Quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh thái nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ & QUẢN TRỊ KINH DOANH TẠ THỊ THÚY QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN LUẬN VĂN THẠC SĨ THEO ĐỊNH HƯỚNG ỨNG DỤNG CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ THÁI NGUYÊN - 2018 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ & QUẢN TRỊ KINH DOANH TẠ THỊ THÚY QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN Chuyên ngành: Quản lý kinh tế Mã số: 8.34.04.10 LUẬN VĂN THẠC SĨ THEO ĐỊNH HƯỚNG ỨNG DỤNG Người hướng dẫn khoa học: TS ĐỖ THỊ HỒNG HẠNH THÁI NGUYÊN - 2018 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn cơng trình nghiên cứu khoa học, độc lập Các số liệu, kết nêu luận văn tập hợp từ nhiều nguồn tài liệu liên hệ thực tế, thông tin luận văn trung thực có nguồn gốc rõ ràng Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm nội dung luận văn Thái Nguyên, tháng năm 2018 Tác giả luận văn Tạ Thị Thúy ii LỜI CẢM ƠN Quá trình học tập thực luận văn giúp đỡ nhiều cá nhân tập thể Tôi xin bày tỏ cảm ơn sâu sắc đến tất cá nhân tập thể tạo điều kiện giúp đỡ trình học tập nghiên cứu Trước hết, xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến TS Đỗ Thị Hồng Hạnh người trực tiếp hướng dẫn giúp đỡ tơi suốt q trình học tập, nghiên cứu hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn thầy giáo, cô giáo, cán Phòng Đào tạo, khoa Quản lý - Luật kinh tế, trường Đại học Kinh tế Quản trị kinh doanh tạo điều kiện giúp đỡ hướng dẫn tận tình cho tơi q trình học tập hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Thái Nguyên tạo điều kiện giúp đỡ việc thu thập số liệu thông tin cần thiết cho việc nghiên cứu luận văn Tôi xin cảm ơn nhiều tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp bên tôi, động viên, chia sẻ tạo điều kiện cho suốt thời gian học tập nghiên cứu luận văn Xin trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, tháng năm 2018 Tác giả luận văn Tạ Thị Thúy iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu 3 Đối tượng phạm vi nghiên cứu Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Bố cục luận văn Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT 1.1 Một số khái niệm 1.1.1 Giá đất 1.1.2 Định giá đất 1.1.3 Thị trường đất đai 1.2 Quản lý nhà nước giá đất 13 1.2.1 Đối tượng quản lý nhà nước giá đất 13 1.2.2 Xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất phạm vi áp dụng bảng giá đất 14 1.2.3 Định giá đất cụ thể 15 1.2.4 Phân cấp Quản lý nhà nước giá đất 20 1.3 Bộ máy quản lý nhà nước giá đất 23 1.4 Những yếu tố tác động đến giá đất 23 1.4.1 Yếu tố thông thường 23 1.4.2 Yếu tố khu vực 25 iv 1.4.3 Yếu tố cá biệt 26 1.4.4 Yếu tố quy hoạch 26 1.5 Những yếu tố tác động đến Quản lý nhà nước giá đất 26 1.6 Quản lý nhà nước giá đất số tỉnh kinh nghiệm cho tỉnh Thái nguyên 27 1.6.1 Quản lý nhà nước giá đất số tỉnh 27 1.6.2 Kinh nghiệm tỉnh Thái Nguyên công tác xây dựng giá đất 29 Chương 2: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31 2.1 Câu hỏi nghiên cứu 31 2.2 Phương pháp nghiên cứu 31 2.2.1.Chọn điểm nghiên cứu 31 2.2.2.Phương pháp thu thập số liệu 32 2.2.3 Phương pháp xử lý số liệu 34 2.2.4 Phương pháp phân tích số liệu 35 2.3 Hệ thống tiêu nghiên cứu 36 2.3.1 Nhóm tiêu loại hình đất đai gồm 36 2.3.2 Nhóm tiêu giá đất 37 Chương 3: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN 38 3.1 Vị trí địa lý, kinh tế, xã hội tỉnh Thái Nguyên 38 3.1.1 Vị trí địa lý, quy mơ, diện tích 38 3.1.2.Địa hình, đất đai, sơng ngịi, khí hậu 40 3.1.3 Tình hình phân bố dân cư 41 3.1.4 Tài nguyên 41 3.1.5 Tình hình phát triển kinh tế, xã hội 43 3.1.6 Môi trường nhân lực 47 3.2 Thực trạng quản lý nhà nước đất đai tỉnh Thái Nguyên 47 3.2.1 Công tác ban hành thực văn quy phạm pháp luật quản lý, sử dụng đất đai tỉnh Thái Nguyên 47 v 3.2.2 Công tác cấp GCNQSD đất, lập quản lý hồ sơ địa 48 3.2.3 Công tác điều tra lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 50 3.2.4 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất 52 3.2.5 Tình hình quản lý, sử dụng đất 55 3.2.6 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai 60 3.2.7 Công tác quản lý tài đất đai 60 3.2.8 Công tác kiểm tra, giám sát đất đai 63 3.3.Thực trạng quản lý nhà nước giá đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên 65 3.3.1 Thực trạng giá đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên 65 3.3.2.Thực trạng xây dựng bảng giá đất tỉnh Thái Nguyên 76 3.3.3 Công tác định giá đất cụ thể địa bàn tỉnh Thái Nguyên 93 3.3.4.Thực trạng điều chỉnh bảng giá đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên 99 3.4 Kết khảo sát công tác quản lý nhà nước giá đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên 102 3.5 Đánh giá chung Quản lý nhà nước giá đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên 105 Chương 4: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN 109 4.1 Quan điểm, định hướng quản lý nhà nước giá đất Tỉnh Thái Nguyên 109 4.2 Dự báo giá đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm tới 111 4.3 Một số giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước giá đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên 113 4.3.1 Về khung giá đất 113 4.3.2 Về bảng giá đất 114 4.3.3.Về tổ chức, phương pháp xác định giá đất 116 4.3.4 Về tổ chức định giá đất 116 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 119 TÀI LIỆU THAM KHẢO 123 PHỤ LỤC 124 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BTC Bộ Tài BTGPMB Bồi thường giải phóng mặt bằng BTNMT Bộ Tài ngun & Mơi trường CP Chính phủ GCN Giấy chứng nhận HĐND Hội đồng nhân dân HĐTĐ Hội đồng thẩm định KHĐT Kế hoạch đầu tư NĐ Nghị định NQ Nghị P Phường QĐ Quyết định QSD Quyền sử dụng TNMT Tài nguyên môi trường TP Thành phố TPTN Thành phố Thái Nguyên TT Thông tư TT Trung tâm TX Thị xã UBDT Ủy ban dân tộc UBND Ủy ban nhân dân VNĐ Việt Nam Đồng VPHC Vi phạm hành VT Vị trí vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Diện tích dân số tỉnh Thái Nguyên năm 2015 39 Bảng 3.2: Kết công tác cấp GCN quyền sử dụng đất qua năm 2014-2016 49 Bảng 3.3: Kết công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016 51 Bảng 3.4: Tổng hợp kết công táccho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất thực địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016 54 Bảng 3.5: Hiện trạng sử dụng đất tỉnh Nguyên giai đoạn 2014-2016 56 Bảng 3.6: Tổng hợp kết thu ngân sách từ đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016 62 Bảng 3.7: Kết tra, kiểm tra lĩnh vực đất đai địa bàn tỉnhgiai đoạn 2014-2016 64 Bảng 3.8: Khung giá đất nông thơn tỉnh Thái Ngun Chính Phủ ban hành 65 Bảng 3.9: Khung giá đất đô thị tỉnh Thái Nguyên CP ban hành 66 Bảng 3.10: Bảng giá đất trồng lúa Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên ban hành giai đoạn 2014- 2019 67 Bảng 3.11: Bảng giá đất trồng hằng năm khác Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên ban hành giai đoạn 2014- 2019 69 Bảng 3.12: Giá đất theo bảng giá đất quy định số tuyến đường địa bàn tỉnh Thái Nguyên 72 Bảng 3.13: Giá đất theo bảng giá thị trườngmột số tuyến đường địa bàn tỉnh Thái Nguyên 73 Bảng 3.14: So sánh giá đất theo bảng giá đất giá đất thị trường số tuyến đường địa bàn tỉnh Thái Nguyên 74 Bảng 3.15: Kết công tác định giá đất cụ thể địa bàn tỉnh Thái Nguyên 99 viii Bảng 3.16: Kết điều tra công tác quản lý nhà nước giá đất tỉnh Thái Nguyên 102 Bảng 3.17: Kết điều tra chế, văn pháp luật quản lý Giá đất tỉnh Thái Nguyên 103 Bảng 3.18 Kết điều tra trình độ cán quản lý giá đất tỉnh Thái Nguyên 104 111 Thanh tra, giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo giá đất Các quan có thẩm quyền phải tập trung giải kịp thời, dứt điểm tranh chấp, khiếu nại, tố cáo giá đất theo quy định pháp luật khiếu nại, tố cáo, tố tụng hành chính, tố tụng dân sự; cơng bố cơng khai kết giải Củng cố, kiện tồn hệ thống tra giá đất, án cấp; nâng cao lực đội ngũ cán xét xử đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ Quan tâm đào tạo, nâng cao trình độ cho đội ngũ tra viên, cán xét xử, giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai Rà soát, sửa đổi, bổ sung chế tài xử lý đủ mạnh trường hợp vi phạm Nâng cao lực quản lý giá đất Đẩy mạnh công tác điều tra, đánh giá chất lượng, tiềm giá đất đáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng đất Phổ biến, giáo dục sách, pháp luật đất đai cho cộng đồng, đồng bào vùng sâu, vùng xa, vùng đồng bào dân tộc thiểu số Ưu tiên đầu tư xây dựng sở liệu, hạ tầng thông tin giá đấttheo hướng đại, công khai, minh bạch, phục vụ đa mục tiêu; bước chuyển sang giao dịch điện tử lĩnh vực giá đất Phấn đấu đến năm 2020 hoàn thành việc xây dựng hệ thống thơng tin giá đất Tiếp tục hồn thiện tổ chức máy, nâng cao lực cán bộ, công chức ngành quản lý đất đai; trọng đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao lực đội ngũ cán đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ quản lý nhà nước giá đất 4.2 Dự báo giá đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm tới Trong năm qua giá đất tỉnh Thái Nguyên ln có xu hướng tăng Đặc biệt giá đất khu có hạ tầng giao thơng phát triển, trục đường trung tâm, nơi có khu cơng nghiệp tập trung có 112 xu hướng tăng mạnh.Nhìn vào tình hình phát triển kinh tế xã hội tỉnh Tác giả đưa nhận định “giá đất tỉnh Thái Nguyên nhìn chung tiếp tục biến động tăng năm tiếp theo” với lý do: Thứ nhất: Nhà nước tiếp tục ban hành nhiều văn quy phạm pháp luật giá đất, theo dự báo thủ tục hành giá đất thơng thống, đơn giản hơn, giảm thiểu dần tình trạng nhũng nhiễu nay, tạo điều kiện thu hút nhà đầu tư lớn đến với tỉnh Thái Nguyên dẫn tới cầu đất ngày tăng làm cho đất đai tỉnh ngày có giá Thứ hai: Trong vịng năm trở lại với có mặt nhà đầu tư lớn Doanh nghiệp xây dựng Xn Trường, Tập đồn Phúc Lộc, cơng ty cổ phần tập đoàn Tiến Bộ… tham gia xây dựng hạ tầng thành phố Thái Nguyên đặc biệt với xuất dự án Nhà chung cư triểnkhai làm khuấy động thị trường đất tỉnh Giá đất quanh tòa chung cư mọc lên tăng đáng kể năm, tốc độ tăng dự báo sở khu vực có mật độ dân số tăng lên giá đất leo thang theo Thứ ba: Các đại gia bất động sản Thái Nguyên thực chiến dịch săn, gom, thâu tóm quỹ đất bằng nhiều hình thức để chuẩn bị cho kế hoạch phát triển sản phẩm Cuộc đua săn lùng quỹ đất kích giá đất tăng mạnh năm tới Thứ tư: Quan điểm cho rằng đất đai tài nguyên khan theo thời gian, quỹ đất không tăng nên tạo hiệu ứng tích cực giới đầu tư bất động sản gắn liền với đất, mặt khác với tâm lý phải có tấc đất cắm dùi người Việt nặng nề âm ỉ, chờ dịp thổi bùng lên mạnh mẽ điều kiện tài cho phép Đây tư ăn mặc bền, tích lũy tài sản kiểu truyền thống tồn tâm trí người dân Việt Nam nói chung người người dân Thái Nguyên nói riêng 113 4.3 Một số giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước giá đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên 4.3.1 Về khung giá đất Khung giá đất cần phải nới rộng biên độ giá, quy định chi tiết loại đất nhiều khung giá đất Cần tiếp tục quy định cụ thể cáchđịnh giá cho loại đất Việc phân loại đất để xác định khung giá cịn ít, khơng phù hợp với thực tế sử dụng đất khơng gian mục đích sử dụng Cách phân loại đất để định giá chưa phản ánh rõ mục đích sử dụng đất khác nhau, tương ứng có giá khác Thực tế giaodịch,chuyển nhượng, cho thuê đất thị trường giá thị trường theo đất, vị trí riêng biệt, quy định pháp luật lại điều tiết nguồn lợi từ đất sở giá đất chung chung, thấp nhiều so với giá thị trường; xử lý sách đền bù giải tỏa lại phải thực giá cao dẫn đến thất thu cho ngân sách nhà nước Ngoài ra, giá thấp, trở thành giá bao cấp tồn song song với giá thị trường đẩy thị trường vào tình trạng hoạt động khơng minh bạch, làm phát sinh chế xin - cho tiêu cực, lãng phí sử dụng đất Việc xây dựng nhiều khung giá giúp xác định cụ thể rõ ràng hơn, gắn với mục đích sử dụngđất Mặt khác, Chính phủ cần giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chủ động linh hoạt việc định giá đất cho phù hợp với địa phương Theo tôi, việc quy định nhiều khung giá đất sát với giá thị trường hơn; theo khuynh hướng dần tiến tới định giá đất cho đất; khung giá đất khơng cịn cần thiết, địa phương có hệ thống liệu lưu trữ giá đất qua thời kỳ; giá đất với giá thực tế thị trường Tuy nhiên giai đoạn trước mắt để đảm bảo giá đất sát với giá thị trường cần phải mở rộng biên độ giá, xây dựng giá tối thiểu, tối đa khung giá đất dựa mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang tính 114 phổ biến loại đất theo vùng, loại đô thị Theo cán định giá đất, Chính phủ quy định mức giá tối đa khung giá đất phải tính bằng 100% giá tối đa chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường thay 70% hành Sau đó, Chính phủ cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào tình hình thực tế địa phương mà quy định mức giá cụ thể trường hợp cao mức giá tối đa khung giá Chính phủ quy định Quy định mềm dẻo, linh hoạt sát với thực tế có biến động Về lâu dài, nêu trên, thiết nghĩ Chính phủ nên quy định nguyên tắc, phương pháp, quy trình định giá đất mà nên bỏ quy định khung giá đất địa phương chủ động, linh hoạt 4.3.2 Về bảng giá đất Theo tôi, biện pháp trước mắt cần thiết điều kiện giá đất chưa thể đảm bảo sát với giá thị trường, bảng giá đất xây dựng để sử dụng chung cho nhiều mục đích Đây rào cản lớn để tỉnh, thành xây dựng bảng giá đất tiệm cận với giá thị trường Chẳng hạn, theo số tài liệu mà tác giả thu thập thành phố Thái Nguyên - địa phương có giá bất động sản tương đối cao tỉnh - nhưng, giá đất cao có 30 triệu đồng/m2, tương đương khung giá Chính phủ ban hành; với bảng giá đất này, thành phố áp khung giá đất để bồi thường so với giá thị trường thấp, người sử dụng đất bị thu hồi khơng chấp nhận, mà phải có sách giá đất bồi thường cho dự án Trong đó, lấy bảng giá đất để làm sở tính nghĩa vụ tài áp dụng người dân cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước cơng nhận quyền sử dụng đất hay đóng thuế nhà đất, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại cao Thiết nghĩ, thuế đặt để người dân cảm thấy chấp nhận được, tổng số tiền thuế đóng cao q nức thu nhập bình thường cộng đồng dân cưsẽ xảy tình trạng trốn thuế Để khắc phục điều này, theo đề xuất phương án: 115 Khi xây dựng khung giá đất, mục đích xây dựng bảng giá đất riêng; với cách làm sử dụng sách thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất (sắp tới thuế thu nhập cá nhân chuyển quyền sử dụng đất), tỉ lệ thu tiền sử dụng đất 100% giữ nguyên Với cách phức tạp bảng giá đất áp dụng cho mục đích, mục đích có bảng giá riêng phải xây dựng bảng giá đất Nhanh chóng xây dựng bảng giá đất tiệm cận giá thị trường (điều đồng nghĩa với việc bảng giá đất địa phương vượt khung giá đất Chính phủ ban hành), đồng thời tiếp tục có sách giảm mức thuế quy định lại tỉ lệ thu tiền sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất cịn từ 10 đến 20% so với mức 100% Như vậy, chưa thực đề xuất tạm thời chấp nhận mức giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành định giá đất gồm loại: Xây dựng giá loại đất địa phương theo kỳ năm lần công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 năm đầu kỳ để làm tính loại thuế, lệ phí đất, tính tiền sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất tính giá trị quyền sử dụng đất giao đất không thu tiền sử dụng đất Loại thứ hai giá đất cá biệt theo thời điểm phục vụ cho mục đích giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất khơng thơng qua đấu thầu dự án có sử dụng đất; xác định giá sàn đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; chuyển mục đích sử dụng đất; bồi thường Nhà nước thu hồi đất; cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà đưa giá trị quyền sử dụng đất vào cổ phần hóa; tính tiền bồi thường người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước 116 4.3.3.Về tổ chức, phương pháp xác định giá đất Việc xác định giá đất nơng nghiệp theo vị trí chủ yếu vào yếu tố khoảng cách so với nơi cư trú người sử dụng đất, thị trường tiêu thụ nôngsản, gần thuận lợi giao thông có kết hợp với yếu tố tạo lợi cho sản xuất chất đất, địa hình, khí hậu, thời tiết điều kiện tưới tiêu, theo hợp lý, xây dựng giá đất cần trọng mức yếu tố lợi này; Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành văn quy định giá đất nơng nghiệp đểbồi thường, nên quy định theo vị trí khơng quy định hạng đất cho phù hợp với tỉnh phía Bắc, có thành phố Thái Nguyên Các địa phương cần tăng cường nguồn nhân lực nguồn kinh phí để việc tổ chức mạng lưới thống kê điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá loại đất đạt hiệu để xây dựng bảng giá đất hàng năm Trên sở quy định Luật Đất đai 2013 Nghị định, Bộ, ngành cần ban hành văn hướng dẫn cụ thể, phương pháp xác định giá đất; khung giá loại đất cho vùng; theo thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất Việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cần có hướng dẫn cụ thể Mặt khác, cần ban hành quy định cụ thể hướng dẫn việc thực đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án, có sử dụng đất nhằm đảm bảo tính dân chủ, cơng bằng, cơng khai minh bạch, ngăn ngừa tiêu cực xảy bỏ giá thầu thấp, móc ngoặc, chạy dự án lĩnh vực 4.3.4 Về tổ chức định giá đất Cần xem xét rút ngắn quy trình định giá đất khâu cho hợp lý để rút ngắn thời gian định giá đảm bảo hiệu công việc Tăng cường phân cấp định giá đất, đồng thời tách bạch rõ ràng hoạt động hành cơng dịch vụ cơng theo hướng đẩy mạnh xã hộihoá hoạt động định giá đất 117 Tiếp tục đẩy mạnh phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh việc định giá đất, tiến tới Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất quy trình định giá đất mà không quy định khung giá đất Việc quy định giá đất giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chủ động, linh hoạt định giá đất theo thực tế thị trường vùng, địa phương Định giá đất tách biệt với thẩm định giá đất: Đây vấn đề liên quan thiết thực đến chủ thể: người dân, nhà nước doanh nghiệp, việc định giá đất phải tách biệt rõ ràng với việc thẩm định giá Mặt khác, việc thẩm định giá nói chung thẩm định giá đất nói riêng, hệ thống pháp luật chưa quy định thống nên dẫn đến bất cập điều không tránh khỏi Vấn đề định giá đất thẩm định giá đất mang tính khách quan giúp cho việc ban hành bảng giá đất theo định kỳ khơng bị rơi vào khn phép cứng nhắc.Vì vậy, để khách quan công tác định giá phải có quan độc lập thẩm định Điều tạo điều kiện cho việc xây dựng sách tài đất đai khách quan hơn, hoạt động đền bù giải tỏa không gặp phải vướng mắc Kiện toàn, đổi quan thực định giá đất: Như phân tích trên, việc định giá đất thẩm định giá đất phải mang yếu tố độc lập, khách quan; có bảo vệ quyền lợi người dân, doanh nghiệp Nhà nước Muốn có giá đất xác cần phải có tổ chức chuyên nghiệp, có đầy đủ lực, trình độ chun mơn nghiệp vụ, có khả độc lập việc điều tra khảo sát định giá đất theo phương pháp khoa học Bên cạnh nên có sàn giao dịch bất động sản tỉnhđể kiểm sốt tốt giao dịch thị trường Tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá đất cụ thể công tác quản lý nhà nước giá đất nói chung tỉnh 118 4.3.5 Về hồn thiện cơng tác cán Quản lý nhà nước giá đất lĩnh vực phức tạp, nhạy cảm hoạt động liên quan đến nhiều lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi tổ chức cá nhân quản lý giá đất nói riêng cơng tác quản lý nói chung Quản lý giá đất nói riêng cán khâu định Hiệu lực quản lý nhà nước đảm bảo đội ngũ cán bộ, cơng chức nắm vững pháp luật, có tinh thần trách nhiệm cao, yếu kém, bất cập công tác quản lý giá đất với phận khơng nhỏ cán bộ, cơng chức có hành vi trục lợi quản lý, sử dụng đất đai, nhũng nhiễu, thiếu công tâm nguyên nhân trực tiếp làm phát sinh tranh chấp, khiếu kiện giá đất Vì để xây dựng máy quản lý nhà nước giá đất vận hành đồng bộ, chun nghiệp hiệu cơng tác tổ chức cán yêu cầu cấp thiết tỉnh Thái Nguyên Để đáp ứng yêu cầu quản lý giá đất địa bàn, tỉnh cần thường xuyên quan tâm xây dựng, hoàn thiện máy cán bộ, công chức làm công tác giá đất địa bàn tồn tỉnh, cần tập trung vào giải pháp hồn thiện cơng tác tổ chức cán cụ thể: Tăng cường nâng cao trình độ đội ngũ cán bộ, cơng chức làm cơng tác quản lý giá đất không chuyên mơn, nghiệp vụ mà cịn trình độ tin học, giải khiếu nại, tố cáo… Rà soát chất lượng cán bộ, công chức làm công tác giá đất, kiên loại bỏ cán công chức, viên chức yếu chuyên môn, thường xuyên vi phạm kỷ luật, thối hóa, biến chất… Có kế hoạch cụ thể đào tạo nhằm nâng cao trình độ công chức làm công tác quản lý giá đất từ thành phố đến xã, phường hạn chế chuyên môn Xử lý nghiêm cán bộ, công chức để xảy vi phạm công tác quản lý giá đất 119 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Công tác quản lý nhà nước giá đất nước nói chung tỉnh Thái Ngun nói riêng đóng vai trị đặc biệt quan trọng, góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển ổn định, bền vững Trong năm qua, công tác quản lý giá đất tỉnh đạt thành tích đáng kể, nhiên cịn nhiều khó khăn, hạn chế định Mặc dù Bộ, ngành, Lãnh đạo tỉnh thường xuyên quan tâm nhiên cịn nhiều bất cập cơng tác xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất… bất cập có ảnh hưởng lớn đến phát triển chung tỉnh Để khắc phục tình trạng đó, địi hỏi công tác quản lý giá đất tỉnh phải thực tốt, hiệu Trước yêu cầu đổi nền kinh tế việc tăng cường công tác quản lý nhà nước giá đất tỉnh yêu cầu tất yếu khách quan Bằng việc vận dụng phương pháp nghiên cứu, luận văn tập trung giải vấn đề sau: Thứ nhất, Làm rõ sở lý luận Quản lý giá đất tỉnh Thái Nguyên Thứ hai, Thông qua trình bày, phân tích thực trạng quản lý giá đất tỉnh thời gian qua, sở nhận thức thực tiễn, luận văn tồn tại, hạn chế trình quản lý giá đất tỉnh Những tồn cần sửa đổi, khắc phục cho phù hợp với đòi hỏi thực tiễn triển vọng tương lai phát triển tỉnh Thứ ba, Trên sở phân tích thực trạng quản lý giá đất, luận văn trình bày số giải pháp điều kiện để tăng cường công tác quản lý giá đất tỉnh Thái Nguyên Với số giải pháp đề xuất giúp tăng cường quản lý giá đất tỉnh, tạo thuận lợi việc phát triển kinh tế theo hướng bền vững giai đoạn khó khăn 120 Kiến nghị Qua phân tích ngun nhân tơi xin đề xuất số kiến nghị: Về việc xây dựng ban hành quy định giá đất: Cần tiếp tục hoàn thiện văn pháp quy vềgiá đất, gồm số nội dung cụ thể khung giá đất phù hợp với giá thị trường, điều chỉnh bảng giá đất, điều kiện giá đất chưa thể đảm bảo sát với giá thị trường, trước mắt cần áp dụng bảng giá đất Thống công tác định giá đất trường hợp xây dựng bảng giá đất hàng năm định giá đất để phục vụ cho số trường hợp cụ thể Về tổ chức, phương pháp xác định giá đất: Tăng cường phân cấp, phân quyền định giá đất, đồng thời tách bạch rõ ràng hoạt động hành cơng dịch vụ công theo hướng đẩy mạnh xã hội hoá hoạt động định giá đất; tiếp tục đẩy mạnh phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương việc định giá đất; định giá đất tách biệt với thẩm định giá đất Về quy hoạch sử dụng đất Đề nghị cấp, ngành triển khai đồng quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng địa bàn tỉnh Bộ máy làm công tác định giá: Đối với quan trực tiếp thực công tác định giá cần kiện tồn tổ chức, nâng cao trình độ chun mơn nghiệp vụ đội ngũ cán làm công tác định giá tăng cường trang thiết bị phục vụ công tác định giá, tăng cường tổ chức lớp tập huấn chun mơn nghiệp vụ, chế độ sách liên quan giá đất quản lý đất đai cho cán quản lý lãnh đạo xã phường nơi triển khai dự án Tăng cường công tác tuyên truyền, kiểm tra, giám sát việc thực giá đất địa phương 121 Tăng cường quản lý nhà nước: Cần chấn chỉnh công tác quản lý đất đai sở, đổi việc ban hành văn quy phạm pháp luật đất đai tiến hành việc rà soát, tập hợp văn pháp quy thành phố Tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến giáo dục pháp luật đất đai, thực tốt hồn thành cơng tác quy hoạch thị gắn liền với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đai Đẩy mạnh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực tốt thủ tục hành chính, tăng cường hoạt động tra, giải khiếu nại, tố cáo,tranh chấp đất đai, xử lý nghiêm hành vi vi phạm pháp luật Về bảng giá đất - Đối với đất nông nghiệp + Đề xuất điều chỉnh xây dựng giá đất nông nghiệp giai đoạn năm 2015 - 2019 theo đơn vị hành cấp xã thay cho việc quy định giá đất nông nghiệp theo vùng đơn vị hành cấp huyện năm 2014 năm trước Lý điều chỉnh Quyết định số 447/QĐ-UBDT ngày 19/9/2013 Uỷ ban dân tộc quy định phân vùng có hiệu lực giai đoạn 2012 - 2015 + Bổ sung quy định thời hạn sử dụng đất theo quy định Điểm b Khoản Điều 112 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 + Đối với đất nông nghiệp phường thành phố Thái Ngun, thành phố Sơng Cơng có lợi điều kiện tự nhiên, kinh tế, sở hạ tầng thuận lợi giao thông từ nơi sản xuất so với thị trường tiêu thụ tập trung để phù hợp với giá chuyển nhượng th ực tế thị trường đồng thời đảm bảo chất lượng bảng giá đất sử dụng ổn định thời gian năm (giai đoạn 2015 đến hết năm 2019) theo quy định Luật Đất đai năm 2013, giá đất nông nghiệp cần điều chỉnh cho phù hợp 122 - Đối với đất phi nông nghiệp Đối với đất ở: Điều chỉnh thị trấn Chùa Hang từ huyện Đồng Hỷ sang thành phường Chùa Hang thuộc thành phố Thái Nguyên điều chỉnh giá tương ứng với phường thuộc thành phố Thái Nguyên Điều chỉnh xã Đồng Bẩm thuộc thành phố Thái Nguyên thành phường Đồng Bẩm điều chỉnh giá tương ứng với phường thuộc thành phố Thái Nguyên Điều chỉnh xã Sơn Cẩm từ huyện Phú Lương sang thuộc thành phố Thái Nguyên điều chỉnh giá tương ứng với xã Quyết Thắng Điều chỉnh xã Linh Sơn, xã Huống Thượng từ huyện Đồng Hỷ sang thuộc thành phố Thái Nguyên điều chỉnh giá tương ứng với xã: Cao Ngạn, Phúc Hà, Phúc Trìu, Phúc Xuân, Tân Cương, Thịnh Đức Điều chỉnh xã Đồng Liên từ huyện Phú Bình sang thuộc thành phố Thái Nguyên điều chỉnh giá tương ứng với xã: Cao Ngạn, Phúc Hà, Phúc Trìu, Phúc Xuân, Tân Cương, Thịnh Đức Điều chỉnh xã Lương Sơn từ thành phố Thái Nguyên sang thành phường Lương Sơn thuộc thành phố Sông Công (giữ nguyên giá) Điều chỉnh thị trấn: Ba Hàng, Bãi Bông, Bắc Sơn xã Đồng Tiến thuộc thị xã Phổ Yên thành phường (giữ nguyên giá) Điều chỉnh cụm từ “thị xã Sông Công” thành cụm từ “thành phố Sông Công”; điều chỉnh cụm từ “huyện Phổ Yên” thành cụm từ “thị xã Phổ Yên”; điều chỉnh cụm từ “thị trấn Ba Hàng” thành cụm từ “phường Ba Hàng”; điều chỉnh cụm từ “thị trấn Bãi Bông” thành cụm từ “phường Bãi Bông”; điều chỉnh cụm từ “thị trấn Bắc Sơn” thành cụm từ “phường Bắc Sơn” Điều chỉnh giá số tuyến đường có biến động lớn giá đề nghị bổ sung số tuyến đường chưa có bảng giá đất Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 UBND tỉnh Thái Nguyên 123 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bảng giá đất giai đoạn 2015-2019 UBND thành phố Hà Nội Bảng giá đất giai đoạn 2015-2019 UBND tỉnh Bắc Ninh Các Báo cáo, tổng kết giai đoạn 2014-2016 Sở Tài Nguyên & Môi trường Thái Nguyên Giáo trình Định giá đất Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật đất đai Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ quy định Quy định giá đất Niên giám thống kê tỉnh Thái Nguyên Quyết định phê duyệt giá đất năm 2014 & giai đoạn 2015-2019 địa bàn tỉnh Thái Nguyên 10 Quyết định số 13 ngày 15/6/2015 UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành trình tự, thủ tục thẩm định giá đất cụ thể địa bàn tỉnh Thái Nguyên 11 Tăng cường quản lý nhà nước đất đai địa bàn thành phố ng Bí, tỉnh Quảng Ninh 124 PHỤ LỤC MẪU PHIẾU ĐIỀU TRA CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUN I Thơng tin cá nhân Ơng/ Bà vui lịng cho biết số thơng tin sau: Giới tính Nam Nữ Tuổi Từ 18 -29 tuổi Từ 30 - 39 Trên 40 tuổi Đại học Sau đại học 10 -20 năm Trên 20 năm Trình độ học vấn Cao đẳng Thời gian cơng tác 1- 10 năm II Bảng khảo sát Đề nghị Ông/Bà cho ý kiến đánh giá vào tiêu chí sau: STT Tiêu chí Cơng tác xây dựng bảng giá đất tỉnh đảm bảo tính xác, kịp thời, khoa học Công tác điều chỉnh bảng giá đất tỉnh đảm bảo tính xác, kịp thời Công tác định giá đất cụ thể tỉnh thực thường xuyên, liên tục kịp thời Các văn quy phạm Nhà nước ban hành giá đất có phù hợp với tình hình khơng Kết Tốt Khơng tốt Bình thường 125 STT Tiêu chí Các chế, sách giá đất tỉnh ban hành có phù hợp với tình hình khơng Chất lượng đội ngũ cán làm công tác quản lý giá đất Tỉnh làm tốt công tác đào tạo, bồi dưỡng để nâng cao trình độ chun mơn cho đội ngũ làm công tác quản lý giá đất Kết Tốt Khơng tốt Bình thường ... quản lý nhà nước giá đất Tỉnh Thái Nguyên 109 4.2 Dự báo giá đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm tới 111 4.3 Một số giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước giá đất địa bàn tỉnh Thái. .. định giá đất cụ thể địa bàn tỉnh Thái Nguyên 93 3.3.4.Thực trạng điều chỉnh bảng giá đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên 99 3.4 Kết khảo sát công tác quản lý nhà nước giá đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên. .. 102 3.5 Đánh giá chung Quản lý nhà nước giá đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên 105 Chương 4: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN 109