Thế chấp quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm cho nghĩa vụ của người thứ ba trong kinh doanh thương mại và thực tiễn giải quyết tại Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Quảng Trị

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT NGUYỄN THỊ LAN HƯƠNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NHẰM BẢO ĐẢM CHO NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI THỨ BA TRONG KINH DOANH THƯƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HAI CẤP TỈNH QUẢNG TRỊ Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã ngành: 8.38.01.07 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Thừa Thiên Huế, năm 2020 Cơng trình hoàn thành tại: Trường Đại học Luật, Đại học Huế Người hướng dẫn khoa học: TS Trần Văn Duy Phản biện 1: : Phản biện 2: Luận văn bảo vệ trước Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp tại: Trường Đại học Luật Vào lúc ngày tháng năm MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết để nghiên cứu đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 5 Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa khoa học thực tiễn Luận Văn Cơ cấu luận văn Chương NHẬN THỨC CHUNG VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NHẰM ĐẢM BẢO CHO NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI THỨ BA TRONG KINH DOANH THƯƠNG MẠI 1.1 Khái niệm, đặc điểm chấp quyền sử đất nhằm bảo đảm cho nghĩa vụ người thứ ba kinh doanh thương mại 1.1.1 Khái niệm chấp quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm cho nghĩa vụ người thứ ba kinh doanh thương mại 1.1.2 Đặc điểm chấp quyền sử dụng đất nằm đảm bảo nghĩa vụ người thứ ba kinh doanh thương mại 1.2 Ý nghĩa nghĩa chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ bên thứ ba kinh doanh thương mại 1.2.1 Thế chấp QSDĐ tạo điều kiện cho người có QSDĐ giải nhu cầu vốn trình sử dụng đất 1.2.2 Hạn chế rủi ro phát sinh thực nghĩa vụ trả nợ 10 1.2.3 Thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo nghĩa vụ bên thứ ba kinh doanh thương mại biện pháp khai thác đất đai có hiệu 10 1.3 Chủ thể, đối tượng phạm vi hình thức chấp quyền sử dụng đất kinh doanh thương mại 10 1.3.1 Chủ thể hoạt động chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ người thứ ba kinh doanh thương mại 10 1.3.2 Đối tượng hoạt động chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ người thứ ba kinh doanh thương mại 12 Chương QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NHẰM ĐẢM BẢO NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI THỨ BA TRONG KINH DOANH THƯƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HAI CẤP TỈNH QUẢNG TRỊ 14 2.1 Quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo nghĩa vụ người thứ ba kinh doanh thương mại 14 2.1.1 Nội dung quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm nghĩa vụ người thứ ba kinh doanh thương mại 14 2.1.2 Đánh giá quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo nghĩa vụ người thứ ba kinh doanh thương mại 17 2.2 Thực tiễn giải tranh chấp chấp quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm nghĩa vụ người thứ ba Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Trị 19 2.2.1 Những kết đạt 19 2.2.2 Hạn chế, vướng mắc nguyên nhân hạn chế, vướng mắc 20 KẾT LUẬN CHƯƠNG 21 Chương GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ BẢO ĐẢM THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HAI CẤP TỈNH QUẢNG TRỊ 22 3.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật 22 3.2 Giải pháp bảo đảm thực tiễn xét xử tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Quảng Trị 23 KẾT LUẬN CHƯƠNG 24 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 25 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết để nghiên cứu đề tài Thế chấp bất động sản biện pháp đảm bảo thực nghĩa vụ pháp luật dân Ở Việt Nam chấp bất động sản diễn sôi động việc thiết lập quan hệ kinh doanh thương mại, mua bán hàng hóa, việc chấp bất động sản ngày cảng trở lên phổ biến kinh tế thị trường động doanh nghiệp Tài sản bất động sản trở thành vật bảo đảm, làm trung gian tài cầu nối doanh nghiệp, cá nhân, hộ gia đình, tổ chức tổ chức tín dụng với Trong loại bất động sản dùng làm tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất loại tài sản sử dụng phổ biến Nhu cầu phát triển doanh nghiệp hoạt động mua bán, trao đổi kinh doanh thương mại, hoạt động vay cho vay diễn phổ biến Để đảm bảo nguồn vốn, tránh rủi ro phát sinh q trình cho vay, vay việc bảo đảm thực nghĩa vụ toán quan hệ kinh tế ngân hàng, doanh nghiệp, tổ chức kinh tế đặt biện pháp bảo đảm chấp quyền sử dụng đất Việc pháp luật cho phép người sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất có ý nghĩa vơ quan trọng việc khai thác sử dụng tài nguyên đất đai, khai thác tận giá trị đất Người sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ mình, đồng thời chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác Thứ nhất, Sự phát triển nhanh nhạy kinh tế xong nguồn vốn doanh nghiệp, cá nhân tổ chức tham gia vào quan hệ kinh doanh thương mại chưa trang bị cho thân nguồn vốn dồi để tự tin bước vào sôi động quan hệ mua bán, trao đổi hàng hóa kinh doanh thương mại với chủ thể khác Các doanh nghiệp, cá nhân, tổ chức có hội đem quyền sử dụng đất để tạo nguồn vốn cho xong trường hợp họ khơng có tài sản hay quyền sử dụng đất để chấp việc chấp quyền sử dụng đất người khác hay gọi chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ kinh doanh thương mại vừa đặt hội vừa đặt thách thức khó khăn định mặt pháp lý quy định chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ người thứ ba kinh doanh thương mại chưa cụ thể, dẫn đến việc áp dụng sai, ảnh hưởng nghiêm trọng đến bên quan hệ chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho nghĩa vụ người khác Trong biện pháp bảo đảm chấp quyền sử dụng đất người thứ ba hay chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ người thứ ba kinh doanh thương mại ngày trở lên phổ biế quan hệ kinh doanh thương mại Thứ hai, hạn chế quy định pháp luật gây rào cản định, tranh chấp khơng có sở pháp lý để giải quan hệ chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba để bảo đảm nghĩa vụ chưa thừa nhận cách minh thị, nhiều trường hợp giải tranh chấp bên Tịa án ln coi quan hệ bảo lãnh xử cho phép bên có quyền xử lý tài sản bảo đảm để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ hay việc bên yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng chấp nói vơ hiệu giả tạo che đậy quan hệ thật bên dẫn đến ảnh hưởng đến quyền lợi bên cho vay bên nhận chấp Đặt dấu chấm hỏi lớn quan hệ chấp Bằng kiến thức luật dân chuyên ngành luật khác liên quan, tơi xin phép lấy vấn đề nói làm đề tài nghiêm cứu cho luận văn tốt nghiệp thạc sỹ Đồng thời đặt nội dung vào thực tiễn giải Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Quảng Trị để nhận thức kết đạt giải vụ án liên quan đến cháp quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ bên thứ ba hạn chế vướng mắc quy định pháp luật thực tiễn từ đưa giải pháp hoàn thiện pháp luật nội dung Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thời gian gần nhu cầu nguồn vốn nhu cầu bảo đảm thực nghĩa vụ tăn cai đẩy nhanh số lượng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất người thứ ba kinh doanh thương mại quan hệ trở thành mối quan tâm hàng đầu doanh nghiệp, cá nhân tổ chức có nhu cầu không loại trừ nhà nghiêm cứu luật học Đến nay, có số cơng trình nghiên cứu với cách tiếp cận khác phạm vi khác Có mộ số đề tài với chủ đề liên quan , tiêu biểu kể số nghiên cứu sau : - Tô Khánh Vân ( 2017 ) , Quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm cho nghĩa vụ người thứ ba kinh doanh thương mại - vấn đề lý luận thực tiễn , Luận văn thạc sĩ Luật học Đại học Kinh tế - Luật Tp Hồ Chí Minh , đề tài triển khai nghiên cứu gồm phần ; - Ông Thị Mai ( 2016 ) , Thế chấp quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm cho nghĩa vụ người thứ ba HĐTD , qua thực tiễn áp dụng pháp luật tỉnh Quảng Nam , Luận văn thạc sĩ luật học Học viện Chính trị khu vực III - Đoàn Văn Lâm ( 2018 ) , Thế chấp quyền sử dụng đất kinh doanh thương mại theo pháp luật Việt Nam thực tiễn thực thành phố Hà Nội Luận văn thạc sĩ Học viện Hành Bên cạnh , vấn đề nhiều tác giả quan tâm : Luận văn thạc sĩ luật học Cầm cố chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ dân tác giả Phạm Công Lạc , năm 1995 ; Luận văn thạc sĩ luật học Thế chấp bảo đảm thực nghĩa vụ pháp luật dân Việt Nam cộng hòa Pháp ” tác giả Hoàng Thị Hải Yến , năm 2004 ; Luận văn thạc sĩ luật học Thế chấp tài sản bảo đảm thực nghĩa vụ theo pháp luật Việt Namcủa tác giả Nơng Thị Bích Diệp , năm 2016 ; Luận văn thạc sĩ luật học Hoàn thiện pháp luật giao dịch bảo đảm hoạt động Ngân hàng thương mại Việt Nam tác giả Nguyễn Trí Đức , 2018 ; Luận văn thạc sĩ luật học Hoàn thiện quy định chấp quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 tác giả Nguyễn Thị Thu Thủy , 2015 , số viết đăng tạp chí , tham luận hội thảo khoa học có liên quan : Hội thảo khoa học “ Nhận diện khía cạnh pháp lý vật quyền bảo đảm số kiến nghị xây dựng hoàn thiện luật dân Việt Nam ” Bộ Tư pháp năm 2015 ; viết “ Những chướng ngại vật hành lang pháp lý giao dịch bảo đảm ” , tác giả Dương Thanh Minh , Tạp chí nghiên cứu lập pháp - Văn phịng Quốc hội , Số 14/2016 ; viết Luận bàn chấp tài sản hình thành tương lai tác giả Võ Đình Tồn Tuấn Đạo Thanh , Dân chủ pháp luật - Bộ Tư pháp , Số10 / 2019 Những luận văn , luận án cơng trình nghiên cứu tiếp tục nêu lên tầm quan trọng việc nghiên cứu hoàn thiện quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm cho nghĩa vụ Một số viết khác có liên quan mật thiết đến vấn đề chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba điển viết: “Thế chấp - Bảo lãnh hiểu cho đúng” tác giả Trần Minh Hải đăng Thời báo ngân hàng (số 128), ngày 10/08/2012; Bài viết: “Hệ chấp quyền sử dụng đất theo quy định hành” tác giả Bùi Đức Giang, tạp chí Ngân hàng thương mại số (2012) Bài viết: “Một số vấn đề pháp lý hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba” tác giả Đoàn Thái Sơn đăng tạp chí Ngân hàng thương mại số 12 (2012) Các viết tác giả nghiên cứu thời điểm có số Tịa án tuyên vô hiệu hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba Các tác giả đề cập đến số quy định pháp luật liên quan đến chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba, đồng thời nêu lên hậu việc Tịa án tun vơ hiệu hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba Gần nhất, viết: “Thế chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác có phải biện pháp bảo lãnh?” tác giả Nguyễn Quang Hương Trà - Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm - Bộ Tư pháp chuyên mục Xây dựng pháp luật tạp chí Dân chủ Pháp luật điện tử đăng ngày 29/6/2016 Bài viết tập trung vào việc phân tích khác biệt chấp tài sản để bảo đảm nghĩa vụ người khác (thế chấp tài sản bên thứ ba) với chấp để bảo đảm nghĩa vụ bảo lãnh Tuy nhiên, viết nhìn chung chưa nghiên cứu tồn diện khía cạnh pháp lý khác vấn đề chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba Các cơng trình, báo, viết khoa học, tham luận nói nhiều tư liệu đắt tác giả tham khảo để củng cố cho luận Tác giả hy vọng từ việc nghiên cứu đề tài này, vấn đề chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba làm sáng tỏ, chuyên sâu Nhìn chung có nhiều cơng trình khoa học sản phẩm nghiên cứu khoa học liên quan đến đề tài nhiên chưa có đề tài trọn vẹn từ khái quát đến chi tiết chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ người thứ ba kinh doanh thườn mại mà đề cập đến số khía cạnh định hoạt động chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ chấp quyền sử dụng đất người thứ ba, bên cạnh chưa có cơng trình nghiên cứu liên quan đến vấn đề chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ người thứ ba đặt mối quan hệ kinh doanh thương mại với thực tiễn xét xử tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Quảng Trị, Vì lẽ đó, luận văn kế thừa quan điểm chế định pháp lý chấp quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm cho nghĩa vụ người thứ ba QHTD , chất hệ pháp lý hình thức chấp quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm cho nghĩa vụ người thứ ba thực tiễn áp dụng Việc tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện pháp luật chấp quyền s dụng đất nhằm bảo đảm cho nghĩa vụ người thứ ba kinh doan thương mại nghiên cứu nội dung việc áp dụng thực tiễn th cần thiết Việc nghiên cứu mặt tích cực , mặt hạn chế trình áp dụng Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Đề tài đặt mục tiêu làm rõ chất quan hệ chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba hoạt động kinh doanh thương mại, nêu bất cập pháp luật hành chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ bên thứ ba kinh doanh thương mại Từ đưa kiến nghị hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ bên thứ ba hoạt động kinh doanh thương mại Việt Nam Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Luận văn nghiên cứu chất pháp lý quan hệ chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ bên thứ ba kinh doanh thương mại Nghiên cứu quy định pháp luật liên quan đến chấp quyên sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ hoạt động kinh doanh thương mại thực tiễn áp dụng Phạm vi nghiên cứu không gian: Những quy định pháp luật hành chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ người thứ ba tronh kinh doanh thương mai Thực tiễn hoạt động xét xử tòa án vụ án có yếu tố chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Quảng Trị Phạm vi nghiên cứu thời gian: Một số năm cụ thể thơng qua án xét xử Tịa án nhân dân hai cấp tỉnh Quảng Trị vụ việc chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ người thư ba kinh doanh thương mai Phương pháp nghiên cứu Trong trình nghiên cứu luận văn sử dụng kết hợp phương pháp nghiên cứu khoa học sau: Phương pháp phân tích, đánh giá, bình luận sử dụng Chương luận văn nghiên cứu vấn đề lý luận pháp luật chấp quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm nghĩa vụ người thứ ba kinh doanh thương mại Đề tài sử dụng phương pháp liệt kê, tổng hợp, so sánh thực tiễn, trình nghiên cứu để làm rõ vấn đề lý luận thực tiễn chương chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba họat động cho vay ngân hàng thương mại, từ đề xuất giải pháp, kiến nghị để hướng tới việc hoàn thiện quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba họat động kinh doanh thương mại Ý nghĩa khoa học thực tiễn Luận Văn Với đề tài này, tác giả hy vọng thơng qua Luận văn làm rõ chất giao dịch bảo đảm tài sản quyền sử dụng đất bên thứ ba, hệ thống, đánh giá, nhận định ưu điểm hạn chế quy định pháp luật liên quan đến chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba đề xuất kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại Về ý nghĩa thực tiễn, đề tài mong muốn trở thành cẩm nang pháp luật để chủ thể áp dụng pháp luật, nghiên cứu pháp luật sử dụng làm tài liệu tham khảo có giá trị việc tìm hiểu quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ bên thứ ba, làm rõ chất pháp lý quan hệ chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ bên thứ ba quan hệ kinh doanh thương mại Đối với phần thực tiễn xét xử luận văn phần nội dung có ý nghĩa sâu sắc việc nhìn nhận đánh giá có hiệu rút kinh nghiệm sâu sắc hạn chế khắc phục khó khăn, vướng mắc hoạt động xét xử sau Cơ cấu luận văn Ngoài phần phụ lục, danh mục từ viết tắt, lời nói đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo luận văn chia làm ba chương sau: Chương 1: nhận thức chung chấp quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo cho nghĩa vụ người thứ ba kinh doanh thương mại Chương 2: quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo nghĩa vụ người thứ ba kinh doanh thương mại thực tiễn giải tranh chấp tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Quảng Trị Chương giải pháp hoàn thiện pháp luật bảo đảm thực tiễn giải tranh chấp quyền sử dụng đất tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Quảng Trị Tìm hiểu quy định LĐĐ năm 2013 từ Điều 166 - Điều 194 quyền nghĩa vụ người sử dụng đất nói chung quyền chấp QSDĐ nói riêng cho thấy , bên nhận chấp tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam , tổ chức kinh tế khác cá nhân theo quy định pháp luật ( bên nhận chấp tổ chức kinh tế cá nhân áp dụng trường hợp bên chấp hộ gia đình cá nhân ) Theo Luật TCTD năm 2010 TCTD phép hoạt động Việt Nam , bao gồm : - Các TCTD Việt Nam bao gồm : Ngân hàng ( Ngân hàng thương mại Nhà nước , Ngân hàng TMCP , Ngân hàng Chính sách xã hội , Ngân hàng hợp tác xã ) ; TCTD phi ngân hàng : Tổ chức tài vi mơ Quỹ tín dụng nhân dân 100 % vốn nước , chi nhánh ngân hàng nước ngồi , cơng ty tài liên doanh , - TCTD nước ngồi , bao gồm : Văn phịng đại diện , ngân hàng liên doanh , ngân hàng công ty tài 100 % vốn nước ngồi , cơng ty cho th tài liên doanh , cơng ty cho th tài 100 % vốn nước ngồi 1.3.2 Đối tượng hoạt động chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ người thứ ba kinh doanh thương mại Thứ nhất, Điều 318 quy định, tài sản chấp gồm: “(1) Trường hợp chấp tồn bất động sản, động sản có vật phụ vật phụ bất động sản, động sản thuộc tài sản chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; (2) Trường hợp chấp phần bất động sản, động sản có vật phụ vật phụ gắn với tài sản thuộc tài sản chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; (3) Trường hợp chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu bên chấp tài sản gắn liền với đất thuộc tài sản chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; (4) Trường hợp tài sản chấp bảo hiểm bên nhận chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết việc tài sản bảo hiểm dùng để chấp Thứ hai, Đối với chấp quyền sử dụng đất mà không chấp tài sản gắn liền với đất: (1) Trường hợp chấp quyền sử dụng đất mà không chấp tài sản gắn liền với đất người sử dụng đất đồng thời chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tài sản xử lý bao gồm tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác; (2) Trường hợp chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tiếp tục sử dụng đất phạm vi quyền, nghĩa vụ mình; quyền nghĩa vụ bên chấp mối quan 12 hệ vơi chủ sở hữu tài sản gắn liền với chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác (Điều 325) Thứ ba, ngược lại với vấn đề trên, chấp tài sản gắn liền với đất mà không chấp quyền sử dụng đất “(1) Trường hợp chấp tài sản gắn liền với đất mà không chấp quyền sử dụng đất chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời người sử dụng đất tài sản xử lý bao gồm quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác; (2) Trường hợp chấp tài sản gắn liền với đất mà không chấp quyền sử dụng đất chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời người sử dụng đất xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tiếp tục sử dụng đất phạm vi quyền, nghĩa vụ chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chuyển giao, trừ trường hợp có thoả thuận khác” KẾT LUẬN CHƯƠNG Chương làm rõ khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa hoạt động chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba đưa số kết luận sau: Thứ nhất, chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba quan hệ chấp đặc thù mà quan hệ bảo lãnh cần khẳng định cách tường minh tồn bên thứ ba chấp, cầm cố tài sản để bảo đảm cho nghĩa vụ cho bên vay cách độc lập, trực tiếp không bao gồm việc bảo lãnh Thứ hai, cần thiết phải có điều chỉnh pháp luật quan hệ chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba hoạt động kinh doanh thương mại Đồng thời quan hệ chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba số quan hệ quan trọng, nhiều rủi ro cần hành lang pháp lý chặt chẽ, hướng dẫn rõ ràng để bảo vệ quyền lợi ích bên Thứ ba, nội dung mà pháp luật cần điều chỉnh quan hệ chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba gồm nội dung điều chỉnh quan hệ chấp quyền sử dụng đất nói chung số nội dung điều chỉnh riêng quan hệ chấp đặc thù phù hợp với quan hệ chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba thực tế 13 Chương QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NHẰM ĐẢM BẢO NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI THỨ BA TRONG KINH DOANH THƯƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HAI CẤP TỈNH QUẢNG TRỊ 2.1 Quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo nghĩa vụ người thứ ba kinh doanh thương mại 2.1.1 Nội dung quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm nghĩa vụ người thứ ba kinh doanh thương mại 2.1.1.1 Hiệu lực giao dịch chấp quyền sử dụng đất Hợp đồng chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thoả thuận khác luật có quy định khác; Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thờ điểm đăng ký Hợp đồng chấp nói chung hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nói riêng hợp đồng đặc thù, phát sinh từ hợp đồng hợp đồng có nghĩa vụ bảo đảm (thường hợp đồng vay vốn, vay tài sản hợp đồng dân sự, hợp đồng kinh tế khác) để đảm bảo việc thực nghĩa vụ dân bên chấp với bên nhận chấp quy định hợp đồng 2.1.1.2 Về nội dung hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ bên thứ ba kinh doanh thương mại Một là, thỏa thuận tài sản chấp: Đây nội dung quan trọng cần thiết phải thể rõ thiết lập quan hệ chấp bên, phạm vi giới hạn tài sản chấp sở để bên nhận chấp xác định mức cho vay, để xác định trách nhiệm pháp lý bên chấp, bên nhận chấp TSBĐ QSDĐ bao gồm nhà ở; cơng trình xây dựng; hoa lợi, lợi tức Hai là, giá trị tài sản chấp, phạm vi nghĩa vụ bảo đảm: Đây điều khoản thỏa thuận thiếu bên ký kết hợp đồng bảo đảm tài sản nói chung hợp đồng chấp QSDĐ bên thứ ba nói riêng Theo giá trị QSDĐ chấp phần lớn bên chấp bên nhận chấp tự thỏa thuận định sở thị trường mà không bị lệ thuộc vào khung giá Nhà nước mang tính chất cố định trước đây, ngoại trừ trường hợp QSDĐ chấp hộ gia đình, cá 14 nhân có nguồn gốc từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất Ba là, quyền nghĩa vụ cụ thể bên: Đây sở xác định trách nhiệm bên quan hệ chấp Đối với việc chấp QSDĐ bên thứ ba bên cạnh việc thực theo quyền nghĩa vụ pháp lý theo Điều 320, 321 BLDS 2015, Quan hệ mang tính song vụ, tức quyền bên tương ứng nghĩa vụ bên lại Bốn là, thỏa thuận xử lý TSBĐ QSDĐ: Đây điều khoản quan trọng điều khoản NHTM đặc biệt trọng việc xử lý TSBĐ sở mấu chốt mà NHTM hướng tới áp dụng biện pháp chấp 2.1.1.3 Quyền nghĩa vụ bên hoạt động chấp quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm nghĩa vụ người thứ ba kinh doanh thương mại * Nghĩa vụ quyền bên chấp Thứ nhất, nghĩa vụ bên chấp Bên chấp có nghĩa vụ: (1) Giao giấy tờ liên quan đến tài sản chấp (2) Bảo quản, giữ gìn tài sản chấp; (3) Áp dụng biện pháp cần thiết để khác phục, kể phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản chấp việc khai thác mà tài sản chấp có nguy giá trị giảm sút giá trị; (4) Khi tài sản chấp bị hư hỏng thời gian hợp lý, bên chấp phải sửa chữa thay tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thoả thuận khác; (5) Cung cấp thông tin thực trạng tài sản chấp cho bên nhận chấp; (6) Giao tài sản chấp cho bên nhận chấp để xử lý thuộc trường hợp xử lý tài sản bảo đảm ; (7) Thông báo cho bên nhận chấp quyền người thứ ba tài sản chấp, có, (8) Khơng bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản chấp, trừ trường hợp hợp quy định khoản 4, Điều 321 Luật (Điều 320 Bộ luật Dân sự) Thứ hai, quyền bên chấp Bên chấp có quyền: (1) Khai thác cơng dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức tài sản chấp theo thoả thuận; (2) Đầu tư để làm tăng giá trị tài sản chấp; (3) Nhận lại tài sản chấp người thứ ba giữ giấy tờ liên quan đến tài sản chấp bên nhận chấp giữ nghĩa vụ bảo đảm chấp chấm dứt thay biện pháp bảo đảm khác; (4) Được bán, thay thế, trao đổi tài sản chấp, tài sản hàng hố ln chuyển q trình sản xuất, kinh doanh (5) Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản chấp khơng phải hàng hố ln chuyển trình sản xuất, kinh doanh, bên 15 nhận chấp đồng ý theo quy định pháp luật; (6) Được cho thuê, cho mượn tài sản chấp phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết biết việc tài sản cho thuê, cho mượn dùng để chấp phải thông báo cho bên nhận chấp biết (Điều 321 Bộ luật Dân sự) * Nghĩa vụ quyền bên nhận chấp Thứ nhất, nghĩa vụ bên nhận chấp Bên nhận chấp có nghĩa vụ: (1) Trả giấy tờ cho bên chấp sau chấm dứt chấp trường hợp bên thoả thuận bên nhận chấp giữ giấy tờ liên quan đến tài sản chấp; (2) Thực thủ tục xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật Thứ hai, quyền bên nhận chấp Bên nhận chấp có quyền: (1) Xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản chấp, khơng cản trở gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản chấp; (2) Yêu cầu bên chấp phải cung cấp thông tin thực trạng tài sản chấp; (3) Yêu cầu bên chấp áp dụng biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản chấp, giá trị tài sản trường hợp có nguy làm giá trị giảm sút giá trị tài sản việc khai thác, sử dụng; (4) Thực việc đăng ký chấp theo quy định pháp luật; (5) Yêu cầu bên chấp người thứ ba giữ tài sản chấp giao tài sản cho để xử lý bên chấp khơng thực thực không nghĩa vụ; (6) Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản chấp trường hợp bên có thoả thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác; (7) Xử lý tài sản chấp thuộc trường hợp quy định Điều 299 Bộ luật (Điều 323 Bộ luật Dân sự) 2.1.1.4 Về xử lý quyền sử dụng đất dùng làm tài sản bảo đảm nhằm bảo đảm nghĩa vụ người thứ ba kinh doanh thương mại Thế chấp tài sản chấm dứt trường hợp: (1) Nghĩa vụ bảo đảm chấp chấm dứt; (2) Việc chấp tài sản huỷ bỏ thay biện pháp bảo đảm khác; (3) Tài sản chấp xử lý; (4) Theo thoả thuận bên 2.1.1.5 Các yếu tố chi phối nội dung quy định pháp luật hoạt động chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ người thứ ba kinh doanh thương mại Thứ nhất, pháp luật chấp QSDĐ bên thứ ba chịu tác động, chi phối yếu tố lợi ích bên tham gia GDBĐ bên tham gia giao dịch cho vay, lợi ích Nhà nước, xã hội kinh tế 16 Thứ hai, pháp luật chấp QSDĐ bên thứ ba hoạt động cho vay NHTM chịu tác động pháp luật tín dụng, cho vay NHTM, quy định TSBĐ tiền vay, pháp luật dự phòng rủi ro pháp luật GDBĐ, pháp luật đất đai Thứ ba, pháp luật cho vay chấp QSDĐ bên thứ ba chịu chi phối, tác động trực tiếp yếu tố nhận thức, cách tư làm luật kỹ lập pháp, lập quy quan có thẩm quyền ban hành pháp luật Thứ tư, pháp luật chấp QSDĐ bên thứ ba hoạt động cho vay NHTM chịu tác động đường lối, sách Đảng Nhà nước Chính sách sở tảng để chế định nên pháp luật Hay nói cách khác, pháp luật kết thể chế hóa sách Thứ năm, pháp luật chấp QSDĐ bên thứ ba chịu chi phối thực trạng kinh tế - xã hội thực tiễn sống Đối với pháp luật chấp QSDĐ bên thứ ba thấy pháp luật chưa thực có quy định hồn thiện cụ thể Vì vậy, địi hỏi nghiên cứu xây dựng pháp luật cần bám sát sở thực tiễn bị chi phối không nhỏ cách vận dụng, xử lý thực tiễn chủ thể 2.1.2 Đánh giá quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo nghĩa vụ người thứ ba kinh doanh thương mại 2.1.2.1 Kết đạt Quy định phạm vi nghĩa vụ bảo đảm: Theo quy định BLDS 2015 phạm vi nghĩa vụ bảo đảm bổ sung cụm từ “tiền phạt” Việc bổ sung “tiền phạt” vào quy định phạm vi nghĩa vụ bảo đảm phù hợp với thực tiễn bao quát đảm bảo quyền lợi NHTM Về quy định giá trị TSBĐ: Quy định BLDS 2015 minh thị cách rõ ràng việc: “Giá trị tài sản bảo đảm lớn hơn, nhỏ giá trị nghĩa vụ bảo đảm” Quy định đưa thức vào văn có tính pháp lý cao BLDS phù hợp với thực tiễn nay, bên quan hệ bảo đảm nói chung, quan hệ chấp QSDĐ bên thứ ba nói riêng hướng tới linh hoạt, chủ động cấp vốn vay Về hiệu lực chấp QSDĐ bên thứ ba: Có thể thấy BLDS 2015 chia hiệu lực chấp làm hai trường hợp hiệu lực hợp đồng bên hiệu lực mang tính chất đối kháng với người thứ ba Quy định hình thức giao dịch chấp: Đối với quy định hình thức chấp tài sản BLDS 2015 khơng cịn quy định trực tiếp trường 17 hợp chấp QSDĐ mà quy định chung phần hợp đồng thành loại hợp đồng QSDĐ Trong đó, quy định chung với tất loại hợp đồng quyền sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất phải văn Liên quan đến nội dung quy định quyền nghĩa vụ bên: BLDS 2015 bỏ quy định nghĩa vụ bên chấp QSDĐ: “thanh toán tiền vay hạn, phương thức theo thỏa thuận hợp đồng” (Điều 717 BLDS 2005) Đối với việc xử lý tài sản chấp QSDĐ bên thứ ba: Cách thức xử lý quy định rõ ràng BLDS 2015 theo hướng trước tiên cho bên tự thỏa thuận phương thức xử lý, Điều tạo điều kiện thuận lợi cho bên việc xử lý tài sản chấp, đặc biệt khơng có thỏa thuận việc bán đấu giá tài sản thực đương nhiên, hạn chế trường hợp luật có quy định khác Đối với nội dung xử lý tiền bán TSBĐ: Có thể thấy điểm thay đổi đáng kể Điều 307 BLDS 2015 quy định minh thị nội dung trường hợp sau xử lý tài sản mà cịn thiếu bên có nghĩa vụ bảo đảm - trường hợp bên vay phải bên tiếp tục thực nghĩa vụ 2.1.2.2 Một số bất cập quy phạm pháp luật Thứ nhất, việc xác định bảo lãnh hay chấp: Theo quy định Điều 317 BLDS 2015 chấp tài sản việc bên (sau gọi bên chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ không giao tài sản cho bên (sau gọi bên nhận chấp) Tuy nhiên, trường hợp chấp tài sản bên thứ ba trường hợp bảo lãnh bên bảo lãnh dùng tài sản để bảo đảm cho nghĩa vụ bảo lãnh có lẫn lộn, chưa phân biệt rạch rịi Thứ hai, hình thức chấp tài sản: Sự xác định hình thức cơng chứng, chứng thực điều kiện bắt buộc chưa quy định rõ văn cụ thể, khi, rơi vào trường hợp chấp bắt buộc phải cơng chứng, chứng thực điều kiện có hiệu lực chấp tài sản Thứ ba, bất cập tài sản chấp: Về tài sản chấp thuộc quyền sở hữu bên thứ ba: BLDS 2015 mối quan hệ bên bảo đảm (bên chấp) với tài sản bảo đảm (tài sản chấp) là: tài sản chấp phải thuộc quyền sở hữu bên chấp Tuy nhiên, số thuật ngữ “người thứ ba”, “cam 18 kết dùng tài sản đó” lại chưa giải thích cụ thể gây lúng túng cho chủ thể trình áp dụng điều luật Pháp luật dân hành chưa làm rõ mối quan hệ bên chấp với bên có nghĩa vụ hai chủ thể độc lập chưa có quy định rõ việc bên chấp có quyền bên có nghĩa vụ trường hợp đến hạn mà bên có nghĩa vụ thực đúng, đầy đủ nghĩa vụ với bên nhận chấp quan hệ chấp chấm dứt Thứ tư, bất cập xử lý tài sản chấp: Về thu giữ, đòi tài sản chấp để xử lý: BLDS 2015 quy định xử lý tài sản chấp xử lý tài sản cầm cố giống bộc lộ điểm không hợp lý, hai biện pháp bảo đảm khác chuyển giao hay không chuyển giao tài sản bảo đảm nên kỹ thuật xử lý tài sản khơng thể giống Khoản 2, điều 297 BLDS 2015 quy định quyền truy đòi tài sản chấp từ người thứ ba bên nhận chấp “Người thứ ba” hiểu người xác lập quyền lợi tài sản chấp sau thời điểm biện pháp chấp đăng kí quan đăng kí biện pháp bảo đảm Tuy nhiên, người thứ ba xác lập giao dịch có đối tượng tài sản chấp (hợp đồng chấp giao kết) biện pháp chấp lại chưa đăng ký bên nhận chấp có quyền truy địi hay có quyền ưu tiên tốn xử lý người thứ ba không – quy định BLDS 2015 chưa có giải pháp Về phương thức xử lý tài sản chấp: Điều 303 BLDS 2015 quy định ba phương thức xử lý tài sản theo thỏa thuận, bán đấu giá tài sản, bên nhận chấp tự bán tài sản, bên nhận chấp nhận tài sản chấp để thay cho việc thực nghĩa vụ bên chấp Tuy nhiên quy định bộc lộ hạn chế sau: Về phương thức bán đấu giá, hình thức bán tài sản chấp cơng khai gây bất lợi đến uy tín hoạt động kinh doanh bên chấp, chi phí tổ chức bán đấu giá cao, có tượng thông đồng, ép giá người đăng ký mua tài sản đấu giá… Về phương thức nhận tài sản chấp để thay cho việc thực nghĩa vụ trả nợ, quy định pháp luật phương thức chưa làm rõ khác việc nhận tài sản bảo đảm với phương thức dùng tài sản chấp để “gán nợ 2.2 Thực tiễn giải tranh chấp chấp quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm nghĩa vụ người thứ ba Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Trị 2.2.1 Những kết đạt 19 Thứ nhất, hầu hết hoạt động xét xử Tòa án tuân thủ thủ tục, trình tự Bộ Luật Tố tụng dân sự, điều tiết kiệm thời gian cho quan tư pháp bên tranh chấp Thứ hai, pháp luật quy định chi tiết thời hạn chuẩn bị xét xử chấp quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm nghĩa vụ người thứ ba kinh doanh thương mại tạo tích cực cơng tác xét xử giải vụ án Tịa án nhân dân hai cấp tỉnh Quảng Trị, chậm trễ giải vụ án chiếm phần trăm nhỏ ngày khắc phục triệt để Thứ ba, Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Quảng Trị không ngừng nâng cao chất lượng xét xử, làm rõ yêu cầu đương vụ án, làm giảm số lượng kháng cáo vụ án liên quan đến chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ bên thứ ba kinh doanh thương mại Thứ tư, vụ án chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ người thứ ba kinh doanh thương mại có u cầu TAND Quảng Trị thụ lý tích cực giải số vụ án tồn đọng chưa xem xét 0% từ co thấy tích cực cơng tác giải vụ án TAND hai cấp tỉnh Quảng Trị sôi Thứ năm, Các vụ án mà đương khởi kiện chấp QSDĐ để bảo đảm nghĩa vụ thứ ba kinh doanh thương mại TAND hai cấp tigm hiểu kỹ đảm bảo không bỏ lọt chứng làm ảnh hưởng đến quyền lợi đương sự, số lượng kháng cáo đương Cho thấy chun nghiệp cơng tác nghiệp vụ TAND hai cấp tỉnh Quảng Trị Thứ sáu, Công tác đào tạo chuyên môn nghiệp vụ cán công tác trực tiếp xét xử ngày quan tâm vụ án xem xét kỹ giải công tâm đảm bảo số lượng án liên quan đến chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ cua bên thứ ba giải 2.2.2 Hạn chế, vướng mắc nguyên nhân hạn chế, vướng mắc 2.2.2.1 Hạn chế việc đảm bảo quyền lợi hợp pháp đương giải vụ án 2.2.2.2 Sự vắng mặt đương làm ảnh hưởng đến việc xét xử Tòa án việc thu thập chứng thơng qua trình bày lời khai đương sự, làm cho việc bảo vệ quyền lợi đương chưa thực bảo đảm 20 2.2.2.3 Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Quảng Trị có tình trạng để lách luật trường hợp bên ký hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thay cho việc ký hợp đồng bảo lãnh không pháp luật cho phép nhằm che quan hệ bảo lãnh tránh cho hợp đồng bảo lãnh quyền sử dụng đất bên thứ ba bị vô hiệu 2.2.2.4 Việc đương không chịu giao tài sản để thực nghĩa vụ thỏa thuận hợp đồng chấp gây khó khăn việc giải vụ án Tịa án khó khăn bảo đảm quyền lợi ích đương khác 2.2.2.5 Cũng vụ án đặt thách thức việc xác định thành viên hộ gia đình có tham gia vào hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ người khác thông qua văn ủy quyền cá nhân chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ bảo lãnh 2.2.2.6 Sự vướng mắc quy định pháp luật gây khó khăn định cơng tác xét xử Tịa án nhân dân hai cấp tỉnh Quảng Trị 2.2.2.7 Công tác thụ lý giải vụ án chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ người thứ ba kinh doanh thương mại chưa thật đắn 2.2.2.8 Đội ngũ cán ngành Tòa án tỉnh Quảng Trị Đội ngũ cán Tòa án cịn thiếu nhiều, Thẩm phán khơng chun trách phải làm nhiều việc dẫn đến việc phán chưa thực cơng tâm có chất lượng KẾT LUẬN CHƯƠNG Qua việc nghiên cứu thực trạng giải vụ án tranh chấp liên quan đến chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ người thứ ba kinh doanh thương mại Tòa án nhân dân hai cấp Tỉnh Quảng Trị nhận thức có số nguyên nhân dẫn đến việc giải tranh chấp cịn có nhiều vướng mắc khó khăn Từ vướng mắc quy định pháp luật đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật từ khó khăn q trình giải vụ án Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Quảng Trị đề xuất phương án nhằm hồn thiện cơng tác xét xử chương luận văn 21 Chương GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ BẢO ĐẢM THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HAI CẤP TỈNH QUẢNG TRỊ 3.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật Thứ nhất, pháp luật cần thừa nhận bên chấp QSDĐ để bảo đảm thực nghĩa vụ dân cho người khác hợp pháp, tức công nhận rõ ràng chất pháp lý giao dịch để làm sở lựa chọn quy phạm pháp luật áp dụng Bởi quan hệ thực tế xảy tương đối phổ biến phát sinh nhiều vấn đề pháp lý phức tạp, sở để chủ thể áp dụng pháp luật chưa rõ ràng Chính nhập nhằng, thiếu cụ thể pháp luật mà dẫn tới việc thiệt hại quyền lợi cho bên, quan trọng ý nghĩa thực biện pháp bảo đảm Thứ hai, theo quan điểm tác giả xây dựng quy định chấp QSDĐ bên thứ ba NHTM, cần có quy định chủ thể ký kết hợp đồng chấp (gồm chủ thể ký kết hợp đồng chấp để bảo đảm nghĩa vụ bảo đảm nghĩa vụ người khác) cần hai bên gồm bên chấp bên nhận chấp Một là, tạo thống chung Nghị định số 83/2010/NĐCP tới Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT thay Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT liên quan đến việc đăng ký thay đổi giao dịch bảo đảm quy định có kiện thay đổi tên, thay đổi loại hình doanh nghiệp bên chấp bên nhận chấp mà không đề cập tới bên vay Hai là, việc quy định chủ thể ký kết hợp đồng chấp QSDĐ bên thứ ba gồm 02 bên khắc phục tình trạng vi phạm quy định đại diện theo Khoản Điều 141 BLDS 2015 trường hợp chủ thể chấp chủ thể vay không tách bạch lúc chủ thể vay không đề cập hợp đồng chấp mà quy định hợp đồng tín dụng Thứ ba, cần quy định quyền yêu cầu hoàn trả bên chấp bên vay: Pháp luật cần có quy định quyền yêu cầu hoàn trả bên thứ ba chấp bên vay, sau NHTM xử lý QSDĐ bên chấp Cơ sở đề xuất với lý sau: Một là, xét cách khách quan bên vay bên lợi trực tiếp từ việc bên thứ ba chấp QSDĐ để bảo đảm nghĩa vụ bên vay 22 Hai là, sau NHTM xử lý QSDĐ bên thứ ba rõ ràng bên chấp bị chấm dứt QSDĐ Thiệt hại bắt nguồn trực tiếp gián tiếp từ việc bên vay không thực thực khơng nghĩa vụ hồn trả nợ, dẫn đến trường hợp NHTM phải xử lý QSDĐ bên thứ ba Ba là, để bên chấp có pháp lý nhằm bảo vệ quyền lợi đáng mình, có sở để khởi kiện bên vay khơng nhận hợp tác, thiện chí, tự nguyện hồn trả bên vay Thứ tư, cần có quy định cụ thể hóa tính chất đối vật, đối nhân biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân BLDS 2015 không quy định rõ nội dung chấp để đảm bảo nghĩa vụ người khác Thiết nghĩ, quan điểm lập pháp nhà làm luật cần thể rõ ràng hơn, lập pháp sở đầu tiên, quan trọng để tiếp hành pháp, tư pháp áp dụng pháp luật hiệu Thứ năm, quy định biện pháp bảo đảm để bảo đảm nghĩa vụ bảo lãnh thức quy định BLDS 2015 Tuy nhiên vấn đề đặt chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ bảo lãnh chấp bảo đảm nghĩa vụ cho người khác, trường hợp cụ thể chấp QSDĐ bên thứ ba nhà làm luật xây dựng theo hướng chưa cụ thể phân biệt hai trường hợp Thứ sáu ban hành hướng dẫn giải tranh chấp liên quan đến chấp QSDĐ bên thứ ba NHTM qua đường tố tụng Thứ bảy cần sửa đổi lại nội dung đoạn sau Khoản Điều 305 BLDS 2015: “Trường hợp giá trị tài sản bảo đảm nhỏ giá trị nghĩa vụ bảo đảm phần nghĩa vụ chưa tốn trở thành nghĩa vụ khơng có bảo đảm” việc quy định phần nghĩa vụ chưa tốn trở thành nghĩa vụ khơng có bảo đảm khơng xác Quy định với trường hợp nghĩa vụ bảo đảm phần toàn biện pháp bảo đảm đối vật (cầm cố, chấp) Nhưng khơng xác trường hợp khoản vay bảo đảm nhiều biện pháp bảo đảm cầm cố, chấp hay bảo lãnh… Thứ sáu, cần có quy định rõ ràng cách thức xác định thành viên hộ gia đình Hiện BLDS 2015 khơng cịn coi hộ gia đình chủ thể quan hệ dân Còn trường hợp đặc thù hộ gia đình sử dụng đất theo LĐĐ 2013 chưa có quy định hướng dẫn xác định cụ thể 3.2 Giải pháp bảo đảm thực tiễn xét xử tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Quảng Trị Thứ nhất, nâng cao chất lương công tác thẩm phán đội ngủ công tác tạt TAND hai cấp tỉnh Quản Trị cách trau dồi thêm 23 kiến thức lý luận rút kinh nghiệm sót q trình giải vụ án trước Thứ hai, cần nâng cao chất lượng kiểm sát Viện kiểm sát cơng tác xét xử Tịa án để bảo đảm trình xét xử quy trình, quy định cùa pháp luật, tránh án bị kháng cáo vi phạm trình tự, thủ tục tố tụng Thứ ba, trình giải vụ án cần phải thu thập, đầy đủ, đắn nội dung quy trình chứng chứng minh để bảo đảm quyền lợi nghĩa vụ đương sự, hạn chế số lượng án bị kháng cáo, kháng nghị tránh cho việc vụ giải phải tiến hành giải lại dẫn đến tốn thời gian tiền bạc Thứ tư, cần trọng kiến thức thẩm phán tăng cường tính chất chuyên trách tình hình tranh chấp phát sinh quan hệ chấp quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm cho nghĩa vụ người thứ ba kinh doanh thương mại phát sinh phức tạp địi hỏi thẩm phán khơng giỏi chun mơn mà cịn phải chun trách cơng tâm đáp ứng yêu cầu khả ngoại ngữ , tin học để giải vụ án hiệu Thứ năm, cần nâng cao ý thức trách nhiệm người tham gia tố tụng để việc giải vụ án đươc nhanh gọn đáp ứng yêu cầu đương yêu cầu pháp luật Thứ sáu, Tăng cường sở vật chất kỹ thuật, sở vật chất số TAND cấp huyện chưa thực đầy đủ, thiếu phòng xử án dẫn đến việc giải vụ án chậm trễ, phòng xử án nhỏ vụ án phức đương lại đông chưa đáp ứng yêu cầu việc giải vụ án KẾT LUẬN CHƯƠNG Việc hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ bên thứ ba hoạt động cho vay ngân hàng thương mại cần dựa sở định hướng định Định hướng tập trung vào vấn đề hoàn thiện pháp luật quản lý, sử dụng đất đai đặt mối quan hệ với doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, cá nhân tổ chức tham gia vào hoạt động mua bán trao đổi hàng hóa , thị trường tín dụng ngân hàng với chế định giao dịch bảo đảm, đồng thời phù hợp với xu hướng pháp luật giới hội nhập 24 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bản án số 05/KTPT “V/v tranh chấp hợp đồng vay tài sản” Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân Tối cao TP Hồ Chí Minh; Bản án số 835/2012/KDTM-ST “V/v tranh chấp hợp đồng tín dụng” TAND TP Hồ Chí Minh; Bản án số 949/2012/KDTM-ST “V/v tranh chấp hợp đồng tín dụng” TAND TP Hồ Chí Minh; Bản án số: 383/2014/KDTM-ST “V/v tranh chấp hợp đồng tín dụng” TAND TP Hồ Chí Minh Nguyễn Văn Phương Nguyễn Phương Linh (2012), “Rủi ro pháp lý từ hợp đồng chấp tài sản bên thứ ba”, Tạp chí Ngân hàng, (23), tr 20 Bản án số: 966/2012/KDTM-ST “V/v Tranh chấp hợp đồng tín dụng” TAND TP Hồ Chí Minh án số… /KDTMPT “V/v tranh chấp hợp đồng vay tài sản” Bản án số 02/2017 KDTMST Tòa án nhân dân Thành phố Đông Hà Bản án dân sơ thẩm Bản án dân phúc thẩm số 08/2018/DS-PT ngày 28/8/2018 27/9/2018, Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Trị 10 án số… /KDTMPT “V/v tranh chấp hợp đồng vay tài sản” định sau: 11 án số 04/2015/KDTMPT “v/v tranh chấp hợp đồng tín dụng” 12 Đại học Quốc gia Hà Nội - Khoa Luật, Lê Thị Thu Thủy (chủ biên, 2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản tổ chức tín dụng, Nxb Tư Pháp, Hà Nội 13 Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ X, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 14 Đinh Trung Tụng (chủ biên, 2016), Bối cảnh xây dựng số nội dung chủ yếu Bộ luật Dân năm 2015 (So sánh với Bộ luật Dân năm 2005), NXB Tư pháp, Hà Nội, tr 29 15 Đỗ Hồng Thái (2012), “Thế chấp - Bảo lãnh: Hiểu cho đúng”, Thời báo Ngân hàng (127), tr 14 16 Đỗ Thanh Huyền (2011), Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật Kinh tế, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội 25 17 Đỗ Văn Đại (2014), Luật nghĩa vụ dân bảo đảm thực nghĩa vụ dân - Bản án bình luận án, (1 + 2), Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 18 Đỗ Văn Đại (chủ biên, 2016), Bình luận khoa học điểm Bộ luật dân năm 2015, Nxb Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam, TP Hồ Chí Minh 19 Đỗ Văn Đại (chủ biên, 2016), Bình luận khoa học điểm Bộ luật dân năm 2015, Nxb Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam, TP Hồ Chí Minh, tr 304 20 Đồn Thái Sơn (2012), “Một số vấn đề pháp lý hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba”, Tạp chí Ngân hàng, (12), tr 18 21 Định Dũng Sỹ(2003), “ Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất người sử dụng đất: thực trạng kiến nghị”, Tạp chí Nhà nước pháp luật, (10/2003), tr 55-64 22 Trần Viết Thắng (2014), “Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam nay”, tr 25-26 23 Trần Viết Thắng (2014), “Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam nay”, tr 25-26 24 tác giả Phạm Công Lạc viết “ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hành 2017 tr 20 25 Tô Khánh Vân ( 2017 ) , Quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm cho nghĩa vụ người thứ ba kinh doanh thương mại - vấn đề lý luận thực tiễn , Luận văn thạc sĩ Luật học Đại học Kinh tế - Luật Tp Hồ Chí Minh 26 Bài viết: “Thế chấp - Bảo lãnh hiểu cho đúng” tác giả Trần Minh Hải đăng Thời báo ngân hàng (số 128), ngày 10/08/2012; 27 Bùi Thị Thùy Anh , chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba hoạt động cho vay ngân hàng thương mại theo pháp luật việt nam, Luận văn Thạc Sỹ luật học, Đại học luật Hà Nội (2016) 28 Bài viết: “Hệ chấp quyền sử dụng đất theo quy định hành” tác giả Bùi Đức Giang, tạp chí Ngân hàng thương mại số (2012) 29 Theo từ điển Wikipedia 30 Hoàn thiện pháp luật chấp tài sản đảm bảo thực nghĩa vụ hợp đồng tín dụng ngân hàng, Ths Nguyễn Văn Điền, Viện KSND thị xã Sơn Tây, Hà Nội (2019, trang thông tin Viện hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam ngày 21/10/2019 26 ... ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NHẰM ĐẢM BẢO NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI THỨ BA TRONG KINH DOANH THƯƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HAI CẤP TỈNH QUẢNG TRỊ... ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NHẰM ĐẢM BẢO NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI THỨ BA TRONG KINH DOANH THƯƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HAI CẤP TỈNH QUẢNG TRỊ... chấp quyền sử đất nhằm bảo đảm cho nghĩa vụ người thứ ba kinh doanh thương mại 1.1.1 Khái niệm chấp quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm cho nghĩa vụ người thứ ba kinh doanh thương mại Khái niềm chấp quyền