Công tác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

Chương 3: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN

3.3. Thực trạng quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

3.3.3. Công tác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

3.3.3.1. Thẩm quyền của các cơ quan trong việc định giá đất tại tỉnh Thái Nguyên Theo quy định của pháp luật đất đai 2013và Thông tư 36/2014/TT- BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất, sự phân định thẩm quyền của các cơ quan nhà nước trong việc định giá đất được quy định cụ thể như sau:

Căn cứ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, kế hoạch cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, Sở Tài nguyên và Môi trường lập kế hoạch định giá đất cụ thể của năm tiếp theo trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước ngày 30 tháng 6 hàng năm.

Căn cứ vào kế hoạch định giá đất cụ thể đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt, Sở Tài nguyên và Môi trường chuẩn bị thực hiện định giá đất cụ thể.

Sở Tài nguyên và Môi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất hồ sơ phương án giá đất.

Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh có trách nhiệm thẩm định giá đất và ra văn bản về việc thẩm định gửi Sở TNMT.

Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản thẩm định của Hội đồng thẩm định giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản đề xuất của Sở Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm quyết định giá đất.

3.3.3.2.Quy trình định giá đất cụ thể tại tỉnh Thái Nguyên

Thực hiện quy định của Pháp luật đất đai năm 2013,Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên đã nhận nhiệm vụ tổ chức công tác định giá đất cụ thể để tham mưu UBND tỉnh quyết định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh.Qua thực tế thực hiện hơn ba năm qua cho thấy còn nhiều khó khăn và vướng mắc trong quy trình định giá đất cụ thể hiện nay, làm chậm tiến độ thực hiện các dự án có liên quan, cần nghiên cứu để rút ngắn Quy trình xác định giá đất cụ thể cho tốt hơn. Quy trình xác định giá đất cụ thể tại tỉnh Thái Nguyên gồm các công đoạn sau:

Bước 1: Xác định mục đích định giá đất cụ thể

Bước 2: Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường; áp dụng phương pháp xác định giá đất

Bước 3:Xây dựng phương án giá đất

Bước 4:Thẩm định phương án giá đất

Bước 5:Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình UBND cấp tỉnh quyết định

Bước 6: UBND tỉnh quyết định giá đất

(Quy trình công tác định giá đất cụ thể tại tỉnh Thái Nguyên)

Để thực hiện quy trình trên, UBND tỉnh đã ban hành các Quyết định: số 13/QĐ-UBND ngày 15/06/2015 của UBND tỉnh Quy định trình tự, thủ tục xác định giá đất và thẩm định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Thái; Quyết định số 3516/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh về việc thành lập Tổ

giúp việc của Hội đồng thẩm định giá đất; Quyết định số 1033/QĐ-UBND ngày 24/4/2015 của UBND tỉnh về việc ban hành Quy chế hoạt động của Hội đồng thẩm định giá đất.

Hội đồng thẩm định giá đất(HĐTĐ) của tỉnh gồm: các Sở Tài chính, Sở TNMT, Sở Xây dựng; Cục thuế, Ban chỉ đạo công tác giải phóng mặt bằng tỉnh, Phó Chủ tịch UBND huyện, TX TP liên quan. Tổ giúp việc của HĐTĐ có trách nhiệm giúp HTTĐ kiểm tra phương án giá đất cụ thể và báo cáo kết quả cho Hội đồng thẩm định.

Thực hiện theo trình tự trên thì phương án giá đất do Sở Tài nguyên Môi trường tổ chức xây dựng hoặc thuê tư vấn thực hiện, sẽ thông qua Tổ giúp việc kiểm tra (bằng cuộc họp và đi thực địa), sau đó Tổ giúp việc báo cáo kết quả kiểm tra cho Hội đồng thẩm định bằng văn bản, HĐTĐ sẽ tổ chức thẩm định bằng cách lấy ý kiến bằng văn bản đến các thành viên Hội đồng thẩm định (đối với hồ sơ có ý kiến thống nhất cao), hoặc mời Hội đồng thẩm định họp (đối với hồ sơ phức tạp).

Vướng mắc phát sinh: Qua thực tế thực hiện cho thấy, đối với các dự án giao đất, cho thuê đất, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thuê các Công ty tư vấn xác định giá đất, sau đó kiểm tra và gửi đến HĐTĐ đúng quy trình thì không có vướng mắc, nhưng đối với các hồ sơ xác định giá bồi thường hoặc xác định giá khởi điểm khi thực hiện Quy trình trên gặp một số vướng mắc về việc thu thập thông tin, xây dựng phương án và thời gian lấy ý kiến thẩm định kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ công tác bồi thường, đấu giá.

Theo quy trình trên để hoàn thành công tác định giá đất một khu đất hay một dự án cụ thể nào đó thì cần phải làm những việc sau:

- Sở Tài nguyên Môi trường phối hợp với Phòng TNMT các huyện và Trung tâm Phát triển Quỹ đất tổ chức xây dựng phương án giá đất cụ thể.

- Sau khi có phương án giá cụ thể, Sở TNMT mời thành viên Tổ giúp việc của Hội đồng thẩm định kiểm tra phương án giá đất cụ thể (bằng cuộc họp và đi thực địa).

- Sau khi kiểm tra và Tổ giúp việc thống nhất với phương án giá đất cụ thể thì Sở TNMT hoàn chỉnh hồ sơ phương án gởi công văn đến Sở Tài chính (thường trực Hội đồng thẩm định giá đất) để thẩm định.

- Hội đồng thẩm định giá đất tổ chức thẩm định và trình UBND tỉnh phê duyệt giá đất cụ thể theo trình tự sau:

+ Đối với hồ sơ không phức tạp: giao Phó Chủ tịch thường trực Hội đồng thẩm định giá đất lấy ý kiến thẩm định của các thành viên Hội đồng thẩm định bằng văn bản (theo báo cáo Thẩm tra của Tổ giúp việc);

+ Đối với hồ sơ phức tạp: Sở Tài chính gửi giấy mời và hồ sơ thẩm định giá đất đến các thành viên Hội đồng thẩm định giá đất;

+ Sau khi nhận báo cáo thẩm định của Hội đồng thẩm định (trong thời gian 2 ngày), Sở Tài nguyên lập hồ sơ trình UBND tỉnh phê duyệt giá đất cụ thể.

Trong thực tế, nhiều dự án hoặc công trình có quy mô rất nhỏ chỉ gồm vài thửa đất bị thu hồi (như xây dựng trường học, nhà văn hóa xã….; xây dựng một đoạn đường đi vào khu sản xuất...) vẫn phải điều tra thông tin thị trường và thực hiện kiểm tra qua Tổ giúp việc, lấy ý kiến từng thành viên Hội đồng thẩm định mới báo cáo UBND tỉnh dẫn đến chậm tiến độ xác định giá đất cụ thể. Bên cạnh đó, việc thu thập thông tin thị trường để xác định giá cụ thể về bồi thường rất khó khăn, nhất là đối với giá đất nông nghiệp trong khu dân cư hoặc trong địa giới hành chính phường, thị trấn (giá chuyển nhượng tương đương đất ở); Và giá đất bồi thường phải bảo đảm sự hài hòa với các dự án đang thực hiện trên địa bàn và phù hợp với các chính sách hỗ trợ của tỉnh. Do vậy, thời gian qua việc xác định giá đất bồi thường hầu hết dựa trên cơ sở giá bồi thường các dự án đã thực hiện trên địa bàn và hệ số K do UBND tỉnh ban hành hàng năm.

Từ thực tế nêu trên, để đẩy nhanh tiến độ thực hiện xác định giá đất, góp phần làm tốt hơn công tác cải cách thủ tục hành chính, cần thiết phải xem xét rút ngắn Quy trình thực hiện việc xác định giá đất cụ thể trong lĩnh

vực bồi thường, giá khởi điểm đấu giá và giá thị trường khi giao đât cho các hộ gia đình cá nhân làm nhà ở theo chủ trương riêng của UBND tỉnh.

Sở TNMT đã kiến nghị UBND tỉnh xem xét rút ngắn Quy trình định giá đất cụ thể như sau:

* Kiến nghị đối với hồ sơ xác định giá bồi thường:

Để việc xác định giá đất bồi thường kịp thời và phù hợp với giá đất bồi thường các dự án khác trên địa bàn, cho áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh xác định hệ số K (bồi thường) theo từng địa bàn (cấp xã) để thực hiện bồi thường cho các dự án thuộc kế hoạch thu hồi đất năm 2016.

Cơ sở xác định giá cụ thể theo hệ số K thị trường để bồi thường:

+ Căn cứ vào kế hoạch thu hồi đất hàng năm của tỉnh được Hội đồng nhân dân tỉnh phê duyệt;

+ Căn cứ giá đất tại bảng giá các loại đất năm 2015 ổn định 5 năm 2015-2019; Căn cứ chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư hiện hành; Căn cứ hệ số K do UBND tỉnh ban hành hàng năm.

+ Khảo sát thông tin giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường tại khu vực thu hồi đất hoặc khu vực lân cận trong hai năm liền kề (nếu có) hoặc giá đất bồi thường các dự án đã và đang thực hiện trên địa bàn hoặc khu vực tương tự.

Tổ chức thực hiện:

Sở TNMT phối hợp cùng với UBND các huyện, thị xã thành phố tổ chức xây dựng phương án giá đất bồi thường theo hệ số K và trình Hội đồng thẩm định giá của tỉnh thẩm định theo quy định.

Đối với các dự án đã được UBND tỉnh ban hành quyết định phê duyệt giá đất bồi thường cụ thể trong năm 2014, vẫn được tiếp tục áp dụng giá đất đã phê duyệt để bồi thường cho dự án đó trong các năm tiếp theo (nếu công tác bồi thường chưa xong).

Kiến nghị đối với hồ sơ xác định giá khởi điểm và hồ sơ xác định giá giao đất ở theo chỉ đạo củaUBND tỉnh:

Xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp nhưng cần rút ngắn thời gian Quy trình thẩm định tại bước 4 và bước 5 để đẩy nhanh tiến độ thực hiện, cụ thể:

- Sau khi Tổ giúp việc của Hội đồng thẩm định giá đấtcủa tỉnh kiểm tra và thống nhất cao với phương án giá đất cụ thể thì Sở Tài nguyên và Môi sẽ hoàn chỉnh hồ sơ báo cáo UBND tỉnh gồm Tờ trình và dự thảo Quyết định giá, trình UBND tỉnh phê duyệt (gộp bước 4 và bước 5 thành một).

- Trường hợp sau khi kiểm tra nhưng còn thành viên của Tổ giúp việc có ý kiến khác với phương án giá đất cụ thể, thì Sở Tài nguyên và Môi trường đại diện Tổ giúp việc báo cáo Hội đồng thẩm định (thông qua Sở Tài chính là Phó Chủ tịch thường trực của Hội đồng) để Hội đồng thẩm định xem xét Quyết định trước khi Hội đồng trình UBND tỉnh phê duyệt giá đất cụ thể.

Trường hợp UBND tỉnh thống nhất với các kiến nghị trên của Sở TNMT thì thời gian thực hiện định giá đất cụ thể sẽ nhanh hơn và đẩy nhanh tiến độ công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của các dự án cũng như công tác đấu giá đất của tỉnh.

3.3.3.3. Kết quả công tác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên Định giá đất cụ thể là nội dung mới cósau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực đi vào thực hiện.Sau khi có quy trình xác định giá đất cụ thể, năm 2015 tỉnh đã giao cho Sở TNMT chủ trì Phối hợp với UBND cấp huyện, thành phố, thị xã các đơn vị có liên quan, tổ chức xác định giá đất, xây dựng phương án giá đất và trình phê duyệt giá đất để tính tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; thu tiền thuê đất một lần; giao đất tái định cưvà giao đất có thu tiền SD đất; đấu giá quyền SD đất; chuyển mục đích sử dụng đất;xác định giá đất để tính tiền BTGPMB các dự án trên địa bàn tỉnh kết quả thu được thể hiện qua bảng sau:

Bảng 3.15: Kết quả công tác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

ĐVT: Hồ sơ

STT Nội dung Năm 2015 Năm

2016

2016 / 2015

± %

1 Định giá để tính tiền thuê đất 12 50 38 416.67 2 Định giá để tính tiền giao đất 15 67 52 446.67

3 Định giá để tính tiền BTGPMB 20 32 12 160.00

Tổng số 47 149 102

(Nguồn số liệu: Sở Tài nguyên & Môi trường Thái Nguyên)

Nhìn chung kể từ khi công tác định giá đất đi vào thực hiện, số lượng hồ sơ xin xác định giá của các tổ chức ngày càng nhiều, năm sau nhiều hơn năm trước trong đó chủ yếu là các dự án giao, thuê đất. Năm đầu tiên đi vào thực hiện (2015) số lượng mới chỉ có 47 hồ sơ nhưng tới năm 2016 đã lên tới 149 hồ sơ. Lượng hồ sơ xin xác định giá ngày càng nhiều và việc xác định giá đất khó khăn, phức tạp vì tại địa phương chưa có sàn giao dịch bất động sản nên việc kiểm soát giá chuyển nhượng ở thị trường rất khó khăn, hầu hết giá ghi trong hợp đồng không phản ánh đúng giá thị trường gây khó khăn trong việc xác định giá đất cụ thể cũng như công tác quản lý.

3.3.4.Thực trạng điều chỉnh bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 3.3.4.1. Sự cần thiết phải điều chỉnh bảng giá đất

Kể từ khi có Luật đất đai 2013 ra đời quy định bảng giá ban hành theo giai đoạn 5 năm đồng nghĩa với việc giá đất ban hành theo giai đoạn dài sẽ có nhiều biến động theo giá thị trường và cần thiết phải điều chỉnh.

Mặt khác Trong quá trình thực hiện Bảng giá đất, trên địa bàn các huyện, thành phố, thị xã thuộc tỉnh đã có một số tuyến đường giao thông đã được đầu tư xây dựng mới hoặc một số khu dân cư, khu đô thị mới được hình thành chưa có tên trong Bảng giá đất giai đoạn 2015-2019. Cùng với việc đầu tư cơ sở hạ tầng, đô thị hóa tại một số khu vực, tuyến đường giá đất thị trường đã có biến động dẫn đến mức giá quy định trong Bảng giá đất không còn phù hợp.

Để phù hợp với quy định hiện hành, cần thiết phải điều chỉnh Bảng giá đất giai đoạn 2015 - 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên kèm theo Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh. Đồng thời bổ sung giá đất đối với các tuyến đường mới hình hành chưa được quy định chi tiết trong Bảng giá đất giai đoạn 2015-2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên và các tuyến đường có biến động về giá đất.

3.3.4.2. Kết quả điều chỉnh bảng giá đất

Do tính cấp thiết cần phải điều chỉnh giá đất giai đoạn này, UBND tỉnh đã ra văn bản số 2971/UBND-KT ngày 18/7/2017 về việc tham mưu điều chỉnh Bảng giá đất giai đoạn năm 2015-2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giao Sở Tài nguyên & Môi trường đôn đốc các địa phương thực hiện. Trên cơ sở đó Sở Tài nguyên & Môi trường đã có văn bản số 1324/STNMT- TCĐBTGPMB ngày 09/6/2017 và văn bản số 1913/STNMT-TCĐBTGPMB ngày 08/8/2017, gửi UBND các huyện, thành phố, thị xã đề nghị điều tra giá đất trị trường, tổng hợp kết quả điều tra báo cáo đề xuất điều chỉnh, bổ sung Bảng giá đất giai đoạn 2015-2019. Hiện nay 09 huyện, thành phố, thị xã đang triển khai tổng hợpđiều chỉnh bảng giá tại địa phương để gửi Sở Tài nguyên và Môi trường tổng hợp trình cấp có thẩm quyền thẩm định và phê duyệt.Về cơ bản đề nghị điều chỉnh những nội dung sau:

- Điều chỉnh thời hạn giá đất nông nghiệptừ “50 năm” lên thành “70 năm”.

- Điều chỉnh giá đất phi nông nghiệp thời hạn từ “50 năm” lên thành

“70 năm”.

- Điều chỉnh, bổ sung giá đất nông nghiệp và giá đất ở một số xã, phường, thị trấn thuộc thành phố Thái Nguyên, thành phố Sông Công, thị xã Phổ Yên, huyện Phú Lương, huyện Phú Bình, huyện Đồng Hỷ do điều chỉnh địa giới hành chính và thành lập phường mới.

- Tại Bảng giá các loại đất: Đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất nông nghiệp khác:

-Điều chỉnh thị trấn Chùa Hang từ huyện Đồng Hỷ sang thành phường Chùa Hang thuộc thành phố Thái Nguyên và điều chỉnh giá tương ứng với các phường thuộc thành phố Thái Nguyên.

- Điều chỉnh xã Đồng Bẩm thuộc thành phố Thái Nguyên thành phường Đồng Bẩm và điều chỉnh giá tương ứng với các phường thuộc thành phố Thái Nguyên.

- Điều chỉnh xã Sơn Cẩm từ huyện Phú Lương sang thuộc thành phố Thái Nguyên và điều chỉnh giá tương ứng với xã Quyết Thắng.

- Điều chỉnh xã Linh Sơn, xã Huống Thượng từ huyện Đồng Hỷ sang thuộc thành phố Thái Nguyên và điều chỉnh giá tương ứng với các xã: Cao Ngạn, Phúc Hà, Phúc Trìu, Phúc Xuân, Tân Cương, Thịnh Đức.

- Điều chỉnh xã Đồng Liên từ huyện Phú Bình sang thuộc thành phố Thái Nguyên và điều chỉnh giá tương ứng với các xã: Cao Ngạn, Phúc Hà, Phúc Trìu, Phúc Xuân, Tân Cương, Thịnh Đức.

- Điều chỉnh xã Lương Sơn từ thành phố Thái Nguyên sang thành phường Lương Sơn thuộc thành phố Sông Công (giữ nguyên giá).

- Điều chỉnh các thị trấn: Ba Hàng, Bãi Bông, Bắc Sơn và xã Đồng Tiến thuộc thị xã Phổ Yên thành các phường (giữ nguyê n giá).

- Điều chỉnh cụm từ “thị xã Sông Công” thành cụm từ “thành phố Sông Công”; điều chỉnh cụm từ “huyện Phổ Yên” thành cụm từ “thị xã Phổ Yên”;

điều chỉnh cụm từ “thị trấn Ba Hàng” thành cụm từ “phường Ba Hàng”; điều chỉnh cụm từ “thị trấn Bãi Bông” thành cụm từ “phường Bãi Bông”; điều chỉnh cụm từ “thị trấn Bắc Sơn” thành cụm từ “phường Bắc Sơn”.

Trên cơ sở báo cáo của UBND các huyện, thành phố, thị xã về việc điều chỉnh, bổ sung Bảng giá đất giai đoạn 2015-2019, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽtổng hợp và xây dựng dự thảo các nội dung điều chỉnh, bổ sung Bảng giá đất giai đoạn 2015-2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên để trình Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh xem xét, quyết định. Trên cơ sở kết quả thẩm định của HĐTĐ, Sở TNMT sẽ tiến hành lập tờ trình và báo cáo đi kèm trình UBND tỉnh phê duyệt.