[Luận văn]nghiên cứu giải pháp cho thuê đất trong khu công nghiệp ở tỉnh hải dương

luận văn, tiến sĩ, thạc sĩ, báo cáo, khóa luận, đề tài

Bộ giáo dục và đào tạo Trờng đại học Nông nghiệp hà nội --------------- nguyễn mạnh khởi nghiên cứu giải pháp cho thuê đất trong khu công nghiệp ở tỉnh hải dơng luận văn thạc sĩ kinh tế Chuyên ngành: Kinh tế nông nghiệp Mã số: 60.31.10 Ngời hớng dẫn khoa học: gs.ts. đỗ KIM CHUNG Hà nội 2008 Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc Nụng nghip i Lời cam đoan Lời cam đoanLời cam đoan Lời cam đoan Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và cha hề đợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã đợc cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đợc chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả Nguyễn Mạnh Khởi Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc Nụng nghip ii Lời cảm ơn Lời cảm ơnLời cảm ơn Lời cảm ơn Tôi xin chân thành cám ơn GS.TS. Đỗ Kim Chung Giảng viên Khoa Kinh tế và Phát triển nông thôn Ngời thầy đã dành nhiều thời gian tâm huyết, tận tình hớng dẫn chỉ bảo cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài này. Tôi xin đợc bày tỏ tấm lòng biết ơn đến Ban giám hiệu Nhà trờng, các thầy cô giáo đặc biệt là các thầy các cô trong Bộ môn Phát triển nông thôn Khoa Kinh tế và Phát triển nông thôn, những ngời đã truyền đạt cho tôi những kiến thức bổ ích trong quá trình học tập và rèn luyện tại trờng. Tôi xin chân thành cám ơn Tỉnh Uỷ, UBND tỉnh Hải Dơng, Sở Tài nguyên và Môi trờng, Cục Thống kê, Sở Tài chính, Sởt Kế hoạch Đầu t, Sở Xây dựng, Ban quản lý KCN tỉnh, UBND huyện, Phòng Tài nguyên và Môi trờng các huyện, thành phố, Chủ Đầu t KCN, UBND các xã và các Tổ chức sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Hải Dơng đã cung cấp những số liệu cần thiết và giúp đỡ tôi trong quá trình tìm hiểu nghiên cứu tại địa bàn. Cuối cùng tôi xin chân thành cám ơn gia đình, bạn bè đã động viên giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu. Tôi xin chân thành cám ơn! Hà Nội, tháng 10 năm 2008 Học viên Nguyễn Mạnh Khởi Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… iii MỤC LỤC Lời cam ñoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt v Danh mục các biểu vi Danh mục các ảnh viii MỞ ðẦU 1 1.1. Tính cấp thiết của ñề tài . 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu 3 1.2.1 Mục tiêu chung . 3 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 3 1.3. ðối tượng nghiên cứu . 3 1.3.1 Khách thể nghiên cứu . 3 1.3.2 Nội dung nghiên cứu . 3 1.3.3 ðối tượng ñiều tra . 3 1.4. Phạm vi nghiên cứu 4 1.4.1 Về nội dung 4 1.4.2 Về không gian 4 1.4.3 Về thời gian . 4 CHƯƠNG I: MỘT SỐ VẤN ðỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CHO THUÊ ðẤT TRONG KHU CÔNG NGHIỆP 5 1.1. Cơ sở lý luận 5 1.1.1. Các khái niệm 5 1.1.1.1. Khái niệm về khu công nghiệp 5 1.1.1.2. Khái niệm về cho thuê ñất và thuê lại ñất 7 1.1.1.3. Khái niệm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất 9 1.1.2. Vai trò việc cho thuê ñất 10 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… iv 1.1.3. ðặc ñiểm của việc cho thuê ñất 11 1.1.3.1. Nhà nước là ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai, có quyền ñịnh ñoạt và hưởng lợi từ ñất ñai . 11 1.1.3.2. Các hình thức cho thuê ñất của nhà nước: . 12 1.1.3.3. Quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng ñất . 13 1.1.3.4. Hình thức cho thuê của các chủ ñầu tư . 13 1.1.4. Những nhân tố ảnh hưởng tới việc cho thuê ñất trong KCN 13 1.1.4.1. Vị trí ñịa lý 13 1.1.4.2. Cơ sở hạ tầng . 14 1.1.4.3. Chính sách ñất ñai . 14 1.1.4.4. Quy mô vốn ñầu tư của doanh nghiệp thuê lại 15 1.1.4.5. Thời gian sử dụng ñất . 15 1.1.4.6. Chính sách ưu ñãi ñầu tư . 16 1.1.4.7. Yêu cầu bảo vệ môi trường . 17 1.1.4.8. Nguồn lao ñộng 17 1.1.4.9. Yếu tố giá . 17 1.1.4.10. Năng lực của các doanh nghiệp . 19 1.1.5. Nội dung nghiên cứu giải pháp cho thuê ñất trong KCN 20 1.1.5.1. Tạo quỹ ñất cho thuê 20 1.1.5.2. Quản lý quỹ ñất sau thu hồi 25 1.1.5.3. Thuê ñất xây dựng KCN . 29 1.1.5.4. Cho thuê ñất trong khu công nghiệp 32 1.1.5.5. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất . 34 1.1.5.6. Quy ñịnh về quyền lợi và nghĩa vụ của tổ chức . 37 1.1.5.7. Biện pháp tổ chức thực hiện. 39 1.2. Thực trạng thuê ñất trong KCN ở Việt Nam và Thế giới 40 1.2.1. Thực trạng thuê ñất trong KCN của Thế giới . 40 1.2.1.1. ðài Loan (TQ) . 40 1.2.1.2. Nhật Bản 42 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… v 1.2.1.3. Trung Quốc . 43 1.2.1.4. Bài học cho Việt Nam . 45 1.2.2. Thực trạng thuê ñất trong KCN của Việt Nam . 46 CHƯƠNG II: ðẶC ðIỂM ðỊA BÀN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 50 2.1 ðặc ñiểm tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Hải Dương 50 2.1.1 ðặc ñiểm tự nhiên 50 2.1.2. ðất ñai và tình hình sử dụng ñất 50 2.1.3. Dân số và lao ñộng của tỉnh Hải Dương . 51 2.1.4. Tình hình kinh tế 52 2.2. ðặc ñiểm các khu công nghiệp . 53 2.2.1. Khu công nghiệp Nam Sách . 54 2.2.2. Khu công nghiệp ðại An. . 55 2.2.3. Khu công nghiệp Phúc ðiền 55 2.2.4. Khu công nghiệp Tân Trường . 56 2.3. Phương pháp nghiên cứu . 56 2.3.1. Khung nghiên cứu và chọn ñiểm nghiên cứu . 56 2.3.2 Thu thập tài liệu số liệu 58 2.3.2.1 Thu thập tài liệu, số liệu ñã công bố . 58 2.3.2.2. Thu thập số liệu mới 59 2.3.3 Hệ thống chỉ tiêu và phương pháp phân tích 63 2.3.3.1. Chỉ tiêu phản ánh về ñầu tư khu công nghiệp 63 2.3.3.2. Chỉ tiêu phản ánh các doanh nghiệp thuê ñất trong khu công nghiệp 62 2.3.3.3. Chỉ tiêu phản ánh doanh nghiệp thuê ñất ngoài KC . 64 2.3.3.4. Hệ thống chỉ tiêu phản ánh các giải pháp 65 2.3.3.5. Hệ thống ñánh giá ảnh hưỏng ñến thuê ñất trong KCN . 65 2.3.4. Xử lý số liệu 66 CHƯƠNG III: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP CHO THUÊ ðẤT TRONG CÁC KHU CÔNG NGHIỆP Ở TỈNH HẢI DƯƠNG. 67 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… vi 3.1 Thực trạng cho thuê ñất trong khu công nghiệp 67 3.1.1. Chủ trương, chính sách của tỉnh . 67 3.1.2. Nguồn quỹ ñất cho thuê . 68 3.1.2.1. Quy hoạch sử dụng ñất và quy hoạch chi tiết KCN 68 3.1.2.2. Thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng 78 3.1.3. Quản lý quỹ ñất thu hồi . 82 3.1.3.1. Ban quản lý khu công nghiệp 83 3.1.3.2. Chủ ñầu tư khu công nghiệp 84 3.1.4. Cho thuê ñất xây dựng khu công nghiệp . 84 3.1.4.1. Thực trạng quy ñịnh về cho thuê ñất xây dựng KCN . 84 3.1.4.2. Trình tự, thủ tục cho thuê ñất xây dựng KCN 86 3.1.5. Cho thuê ñất trong khu công nghiệp . 88 3.1.5.1. Thực trạng cho thuê ñất trong khu công nghiệp 88 3.1.5.2. Trình tự, thủ tục cho thuê ñất trong KCN 90 3.1.5.3. ðơn giá cho thuê ñất trong khu công nghiệp . 91 3.1.5.4. Kết quả cho thuê ñất trong khu công nghiệp 94 3.1.6. Cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng ñất . 97 3.1.6.1. CGCNQSDð cho chủ ñầu tư khu công nghiệp 97 3.1.6.2. CGCNQSDð cho doanh nghiệp thuê ñất trong KCN . 100 3.1.7. Những yếu tố ảnh hưởng ñến cho thuê ñất trong KCN 103 3.1.7.1. Vị trí ñịa lý 103 3.1.7.2. Vốn ñầu tư của doanh nghiệp thuê ñất trong KCN . 105 3.1.7.3. Thời hạn sử dụng ñất . 107 3.1.7.4. Chính sách ưu ñãi . 108 3.1.7.5. Bảo vệ môi trường 110 3.1.7.6. Nguồn lao ñộng 112 3.1.8. Biện pháp tổ chức thực hiện . 114 3.1.8.1. Cấp tỉnh . 114 3.1.8.2. Cấp huyện 115 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… vii 3.1.8.3. Cấp xã 116 3.1.9. ðánh giá chung . 117 3.1.9.1. Ưu ñiểm về cho thuê ñất trong KCN ở Hải Dương 117 3.1.9.2. Hạn chế, tồn tại của việc cho thuê ñất trong KCN 118 3.2. ðịnh hướng và giải pháp hoàn thiện việc cho thuê ñât trong KCN 119 3.2.1. Một số ñịnh hướng về cho thuê ñất trong KCN của tỉnh Hải Dương . 119 3.2.1.1. Những chủ trương và ñịnh hướng lớn 120 3.2.1.2. Một số ñịnh hướng và nhiệm vụ trước mắt 122 3.2.2. Giải pháp hoàn thiện việc cho thuê ñât trong khu công nghiệp 123 3.2.2.1. Giải pháp tạo nguồn quỹ ñất cho thuê 123 3.2.2.2. Giải pháp về quản lý quỹ ñất sau khi thu hồi 127 3.2.2.3. Giải pháp cho thuê ñất xây dựng khu công nghiệp . 128 3.2.2.4. Giải pháp cho thuê ñất trong khu công nghiệp . 131 3.2.2.5. Giải pháp về CGCNQSDð . 134 3.2.2.6. Biện pháp tổ chức thực hiện . 139 KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 142 TÀI LIỆU THAM KHẢO 145 ểu Phụ biểu 01: Kết quả giao ñất cho các tổ chức kinh tế thuê ñất trên ñịa bàn tỉnh Hải Dương ñến năm 2007 . . . . . 151 Phụ biểu: 02 Kết quả cho chủ ñầu tư KCN thuê ñất . . . . 152 Phụ biểu: 03 Kết quả cho thuê ñất, CGCNQSDð trong KCN . . . 153 Phụ biểu: 04 Trình tự, thủ tục thuê ñất và CGCNQSDð trong KCN 154 Phụ lục về trích dẫn: từ (1) ñến (21) 157 Sơ ñồ: 01. Quy trình ISO.9001-2000 về cho thuê ñất 159 Sơ ñồ 02: Quy trình ISO.9001-2000 bàn giao ñất ngoài thực ñịa 160 Sơ ñồ 03: Quy trình ISO. 9001-2000 về CGCNQSDð 161 Báo cáo tóm tắt kết quả nghiên cứu 162 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… viii Phiếu ñiều tra 164 Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc Nụng nghip ix Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt KCN CCN CGCNQSDĐ CNH CNH - HĐH DN UBND BQLKCN DT LD KCX KCNC TTCN HDND PT GDP GCN PCCC GCNQSDĐ BQL MSHGĐ CN-XD XDCB HS BPTNHS GĐS CĐT Khu công nghiệp Cụm công nghiệp Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Công nghiệp hoá Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá Doanh nghiệp Uỷ ban nhân dân Ban quản lý khu công nghiệp Diện tích Lao động Khu chế xuất Khu công nghệ cao Tiểu thủ công nghiệp Hội đồng nhân dân Phát triển Tổng giá trị sản phẩm của tỉnh Giấy chứng nhận Phòng cháy chữa cháy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ban quản lý Mức sinh hoạt gia đình Công nghiệp xây dựng Xây dựng cơ bản Hồ sơ Bộ phận tiếp nhận hồ sơ Giám đốc sở Chủ đầu t . trên ñịa bàn tỉnh Hải Dương, tôi chọn ðề tài: “Nghiên cứu giải pháp cho thuê ñất trong khu công nghiệp ở tỉnh Hải Dương . 1.2. Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1.. những giải pháp cho thuê ñất trong các KCN ở tỉnh Hải Dương. 1.4.2. Về không gian Tập trung nghiên cứu cho thuê ñất trong các KCN trên ñịa bàn tỉnh Hải Dương,