LỜI MỞ ĐẦU Cùng với trình phát triển kinh tế, tốc độ thị hóa diễn mạnh mẽ, nhu cầu nhà tăng cao, đặc biệt khu vực Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh Chất lượng đời sống người dân cải thiện, nhiều người mơ ước có chỗ tiện nghi để nghỉ ngơi, tái tạo sức lao động sau ngày làm việc vất vả Nhu cầu biệt thự cao cấp ngày lớn Chính vậy, đầu tư vào dự án khu đô thị cao cấp trở nên hấp dẫn nhà đầu tư Để dự án đưa vào thực mang lại hiệu tối ưu cần phải phân tích, đánh giá khía cạnh kinh tế - xã hội, tài chính, mơi trường … từ thấy lợi ích mà dự án mang lại Nếu phân tích kinh tế xã hội đứng giác độ toàn kinh tế, thể hiệu kinh tế xã hội dự án mang lại phân tích tài lại đứng giác độ nhà đầu tư (doanh nghiệp, tổ chức kinh tế khác, cá nhân), thể lợi ích nhà đầu tư Song, thực tế dự án triển khai không đạt mục tiêu đặt cơng tác phân tích tài dự án khơng thể phủ nhận Kết thực dự án khác xa so với dự đoán ban đầu Nhiều rủi ro phát sinh trình thực dự án mà cơng tác phân tích khơng lường trước làm cho nhà đầu tư trở nên lúng túng, ảnh hưởng tới hiệu dự án Điều chứng tỏ rằng, cơng tác phân tích tài dự án chưa phát huy tác dụng vốn có Các dự án đầu tư bắt đầu phân tích tài nào? Các dự án đầu tư thực để giảm thiểu rủi ro, nâng cao hiệu tài cho dự án mình? Chính vậy, đề tài nghiên cứu “Hồn thiện cơng tác phân tích tài dự án Cơng ty CP Vĩnh Sơn” lựa chọn để đáp ứng yêu cầu thực tiễn 1 CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CƠNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA DOANH NGHIỆP 1.1 Khái quát dự án doanh nghiệp Đối với tổ chức hay doanh nghiệp kinh tế, đầu tư giữ vai trị vơ quan trọng Đó hoạt động bỏ vốn với hy vọng đạt lợi ích tài chính, kinh tế xã hội tương lai Ngày nay, nhằm tối đa hóa hiệu đầu tư, hoạt động đầu tư thực theo dự án Một dự án từ hình thành đến kết thúc thường trải qua giai đoạn sau: (1) xác định dự án; (2) phân tích lập dự án: bao gồm nghiên cứu tiền khả thi nghiên cứu khả thi; (3) duyệt dự án; (4) thực dự án; (5) nghiệm thu, tổng kết, giải thể Phân tích tài dự án nằm giai đoạn dự án, cụ thể nằm bước nghiên cứu khả thi dự án Kết phân tích tài dự án quan trọng để chủ đầu tư định nên đầu tư vào dự án hay khơng? 1.2 Cơng tác phân tích tài dự án Phân tích tài dự án nội dung kinh tế quan trọng giai đoạn phân tích lập dự án Đây q trình tính tốn, đánh giá, phân tích tiêu đo lường mối quan hệ tài dự án đầu tư nhằm giúp cho nhà đầu tư lựa chọn đưa định phù hợp hiệu * Cơng tác phân tích tài dự án bao gồm nội dung sau: - Xác định tổng vốn đầu tư Tổng mức đầu tư bao gồm: chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư; chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí khác chi phí dự phịng - Xác định nguồn tài trợ Với dự án bất động sản thường tài trợ vốn chủ sở hữu tài trợ nợ Doanh nghiệp tài trợ cho dự án thơng qua nợ: tín dụng ngân hàng, tín dụng thương mại phát hành trái phiếu - Phân tích dịng tiền dự án Xác định dòng tiền dự án theo công thức sau: CFFA = OCF - NWC - CS Trong đó, CFFA: dịng tiền dự án đầu tư OCF: dòng tiền từ hoạt động kinh doanh NWC: tăng vốn lưu động ròng CS: đầu tư tài sản cố định - Xác định tỷ suất chiết khấu Tỷ suất chiết khấu dự án tính bình qn chi phí sử dụng loại vốn, có trọng số tỷ lệ nguồn vốn Chi phí sử dụng vốn bình qn gia quyền tóm tắt qua công thức tổng quát sau: WACC = %D x rD + %E x rE Trong đó, %D: tỷ lệ nợ vay, %E: tỷ lệ vốn chủ sở hữu rD: lãi suất tiền vay, rE: suất sinh lời đòi hỏi vốn chủ sở hữu - Phân tích tiêu đánh giá hiệu tài dự án Giá trị ròng (NPV): Suất sinh lời nội (IRR): Thời gian hoàn vốn (PP): Chỉ số lợi nhuận (PI): PI = Lợi nhuận kế tốn bình qn (AAP): - Phân tích rủi ro dự án Để phân tích rủi ro dự án, người ta sử dụng phương pháp sau: phân tích độ nhạy, phân tích tình huống, phân tích mơ Trong đó, phương pháp phân tích độ nhạy thường sử dụng nhiều nhất, phương pháp phân tích mơ sử dụng phần mền Crytal ball cho kết phân tích rủi ro xác * Để đánh giá mức độ hồn thiện cơng tác phân tích tài dự án, tác giả sử dụng tiêu sau: - Tính phù hợp xác định dịng tiền xác định tỷ suất chiết khấu - Mức độ xác phương pháp sử dụng phân tích tài dự án - Tính đầy đủ nội dung phân tích tài dự án 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới cơng tác phân tích tài dự án * Nhân tố chủ quan: - Nhận thức lãnh đạo doanh nghiệp cơng tác phân tích tài dự án - Trình độ cán phân tích - Quy trình phương pháp phân tích tài dự án - Điều kiện sở vật chất trang bị cho cơng tác phân tích tài dự án * Nhân tố khách quan - Hành lang pháp lý, chế sách Nhà nước - Lạm phát CHƯƠNG THỰC TRẠNG CƠNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TẠI CƠNG TY CP VĨNH SƠN 2.1 Giới thiệu khái quát Công ty CP Vĩnh Sơn 2.2 Thực trạng cơng tác phân tích tài dự án Cơng ty CP Vĩnh Sơn * Quy trình phân tích tài dự án Cơng ty Cơng tác phân tích tài dự án Cơng ty thực theo quy trình sau: (1) Xác định tổng mức đầu tư nguồn tài trợ cho dự án, (2) Lập báo cáo tài cho năm hoạt động dự án, (3) Xác định dòng tiền dự án dự tính tỷ suất chiết khấu, (4) Phân tích tiêu đánh giá hiệu tài dự án, (5) Phân tích rủi ro dự án, (6) Trình ban lãnh đạo phê duyệt dự án * Minh hoạ cơng tác phân tích tài thơng qua dự án “Khu biệt thự nhà nghỉ Nam Sơn” a Xác định tổng mức đầu tư Tổng mức đầu tư dự án: 1.379.738 triệu đồng b Xác định nguồn tài trợ Nguồn vốn tài trợ cho dự án huy động từ nguồn sau : - Vốn tự có: chiếm 20% tổng mức đầu tư - Vốn tín dụng ngân hàng: nguồn vốn chủ đầu tư vay Ngân hàng Mức lãi suất vay ngân hàng tính tốn 15%/năm Thời gian vay vốn năm, lãi vay trả hàng năm, gốc vay trả vào thời kỳ đáo hạn - Vốn huy động ứng trước thu tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng khách hàng c Phân tích dòng tiền dự án Dòng tiền dự án xác định theo công thức sau: CFFA = OCF - NWC - CS Phân tích dịng tiền đầu tư ban đầu: - Tổng chi phí đầu tư phân bổ cho khu biệt thự: 1.039.790 triệu đồng - Tổng chi phí đầu tư phân bổ cho khu dịch vụ: 259.947 triệu đồng Phân tích dịng tiền hoạt động: Xác định doanh thu, chi phí, khấu hao cho năm hoạt động Căn vào tính dịng tiền hoạt động từ năm 2009 đến năm 2057 dự án d Xác định tỷ suất chiết khấu dự án Công ty lấy lãi suất ngân hàng (lãi suất vay vốn ngân hàng) 15%/năm làm tỷ suất chiết khấu dự án e Phân tích tiêu đánh giá hiệu tài dự án NPVdự án = 318.913 triệu đồng >>> IRRdự án = 30,64% >>> 15% PPkhông chiết khấu = 4,46 năm APP = 50.454.500 ngàn đồng/năm f Phân tích rủi ro dự án Có nhiều yếu tố ảnh hưởng tới dịng tiền đầu tư dự án, yếu tố ảnh hưởng mạnh phải kể đến: giá bán biệt thự yếu tố chi phí xây dựng Bằng cách sử dụng cơng cụ table excel, tính tốn mức độ ảnh hưởng hai yếu tố tới hai tiêu NPV IRR 2.3 Đánh giá thực trạng cơng tác phân tích tài dự án Cơng ty CP Vĩnh Sơn * Kết đạt - Cơng tác phân tích tài dự án đưa tranh tồn cảnh tài dự án, cung cấp cho chủ đầu tư tiêu cần thiết để xem xét định đầu tư vào dự án - Cơ sở tính tốn tổng mức đầu tư, chi phí dự án tin cậy - Cán phân tích xem xét đến giá trị thời gian tiền để tính tốn tiêu đánh giá hiệu tài dự án * Hạn chế - Tính phù hợp xác định dòng tiền xác định tỷ suất chiết khấu dự án cịn thấp - Mức độ xác phương pháp sử dụng phân tích tài dự án cịn chưa cao - Tính đầy đủ nội dung phân tích tài dự án chưa cao - Cán phân tích chưa dự báo nhiều rủi ro tiềm ẩn vấn đề kinh tế vĩ mô * Nguyên nhân hạn chế Nguyên nhân chủ quan: Thứ nhất, ban lãnh đạo công ty chưa nhận thức tầm quan trọng công tác phân tích tài dự án, đơi coi cơng tác mang tính hình thức Thứ hai, trình độ chun mơn cán phân tích chưa đồng đều, tập trung cơng việc phân tích vào số người có trình độ vững vàng Thứ ba, sở vật chất trang bị cho cơng tác phân tích cịn hạn chế, ứng dụng tin học phần mền phân tích tài cịn chưa cao Thứ tư, chất lượng nguồn thơng tin đầu vào phục vụ cho q trình phân tích cịn chưa đầy đủ Ngun nhân khách quan: Một nguyên nhân dẫn đến hạn chế cơng tác phân tích tài là: lạm phát hành lanh pháp lý, chế sách Nhà nước Hai nhân tố khách quan làm cho việc dự báo rủi ro tiềm ẩn công tác phân tích tài dự án cịn gặp nhiều khó khăn, độ xác cơng tác phân tích rủi ro chưa cao 7 CHƯƠNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CƠNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CP VĨNH SƠN 3.1 Định hướng hoạt động đầu tư Cơng ty 3.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác phân tích tài dự án Cơng ty CP Vĩnh Sơn * Nâng cao nhận thức ban lãnh đạo tầm quan trọng công tác phân tích tài dự án Cơng tác phân tích tài dự án cơng việc phức tạp có vai trị quan trọng định đầu tư Để thực tốt công tác này, trước hết ban lãnh đạo cơng ty phải có nhận thức đắn vai trị cơng tác hoạt động đầu tư doanh nghiệp * Hoàn thiện công tác thu thập xử lý thông tin Nguồn thơng tin phải xác, việc xử lý thơng tin dựa vào hệ thống thiết bị công nghệ phần mềm ứng dựng cho trình thống kê, dự báo số liệu (phần mềm Eview…), phần mềm phân tích tài dự án (Crytalball) * Nâng cao chất lượng cán phân tích tài dự án Cần có tách bạch cơng tác tài nghiệp vụ kế tốn, Cơng ty cần xây dựng riêng ban tài Từ đó, cấu lại nhân cho ban tài Q trình tuyển dụng, đào tạo phát triển nguồn nhân lực nhằm nâng cao chất lượng nhân cho phận * Hoàn thiện quy trình nội dung phân tích tài dự án Về quy trìn phân tích, ban tài xây dựng quy trình chuẩn cho cơng tác Một mẫu quy trình chuẩn phải đầy đủ bước, nhiệm vụ, yêu cầu kết đạt bước để cán phân tích thực cách xác 8 Về nội dung phân tích, thực đầy đủ nội dung bước phân tích * Hồn thiện phương pháp phân tích tài dự án Công ty cần phải sử dụng phương pháp phân tích tài dựa vào giá trị thời gian tiền kết hợp với phương pháp đại thực cơng ty để phân tích cách xác dự án 3.3 Kiến nghị 3.4 Tái phân tích tài dự án “Khu biệt thự nhà nghỉ Nam Sơn” * Cơ cấu lại nguồn tài trợ Tìm kiếm thêm nguồn tài trợ để đảm bảo tài cho dự án, Cơng ty chọn phương án sau: - Vay nợ ngân hàng thương mại - Hợp tác kinh doanh với tổ chức có tiềm lực tài * Xác định dịng tiền dự án theo quan điểm tổng vốn đầu tư Theo quan điểm tổng vốn đầu tư, dịng tiền hoạt động tính toán lại cho năm đầu dự án, năm 2009 năm 2010 * Điều chỉnh lại tỷ suất chiết khấu Tỷ suất chiết khấu tính tốn lại dựa chi phí vốn bình qn gia quyền: WACC = 19,05% * Tính tốn tiêu đánh giá hiệu tài dự án + NPV = 260.173 triệu đồng + IRR = 32,25% + Tỷ số doanh lợi PI = 1,267, cho biết đồng vốn bỏ ban đầu mang lại 1,267 đồng thu nhập tương lai + Thời gian hồn vốn có chiết khấu = 4,75 năm KẾT LUẬN Thị trường bất động sản Việt Nam phần khẳng định vai trị, vị trí kinh tế quốc dân qua bốn năm gia nhập WTO Tác động qua lại lẫn thị trường bất động sản, chứng khoán, tiền tệ ảnh hưởng tới kinh tế thấy rõ, vào cuối năm 2008 mà suy thoái kinh tế toàn cầu bắt đầu chạm đến kinh tế Việt Nam Mặc dù vậy, thị trường bất động sản Việt Nam đầy tiềm mở nhiều hội tốt Nhưng để phát triển khơng cần đòi hỏi nỗ lực, kinh nghiệm nhà đầu tư mà cịn cần chế sách phù hợp để phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế an sinh xã hội Một dự án bất động sản thành cơng địi hỏi nhiều yếu tố, yếu tố quan trọng giữ vai trị định cơng tác phân tích tài dự án Kết công tác cho chủ đầu tư định đầu tư vào dự án Cũng giống nhiều chủ đầu tư, Công ty CP Vĩnh Sơn trọng đến công tác để phục vụ trình định đầu tư Mặc dù, cơng tác phân tích tài dự án tuân thủ nghiêm chỉnh quy trình phân tích sở tính tốn tiêu tin cậy Nhưng cơng tác tồn hạn chế định làm ảnh hưởng đến tiến độ dự án Dựa kiến thức tài dự án, thơng tin thu thập tình hình dự án, số giải pháp đề xuất nhằm hồn thiện cơng tác phân tích tài dự án Cơng ty Hy vọng rằng, ý kiến giúp ích phần cho phát triển Cơng ty nói chung cho cơng tác phân tích tài dự án nói riêng ... tích tài dự án Kết công tác cho chủ đầu tư định đầu tư vào dự án Cũng giống nhiều chủ đầu tư, Công ty CP Vĩnh Sơn trọng đến công tác để phục vụ trình định đầu tư Mặc dù, cơng tác phân tích tài. .. quan trọng định đầu tư Để thực tốt công tác này, trước hết ban lãnh đạo công ty phải có nhận thức đắn vai trị công tác hoạt động đầu tư doanh nghiệp * Hồn thiện cơng tác thu thập xử lý thơng tin... động đầu tư Công ty 3.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác phân tích tài dự án Cơng ty CP Vĩnh Sơn * Nâng cao nhận thức ban lãnh đạo tầm quan trọng cơng tác phân tích tài dự án Cơng tác phân tích tài