà chung cư biết Như vậy, theo Luật Nhà ở, tài khoản mà CĐT phái mở tổ chức tín dụng để thu tiền bảo trì “tài khoản tiền gửi tiết kiệm” khơng phải “tài khoản tốn” Đồng thời, Luật Nhà quy định “mở tồ chức tín dụng hoạt động Việt Nam” mà không đề cập đến “chi nhánh ngân hàng nước ngồi” khơng giới hạn mở tơ chức tín dụng “đang hoạt động địa bàn nơi có nhà mua bán, thuê mua” cách quy định Nghị định số 30/2021/NĐ-CP Theo tác giả, quy định cùa Nghị định số 30/2021/NĐ-CP có phần hợp lý Luật Nhà năm 2014 Bởi lẽ, CĐT khơng thể mờ gửi tiền bảo trì vào “tài khoản tiền gửi tiết kiệm” quy định Luật Nhà ở, pháp luật ngân hàng quy định người gửi tiền tiết kiệm cơng dân Việt Nam (cá nhân)11, không bao gồm tổ chức Vì vậy, CĐT mở tài khoản tốn tài khoản tiền gửi có kỳ hạn để nhận tiền bào trì Mặt khác, việc thu tiền bào trì chù sở hữu hộ khơng thực lần mà tùy theo tiến độ bàn giao dự án, mở tài khoản toán thuận tiện cho CĐT việc thực thu tiền bảo trì Chi việc thu tiền bảo trì hồn thành cho tồn dự án chuyển sang loại tài khoản tiền gửi có kì hạn Ngồi ra, tổ chức tín dụng nhận tiền gửi có kỳ hạn cung ứng dịch vụ toán theo quy định pháp luật ngân hàng có thê bao gồm chi nhánh ngân hàng nước ngoài11 12 11 Điều Thông tư số 48/2018/TT-NHNN quy định tiền gửi tiết kiệm 12 Điểm c khoản Điều Thông tư số 23/2014/TTNHNN hướng dẫn việc mở sử dụng tài khoản toán tổ chức cung ứng dịch vụ tốn, 74 Thứ hai, chưa có thống thủ tục bàn giao: Luật Nhà năm 2014 quy định: “Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày BQT nhà chung cư thành lập, CĐT phải chun giao kinh phí bao trì bao gồm lãi suất tiền gửi cho BQT để thực quàn lý, sử dụng” Trong đó, theo Nghị định số 30/2021/NĐ-CP, việc chuyển giao kinh phí bảo trì thực theo bước sau: (i) BQT có văn bàn u cầu bàn giao kinh phí bào trì, (ii) CĐT BQT thống lập biên toán số liệu kinh phí bảo trì, (iii) CĐT cỏ văn gửi tồ chức tín dụng quản lý tài khoản kinh phí bảo trì đề nghị chuyển kinh phí sang tài khoản BQT Trong thực tế, quy định thời hạn 07 ngày kể từ ngày BQT thành lập, CĐT phải chuyển tiền bảo trì cho BQT cách quy định Luật Nhà năm 2014 hồn tồn khơng khả thi Bởi lẽ, số tiền bảo trì dự án nhà chung cư thường lớn, có the lên đến hàng chục, hàng trăm tỷ đồng, cần phải có thời gian đế bên toán, đối soát số liệu nhằm đến thống số xác, BQT khó nhận số tiền CĐT đưa Tóm lại, việc sửa đổi, bổ sung Nghị định số 30/2021/NĐ-CP phù hợp, xét kỳ thuật lập pháp, điều chưa tạo thống nhất, đồng với Luật Nhà năm 2014 Thiết nghĩ, cần thiết phải sửa đổi quy định bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư từ quy định Luật Nhà năm 2014 thay sửa đổi cấp độ nghị định thông tư khoản Điều Thông tư số 49/2018/TT-NHNN quy định tiền gửi có kỳ hạn ... nộp kinh phí bảo trì khơng bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định, cụ thể CĐT bị xử phạt vi phạm hành chính, bị cư? ??ng chế bàn giao kinh phí bảo trì Điểm b khoản Điều 108 Luật Nhà quy định hộ, phần. .. phần sở hữu chung nhà chung cư từ bàn giao hộ đến BQT thành lập Đồng thời, BQT sử dụng kinh phí bảo trì để bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư, không sừ dụng cho việc quản lý vận hành nhà chung. .. hào trì phần sở hữu chung (nếu có); điêm c khoản Điều 36 Quy chê quản lý, sừ dụng nhà chung cư quy định, tài liệu tốn kinh phí bảo trì phần sở hữu chung bao gồm: Bàng kê cơng việc bảo trì phẩn sở
Ngày đăng: 29/10/2022, 18:24
Xem thêm:
